美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

美好置业集团股份有限公司

2022年年度报告

2023年4月

1美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真

实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先

生声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。

所有董事均已出席了审议本报告的董事会会议。

中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见审计报告，本公司董事会、监事会对相关事项已有详细说明，敬请投资者注意阅读。

本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者

的实质承诺，投资者及相关人士均应当对此保持足够的风险认识，并且应当理解计划、预测与承诺之间的差异。

公司计划不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

2美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................2

第二节公司简介和主要财务指标........................................6

第三节管理层讨论与分析..........................................12

第四节公司治理..............................................46

第五节环境和社会责任...........................................64

第六节重要事项..............................................66

第七节股份变动及股东情况.........................................91

第八节优先股相关情况...........................................97

第九节债券相关情况............................................98

第十节财务报告..............................................99

3美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

备查文件目录

公司办公地点置备有齐全、完整的备查文件，以供国家有关部门及股东查询。备查文件包括：

1、载有公司法定代表人刘道明先生、主管会计工作负责人及会计机构负责人刘怡祥先生签

名并盖章的财务报表。

2、载有会计师事务所盖章、注册会计师签名并盖章的审计报告原件。

3、报告期内公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿。

4、载有法定代表人刘道明先生签名的公司2022年年度报告文本。

4美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

释义释义项指释义内容

公司、本公司、美好置业指美好置业集团股份有限公司美好公益基金会指湖北美好公益基金会美好集团指美好未来企业管理集团有限公司报告期指2022年1月1日至2022年12月31日元指人民币元深交所指深圳证券交易所证监会指中国证券监督管理委员会云南证监局指中国证券监督管理委员会云南监管局美好装配指美好建筑装配科技有限公司

以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工房屋智造指

业化、数字化方式实现可拎包入住房屋的规模化智能建造。

根据国标《绿色建筑评价标准》 GB/T 50378-2021 对绿色建筑的规定：在全寿命期内，最大限度地节约资源（节能、节绿色建筑指地、节水、节材）、保护环境、减少污染，为人们提供健康、适用、高效的使用空间，与自然和谐共生的建筑。

BIM 指 建筑信息模型（Building Information Modeling）

PC 指 预制混凝土构件（Precast Concrete）

5美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称美好置业股票代码000667股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称美好置业集团股份有限公司公司的中文简称美好置业

公司的外文名称 Myhome Real Estate Development Group CO.LTD.公司的外文名称缩写 MYHOME云南省昆明市盘龙区北京路与联盟路交叉口卓越俊园10幢2单元注册地址

2317室

注册地址的邮政编码650051

1996年10月17日，公司在云南省工商行政管理局办理注册登记，注册地址为“中国云南昆明市东风西路11号”；2005年3月17日公司办理工商登记备案，注册地址变更为“昆明市国防路129号恒安写字楼五楼”；2018年3月12日公司办理工商登公司注册地址历史变记备案，注册地址变更为“云南省昆明市盘龙区穿金路205号霖更情况 岚广场 B 座 1506”；2020 年 1 月 13 日公司办理工商登记备案，注册地址变更为“云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园

10幢1单元3202室”；2023年1月31日公司办理工商登记备案，注册地址变更为“云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园10幢2单元2317室”。

办公地址湖北省武汉市汉阳区马鹦路191号美好广场39楼办公地址的邮政编码430050

公司网址 http://www.000667.com

电子信箱 IR@000667.com

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名冯娴张达力联系地址湖北省武汉市汉阳区马鹦路191号美好广场39楼

电话027-87838669

传真027-87836606

电子信箱 IR@000667.com

6美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

三、信息披露及备置地点公司披露年度报告的证深圳证券交易所网站

券交易所网站 （https://www.szse.cn/disclosure/listed/notice/index.html）

公司披露年度报告的媒证券时报、中国证券报、上海证券报、证券日报、巨潮资讯网

体名称及网址 （http://www.cninfo.com.cn）公司年度报告备置地点董事会办公室

四、注册变更情况

组织机构代码 9153000021665904XL1997年12月15日，经营范围增加“实业投资，资产管理，股权、产权的投资转让”；

2002年11月28日，经营范围增加“房屋租赁业务”；

2005年3月17日，取消经营范围中的“运输业、仓储业”事项；

2011年9月20日，注销经营范围中的“国内贸易（除专项公司上市以来主营业规定）”项目；

务的变化情况（如

2023年1月31日，根据国家经营范围登记规范化工作要

有）求，经营范围调整为“许可项目：房地产开发经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动，具体经营项目以相关门部门批准文件或许可证件为准）一般项目：企业管理咨询；以自有资金从事投资活动；信息咨询服务（不含许可类信息咨询服务）；住房租赁；非居住房地产租赁；土地使用权租赁。”本次调整并不涉及经营范围的实质性变更。

1996年至2002年，公司控股股东为昆明市五华区国有资产

历次控股股东的变更

管理局；2002年4月29日至今，公司控股股东为美好未来企情况（如有）业管理集团有限公司。

五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

会计师事务所办公地址武汉市武昌区东湖路169号中审众环大厦2-9层

签字会计师姓名王文政、王明维公司聘请的报告期内履行持续督导职责的保荐机构

7美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

□适用√不适用公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问

□适用√不适用

六、主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是√否项目2022年2021年本年比上年增减2020年营业收入（元）5291723784.443559957400.9948.65%4206713612.38归属于上市公司股东的净利润

-1566936785.53-2672778556.0241.37%94698263.41

（元）归属于上市公司股东的扣除非经

-1417017088.37-2457760716.7642.35%-460496854.28

常性损益的净利润（元）经营活动产生的现金流量净额

-538692675.401544692180.42-134.87%73810657.13

（元）

基本每股收益（元/股）-0.6352-1.099942.25%0.0384

稀释每股收益（元/股）-0.6352-1.099942.25%0.0384

加权平均净资产收益率-42.11%-45.62%3.51%1.32%项目2022年末2021年末本年末比上年末增减2020年末

总资产（元）19079674778.1024782522323.44-23.01%28314202162.61归属于上市公司股东的净资产

2939296756.204502838603.34-34.72%7221654306.44

（元）

公司亏损主要原因：

1、公司装配式建筑业务尚未达到相应的业务规模，受工厂折旧、资金成本等固定费用影响，本报告期净亏损约7亿元。

2、本报告期计提资产减值准备约10亿元，主要情况如下：

8美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（1）受市场下行的影响，部分房地产项目本期销售情况不佳，销售价格和去化速度均

未达预期，导致资产可变现净值低于账面价值，产生亏损迹象，经管理层审慎评估，本期计提资产减值准备3.4亿元。

（2）由于装配式业务未达预期，公司对子公司美好建筑装配科技有限公司资产进行减

值测试后，对其固定资产及在建工程计提资产减值准备6.2亿元。

公司最近三个会计年度扣除非经常性损益前后净利润孰低者均为负值，且最近一年审计报告显示公司持续经营能力存在不确定性

√是□否扣除非经常损益前后的净利润孰低者为负值

√是□否项目2022年2021年备注

营业收入（元）5291723784.443559957400.99

营业收入扣除金额（元）73275364.6354379818.69营业收入扣除后金额

5218448419.813505577582.30

（元）

截止披露前一交易日的公司总股本（股）2466988633

用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）-0.6352

七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用√不适用

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

□适用√不适用

3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明

□适用√不适用

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八、分季度主要财务指标

单位：元

项目第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入2464211608.14150863611.241718534744.55958113820.51

归属于上市公司股东的净利润-135938004.52-184314460.11-463398780.54-783285540.36归属于上市公司股东的扣除非经常性

-72209989.57-136018266.81-401202728.17-807586103.82损益的净利润

经营活动产生的现金流量净额-107449486.21-128473047.56-288330141.86-14439999.77

上述财务指标或其加总数是否与公司已披露季度报告、半年度报告相关财务指标存在重

大差异:□是√否

九、非经常性损益项目及金额

单位：元项目2022年金额2021年金额2020年金额说明非流动资产处置损益（包括已计提

14305014.09-136745110.79805493416.27资产减值准备的冲销部分）计入当期损益的政府补助（与公司正常经营业务密切相关，符合国家

11829583.626444826.205174411.80

政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外）计入当期损益的对非金融企业收取

5663261.5247336899.13

的资金占用费非货币性资产交换损益

债务重组损益13450574.21同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益除同公司正常经营业务相关的有效

套期保值业务外，持有交易性金融资产、交易性金融负债产生的公允

1175598.74-33922795.70-190085549.34

价值变动损益，以及处置交易性金融资产、交易性金融负债和可供出售金融资产取得的投资收益单独进行减值测试的应收款项减值

2000000.00

准备转回除上述各项之外的其他营业外收入

-194318004.42-127813038.50-85742541.68和支出

10美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目2022年金额2021年金额2020年金额说明其他符合非经常性损益定义的损益

6430821.3061856416.15

项目

减：所得税影响额2003223.08-8332557.384175471.09

少数股东权益影响额（税后）790061.62833955.5222806047.40

合计-149919697.16-215017839.26555195117.69--

其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：□适用√不适用

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非

经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明:□适用√不适用

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处的行业情况

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

1、房地产行业回顾

2022年，由于超预期因素频发，房地产行业经历了行业寒冬的深度调整，也是房地产调

控频率最高的一年。2023年政府工作报告在指出未来一年的房地产工作重点时表示，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，防止无序扩张，促进房地产业平稳发展。加强住房保障体系建设，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题。

从政策端看，2022年，“保交楼”成为下半年楼市关键词，中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付。地方政策从试探性松绑到应出尽出，两度降准，三次降息，阶段性放宽房贷利率下限。房企融资政策持续放松，“金融

16条”后监管对房企融资态度逐渐转向保主体。

从投资端看，2022年房地产开发投资13.29万亿元，比上年下降10%，其中住宅投资

10.06万亿，下降9.5%。房地产继续深度调整，开发投资规模降至五年新低。房屋施工面积

904999万平方米，比上年下降7.2%。其中，住宅施工面积639696万平方米，下降7.3%。房

屋新开工面积120587万平方米，下降39.4%。其中，住宅新开工面积88135万平方米，下降

39.8%。建安投资乏力，土地市场民营房企持续缺席。房屋竣工面积86222万平方米，下降

15.0%。其中，住宅竣工面积62539万平方米，下降14.3%，保交楼方针下房屋竣工面积显著增长。

从销售端看，2022年，商品房销售面积135837万平方米，比上年下降24.3%，其中住宅销售面积下降26.8%。商品房销售额为13.3万亿元，与2017年基本持平，比去年下降26.7%，增幅创历年新低。政策端持续发力，从预售资金监管的持续规范到下半年以“三支箭”为代表的“保交楼、稳主体”政策，旨在从各方面改善优质房企的流动性。

2、装配式建筑行业回顾

12美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文2022年1月，住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》（以下简称《规划》），提出到2025年，装配式建筑占新建建筑的比例达30%以上；新建建筑施工现场建筑垃圾排放量控制在每万平方米300吨以下，建筑废弃物处理和再利用的市场机制初步形成，建设一批绿色建造示范工程。同时对“十三五”时期的发展进行了总结，“十三五”期间，我国建筑业改革发展成效显著，全国建筑业增加值年均增长5.1%，占国内生产总值比重保持在6.9%以上。2020年，全国建筑业总产值达26.39万亿元，实现增加值7.2万亿元，占国内生产总值比重达到7.1%，房屋施工面积149.47亿平方米，建筑业从业人数5366万人。但是，在取得成绩的同时，建筑业依然存在发展质量和效益不高的问题，集中表现为发展方式粗放、劳动生产率低、高耗能高排放、市场秩序不规范等。

为进一步推动建筑业转型发展，《规划》提出了加快智能建造与新型建筑工业化协同发展、健全建筑市场运行机制、完善工程建设组织模式、培育建筑产业工人队伍、完善工程质

量安全保障体系、稳步提升工程抗震防灾能力、加快建筑业“走出去”步伐等主要任务。

各地也相继出台了装配式建筑发展意见去进一步实现地区装配式建筑目标。其中，北京市人民政府在2022年4月发布的《关于进一步发展装配式建筑的实施意见》中提出到2025年，实现装配式建筑占新建建筑面积的比例达到55%，基本建成以标准化设计、工厂化生产、装配化施工、一体化装修、信息化管理、智能化应用为主要特征的现代建筑产业体系的目标。

上海市委、市政府于2022年7月印发的《关于完整准确全面贯彻新发展理念做好碳达峰碳中和工作的实施意见》提出要实施工程建设全过程绿色建造，全面推广装配式建筑和全装修住宅。广东省住房城乡建设厅等部门在2022年9月发布的《关于加快新型建筑工业化发展的实施意见》明确了到2025年底，全省装配式建筑占新建建筑面积比例达到30%以上，其中重点推进地区达到35%以上，积极推进地区达到30%以上，鼓励推进地区达到20%以上的发展目标。

从“十四五”期间各省市装配式建筑政策和发展规划来看，80%以上城市已明确要求装配式建筑的装配率不低于50%。2022年以来，强制上竖向构件或通过3%容积率奖励政策等措施鼓励上竖向的城市比例大幅增加，包括上海、北京、天津、武汉、合肥、郑州、杭州、济南、青岛、佛山、中山、珠海、洛阳、开封、泰安等40余个城市。

部分城市在容积率奖励、提前预售和资金监管等方面的政策支持力度加大，如北京市对采用装配式建筑的商品房开发项目在办理房屋预售时，可不受项目建设形象进度要求的限制，对装配率达到50%以上装配式建筑，给予180元/平方米的奖励资金，同时给予实施项目不超过3%的面积奖励、增值税即征即退优惠等。济南市对投入资金达到工程建设总投资的25%以

13美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

上且已完成基础工程的装配式建筑项目，可申请办理《商品房预售许可证》，各拨付节点预售资金监管留存比例可下调10个百分点，给予3%的容积率奖励，并享受税收优惠等政策。

部分城市对于上竖向构件的高装配率项目进行特殊补贴，如上海市对评价等级达到AA的装配式建筑，补贴每平方米60元，达到AAA的每平方米补贴100元。“十四五”时期是落实“双碳”目标的关键时期，建筑节能与绿色建筑行业将面临转型发展问题，也将迎来重要的发展机遇。

二、报告期内公司从事的主要业务

公司需遵守《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第3号——行业信息披露》中房地产业的披露要求

报告期内，公司主要从事房地产开发、装配式建筑业务。

房地产开发业务：公司拥有房地产开发企业一级资质，所开发的项目分布在武汉、合肥、重庆、西安、芜湖、杭州、嘉兴、江阴、无锡、中山等国内大中型城市，其中武汉、合肥、苏州、重庆为公司业务重点区域。公司房地产开发项目主要为装配式示范项目，通过自主开发推广叠合剪力墙技术体系，为各地打造装配式建筑标杆，引领当地房地产和建筑产业升级。

装配式建筑业务：公司拥有房屋建筑工程施工总承包壹级资质、工程设计建筑行业（建筑工程）甲级资质、市政公用工程施工总承包叁级资质、建筑装修装饰工程专业承包贰级资质，具有成熟的装配式建筑专项设计和基于BIM平台的设计、建造及供应链管理应用能力。

以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，通过叠合剪力墙体系施工队伍和营销队伍，基于集团布局的城市装配式优惠政策，承接装配式建筑专项分包及装配式装修业务。

报告期内，公司投产的武汉江夏、青岛即墨、湖北荆州、安徽合肥、河南新乡、重庆江津、湖南汨罗、成都金堂等多家工厂，为各工厂周边重点城市的客户提供配式建筑专项分包及装配式装修业务服务。

1、报告期主要项目和工厂所处区域的市场分析

公司房地产业务主要集中在武汉、合肥、重庆等新一线城市和长三角、珠三角城市群。

武汉区域市场：

（1）房地产市场：2022年武汉市全年供地992万方，成交867万方，多为底价成交。

2022年武汉市住宅市场全年供求双降。全年住宅供应建面约1077万㎡，同比下滑约54%；成

14美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

交建面约1310万㎡，同比下滑约42%，成交均价14922元/㎡，环比下跌约6%；2022年受宏观经济环境影响，全市楼市持续低迷，但随着第四季度救市政策纷纷出台，全年楼市在年末有翘尾趋势。公司在武汉及周边市场开发有美好长江首玺、黄石半山云廷等楼盘，全装全配“拎包入住”产品，提升业主入住体验同时获得市场认可。

（2）装配式建筑市场：2022年武汉市全市新建装配式建筑面积1704.5万平方米，完成

目标任务的102.7%，其中江汉区、武昌区项目推进情况较好，均超额完成目标任务25%以上。

全市共确定装配式建筑示范项目27个，其中武昌区超额完成目标任务，黄陂区、新洲区未完成目标任务。从装配式建筑目标任务完成情况看，虽然绝大部分市州均完成了新建装配式建筑面积的总目标，但从统计上报的项目信息来看，新开工装配式项目多为工业建筑，这一方面是因为受国家房地产宏观调控及需求萎缩等多重因素的影响，房地产开发项目大幅减少，另一方面也因为部分市州对民用建筑工程采用装配式方式建造重视程度不够，导致全省装配式建筑发展质量不高。随着中央“十四五”规划和湖北省“十四五”规划文件出台，武汉市也持续把发展装配式建筑作为推进新型建筑工业化、加快装配式建筑项目落地，鼓励打造高质量装配式住宅项目。

合肥区域市场：

（1）房地产市场：2022年合肥土地市场成交量升价跌，土拍热度有所下降。2022年合

肥市涉宅用地成交建面1086万平，同比增加129.7%。在成交的涉宅地块中，有30宗地达最高限价，进入竞品质阶段，这些地块主要集中在滨湖、包河、蜀山等区域。住宅用地成交楼面均价5739元/㎡，同比下降29.9%；土地溢价率为6.38%，同比下降8%。2022年合肥新房网签3.76万套，同比21年的5.39万套下跌约30.1%，均价整体呈稳步攀升趋势。其中，合肥市区（不含四县一市）2022年12月的最新商品住宅成交均价为20419元/㎡，较2021年同期上涨了10.7%，主要源于区域成交结构和楼市调控政策松绑。2022年公司开发的合肥云玺项目，实现年度签约1.2亿，顺利完成了项目清盘的任务，年度销售公寓344套，公寓销售套数位列合肥同类市场前三名。

（2）装配式建筑市场：2022年全市新建装配式建筑面积达到1200万平方米以上，重点

推进区域装配式建筑占新建建筑的面积比例不低于30%，积极推进区域不低于25%，政府投资总建筑面积大于10万平方米或单体工程大于1万平方米的公建项目，全部纳入装配式建筑项目库。全市新建商业开发项目，采用装配式建筑面积占比应达到30%-50%。

15美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

重庆区域市场：

（1）房地产市场：2022年重庆主城区供地622万方，同比下降67.6%，公告楼面均价

5604元/㎡，同比下降11.2%；成交611万方，同比下降65.0%，成交楼面均价5854元/㎡，同

比下降15.8%，平均溢价率3.2%。土地市场疲软，供应成交量急剧下滑。受全国大环境影响，

2022年全年住宅供应926万方，同比下降57%，成交1489万方，同比下滑48%，价格8670元/㎡，同比下滑244%；四季度整体成交再度下滑，达到历史低位。公司开发的美好天赋项目

2022年签约17223万元，回款约19919万元，巴南时光名著项目2022年签约12825万元，回

款约14268万元，同比2021年小幅下滑。

（2）装配式建筑市场：2022年重庆市累计开工装配式建筑超过4000万平方米，去年新

建建筑中装配式建筑占比超过18%，其中中心城区达到36%；培育国家级产业基地6家，市级产业基地29家，部品部件生产企业60余家。力争到2025年，全市装配式建筑占新建建筑的比例达到30%。重庆市住房城乡建委等部门联合出台《重庆市绿色建筑产业与绿色金融协同发展工作试点方案》，要求创新绿色金融服务，支持建筑行业绿色发展，确保碳达峰、碳中和目标如期实现。力争到2025年，全市城镇新建建筑中绿色建筑面积占比达到100%，绿色建材应用比例不低于70%。

长三角区域市场：

（1）房地产市场：2022年，长三角商品住宅成交面积同比下降近四成，规模处于2015年来最低水平。2022年初，长三角地区商品住宅成交面积同比下降超50%，二、三季度利好

政策陆续出台，房企抓住窗口期集中出货，商品住宅成交面积同比降幅明显收窄，但四季度需求集中释放后略显乏力，新房市场修复放缓。2022年，公司合作开发的杭州临安锦云澜天里项目顺利交付，张家港滨江映项目二期加推，持续销售中。

（2）装配式建筑市场：长三角区域是全国装配式建筑发展最快、规模最大的地区。数据显示，2022年长三角三省一市建筑业总产值近9万亿元，占全国建筑业总产值的28.8%。具体到江苏，截至2022年底，全省已累计完成装配式建筑面积2.1亿平方米，创建国家级装配式建筑示范城市5个。根据国家战略规划要求，推动生产和施工智能化升级，扩大标准化构件和部品部件使用规模，提高装配式建筑综合效益，安徽省要求到2025年，全省培育50个以上省级装配式建筑产业基地、3—5个省级装配式建筑产业园区，产能达到5000万㎡，装配式建筑占到新建建筑面积的30%；江苏省要求到2025年，装配式建造成为主要建造方式，装配式建筑占新建建筑比例达到50%，新建成品住房比例达到50%以上，建筑产业现代化水平

16美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

继续保持在全国的领先地位；上海市要求到2025年，全市范围内国有建设用地新建项目100%实施装配式建筑。

珠三角区域市场：

（1）房地产市场：2022年1-11月，广东房地产开发投资1.36万亿元，同比下降15.1%；

其中，商品住宅投资下降14.9%。分区域看，珠三角核心区开发投资下降11.2%，沿海经济带下降29.8%，北部生态发展区下降37.6%。1-11月，广东省全省商品房销售面积下降24.9%。

2022年，受行业周期性下行的影响，深圳新房市场表现相对低迷。全年新建商品住宅供应面

积约402万㎡，成交面积约343万㎡，供需两端同比均下降近三成，年末出清周期约12个月，达近三年高位。新房价格整体表现稳定，2022年深圳新建住宅价格累计下跌0.12%，12月均价54107元/㎡，跌至4年内最低水平。广州土地市场整体遇冷，涉宅用地供求规模降幅明显。

全年涉宅用地供应58宗，供应建面918万㎡，同比下降近六成；成交48宗，成交建面820万㎡，同比下降超四成。在成交地块中，有9宗溢价成交，其中溢价率最高为15%，3宗地块溢价率不足1%。截至2022年底，东莞全域已取消限购，首付比例下降，最低降至20%，另有增值税免征年限5年改为2年、新房限售从3年改为2年、二孩及三孩家庭可新增购买一套住房等，政策托底意味较浓。整体来看，2022年，珠三角整体房地产市场低位运行，延续了2021年下半年以来的调整态势，购房信心明显不足，深圳、广州、东莞等重点城市新建商品住宅整体成交规模降幅超三成，土地市场也出现持续低迷态势。

（2）装配式建筑市场：根据广东省发布的《广东省人民政府办公厅关于大力发展装配式建筑的实施意见》，到2025年，主要地区达30%以上，其余地区达20%。其中，2022年以广州、深圳、佛山、惠州为代表的核心城市装配式建筑推进速度较快，深圳市入选国家智能建造试点城市，2022年新开工装配式建筑面积1845万平方米，新增绿色建筑面积1816万平方米。佛山市2022年完成了新建装配式建筑占新建建筑面积26%以上的目标任务，政府投资工程装配式建筑占比也达到了60%以上。惠州市新开工装配式建筑面积从2020年的8.3%上升到2022年的19.35%。2022年1-11月，全市新开工装配式建筑面积588.13万平方米。整体来看，“珠三角”地区经过多年示范引领和市场培育，装配式建筑市场已形成相当基础。

2、报告期管理层的经营与管理对策

在2022年较为严峻的经济环境下，公司管理层坚决贯彻“去库存、抓回款、保交付”的经营方针，将提升各项目经营能力作为现阶段重要目标，降成本、控费用，强化执行力。

17美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2022年完成了武汉长江首玺、武汉名流汇、芜湖美好首玺、江阴美宸雅苑等多个项目共计

4830户交付，实现房地产业务收入约46亿元。

装配式建筑业务方面，公司聚焦强制及鼓励应用竖向构件装配式建筑政策的城市，利用装配式建筑鼓励、奖励政策，加强与央国企、地方平台公司，头部设计院、头部总承包企业沟通力度，以强强联合的形式解决其在装配式建筑领域的痛点难点，利用其在当地资质、业绩、资源等方面的优势，在保障房项目、开发项目上进行装配式建筑专项分包和装配式装修业务的合作，扩大并稳定业务规模；同时，持续推进合作建新工厂和已投产工厂的股权开放，采用合作建厂模式盘活工厂和装配式建筑专项分包及装配式装修业务。采用我司投入自动化生产设备及叠合剪力墙相关技术体系，合作方承担工厂土地、厂房建设、运营资金等投入；

合作方充分利用自身资源推动拟建工厂所在城市的装配式建筑政策落地实施并提供保底业务，我司负责技术体系的属地化落地及业务拓展。对现已投产工厂开放股权，引进当地平台公司、国有企业、央企等有区域政府资源、市场资源的合作方参股，通过合作扩大叠合剪力墙体系在当地的影响力及市场份额，形成稳定的业务量，扩大我司装配式建筑专项分包及装配式装修产品市场占有率。

3、公司装配式建筑业务项目情况

（1）未完工项目情况未完工项目数量项目合同金额累计确认收入未完工部分金额区域

（个）（万元)（万元）（万元）武汉6309212135505161511合肥2890095657527342苏州2571591688038760青岛190107803505济南220957168922545重庆21354343259299909合计15620781266247330572

18美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（2）主要项目进展情况项目合同本期确认累计确认本期回城市项目工期完工百应收账款余项目名称金额业务模式开工日期收入收入款（万公司性质（天）分比额（万元）（万元）（万元）（万元）元）施工总承

新滩·美好未来新城内部189622019年4月86491%22801589410961854包

武汉“长江首玺”K1K2 地块项 施工总承

内部508182018年8月85593%6636435638751目包

建和城中村改造项目 K1K2

内部38610装饰工程2021年10月45334%11815119247838地块户内装修工程武汉施工总承

美好·洪湖新滩还建房项目外部632502019年7月68371%10074146720156包黄石市西塞山项目地块设计

内部 56076 EPC 2021 年 2 月 1108 22% 5942 11214 5503施工总承包工程问津项目地块设计施工总承施工总承

内部814962020年12月104515%2608114432704876包工程包合肥循环经济示范园入园企施工总承

外部419802019年9月72089%139433420813124合肥业配套商务中心及人才公寓包

肥西美好云玺项目 内部 47029 EPC 2020 年 8 月 639 52% 8278 22367 5461 337

无锡美好铂翠项目 内部 23627 EPC 2020 年 12 月 1023 23% 1119 5029 300 6087苏州

张家港张地项目 外部 33532 EPC 2021 年 6 月 760 39% 6603 11851 7927 243施工总承

青岛中仁·澜山悦府项目外部90102019年9月57794%178032382包民生·天悦府三期（聊城光岳施工总承外部115462019年7月92598%16821034925271747壹号院）包济南施工总承

冠洲苑北区外部94112020年5月85376%197865431141包重庆市江北区美好麓鸣臺项

内部 63898 EPC 2021 年 4 月 1279 28% 6385 16606 4999 961

重庆 目 EPC 总承包（唐家沱）

巴南项目 外部 71536 EPC 2021 年 5 月 719 24% 7493 15986 5992 1837合计620781777702662476493138480

19美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（3）PC 订单已中标及已签约方量总金额

序号区域（基地）（万立方米）（万元）

1重庆（江津）2.215297

2成都（金堂）3.417318

3青岛（即墨）0.401135

4武汉（江夏）1.613707

5合肥（肥东）2.175499

6长沙（汨罗）3.266739

7郑州（新乡）2.155980

合计15.2135674

4、公司房地产储备情况

（1）新增土地储备项目

公司将战略性向以装配式建筑为核心的“房屋智造”业务转型。报告期内公司无新增土地储备。

（2）累计土地储备情况剩余可开发建筑面积

项目/区域名称总占地面积（万㎡）总建筑面积（万㎡）（万㎡）美好宝沱名境项目（成

3.948.118.11

都）

洪湖新滩项目（武汉）39.6947.6347.63

武汉新湖项目5.4520.2014.39

罗浮山项目（深圳）18.4716.4012.30

六里桥项目（北京）1.506.006.00

总计69.0598.3488.43

20美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

5、报告期主要项目开发情况

土地面规划计容建本期竣工累计竣工预计总投资累计投资总

城市/权益开工开发完工项目名称所在位置项目业态积筑面积面积面积金额（万金额（万区域比例时间进度进度

（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）元）元）广东省中山市温泉路中

广东中山“美好公馆”住宅100%2018.07在建47%41250565498370039493山温泉宾馆旁重庆市江北区唐家沱组

重庆重庆“美好天赋”住宅100%2021.04在建62%659229888313480082942团安徽省芜湖市弋江区安

芜湖“美好首玺”徽机电职业技术学院东住宅、商业100%2018.09在建81%108628235176189505189505290000236249安徽门对面安徽省合肥市肥西县云

合肥“美好云玺”住宅、商业100%2020.08在建89%32352671595918752921谷路与肥光路交口西南武汉“美好名流湖北省武汉市硚口区解住宅、商业100%2015.06在建96%6470022123122679204252278700266795汇”放大道48-8号湖北省武汉市硚口区古

武汉“香域花镜”住宅、商业100%2016.12在建86%74781343937137201323100278825田二路与城华路交叉口湖北省武汉市洪山区丽

武汉“长江首玺”住宅、商业100%2017.03在建65%16197256615889698470310648800423072水路湖北湖北省荆州市洪湖市武

武汉“长江院子”汉经济技术开发区新滩住宅100%2019.04在建66%1249001260637310048184合作区103省道湖北省黄石市西塞山区

黄石“半山云廷”住宅100%2021.02在建43%46517981508800038099湖滨路与沿湖路交汇处湖北省武汉市新洲区邾

武汉“公园壹号”住宅、商业100%2020.12在建46%5825215145612716458078城街陕西省西安市曲江新区

陕西西安“美好时光”住宅、商业100%2016.07在建90%110350328624299807289900260580五典坡路1515号江苏省无锡市江阴市云

江阴“美宸雅苑”住宅99%2019.06在建100%156002479024790247902728927289新东路华诚悦府旁江苏江苏省无锡市梁溪区崇

无锡“美好铂翠”住宅、商业70%2020.12在建78%13682367038562366742

安板块（京东广场旁）合计9189062354879326672132586525093631879269

21美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

6、报告期主要项目销售情况

本期预售本期预售累计预售累计结算本期结算本期结算

城市/计容建筑面可售面积（销售）（销售）

项目名称所在位置项目业态权益比例（销售）面面积面积金额

区域积（㎡）面积金额（万积（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（㎡）元）湖北省武汉市硚口区

武汉“美好名流汇”住宅、商业100%22123121912218810626595251188106122720194584

解放大道48-8号湖北省武汉市硚口

住宅、商

武汉“香域花镜”区古田二路与城华100%34393733834929437476939388118311942业路交叉口湖北省武汉市洪山区

武汉“长江首玺”住宅、商业100%56615855528152401819942260063112544814356530丽水路湖北省荆州市洪湖市

湖北武汉“长江院子”武汉经济技术开发区住宅100%12606312554611829-281-219新滩合作区103省道湖北省黄石市西塞山

黄石“半山云廷”区湖滨路与沿湖路交住宅100%98150968132223582806966汇处湖北省武汉市新洲区文昌大道与花朝大街

武汉“公园壹号”住宅、商业100%1514561514763013交汇处（邾城客运站旁）重庆市江北区唐家沱

重庆重庆“美好天赋”住宅100%9888394596339581362517223组团陕西省西安市曲江新

陕西西安“美好时光”住宅、商业100%32862431876431876417332595866907区五典坡路1515号安徽省芜湖市芜湖县

芜湖“美好锦城”住宅、商业100%1079641064121053043110525228罗福湖路安徽省合肥市肥西县

合肥“美好云玺”云谷路与肥光路交口住宅、商业100%6715966163598341161912132安徽西南安徽省芜湖市弋江区

芜湖“美好首玺”安徽机电职业技术学住宅、商业100%235176234048185801146443145797145797168548院东门对面浙江省嘉兴市秀洲区

嘉兴“秋月朗庭”住宅100%366133571335713356197闻川路301号浙江浙江省杭州市临安区

杭州“美晟府”住宅、商业100%524375101850152173322415015279389474吴越街60号

江苏江阴“美宸雅苑”江苏省无锡市江阴市住宅99%247902406824068240652406524117

22美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本期预售本期预售累计预售累计结算本期结算本期结算

城市/计容建筑面可售面积（销售）（销售）

项目名称所在位置项目业态权益比例（销售）面面积面积金额

区域积（㎡）面积金额（万积（㎡）（㎡）（㎡）（万元）（㎡）元）云新东路华诚悦府旁无锡市梁溪区包张路

无锡“美好铂翠”与锡洲路交叉口西北住宅、商业100%3670336077435715383630侧广东省中山市温泉路

广东中山“美好公馆”住宅100%565495577615159124130中山温泉宾馆旁合计25518932509222187668567078849551238142348663461137

