房地产市场“肥水外流”

作为中部崛起的支点，政府投资、旧城改造和产业升级等诸多因素已经将武汉拉入了经济增长的快车道。在投资主导的发展模式下，供需的两旺和房价的稳定使得武汉楼市具备了攻守兼备的禀赋。但是尽管占据了地利优势，本地开发商始终没能在区域竞争中拔得头筹，地产的“肥水”似乎偏爱流入“外人田”。

本地房企面临发展瓶颈

作为本地标杆性房企，福星股份、南国置业和名流置业既深深烙上了区域的特质，也面临着共同的三大瓶颈：第一、过度依赖武汉市场；第二、业绩弹性较小；第三、业务模式具有天花板。

遭遇瓶颈的深层次原因

我们认为，武汉开发商之所以遭遇发展瓶颈，是因为存在着三方面的原因：一是武汉近些年政府投资过度导致财政趋紧，并且中心城区供地主要依赖城中村改造，因此开发商不得不深度参与拆迁和重建，从而拖累了周转速度，发展成了资源型而非周转型房企，从而缺乏外部竞争性；二是武汉市房地产市场供需稳定，房价年均波动不大，从根本上制约了资源性房企的业绩弹性；三是武汉尚处于重工业化和城中村改造后期，既不具备支撑商业地产高速发展的消费水平，也制约了专注城中村改造房企的成长性。

武汉开发商的战略选择

为了突破瓶颈并受益于区域的高速发展，武汉三家开发商分别做出了一系列的战略规划。1、福星股份：未来三年将重点开发储备项目，并准备尝试异地扩张和回归普通开发模式；2、南国置业：深化与中国水电的合作，利用央企平台实现异地扩张，并将商业综合体作为新的产品方向；3、名流置业：以武汉为核心，重点盘活已有城中村项目，努力实现股权激励目标。尽管站在当前这个时点，我们并不能断定三家开发商一定能够依靠既定战略成功走向全国，但是毫无疑问的是，近两年他们的经营状况将持续向好。

投资建议

我们认为，福星和南国的投资机会较大，维持推荐评级的理由如下：第一、福星已经具备巨大的业绩释放空间，预计今年业绩将有超预期表现；第二、南国的储备项目充足，今年可售货值较高，有望继续维持高速增长。