1 月销量相比12月有所回落：去年 12月，23重点城市一手房销量环比增8.12% 、同比增77.33%，全年同比增27.88%。本月监测的40城市中半数销量环比下跌，重点城市中深圳延续了上涨趋势，涨幅达到 32.55%，其余城市成交呈现下跌或者企稳态势，其中苏州跌幅最大，为 20.68%。总体上 1 月各个城市基本终止了2012年底猛增的势头，开始有所回落。

部分区域房价上涨压力较大：一手住宅百城价格指数（含保障性住房）：2013年1 月样本平均价为9,812 元每平米，创近16个月新高，环比上涨1.00% ，同比上涨1.2%，上涨幅度明显高于2012年12月的0.23% 和0.03% 。分城市来看，分化非常明显，一线城市环比在 3%附近，同比呈现不同程度的上涨，北京、广州和深圳房价上涨压力较大，而其他二三线城市涨跌互现，海口、温州和惠州等城市同比下跌明显。

库存去化呈现差异化：我们所监控的24重点城市去年底库存同比增20.7% ，一线库存压力明显低于二三线城市。今年1月，大部分城市库存在减少，北京、上海去库存加快，广州、厦门和南京库存下降明显。去化周期上看，1 月份一线城市持续下行，平均去化周期在 8 个月左右，二线城市在 12个月附近，同比下降幅度显著。

政策步入敏感期：今年 1 月份，部分地区微调信贷政策，北京等地又表态房地产调控从紧，深圳探索土地改革制度，中央明确农村集体非经营性建设用地不得进入市场等等。政策面步入敏感期，板块走势的不确定大大增加。

下调评级为中性：目前房地产板块从去年 9 月底上涨以来，平均PE水平位于历史高位，不少公司RNAV 折价较低，板块自身调整的压力巨大；此外在两会和春节前后，社会热点和政策面消息频繁，容易引发板块回调，下调行业投资评级为中性，推荐万科、金地、华夏幸福、南国置业、世荣兆业等公司。

风险提示：调控政策加码、基本面走势低于预期等。