23美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

7、报告期主要项目出租情况

可出租面积累计已出租面项目名称所在位置项目业态权益比例平均出租率

（㎡）积（㎡）

名流印象东莞商业100%10981098100%

名流印象沈阳商业100%20342034100%

名流嘉园沈阳商业100%36593659100%

名流印象芜湖商业100%1012176645966%

名流人和天地武汉商业100%312552707887%

武汉名流汇武汉商业100%170071567092%

合计15627011599874%

8、报告期土地一级开发情况

□适用√不适用

报告期内，公司没有土地一级开发收入情况。

9、报告期公司融资情况

单位：万元期限结构

融资成本区间/融资途径期末融资余额平均融资成本

1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款1909545%-7.8%-160049580139774

票据908610.00%9086---

债券-0.00%----

非银行类贷款778612.8%-14%-180003380026061

信托融资2999313.80%-29993--

基金融资-0.00%----

其他-0.00%----

合计307894-90864959383380165835

24美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

10、向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保情况

根据房地产经营惯例，公司向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保。截至报告期末尚存在阶段性担保责任的担保余额256786万元。

11、董监高与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董监高）

□适用√不适用

三、核心竞争力分析

报告期内，公司核心竞争力未发生重大变化。公司装配式建筑业务聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修，地产业务向以装配式建筑为核心的房屋代建业务转型。以叠合剪力墙技术体系为核心，以智能化工厂为主体，以工业化、数字化方式实现装配式装修房屋的规模化智能建造。通过大力推广装配式竖向墙体应用，推进行业发展，推动建筑产业向绿色、节能、环保升级。

1、先进的技术体系：公司于2017年引进吸收欧洲技术，结合我国建筑规范自主研发叠

合剪力墙技术体系，在高装配率建筑的智能建造具有领先优势。相较国内目前普遍应用的实心剪力墙技术体系而言，具有整体性好、防水性能优，容错能力强、施工便捷，PC 构件自重轻、易于吊装等特点，更符合绿色建筑要求。同时，公司联合同济大学、华中科技大学、武汉理工大学、中国建筑标准设计研究院等高校及科研院所积极开展技术研发，针对叠合剪力墙技术体系已完成和在研课题60余项，已累计申报专利145项，获得授权124项。作为主编单位已发布叠合墙技术标准11部，涵盖设计、生产、施工、验收各个环节，实现叠合剪力墙结构在7度设防烈度区适用高度达100米，已在武汉长江首玺等多个项目中全面应用。

2、数字化房屋设计能力：为承载美好房屋智造设计驱动的一体化业务模式、提升 BIM

设计效率、降低设计成本，自主研发了具有独立知识产权的“美好 BIM 智能设计平台”。该平台实现了 BIM 的集中化设计，将整体构造拆分和构件拆分融合，在一个平台上对建筑从整体到构件进行全面设计。从“普通素模”到“精准精模”全过程可视化深化设计，生成工厂生产线需要的生产加工文件、图纸。结合 BIM 三维可视化功能，实现钢筋数据布局查看和一键化绘制等应用。这套技术体系已经在美好房屋智造多个项目中应用，其中重庆美好天赋项目被住建部列为全国智能建造试点项目。

25美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

3、智能化全自动生产线：公司引进德国先进全自动化生产线，从第二个工厂开始针对

模台、养护窑格架、固定滚轮、码垛机钢架等核心部件实现国产化，国产化率达35%。国产化部件加工精度达到欧洲验收标准，与进口生产线配线使用，为生产线国产化技术改造升级打下坚实基础。在此基础上，公司加强养护窑加热系统、构件外运车、磁性边模、自动喷涂脱模剂装置的自主研发，已试制成功并安装完成，性能优于进口件，再次减少国外采购比例

5%，国产化比例达到40%。目前，公司已在全国各中心城市投资建设13座产能大、技术先

进、智能化程度高的房屋智造工厂，自动化率接近 100%。13 座工厂的 PC 构件设计年产能合计可达 360 万 m3，最大可装配拎包入住的房屋面积 4800 万㎡。

4、装配施工：公司建立美好自有产业化工人队伍（美好装配师），拥有完善培训体系

和卓越交付能力，根据装配式项目需求，在装配项目建设过程中，能够运用娴熟的装配技能，执行标准化的作业动作，并采用先进的专业机具，切实保证项目安全、工期和质量。

5、装配式装修：公司自建研发队伍，同时与装配式装修头部企业开展技术合作，以工

业化方式推动装修标准化，基于不同生活场景，打造涵盖硬装、软装和智能家电的全产品体系，依托批量采购优势，结合业主生活需求敏感点，为客户提供“拎包入住”的一体化人居空间。

四、主营业务分析

1、概述

2022年，公司实现营业收入5291723784.44元发生营业成本5088950007.04元，期间

费用679464688.83元，产生经营性现金净流量-538692675.40元，实现归属于公司股东的净利润-1566936785.53元。

主要财务数据同比变动情况

单位：元项目本报告期上年同期同比增减变动原因主要系本年房地产项目结算收入增加

营业收入5291723784.443559957400.9948.65%所致。

主要系本年营业收入增加成本相应增

营业成本5088950007.043008446838.9769.16%加所致。

销售费用165198632.92210282908.06-21.44%无重大变动。

26美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

主要系本年精简人员，职工薪酬下降管理费用265438617.63624137842.39-57.47%所致。

财务费用238269870.11172372951.8538.23%主要系本期费用化利息增加所致。

研发投入10557568.175663447.2286.42%主要本期研发投入增加所致。

经营活动产生的现主要系本年房产开发项目回款较上年

-538692675.401544692180.42-134.87%金流量净额减少所致。

投资活动产生的现主要系本年处置子公司收到现金较上

238998767.83423472613.25-43.56%

金流量净额年减少所致。

筹资活动产生的现主要系本年偿还债务支付的现金较上

-637448284.56-2968444211.8478.53%金流量净额年减少所致。

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：元

2022年2021年同比增减

金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计5291723784.44100.00%3559957400.99100.00%48.65%分行业

房地产4640189861.9087.69%2698510670.8375.80%71.95%

装配式建筑业务566985303.6310.71%758778149.8421.31%-25.28%

PPP 项目 11273254.28 0.21% 48288761.63 1.36% -76.65%

现代农业16258030.470.46%-100.00%

其他业务73275364.631.38%38121788.221.07%92.21%分产品

房地产4640189861.9087.69%2698510670.8375.80%71.95%

装配式建筑业务566985303.6310.71%758778149.8421.31%-25.28%

PPP 项目 11273254.28 0.21% 48288761.63 1.36% -76.65%

现代农业-0.00%16258030.470.46%-100.00%

其他业务73275364.631.38%38121788.221.07%92.21%分地区

湖北2728054895.3851.55%533299464.5214.98%411.54%

安徽1851725542.5834.99%416484678.8811.70%344.61%

江苏386636085.317.31%39257386.081.10%884.87%

重庆77389401.991.46%156086522.484.38%-50.42%

陕西69065741.131.31%1138773117.1731.99%-93.94%

山东65969319.611.25%156293979.214.39%-57.79%

四川43395616.140.82%-100.00%

湖南37535339.620.71%129305261.943.63%-70.97%

广深11466406.510.22%19482864.250.55%-41.15%

辽宁5996801.980.11%13061901.190.37%-54.09%

浙江-953860056.9726.79%-100.00%

27美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2022年2021年同比增减

金额占营业收入比重金额占营业收入比重

其他14488634.190.27%4052168.300.11%257.55%分销售模式

直销5291723784.44100.00%3559957400.99100.00%48.65%

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

√适用□不适用

单位：元项目营业收入营业成本毛利率营业收入比营业成本比上年毛利率比上上年同期增同期增减年同期增减减分行业

房地产4640189861.904330067966.676.68%71.95%98.90%-12.64%装配式建筑

566985303.63708363914.21-24.94%-25.28%-6.97%-24.59%

业务分产品房地产

4640189861.904330067966.676.68%71.95%98.90%-12.64%

装配式建筑

566985303.63708363914.21-24.94%-25.28%-6.97%-24.59%

业务分地区湖北

2728054895.382550930579.136.49%411.54%474.69%-10.27%

安徽

1851725542.581775185446.354.13%344.61%390.51%-8.97%

分销售模式直销

5291723784.445088950007.043.83%48.65%69.16%-11.66%

公司主营业务数据统计口径在报告期发生调整的情况下，公司最近1年按报告期末口径调整后的主营业务数据：□适用√不适用

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入

√是□否行业分类项目单位2022年2021年同比增减

销售量万㎡12.3745.56-73%

房地产生产量万㎡23.3742.04-44%

库存量万㎡50.3339.3328%

28美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

相关数据同比发生变动30%以上的原因说明：√适用□不适用

2022年由于超预期因素频发，房地产行业经历了行业寒冬的深度调整，部分房企信用

风险出现集中释放，购房者观望情绪浓厚，行业销售面积及销售额同比增速呈现断崖式下降，导致报告期内公司房地产业务发展低于预期。

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

□适用√不适用

（5）营业成本构成

行业分类：

单位：元

2022年2021年

行业分类项目占营业成本占营业成本同比增减金额金额比重比重

房地产房地产4330067966.6785.09%2176962879.4772.36%98.90%装配式建筑业装配式建筑

708363914.2113.92%761424839.3525.31%-6.97%

务业务

PPP 项目 PPP 项目 1084108.26 0.02% 2088605.64 0.07% -48.09%

现代农业现代农业32154739.051.07%-100.00%

其他业务其他业务49434017.900.97%35815775.461.19%38.02%

营业成本合计5088950007.04100.00%3008446838.97100.00%69.16%

产品分类：

单位：元

2021年2020年

产品分类项目占营业成本占营业成本同比增减金额金额比重比重

房地产房地产4330067966.6785.09%2176962879.4772.36%98.90%装配式建筑业装配式建筑

708363914.2113.92%761424839.3525.31%-6.97%

务业务

PPP 项目 PPP 项目 1084108.26 0.02% 2088605.64 0.07% -48.09%

现代农业现代农业32154739.051.07%-100.00%

其他业务其他业务49434017.900.97%35815775.461.19%38.02%

营业成本合计5088950007.04100.00%3008446838.97100.00%69.16%

29美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（6）报告期内合并范围是否发生变动

√是□否

公司本年度处置子公司合肥美好装配建筑科技有限公司，该公司不再纳入合并报表范围，该公司期初至转让日产生净利润-611.35元。上年同期产生净利润-840037.93元。处置子公司佛山美装装配建筑有限公司，该公司不再纳入合并报表范围，该公司自期初至转让日产生净利润-1548368.02元，上年同期产生净利润-10964135.05元。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况

□适用√不适用

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售项目情况

前五名项目合计销售金额（元）4532530737.09

前五名项目合计销售金额占年度销售总额比例85.65%前五名项目销售额中关联方销售额占年度销售总

0.00%

额比例公司前5大销售项目情况

序号项目名称销售额（元）占年度销售总额比例

1武汉“美好名流汇”1945835668.0536.77%

2芜湖“美好首玺”1685477881.7331.85%

3武汉“长江首玺”565302525.7010.68%

4江阴“美宸雅苑”241172371.704.56%

5杭州“美晟府”94742289.911.79%

合计--4532530737.0985.65%主要客户其他情况说明

□适用√不适用公司主要供应商情况

30美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

前五名供应商合计采购金额（元）462201062.64

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例21.93%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额

0.00%

比例公司前5名供应商资料

序号供应商名称采购额（元）占年度采购总额比例

1中建三局集团有限公司352310882.0816.72%

2南通桀程建筑工程有限公司37712338.741.79%

武汉枫华盛世消防装饰工程有限公

327834678.121.32%

司

4中南勘察基础工程有限公司23225949.151.10%

武汉市祥和兴盛建筑劳务工程有限

521117214.551.00%

公司

合计--462201062.6421.93%主要供应商其他情况说明

□适用√不适用

3、费用

单位：元项目2022年2021年同比增减重大变动说明

销售费用165198632.92210282908.06-21.44%无重大变动。

管理费用265438617.63624137842.39-57.47%主要系本年精简人员，职工薪酬下降所致。

财务费用238269870.11172372951.8538.23%主要系本期费用化利息增加所致。

研发费用10557568.175663447.2286.42%主要本期研发投入增加所致。

31美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

4、研发投入

（1）研发项目情况预计对公司未来发展的主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标影响根据公司发展战略助力公司业务布局省

和业务拓展需求，已完成安徽省图市进一步推广应用装装配式混凝土叠合在已落地地标、图集编制及发布，配式叠合剪力墙结构新立项标准修编、

剪力墙结构技术体集工作基础上进一江苏省地标待发技术体系，提升市场图集由省/市住建主

系地方标准及图集步完善新立项省/市布，重庆市图接受度和认可度，为管部门批准发布。

编制标准修编、图集编集、湖北省地标项目设计、图审、施制，助力技术体系修编推进中。工、验收提供依据和推广应用。支撑。

BIM 技术作为实现智基于装配式住宅建完成实际项目案能建造和数字化转型

筑策划、设计、生

例的 BIM 全流 完成适配产品的 重要基础，将会迅速产、施工和运维全

BIM 全生命周期应 程应用，并总结 BIM 应用标准化技 推广和深度应用。研过程 BIM 应用，分用价值分析研究形成适用于美好术，助力项目实现发成果可夯实美好信析研究 BIM 技术应

产品体系的 BIM 降本增效效益。 息化架构建设，提升用降本、提效等价应用技术清单。装配式建筑方案竞争值和适配性。

力和实施效益。

目前各地政府明确规结合典型城市保形成保障性租赁住定或鼓励保障性租赁针对保障性租赁住障性租赁住房相房装配式标准化产住房采用装配式建

房采用装配式建造关政策，完成产保障性租赁住房装品手册（采用装配造。通过本项研发提需求，研究户型、品特点分析以及配式建筑产品标准式叠合剪力墙结构升我司技术体系与保

外立面、模块化组采用装配式叠合

化手册体系的设计、生障性租赁住房产品适

合等适配性，形成剪力墙结构体系产、施工及装修标配性和性价比，提升标准化产品。建造的标准化技准）。竞争力和市场占有术。

率。

为提升现场施工工完成叠合剪力墙提升我司装配式叠合效及精细化管控水叠合剪力墙结构施

叠合剪力墙结构精结构施工及检测剪力墙结构可靠性，平，研究叠合剪力工工艺与检测技术细化施工工艺与检成套标准化技术为相关技术标准编制墙结构施工关键工纳入施工验收地方

测成套技术研究方案，并进行实及项目验收提供技术艺优化及配套检测标准。

际应用。支撑。

技术。

从装饰装修平面设

计、建筑平面设

计、结构设计、装

配式专项设计、PC 结合我司技术体本项研发以住户的使

生产、装配式施系，已完成典型用需求为导向，满足工、拎包入住全链高层、小高层、完成各类标准产品

住户使用功能，提升美好装配式产品设条进行产品模块低多层各类型标建设，形成标准化性价比，实现装配式计标准化化、标准化研发工准产品，正在编产品手册，并进行建筑专项分包及装配作，形成住户、市制产品模块化、推广应用。

装修业务的快速落

场和合作方认可，标准化设计手地。

并能高效生产、施册。

工便利、成本可控

的模块化、标准化产品及设计标准。

32美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（2）公司研发人员情况

2022年2021年变动比例

研发人员数量（人）2426减少8%

研发人员数量占比1.95%1.49%增加0.46个百分点

研发人员学历结构——————

本科1615增加7%

硕士59减少4%

博士12减少50%

研发人员年龄构成——————

30岁以下34减少25%

30-40岁1715增加13%

40岁以上47减少43%

（3）公司研发投入情况

2022年2021年变动比例

研发投入金额（元）10557568.175663447.2286.42%

研发投入占营业收入比例0.20%0.16%0.04%研发投入资本化的金额

--0.00%

（元）资本化研发投入占研发投

--0.00%入的比例公司研发人员构成发生重大变化的原因及影响

□适用√不适用研发投入总额占营业收入的比重较上年发生显著变化的原因

□适用√不适用研发投入资本化率大幅变动的原因及其合理性说明

□适用√不适用

5、现金流

单位：元

33美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目2022年2021年同比增减

经营活动现金流入小计2414284717.227136529538.33-66.17%

经营活动现金流出小计2952977392.625591837357.91-47.19%

经营活动产生的现金流量净额-538692675.401544692180.42-134.87%

投资活动现金流入小计244312987.60534995265.82-54.33%

投资活动现金流出小计5314219.77111522652.57-95.23%

投资活动产生的现金流量净额238998767.83423472613.25-43.56%

筹资活动现金流入小计251227019.011573743247.18-84.04%

筹资活动现金流出小计888675303.574542187459.02-80.44%

筹资活动产生的现金流量净额-637448284.56-2968444211.8478.53%

现金及现金等价物净增加额-937142192.13-1000279418.176.31%

相关数据同比发生重大变动的主要影响因素说明：

1、“经营活动产生的现金流量净额”较上年同期下降134.87%，主要系本年房产开发项

目回款较上年减少所致。

2、“投资活动产生的现金流量净额”较上年同期下降43.56%，主要系本年处置子公司

收到现金较上年减少所致。

3、“筹资活动产生的现金流量净额”较上年同期增长78.53%，主要系本年偿还债务支

付的现金较上年减少所致。

报告期内公司经营活动产生的现金净流量与本年度净利润存在重大差异的原因说明：

报告期内，公司经营活动产生的现金流量净额为-53869.27万元，实现的归属于上市公司股东的净利润为-156693.68万元，二者相差较大的原因是：公司主业为房地产开发，开发项目达到收入确认条件结转利润的时间与项目达到预售条件预收客户房款的时间存在期间错配。开发项目交付之前预收客户的房款已计入本年度经营活动现金流量项目，但当期并不同比结转净利润；同时，由于部分项目本期出现减值迹象，经管理层审慎评估，本期计提资产减值准备-99473.80万元，因此导致本报告期产生亏损。

34美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

五、非主营业务分析

√适用□不适用

单位：元占利润总是否具有项目金额形成原因说明额比例可持续性主要系权益法核算的长期股权投资收益和处置长期股权

投资收益-15731742.72-0.82%否投资产生的投资收益所致。

公允价值变动损主要系本期确认交易性金融资产公允价值变动损益所

1175598.740.06%否益致。

主要系按公司会计政策计提的存货跌价准备、合同资产

资产减值-958078491.95-49.84%否

减值准备、固定资产减值准备和在建工程减值准备等。

营业外收入2000647.090.10%主要是本期收取的罚款、合约违约金等。否营业外支出196666794.7710.23%主要系本期计提的各项违约金、罚款及滞纳金支出等。否六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：元项目2022年末2022年初比重增减重大变动金额占总资产金额占总资产说明比例比例

货币资金396329460.352.08%1388347844.265.60%-3.52%无重大变动。

应收账款216884961.231.14%167617041.020.68%0.46%无重大变动。

合同资产297509286.421.56%286325181.311.16%0.40%无重大变动。

存货10215329141.7053.54%13025587599.6752.56%0.98%无重大变动。

投资性房地产555431368.442.91%599615599.602.42%0.49%无重大变动。

长期股权投资132469414.630.69%245288735.030.99%-0.30%无重大变动。

固定资产2003418962.7410.50%2750314500.7611.10%-0.60%无重大变动。

在建工程630894813.833.31%766675561.233.09%0.22%无重大变动。

35美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目2022年末2022年初比重增减重大变动金额占总资产金额占总资产说明比例比例

使用权资产13894707.870.07%16168262.940.07%0.00%无重大变动。

短期借款16027922.370.08%106000000.000.43%-0.35%无重大变动。

合同负债7374560194.7438.65%9247903186.6837.32%1.33%无重大变动。

长期借款848300000.004.45%1847187343.447.45%-3.00%无重大变动。

租赁负债9777699.310.05%2768652.860.01%0.04%无重大变动。

境外资产占比较高

□适用√不适用

2、以公允价值计量的资产和负债

√适用□不适用

单位：元计入权益本期本期本期公允价值的累计公计提其他变项目期初数购买本期出售金额期末数变动损益允价值变的减动金额动值金融资产

1.交易性金融资

产（不含衍生金135226827.541175598.7451036710.0085365716.28融资产）

2.衍生金融资产

3.其他债权投资

4.其他权益工具

1500000.001500000.00

投资

金融资产小计136726827.541175598.74---51036710.00-86865716.28投资性房地产生产性生物资产其他

36美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

上述合计136726827.541175598.74---51036710.00-86865716.28金融负债

3、截至报告期末的资产权利受限情况

项目年末账面价值受限原因

（元）

货币资金114803429.19按揭贷款担保保证金、农民工保证金、法院冻结资金等

存货3506046252.70借款担保

投资性房地产466562360.50借款担保

固定资产951540347.20借款担保

无形资产138361527.70借款担保

长期应收款1510559920.00借款担保

合计6687873837.29

七、投资状况分析

1、总体情况

√适用□不适用

报告期投资额（元）上年同期投资额（元）变动幅度

-28793488.49-100%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

□适用√不适用

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

□适用√不适用

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

□适用√不适用公司报告期不存在证券投资。

（2）衍生品投资情况

□适用√不适用公司报告期不存在衍生品投资。

37美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

5、募集资金使用情况

□适用√不适用公司报告期无募集资金使用情况。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

□适用√不适用公司报告期未出售重大资产。

2、出售重大股权情况

□适用√不适用

38美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

九、主要控股参股公司分析

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况单位：元公司公司名称主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润类型武汉南部新城投资有限子公房地产开发

200000000.004165636869.42174406234.99629845872.5550168642.2644787911.35

公司司与销售武汉美好锦程置业有限孙公房地产开发

50000000.002477360161.33-604041888.919424498.19-40853233.83-137435326.48

公司司与销售美好置业武汉江南有限子公房地产开发

20000000.00589123773.50216796485.04174133098.82164828735.62107180430.60

公司司与销售名流置业武汉江北有限子公房地产开发

500000000.00714555337.66391690550.96--220136496.98-232256916.98

公司司与销售湖北美锦良城置业有限孙公房地产开发

20000000.00389559584.98-155154097.99--35402529.17-35402528.37

公司司与销售武汉市泰宇商贸有限公孙公房地产开发

90000000.00511457409.76-115296939.011966465860.91-166255024.45-178920835.20

司司与销售孙公房地产开发

芜湖美创置业有限公司100000000.00974952428.79-22257080.801685477881.73-54800730.26-98923921.49司与销售孙公房地产开发

重庆美唐置业有限公司100000000.00742673871.07-111649258.74--63147208.50-63297406.05司与销售子公房地产开发

芜湖名流置业有限公司400000000.00562400075.3184613395.3222500095.45-42757833.79-42755665.68司与销售武汉美好新城建设发展子公

建筑施工200000000.001758080346.53202582483.2111273254.28-34434627.18-34661977.14有限公司司

美好建筑装配科技有限子公---

建筑施工800000000.004905971993.711110288095.89

公司司3187458391.591370572143.971375594393.06子公房地产开发

武汉名流地产有限公司10000000.00166519454.7076649136.0915483638.37-14822447.31-40930823.21司与销售武汉名流公馆置业有限子公房地产开发

100000000.00573200719.40-43685816.511093333.32-25845695.15-25847522.45

公司司与销售孙公房地产开发

沈阳幸福置业有限公司118023588.0042546248.2533165434.222035142.8635617429.0535617989.74司与销售

39美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

公司公司名称主要业务注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润类型苏州美生美置业有限公子公房地产开发

50000000.00458294214.63-99896238.681125613.78-72046507.43-16709216.76

司司与销售江阴美好盛大置业有限子公房地产开发

800000000.0081184987.19-3454513.24241172371.70-12421545.03-14354849.70

公司司与销售孙公房地产开发

四川美锦置业有限公司20000000.0048076436.15-127066370.41--82716672.73-113486637.51司与销售

40美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

报告期内取得和处置子公司的情况报告期内取得和处公司名称对整体生产经营和业绩的影响置子公司方式

重庆美好智造装配式建筑技术有限公自设立日起至报告期末产生净利润-新设

司11176523.48元湖北美智产业发展有限公司新设自设立日起至报告期末未产生净利润。

湖北美馨物业服务有限公司新设自设立日起至报告期末未产生净利润。

三原美好装配建筑材料有限公司注销自期初至注销日产生净利润-284.5元

泰安美建建筑科技有限公司注销自期初至注销日产生净利润-2119.93元

镇江美好装配建筑材料有限公司注销自期初至注销日产生净利润-103.93元

美建建筑装配科技（湖州）有限公司注销自期初至注销日产生净利润15192.31元南昌美好智造装配科技有限公司注销期初至转让日未产生净利润。

重庆美好绿色建筑工程有限公司注销期初至转让日未产生净利润。

青岛美智美家置业有限公司注销自设立日起至报告期末产生净利润-759.99元

合肥美好装配建筑科技有限公司出售期初至转让日产生净利润-611.35元。

佛山美装装配建筑有限公司出售自期初至转让日产生净利润-1548368.02元

安徽当创建筑工程有限公司收购自期初起至报告期末产生净利润-66384.75元

十、公司控制的结构化主体情况

□适用√不适用

十一、公司未来发展的展望

1、2022年度经营计划完成情况回顾

2022年度经营指标计划（亿元）完成情况（亿元）完成率

房产签约708.9012.71%房产（含一级）回款9517.7518.68%

装配式建筑业务营业收入3011.5438.46%

41美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2022年度，公司未达成年初制定的经营指标的主要原因：

（1）房地产业务

报告期内房地产市场超预期因素频发，经历了行业寒冬的深度调整，受供应、需求、支付能力等多方面市场透支导致行业信心受损，成交增长动能明显转弱，购房者观望情绪浓厚，行业销售面积及销售金额同比下滑明显，同时公司部分项目受销售去化低迷、现金流支撑乏力影响停工，导致报告期内公司房地产业务发展低于预期。

（2）装配式建筑业务

公司采用的叠合剪力墙技术体系对比套筒灌浆体系的施工便捷、检测直观、钢筋搭接连

续、混凝土连续浇筑、三重防水优势还不为人熟知，各地政府支持装配式建筑发展的竖向结构政策力度差异较大。同时，2022年房地产市场深度调整态势未改，新开工装配式建筑面积增速、房地产开发投资和房地产销售等方面均出现整体较为严重下滑，导致报告期内公司装配式建筑业务发展不及预期。

2022 年 8 月以前，公司聚焦 PC 销售业务和 EPC 工程总承包业务为主，PC 构件销售和

EPC 工程总承包业务量均受限于公司房产开发、建筑施工业务量，规模相对有限；2022 年下半年后，公司开始聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修业务，公司市场营销人员全国范围内跟踪战略客户67家，跟踪项目预计签约金额288944万元，持续开发新的客户和项目资源，市场拓展取得初步成效。

2、2023年度经营计划

根据公司发展战略并结合公司2022年度的经营情况，公司制定了2023年度经营计划，具体如下：

序号2023年度经营指标计划（亿元）

1房产签约22

2房产（含一级）回款25

3房产营业收入55

4装配式建筑业务营业收入25

5装配式建筑业务签约额36

上述经营计划并不代表公司对2023年度的盈利预测，能否实现取决于市场状况变化、

42美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

经营团队的努力程度等多种因素，存在很大的不确定性。该经营计划并不构成公司对投资者的业绩承诺，提请投资者对此保持足够的风险意识，并且应当理解经营计划与业绩承诺之间的差异。

3、2023年度经营工作重点

2023年，董事会将按照相关规则有序完成董事会到期换届工作，进一步优化法人治理结构，完善公司合规管理体系，提高工作效率和工作质量。经营管理上，深度发掘市场需求，坚定聚焦装配式建筑业务发展，盘活存量资产。房地产业务向以装配式建筑为核心的房屋代建业务转型，并通过优化业务模式及精细化管理等多种手段，提高组织效能，提升资金运作效率，持续深耕房屋智造业务。

装配式建筑板块：公司在2023年将进一步聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修业务，利用现有工厂及设备，采取开放工厂股权或合作新建方式开拓市场。在具有高装配率要求的项目施工中，涉及装配式建筑的专项设计、构件生产、现场装配及装配式装修业务，最大程度优化装配式建筑设计-生产-施工技术和工艺流程，充分体现叠合剪力墙体系的成本、进度、质量、安全、绿色环保等综合优势，以获得市场认可。

装配式建筑专项分包及装配式装修业务方面，在市场端持续聚焦有强制和鼓励应用竖向构件装配式建筑政策的城市。在政策推动下，通过公司叠合剪力墙体系的各项综合优势，集中资源突破应用竖向构件的项目。客户端以各区域市场的优质开发商为白名单客户，通过技术推广和体系植入达成战略合作，在项目落地时以甲指乙供方式与总包方签订装配式专项分包合同。截至本报告发布日，公司已签订相关合同约18.82万平米，合计约25581万元。同时市场营销人员也在持续开发新的客户和项目资源，预计在各装配式建筑政策较好的城市会首先突破并逐渐获得稳定的市场份额。

现有工厂股权合作与合作建厂方面，已建智造工厂向具有市场业务资源的优质合作方开放工厂股权，缓解现金流压力，助力拓展市场；在新建智造工厂合作上，拟采用公司投入自动化生产设备及叠合剪力墙相关技术体系，由合作方承担工厂土地、厂房建设、运营资金等投入的方案；合作方利用自身资源，推动拟建工厂所在城市的装配式建筑政策落地、实施，负责提供保底施工合同，公司负责技术体系的属地化落地及业务拓展。

房地产业务板块：公司在2023年围绕“抓回款、保交付”目标，将提升各项目经营能力作为现阶段的重要抓手，降成本、控费用提升利润；通过总部即一线，强运营、抓执行提升经

43美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文营效率。2023年度计划完成武汉长江首玺K2、合肥美好云玺、芜湖美好首玺、中山雍景台、重庆美好天赋、黄石半山云廷、西安美好时光等项目交付工作。截止2023年一季度末，已完成西安美好时光、武汉香域花境、合肥美好云玺等项目共计1247户交付，实现收入约24亿元。随着各项房地产业政策的推出以及逐步落地，各项目的盈利及造血能力将得到有效提升。

同时，2023年房地产板块将凭借我司多个装配示范项目、装配式装修产品交付的经验，针对住建部门重点推广的装配式项目，发挥我司在土地投资与拓展、规划及装配式专项设计、装配工程建设、装配特色产品的营销推广与交付等领域的专业技术及全产业链协同优势，精选城市，积极拓展装配式特色开发代建业务。

4、公司面临的风险和应对措施

（1）房地产行业风险

房地产行业总体量、价增速放缓，市场由增量向存量市场转变，房地产政策主要就是托底，防风险。“房住不炒”的总基调不会发生变化，房地产作为支柱产业的地位继续巩固。

2023年需求端及信贷环境有所优化，但市场深度调整态势未改，未来房地产行业的调控政

策仍存在不确定性。居民收入下降导致房地产需求下降，流动性压力依然存在。

应对对策：继续通过多种措施积极去化存量房地产项目，盘活存量资源、提高资产运营效率；同时依据国家及央行的“保民生、保交付”的扶持政策，积极通过政策性银行、商业银行获取专项“保交楼”资金，为“保交楼”项目补充融资资金，保障项目如期交付。通过创新销售路径，提高营销流量转化，加速项目回款；同时积极与当地政府对接政府“公租房”等收购商品房为保障性租赁住房的措施，实现快速去库存，减轻企业资金周转压力。通过精兵简政、降本增效、管理下沉等措施提高全过程经营管理能力，加强企业运营管理能力，实行一项目一策，提高决策质量和执行效率。

（2）装配式业务风险

公司采用的叠合剪力墙技术体系对比套筒灌浆体系的施工便捷、检测直观、钢筋搭接连

续、混凝土连续浇筑、三重防水优势还不为人熟知，各地政府支持装配式建筑发展的竖向结构政策力度差异较大。同时，2022年房地产市场深度调整态势未改，新开工装配式建筑面积增速、房地产开发投资和房地产销售和待售情况等方面均出现整体较为严重下滑，导致报告期内公司装配式建筑业务发展不及预期。

应对策略：持续聚焦有强制和鼓励应用竖向构件装配式建筑政策的城市。在政策推动下，通过公司叠合剪力墙体系的各项综合优势，集中资源突破应用竖向构件的项目。持续聚焦客

44美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文户端，以各区域市场的优质开发商为白名单客户，通过技术推广，体系植入，达成战略合作，在项目落地时以甲指乙供方式与总包方签订装配式专项分包合同。

十二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动

□适用√不适用

公司报告期内未发生接待调研、沟通、采访等活动。

45美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第四节公司治理

一、公司治理的基本状况

1、公司具有独立的组织架构、财务机构及相关制度流程，在人员、资产、财务、机构、业务等方面均独立于控股股东。公司控股股东能够按照法律、法规及《公司章程》的规定行使权利，通过股东大会正常行使出资人权力，没有逾越股东大会直接或间接地干预公司的经营和决策活动。控股股东及其附属企业等关联方不存在承诺未履行的情况，不存在非经营性占用公司资金的情况。

2、公司股东大会召集召开程序、提案审议程序、决策程序均符合相关规定，《公司章程》对股东大会网络投票、董事及监事选举的累积投票制度、征集投票权制度等事项进行了

明确规定，保证全体股东，尤其是中小股东能按其所持股份充分行使其相应的权利，保证全体股东对公司重大事项的知情权、参与权及表决权。股东大会审议影响中小投资者利益的重大事项时，对中小投资者表决单独计票并公开披露。历次股东大会均有律师到场见证，并作有完整的会议记录，切实维护上市公司和全体股东的合法权益。

3、公司董事会和监事会向股东大会负责，其人数和人员构成符合法律、法规和《公司章程》的规定与要求。各位董事、监事能够严格履行勤勉义务及忠实义务，积极出席会议，参与公司各项重大决策，相关意见及想法可以在会上得到充分发表；董事会下设审计、人力、投资决策共三个专门委员会，严格按照相关规则开展工作和履行职责；独立董事有效行使职权，促进董事会决策的公平、公正、公允，切实维护全体股东的利益；监事能够列席全部现场董事会会议等公司重要会议和活动，依法对公司财务、董事会、经营管理层履行责任的合法合规性等进行日常监督检查。

4、公司内部审计部门在机构设置、人员配备及工作实施上具有独立性，采取“事前审计为基础，事中审计为重点，事后审计为保障”的审计模式。工作范围涵盖审计监察团队建设、例行审计项目、专项审计项目、舞弊调查、止损追损、经营管理帮扶以及廉洁文化建设等，直接向董事会及审计委员会、监事会报告工作。公司资金管理及划拨有严格、规范的审批流程，不存在出纳人员兼职的情况，不存在以个人名义开立的账户对公司资金进行存储、管理或公司人员代供应商、客户、公司实际控制人、董监高及其关联方操作资金账户的情况。

内控机制有效保证公司经营管理合法合规、资产安全、财务报告及信息披露的真实、准确、完整，提高公司经营效率和效果，促进公司发展战略。

46美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

5、《公司章程》、《利润分配管理制度》中就利润分配的决策程序、基本原则、利润

分配的形式及优先顺序、公司实施现金分红应满足的条件、现金分红的政策、发放股票股利

的条件、利润分配方案的制定、执行和调整等做出了全面的规定。明确公司管理层、董事会应结合公司盈利情况、资金需求，合理提出分红建议和预案。公司董事会在利润分配预案论证过程中，与独立董事、监事充分讨论，通过多种渠道充分听取中小股东意见，在考虑对全体股东持续、稳定、科学的回报基础上形成利润分配预案，保障全体股东的收益权。

6、公司建立了《信息披露事务管理制度》、《年度报告制度》、《年报信息披露重大差错责任追究制度》、《内幕信息知情人登记制度》等制度，建立了较为完善的信息披露机制，保证真实、准确、完整、及时地披露对投资决策有重大影响的信息，充分揭示风险，切实履行信息披露职责；严格执行内幕信息管理，认真做好内幕信息知情人登记工作，确保内幕信息保密，维护信息披露的公平原则；持续关注新闻媒体及互联网上有关公司的各类信息及传闻，对公司股票交易价格已经或可能产生较大影响或影响投资者决策的信息，及时求证并根据信息披露的要求及时进行澄清说明。确保全体股东及时、准确地了解公司的生产、经营、内控和财务状况等重要信息和公司最新动态，维护全体股东的知情权。

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定是否存

在重大差异：□是√否

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

1、人员分开情况：公司拥有独立的员工团队，全体员工均与公司签订了劳动合同，并

在公司领取薪酬。公司制定了劳动、人事、薪酬等管理制度，公司高级管理人员均在公司专职工作并领取薪酬，且未在公司股东及其他关联单位领取报酬或兼任行政职务。公司自2002年7月实施重大资产重组以来，建立了一整套完全独立于控股股东的劳动、人事、薪酬管理及经营管理制度。

2、资产分开情况：公司拥有开展主营业务所需的全部资产，与控股股东明确界定资产

的权属关系，不存在控股股东及其他关联方无偿占用、挪用公司资产的现象。

3、财务分开情况：公司拥有独立的财务部门，按照企业会计准则的要求建立了独立规

47美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

范的会计核算体系和财务管理制度（包括对子公司、分公司的财务管理制度）；独立在银行开户，不存在与控股股东共用银行账户的情况；公司独立纳税，在社会保障、薪酬管理等方面独立于控股股东。公司能够独立作出财务决策，不存在控股股东干预公司资金使用的情况。

4、机构分开情况：公司拥有完全独立于控股股东及其他关联单位的办公和经营场所，

不存在混合经营、合署办公等情况。公司机构设置独立、完整；股东大会、董事会、监事会等法人治理机构均独立、有效运作；不存在控股股东干预公司机构设置或公司机构从属于控股股东相关职能部门的现象。

5、业务分开情况：公司在业务方面独立于控股股东，具有独立完整的业务体系及自主经营能力。控股股东已按照资产重组时的承诺退出了房地产开发等同业竞争领域，其控制的企业也未从事房地产开发等同业竞争业务。公司在重大经营决策和重大投资事项均按程序由总裁办公会集体讨论通过后，根据授权报董事长或董事会作出决策，对须由股东大会决定的事项报请股东大会审议批准后执行。公司与控股股东及关联方发生的日常关联交易履行了严格的审批程序，遵循平等、自愿、等价、有偿的原则，依据市场公允价格协议确定，相关交易未损害公司利益和非关联股东的利益，公司业务亦未因此类交易对关联方产生依赖。

三、同业竞争情况

□适用√不适用

四、报告期内召开的年度股东大会和临时股东大会的有关情况

1、本报告期股东大会情况

投资者参会议届次会议类型召开日期披露日期会议决议与比例审议通过《关于为控股子公司融资事项提供反

2022年第一担保的议案》，具体详见巨潮资讯网次临时股东临时股东大会16.61%2022/1/262022/1/27（www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：

大会

2022-07。

审议通过《2021年度董事会工作报告》、

《2021年度监事会工作报告》、《2021年度财务报告》、《2021年度利润分配预案》、《2021年年度报告及摘要》、《关于2022年度预计为2021年年度控股子公司提供担保额度的议案》、《关于年度股东大会17.62%2022/5/252022/5/26股东大会2022年度预计日常关联交易的议案》、《关于

2022年度向控股子公司美好装配提供财务资助的议案》、《关于修订<公司章程>及其附件的议案》，具体详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：

48美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2022-22。

审议通过《关于增补公司第九届董事会董事的

2022年第二议案》，具体详见巨潮资讯网次临时股东临时股东大会14.95%2022/8/262022/8/27（www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：

大会

2022-32。

审议通过《关于规范经营范围表述、住所变更并修订<公司章程>的议案》、《关于续聘公司2022年第三2022年度审计机构的议案》、《关于拟受让关

2022/12/3次临时股东临时股东大会21.04%2022/12/31联方持有的美好装配全部股权的议案》、《关于

0大会增补公司监事的议案》，具体详见巨潮资讯网（www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：

2022-44。

2、表决权恢复的优先股股东请求召开临时股东大会

□适用√不适用

五、董事、监事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期增本期减持其他增任职期初持股持股份期末持股姓名职务性别年龄任期起始日期任期终止日期股份数量减变动

状态数（股）数量数（股）

（股）（股）

（股）刘道明董事长现任男662002年7月22日2023年5月27日1686510116865101刘南希副董事长现任女302021年5月25日2023年5月27日94270009427000董事2022年8月26日2023年5月27日李俊锋现任男417020070200总裁2022年8月9日2023年5月27日刘柳董事现任女382015年3月10日2023年5月27日97673359767335董事2020年5月28日2023年5月27日

2015年10月30

冯娴副总裁现任女422023年5月27日773500773500日董事会秘

2015年4月18日2023年5月27日

书董事2020年5月28日2023年5月27日刘怡祥现任男56财务负责

2016年1月14日2023年5月27日

人江跃宗独立董事现任男582017年6月8日2023年5月27日唐国平独立董事现任男592017年6月8日2023年5月27日肖明独立董事现任男412017年6月8日2023年5月27日监事会主肖懿恩现任女402020年5月28日2023年5月27日席

49美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2022年12月30

吴鹏监事现任男422023年5月27日日石芸监事现任女452020年5月28日2023年5月27日徐平利副总裁现任女432022年8月9日2023年5月27日副董事长2020年5月28日2022年8月6日吕卉离任女52总裁2021年4月6日2022年8月6日

2022年12月30

王耀监事离任女482017年6月8日日

合计------------3690313636903136

报告期是否存在任期内董事、监事离任和高级管理人员解聘的情况：√是□否

公司董事、监事、高级管理人员变动情况：√适用□不适用姓名担任的职务类型日期原因

因个人原因辞职，辞职后不在公司担任其吕卉董事、总裁离任、解聘2022年8月6日他任何职务总裁聘任2022年8月9日第九届董事会第十七次会议聘任李俊锋董事被选举2022年8月26日2022年第二次临时股东大会选举因个人原因向公司申请辞去所担任的监事王耀监事离任2022年12月30日职务吴鹏监事被选举2022年12月30日2022年第三次临时股东大会选举徐平利副总裁聘任2022年8月9日第九届董事会第十七次会议聘任

2、任职情况

公司现任董事、监事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责

1、董事

刘道明先生，1957年生，工学硕士，第十届、第十一届全国人大代表。现任湖北美好公益基金会副理事长、湖北省慈善总会荣誉会长、中国人民大学董事、亚布力中国企业家论坛

理事、公司控股股东美好未来企业管理集团有限公司董事长，本公司董事长、实际控制人。

刘南希女士，1993年生，武汉理工大学工商管理专业。2019年5月至2019年12月，任公司产业总公司计划运营部产业发展总监；2020年5月至2021年2月，任公司现代农业总公司

50美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

总经理助理；2021年3月至今任公司控股子公司美好建筑装配科技有限公司董事长，2021年5月至今任公司董事，现任公司副董事长。刘南希女士与公司实际控制人刘道明先生为父女关系。

李俊锋先生，1982年生，工程管理专业本科学历。2004年7月至2009年10月，在金地集团任武汉公司高级营销经理；2009年12月至2015年3月，在美好置业历任芜湖公司副总经理、集团产品研发总监、武汉区域副总经理；2015年3月至2020年7月，在湖北名星装饰集团任创始人、董事长；2020年8月至12月历任美好置业房屋智造（集团）副总裁兼装配式装修事业

部总经理、房屋智造（集团）执行总裁兼运营管理中心总经理，2020年12月至2021年3月任美好置业房屋智造（集团）总裁，2021年4月至2022年8月任公司副总裁，2022年8月至今任公司董事、总裁。

刘柳女士，1985年生，本科学历。2010年至2011年供职汉口银行，2012年入职美好未来企业管理集团有限公司任总裁助理，2013年任中工建设有限公司执行董事，现任亚布力青年论坛理事、洪湖市现代基业商品砼有限公司执行董事，本公司董事。刘柳女士与公司实际控制人刘道明先生为父女关系。

冯娴女士，1981年生，本科学历。2000年入职公司，历任公司证券事务助理、董事会办公室副主任、主任；2007年至2014年5月任公司董事会秘书；2011年至2014年5月任公司副总裁；2013年至2014年5月兼任武汉美好生活投资有限公司总经理。2008年至2014年担任华远地产股份有限公司（SH.600743）董事。现任湖北美好公益基金会理事，本公司董事、副总裁、董事会秘书。

刘怡祥先生，1967年生，经济学硕士。2002年至2008年任职于公司，担任董事、财务负责人；2008年至2015年4月，分别在武汉泰祥房地产开发有限公司、湖北星海集团及美加置业（武汉）有限公司任财务总监。2015年10月至2016年1月，任公司人财指标中心财务总监。现任公司董事、财务负责人。

江跃宗先生，1965年生，电子物理硕士，高级工程师。1989年至2004年，历任深圳现代电子有限公司科长；深圳市质量保证中心咨询中心副主任；深圳康达信管理顾问有限公司总经理；2004年至今任深圳赛普管理咨询有限公司董事长。2017年6月至今任本公司独立董事。

唐国平先生，1964年生，管理学（会计学）博士，中国注册会计师。1987年任教于中南财经政法大学至今，历任会计学院副院长、会计硕士教育中心主任、研究生院常务副院长、MBA学院院长等职务。现任中南财经政法大学会计学院教授，博士生导师，中国会计学会理

51美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

事、资深会员，中国会计学会环境资源会计专业委员会副主任委员，湖北省总会计师协会副会长。2002年开始，先后担任武汉塑料、福星科技、高德红外、格力电器等多家上市公司独立董事，现任蓝思科技股份有限公司（300433）、深圳市特发信息股份有限公司（000070）、中交地产股份有限公司（000736）独立董事。2017年6月至今任本公司独立董事。

肖明先生，1982年生，结构工程硕士，教授级高级工程师(国家一级注册结构工程师)。

2006至2016年，历任中国建筑标准设计研究院工程师、主任工程师、主任、所总工程师。

2016年至今任中国建筑标准设计研究院有限公司院副总工程师。2017年6月至今任本公司独立董事。

2、监事

肖懿恩女士，1983年生，大专学历。2009年8月入职美好置业集团股份有限公司，2009年-2018年历任武汉名流幸福物业服务有限公司行政主管、行政人资副经理；物业管理中心

计划培训副经理、物业商业经理、综合管理部总监；2014年12月至2017年5月任公司监事；

2017年任湖北美好公益基金会副秘书长、美好志愿板块负责人；2018年任美好未来企业管理

集团有限公司组织人力中心总经理。现任美好未来企业管理集团有限公司综合管理中心副总经理、洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司副总经理。2020年5月起任公司第九届监事会监事，现任公司监事会主席。

吴鹏先生，1981年生，本科学历，中级会计师。2014年至2018年3月在深圳市天友软件有限公司，任职企业咨询项目负责人。2018年4月入职美好未来企业管理集团有限公司。历任美好未来企业管理集团有限公司财务经理、财务副总监，现任美好未来企业管理集团有限公司财务总监。2022年12月起任公司第九届监事会监事。

石芸女士，1978年生，大专学历。2014年入职本公司。2014年至2017年，任公司财务审计主管；2018年至2019年5月，任公司审计经理、高级审计经理，2020年6月至今任公司审计办公室审计副总监。2020年5月起任公司第九届监事会监事。

3、高级管理人员

总裁李俊锋先生（见董事简历）

副总裁徐平利女士，1980年生，中南财经政法大学工商管理硕士。2006年7月至2010年4月，在华润置地武汉有限公司担任项目成本经理；2010年4月至2015年2月，在美好

52美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

置业集团历任集团成本经理、审计监察办公室副主任、重庆区域公司总经理；2016年1月至

2021年4月，在奥山控股历任成本总监、助理总裁兼成本中心总经理、住宅研究院院长、工程管理部负责人；2021年5月至2022年4月历任美好置业房屋智造（集团）副总裁兼

E(PC)事业部副总裁、设计总承包事业部总经理、广深城市公司总经理、公司存量事业部总裁，

2022年8月至今任公司副总裁。

副总裁兼董事会秘书冯娴女士（见董事简历）

财务负责人刘怡祥先生（见董事简历）在股东单位任职情况

√适用□不适用在股东单位任期起始任期终止在股东单位是否领任职人员姓名股东单位名称担任的职务日期日期取报酬津贴刘道明美好未来企业管理集团有限公司董事长否综合管理中肖懿恩美好未来企业管理集团有限公司是心副总经理吴鹏美好未来企业管理集团有限公司财务总监是在其他单位任职情况

√适用□不适用在其他单位任职人员姓在其他单位担任期起始任期终止其他单位名称是否领取报名任的职务日期日期酬津贴江跃宗深圳赛普管理咨询有限公司董事长是教授，博士生中南财经政法大学会计学院是导师

唐国平蓝思科技股份有限公司（300433）、深圳

市特发信息股份有限公司（000070）、中独立董事是

交地产股份有限公司（000736）肖明中国建筑标准设计研究院有限公司院副总工程师是刘柳洪湖市现代基业商品砼有限公司执行董事是

湖北美好新材料科技有限公司、武汉众鑫

刘南希森商业管理有限公司、湖北馨安物业服务执行董事是有限公司洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公肖懿恩副总经理是司

53美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况：

1、公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员最近三年不存在被证券监管机

构予以行政处罚的情况。

2、公司现任及报告期内离任董事、监事和高级管理人员最近三年被证券监管机构采取

行政监管措施的情况，具体详见本报告第六节《重要事项》之“十二、处罚及整改情况”章节内容。

3、董事、监事、高级管理人员报酬情况

董事、监事、高级管理人员报酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

董事、监事和高级管理人员报酬经公司董事会、股东大会审议确定。2022年度在本公司领取报酬的董事、监事及高级管理人员的年度报酬（包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职工福利费和各项保险费、公积金以及以其他形式从公司获得的税前应发报酬总额）均依据岗

位职责、绩效考核、岗位薪酬水平以及公司的实际经营情况和相关规定进行发放。2022年初，综合考虑行业市场变化及公司实际经营情况，公司管理层自第二季度起主动全面降薪，平均降幅46%，最高降幅68%。

公司报告期内董事、监事和高级管理人员报酬情况

单位：万元从公司获得的是否在公司关姓名职务性别年龄任职状态税前报酬总额联方获取报酬

刘道明董事长男66现任165.29否

刘南希副董事长女30现任132.55否

李俊锋董事、总裁男41现任151.10否

刘柳董事女38现任0.00是

冯娴董事、副总裁、董事会秘书女42现任128.09否

刘怡祥董事、财务负责人男56现任90.08否

江跃宗独立董事男58现任12.00否

唐国平独立董事男59现任12.00否

54美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

从公司获得的是否在公司关姓名职务性别年龄任职状态税前报酬总额联方获取报酬

肖明独立董事男41现任12.00否

肖懿恩监事会主席女40现任0.00是

吴鹏监事男42现任0.00是

石芸监事女45现任23.99否

徐平利副总裁女43现任109.83否

吕卉原副董事长、总裁女52离任131.23否

王耀原监事会主席女48离任0.00是

合计--------968.16--

六、报告期内董事履行职责的情况

1、本报告期董事会情况

会议届次召开日期披露日期会议决议审议通过《关于为控股子公司融资事项提供反担保的议第九届董事会第十四案》、《关于召开公司2022年第一次临时股东大会的议

2022/1/72022/1/11次会议 案》，具体详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：2022-02。

审议通过《关于终止回购公司股份的议案》，具体详见巨

第九届董事会第十五

2022/1/14 2022/1/18 潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）相关公告，公告

次会议

编号：2022-05。

审议通过《2021年度董事会工作报告》、《2021年度财务报告》、《2021年度利润分配预案》、《2021年度计提资产减值准备的议案》、《2021年年度报告及摘要》、《2021年度内部控制自我评价报告》、《2022年度经营计划》、《关于2022年度预计为控股子公司提供担保额度的议案》、

第九届董事会第十六《关于2022年度预计日常关联交易的议案》、《关于

2022/4/252022/4/27次会议2022年度向控股子公司美好装配提供财务资助的议案》、

《关于修订<公司章程>及其附件的议案》、《关于选举公司副董事长的议案》、《关于2022年第一季度报告的议案》、《关于召开2021年年度股东大会的议案》，具体详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：2022-11。

审议通过《关于增补公司第九届董事会董事的议案》、

《关于聘任公司高级管理人员的议案》、《关于召开公司

第九届董事会第十七

2022/8/92022/8/112022年第二次临时股东大会的议案》，具体详见巨潮资

次会议讯网（http://www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：2022-29。

第九届董事会第十八审议通过《关于2022年半年度报告的议案》、《关于公司

2022/8/262022/8/30次会议第九届董事会专门委员会人员组成的议案》，具体详见巨

55美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：2022-33。

审议通过《关于2022年第三季度报告的议案》，具体详

第九届董事会第十九

2022/10/26 2022/10/28 见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）相关公告，

次会议

公告编号：2022-38。

审议通过《关于规范经营范围表述、住所变更并修订<公司章程>的议案》、《关于续聘公司2022年度审计机构的第九届董事会第二十议案》、《关于拟受让关联方持有的美好装配全部股权的

2022/12/132022/12/15次会议议案》、《关于召开2022年第三次临时股东大会的议案》，具体详见巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）相关公告，公告编号：2022-40。

2、董事出席董事会及股东大会的情况

董事出席董事会及股东大会的情况是否连续本报告期现场出席以通讯方委托出席缺席董事两次未亲出席股东董事姓名应参加董董事会次式参加董董事会次会次数自参加董大会次数事会次数数事会次数数事会会议刘道明72500否4刘南希72500否4李俊锋31200否1刘柳72500否4冯娴72500否4刘怡祥72500否4江跃宗70700否4唐国平72500否4肖明70700否4

连续两次未亲自出席董事会的说明：不适用

3、董事对公司有关事项提出异议的情况

董事对公司有关事项是否提出异议

□是√否报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

4、董事履行职责的其他说明

董事对公司有关建议是否被采纳

√是□否

56美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

报告期内，公司各位董事勤勉尽责，有效行使了董事职权，对于公司的相关合理建议均被采纳。各位独立董事发挥各自在财务、管理以及行业等方面的专业知识特长，按照有关规定对于需要发表意见的事项发表事前认可意见及独立董事意见共计20项，促进了董事会决策的公平、公正、公允，切实维护了全体股东的利益。

七、董事会下设专门委员会在报告期内的情况召开会委员会名称成员情况召开日期会议内容议次数

2022/1/7审阅未审报表、与年审会计师进行初步沟通

主任委员唐国

2022/4/7关于注册会计师与治理层的第二次沟通

平（独立董审议2021年度审计报告初稿、2021年度审计工作事），委员：江2022/4/24总结、2022年第一季度财务报告审计委员会跃宗（独立董6

2022/8/25审议2022年半年度财务报告事）、肖明（独

2022/10/25审议2022年第三季度财务报告立董事）、刘审议关于续聘公司2022年度财务报告及内部控制审

柳、刘南希2022/12/12计机构的议案主任委员刘道明，委员：江2022/1/20审议《关于加快去化存量房地产项目的议案》跃宗（独立董投资决策委事）、肖明（独3员会审议《关于调整美好置业总部组织架构与部门职能立董事）、刘南2022/1/28的议案》

希、刘柳、李俊锋、冯娴。2022/3/27审议《关于调整公司组织架构与人员任免的议案》审议《关于提名美好置业总裁办公会成员的议案》、主任委员江跃2022/1/28《关于提名房屋智造（集团）经营委员会成员的议宗（独立董案》事），其他委审议《关于调整总裁办公会成员的议案》、《关于调

2022/3/27员：唐国平整总裁办公会成员分工的议案》人力委员会5（独立董事）、2022/4/28审议《关于调整总裁办公会成员及分工的议案》

肖明（独立董审议《关于提名公司第九届董事会董事的议案》、

2022/8/8

事）、刘南希、《关于提名公司高级管理人员的议案》冯娴审议《关于调整美好置业总裁办公会成员及分工的

2022/8/18议案》

八、监事会工作情况监事会在报告期内的监督活动中发现公司是否存在风险

□是√否监事会对报告期内的监督事项无异议。

57美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

九、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）10

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）1218

报告期末在职员工的数量合计（人）1228

当期领取薪酬员工总人数（人）2299

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）0专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）管理序列121

研发、设计序列63技术序列116专业序列316营销序列136智造序列115操作序列361合计1228教育程度

教育程度类别数量（人）硕士及以上53大学本科506大学专科335

高中/职高及以下334合计1228

2、薪酬政策

2022年初，综合考虑行业市场变化及公司实际经营情况，让公司“活下来”成为全体员

工共同的目标和心声。在全体员工的理解和支持下，公司采取了一系列“降成本、控费用”措施：一方面大幅削减福利项目，其中有10项福利从管理制度中取消，有3项福利调降37%；

另一方面，结合业务及岗位特征实施全员降薪，平均降幅13%，最高降幅68%。

2022年底，根据公司《2022年度考评工作方案》、《员工绩效管理制度》，将组织绩效（业绩指标）、年度述职、价值观三个维度作为管理人员的考评指标；将周期内重点工作

58美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文（KPI）及岗位关键绩效指标、价值观两个维度，作为普通员工的考评指标，员工绩效与管理人员代表的一二级组织绩效紧密关联。在绩效奖金分配方面，严格遵守“业绩导向、客观公正、价值创造、利润共享、责任共担、严格考核”的原则；在专项激励方面，则严格执行各业务板块的专项激励制度及政策，弘扬“以奋斗者为本”的价值理念，在奖金分配上，向敢干、能干、创造价值、做出重要贡献的员工倾斜。

3、培训计划

公司根据经营管理以及业务开展需要，搭建新员工入职培训和在职培训体系，结合国家大的经济环境和公司实际，重在提升业务技能和综合素质，修炼内功，夯实基础，同时吸取优秀企业的管理经验和价值理念，组织极具针对性、高质量的《以奋斗者为本》《对外接待管理及服务规范》《美好叠合剪力墙技术体系》《美好叠合剪力墙施工技术》《美好装配式建筑业务模式及标准流程》《装配式设计管理》《履约交付管理》等专项培训学习，提高不同层级员工的管理技能、专业技能和业务水平，为公司可持续性发展提供知识和技能保障。

4、劳务外包情况

□适用√不适用

十、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况：

公司的现金分红政策符合公司章程的规定及股东大会决议的要求；分红标准和比例明确和清晰；相关的决策程序和机制完备；独立董事履职尽责并发挥了应有的作用；中小股东有

充分表达意见和诉求的机会，其合法权益得到了充分保护。报告期内，公司现金分红政策未进行调整或变更。

现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东大会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合是

法权益是否得到了充分保护：

现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否报告期内，公司现金分红政策未进行调整或变更。

合规、透明：

59美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案

□适用√不适用本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

□适用√不适用

公司计划年度不派发现金红利，不送红股，不以公积金转增股本。

十一、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

□适用√不适用

公司报告期无股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施及其实施情况。

十二、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

公司建立了有效的内部控制制度并且运行有效。董事会下设审计委员会，负责审查内控建设、监督内控有效执行、审查内控自我评价等。公司设立内部审计部门，确保审计人员及其工作的独立性，对内控有效性全面督查，发现内控缺陷及时报告并监督有关部门限期整改。

公司制定各项内部管理制度及权责手册，明确业务、权责、流程。制定可持续发展的人力资源政策，关注道德修养和专业胜任能力，倡导美好价值观和社会责任感。目前公司治理结构、组织架构运行良好，各组织间权责分明、相互制约、相互监督。

公司及时对内外部风险因素进行识别、分析、应对。建立了有效的控制制度，包括不相容职务分离控制、授权审批控制、会计系统控制、财产保护、预算控制、运营分析控制、绩效考评控制。公司按照控制制度执行，效果良好。

公司建立了信息与沟通制度，规范内外部信息的收集、处理和传递，优化和规范信息化平台。公司信息沟通及时、通畅。

公司建立内部监督制度，由内审部门定期或不定期对各业务进行监督检查，如投拓、设计、工程施工、营销、招采、财务等。

公司已建立起以人才建设为核心的可持续发展人力资源政策，将职业道德修养和专业胜任能力作为选拔和聘用员工的重要标准，注重员工培训和继续教育，不断提升员工素质。公司制定了并更新人力资源制度汇编，包含制度20项。在规范制度的基础上，公司结合自身实

60美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文际，按“逐级提名、隔级任免”的原则，致力于形成人才平等、自由竞争、人尽其才的人力资源机制。在2022年期间，公司废止了《2021年EPC业务激励方案》、《2021年PC业务激励方案》等十九项试行版管理制度。考虑行业市场变化及公司实际经营情况，公司采取了一系列“降成本、控费用”措施。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况

□是√否

十三、公司报告期内对子公司的管理控制情况报告期内公司能够对子公司进行有效控制。集团对所属各分子公司实行扁平化的直线管理，对控股子公司派出董事、监事、高级管理人员。集团职能部门对各分子公司的相应对口部门进行专业指导、监督及服务。各子公司统一执行公司颁布的各项规范制度，集团对各分子公司的机构设置、资金调配、人员编制、重要岗位人员录用、调配和任免实行统一管理，以保证公司在经营管理上的高度集中。各分子公司每月按规定向集团报送各类经营报表信息，对经营过程中的重大问题及时向各事业部责任人报告，必要时，经董事会审查后对外披露。

公司从业务管理、人事管理与考核、组织绩效管理、资金与预算管理、授权与流程控制

方面对子公司进行管控。公司在总部层面设立事业部，通过事业部对项目进行垂直管理，提高管控效率；各项目负责人由总部任命或委派，且总部对其个人绩效和所在组织绩效进行年度考核；整个集团资金由总部财务风控中心统一归集和调配，各项目提交月度资金计划由总部审核，资金使用时由城市公司向总部财务风控中心申请下拨，总部财务管理中心自下而上、自上而下制定并审核各公司年度预算，并在预算范围内执行，超预算事项需单独审批；公司制定权责手册，对运营管理、投资拓展、房产开发、资金、财务、成本管理、营销管理、工厂生产管理、工程交付等业务流程审批节点和授权进行规范，以确保子公司重要事项的审批流程在总部的控制范围内。

十四、内部控制自我评价报告或内部控制审计报告

1、内控自我评价报告

内部控制评价报告全文披露日期2023年4月29日

《美好置业集团股份有限公司2022年度内控自我评价报告》详见巨潮内部控制评价报告全文披露索引

资讯网（http://www.cninfo.com.cn）纳入评价范围单位资产总额占公

100.00%

司合并财务报表资产总额的比例

61美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

纳入评价范围单位营业收入占公

100.00%

司合并财务报表营业收入的比例缺陷认定标准类别财务报告非财务报告

1、重大缺陷：指一个或多个控制缺陷组合，导致不能及时防止或发现并纠正财务报告中的重大错报。出现下根据影响内控有效的可能性进行

列情形的，认定为重大缺陷：（1）控划分，可能或很可能严重影响内制环境无效；（2）董事、监事和高管

控有效性的为重大缺陷，极小可人员舞弊行为；（3）外部审计发现当能影响内控有效性的为一般缺

期财务报告存在重大错报，公司在运陷，高于一般缺陷、低于重大缺行过程中未能发现该错报；（4）已经陷的对内控有效性的影响为重要发现并报告给管理层的重大缺陷在合缺陷。出现以下情形的，认定为理的时间后未加以改正；（5）公司审

定性标准重大缺陷，其他情形按影响程度计委员会和审计监察办公室对内部控分别确定为重要缺陷或一般缺

制的监督无效；（6）其他可能影响报

陷。（1）违犯国家法律、法规或表使用者正确判断的缺陷。

规范性文件；（2）重大决策程序

2、重要缺陷：指一个或多个控制缺

不科学；（3）制度缺失可能导致陷组合，导致不能及时防止或发现并系统性失效；（4）重大或重要缺纠正财务报告中虽然未达到和超过重

陷不能得到整改；（5）其他对公

要性水平，仍应引起管理层重视的错司影响重大的情形。

报。

3、一般缺陷：不构成重大缺陷或重

要缺陷的其他内部控制缺陷。

1、重大缺陷：营业收入潜在错报金

额占营业收入总额的0.5%以上；利润总额潜在错报金额占利润总额的

5%以上；资产总额潜在错报金额占

1、重大缺陷：对公司造成较大

资产总额的0.5%以上；所有者权益负面影响并以公告形式对外披潜在错报金额占所有者权益总额的

露、造成公司直接财产损失金额

1%以上。

在100万元以上的视为重大缺

2、重要缺陷：营业收入潜在错报金陷；

额占营业收入总额的0.2-0.5%；利润

2、重要缺陷：受到国家政府部

总额潜在错报金额占利润总额的2-门处罚但未对公司造成负面影

定量标准5%；资产总额潜在错报金额占资产

响、造成公司直接财产损失金额

总额的0.2-0.5%；所有者权益潜在错

在10-100万元的视为重要缺

报金额占所有者权益总额的0.5-陷；

1%。

3、一般缺陷：受到省级以下政

3、一般缺陷：营业收入潜在错报金

府部门处罚但未对公司造成负面

额占营业收入总额的0.2%以下；利

影响、造成公司直接财产损失在润总额潜在错报金额占利润总额的

10万元以下的视为一般缺陷。

2%以下；资产总额潜在错报金额占

资产总额的0.2%以下；所有者权益潜在错报金额占所有者权益总额的

0.5%以下。

财务报告重大缺陷数量（个）0

非财务报告重大缺陷数量（个）0

财务报告重要缺陷数量（个）0

非财务报告重要缺陷数量（个）0

62美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2、内部控制审计报告

√适用□不适用内部控制审计报告中的审议意见段

我们认为，美好置业集团股份有限公司于2022年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。

内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2023年4月29日

《美好置业集团股份有限公司2022年度内部控制审计报告》详见内部控制审计报告全文披露索引

巨潮资讯网（http://www.cninfo.com.cn）内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是√否会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

√是□否

63美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

十五、上市公司治理专项行动自查问题整改情况公司于2021年度根据国务院《关于进一步提高上市公司质量的意见》（国发【2020】14号），以及中国证券监督管理委员会云南监管局《云南证监局关于开展上市公司治理专项行动的通知》（云证件函【2021】27号）的指示精神，对照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司章程指引》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所上市公司规范运作指引》等有关法律法规，及《公司章程》《董事会议事规则》等内部规章，对于公司治理情况展开了严格自查。根据自查结果，公司在日常规范管理及内部控制体系建设等方面尚存在不足之处。公司已根据上市公司治理的相关规范拟定了整改计划，制定措施予以持续整改。

报告期内，公司根据《中华人民共和国公司法》、中国证监会和深交所颁布的最新法规及规范性文件，结合公司发展的实际情况，于2022年4月对于《公司章程》《股东大会议事规则》《董事会议事规则》的相关条款进行修订，衔接相关监管要求，完善公司管理制度。

第五节环境和社会责任

一、重大环保问题上市公司及其子公司是否属于环境保护部门公布的重点排污单位

□是√否报告期内因环境问题受到行政处罚的情况公司或子公司名对上市公司生产处罚原因违规情形处罚结果公司的整改措施称经营的影响无无无无无无参照重点排污单位披露的其他环境信息

报告期内，公司坚决贯彻执行党中央、国务院关于加强生态环境保护、坚决打好污染防治攻坚战的重大决策部署，在做好经营工作的同时，认真做好节能减排、环境保护工作。

在报告期内为减少其碳排放所采取的措施及效果

公司按照国家政策指引，大力发展绿色、低碳的装配式建筑，推广装配式叠合剪力墙高效技术体系应用。秉持“绿色、节能、环保、快速高效、高科技”工业化4.0理念，公司已

64美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

在北京、天津、武汉、青岛、重庆、成都、南京等13个核心城市打造房屋智造生产基地，各生产基地配置的进口PC生产线自动化程度高、节能环保，预制构件品质优异。公司绿色装配式建筑产品全套解决方案，可改善传统住宅墙体开裂、渗漏等质量通病，通过构件工厂化生产和现场高效装配作业方式，大幅节约劳动力，减少建筑垃圾和建筑污水排放，降低施工噪声等对环境影响，契合《绿色建筑评价标准）（GB/T 50378-2021）。根据国标《建筑碳排放计算标准》（GB/T 51366-2019）测算，相对传统现浇建造方式，公司典型装配式住宅项目建造全过程可减少碳排放约33%（建材生产及运输、建造阶段可分别减少碳排放约62kg/m2、

29kg/m2）。

二、社会责任情况

报告期内，公司坚持“爱心、奉献、互助、共享”的美好价值观，依法合规、诚信经营，做“城乡建设服务者”，以“产品零缺陷、服务满意百分百”为目标，大力发展装配式建筑业务，装配式建筑属于绿色建筑，从生产到建造全生命周期内具有节能环保、绿色低碳的优势。公司坚持公开、公平、公正原则，真实、准确、完整、及时地进行信息披露，充分尊重和维护股东特别是中小股东，以及职工、客户、供应商、债权人等其他利益相关者的合法权益，在日常经营活动中重合同、守信用，实现股东、员工、社会等各方面利益的协调平衡，在推动企业发展的同时，认真落实政府部门的相关防控部署，积极反哺社会，热心公益事业，积极履行企业公民义务。

三、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况不适用

65美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第六节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及

截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项

□适用√不适用

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项。

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到

原盈利预测及其原因做出说明

□适用√不适用

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况

□适用√不适用公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况

□适用√不适用公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明

√适用□不适用

董事会关于公司2021年度带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审计报告的专项说明

董事会认为，中审众环出具的带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见审计报告较客观地反应了公司2021年度的经营情况，上述带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见中涉及事项不影响已发表的审计意见。公司董事会和管理层深刻认识到上述事项对公司造成的不利影响，已经制定了改善措施并将积极推进，在2022年度全力提升持续经营能力，切实维护公司和投资者利益。公司具体应对措施：

（1）装配式建筑业务：2022年公司装配施工将通过抓节点，保交付的策略积极组织各

项目按照甲方要求进度施工，紧盯合同节点，及时办理结算；公司战略性资源向 PC 构件业

66美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文务集中，集中优势营销、设计资源获取战略客户，通过积极的市场策略获取销售订单，加快已签订单的转化供应速度，加大供应量并严格督办回款，确保经营性资金平衡并实现略有盈余。同时，公司将向具有市场资源的优质企业开放智造工厂股权合作，缓解现金流压力，助力市场拓展。

（2）房地产业务：2022年公司房地产业务将对剩余的房产存量项目通过多种营销措施

实现快速去化，加速项目全面清盘和回款，提高资产运营效率。公司房地产项目采用分批次开发，分批次销售，依次滚动循环的方式持续投入，直至项目全部完工。2022年公司计划交付项目约80万方，截至2022年第一季度，已完成约22万方住宅产品交付。公司预售监管资金根据房产项目工程进度逐步提取，用于各项目工程款支付，尽力降低违约风险。

公司历史业务形成的城中村改造代垫拆迁补偿款、股权转让形成的应收股权转让款、项

目开发合作款等应收款项，2022年内将按照合同节点及时办理款项清收。同时公司将积极与大型央（国）企地产公司洽谈优质存量项目的转售合作，盘活存量资产，提升公司资产流动性，化解潜在经营风险。

（3）债务风险化解：公司将采取以下措施妥善化解流动性及债务逾期风险：一是在上

述各项业务开展的举措下，持续增强公司“造血”能力；二是从融资开展上，深度加强与金融机构的合作，争取贷款续约和展期的同时，力求取得更多的增量融资，增强公司资金保障能力；三是在经营管理上继续推动降本增效，加强成本费用管理，提升运营质量；四是继续加强对各投资主体的投资性现金流的管理和配置，从回款和支付两个维度对集团的资金情况进行密切监控，进行资金整体规划和统筹。严格执行回款任务的考核机制，确保各项刚性支付的按期兑付，保障各项目实现平稳交付。

综上所述，2022年度公司将以装配式建筑业务拓展、房地产在建在售项目的快速集中去化为核心依托，在确保金融机构贷款还款、工程款支付和各项日常费用支出的前提下，合理规划各项目的投资开发节奏和资金安排，保障流动性的安全稳定，提升公司长期可持续发展能力。

五、董事会、监事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明

1、董事会关于公司2022年度带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见

审计报告的专项说明

董事会认为，中审众环出具的带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见

67美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文审计报告较客观地反应了公司2022年度的经营情况，上述带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见中涉及事项不影响已发表的审计意见。公司董事会和管理层深刻认识到上述事项对公司造成的不利影响，已经制定了改善措施并将积极推进，在2023年度全力提升持续经营能力，切实维护公司和投资者利益。具体应对措施如下：

（1）装配式建筑业务：公司在2023年将进一步聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修业务，利用现有工厂及设备，采取开放工厂股权或合作新建方式开拓市场。在具有高装配率要求的项目施工中，涉及装配式建筑的专项设计、构件生产、现场装配及装配式装修业务，最大程度优化装配式建筑设计-生产-施工技术和工艺流程，充分体现叠合剪力墙体系的成本、进度、质量、安全、绿色环保等综合优势，以获得市场认可。

（2）房地产业务：公司在2023年围绕“抓回款、保交付”目标，将提升各项目经营能

力作为现阶段的重要抓手，降成本、控费用提升利润；通过总部即一线，强运营、抓执行提升经营效率。同时，2023年房地产板块将凭借我司多个装配示范项目、装配式装修产品交付的经验，针对住建部门重点推广的装配式项目，发挥我司在土地投资与拓展、规划及装配式专项设计、装配工程建设、装配特色产品的营销推广与交付等领域的专业技术及全产业链协同优势，精选城市，积极拓展装配式特色开发代建业务。

（3）债务风险化解及现金流保障：

债务风险方面，公司与金融机构保持密切沟通，优化债务期限结构，通过债务展期、置换等方式缓解资金压力及降低偿债风险。同时不断优化资金筹措方式，积极拓宽公司融资渠道，利用多层次资本市场、融资租赁、应收账款保理等融资工具和金融产品，改善融资产品结构，降低融资成本。政策性融资方面，依据国家“保民生、保交付”的金融政策，积极通过政策性银行、商业银行获取专项“保交楼”资金，为“保交楼”项目补充建设资金。经营管理方面，公司将秉持过程管控、防范风险、稳中求进、保障现金、以收定支的管理原则，由集团层面整体统筹，加强经营全过程管控，合理规划各项目的投资开发节奏和资金安排，确保各项刚性支出的按期兑付，严防现金流风险，并通过多种措施加速去化存量资产，提高资产运营效率。

公司计划对现有工厂采取股权开放形式，与致力于发展装配式建筑的友商合作，快速拓展市场，提高工厂产能收回部分资金；对于非核心区域的工厂进行处置，加快退投回笼资金；

盘活设备资产，寻找合作伙伴共同建厂，发展市场回收投资。

优化应收账款管理机制，减少企业资金占用，加速资金周转速度。一方面，制定政策以完善应收账款动态管理机制，通过情况调度、审计监督等方式加大督促力度，整治恶意拖欠

68美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

货款的现象；同时要明确规定账款支付时限、支付责任、处罚措施等，提高应收账款周转效率，帮助公司提升资金周转速度。另一方面，公司要定期跟踪对手方资信情况变化，实时掌握清收进度，不断提高清收效率。

公司通过过程管控及机制建设，强化现金流管理导向，提高回款效率，加强全员“保现金流”的经营意识及风险防控能力，做到应收尽收，能回快回，为公司经营发展提供稳定现金流，保障业绩目标的实现。

截至2023年一季度末，公司现金及现金等价物增加额0.9亿元，较上年同期增加2.5亿元，增幅156.9%，其中本期经营活动产生的现金流量净额1.8亿元，较上年同期增加2.9亿元，增幅266.3%；本期筹资活动产生的现金流量净额-1.3亿元，较上年同期增加1.3亿元，增幅48.7%。

综上所述，2023年公司将坚定执行装配式建筑业务发展规划，充分发挥自身技术优势及业务经验，借力行业利好政策，严控费用，现金为王，以更灵活的市场策略，更稳健的现金流管理，合理规划各项支出及投资、融资安排，提升管控能力及风险意识，保障公司持续发展及价值创造

2、监事会对公司2022年度带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审

计报告涉及事项说明如下：

监事会认为中审众环出具的带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见审

计报告不会对公司2022年末的财务状况及2022年度的经营成果和现金流量造成影响，较客观地反应了公司当前的经营情况。上述带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见中涉及事项不影响已发表的审计意见。

监事会同时认为公司董事会编制的《关于带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审计报告的专项说明》符合公司实际情况，董事会和经营层制定的措施和安排是切合实际的。公司监事会将认真履行职责，对董事会及管理层的履行情况进行监督，切实维护广大投资者利益。

3、独立董事对公司2022年度带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见

审计报告涉及事项发表独立意见如下：

（1）中审众环对公司2022年度财务报表、经营成果进行审计，出具了带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见的《审计报告》（众环审字[2023]1600122号）。上

69美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文述带“与持续经营相关的重大不确定性”段落的无保留意见中涉及事项不属于《公开发行证券的公司信息披露编报规则第14号-非标准无保留审计意见及其审计事项的处理》中规定的

明显违反会计准则、制度及相关信息披露规范性规定的情形，不影响已发表的审计意见类型。

我们对审计报告无异议。

（2）我们同意公司董事会编制的《关于带“与持续经营相关的重大不确定性”段落无保留意见审计报告的专项说明》，并将持续关注并监督公司董事会和管理层积极地采取有效措施，努力改善公司经营，降低公司风险，不断提高公司的持续经营能力，维护公司及全体股东权益。

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

□适用√不适用

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

√适用□不适用

详见本报告第十节财务报告第三小节财务报表附注之“七、合并范围的变更”。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）150境内会计师事务所审计服务的连续年限7

境内会计师事务所注册会计师姓名王文政、王明维境内会计师事务所注册会计师审计服务的连

王文政2年、王明维1年续年限当期是否改聘会计师事务所

□是√否是否在审计期间改聘会计师事务所

□是√否

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况

70美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

√适用□不适用

本报告期，根据公司2022年第三次临时股东大会决议，公司聘请中审众环担任财务报告及内部控制的审计机构，费用总额为人民币150万元，其中财务报告审计费用为110万元，内部控制审计费用为40万元。

九、年度报告披露后面临退市情况

□适用√不适用

十、破产重整相关事项

□适用√不适用公司报告期未发生破产重整相关事项。

71美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

十一、重大诉讼、仲裁事项

√适用□不适用涉案金额是否形成预

诉讼(仲裁)基本情况诉讼(仲裁)进展诉讼(仲裁)审理结果及影响诉讼(仲裁)判决执行情况披露日期披露索引（万元）计负债

2021年4月13日湖北省高1、银鸿公司于2021年5月

级人民法院（2020）鄂民终12日向武汉市中级人民法院

589号二审判决：维持武汉申请执行，武汉中级人民法

1、湖北省高级人民

市中级人民法院一审判决的院于2021年5月24日作出

2019年7月，原告武汉市银鸿法院于2021年4月

第一项、第三项、第五项，执行通知书责令武汉江北自服饰有限公司（简称：“银鸿公13日作出（2020）即维持“一、继续履行《长通知送达后即履行（2020）司”）提起诉讼，请求判令武汉鄂民终589号二审判丰村城中村综合改造土地整鄂民终589号终审判决所确长源丰泰实业有限公司（简称"决。合协议书》；三、银鸿公司定的各项义务；武汉江北于长源丰泰"）、武汉市硚口区长丰于本判决生效之日起十五日2021年6月10日向武汉市街长丰村城中村改造工作委员会

内向武汉江北交付土地使用中级人民法院申请执行：请巨潮资讯网（简称"长丰村城改委"）、名流2、武汉江北于2021权证；五、驳回武汉江北公 求依法强制被执行人银鸿公 （www.cninfo.置业武汉江北有限公司（简称"年9月27日向最高2021年05

8813.00 是 司其他反诉请求”；二、撤 司向武汉江北提供付款金额 com.cn），公武汉江北"）共同连带向原告支人民法院申请再审。月12日销武汉市中级人民法院一审等额的税务发票及缴纳税款告编号：

付经济补偿款并支付违约金；请最高人民法院于

判决第二项、第四项；三、额度的凭证；申请依法强制2021-44

求判令长源丰泰、长丰村城改2021年12月20日武汉江北于本判决生效之日被执行人银鸿公司向武汉江

委、武汉江北共同连带承担履行受理本案。2022年3起十五日内向银鸿公司支付北交付土地使用权证原件及

合同的全部税费；请求判令被告月7日，最高人民法经济补偿款3348万元及违房屋权属文件。

武汉江北、武汉三江宜家拆迁有院作出（2021）最高约金。如未按本判决指定的法民申7192号《民2、2022年4月20日，武汉限公司共同连带向原告赔偿经济期间履行给付金钱义务，应事裁定书》，驳回武市中级人民法院作出《执行损失。当依照《中华人民共和国民汉江北的再审申请。裁定书》，裁定：终结湖北省事诉讼法》第二百五十三条高级人民法院（2020）鄂589规定，加倍支付延迟履行期号民事判决书的本次执行程间的债务利息。序。

2022年5月，原告中建三局第

2023年3月9日，

二建设工程有限责任公司因建筑收到法院送达的《传工程合同纠纷向武汉美好锦程置

37111.29否票》，通知于2023年尚未判决尚未判决

业有限公司（被告一）、名流置

3月16日开庭。已业武汉江北有限公司（被告开庭，尚未判决。

二）、美好置业集团股份有限公

72美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文司（被告三）提起诉讼，请求被告一向原告支付总包配合费、服

务费、材料调差款、签证及设计

变更费、索赔费、质保金等；被

告二、被告三就被告一的前述债务承担连带责任。

2022年8月11日，

2022年8月，原告中建三局集收到法院送达的《传团有限公司因建筑工程合同纠纷2票》，通知于2022年巨潮资讯网向陕西名流置业有限公司（被告9 月 14 日开庭； 2022 年 9 （www.cninfo.一）、美好置业集团股份有限公

32778.47 否 2023 年 2 月 27 日， 尚未判决 尚未判决 com.cn），公司（被告二）提起诉讼，请求判月9日收到法院送达的《传告编号：令被告一向原告支付工程款及违票》，通知于2023年2022-35约金；被告二承担连带付款责

3月15日开庭。已任。

开庭，尚未判决

2022年8月，原告中建三局第

二建设工程有限责任公司因建筑工程合同纠纷向武汉长源丰泰实

业有限公司（被告一）、名流置2022年7月28日，巨潮资讯网2业武汉江北有限公司（被告 收到法院送达的《传 2022 年 9 （www.cninfo.二）、美好置业集团股份有限公 17333.20 否 票》，通知于 2022 年 尚未判决 尚未判决 com.cn），公司（被告三）提起诉讼，请求判8月24日开庭。已月9日告编号：

令被告一和被告二共同支付工程开庭，未判决。2022-35款及暂计利息；被告三承担连带清偿责任。

。

73美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2022年8月，原告中建三局第

二建设工程有限责任公司因建筑工程合同纠纷向武汉市泰宇商贸

有限公司（被告一）、美好置业

2022年7月28日，巨潮资讯网2

集团股份有限公司（被告二）、收到法院送达的《传 2022 年 9 （www.cninfo.武汉正华利信息系统工程有限公

13655.63 否 票》，通知于 2022 年 尚未判决 尚未判决 com.cn），公司（被告三）、武汉南部新城投

8月25日开庭。已月9日告编号：

资有限公司（被告四）提起诉开庭，未判决。2022-35讼，请求判令四被告向原告支付工程款及逾期付款利息、停工损失、商票贴息。

。

2022年8月，原告中建三局第

二建设工程有限责任公司因建筑

2

工程合同纠纷向芜湖美好置业有2022年9月3日，巨潮资讯网限公司（被告一）、美好置业集 收到法院送达的《传 2022 年 9 （www.cninfo.团股份有限公司（被告二）提起 10147.94 否 票》，通知于 2022 年 尚未判决 尚未判决 com.cn），公月9日诉讼，请求判令被告一向原告支9月28日开庭。已告编号：

付工程款及利息、质保金及利开庭，尚未判决。2022-35息；被告二就被告一的前述债务承担连带责任。

74美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2023年4月13日，天津市静海区人民法院作出《民事调解书》：

2022年5月，原告中建三局第

1、解除原告与被告天津美

二建设工程有限责任公司因建筑好智造科技有限公司双方签工程合同纠纷向天津美好智造科2023年4月13日，订的《美好绿色装配式建筑技有限公司（被告一）、美好建在天津市静海区人民产业项目施工总承包合筑装配科技有限公司（被告6363.24否履行中法院的主持下达成调同》。

二）、美好置业集团股份有限公解。2、被告一应分期向原告支司（被告三）提起诉讼，请求被付工程款23216908.7元。

告一工程款及利息；被告二就被

3、案件受理费179981元、告一的前述债务承担连带责任。

保全费5000元、保全担保

费32453元，由被告一、被告二承担。

2022年8月，申请人中建三局

第二建设工程有限责任公司因建巨潮资讯网2筑工程合同纠纷向武汉南部新城

2022 年 9 （www.cninfo.投资有限公司（被申请人）提起 暂未收到开庭通知，

5501.78 否 暂未开庭 暂未开庭 com.cn），公仲裁，请求判令被申请人向申请暂未开庭。月9日告编号：

人支付总包配合费、服务费、材

料调差费用、地块签证及设计变更费用等。

75美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

其他诉讼事项：

公司及下属企业在日常经营中存在工程施工合同纠纷、商品房买卖合同纠纷、劳动人事争议等方面的纠纷，相关个案金额较小，对公司正常生产经营不造成重大影响。相关个案涉及金额未达到披露标准的其他诉讼（仲裁）事项统计如下:涉案金额诉讼（仲裁）诉讼（仲裁）审理结诉讼（仲裁）判决诉讼（仲裁）基本情况是否形成预计负债披露日期披露指引（万元）进度果及影响执行情况报告期（含以前年度结转）未达到披露标准，我

13481.58否审理/执行中尚未判决/执行尚未判决/执行

司为原告的案件共计12件报告期（含以前年度结转）未达到披露标准，我

23600.10否审理/执行中尚未判决/执行尚未判决/执行不适用不适用

司为被告的案件共计152件报告期（含以前年度结转）未达到披露标准，我

24.86否审理中尚未判决尚未判决

司为第三人的案件共计2件

2022年9月9日，因公司及子公司于十二个月内新增尚未披露的诉讼、仲裁案件累计涉案金额超过公司最近一期经审计净资产绝

对值的10%，公司于指定媒体上披露了《关于公司及子公司累计诉讼、仲裁事项的公告》，公告编号：2022-35。

76美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

十二、处罚及整改情况

√适用□不适用

名称/姓名类型原因调查处罚类型结论披露日期披露指引

云南证监局于2023年公司在公司治理、内部

2月对公司进行现场检中国证监会采控制等方面存在不规范

公告编号：2023-

美好置业集团股份有限公司其他查，根据检查结果于取行政监管措情形，云南证监局对公2023年4月4日

07

2023年3月出具行政施司采取责令改正的监督

监管措施决定书。管理措施。

公司存在关联方及关联美好置业集团股份有限公其他

司、交易披露不规范，关联方披露不完整、未按规定审议和披露关联交

易、关联交易金额披露云南证监局于2023年不准确等问题；重大诉

2月对公司进行现场检讼信息披露不及时；对

中国证监会采查，根据检查结果于外担保信息披露不规公告编号：2023-取行政监管措2023年4月4日

2023年3月对公司及范，多笔对外担保未进08

刘道明、刘南希、李俊锋、施

董事相关责任人出具警示行披露、披露不及时、

冯娴、刘怡祥函。重大进展未披露等问题。

云南证监局对公司及相关责任人分别采取出具警示函的监督管理措施。

相关信息披露义务责任美好未来企业管理集团有限控股股东云南证监局于2023年人存在填报关联方不完公司2月对公司进行现场检中国证监会采

整的情况，云南证监局公告编号：2023-查，根据检查结果于取行政监管措2023年4月4日对美好集团及相关责任09

2023年3月出具行政施

刘道明、刘南希实际控制人人分别采取责令改正的监管措施决定书。

监督管理措施。

公司及相关责任人收到云南证监局《行政监管措施决定书》及《警示函》后，立即向公司全体董事、监事、高级管理人员及相关

77美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

部门人员进行了通报、传达，召集相关部门和人员对《决定书》中涉及的问题进行了全面梳理和针对性分析，同时对照《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》《上市公司监管指引》《企业会计准则》等法律、法规及规范性文件的要求，严格按照云南证监局的要求认真制定整改计划，落实整改措施，持续提高公司业务管理及风险防控能力，以杜绝相关不规范事项再次发生。公司将持续对整改措施落实情况进行跟踪，持续对制度执行情况进行监督评价。同时持续加强全体董事、监事、高级管理人员及相关责任人员对上市公司相关法律法规的学习，不断提高履职能力，完善公司治理，推动公司建立更为科学、规范的内部治理长效机制，提升规范运作水平。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况

□适用√不适用

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

占同类可获得的关联关联交关联关联交易获批的交是否超关联交交易金关联交易同类交易关联交易方关联关系交易易定价交易金额（万易额度过获批披露日期披露索引易内容额的比结算方式市价类型原则价格元）（万元）额度例（万元）湖北美好新材公告编

实际控制人之采购采购商合同约市场按进度付2022/4/2

料科技有限公1058.342.45%4000否1058.34号：2022-女控制的公司商品品定价格款7司16洪湖美好超薄武汉众鑫森商公告编

岩板新材料科采购采购商合同约市场按进度付2022/4/2

业管理有限公329.710.76%1000否329.71号：2022-技有限责任公商品品定价格款7司子公司16司

物业、公告编

湖北馨安物业实际控制人之接受合同约市场按进度付2022/4/2

销售服0.0050否0.00号：2022-服务有限公司女控制的公司劳务定价格款7务16

78美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

占同类可获得的关联关联交关联关联交易获批的交是否超关联交交易金关联交易同类交易关联交易方关联关系交易易定价交易金额（万易额度过获批披露日期披露索引易内容额的比结算方式市价类型原则价格元）（万元）额度例（万元）温尔馨（成北京温尔馨物物业、接受合同约市场按进度付

都）物业管理业管理有限责销售服27.971.19%27.97劳务定价格款有限责任公司任公司子公司务美好未来企业提供房公告编

提供合同约市场按进度收2022/4/2

管理集团有限控股股东屋租赁11.413.75%12.45否11.41号：2022-劳务定价格款7公司服务16张家港美生美销售提供建合同约市场按进度收

联营企业6602.9912%6602.99置业有限公司劳务筑劳务定价格款提供建重庆美南置业销售合同约市场按进度收

联营企业筑、设8066.3714%8066.37有限公司劳务定价格款计劳务

合计----16096.79--5062.45----------大额销货退回的详细情况不适用按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预无计的，在报告期内的实际履行情况（如有）交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适不适用

用）

79美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

□适用√不适用

3、共同对外投资的关联交易

□适用√不适用

4、关联债权债务往来

√适用□不适用是否存在非经营性关联债权债务往来

□适用√不适用

应收关联方债权：

是否存在非经期初余额期末余额关联方关联关系款项类型形成原因

营性资金占用（万元）（万元）

重庆美南置业有限公司联营公司应收账款经营否275.802102.38张家港美生美置业有限

联营公司应收账款经营否-243.16公司

重庆美南置业有限公司联营公司合同资产经营否600.78910.50张家港美生美置业有限

联营公司合同资产经营否4181.553288.54公司

重庆美南置业有限公司联营公司其他应收款经营否17926.108920.90张家港美生美置业有限

联营公司其他应收款经营否16046.7013715.27公司杭州美生美置业有限公

联营公司其他应收款经营否-0.12司美好未来企业管理集团

控股股东其他应收款经营否-9.00有限公司

应付关联方债务：

期初余额（万期末余额（万关联方关联关系款项类型形成原因元）元）张家港美生美置业有限公

联营公司其他应付款经营1730.56司重庆碚家企业管理有限公

联营公司其他应付款经营166.70司湖北馨安物业服务有限公实际控制人之

其他应付款经营10.00司女控制的公司湖北现代基业商品砼有限实际控制人之

其他应付款经营2.16公司兄出资的公司

重庆美南置业有限公司联营公司其他应付款经营9596.450.26

杭州美生美置业有限公司联营公司其他应付款经营23453.0723453.97

80美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文期初余额（万期末余额（万关联方关联关系款项类型形成原因元）元）武汉众鑫森商洪湖美好超薄岩板新材料

业管理有限公应付账款经营7.0694.99科技有限责任公司司子公司同一实际控制

美好生活投资有限公司应付账款经营2416.48人龙湖怡悦物业服务有限公

其他关联方应付账款1586.92司湖北现代基业商品砼有限实际控制人之

应付账款经营105.16公司兄出资的公司湖北美好新材料科技有限实际控制人之

应付账款经营822.2979.01公司女控制的公司关联债务对公司经营成果及财务状况的影响公司正常经营需要

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

□适用√不适用

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况

□适用√不适用

7、其他重大关联交易

√适用□不适用

（1）担保担保是否担保金额担保方被担保方担保起止日已经（万元）履行完毕本公司青岛名流装配建筑科2019年1月7日至2024年1月

25000.00否

刘道明技有限公司（注1）6日洪湖市美胜置业发展有限美好建筑装配科技有2022年7月12日至2023年7月公司1000.00否限公司12日

冯娴、刘南希美好建筑装配科技有限公司河南美好智造装配式2020年1月8日至2023年12月

5000.00否

本公司房屋有限公司21日刘道明本公司美好建筑装配科技有限公杭州美生置业有限公司2020年7月15日至2023年7月司、湖北美愿置业有46368.00否武汉美好绿色建筑科技有15日限公司限公司湖北美阖置业有限公司

81美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

担保是否担保金额担保方被担保方担保起止日已经（万元）履行完毕武汉市泰宇商贸有限公司

刘道明、王萍本公司武汉南部新城投资有2019年12月31日至2023年12芜湖名流置业有限公司46388.18否限公司月31日

刘道明、王萍洪湖市美合置业发展有限武汉美好新城建设发2019年6月6日至2032年5月公司60000.00否展有限公司28日本公司博罗名流实业有限公司洪湖市美胜置业发展有限公司洪湖市美境置业发展有限武汉美好新城建设发2020年12月31日至2033年11公司35000.00否展有限公司月9日洪湖市美合置业发展有限公司武汉名流地产有限公司本公司名流置业武汉江北有限公武汉美好锦程置业有2020年6月12日至2023年4月司48000.00否限公司27日本公司本公司重庆美唐置业有限公2021年7月23日至2023年7月刘道明、王萍30000.00否司23日重庆名流置业有限公司美好建筑装配科技有限公司重庆名流置业有限公司重庆美好智造装配式2018年12月29日至2023年6重庆东方豪富房地产开发27287.00否

房屋有限公司（注1）月21日有限公司芜湖名流置业有限公司本公司本公司博罗名流置业有限公司芜湖美好置业有限公司武汉市泰宇商贸有限公司芜湖美创置业有限公2019年3月29日至2023年6月武汉美好绿色建筑科技有50000.00否司15日限公司美好建筑装配科技有限公司

刘道明、王萍本公司合肥美好置业有限责2020年9月22日至2023年9月

25640.00否

芜湖名流置业有限公司任公司21日本公司合肥美好智造装配房2018年12月27日至2023年12美好建筑装配科技有限公18000.00否

屋有限公司（注1）月14日司

82美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

担保是否担保金额担保方被担保方担保起止日已经（万元）履行完毕武汉美好绿色建筑有限公司

刘道明、王萍美好建筑装配科技有限公荆州市美好装配式房司2018年12月20日至2023年12屋智造有限公司(注20000.00否本公司月15日

1）

刘道明、王萍本公司武汉美好绿色建筑科2018年6月28日至2023年6月美好建筑装配科技有限公30000.00否

技有限公司（注1）26日司美好建筑装配科技有限公岳阳市美建装配式预

2020年4月2日至2024年1月司制构件有限公司（注15000.00否

21日本公司1）无锡梁景置业有限公2021年1月29日至2023年11本公司27500.00否司月24日美好建筑装配科技有限公扬州名流装配智造科2020年7月14日至2023年5月司3000.00否技有限公司25日冯娴

武汉美好绿色建筑科技有本金400.00万元，借款期限为限公司2022年1月29日至2023年1月美好智造（金堂）科

60028日；本金200.00万元，借款否

技有限公司刘道明期限为2022年3月22日至2023年3月21日湖北美锦良城置业有2021年8月13日至2023年8月湖北美愿置业有限公司29993.00否限公司12日

注1：美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）同时提供连带责任保证反担保。

（2）关联方资金拆借

□适用√不适用

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况

□适用√不适用

83美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（2）承包情况

□适用√不适用

（3）租赁情况

□适用√不适用

84美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2、重大担保

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额度相反担保情实际发生日实际担保金担保物是否履是否为关担保对象名称关公告披露担保额度担保类型况（如担保期期额（如有）行完毕联方担保日期有）

2021年12月2022年1月连带责任保

雅居乐集团控股有限公司24800.009600.00土地有2022.1.5-2024.11.3否否

18日5日证

金堂中小企业融资担保有2022年1月2022年1月连带责任保

1300.00600.00土地有2022.1.29-2023.3.21否否

限责任公司27日26日证

报告期内审批的对外担保额度合计（A1） 26100 报告期内对外担保实际发生额合计（A2） 10200报告期末已审批的对外担保额度合计

26100 报告期末实际对外担保余额合计（A4） 10200

（A3）公司对子公司的担保情况担保额度相反担保情实际发生日实际担保金担保物是否履是否为关担保对象名称关公告披露担保额度担保类型况（如担保期期额（如有）行完毕联方担保日期有）武汉南部新城投资有限公2019年12月2019年12连带责任保在建工程

46388.186022.70无2019.12.31-2023.12.31否是

司28日月31日证及房产武汉南部新城投资有限公2022年8月连带责任保

16860.0016860.00在建工程无2022.8.31-2025.8.20否是

司31日证武汉美好绿色建筑科技有2018年6月2018年6月连带责任保

30000.0017700.00在建工程有2018.6.28-2023.6.26否是

限公司27日28日证荆州市美好装配式房屋智2018年12月2018年12连带责任保土地及在

20000.009400.00有2018.12.20-2023.12.15否是

造有限公司15日月20日证建工程合肥美好智造装配房屋有2018年12月2018年12连带责任保土地及在

18000.009244.73有2018.12.27-2023.12.14否是

限公司20日月27日证建工程重庆美好智造装配式房屋2019年1月2018年12连带责任保土地及房

28000.004049.26有2018.12.29-2023.6.21否是

有限公司10日月29日证产青岛名流建筑装配科技有2019年1月2019年1月连带责任保土地及在

25000.0019500.00有2019.1.11-2024.1.6否是

限公司10日7日证建工程

2019年4月2019年3月连带责任保土地及房

芜湖美创置业有限公司50000.0020038.50无2019.3.29-2023.6.15否是

18日29日证产

武汉美好新城建设发展有2019年6月2019年5月连带责任保

60000.0053200.00土地无2019.6.6-2032.5.28否是

限公司1日30日证

河南美好智造装配式房屋2019年12月5000.002020年1月1980.00连带责任保土地及在有2020.1.8-2023.12.21否是

85美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

有限公司31日8日证建工程岳阳市美建装配式预制构2020年4月2020年1月连带责任保土地及在

15000.007500.00有2020.4.2-2024.1.21否是

件有限公司17日22日证建工程武汉美好锦程置业有限公2020年4月2020年4月连带责任保

48000.0017000.00在建工程无2020.6.12-2023.4.27否是

司30日22日证武汉美好锦程置业有限公2023年3月2022年12连带责任保

1400.001400.00在建工程无否是

司3日月9日证

2023年4月2021年7月连带责任保

重庆美唐置业有限公司30000.0018000.00土地无2021.7.23-2023.7.23否是

8日23日证

扬州名流装配智造科技有2019年3月2020年6月连带责任保土地及在

3000.002400.00有2020.7.14-2023.5.25否是

限公司28日24日证建工程

2020年11月2020年7月连带责任保

杭州美生置业有限公司36368.005540.00土地无2020.7.15-2023.7.15否是

7日15日证

2020年11月2020年7月连带责任保

湖北美愿置业有限公司10000.0010000.00土地无2020.7.15-2023.7.15否是

7日15日证

合肥美好置业有限责任公2020年10月2020年9月连带责任保在建工程

25640.007300.00无2020.9.22-2023.8.30否是

司13日21日证及房产

2021年2月2021年1月连带责任保土地及在

无锡梁景置业有限公司38000.0022880.00有2021.1.29-2023.11.24否是

9日29日证建工程

美好建筑装配科技有限公2021年4月2021年1月连带责任保

46048.159085.66无有2021.1.8-2021.8.22否是

司27日8日证武汉美好新城建设发展有2020年12月2020年11连带责任保土地及房

35000.0017200.00无2020.12.31-2033.11.9否是

限公司30日月10日证产报告期内审批对子公司担保额度合计

- 报告期内对子公司担保实际发生额合计（B2） -

（B1）报告期末已审批的对子公司担保额度合计

587704.34 报告期末对子公司实际担保余额合计（B4） 276300.85

（B3）子公司对子公司的担保情况担保额度相反担保情实际发生日实际担保金担保物是否履是否为关担保对象名称关公告披露担保额度担保类型况（如担保期期额（如有）行完毕联方担保日期有）湖北美锦良城置业有限公2021年8月

30000.0029993.00质押担保无无2021.8.13-2023.8.12否是

司4日美好建筑装配科技有限公2021年7月

1000.001000.00抵押担保土地有2021.7.14-2023.7.12否是

司12日报告期内审批对子公司担保额度合计

- 报告期内对子公司担保实际发生额合计（C2） -

（C1）报告期末已审批的对子公司担保额度合计

31000.00 报告期末对子公司实际担保余额合计（C4） 30993.00

（C3）

86美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

公司担保总额（即前三大项的合计）

报告期内审批担保额度合计（A1+B1+C1） 26100.00 报告期内担保实际发生额合计（A2+B2+C2） 10200.00报告期末已审批的担保额度合计

644804.34 报告期末实际担保余额合计（A4+B4+C4） 317493.85

（A3+B3+C3）

实际担保总额（即 A4+B4+C4）占公司净资产的比例 108.02%

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保的余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担保对象提供的债务担保余额

317493.85

（E）

担保总额超过净资产 50%部分的金额（F） 161478.66

上述三项担保金额合计（D+E+F） 317493.85

对未到期担保合同，报告期内已发生担保责任或有证据表明有可能承担无

连带清偿责任的情况说明（如有）

违反规定程序对外提供担保的说明（如有）无

87美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况

√适用□不适用报告期内委托理财概况

单位：万元逾期未收回理财具体类型委托理财的资金来源委托理财发生额未到期余额逾期未收回的金额已计提减值金额

信托理财产品自有闲置资金90009000-9000

其他类自有闲置资金4170021034-12615

合计5070030034-21615

单项金额重大或安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况

单位：万元受托机构名受托机产品类金额资金来起始日终止日资金投向报酬确参考预期报告报告期计提减是否经未来是事项概称（或受托构（或型源期期定方式年化收益期实损益实值准备过法定否还有述及相人姓名）受托收益（如际损际收回金额程序委托理关查询人）类率有益金情况（如财计划索引型额有）（如有）

债券、货币2017年长安国际信2018年2021年自有闲市场工具、7.5012月托股份有限信托信托型90001月171月16现金是否

置资金证券投资基%31日，公司日日金等巨潮资

债券、货币讯网北京千为投2018年2021年基金管 自有闲 市场工具、 7.50 （www.资管理有限债券型75001月171月16现金是否

理人 置资金 证券投资基 % cninfo.c公司日日金等。 om.cn）

88美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

受托机构名受托机产品类金额资金来起始日终止日资金投向报酬确参考预期报告报告期计提减是否经未来是事项概称（或受托构（或型源期期定方式年化收益期实损益实值准备过法定否还有述及相人姓名）受托收益（如际损际收回金额程序委托理关查询人）类率有益金情况（如财计划索引型额有）（如有）

债券、货币，公告北京泰舜资2018年2021年已收回

基金管自有闲市场工具、7.50编号：

产管理有限债券型342001月41月3现金5104是否

理人置资金证券投资基%2017-公司日日万元金等。70。

合计50700--------------------委托理财出现预期无法收回本金或存在其他可能导致减值的情形本公司认购“长安信托—稳健190号债券投资集合资金信托计划”次级受益权9000万份信托单位、本金9000万元，根据《长安信托-稳健190号债券投资集合资金信托计划致委托人的函》，其市场流通及兑付均存在不确定性，面临本金亏损风险，信托计划自2021年1月26日进入清算阶段，截止报告日，清算尚未完成。公司已于2020年度计提减值准备9000万元，本报告期内对损益无影响。

本公司认购“千为10号私募投资基金”，本金7500万元，该项产品已到期，根据《千为10号私募投资基金第一次清算报告》，本公司已收回清算款1160万元。公司已于2020年度计提减值准备6340万元，本报告期内对损益无影响。

子公司武汉南部新城投资有限公司认购“泰舜优选2期私募证券投资基金”、本金34200万元，本公司已累计赎回19506万元。

截止2022年12月31日，根据《投资者报告》，产品公允价值8537万元。公司已于2020年度计提减值准备2883万元，2021年度计提减值准备3392万元。

89美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（2）委托贷款情况

□适用√不适用

4、其他重大合同

□适用√不适用

十六、其他重大事项的说明

□适用√不适用

十七、公司子公司重大事项

□适用√不适用

90美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第七节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后发行送公积金

数量比例(%)其他小计数量比例(%)新股股转股

一、有限售条件股份276773521.12276773521.12

1、国家持股

2、国有法人持股

3、其他内资持股276773521.12276773521.12

其中：境内法人持股

境内自然人持股276773521.12276773521.12

4、外资持股

其中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限售条件股份243931128198.88243931128198.88

1、人民币普通股243931128198.88243931128198.88

2、境内上市的外资

股

3、境外上市的外资

股

4、其他

三、股份总数2466988633100.00002466988633100.00

股份变动的原因：□适用√不适用

股份变动的批准情况：□适用√不适用

股份变动的过户情况：□适用√不适用

91美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每

股净资产等财务指标的影响：□适用√不适用

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容：□适用√不适用

2、限售股份变动情况

□适用√不适用

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

□适用√不适用

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明

□适用√不适用

3、现存的内部职工股情况

□适用√不适用

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股报告期末表决年度报告披露日前上年度报告披露日权恢复的优先报告期末普通股股东总一月末表决权恢复的

149271前上一月末普通151243股股东总数00数优先股股东总数（如股股东总数（如有）（参见有）（参见注8）

注8）

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况持有有限售持有无限售质押或冻结情况持股比报告期末持股报告期内增股东名称股东性质条件的股份条件的股份例数量减变动情况股份状态数量数量数量美好未来企业管理集团境内非国有

15.23375808402-230200000375808402-

有限公司法人

刘琼兰境内自然人1.3032000000-032000000质押32000000

彭凯境内自然人0.98241323001459000--

92美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

邓惠诚境内自然人0.72177967003754700017796700-

刘道明境内自然人0.6816865101-126488264216275质押11000000

中信证券股份有限公司国有法人0.561391709513916565013917095-

UBS AG 境外法人 0.54 13234461 3290938 0 13234461 -中国工商银行股份有限

公司－南方中证全指房

其他0.53131295005818300013129500-地产交易型开放式指数证券投资基金

周吉长境内自然人0.531300750013007500013007500-

光大证券股份有限公司国有法人0.501231875612318756012318756-战略投资者或一般法人因配售新股成无为前10名股东的情况

前十名股东中，第五名股东刘道明先生为公司实际控制人，第一名股东美好未来企业管理集团有限公司由其控股，以上股东为《上市公司收购管理办法》第八十三条规定的一上述股东关联关系或一致行动的说明致行动人。除此之外，公司未知其它股东之间是否存在关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

上述股东涉及委托/受托表决权、放无弃表决权情况的说明

前10名股东中存在回购专户的特别截至报告期末，公司回购专用证券账户持有股份22850800股，占公司总股份比例的说明0.93%。

前10名无限售条件股东持股情况股东名称报告期末持有无限售条件股份数量股份种类美好未来企业管理集团有限公司375808402人民币普通股刘琼兰32000000人民币普通股彭凯24132300人民币普通股邓惠诚17796700人民币普通股中信证券股份有限公司13917095人民币普通股

UBS AG 13234461 人民币普通股

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式指数证券13129500人民币普通股投资基金周吉长13007500人民币普通股光大证券股份有限公司12318756人民币普通股

93美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

赵睿12000000人民币普通股

前10名无限售流通股股东之间，以前十名无限售流通股股东中，第一名股东美好未来企业管理集团有限公司由前十名股东及前10名无限售流通股股东和前10

中第五名股东刘道明控股，除此之外，公司未知前十名无限售流通股股东之间是否存在名股东之间关联关系或一致行动的说

关联关系，也未知其是否属于《上市公司收购管理办法》规定的一致行动人。

明

前十名股东中，第三名股东彭凯通过国泰君安信用账户持有2413.23万股；第九名股东前10名普通股股东参与融资融券业

周吉长通过申万宏源信用账户持有1257.75万股。通过普通账户持有43.00万股，合计务情况说明

持有1300.75万股。

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内是否进行约定购回交易

□是√否

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：自然人控股

控股股东类型：法人

法定代表人/控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务单位负责人高科技产业的开发投美好未来企业管理集团

刘永光 1996 年 5 月 14 日 91440300100019593H 资、实业投资、投资有限公司

管理、信息咨询。

控股股东报告期内控股和参股的其他境内外上无市公司的股权情况

控股股东报告期内变更：□适用√不适用公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：境内自然人

实际控制人类型：自然人实际控制人姓名与实际控制人关系国籍是否取得其他国家或地区居留权刘道明本人中国否

现任湖北美好公益基金会副理事长、湖北省慈善总会荣誉会长、中国人

主要职业及职务民大学董事、亚布力中国企业家论坛理事、美好未来企业管理集团有限公司

董事长、美好置业集团股份有限公司董事长。

94美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

过去10年曾控股的境内无外上市公司情况实际控制人报告期内变更

□适用√不适用公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图刘柳刘道明刘南希

16.667%66.667%16.667%

北京温尔馨物业管理有限责任公司

60%40%

美好未来企业管理集团有限公司

15.23%

美好置业集团股份有限公司

注：北京温尔馨物业管理有限责任公司的三位股东刘道明先生、刘柳女士和刘南希女士为父女关系。除上述控制关系外，截至报告期末，刘道明先生直接持有公司股份16865101股，占公司已发行股份总数的0.68%；刘柳女士直接持有公司股份9767335股，占公司已发行股份总数的0.40%；刘南希女士直接持有公司股份9427000股，占公司已发行股份总数的

0.38%。

实际控制人通过信托或其他资产管理方式控制公司

□适用√不适用

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比

例达到80%

□适用√不适用

95美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

5、其他持股在10%以上的法人股东

□适用√不适用

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况

□适用√不适用

四、股份回购在报告期的具体实施情况

股份回购的实施进展情况：√适用□不适用公司于2021年1月22日召开第九届董事会第七次会议审议通过《关于回购公司股份方案的议案》。董事会批准公司以集中竞价交易方式回购公司股份，资金总额不超过（含）人民币20000万元且不低于（含）人民币10000万元；回购股份价格不超过人民币4.00元/股，回购期限自董事会审议通过回购股份方案之日起不超过十二个月，具体回购数量以回购期满时实际回购的股份数量为准，回购股份用于后期实施员工持股计划、股权激励。

2022年1月14日，公司召开第九届董事会第十五次会议审议通过提前终止该回购计划。

截至回购计划终止日，公司通过回购专用证券账户以集中竞价方式累计回购公司股份

22850800股，占公司总股份比例的0.93%，最高成交价格为2元/股，最低成交价格为1.6元/股，支付总金额（不含交易费用）为39995078元，约为回购计划下限10000万元的40%，未能完成既定方案。具体详见公司于2022年1月18日披露于指定媒体的相关公告（公告编号：2022-06）。

终止回购计划的原因：2021年下半年以来，房地产行业出现危机并不断蔓延，市场需求出现断崖式下降，流动性全面收缩。公司同时受到政策调控、行业危机以及市场下行等不利因素影响，融资环境持续收紧，项目去化放缓，面临极大挑战和困难，市场环境和经营状况与制订回购计划时发生巨大变化。截至2021年末，公司整体流动性日渐趋紧，始终无明显改善。部分地区项目非重点监管资金被强制纳入重点监管，贷款额度紧张，放款时间延长，且部分债务到期无法展期，为保证公司的持续经营能力和债务履行能力，公司决定提前终止回购公司股份，将资金优先用于日常经营性支出及刚性债务还款。

96美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第八节优先股相关情况

□适用√不适用

97美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第九节债券相关情况

□适用√不适用

98美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第十节财务报告

一、审计报告审计报告

众环审字(2023)1600122号

美好置业集团股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了美好置业集团股份有限公司（以下简称“美好置业”）财务报表，包括2022年12月31日的合并及公司资产负债表，2022年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了美好置业

2022年12月31日合并及公司的财务状况以及2022年度合并及公司的经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则，我们独立于美好置业，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、与持续经营相关的重大不确定性

我们提醒财务报表使用者关注，如财务报表附注二、2所述，美好置业2022年度、2021年度实现的

扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润分别为-141701.71万元、-245776.07万元；同时，截至2022年12月31日，美好置业资产负债率91.62%，流动资产1373793.72万元、流动负债1616498.40万元，

流动性紧张；部分经营性债务延迟支付。上述事项或情况表明存在可能导致对美好置业持续经营能力产生重大疑虑的重大不确定性。该事项不影响已发表的审计意见。

99美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

四、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。除“与持续经营相关的重大不确定性”部分所述事项外，我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

（一）存货可变现净值的评估关键审计事项在审计中如何应对该事项

如财务报表附注六、7所述，资产负债表日，美好置业存货（主要是房地产开发产品和开发成本）账面价值1.评价并测试与存货可变现净值相关的关键内部控制的设

为1021532.91万元，占资产总额的53.54%。本期计提计和运行有效性；

存货跌价准备31520.43万元，金额重大。2.评价管理层所采用的减值测试方法的适当性及一贯性；

如财务报表附注四、12所示，资产负债表日，美好置3.对存货项目样本进行现场观察，询问项目的进度；

业存货按成本与可变现净值孰低计量。管理层在确定4.取得存货项目成本预算，与获取的市场数据、类似规划存货可变现净值时，需要考虑持有存货的目的、资产条件项目的建造成本比较，评价存货项目成本预算合理负债表日后事项的影响等因素，估计开发项目至完工性；

时将要发生的成本，估计售价、销售费用以及相关税5.评价管理层所采用的关键估计和假设，包括将预计售价费，涉及重大管理层判断和估计。与实际平均售价、期后售价比较；将预计销售费用率与近由于存货对美好置业资产的重要性，且可变现净值的期实际销售费用率比较；分析项目备案价、销售计划等；

确定涉及重大会计估计和判断，因此，我们将存货可6.重新计算存货的可变现净值。

变现净值的评估识别为关键审计事项。

（二）固定资产、在建工程可收回金额的评估关键审计事项在审计中如何应对该事项

如财务报表附注六、14及附注六、15所述，资产负债表日，美好置

业固定资产账面价值为200341.90万元，占资产总额的10.50%；美

1.评价并测试与固定资产、在建工程减值测

好置业在建工程账面价值为63089.48万元，占资产总额的3.31%。

算相关的关键内部控制的设计和运行有效

本期计提固定资产减值准备49790.61万元，计提在建工程减值准备性；

11445.81万元，金额重大。

2.实地勘察相关固定资产及在建工程，了解

如财务报表附注四、24所示，资产负债表日，美好置业于资产负债资产的闲置情况以及产能利用率等；

表日判断长期资产是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计

3.评价管理层聘请的外部评估机构的独立

其可收回金额，进行减值测试。减值测试结果表明资产的可收回金性、执业资质和专业胜任能力；

额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可4.评价减值测算中估值方法选取是否恰当，

收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来是否符合资产的实际情况；

现金流量的现值两者之间的较高者。管理层在确定资产的可收回金5.复核减值测算中关键参数取值的合理性，额时，需要考虑资产的公允价值、处置费用以及预计未来现金流量包括重置全价、成新率、经济性贬值率、处等，涉及重大管理层判断和估计。

置费用等参数取值是否合理；

由于固定资产、在建工程对美好置业资产的重要性，且资产可收回

6.复核减值计算的准确性。

金额的确定涉及重大会计估计和判断，因此，我们将固定资产、在建工程可收回金额的评估识别为关键审计事项。

（三）房地产开发项目收入确认关键审计事项在审计中如何应对该事项

如财务报表附注六、45所述，美好置业2022年度营业收入1.评价并测试与房地产开发项目收入确认相关的关

529172.38万元，其中房地产项目收入464018.99万元，占营键内部控制的设计和运行有效性；

业收入的87.69%。2.对当期结算收入的房地产开发项目检查竣工备案美好置业收入确认的会计政策请参阅财务报表附注四、29，文件，现场观察是否满足合同约定的交房条件，抽

其中房地产收入确认的具体方法为：房地产销售在房地产开样检查交房手续和交房通知，以评价相关房地产销发项目竣工，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续，达售收入是否已按照收入确认政策确认；

到销售合同约定的交付条件，在客户取得商品控制权时点，3.选取销售清单中客户样本，检查销售合同、合同确认销售收入的实现。备案、交房手续、收款情况，验证记录的房地产收由于房地产开发项目收入对财务报表整体具有重要性，因入是否存在；

100美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

关键审计事项在审计中如何应对该事项此，我们将美好置业房地产开发项目收入确认识别为关键审4.在资产负债表日前后确认的房地产收入，选取样计事项。本，检查交房手续和交房通知、收款情况、合同等相关文件，以评价相关房地产销售收入是否已在恰当的期间确认。

五、其他信息

美好置业管理层对其他信息负责。其他信息包括美好置业2022年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

六、管理层和治理层对财务报表的责任

美好置业管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估美好置业的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算美好置业、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督美好置业的财务报告过程。

七、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错

101美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对美好置业持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；

如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致美好置业不能持续经营。

（五）评价财务报表的总体列报、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（六）就美好置业中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表意见。我们负责指导、监督和执行集团审计。我们对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本期财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师：王文政（项目合伙人）：

中国注册会计师：王明维

中国·武汉二〇二三年四月二十七日

102美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

二、财务报表合并资产负债表

2022年12月31日

编制单位：美好置业集团股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2022年12月31日2021年12月31日

流动资产：

货币资金六.1396329460.351388347844.26

交易性金融资产六.285365716.28135226827.54衍生金融资产

应收票据六.318031400.0013995000.00

应收账款六.4216884961.23167617041.02应收款项融资

预付款项六.567030119.16200429057.66

其他应收款六.61405503652.411867861521.44

其中：应收利息应收股利

存货六.710215329141.7013025587599.67

合同资产六.8297509286.42286325181.31

持有待售资产56478038.57一年内到期的非流动资产

其他流动资产六.91035953426.521169095739.26

流动资产合计13737937164.0718310963850.73

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款六.101572405026.511558470439.10

长期股权投资六.11132469414.63245288735.03

其他权益工具投资六.121500000.001500000.00其他非流动金融资产

投资性房地产六.13555431368.44599615599.60

103美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年12月31日2021年12月31日

固定资产六.142003418962.742750314500.76

在建工程六.15630894813.83766675561.23生产性生物资产油气资产

使用权资产六.1613894707.8716168262.94

无形资产六.17338062510.77414456713.29开发支出

商誉六.18

长期待摊费用六.193377110.387760803.45

递延所得税资产六.2074183138.9954492423.38

其他非流动资产六.2116100559.8756815433.93

非流动资产合计5341737614.036471558472.71

资产总计19079674778.1024782522323.44

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

合并资产负债表（续）

2022年12月31日

编制单位：美好置业集团股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2022年12月31日2021年12月31日

流动负债：

短期借款六.2216027922.37106000000.00交易性金融负债衍生金融负债

应付票据六.23119092313.53

应付账款六.243551498533.413183764089.42

预收款项六.25625914.72514593.38

合同负债六.267374560194.749247903186.68

应付职工薪酬六.2764343546.7352368899.34

应交税费六.28779862495.19493285392.52

其他应付款六.291629605817.951483609356.30

104美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年12月31日2021年12月31日

其中：应付利息应付股利

持有待售负债六.30218835.00

一年内到期的非流动负债六.311942243514.941680837182.18

其他流动负债六.32806216023.77978582353.09

流动负债合计16164983963.8217346176201.44

非流动负债：

长期借款六.33848300000.001847187343.44应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债六.349777699.312768652.86

长期应付款六.35150227019.01长期应付职工薪酬预计负债

递延收益六.3642415116.2543483270.90递延所得税负债

其他非流动负债六.37265637901.511978363197.07

非流动负债合计1316357736.083871802464.27

负债合计17481341699.9021217978665.71

股东权益：

股本六.382466988633.002466988633.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积六.391379035447.831379035447.83

减：库存股六.4039995078.0039995078.00

其他综合收益六.41-213283.66

专项储备六.426657522.793475868.06

盈余公积六.43660848024.79660848024.79

105美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年12月31日2021年12月31日

未分配利润六.44-1534237794.2132698991.32

归属于母公司股东权益合计2939296756.204502838603.34

少数股东权益-1340963678.00-938294945.61

股东权益合计1598333078.203564543657.73

负债和股东权益总计19079674778.1024782522323.44

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥合并利润表

2022年度

编制单位：美好置业集团股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2022年度2021年度

一、营业总收入5291723784.443559957400.99

其中：营业收入六.455291723784.443559957400.99

利息收入*

已赚保费*

手续费及佣金收入*

二、营业总成本6037975403.804088735175.43

其中：营业成本六.455088950007.043008446838.97

利息支出*

手续费及佣金支出*

退保金*

赔付支出净额*

提取保险责任合同准备金净额*

保单红利支出*

分保费用*

税金及附加六.46269560707.9367831186.94

销售费用六.47165198632.92210282908.06

管理费用六.48265438617.63624137842.39

研发费用六.4910557568.175663447.22

财务费用六.50238269870.11172372951.85

其中：利息费用242039272.12175888583.55

利息收入4105143.7011448858.45

加：其他收益六.5127013559.946993352.03

投资收益（损失以“-”号填列）六.52-15731742.72-42090361.41

其中：对联营企业和合营企业的投资收益-7301057.2355647273.25以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

汇兑收益*（损失以“－”号填列）

106美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年度2021年度

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）六.531175598.74-33921705.52

信用减值损失（损失以“-”号填列）六.54-36659478.13-71066906.20

资产减值损失（损失以“-”号填列）六.55-958078491.95-2255718295.53

资产处置收益（损失以“-”号填列）六.561051013.04-759392.60

三、营业利润（亏损以“-”号填列）-1727481160.44-2925341083.67

加：营业外收入六.572000647.092681862.44

减：营业外支出六.58196666794.77131809516.55

四、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-1922147308.12-3054468737.78

减：所得税费用六.5947770406.47154303410.42

五、净利润（净亏损以“-”号填列）-1969917714.59-3208772148.20

（一）按经营持续性分类

1、持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-1969917714.59-3208772148.20

2、终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

（二）按所有权归属分类1、归属于母公司股东的净利润（净亏损以“-”号-1566936785.53-2672778556.02

填列）

2、少数股东损益（净亏损以“-”号填列）-402980929.06-535993592.18

六、其他综合收益的税后净额

（一）归属母公司股东的其他综合收益的税后净额

1、不能重分类进损益的其他综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

（5）其他

2、将重分类进损益的其他综合收益

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）现金流量套期储备

（6）外币财务报表折算差额

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-1969917714.59-3208772148.20

（一）归属于母公司股东的综合收益总额-1566936785.53-2672778556.02

107美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年度2021年度

（二）归属于少数股东的综合收益总额-402980929.06-535993592.18

八、每股收益：

（一）基本每股收益（元/股）-0.6352-1.0999

（二）稀释每股收益（元/股）-0.6352-1.0999

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥合并现金流量表

2022年度

编制单位：美好置业集团股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2022年度2021年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金1640540584.005481666053.79

收到的税费返还215864752.96168345510.76

收到其他与经营活动有关的现金六.60557879380.261486517973.78

经营活动现金流入小计2414284717.227136529538.33

购买商品、接受劳务支付的现金1651153294.533123841052.46

支付给职工以及为职工支付的现金303387556.37474516767.32

支付的各项税费140037443.93430496209.08

支付其他与经营活动有关的现金六.60858399097.791562983329.05

经营活动现金流出小计2952977392.625591837357.91

经营活动产生的现金流量净额六.60-538692675.401544692180.42

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金51036710.00165312471.99

取得投资收益收到的现金384225.28

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现

59624875.495928885.00

金净额

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额102746013.51361000000.00

收到其他与投资活动有关的现金六.6030521163.322753908.83

投资活动现金流入小计244312987.60534995265.82

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现

5314219.7769160928.32

金

投资支付的现金42361724.25取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

108美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年度2021年度

支付其他与投资活动有关的现金六.60

投资活动现金流出小计5314219.77111522652.57

投资活动产生的现金流量净额238998767.83423472613.25

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金120000000.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金120000000.00

取得借款收到的现金47000000.001453743247.18

收到其他与筹资活动有关的现金六.60204227019.01

筹资活动现金流入小计251227019.011573743247.18

偿还债务支付的现金552787742.574044080622.40

分配股利、利润或偿付利息支付的现金186977486.55435310213.72

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金六.60148910074.4562796622.90

筹资活动现金流出小计888675303.574542187459.02

筹资活动产生的现金流量净额-637448284.56-2968444211.84

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额六.61-937142192.13-1000279418.17

加：期初现金及现金等价物余额六.611218668223.292218947641.46

六、期末现金及现金等价物余额六.61281526031.161218668223.29

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

109美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

合并股东权益变动表

2022年度

编制单位:美好置业集团股份有限公司单位：元币种：人民币本年金额归属于母公司股东权益项目其他权益工少数股东具一般股东权益合计

减：库存其他综未分配利权益股本优永资本公积专项储备盈余公积风险小计其股合收益润先续准备他股债

--

13790354439995073475868660848024326989945028386033564543657.

一、上年年末余额2466988633.0021328393829494

7.838.00.06.791.32.3473.665.61

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

--

13790354439995073475868660848024326989945028386033564543657.

二、本年年初余额2466988633.0021328393829494

7.838.00.06.791.32.3473.665.61

三、本期增减变动金----

2132833181654

额（减少以“-”号15669361563541847402668731966210579..66.73

填列）785.53.142.3953

----

（一）综合收益总额15669361566936785402980921969917714.

785.53.539.0659

-

（二）股东投入和减213283

213283.662999321.5-2786037.86

少资本.66

1、股东投入的普通

股

110美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本年金额归属于母公司股东权益项目其他权益工少数股东具一般股东权益合计

减：库存其他综未分配利权益股本优永资本公积专项储备盈余公积风险小计其股合收益润先续准备他股债

2、其他权益工具持

有者投入资本

3、股份支付计入股

东权益的金额

-

213283

4、其他213283.662999321.5-2786037.86.66

2

（三）利润分配

1、提取盈余公积

2、提取一般风险准

备

3、对股东的分配

4、其他

（四）股东权益内部结转

1、资本公积转增股

本

2、盈余公积转增股

本

3、盈余公积弥补亏

损

4、设定受益计划变

动额结转留存收益

111美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本年金额归属于母公司股东权益项目其他权益工少数股东具一般股东权益合计

减：库存其他综未分配利权益股本优永资本公积专项储备盈余公积风险小计其股合收益润先续准备他股债

5、其他综合收益结

转留存收益

6、其他

31816543311518.1

（五）专项储备3181654.736493172.92.739

5754927.5989822.9

1、本期提取5754927.9211744750.86

924

--

2、本期使用2573273.-2573273.192678304.7-5251577.94

195

（六）其他

--

1379035443999507665752266084802429392967561598333078.

四、本年年末余额2466988633.00153423713409636

7.838.00.79.79.2020

794.2178.00

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

112美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

合并股东权益变动表（续）

2022年度

编制单位:美好置业集团股份有限公司单位：元币种：人民币上年金额归属于母公司股东权益项目其他权益工少数股东具一般股东权益合计

减：库存其他综未分配利权益股本优永资本公积专项储备盈余公积风险小计其股合收益润先续准备他股债

--

1385002897.3550487.402376174.29639497221654306.6842463169.0

一、上年年末余额2466988633.00213283.379191137.

187983397.30448

6636

加：会计政策变更前期差错更正同一控制下企业合并其他

--

1385002897.3550487.402376174.29639497221654306.6842463169.0

二、本年年初余额2466988633.00213283.379191137.

187983397.30448

6636

三、本期增减变动金----

39995078258471849.

额（减少以“-”号-5967449.35-74619.7329312502718815703.559103808.3277919511.3.0096

填列）405.9810255

----

（一）综合收益总额26727782672778556.535993592.3208772148.2

556.0202180

（二）股东投入和减-39995078

-5967449.35-45962527.3523032550.6-68995078.00

少资本.00

5

1、股东投入的普通-39995078

-39995078.0029000000.0-68995078.00

股.00

0

113美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

上年金额归属于母公司股东权益项目其他权益工少数股东具一般股东权益合计

减：库存其他综未分配利权益股本优永资本公积专项储备盈余公积风险小计其股合收益润先续准备他股债

2、其他权益工具持

有者投入资本

3、股份支付计入股

东权益的金额

4、其他-5967449.35-5967449.355967449.35

-

258471849.

（三）利润分配25847184

96

9.96

-

258471849.

1、提取盈余公积25847184

96

9.96

2、提取一般风险准

备

3、对股东的分配

4、其他

（四）股东权益内部结转

1、资本公积转增股

本

2、盈余公积转增股

本

3、盈余公积弥补亏

损

4、设定受益计划变

动额结转留存收益

114美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

上年金额归属于母公司股东权益项目其他权益工少数股东具一般股东权益合计

减：库存其他综未分配利权益股本优永资本公积专项储备盈余公积风险小计其股合收益润先续准备他股债

5、其他综合收益结

转留存收益

6、其他

（五）专项储备-74619.73-74619.73-77665.42-152285.15

7316226.

1、本期提取7316226.047614847.5214931073.56

04

-

-

2、本期使用7390845.-7390845.77-15083358.71

7692512.94

77

（六）其他

--

1379035447.399950783475868.660848024.326989914502838603.3564543657.7

四、本年年末余额2466988633.00213283.938294945.

83.000679.32343

6661

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

115美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

母公司资产负债表

2022年12月31日

编制单位：美好置业集团股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2022年12月31日2021年12月31日

流动资产：

货币资金611056.794306879.66交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款应收款项融资预付款项

其他应收款十五.17230934414.826028960383.36

其中：应收利息

应收股利2578247094.95存货合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产9355512.8533219822.25

流动资产合计7240900984.466066487085.27

非流动资产：

债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资十五.23074125832.485079913889.75

其他权益工具投资1500000.001500000.00其他非流动金融资产

投资性房地产6416872.146818259.90

固定资产3167193.233458608.27在建工程

116美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年12月31日2021年12月31日生产性生物资产油气资产使用权资产无形资产开发支出商誉长期待摊费用

递延所得税资产22500000.0022500000.00其他非流动资产

非流动资产合计3107709897.855114190757.92

资产总计10348610882.3111180677843.19

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

母公司资产负债表（续）

2022年12月31日

编制单位：美好置业集团股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2022年12月31日2021年12月31日

流动负债：

短期借款交易性金融负债衍生金融负债应付票据

应付账款1346820.35预收款项合同负债

应付职工薪酬1300450.962136153.98

应交税费14668180.2310179703.73

其他应付款4630176572.962253236568.02

其中：应付利息应付股利持有待售负债

117美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年12月31日2021年12月31日一年内到期的非流动负债其他流动负债

流动负债合计4646145204.152266899246.08

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债租赁负债长期应付款长期应付职工薪酬预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债非流动负债合计

负债合计4646145204.152266899246.08

股东权益：

股本2466988633.002466988633.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积1382635656.231382635656.23

减：库存股39995078.0039995078.00其他综合收益专项储备

盈余公积660848024.79660848024.79

未分配利润1231988442.144443301361.09

股东权益合计5702465678.168913778597.11

负债和股东权益总计10348610882.3111180677843.19

118美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥母公司利润表

2022年度

编制单位：美好置业集团股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2022年度2021年度

一、营业收入十五.3300041.03212250.04

减：营业成本十五.3401387.76399591.70

税金及附加475807.94819536.16销售费用

管理费用10156331.4617527571.43研发费用

财务费用-62953356.39-74386596.41

其中：利息费用

利息收入62966012.8074413646.74

加：其他收益5886.1225965.43

投资收益（损失以“-”号填列）十五.43810810.462545567920.65

其中：对联营企业和合营企业的投资收益70029085.94以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）

信用减值损失（损失以“-”号填列）-1980215168.71-378950.28

资产减值损失（损失以“-”号填列）-1286939971.32

资产处置收益（损失以“-”号填列）-44345.76

二、营业利润（亏损以“-”号填列）-3211162918.952601067082.96

加：营业外收入2001.65

减：营业外支出150000.00500000.00

三、利润总额（亏损总额以“-”号填列）-3211312918.952600569084.61

减：所得税费用15850585.00

四、净利润（净亏损以“-”号填列）-3211312918.952584718499.61

（一）持续经营净利润（净亏损以“-”号填列）-3211312918.952584718499.61

（二）终止经营净利润（净亏损以“-”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1、重新计量设定受益计划变动额

2、权益法下不能转损益的其他综合收益

3、其他权益工具投资公允价值变动

4、企业自身信用风险公允价值变动

5、其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

119美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年度2021年度

1、权益法下可转损益的其他综合收益

2、其他债权投资公允价值变动

3、金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4、其他债权投资信用减值准备

5、现金流量套期储备

6、外币财务报表折算差额

7、其他

六、综合收益总额-3211312918.952584718499.61

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥母公司现金流量表

2022年度

编制单位：美好置业集团股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2022年度2021年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金257342.65339703.41

收到的税费返还24328456.05

收到其他与经营活动有关的现金15645481.032367597980.56

经营活动现金流入小计40231279.732367937683.97

购买商品、接受劳务支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金1050359.814095048.37

支付的各项税费85641.96278886.09

支付其他与经营活动有关的现金30702353.591898572447.73

经营活动现金流出小计31838355.361902946382.19

经营活动产生的现金流量净额8392924.37464991301.78

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金11597660.02

取得投资收益收到的现金384225.28

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金1083528419.73

投资活动现金流入小计384225.281095126079.75

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的

120美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目附注2022年度2021年度现金

投资支付的现金20000000.00取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金1065348704.00

投资活动现金流出小计1085348704.00

投资活动产生的现金流量净额384225.289777375.75

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金取得借款收到的现金

收到其他与筹资活动有关的现金678828920.14

筹资活动现金流入小计678828920.14

偿还债务支付的现金1000000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金72000000.00

支付其他与筹资活动有关的现金691189915.4339998615.79

筹资活动现金流出小计691189915.431111998615.79

筹资活动产生的现金流量净额-12360995.29-1111998615.79

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响

五、现金及现金等价物净增加额-3583845.64-637229938.26

加：期初现金及现金等价物余额3585229.85640815168.11

六、期末现金及现金等价物余额1384.213585229.85

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

121美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

母公司股东权益变动表

2022年度

编制单位:美好置业集团股份有限公司单位：元币种：人民币本年金额其他权益工具项目其他综专项储

股本永资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计优先其合收益备续股他债

一、上年年末余额2466988633.001382635656.2339995078.00660848024.794443301361.098913778597.11

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额2466988633.001382635656.2339995078.00660848024.794443301361.098913778597.11

三、本期增减变动

金额（减少以“-”-3211312918.95-3211312918.95号填列）

（一）综合收益总

-3211312918.95-3211312918.95额

（二）股东投入和减少资本

1、股东投入的普通

股

2、其他权益工具持

有者投入资本

3、股份支付计入股

东权益的金额

122美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本年金额其他权益工具项目其他综专项储

股本永资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计优先其合收益备续股他债

4、其他

（三）利润分配

1、提取盈余公积

2、对股东的分配

3、其他

（四）股东权益内部结转

1、资本公积转增股

本

2、盈余公积转增股

本

3、盈余公积弥补亏

损

4、设定受益计划变

动额结转留存收益

5、其他综合收益结

转留存收益

6、其他

（五）专项储备

1、本期提取

123美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本年金额其他权益工具项目其他综专项储

股本永资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计优先其合收益备续股他债

2、本期使用

（六）其他

四、本年年末余额2466988633.001382635656.2339995078.00660848024.791231988442.145702465678.16

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

母公司股东权益变动表（续）

2022年度

编制单位:美好置业集团股份有限公司单位：元币种：人民币上年金额其他权益工具项目其他综专项储

股本永资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计优先其合收益备续股他债

一、上年年末余额2466988633.001382635656.23402376174.832117054711.446369055175.50

加：会计政策变更前期差错更正其他

124美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

上年金额其他权益工具项目其他综专项储

股本永资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计优先其合收益备续股他债

二、本年年初余额2466988633.001382635656.23402376174.832117054711.446369055175.50

三、本期增减变动

金额（减少以“-”39995078.00258471849.962326246649.652544723421.61号填列）

（一）综合收益总

2584718499.612584718499.61

额

（二）股东投入和

39995078.00-39995078.00

减少资本

1、股东投入的普通

39995078.00-39995078.00

股

2、其他权益工具持

有者投入资本

3、股份支付计入股

东权益的金额

4、其他

（三）利润分配258471849.96-258471849.96

1、提取盈余公积258471849.96-258471849.96

2、对股东的分配

3、其他

（四）股东权益内部结转

1、资本公积转增股

125美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

上年金额其他权益工具项目其他综专项储

股本永资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计优先其合收益备续股他债本

2、盈余公积转增股

本

3、盈余公积弥补亏

损

4、设定受益计划变

动额结转留存收益

5、其他综合收益结

转留存收益

6、其他

（五）专项储备

1、本期提取

2、本期使用

（六）其他

四、本年年末余额2466988633.001382635656.2339995078.00660848024.794443301361.098913778597.11

法定代表人：刘道明主管会计工作负责人：刘怡祥会计机构负责人：刘怡祥

126美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

三、财务报表附注美好置业集团股份有限公司

2022年度财务报表附注（除特别说明外，金额单位为人民币元）一、公司基本情况

美好置业集团股份有限公司（以下简称“本公司”）1989年经云南省经济体制改革委员会云体改

[1989]6号文批准成立。本公司社会公众股于1996年12月5日在深圳证券交易所上市。上市时总股本

8751万股，其中国有股6480万股，社会公众股2271万股。2002年4月29日和6月14日公司国有股

股东昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司股份分别转让给名流投资集团有限公司7200

万股、海南洋浦众森科技投资有限公司5300万股，并于2003年5月办理股权变更及过户手续；2002年12月24日，昆明市五华区国有资产管理办公室将其持有的公司5644万股国有股转让给北京国财创业投资有限公司，并办理了股权过户手续。

截止2022年12月31日，本公司累计发行股份总数246698.86万股，注册资本为246698.86万元。

本公司注册地址为云南省昆明市北京路与联盟路交叉口卓越俊园10栋2单元2317室，法定代表人为刘道明。公司总部办公地址为湖北省武汉市汉阳区马鹦路191号美好广场35楼。

本公司及各子公司（统称“本集团”）主要业务包括房地产开发经营；住房租赁；非居住房地产租赁；土地使用权租赁；企业管理咨询；投资等。

本公司控股股东为美好未来企业管理集团有限公司，控股股东的母公司为北京温尔馨物业管理有限责任公司，最终控制方为自然人刘道明先生。

本财务报表于2023年4月27日经公司第九届第二十一次董事会批准报出。

截至2022年12月31日，本集团纳入合并范围的二级子公司共40户，三级及以下子公司50户，详见本附注八“在其他主体中的权益”。本集团本年合并范围比上年减少5户，详见本附注“七、合并范围的变更”。

二、财务报表的编制基础

1、编制基础本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于2006年2月15日及

127美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

其后颁布和修订的41项具体会计准则、企业会计准则应用指南、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规

则第15号——财务报告的一般规定（2014年修订）》的披露规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

2.持续经营

本公司2022年度、2021年度实现的扣除非经常性损益后归属于普通股股东的净利润分别为-

141701.71万元、-245776.07万元；同时，截至2022年12月31日，美好置业资产负债率91.62%，流

动资产1373793.72万元、流动负债1616498.40万元，流动性紧张；部分经营性债务延迟支付。

公司针对业务拟采取的改善措施如下：

（1）装配式建筑业务：

公司在2023年将进一步聚焦装配式建筑专项分包及装配式装修业务，利用现有工厂及设备，采取开放工厂股权或合作新建方式开拓市场。在具有高装配率要求的项目施工中，涉及装配式建筑的专项设计、构件生产、现场装配及装配式装修业务，最大程度优化装配式建筑设计-生产-施工技术和工艺流程，充分体现叠合剪力墙体系的成本、进度、质量、安全、绿色环保等综合优势，以获得市场认可。

（2）房地产业务：

公司在2023年围绕“抓回款、保交付”目标，将提升各项目经营能力作为现阶段的重要抓手，降成本、控费用提升利润；通过总部即一线，强运营、抓执行提升经营效率。同时，2023年房地产板块将凭借我司多个装配示范项目、装配式装修产品交付的经验，针对住建部门重点推广的装配式项目，发挥我司在土地投资与拓展、规划及装配式专项设计、装配工程建设、装配特色产品的营销推广与交付等领域的专业技术及全产业链协同优势，精选城市，积极拓展装配式特色开发代建业务。

（3）债务风险化解及现金流保障：

债务风险方面，公司与金融机构保持密切沟通，优化债务期限结构，通过债务展期、置换等方式缓解资金压力及降低偿债风险。同时不断优化资金筹措方式，积极拓宽公司融资渠道，利用多层次资本市场、融资租赁、应收账款保理等融资工具和金融产品，改善融资产品结构，降低融资成本。

政策性融资方面，依据国家“保民生、保交付”的金融政策，积极通过政策性银行、商业银行获取专项“保交楼”资金，为“保交楼”项目补充建设资金。经营管理方面，公司将秉持过程管控、防范风险、稳中求进、保障现金、以收定支的管理原则，由集团层面整体统筹，加强经营全过程管控，合理规划各项目的投资开发节奏和资金安排，确保各项刚性支出的按期兑付，严防现金流风险，并通过多

128美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

种措施加速去化存量资产，提高资产运营效率。

公司计划对现有工厂采取股权开放形式，与致力于发展装配式建筑的友商合作，快速拓展市场，提高工厂产能收回部分资金；对于非核心区域的工厂进行处置，加快退投回笼资金；盘活设备资产，寻找合作伙伴共同建厂，发展市场回收投资。

优化应收账款管理机制，减少企业资金占用，加速资金周转速度。一方面，制定政策以完善应收账款动态管理机制，通过情况调度、审计监督等方式加大督促力度，整治恶意拖欠货款的现象；

同时要明确规定账款支付时限、支付责任、处罚措施等，提高应收账款周转效率，帮助公司提升资金周转速度。另一方面，公司要定期跟踪对手方资信情况变化，实时掌握清收进度，不断提高清收效率。

公司通过过程管控及机制建设，强化现金流管理导向，提高回款效率，加强全员“保现金流”的经营意识及风险防控能力，做到应收尽收，能回快回，为公司经营发展提供稳定现金流，保障业绩目标的实现。

基于以上所述，本公司董事会无意且确信尚不会被迫在下一个会计期间进行清算或停止营业，故本公司认为仍应以持续经营为基础编制本年度财务报表。

三、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团2022年

12月31日的财务状况及2022年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会2014年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。

四、重要会计政策和会计估计

本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、29“收入”各项描述。

1、会计期间

本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

2、营业周期

正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团以

12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。

129美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

3、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

4、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。

非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予

130美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》（财会[2012]19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、5“合并财务报表的编制方法”（2）），判断该多次交易是否属于

“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、15“长期股权投资”进行

会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

5、合并财务报表的编制方法

（1）合并财务报表范围的确定原则

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。

合并范围包括本公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。

一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

（2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；

从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

131美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、15“长期股权投资”或本附注四、9“金融工具”。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这些交易整体才能达成一项完

整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、15“长期股权投资”（2）

*）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

6、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排

132美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、15“长期股权投资”（2）*“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。

7、现金及现金等价物的确定标准

本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期限短

（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

8、外币业务和外币报表折算

（1）外币交易的折算方法

本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额。

（2）对于外币货币性项目和外币非货币性项目的折算方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化

的原则处理；*分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的外币货币性项目，除摊余成本（含减值）之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

（3）外币财务报表的折算方法

133美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各项目计算列示；折算后资

产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算。汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外经

营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。

9、金融工具

在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

（1）金融资产的分类、确认和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。

因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

134美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

*以摊余成本计量的金融资产

本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融

资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（2）金融负债的分类、确认和计量金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变

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动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

*其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担保

合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；

*该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；*该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

（4）金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。

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本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。

活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

（7）权益工具权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。

本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。

10、金融资产减值

本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计

入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、长期应收款等。此外，对合同资产及部分财务担保合同，也按照本部分所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。

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（1）减值准备的确认方法本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。

信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确认时确定

的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本集团采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。

（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法

本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

（4）金融资产减值的会计处理方法期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。

（5）各类金融资产信用损失的确定方法

*应收票据本集团对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于应收票

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据的信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据银行承兑汇票承兑人为信用风险较小的银行

商业承兑汇票根据承兑人的信用风险划分，与“应收账款”组合划分相同*应收账款及合同资产

对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于包含重大融资成分的应收账款、合同资产和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

应收账款：

合并范围内关联方集团合并范围内公司。

应收账款账龄组合本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。

装配式建筑业务本组合包括设计、建筑施工、混凝土预制构件及建筑施工总承包业务的应收款项。

合同资产：

建造合同形成的已完工未结算资产本组合为业主尚未结算的建造工程款项

A、合并范围内关联方：本集团合并报表范围内各企业之间的应收款项风险可控，本集团判断不存在预期信用损失的，不计提信用损失准备；母公司综合考虑子公司经营情况、财务状况以及外部经营环境等因素，判断应收子公司款项已经发生实质性损失、未来无法收回的，计提信用损失准备。

B、应收账款账龄组合：以账龄作为信用风险特征的应收账款组合，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备，参考历史信用损失经验，结合当前状况及对未来经济状况的预测，编制应收账款账龄与整个存续期预期信用损失率对照表，计算预期信用损失。

C、装配式建筑业务：以产品类型客户群为共同风险特征，参考建筑施工行业信用损失计提情况，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，通过违约风险敞口和整个存续期预期信用损失率计算预期信用损失。

*其他应收款

本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

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项目确定组合的依据土地竞拍保证金本组合为开发用土地竞拍保证金等应收款项。

拆迁安置代垫款、项目合作款土地一级整理拆迁安置代垫款、房地产开发合作款

股权转让款应收转让股权、债权等相关款项应收合并范围内往来款项集团合并范围内公司其他应收款账龄组合本组合以其账龄作为信用风险特征

*长期应收款

由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且未包含重大融资成分的，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

由《企业会计准则第14号——收入》规范的交易形成的长期应收款，且包含重大融资成分的，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的应收经营租赁款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

除了单项评估信用风险的长期应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据应收经营性租赁款应收租赁客户款项应收其他款项除上述款项组合外的应收款

A、应收经营性租赁款：以房屋租赁客户为组合依据，参照应收账款账龄组合计算预期信用损失。

B、应收其他款项：主要是 PPP项目应收款，参考本集团参考历史信用损失经验，结合当前状况以及对未来经济状况的预测，确定组合预期信用损失率。

11、应收款项融资

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自初始确认日起到期期限在一年内（含一年）的，列示为应收款项融资；自初始确认日起到期期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关会计政策参见本附注四、9“金融工具”及附注四、10“金融资产减值”。

12、存货

（1）存货的分类

存货包括在日常活动中持有以备出售的产成品或商品、处于生产过程中的在产品、在生产过程

或提供劳务过程中耗用的材料和物料等。具体划分为原材料、库存商品、消耗性生物资产、周转材料、低值易耗品、开发产品、开发成本、周转房等。

（2）存货取得和发出的计价方法

存货在取得时按实际成本计价。开发产品发出按个别计价法确定发出存货的实际成本；原材料、

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库存商品发出时采用个别计价法、先进先出法计价或加权平均法。

（3）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，可合并计提存货跌价准备。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（4）房地产开发中的存货核算方法

*开发用土地的核算方法：本集团开发用土地列入“存货－开发成本”科目核算。

*本集团为开发房地产而借入的资金所发生的利息等借款费用，在开发产品完工之前，计入开发成本。开发产品完工之后而发生的利息等借款费用计入财务费用。

*公共配套设施费用的核算方法：因建设开发产品而一并开发建设的配套设施，包括道路、派出所、消防、水塔等非经营性的文教、卫生、行政管理设施以及将无偿交付市政管理部门使用的各

种市政公共配套设施，其所需建设费用通过开发成本科目核算。

*周转房的摊销方法：根据用于安置拆迁居民周转使用的房屋实际成本，按固定资产—房屋建筑物的预计使用年限进行摊销，周转房用途改变时，作为商品房对外销售，按周转房摊余价值结转销售成本。

（5）存货的盘存制度为永续盘存制

（6）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品于领用时一次摊销法或分次摊销法摊销。

13、合同资产

本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注四、10、金融资产减值。

14、持有待售资产和处置组

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本集团若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：

某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本集团已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。

本集团初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计

准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减

的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本集团不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。

15、长期股权投资

本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、

9“金融工具”。

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共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金

融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允价值或原账面价值、

该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他

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必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

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在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

*收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

*处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司

的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、5、“合并财务报表编制的方法”（2）中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施共同控制或施加

重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被

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投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控

制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

16、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，并按照与房屋建筑物或土地使用权一致的政策进行折旧或摊销。

资产类别预计使用年限净残值率（%）年折旧率（%）

投资性房地产30-4052.38-3.17

投资性房地产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。

自用房地产或存货转换为投资性房地产或投资性房地产转换为自用房地产时，按转换前的账面价值作为转换后的入账价值。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费

146美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

后计入当期损益。

17、固定资产

（1）固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

（2）各类固定资产的折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

类别折旧年限预计净残值率%年折旧率%

房屋、建筑物20-4052.38-4.75

机器设备5-1059.50-19.00

运输设备4-8511.88-23.75

电子及办公设备3-8511.88-31.67

临时设施2-5519.00-47.50

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。

（4）其他说明

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。

固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

18、在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资

147美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文产。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。

19、借款费用

借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。

其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借款部分的

资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使用或可销

售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

20、生物资产

消耗性生物资产是指为出售而持有的、或在将来收获为农产品的生物资产，包括生长中的大田作物以及存塘小龙虾等。消耗性生物资产按照成本进行初始计量。自行栽培、繁殖或养殖的消耗性生物资产的成本，为该资产在收获或入库前发生的可直接归属于该资产的必要支出。

消耗性生物资产在收获或出售时，采用加权平均法或个别计价法按账面价值结转成本。

资产负债表日，消耗性生物资产按照成本与可变现净值孰低计量，并采用与确认存货跌价准备一致的方法计算确认消耗性生物资产的跌价准备。如果减值的影响因素已经消失的，减记的金额应当予以恢复，并在原已计提的跌价准备金额内转回，转回金额计入当期损益。

21、使用权资产

使用权资产的确定方法及会计处理方法，参见本附注四、33“租赁”。

22、无形资产

（1）无形资产

148美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。

取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。

使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。本集团使用寿命有限的无形资产的具体年限如下：

项目摊销年限（年）土地使用权证载年限

财务、办公等软件5-10

（2）研究与开发支出本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

*无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

*有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、24“长期资产减值”。

23、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本集团的长期待摊费用主要包括装修费、土地承包经营权流转费及虾稻田改造费。长期待摊费用在预

149美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

计受益期间按直线法摊销。

24、长期资产减值

对于固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的投资性

房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

25、合同负债

合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

26、职工薪酬

本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利。其中：

150美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、工伤保

险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险等。离职后福利计划为设定提存计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

27、租赁负债

租赁负债的确认方法及会计处理方法，参见本附注四、33“租赁”。

28、预计负债

当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

（1）亏损合同亏损合同是履行合同义务不可避免会发生的成本超过预期经济利益的合同。待执行合同变成亏损合同，且该亏损合同产生的义务满足上述预计负债的确认条件的，将合同预计损失超过合同标的资产已确认的减值损失（如有）的部分，确认为预计负债。

29、收入

151美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文收入，是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本集团履约过程中所产

出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

本集团收入的具体确认方法如下：

（1）房地产销售收入

房地产销售在房地产开发项目竣工，经相关主管部门验收合格并办妥备案手续，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得商品控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）预制混凝土构件（PC构件）收入

在将 PC 构件运至客户指定的地点，经客户验收合格，并收到经客户确认的送货单（或验收单）时，商品的控制权转移，本集团在该时点确认收入实现。

152美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（3）农产品销售收入销售农产品业务在鲜活水产品、谷物及加工品已经发出，并收到客户签字确认的出库单（或销货清单）时，商品的控制权转移，本集团在该时点确认收入实现。

（4）建造合同收入

本集团向客户提供建造服务（包括装配式建筑工程总承包业务），因客户能够控制本集团履约过程中的在建商品，根据履约进度在一段时间内确认收入，履约进度的确定方法为投入法，即按照累计实际发生的成本占合同预计总成本的比例确定恰当的履约进度。当履约进度不能合理确定时，本集团根据已经发生的成本预计能够得到补偿的成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

对于以 PPP模式参与基础设施和公共服务设施建设项目，属于按投资建设移交方式实施项目，本集团于项目建造期间，对提供建造服务的部分按照上述建造合同确认相关收入。对于 PPP项目产业园区内进行规划设计服务、基础设施和公共服务设施投资建设服务、土地整理服务，于完成相关服务后，在公司与委托政府机构共同确认的基础上确认投资建设服务收入。

30、合同成本

本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》之外的其他企

业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；*该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；*该成本预期能够收回。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

31、政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。

本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。

若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：

（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出金

额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必

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要时进行变更；

（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益或冲减相关资产的账面价值。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益或冲减相关成本费用；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益或冲减相关成本费用。

同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；

与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

32、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。

（2）递延所得税资产及递延所得税负债

某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。

与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生

的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产。此外，对与

154美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

（3）所得税费用所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入

其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

（4）所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

33、租赁

租赁是指本集团让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取或支付对价的合同。在一项合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或包含租赁。

（1）本集团作为承租人

*初始计量

在租赁期开始日，本集团将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付

155美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。

*后续计量本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本附注四、17“固定资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产

剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

对于租赁负债，本集团按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计入当期损益或计入相关资产成本。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结果或实际行权

情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。

*短期租赁和低价值资产租赁

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁，本集团采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

（2）本集团作为出租人

本集团在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

*经营租赁本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

34、安全生产费本集团根据财政部、国家安全生产监督管理总局联合制定的《企业安全生产费用提取和使用管理办法》的规定计提安全生产费用，安全生产费用专门用于完善和改进企业安全生产条件。

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本集团提取的安全生产费计入相关施工劳务的成本或当期损益，同时计入专项储备。使用提取的安全生产费用属于费用性支出的，直接冲减专项储备。使用提取的安全生产费形成固定资产的，通过在建工程归集所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产，同时按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。

35、分部报告

本集团以内部组织结构、管理要求、内部报告制度为依据确定经营分部，以经营分部为基础确定报告分部并披露分部信息。

经营分部是指本集团内同时满足下列条件的组成部分：（1）该组成部分能够在日常活动中产生

收入、发生费用；（2）本集团管理层能够定期评价该组成部分的经营成果，以决定向其配置资源、评价其业绩；（3）本集团能够取得该组成部分的财务状况、经营成果和现金流量等有关会计信息。

两个或多个经营分部具有相似的经济特征，并且满足一定条件的，则可合并为一个经营分部。

36、重要会计政策、会计估计的变更

（1）会计政策变更

《企业会计准则解释第15号》第一条和第三条

财政部于2021年12月31日发布了《企业会计准则解释第15号》（以下简称“解释15号”）。

根据解释15号：

A、本集团将固定资产达到预定可使用状态前或者研发过程中产出的产品或副产品对外销售的，按照《企业会计准则第14号——收入》、《企业会计准则第1号——存货》等规定，对试运行销售相关的收入和成本分别进行会计处理，计入当期损益，不再将试运行销售相关收入抵销相关成本后的净额冲减固定资产成本或者研发支出，自2022年1月1日起实施。本集团在2022年度财务报表中对2021年1月1日之后发生的试运行销售追溯应用解释15号的上述规定。

B、本集团在判断合同是否为亏损合同时所考虑的“履行合同的成本”，不仅包括履行合同的增量成本（直接人工、直接材料等），还包括与履行合同直接相关的其他成本的分摊金额（用于履行合同的固定资产的折旧费用分摊金额等），自2022年1月1日起实施。本集团按照解释15号的规定，对于首次实施日2022年1月1日尚未履行完成所有义务的合同，累积影响数调整2022年年初留存收益及其他相关的财务报表项目，未调整2021年比较财务报表数据。

本会计政策变更对公司财务报表无影响。

（2）会计估计变更本集团2022年度未发生会计估计变更。

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五、税项

1、主要税种及税率

主要税（费）种税（费）率计税依据

（1）增值税3%、5%、6%、9%、13%应税营业收入

（2）土地增值税30%-60%转让房地产所取得的增值额

（3）城市维护建设税5%、7%实际缴纳的流转税

（4）教育费附加3%实际缴纳的流转税

（5）地方教育费附加1.5%、2%实际缴纳的流转税

2、税收优惠及批文

子公司重庆名流置业有限公司、重庆美唐置业有限公司、重庆美好智造装配式房屋有限公司符

合国家鼓励类产业中城镇园林绿化及生态小区建设企业条件，享受西部大开发所得税减按15%税率征收的税收优惠政策。

六、合并财务报表项目注释

以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指2022年1月1日，“年末”指2022年12月31日，“上年年末”指2021年12月31日，“本年”指2022年度，“上年”指2021年度。

1、货币资金

（1）货币资金明细项目年末余额年初余额库存现金

银行存款281526031.161218285704.56

其他货币资金114803429.19170062139.70

合计396329460.351388347844.26

其中：存放在境外的款项总额14618.07117057.69

其他货币资金主要为按揭贷款担保保证金、农民工保证金、法院冻结资金等。

期末余额较期初减少71.45%的主要原因为本期销售回笼资金下降及支付工程款、偿还借款及利息。

受限货币资金详见“六、62所有权或使用权受到限制的资产”。

2、交易性金融资产

158美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目年末余额年初余额

基金产品投资85365716.28135226827.54

合计85365716.28135226827.54

其中：重分类至其他非流动金融资产的部分

子公司武汉南部新城投资有限公司认购“泰舜优选2期私募证券投资基金”，根据《投资者报告》，截止2022年12月31日产品公允价值85365716.28元，本年发生公允价值变动收益1175598.74元。

基金产品投资年末余额较年初减少36.87%的主要原因为本年赎回及计提公允价值变动收益。

3、应收票据

（1）应收票据分类列示项目年末余额年初余额

银行承兑汇票13060000.004550000.00

商业承兑汇票7200000.0011000000.00

小计20260000.0015550000.00

减：坏账准备2228600.001555000.00

合计18031400.0013995000.00

（2）年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据项目年末终止确认金额年末未终止确认金额备注

银行承兑汇票4400000.00

商业承兑汇票1000000.00

合计5400000.00

（3）按坏账计提方法分类列示年末余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

按组合计提坏账准备的应收票据20260000.00100.002228600.0011.0018031400.00

其中：装配式建筑业务20260000.00100.002228600.0011.0018031400.00

合计20260000.00100.002228600.0018031400.00

（续）年初余额类别账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额比例(%)

按组合计提坏账准备的应收票据15550000.00100.001555000.0010.0013995000.00

其中：装配式建筑业务15550000.00100.001555000.0010.0013995000.00

合计15550000.00100.001555000.0013995000.00

（4）组合中，按组合计提坏账准备的应收票据

159美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

年末余额项目

应收票据坏账准备计提比例(%)

装配式建筑业务20260000.002228600.0011.00

合计20260000.002228600.00

（5）应收票据减值准备表本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

673600.00

装配式建筑业务1555000.002228600.00

673600.00

合计1555000.002228600.00

4、应收账款

（1）应收账款按账龄披露账龄年末余额

1年以内208661468.87

1至2年36223228.96

2至3年6742639.46

3至4年366028.11

4至5年2308701.66

5年以上2117000.00

小计256419067.06

减：坏账准备39534105.83

合计216884961.23

（2）按坏账计提方法分类列示年末余额种类账面余额坏账准备账面价值

金额比例(%)金额计提比例(%)

单项计提坏账准备的应收账款10977193.864.2810977193.86100.00

按组合计提坏账准备的应收账款245441873.2095.7228556911.9711.63216884961.23

其中：

账龄组合10559531.784.122719854.4325.767839677.35

装配式建筑业务234882341.4291.6025837057.5411.00209045283.88

合计256419067.06100.0039534105.83216884961.23

（续）年初余额种类账面余额坏账准备账面价值

160美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

金额比例(%)金额计提比例(%)

单项计提坏账准备的应收账款326828.110.17326828.11100.00

按组合计提坏账准备的应收账款187763317.4299.8320146276.4010.73167617041.02

其中：

账龄组合11382596.226.052508204.2922.048874391.93

装配式建筑业务176380721.2093.7817638072.1110.00158742649.09

合计188090145.53100.0020473104.51167617041.02

*年末单项计提坏账准备的应收账款

应收账款账面余额坏账准备计提比例(%)计提理由

自然人1392709.741392709.74100.00预计无法收回

上海澳临投资管理有限公司9584484.129584484.12100.00预计无法收回

合计10977193.8610977193.86

*组合中采用其他方法计提坏账准备的应收账款年末余额项目

账面余额计提比例(%)坏账准备

装配式建筑业务234882341.4211.0025837057.54

合计234882341.4225837057.54

*组合中，按账龄组合计提坏账准备的应收账款年末余额账龄

账面余额坏账准备计提比例(%)

1年以内5357178.3053571.781.00

1至2年1674142.0783707.105.00

2至3年477.7533.447.00

3至4年

4至5年1410733.66465542.1133.00

5年以上2117000.002117000.00100.00

合计10559531.782719854.43

（3）坏账准备的情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

单项计提坏账准备的应收账款326828.1110650365.7510977193.86

账龄组合2508204.29211650.142719854.43

装配式建筑业务17638072.118198985.4325837057.54

合计20473104.5119061001.3239534105.83

161美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

单位名称账面余额坏账准备占应收账款总额的比例(%)

济南鼎鑫置业有限公司30707188.863377790.7711.98

山东民生置业有限公司24094036.462650344.019.40

重庆美南置业有限公司21023784.702312616.328.20

信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司17245850.331897043.546.73

武汉琛睿建设工程有限公司12363671.331360003.854.82

合计105434531.6811597798.4941.13

5、预付款项

（1）预付款项按账龄列示年末余额年初余额账龄

金额比例(%)金额比例(%)

1年以内65779305.2698.1364051323.0331.96

1至2年629412.940.945519596.312.75

2至3年331829.800.503072226.711.53

3年以上289571.160.43127785911.6163.76

合计67030119.16100.00200429057.66100.00

预付款项年末较年初下降66.56%，为预付的土地整合款计入存货所致。

（2）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况

单位名称账面余额占预付款项比例(%)坏账准备

东莞格豪菲林商贸有限公司10770583.1316.07

武汉大木作科技有限公司9057969.8613.51

武汉宏润实业有限公司7269926.3110.85

武汉星润丰商贸有限公司5636978.178.41

武汉正煌建材有限公司1794183.062.68

合计34529640.5351.52

6、其他应收款

项目年末余额年初余额

其他应收款1405503652.411867861521.44

合计1405503652.411867861521.44

（1）其他应收款

162美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

*按账龄披露账龄年末余额

1年以内74923243.26

1至2年651614339.16

2至3年742156003.84

3至4年6658193.42

4至5年56348387.36

5年以上1981007.82

小计1533681174.86

减：坏账准备128177522.45

合计1405503652.41

*按款项性质分类情况款项性质年末余额年初余额

拆迁安置代垫款550324347.46564060000.00

代垫款4373541.88210459372.10

项目开发合作款（注1）226338908.75339727962.13

保证金及押金118833170.8894172632.69

往来款及其他104625986.5143947897.00

备用金借款109758.25422627.93

股权转让相关款项513175461.13652125460.77

土地收储款（注2）15900000.0074316000.00

小计1533681174.861979231952.62

减：坏账准备128177522.45111370431.18

合计1405503652.411867861521.44

注1：项目开发合作款系公司根据合作开发协议向联营企业（房地产项目公司）提供的房地产项目开发建设资金。

注2：土地收储款分别系天津市津南区土地整理中心、株洲经济开发区土地储备中心收储子公

司天津美好装配科技有限公司、株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司持有土地，土地使用权证已注销登记；截止2022年12月31日，天津市津南区土地整理中心的款项尚未完全收回，株洲经济开发区土地储备中心的款项已经完全收回。

*坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损合计

信用损失失（未发生信用减值）失（已发生信用减值）

年初余额78178928.0933191503.09111370431.18年初账面余额在本

年：

163美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损合计

信用损失失（未发生信用减值）失（已发生信用减值）

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段本年计提

39664536.8939664536.89

本年转回22857445.6222857445.62本年转销本年核销其他变动

年末余额94986019.3633191503.09128177522.45

Ⅰ处于第三阶段的其他应收款，于年末按单项计提坏账准备的情况其他应收款内容账面余额坏账准备计提比例(%)计提理由

芜湖市国土资源局28500000.0028500000.00100.00预计无法收回

石家庄市井陉矿区财政集中支付中心1000000.001000000.00100.00预计无法收回

其他3691503.093691503.09100.00预计无法收回

合计33191503.0933191503.09

Ⅱ处于第一阶段的其他应收款组合中，按账龄组合计提坏账准备的情况年末数年初数账龄

账面余额坏账准备计提比例(%)账面余额坏账准备计提比例(%)

一年以内67869602.734749921.447.00189076659.629334040.415.00

一至二年85230299.0710227564.0612.0059441128.856538524.1711.00

二至三年22749141.873639858.3116.0035119438.035267915.7015.00

三至四年6276528.962385069.3538.0099333645.9735760112.5536.00

四至五年26544373.9818050174.3168.004354403.412917450.2867.00

五年以上1981007.821981007.82100.002801750.752801750.75100.00

合计210650954.4341033595.29390127026.6362619793.86

Ⅲ处于第一阶段的其他应收款组合中，按其他组合计提坏账准备的情况年末数年初数组合名称

账面余额坏账准备计提比例(%)账面余额坏账准备计提比例(%)

拆迁安置代垫款、项

776663256.217766632.571.00903787962.139037879.621.00

目合作款

股权转让款513175461.1346185791.509.00652125460.776521254.611.00

合计1289838717.3453952424.071555913422.9015559134.23

*坏账准备的情况类别年初余额本年变动金额年末余额

164美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

收回转销其他计提或转回或核销变动

单项计提33191503.0933191503.09

组合计提78178928.0939664536.8922857445.6294986019.36

其中：账龄组合62619793.8621586198.5741033595.29拆迁安置代垫

9037879.621271247.057766632.57

款、项目合作款

股权转让款6521254.6139664536.8946185791.50

合计111370431.1839664536.8922857445.62128177522.45

*按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款坏账准备年末单位名称款项性质年末余额账龄

余额的比例(%)余额

一至两年、

长丰村一级拆迁代垫款项拆迁安置代垫款550324347.4635.885503243.47两至三年

上海集友广源实业有限公司股权转让相关款项513175461.13两至三年33.4646185791.50

张家港美生美置业有限公司项目开发合作款137152698.51一至两年8.941371526.99

重庆美南置业有限公司项目开发合作款89181945.62一至两年5.81891819.46青岛市即墨区通济街道办事

保证金及押金36980000.00一至两年2.414437600.00处财政所

合计1326814452.7286.5158389981.42

7、存货

（1）存货的分类年末余额项目账面余额存货跌价准备账面价值

开发成本11073118483.832201096492.848872021990.99

开发产品1509050425.37204887689.521304162735.85

原材料17141169.6917141169.69

库存商品16207503.1021266.6916186236.41

周转材料5817008.765817008.76

合计12621334590.752406005449.0510215329141.70

（续）年初余额项目账面余额存货跌价准备账面价值

开发成本14321495068.151957362981.0512364132087.10

165美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

年初余额项目账面余额存货跌价准备账面价值

开发产品844016126.17222292431.76621723694.41

原材料24135289.3124135289.31

库存商品11704334.46494078.8111210255.65

周转材料4386273.204386273.20

合计15205737091.292180149491.6213025587599.67

（2）存货跌价准备变动情况本期增加额本期减少额项目年初余额因资产价值回升其他原因减年末余额本期计提额转销额转回额少额

开发成本1957362981.05243733511.792201096492.84

其中：深圳城

22080626.3822080626.38

市更新项目中山美好雍景

36976277.0536976277.05

台

重庆“来龙湖”4728446.734728446.73

北京“名流广场”41253205.9041253205.90博罗罗浮天赋

242558768.97242558768.97

后期博罗罗浮天赋

806172183.81806172183.81

一期

重庆"美好天赋"78362271.9852656316.84131018588.82

无锡“美好铂翠”125462258.72125462258.72

美好·半山云庭10497709.0410497709.04

武汉“公园壹号”83189954.6639762361.03122952315.69

武汉“香域花境”516578986.8522452914.76539031901.61

洪湖新滩项目24116526.9424116526.94四川“宝沱名

78479118.3278479118.32境”

芜湖“美好首玺”14066319.7114066319.71武汉“美好名流

1702245.151702245.15汇”

开发产品222292431.7671002106.70889851.6287107092.90409904.42204887689.52其中：芜湖“名

64757282.08951500.00889851.622205148.38409904.4262203877.66流印象”

沈阳“名流印象”23137185.3323137185.33

沈阳“名流公馆”12537052.1412537052.14

武汉“名流世家”1715579.63317767.651583611.97449735.31

重庆“名流印象”37571155.719268492.621221235.1145618413.22

重庆“名流公馆”2832704.52641303.541170851.192303156.87

西安“美好时光”20323048.6313059827.757263220.88

芜湖“美好锦城”18797055.16959981.4017837073.76武汉“名流·人和

11592364.7610733981.27858383.49天地”

166美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本期增加额本期减少额项目年初余额因资产价值回升其他原因减年末余额本期计提额转销额转回额少额

东莞“名流印象”4667471.07880965.793786505.28武汉“美好名流

1557731.5910475719.62573901.1111459550.10汇”

杭州美晟府22803801.1419043351.463760449.68

芜湖“美好首玺”46760843.5746760843.57

武汉“长江首玺”2125372.372125372.37

江阴美宸雅苑461107.33461107.33

库存商品494078.81468676.17941488.2921266.69

PC构件 494078.81 468676.17 941488.29 21266.69

合计2180149491.62315204294.66889851.6288048581.19409904.422406005449.05

（3）存货跌价准备计提和转回原因本期转回存货跌价本期转回金额占该项存货期项目计提存货跌价准备的依据

准备的原因末余额的比例(%)预计开发完工后的销售价格减去估计至完工将开发成本

要发生的成本、销售费用及相关税金开发产品预计销售价格减去销售费用及相关税金库存商品预计销售价格减去销售费用及相关税金开发成本中，重庆"美好天赋”、美好·半山云庭、武汉“公园壹号”、武汉“香域花境”、洪湖新滩项目、四川"宝沱名境"、芜湖“美好首玺”、武汉“美好名流汇”计提存货跌价准备共24373.35万元。

开发产品中，芜湖“名流印象”、武汉“名流世家”、重庆“名流印象”、重庆“名流公馆”、武汉“美好名流汇”、芜湖“美好首玺”、武汉“长江首玺”、江阴美宸雅苑项目的剩余车位和商铺计提存货跌价准备

7100.21万元。

本年减少-转销的原因为计提存货跌价准备的房产项目和库存商品本期销售确认营业收入，相应转销计提的存货跌价准备。

本年借款费用资本化金额为6813.10万元，本年度用于确定借款费用的资本化率为2.8%-14%。

存货年末余额中土地使用权、在建项目抵押担保的情况详见本附注短期借款、一年内到期的非

流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。

（4）开发成本增减变动如下：

预计竣工预计总投项目开工时间年末余额年初余额存货跌价准备

时间资(万元)

2020年起

武汉“长江首玺”2017年3月648800.001446534787.381625486865.58陆续竣工

2017年起

武汉“美好名流汇”2015年6月278700.0018524187.081793084762.901702245.15陆续竣工

2017年起

武汉“名流世家”2013年9月197161.00545365384.56475467534.39陆续竣工

167美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

预计竣工预计总投项目开工时间年末余额年初余额存货跌价准备

时间资(万元)

2019年起

武汉“香域花境”2016年12月323100.002454872108.312252056535.32539031901.61陆续竣工

2018年起

西安“美好时光”2016年7月289900.00576009320.51571672647.72陆续竣工重庆“来龙湖“4728446.734728446.734728446.73北京“名流广场”169952583.99169417263.8741253205.90

新滩·美好未来新2022年起

2019年4月73100.00376843383.48358712898.24

城一期陆续竣工

新滩·美好未来新

113073414.84113068105.10

城二期

新滩·美好未来新

78250917.4078250917.40

城三期

洪湖新滩项目2019年9月236277098.62236265366.0624116526.94

2022年起

芜湖“美好首玺”2018年8月290000.00316781531.112053986061.7114066319.71陆续竣工

2022年起

江阴美宸雅苑2019年6月27289.00230972754.18陆续竣工

2022年起

中山美好雍景台2018年7月83700.00406635138.81363646292.3936976277.05陆续竣工

深圳城市更新项目22080626.3848952026.3822080626.38

博罗罗浮天赋后期2013年10月273437315.97246565915.97242558768.97

博罗罗浮天赋一期2008年12月1008048352.811006879612.81806172183.81

2022年起

合肥“美好云玺”2020年8月59187.00560702734.80452815731.28陆续竣工

2022年起

重庆"美好天赋"2020年6月143301.00838934824.15709434424.88131018588.82陆续竣工

2023年起

美好·半山云庭89589.00352463015.00288409119.0310497709.04陆续竣工

2023年起

武汉“公园壹号”2020年12月127164.00519697757.12496810634.51122952315.69陆续竣工

2023年起

无锡“美好铂翠”2020年12月85623.00610817778.43608696132.09125462258.72陆续竣工

2024年起

四川“宝沱名境”2021年6月143087776.35136115019.6178479118.32陆续竣工

合计11073118483.8314321495068.152201096492.84

（5）开发产品明细情况项目竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额存货跌价准备武汉“美好名流2017年起陆

4088348.431952329838.961886726487.5169691699.8811459550.10汇”续竣工

2019年起陆

武汉“香域花境”30279532.778009700.8822269831.89续竣工

2017年陆续

武汉“名流世家”5846559.125396823.81449735.31449735.31竣工武汉“名流·人和2006年起陆

22931908.2241510.1819717372.723256045.68858383.49天地”续竣工

2018年起陆

西安“美好时光”94370569.3936842094.3457528475.057263220.88续竣工

2016年起陆

重庆“名流印象”91515310.613943726.0487571584.5745618413.22续竣工

重庆“名流公馆”2012年竣工13240040.502207543.3311032497.172303156.87

2010年起陆

芜湖“名流印象”140267882.084798304.42135469577.6662203877.66续竣工

168美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额存货跌价准备

2020年起陆

芜湖“美好锦城”28545742.271244229.9727301512.3017837073.76续竣工

2010年起陆

沈阳“名流公馆”12537052.1412537052.14续竣工

2010年起陆

沈阳“名流印象”30325027.2927554746.582770280.71续竣工

2013年起陆

东莞“名流印象”21356709.163391488.0517965221.113786505.28续竣工

2020年起陆

武汉“长江首玺”189609826.64979630259.38575970897.70593269188.322125372.37续竣工

嘉兴秋月朗庭2021年竣工932758.8414792.90917965.94

杭州美晟府2021年竣工158168858.71134312472.3523856386.363760449.68

芜湖“美好首玺”2022年竣工2176198986.691722799283.99453399702.7046760843.57

江阴美宸雅苑2022年竣工248304546.69246003825.972300720.72461107.33

合计844016126.175356505141.904691470842.701509050425.37204887689.52

8、合同资产

（1）合同资产明细情况年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值建造合同形成的已完工

333690295.5236181009.10297509286.42318321726.9931996545.68286325181.31

未结算资产

减：计入其他非流动资产

合计333690295.5236181009.10297509286.42318321726.9931996545.68286325181.31

（2）合同资产减值准备表本年变动项目年初余额年末余额本期计提额本年转回其他变动

建造合同形成的已完工未结算资产31996545.684184463.4236181009.10

合计31996545.684184463.4236181009.10

9、其他流动资产

项目年末余额年初余额说明

合同取得成本103540725.3995041870.32

待认证进项税5668668.731094921.75

待抵扣进项税58901423.83244692107.50

预交增值税211746785.42299050932.45

预交企业所得税174845976.10223895338.04

预交土地增值税300425705.03278261037.41

预交营业税93631.1993631.19

169美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目年末余额年初余额说明

预交城建税6373512.2112404144.37

预交教育费附加2945245.595500796.44

预交地方教育费附加1829095.433292624.42

预交水利基金1315934.142228350.77

其他26132405.633539984.60

存出监管资金142134317.83

合计1035953426.521169095739.26

10、长期应收款

（1）长期应收款明细情况年末余额年初余额项目账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值

应收房屋租金784370.167843.70776526.46568454.6428422.73540031.91

PPP 项目工程款 1548659090.96 15486590.91 1533172500.05 1534822633.53 15348226.34 1519474407.19

应收土地整合款40480000.002024000.0038456000.0040480000.002024000.0038456000.00

合计1589923461.1217518434.611572405026.511575871088.1717400649.071558470439.10

PPP项目工程款为子公司武汉美好新城建设发展有限公司投资建设的洪湖市新滩美好未来新城建设项目投资款。

应收土地整合款系子公司深圳美好支付的“深圳龙岗四方埔社区整村统筹、城市更新项目”土地整合款，2021年深圳美好与合作方签订《深圳龙岗四方埔项目退出协议》，退出上述项目，并约定逐期收回款项。

长期应收款抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。

（2）长期应收款减值准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损失合计

信用损失（未发生信用减值）（已发生信用减值）

年初余额17400649.0717400649.07年初账面余额在本年：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本年计提117785.54117785.54

170美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损失合计

信用损失（未发生信用减值）（已发生信用减值）本年转回本年转销本年核销其他变动

年末余额17518434.6117518434.61

171美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

11、长期股权投资

本期增减变动宣告发放现减值准备被投资单位年初余额追加权益法下确认的其他综合其他权计提减其年末余额投资成本减少投资金股利或利期末余额投资投资损益收益调整益变动值准备他润联营企业美好生活投资有限

106809058.86106809058.86

公司杭州美生美置业有

114236289.26-162487.18114073802.0816500000.00

限公司重庆碚家企业管理

1000000.00

有限公司重庆美南置业有限

24243386.91-5847774.3618395612.5530000000.00

公司重庆北天秦企业管

1667000.00

理咨询有限公司

合计245288735.03106809058.86-6010261.54132469414.6349167000.00

172美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

12、其他权益工具投资

（1）其他权益工具投资情况项目年末余额年初余额说明

京楚投资有限责任公司1500000.001500000.00

合计1500000.001500000.00

（2）非交易性权益工具投资情况其他综合收益转指定为以公允价值计量且其他综合收益转本年确认的股累计累计项目入留存收益的金其变动计入其他综合收益入留存收益的原利收入利得损失额的原因因京楚投资有限

责任公司股权384225.28投资

合计384225.28

13、投资性房地产

（1）按成本模式进行后续计量的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、账面原值

1、年初余额899682189.77899682189.77

2、本年增加金额15489771.40669236.2616159007.66

（1）外购

（2）存货\固定资产\在建工程转入15489771.40669236.2616159007.66

（3）企业合并增加

（4）其他

3、本年减少金额10349099.9510349099.95

（1）处置10349099.9510349099.95

（2）其他转出

（3）其他

4、年末余额904822861.22669236.26905492097.48

二、累计折旧和累计摊销

1、年初余额179118358.63179118358.63

2、本年增加金额24747712.30125857.1024873569.40

（1）计提或摊销19179633.9419179633.94

（2）其他5568078.36125857.105693935.46

3、本年减少金额2436827.942436827.94

（1）处置2436827.942436827.94

（2）其他转出

173美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目房屋、建筑物土地使用权合计

（3）其他

4、年末余额201429242.99125857.10201555100.09

三、减值准备

1、年初余额120948231.54120948231.54

2、本年增加金额27557397.4127557397.41

（1）计提27147492.9927147492.99

（2）其他409904.42409904.42

3、本年减少金额

（1）处置

（2）其他转出

（3）其他

4、年末余额148505628.95148505628.95

四、账面价值

1、年末账面价值554887989.28543379.16555431368.44

2、年初账面价值599615599.60599615599.60

本年折旧摊销额为19179633.94元，本年减值准备计提额27147492.99元。

（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况项目未办妥资产账面价值未办妥产权证书的原因

东莞“名流印象”二期5套商铺6913001.89开发产品未售前出租

合计6913001.89

14、固定资产

（1）固定资产分类项目年末余额年初余额

固定资产2003418962.742750314500.76

合计2003418962.742750314500.76

（2）固定资产

*固定资产情况电子及办公设项目房屋及建筑物机器设备运输设备临时设施合计备

一、账面原值

1、年初余额1599294582.541523212875.2132515157.9724568568.254131412.203183722596.17

2、本年增加

2830067.7410116767.89298003.976675312.831380249.2121300401.64

金额

（1）外购9493723.64298003.97369656.561299664.7111461048.88

174美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

电子及办公设项目房屋及建筑物机器设备运输设备临时设施合计备

（2）在建工

1276778.60623044.254456.911904279.76

程转入

（3）企业合并增加

（4）其他1553289.146305656.2776127.597935073.00

3、本年减少

104008306.974777180.246161129.165307605.32925729.45121179951.14

金额

（1）处置89918039.19888839.964955186.673350120.02925729.45100037915.29

（2）其他转

14090267.78133260.681957485.3016181013.76

出

（3）其他3755079.601205942.494961022.09

4、年末余额1498116343.311528552462.8626652032.7825936275.764585931.963083843046.67

二、累计折旧

1、年初余额112197000.24280658794.8020760691.1514516388.133484496.00431617370.32

2、本年增加

37340159.96120667032.992651180.825166156.831488983.35167313513.95

金额

（1）计提37340159.96120667032.992651180.823820956.751488983.35165968313.87

（2）其他1345200.081345200.08

3、本年减少

8985201.57542137.404808425.803417275.27450550.0418203590.08

金额

（1）处置3139928.3944458.794075696.123083009.03450550.0410793642.37

（2）其他转

5568078.36334266.245902344.60

出

（3）其他277194.82497678.61732729.681507603.11

4、年末余额140551958.63400783690.3918603446.1716265269.694522929.31580727294.19

三、减值准备

1、年初余额1790725.091790725.09

2、本年增加

103602365.70393270436.1450957.20945974.5736331.04497906064.65

金额

（1）计提103602365.70393270436.1450957.20945974.5736331.04497906064.65

（2）其他

3、本年减少

金额

（1）处置

（2）其他转出

（3）其他

4、年末余额105393090.79393270436.1450957.20945974.5736331.04499696789.74

四、账面价值

1、年末账面

1252171293.89734498336.337997629.418725031.5026671.612003418962.74

价值

2、年初账面

1485306857.211242554080.4111754466.8210052180.12646916.202750314500.76

价值

本年折旧额为165968313.87元。本年由在建工程转入固定资产原价为1904279.76元，计提减值

175美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

准备497906064.65元。

固定资产抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。

*未办妥产权证书的固定资产项目账面价值未办妥产权证书的原因

河南新乡基地厂房及办公楼102255121.82已抵押暂未办理

扬州仪征基地厂房及办公楼106360616.02未完成结算

成都金堂基地厂房及办公楼89203994.53验收手续未完成

武汉“美好广场”56893092.58开发产品自用

合肥肥东工厂厂房及办公楼113146896.33验收手续未完成

合计467859721.28

15、在建工程

项目年末余额年初余额

在建工程395377338.52453311220.70

工程物资235517475.31313364340.53

合计630894813.83766675561.23

（1）在建工程

*在建工程情况年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

广州佛山基地53675653.0653675653.06

西安三原基地20511665.1320511665.13

山东临邑基地202789969.487966025.83194823943.65201337058.52201337058.52

天津静海基地74985135.0957866201.6317118933.4656962741.2754152272.272810469.00

武汉阳逻基地97500724.4697392595.46108129.0097500724.4696937935.46562789.00

南京仪征基地127765362.913189568.98124575793.93102173334.56102173334.56

河北玉田基地90470798.0033074530.5257396267.4889099420.7789099420.77

武汉江夏基地3652495.792554179.791098316.003652495.793652495.79

工程物资299009248.3663491773.05235517475.31313364340.53313364340.53

重庆江津基地269426.5013471.50255955.00

合计896443160.59265548346.76630894813.83938277434.09171601872.86766675561.23

*重大在建工程项目变动情况转入固定资

项目名称预算数（万元）年初余额本年增加其他减少年末余额产

176美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

转入固定资

项目名称预算数（万元）年初余额本年增加其他减少年末余额产

西安三原基地15062.4320511665.1320511665.13

山东临邑基地34631.69201337058.523164690.891711779.93202789969.48

南京仪征基地34009.57102173334.5626496216.02904187.67127765362.91

广州佛山基地30508.6053675653.0653675653.06

武汉阳逻基地19337.2297500724.4697500724.46

武汉江夏基地3652495.793652495.79

成都金堂基地34083.73892092.09892092.09

河北玉田基地35929.4989099420.771371377.2390470798.00

天津静海基地51176.5856962741.2718022393.8274985135.09

合计624913093.5649946770.051796279.7675899098.12597164485.73

（续）

工程累计投入利息资本化其中：本期利息资本期利息资本项目名称资金来源

占预算比例(%)累计金额本化金额化率(%)西安三原基地自有资金

山东临邑基地58.5612435885.10自有资金+银行贷款

南京仪征基地37.5718194603.29601923.096.08自有资金+银行贷款

广州佛山基地自有资金+银行贷款

武汉阳逻基地50.422722206.78自有资金+银行贷款武汉江夏基地自有资金

成都金堂基地自有资金+银行贷款

河北玉田基地25.1811366084.71自有资金+银行贷款

天津静海基地14.93自有资金重庆江津基地自有资金

合计44718779.88601923.09

在建工程抵押担保情况详见短期借款、一年内到期的非流动负债、长期借款和所有权受到限制资产的相关说明。

*在建工程减值准备本年增加项目年初余额本期计提额合并增加额其他原因增加额合计

西安三原基地20511665.13

天津静海基地54152272.273713929.363713929.36

武汉阳逻基地96937935.46454660.00454660.00

山东临邑基地7966025.837966025.83

南京仪征基地3189568.983189568.98

河北玉田基地33074530.5233074530.52

武汉江夏基地2554179.792554179.79

177美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本年增加项目年初余额本期计提额合并增加额其他原因增加额合计

工程物资63491773.0563491773.05

重庆江津基地13471.5013471.50

合计171601872.86114458139.03114458139.03

（续）本年减少项目因资产价值回其他原因减少年末余额计提原因转销额合并减少额合计升转回额额

西安三原基地20511665.1320511665.13

天津静海基地57866201.63

武汉阳逻基地97392595.46

山东临邑基地7966025.83

南京仪征基地3189568.98

河北玉田基地33074530.52

武汉江夏基地2554179.79

工程物资63491773.05

重庆江津基地13471.50

合计20511665.1320511665.13265548346.76

（2）工程物资明细情况年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

专用材料284587.26284587.26284587.26284587.26

专用设备298724661.1063491773.05235232888.05313079753.27313079753.27

合计299009248.3663491773.05235517475.31313364340.53313364340.53

16、使用权资产

项目房屋及建筑物机器设备合计

一、账面原值

1、年初余额4728545.0328279197.6833007742.71

2、本年增加金额11685359.2111685359.21

（1）租入11685359.2111685359.21

3、本年减少金额2599389.402599389.40

（1）处置2599389.402599389.40

4、年末余额2129155.6339964556.8942093712.52

二、累计折旧

1、年初余额595303.9416244175.8316839479.77

2、本年增加金额1264026.7911032610.2512296637.04

178美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目房屋及建筑物机器设备合计

（1）计提1264026.7911032610.2512296637.04

（2）其他

3、本年减少金额937112.16937112.16

（1）处置937112.16937112.16

4、年末余额922218.5727276786.0828199004.65

三、减值准备

1、年初余额

2、本年增加金额

3、本年减少金额

4、年末余额

四、账面价值

1、年末账面价值1206937.0612687770.8113894707.87

2、年初账面价值4133241.0912035021.8516168262.94

17、无形资产

（1）无形资产分类项目软件土地使用权合计

一、账面原值

1、年初余额39141165.16432366901.04471508066.20

2、本年增加金额5217605.635217605.63

（1）外购5217605.635217605.63

（2）在建工程转入

（3）企业合并增加

（4）其他

3、本年减少金额3850302.0877182646.2081032948.28

（1）处置3850302.083850302.08

（2）其他转出669236.26669236.26

（3）其他76513409.9476513409.94

4、年末余额40508468.71355184254.84395692723.55

二、累计摊销

1、年初余额23931691.1533119661.7657051352.91

2、本年增加金额4454067.368988578.1313442645.49

（1）摊销4454067.368691323.0713145390.43

（2）其他297255.06297255.06

3、本年减少金额3118540.009772969.2212891509.22

（1）处置3118540.003118540.00

（2）其他转出125857.10125857.10

（3）其他9647112.129647112.12

179美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目软件土地使用权合计

4、年末余额25267218.5132335270.6757602489.18

三、减值准备

1、年初余额

2、本年增加金额27723.6027723.60

（1）计提27723.6027723.60

（2）其他

3、本年减少金额

（1）处置

（2）其他转出

（3）其他

4、年末余额27723.6027723.60

四、账面价值

1、年末账面价值15213526.60322848984.17338062510.77

2、年初账面价值15209474.01399247239.28414456713.29

本年摊销额为13145390.43元。

（2）重要的单项无形资产情况项目年末账面价值剩余摊销期限

河南新乡基地土地使用权27496091.0546年四川金堂基地土地使用权7782222.8516年河北玉田基地土地使用权21635924.9546年武汉江夏基地土地使用权31751265.1745年扬州仪征工厂土地使用权19266899.1245年重庆江津基地（一期土地）土地使用权20997705.2345年重庆江津基地（二期土地）土地使用权6268883.2346年合肥肥东工厂土地使用权15622276.5645年岳阳汨罗工厂土地使用权30633892.8546年武汉阳逻工厂土地使用权32546278.5946年天津静海工厂土地使用权40018317.8445年荆州工厂土地使用权17561586.1344年青岛即墨工厂土地使用权37560145.2446年合计309141488.81

18、商誉

（1）商誉的明细情况本年增加本年减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额年末余额合并形成其他处置其他

惠州名流置业有限公司926697.57926697.57

180美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本年增加本年减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额年末余额合并形成其他处置其他

博罗名流实业有限公司2794581.742794581.74

安徽省民用建筑设计研究院有限公司13000000.0013000000.00

合计16721279.3116721279.31

（2）商誉减值准备本年增加本年减少被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额年末余额计提其他处置其他

惠州名流置业有限公司926697.57926697.57

博罗名流实业有限公司2794581.742794581.74

安徽省民用建筑设计研究院有限公司13000000.0013000000.00

合计16721279.3116721279.31

19、长期待摊费用

项目年初余额本年增加本年摊销其他减少额年末余额

装修款7760803.452617269.431766423.643377110.38

合计7760803.452617269.431766423.643377110.38

长期待摊费用年末较年初下降56.49%，主要为本期摊销以及美好广场35-36层处置减少。

20、递延所得税资产和递延所得税负债

（1）已确认的递延所得税资产年末余额年初余额项目递延所得税资可抵扣暂时性差递延所得税资可抵扣暂时性差产异产异

资产减值准备7071577.0128286308.065260852.3121043409.27

可抵扣亏损6117763.8224471055.264757694.5719030778.28

内部交易未实现利润21606264.2186425056.844792442.8719169771.48

交易性金融资产/非流动金融资产公允价

39387533.95157550135.7839681433.63158725734.54

值变动

合计74183138.99296732555.9454492423.38217969693.57

递延所得税资产年末较年初增加36.13%，主要为本期增加内部交易未实现利润的可抵扣暂时性差异。

（2）未确认递延所得税资产明细项目年末余额年初余额

181美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目年末余额年初余额

可抵扣亏损4095584893.112823477623.70

可抵扣暂时性差异3360122950.092699779952.74

合计7455707843.205523257576.44

（3）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份年末余额年初余额备注

2022年25551962.58

2023年164921635.37164921635.37

2024年692038783.64692038783.64

2025年1170953409.071170953409.07

2026年770011833.04770011833.04

2027年1297659231.99

合计4095584893.112823477623.70

21、其他非流动资产

年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

预付设备款12943640.4312943640.4319278900.9019278900.90

合同取得成本3156919.443156919.4432685770.2432685770.24

预付工程款4824518.674824518.67

预付软件款26244.1226244.12

合计16100559.8716100559.8756815433.9356815433.93

其他非流动资产年末较年初减少71.66%，主要原因为年末根据项目楼盘预计交楼时间，根据流动性将合同取得成本重分类至其他流动资产。

22、短期借款

项目年末余额年初余额

抵押借款10000000.0010000000.00

保证借款6000000.00

应付利息27922.37

应付承兑汇票贴现96000000.00

合计16027922.37106000000.00

短期借款年末余额较年初余额减少84.88%，系上期承兑汇票贴现确认的9600万元贴现款到期，

182美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本公司终止确认短期借款。

子公司美好建筑装配科技有限公司向湖北洪湖农村商业银行股份有限公司借款1000.00万元，借款期限2022年7月12日至2023年7月12日。截至本期末，该合同项下借款余额为1000.00万元。

子公司洪湖市美胜置业发展有限公司以其持有的位于湖北省洪湖市新滩镇美康路以西的城镇住宅用

地不动产权作为抵押物提供抵押担保。公司董秘冯娴女士、董事刘南希女士为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司美好智造（金堂）科技有限公司向成都农村商业银行股份有限公司金堂沱源分理处借款

600.00万元。其中本金400.00万元，借款期限为2022年1月29日至2023年1月28日；本金200.00万元，借款期限为2022年3月22日至2023年3月21日。截至本期末，该合同项下借款余额为600.00万元。子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司提供连带责任保证担保。子公司美好智造（金堂）科技有限公司委托金堂中小企业融资担保有限责任公司提供保证担保。子公司美好智造（金堂）科技有限公司以其持有的国有土地使用权向金堂中小企业融资担保有限责任公司提供抵押反担保。

公司实际控制人刘道明先生及子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司向金堂中小企业融资担保有限责任公司提供连带责任保证反担保。

23、应付票据

种类年末余额年初余额

银行承兑汇票119092313.53

合计119092313.53年末应付票据较期初减少100%，主要原因为年初应付票据均已于期末清票完成。

24、应付账款

（1）应付账款列示项目年末余额年初余额

应付工程款2913122007.902738241871.80

应付材料及设备款477754310.45339311759.20

应付营销费、物业费34134674.4489407409.21

应付拆迁安置补偿款111030744.509864581.56

其他15456796.126938467.65

合计3551498533.413183764089.42

（2）账龄超过1年的重要应付账款债权单位名称年末余额未偿还或结转的原因

183美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

债权单位名称年末余额未偿还或结转的原因

湖北省路桥集团有限公司354669417.00未结算

中建三局第二建设工程有限责任公司299936243.73未结算

中国一冶集团有限公司99426115.96未结算

湖南南博建筑工程有限公司19641530.10未结算

湖北裕隆混凝土有限公司17846280.63未结算

南通桀程建筑工程有限公司16869350.03未结算

合肥市永坤新型建材有限公司14516700.04未结算

武汉金弘宇建筑装饰工程有限公司13751941.22未结算

中国船舶重工集团应急预警与救援装备股份有限公司10878259.15未结算

长江精工钢结构（集团）股份有限公司10812596.39未结算

青岛环球集团股份有限公司9825269.58未结算

河南卫华重型机械股份有限公司9295342.40未结算

合计877469046.23

25、预收款项

项目年末余额年初余额

预收房租625914.72514593.38

合计625914.72514593.38

26、合同负债

（1）合同负债情况项目年末余额年初余额

预收房款7600236319.0711031585360.31

预收工程款756141.041260963.46

预收货款15274908.14

其他2077707.7430151102.24

减：计入其他非流动负债243784881.251815094239.33

合计7374560194.749247903186.68

（2）其中预收房款明细如下：

项目名称年末余额年初余额竣工时间

武汉“长江首玺”2515521381.622650695406.632020年起陆续竣工

西安“美好时光”812016055.96844483028.442018年陆续竣工

武汉“美好名流汇”15710621.081909362095.052017年起陆续竣工

武汉“香域花境”2203695975.532109561979.172019年陆续竣工

184美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目名称年末余额年初余额竣工时间

芜湖“美好首玺”495017247.632096401288.992021年起陆续竣工

芜湖“美好云玺”662831484.40561122156.882022年12月起陆续竣工

重庆“名流印象”2874161.974630833.812016年起陆续竣工

杭州美晟府7521186.2546842857.812021年起陆续竣工

江阴美宸雅苑311595.00242650899.082021年起陆续竣工

嘉兴秋月朗庭73394.502021年起陆续竣工

中山美好雍景台135630638.53130848365.142022年起陆续竣工

长江院子86104397.2585827164.122021年起陆续竣工

重庆"美好天赋"396713199.55213549238.622022年起陆续竣工

武汉“公园壹号”19873526.6118901049.542023年起陆续竣工

美好·半山云庭160284055.5765832972.082023年起陆续竣工

无锡“美好铂翠”64125917.4334660546.792023年起陆续竣工

其他项目22004874.6916142083.66

合计7600236319.0711031585360.31

（3）预收房款本年发生重大变动的金额和原因项目变动金额

年初金额11031585360.31

加：因收到现金而增加的金额1159846790.74

减：合并范围变化

含在合同负债年初账面价值中的金额所确认的收入4591195831.98

合计7600236319.07

27、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬分类列示项目年初余额本年增加本年减少年末余额

一、短期薪酬47872623.60269054155.11265088255.0851838523.63

二、离职后福利-设定提存计划675485.6318975493.5118409151.001241828.14

三、辞退福利3820790.1127332555.1419890150.2911263194.96

四、一年内到期的其他福利

合计52368899.34315362203.76303387556.3764343546.73

（2）短期薪酬项目年初余额本年增加本年减少年末余额

一、工资、奖金、津贴和补贴15038008.27249180935.47245531338.2518687605.49

二、职工福利费25638.52722222.22722967.2224893.52

185美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

三、社会保险费168486.289791058.489627145.24332399.52

其中：1.医疗保险费156916.848814283.858698909.28272291.41

2.工伤保险费355.68625986.84603521.1622821.36

3.生育保险费11213.76350787.79324714.8037286.75

四、住房公积金514718.888369272.337874248.661009742.55

五、工会经费和职工教育经费32125771.65990666.611332555.7131783882.55

六、短期带薪缺勤

七、短期利润分享计划

合计47872623.60269054155.11265088255.0851838523.63

（3）设定提存计划列示项目年初余额本年增加本年减少年末余额

一、基本养老保险费664544.9118240143.7217711425.191193263.44

二、失业保险费10940.72735349.79697725.8148564.70

合计675485.6318975493.5118409151.001241828.14

28、应交税费

项目年末余额年初余额

企业所得税312969696.42304967028.04

个人所得税3975320.733807333.61

增值税98916585.6034189191.89

房产税9672038.428429074.83

土地增值税328612124.43123869244.79

土地使用税2559122.022489521.42

印花税2110313.232537532.38

教育费附加5734251.603718867.80

城市维护建设税12786052.898130325.51

地方教育费附加2499061.331108859.92

水利建设基金27928.5214496.12

环保税23916.21

合计779862495.19493285392.52年末应交税费余额较年初增加58.10%，主要是武汉市泰宇商贸有限公司本年达到土地增值税清算条件，经清算需要缴纳土地增值税205250969.01元，扣减已预交土地增值税后，需要补缴土地增值税169379321.34元。

29、其他应付款

186美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（1）其他应付款分类项目年末余额年初余额应付利息应付股利

其他应付款1629605817.951483609356.30

合计1629605817.951483609356.30

（2）其他应付款

*按款项性质列示项目年末余额年初余额

往来款782628451.62662732995.52

借款及利息373865018.60299772263.91

应付股权及债权收购款180250000.00180250000.00

保证金及押金55444419.24158783571.68

违约金及滞纳金、赔偿款205986594.13135617892.07

代收代付款23552795.776973560.42

其他7878538.5939479072.70

合计1629605817.951483609356.30

*账龄超过1年的重要其他应付款项目年末余额未偿还原因

杭州美生美置业有限公司234539723.00未结算

无锡市崇安新城龙亭投资有限公司195763607.46未结算

安徽美磁置业有限公司190314289.92未结算

合计620617620.38

30、持有待售负债

项目年末余额年初余额

持有待售的处置组——合肥美好建筑装配科技有限公司中的负债：218835.00

应交税费218835.00

合计218835.00

31、一年内到期的非流动负债

项目年末余额年初余额

1年内到期的长期借款1937862360.741667488434.83

其中：抵押借款1589931660.741667488434.83

1年内到期的租赁负债4236907.5313348747.35

187美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目年末余额年初余额

1年内到期的长期应付款144246.67

合计1942243514.941680837182.18

32、其他流动负债

（1）其他流动负债明细情况项目年末余额年初余额

待转销项税752108343.66925844320.88

应付利息2449497.216477369.31

未决诉讼16059248.202301969.49

违约赔付款1912621.909523098.12

待执行的亏损合同15186312.8021185595.29

票据背书转让追索18500000.0013250000.00

合计806216023.77978582353.09

（2）应付利息项目年末余额年初余额

长期借款利息2449497.216477369.31

合计2449497.216477369.31

33、长期借款

（1）长期借款分类项目年末余额年初余额

质押借款1000930700.00978930700.00

抵押借款1785231660.742535745078.27

减：一年内到期的长期借款1937862360.741667488434.83

合计848300000.001847187343.44年末长期借款余额较年初下降54.08%，主要是由于长期借款逐期到期偿还导致余额下降。

（1）质押借款

子公司武汉美好新城建设发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款60000.00万元，借款期限为2019年6月6日至2032年5月28日。截至本期末，该合同项下借款余额为53200.00万元。子公司武汉美好新城建设发展有限公司以其持有的 PPP项目项下应收账款提供质押担保。子公司洪湖市美合置业发展有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司武汉美好新城建设发展有限公司向中国农业发展银行武汉市蔡甸区支行借款35000.00万元，借款期限为2020年12月31日至2033年11月9日。截至本期末，该合同项下借款余额为

188美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

17200.00万元。子公司武汉美好新城建设发展有限公司以其持有的 PPP项目项下应收账款提供质押担保。子公司博罗名流实业有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保，子公司洪湖市美胜置业发展有限公司、洪湖市美境置业发展有限公司、洪湖市美合置业发展有限公司以其持有的国有

土地使用权提供抵押担保，子公司武汉名流地产有限公司以其持有的部分房产提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。

本公司、子公司湖北美愿置业有限公司及湖北美锦良城置业有限公司与长安国际信托股份有限

公司签订《投资合作协议》，设立信托计划募集资金29993.00万元投资于湖北美锦良城置业有限公司的“美好公园壹号”项目，子公司湖北美愿置业有限公司将其持有的湖北美锦良城置业有限公司90%股权让与长安信托作为担保，子公司湖北美愿置业有限公司以其持有的湖北美锦良城置业有限公司

10%股权提供质押担保。扣除用于认购信托业务的保障基金后，长期借款余额为29693.07万元。借

款期限为2021年8月13日至2023年8月12日。

（2）抵押借款子公司武汉南部新城投资有限公司向中国信达资产管理股份有限公司湖北省分公司借款

46388.18万元，借款期限为2019年12月31日至2023年12月31日。截至本年末，该合同项下借款

余额为6022.70万元，其中一年内到期借款6022.70万元。本公司以持有武汉南部新城投资有限公司

100%股权提供质押担保。子公司武汉南部新城投资有限公司、芜湖名流置业有限公司以其持有的地

上在建工程及部分房产提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司武汉美好锦程置业有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款48000.00万元，借款期限为2020年6月12日至2023年4月27日。截至本期末，该合同项下借款余额为

17000.00万元，其中一年内到期借款17000.00万元。子公司名流置业武汉江北有限公司以持有武汉

美好锦程置业有限公司100%股权提供质押担保。子公司武汉美好锦程置业有限公司以其持有的地上在建工程提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司杭州美生置业有限公司、湖北美愿置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北

省分公司借款46368.00万元，借款期限为2020年7月15日至2023年7月15日。截至本期末，该合同项下借款余额为15540.00万元，其中一年内到期借款15540.00万元。子公司湖北美愿置业有限公司、湖北美阖置业有限公司、武汉市泰宇商贸有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保，子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的扬州名流装配智造科技有限公司100%股权提供质押担保，子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司以其持有的青岛名流装配建筑科技有限公司100%股权提供质押担保；《美好置业集团股份有限公司与上海集友广源实业有限公司关于安徽东磁投资有限公

189美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文司之股权转让协议书》第5.1.3条约定的“第二期付款”提供应收账款质押担保；《美亿（洪湖）农业发展有限公司与上海集友广源实业有限公司关于合肥名流置业有限公司之股权转让协议书》第4.1.2条

约定的“第二期付款”提供应收账款质押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司荆州市美好装配式房屋智造有限公司向中国工商银行股份有限公司荆州经济开发区支行

借款总额20000.00万元，借款期限为2018年12月20日至2023年12月15日。截至本期末，该合同项下借款余额为9400.00万元，其中一年内到期借款9400.00万元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的荆州市美好装配式房屋智造有限公司100%股权提供质押担保。子公司荆州市美好装配式房屋智造有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。

子公司重庆美好智造装配式房屋有限公司向中国银行股份有限公司重庆江津支行借款27287.00万元，借款期限为2018年12月29日至2023年6月21日。截至本期末，该合同项下借款余额为

4049.26万元，其中一年内到期借款4049.26万元。重庆美好智造装配式房屋有限公司以其工业房产

提供抵押担保、芜湖名流置业有限公司以其商业和办公楼提供抵押担保、重庆名流置业有限公司和

重庆东方豪富房地产开发有限公司均以其停车用房提供抵押担保。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。

子公司扬州名流装配智造科技有限公司向江苏仪征农村商业银行股份有限公司梓潼支行借款

3000.00万元，借款期限为2020年7月14日至2023年5月25日。截至本期末，该合同项下借款余额

为2400.00万元，其中一年内到期借款2400.00万元。子公司扬州名流装配智造科技有限公司以其持有的国有土地使用权及地上在建工程提供抵押担保。子公司美好建筑装配科技有限公司、公司董秘冯娴女士为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司向中国工商银行股份有限公司武汉黄浦支行借款

30000.00万元，借款期限为2018年6月28日至2023年6月26日。截止本期末，该合同项下借款金

额为17700.00万元，其中一年内到期借款17700.00万元。子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的武汉美好绿色建筑科技有限公司100%股权提供质押担保。子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司以其持有的地上建筑物提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。

子公司岳阳市美建装配式预制构件有限公司向湖南银行股份有限公司汨罗市支行借款15000.00

190美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文万元，借款期限为2020年4月2日至2024年1月21日。截止本期末，该合同项下借款金额为

7500.00万元，其中一年内到期借款6220.00万元。子公司岳阳市美建装配式预制构件有限公司以其

持有的土地及地上建筑物提供抵押担保。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司为本次融资提供连带责任保证担保。同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。

子公司河南美好智造装配式房屋有限公司向郑州银行股份有限公司博金商贸城支行借款5000.00万元，借款期限为2020年1月8日至2023年12月21日。截至本期末，该合同项下借款余额为

1980.00万元，其中一年内到期借款1980.00万元。子公司河南美好智造装配式房屋有限公司以其持

有的地上建筑物提供抵押担保。子公司美好建筑装配科技有限公司以持有的河南美好智造装配式房屋有限公司100%股权提供质押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司青岛名流装配建筑科技有限公司向青岛农商行贵州路支行借款25000.00万元，借款期限为2019年1月7日至2024年1月6日。截至本期末，该合同项下借款余额为19500.00万元，其中一年内到期借款1250.00万元。子公司青岛名流装配建筑科技有限公司以其持有的国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生为本次融资提供连带责任保证担保；

同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。

子公司芜湖美创置业有限公司向中国华融资产管理股份有限公司湖北省分公司借款50000.00万元，借款期限为2019年3月29日至2023年6月15日。截至本期末，该合同项下借款余额为

20038.50万元，其中一年内到期借款20038.50万元。子公司芜湖美好置业有限公司以其持有的芜湖

美创置业有限公司100%股权提供质押担保，子公司武汉市泰宇商贸有限公司以其位于湖北省武汉市硚口区 K4地块“美好名流汇”项目 1110个车位的收益权提供质押担保，子公司武汉美好绿色建筑科技有限公司以其持有的美好智造（金堂）科技有限公司100%股权提供质押担保，子公司美好建筑装配科技有限公司以其持有的岳阳市美建装配式预制构件有限公司100%股权提供质押担保，子公司芜湖美创置业有限公司以其持有国有土地使用权提供抵押担保，子公司博罗名流实业有限公司以其持有的部分房产提供抵押担保，子公司湖北美筑置业有限公司承担连带清偿责任。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司合肥美好智造装配房屋有限公司向中国工商银行股份有限公司合肥望江路支行借款

18000.00万元，借款期限为2018年12月27日至2023年12月14日。截至本期末，该合同项下借款

余额为9244.73万元（未确认融资费用69.10万元），其中一年内到期借款9244.73万元（未确认融资

191美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文费用69.10万元）。子公司合肥美好智造装配房屋有限公司以其国有土地使用权及地上建筑物提供抵押担保，子公司武汉美好绿色建筑有限公司以其持有的合肥美好智造装配房屋有限公司100%股权提供质押担保。本公司、子公司美好建筑装配科技有限公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保；同时，美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）提供连带责任保证反担保。

子公司合肥美好置业有限责任公司向中国建设银行股份有限公司肥西支行借款25640.00万元，借款期限为2020年9月22日至2023年9月21日。截至本期末，该合同项下借款余额为7300.00万元。子公司合肥美好置业有限责任公司以其持有国有土地使用权及地上在建工程提供抵押担保，子公司芜湖名流置业有限公司以其持有的部分房产提供抵押担保。本公司为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司重庆美唐置业有限公司向华润渝康资产管理有限公司借款30000.00万元，借款期限为

2021年7月23日至2023年7月23日。截至本期末，该合同项下借款余额为18000.00万元其中一年

内到期借款18000.00万元。子公司重庆名流置业有限公司以其持有的重庆美唐置业有限公司70%股权提供让与担保，30%股权提供质押担保，子公司重庆美唐置业有限公司以其持有的国有土地使用权提供抵押担保。本公司、公司实际控制人刘道明先生及夫人王萍女士为本次融资提供连带责任保证担保。

子公司无锡梁景置业有限公司向中国银行股份有限公司无锡高新技术产业开发区支行借款

27500.00万元，借款期限为2021年1月29日至2023年11月24日。截至本期末，该合同项下借款本

金余额为22880.00万元，其中一年内到期借款22880.00万元。子公司无锡梁景置业有限公司以其持有的国有土地使用权及地上在建工程提供抵押担保，本公司为本次融资提供连带责任保证担保。

34、租赁负债

本年增加项目年初余额本年减少年末余额到期期限新增租赁本年利息其他

房屋及建筑物4082378.36239173.392994715.721326836.03

机器设备12035021.8511685359.211255654.8912288265.1412687770.81

小计16117400.2111685359.211494828.2815282980.8614014606.84

减：重分类至一年内到

13348747.354236907.53

期的非流动负债

合计2768652.869777699.31

租赁负债年余额较年初增加了253.16%，为本期租赁到期的机器设备续租产生。

35、长期应付款

192美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（1）长期应付款分类项目年末余额年初余额

长期应付款150227019.01专项应付款

合计150227019.01

（2）长期应付款项目年末余额年初余额

武汉玖玺置地有限公司150371265.68

减：一年内到期部分144246.67

合计150227019.01

子公司武汉南部新城投资有限公司向武汉玖玺置地有限公司借款16860.00万元，借款期限为2022年8月31日至2025年8月29日。截至本期末，武汉玖玺置地有限公司已打款15022.70万元，

该合同项下借款余额为15022.70万元。子公司武汉南部新城投资有限公司以其商品房、车位等提供抵押担保。

36、递延收益

（1）递延收益明细情况项目年初余额本年增加本年减少年末余额形成原因

政府补助43483270.904865600.005933754.6542415116.25

合计43483270.904865600.005933754.6542415116.25

（2）涉及政府补助的递延收益本年计本年新增补助入营业本年计入其其他与资产相关与项目年初余额年末余额金额外收入他收益金额变动收益相关金额固定资产投资

21719999.982731666.7118988333.27与资产相关

改造补助基础设施投资

3188999.69354333.322834666.37与资产相关

补助江津工厂信息

1312000.00164000.001148000.00与资产相关

化专项资金推动企业技术

4320593.814365600.001004499.767681694.05与资产相关

改造

“三重一创”高新

11976160.181497020.0210479140.16与资产相关

技术企业补助配式建筑产业

965517.24137931.01827586.23与资产相关

基地奖自动化生产线

500000.0044303.83455696.17与资产相关

奖励

合计43483270.904865600.005933754.6542415116.25

193美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

37、其他非流动负债

项目年末余额年初余额

预收房款243784881.251815094239.33

待转销项税21853020.26163268957.74

合计265637901.511978363197.07

其他非流动负债年末较年初下降86.57%，本年将预计2023年交房的项目对应的预收房款和待转销项税根据其流动性划分为流动负债，导致其他非流动负债余额下降。

38、股本

本年增减变动（+-）项目年初余额年末余额发行新股送股公积金转股其他小计

一、有限售条件股份27677352.0027677352.00

1.国家持股

2.国有法人持股

3.其他内资持股27677352.0027677352.00

其中：境内非国有法人持股

境内自然人持股27677352.0027677352.00

4.外资持股

其中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限售条件股份2439311281.002439311281.00

1.人民币普通股2439311281.002439311281.00

2.境内上市外资股

3.境外上市外资股

4.其他

三、股份总数2466988633.002466988633.00

39、资本公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额变动原因及依据资本（股本）溢价1366645204.521366645204.52

其他资本公积12390243.3112390243.31

合计1379035447.831379035447.83

194美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

40、库存股

项目年初余额本年增加本年减少年末余额变动原因

库存股39995078.0039995078.00

合计39995078.0039995078.00

41、其他综合收益

本期税后

减：前期计减：前期计

所得减：所归属本期本期期初本期发生入其他综合入其他综合税后归属项目税前得税费于少期末余额额收益当期转收益当期转于母公司发生用数股余额入损益入留存收益额东

一、不能重分类进损益的其他综合收益

二、将重分类进损益的

-213283.66213283.66213283.66其他综合收益

11.其他-213283.66213283.66213283.66

其他综合收

-213283.66213283.66213283.66益合计

42、专项储备

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

安全生产费3475868.0610435653.057253998.326657522.79

合计3475868.0610435653.057253998.326657522.79本期实际列支安全生产费低于计提数导致年末余额较年初增加。

43、盈余公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

法定盈余公积660193701.87660193701.87

任意盈余公积654322.92654322.92

合计660848024.79660848024.79

44、未分配利润

195美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目本年金额上年金额

调整前上年年末未分配利润32698991.322963949397.30

调整上年年末未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后年初未分配利润32698991.322963949397.30

加：本期归属于母公司股东的净利润-1566936785.53-2672778556.02

减：提取法定盈余公积258471849.96

期末未分配利润-1534237794.2132698991.32

45、营业收入、营业成本

（1）营业收入、营业成本本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务5218448419.815039515989.143521835612.772972631063.51

其他业务73275364.6349434017.9038121788.2235815775.46

合计5291723784.445088950007.043559957400.993008446838.97

武汉“美好名流汇”、武汉“长江首玺”、芜湖“美好首玺”、江阴“美宸雅苑”本年交付业主导致营业收入增加。

（2）主营业务（分行业）本年发生额上年发生额行业名称营业收入营业成本营业收入营业成本

房地产4640189861.904330067966.672698510670.832176962879.47

PPP 项目 11273254.28 1084108.26 48288761.63 2088605.64

农业16258030.4732154739.05

装配式建筑业务566985303.63708363914.21758778149.84761424839.35

合计5218448419.815039515989.143521835612.772972631063.51

（3）主营业务（分地区）本年发生额上年发生额地区名称营业收入营业成本营业收入营业成本

湖北2683308898.802516263602.90519223013.20427212839.25

安徽1831515377.721760741017.55395673840.73345298712.41

山东65969319.6199468943.34156293979.21160667615.09

重庆77281076.2887065535.96154031993.25103463819.37

陕西69065741.1323781897.251138773117.17744256806.58

196美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本年发生额上年发生额地区名称营业收入营业成本营业收入营业成本

辽宁4885373.415801954.7612566663.1016822120.49

广深5492571.382510522.2618798132.8211854448.74

湖南37535339.6256465717.13129305261.94126663938.63

江苏385510471.53397084984.9039257386.0845090448.49

浙江953860056.97988258825.63

其他14488634.1935399118.854052168.303041488.83

四川43395616.1454932694.24

合计5218448419.815039515989.143521835612.772972631063.51

（4）本公司营业收入分解如下：

行业名称本年发生额

在某一时点内确认4849987845.31

其中：

房地产销售4640189861.90

混凝土预制构件销售199472538.16

废料销售10325445.25

在某一时段内确认441735939.13

其中：

设计、施工总承包376641684.49

PPP 项目 11273254.28

房屋及设备租赁53821000.36

合计5291723784.44

（5）重要房产项目的营业收入情况

项目营业收入占公司全部营业收入的比例(%)

武汉“美好名流汇”1945835668.0536.77

芜湖“美好首玺”1685477881.7331.85

武汉“长江首玺”565302525.7010.68

江阴美宸雅苑241172371.704.56

杭州美晟府94742289.911.79

合计4532530737.0985.65

46、税金及附加

197美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目本年发生额上年发生额

房产税20582248.2518212705.49

土地增值税214968089.0817759042.38

土地使用税9908865.2111885843.79

印花税1156741.376302284.33

教育费附加8925259.575450742.22

城市维护建设税12668957.907274069.58

其他1350546.55946499.15

合计269560707.9367831186.94

本年税金及附加较上年增加297.40%，武汉市泰宇商贸有限公司本年达到土地增值税清算条件，经清算需要缴纳土地增值税205250969.01元，导致本年计提税金及附加。

47、销售费用

项目本年发生额上年发生额

职工薪酬68454615.2754214958.10

销售佣金及代理费57733906.9363884543.58

广告宣传及市场推广费12757065.5062661672.55

物流及水产品分拣费30182.39383731.95

其他费用26222862.8329138001.88

合计165198632.92210282908.06

48、管理费用

项目本年发生额上年发生额

职工薪酬143001759.75243102516.67

行政经费70416817.18157893051.36

折旧及摊销26747272.06217925924.59

其他费用25272768.645216349.77

合计265438617.63624137842.39

管理费用下降57.47%，主要原因是本期精简人员，职工薪酬下降、闲置产能计入营业成本。

49、研发费用

项目本年发生额上年发生额

人员及相关研发费10557568.175663447.22

合计10557568.175663447.22

本年研发费用较上年增加86.42%，主要原因为本期加大研发投入。

198美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

50、财务费用

项目本年发生额上年发生额

利息支出242039272.12175888583.55

减：利息收入4105143.7011448858.45

利息净支出237934128.42164439725.10

其他335741.697933226.75

合计238269870.11172372951.85

本年融资成本增加导致财务费用较上年增加38.23%。

51、其他收益

项目本年发生额上年发生额计入当期非经常性损益的金额

与日常活动相关的政府补助11829583.626224826.1911829583.62

代扣个人所得税手续费返回581734.19747180.58581734.19

其他1151667.9221345.261151667.92

债务重组收益13450574.2113450574.21

合计27013559.946993352.0327013559.94

本年其他收益较上年增加286.27%，主要原因为本年债务重组收益增加以及收到与日常活动相关的政府补助增加。

注：计入其他收益的政府补助的具体情况，请参阅附注六、57“营业外收入”。

52、投资收益

项目本年发生额上年发生额

权益法核算的长期股权投资收益-7301057.2355647273.25

处置长期股权投资产生的投资收益13602144.315810267.27

其他权益工具投资持有期间取得的股利收入384225.28

其他-22417055.08-103547901.93

合计-15731742.72-42090361.41本年投资损失较上年大幅下降的原因是上年承担已转让的子公司安徽美磁投资有限公司持有物

业的债务产生的投资损失，本期该事项形成的投资损失下降。

53、公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本年发生额上年发生额

交易性金融资产1175598.74-33921705.52

合计1175598.74-33921705.52

子公司武汉南部新城投资有限公司认购“泰舜优选2期私募证券投资基金”，根据《投资者报告》，

199美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

截止2022年12月31日产品公允价值85365716.28元，本年发生公允价值变动收益1175598.74元。

54、信用减值损失

项目本年发生额上年发生额

应收账款减值损失-19061001.32-10394211.08

其他应收款减值损失-16807091.27-51870192.04

应收票据减值损失-673600.00-1555000.00

长期应收款减值损失-117785.54-7247503.08

合计-36659478.13-71066906.20

本期收回的其他应收款增加从而转回信用减值损失，故本年增提的信用减值损失下降。

55、资产减值损失

项目本年发生额上年发生额存货跌价损失(不包含合同履约成本减值）-314314443.04-2010776327.97

投资性房地产减值损失-27147492.99-56045734.23

固定资产减值损失-497906064.65-1790725.09

工程物资减值损失-63491773.05

在建工程减值损失-50966365.98-171601872.86

无形资产减值损失-27723.60

商誉减值损失-2794581.74

合同资产减值损失-4224628.64-12709053.64

合计-958078491.95-2255718295.53本年计提存货跌价损失较上年下降。

56、资产处置收益

项目本年发生额上年发生额计入当期非经常性损益的金额

处置非流动资产的利得859572.73-759392.60859572.73

处置使用权资产191440.31191440.31

合计1051013.04-759392.601051013.04

57、营业外收入

（1）营业外收入明细情况项目本年发生额上年发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产毁损报废利得680687.90730.00680687.90

200美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目本年发生额上年发生额计入当期非经常性损益的金额

与企业日常活动无关的政府补助220000.00

其他1319959.192461132.441319959.19

合计2000647.092681862.442000647.09

201美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（2）政府补助明细情况

与资产/收益补助项目本年发生额上年发生额相关

计入营业外其中：由递其中：由递延冲减成本冲减成计入其他收益计入营业外收入计入其他收益收入延收益转入收益转入费用本费用

产业扶贫款20000.00与收益相关

中小企业成长工程奖励200000.00与收益相关

固定资产投资改造补助2731666.712731666.712665000.02与资产相关

基础设施投资补助354333.32354333.32354333.31与资产相关

“三重一创”高新技术企业补助1797020.021497020.021474683.57与资产相关

江津工厂信息化专项资金164000.00164000.00328000.00与资产相关

推动企业技术改造1004499.761004499.7645006.19与资产相关

装配式建筑产业基地奖137931.01137931.0134482.76与资产相关

综保区补贴402854.20与收益相关

稻谷补贴收入5311998.62335375.76与收益相关

企业高质量发展意见政策奖补300000.00与收益相关

稳岗补助257838.0354732.42与收益相关

鼓励新引进工业项目补助103400.00与收益相关

岳阳市人民政府“四上”单位申报30000.00与收益相关

江北区人才中心补贴5000.00与收益相关

社保及工会经费补贴20957.96与收益相关

以工代训补贴71000.00与收益相关

留工培训补贴3500.00与收益相关

自动化生产线奖励44303.8344303.83与资产相关

社会保险退还22492.32与收益相关

合计11829583.625933754.65220000.006224826.19

202美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

58、营业外支出

项目本年发生额上年发生额计入当期非经常性损益的金额

非流动资产毁损报废损失1028831.16766819.781028831.16

对外捐赠支出170000.00510000.00170000.00

罚款及滞纳金62840302.9736247805.0462840302.97

赔偿、违约支出127494691.8493027077.69127494691.84

其他5132968.801257814.045132968.80

合计196666794.77131809516.55196666794.77

59、所得税费用

（1）所得税费用明细表项目本年发生额上年发生额

当期所得税费用67461122.08113379167.65

递延所得税费用-19690715.6140924242.77

合计47770406.47154303410.42

本年所得税费用较上年下降69.04%，主要为本年子公司进一步亏损，当期所得税费用减少。

（2）本期会计利润与所得税费用的调整过程项目本年发生额

利润总额-1922147308.12

调整事项：

按法定/适用税率计算的所得税费用-480536827.03

子公司适用不同税率的影响6861139.77调整以前期间所得税的影响非应税收入的影响

不可抵扣的成本、费用和损失的影响39929895.04

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-48747996.48

本期末未确认递延所得资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响530264195.17

所得税费用47770406.47

60、现金流量表项目注释

（1）收到其他与经营活动有关的现金项目本年金额上年金额

收城中村项目改造款44447993.67

往来款306457027.4699182971.52

保证金、押金7495726.34462543289.34

利息收入4105143.7011448858.45

代收代付款219821482.76214556936.76

203美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目本年金额上年金额

合作款20000000.00538541010.72

（2）支付其他与经营活动有关的现金项目本年金额上年金额

付城中村项目改造款68279166.12

往来款602995528.44464888584.65

保证金、押金14127465.2344491418.82

期间费用116364253.72232991698.98

代收代付款79000066.44320199093.94

罚款支出、赔偿45911783.9622264989.71

合作款247561067.56

（3）收到其他与投资活动有关的现金项目本年金额上年金额

收到项目投资退款30000000.00

退回设备款521163.322753908.83

合计30521163.322753908.83

（4）收到其他与筹资活动有关的现金项目本年金额上年金额

204227019.01

取得非金融机构借款

合计204227019.01

（5）支付其他与筹资活动有关的现金项目本年金额上年金额

库存股39998615.79

租赁款6195029.8418786534.56

融资费用4011472.55

偿还非金融机构借款142715044.61

合计148910074.4562796622.90

61、现金流量表补充资料

（1）采用间接法将净利润调节为经营活动现金流量补充资料本年金额上年金额

1.将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-1969917714.59-3208772148.20

加：资产减值准备958078491.952255718295.53

信用减值损失36659478.1371066906.20

204美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

补充资料本年金额上年金额

固定资产折旧、油气资产折耗、生产性生物资产185147947.81202514502.19

使用权资产折旧12296637.0416839479.77

无形资产摊销13145390.4315291135.14

长期待摊费用摊销2617269.4369639161.48

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失（收益以“－”号填列）-859572.73759392.60

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）348143.26766089.78

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）-1175598.7433921705.52

财务费用（收益以“－”号填列）242039272.12175888583.55

投资损失（收益以“－”号填列）15731742.7242090361.41

递延所得税资产减少（收益以“－”号填列）-19690715.6140924242.77

递延所得税负债增加（收益以“－”号填列）

存货的减少（收益以“－”号填列）2496353919.35-846057034.82

经营性应收项目的减少（收益以“－”号填列）768310424.01333049748.04

-3277777789.98

经营性应付项目的增加（收益以“－”号填列）2341051759.46其他

经营活动产生的现金流量净额-538692675.401544692180.42

2.不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3.现金及现金等价物净变动情况：

281526031.16

现金的期末余额1218668223.29

减：现金的期初余额1218668223.292218947641.46

加：现金等价物的期末余额

减：现金等价物的期初余额

现金及现金等价物净增加额-937142192.13-1000279418.17

（2）现金及现金等价物的构成项目本年余额上年余额

1.现金281526031.161218668223.29

其中：库存现金

可随时用于支付的银行存款281526031.161218285704.56

可随时用于支付的其他货币资金382518.73可用于支付的存放中央银行款项存放同业款项拆放同业款项

205美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目本年余额上年余额

2.现金等价物

3.期末现金及现金等价物余额281526031.161218668223.29

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物182213520.751016142597.84

（3）本年收到的处置子公司的现金净额项目金额

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物102750000.00

其中：佛山美装装配建筑有限公司78000000.00

合肥美好装配建筑科技有限公司24750000.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物3986.49

其中：佛山美装装配建筑有限公司1973.61

合肥美好装配建筑科技有限公司2012.88

加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物

102746013.51

处置子公司收到的现金净额

62、所有权或使用权受到限制的资产

项目年末账面价值受限原因

货币资金114803429.19按揭贷款担保保证金、农民工保证金、法院冻结资金等

存货3506046252.70借款担保

投资性房地产466562360.50借款担保

固定资产951540347.20借款担保

无形资产138361527.70借款担保

长期应收款1510559920.00借款担保

合计6687873837.29

七、合并范围的变更

1、处置子公司

处置子公司名称项目合肥美好装配建筑科佛山美装装配建筑有限技有限公司公司

股权处置价款25000000.0078000000.00

股权处置比例（%）100.00100股权处置方式出售出售

丧失控制权的时点2022/1/312022/12/05丧失控制权时点的确定依据控制权转移控制权转移处置价款与处置投资对应的合并财务报表层面享有该子公司净资

276074.68-2448948.50

产份额的差额

丧失控制权之日剩余股权的比例（%）丧失控制权之日剩余股权的账面价值

206美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

丧失控制权之日剩余股权的公允价值按照公允价值重新计量剩余股权产生的利得或损失丧失控制权之日剩余股权公允价值的确定方法及主要假设不适用不适用

与原子公司股权投资相关的其他综合收益转入投资损益的金额-435272.77

2021年9月10日，子公司美好建筑装配科技有限公司(以下简称“美好装配”)与席贻强、安徽晶宫

绿建集团有限公司（以下简称“晶宫绿建”）共同签署不可撤销的《股权转让协议书》。三方约定，美好装配、席贻强将共同持有的子公司合肥美好装配建筑科技有限公司（以下简称“合肥装配”）的100%股权，以人民币2500万元转让于晶宫绿建。2022年1月完成股权转让移交手续和工商变更登记手续。

2022年5月31日，子公司美好建筑装配科技有限公司与佛山市源滨科技有限公司签订《股权转让协议书》。双方约定，美好装配将持有的子公司佛山美装装配建筑有限公司（以下简称“佛山装配”）的100%股权，以人民币7800万元转让于佛山市源滨科技有限公司。2022年12月05日，本公司与佛山市源滨科技有限公司已办理完成佛山美装装配建筑有限公司的交接和股权转让手续，并于当日变更工商登记。

2、其他原因的合并范围变动

（1）新设主体名称取得方式新纳入合并范围的时间

湖北美智产业发展有限公司设立2022/8/5

湖北美馨物业服务有限公司设立2022/12/9

重庆美好智造装配式建筑技术有限公司设立2022/1/13

（2）收购主体名称取得方式新纳入合并范围的时间

安徽当创建筑工程有限公司收购2022/4/7

（3）清算主体名称不再纳入合并范围的时间

三原美好装配建筑材料有限公司2022/5/16

泰安美建建筑科技有限公司2022/2/8

镇江美好装配建筑材料有限公司2022/1/20

青岛美智美家置业有限公司2022/8/4

重庆美好绿色建筑工程有限公司2022/01/01

美建建筑装配科技（湖州）有限公司2022/1/21

南昌美好智造装配科技有限公司2022/1/7上述清算主体已在本年办理工商登记注销手续。

207美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

八、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）本集团的构成

*子公司情况

持股比例（%）

子公司名称主要经营地注册地业务性质表决权比例(%)取得方式直接间接

武汉名流地产有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发7030100设立

武汉东部新城投资开发有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发6060设立

名流置业武汉江北有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发100100设立

武汉名流公馆置业有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发100100设立

武汉南部新城投资有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发100100设立

武汉正华利信息系统工程有限公司湖北*武汉湖北*武汉智能化工程7030100非同一控制下企业合并

美好置业武汉江南有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发7030100设立

湖北美愿置业有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖房地产开发100100设立

湖北美阖置业有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖房地产开发100100设立

湖北美盈置业有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖房地产开发100100设立

湖北美兴产业发展有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发100100设立

武汉美好新城建设发展有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖建筑施工100100设立

湖北美亿农业发展有限公司湖北*武汉湖北*武汉农业养殖与销售100100设立

美好建筑装配科技有限公司湖北·武汉湖北·武汉建筑施工4955同一控制下企业合并

合肥美好置业有限责任公司安徽*合肥安徽*合肥房地产开发100100设立

深圳名流置业有限公司广东*深圳广东*深圳房地产开发100100设立

东莞名流置业有限公司广东*东莞广东*东莞房地产开发100100设立

博罗名流实业有限公司广东*惠州广东*惠州房地产开发7030100非同一控制下企业合并

208美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

持股比例（%）

子公司名称主要经营地注册地业务性质表决权比例(%)取得方式直接间接

博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司广东*惠州广东*惠州农业及旅游7030100非同一控制下企业合并

惠州名流置业有限公司广东*惠州广东*惠州房地产开发7030100非同一控制下企业合并

博罗名流置业有限公司广东*惠州广东*惠州房地产开发7030100设立

芜湖名流置业有限公司安徽*芜湖安徽*芜湖房地产开发100100非同一控制下企业合并

芜湖美好置业有限公司安徽*芜湖安徽*芜湖房地产开发100100设立

上海美劢实业有限公司中国·上海中国·上海房地产开发77.0877.08设立

江阴美好盛大置业有限公司江苏*江阴江苏*江阴房地产开发100100设立

杭州美生置业有限公司浙江*杭州浙江*杭州房地产开发7030100设立

苏州美生美置业有限公司江苏*苏州江苏*苏州房地产开发7030100设立

嘉兴伟涛置业有限公司浙江*嘉兴浙江*嘉兴房地产开发100100非同一控制下企业合并

深圳美好置业有限公司广东*深圳广东*深圳房地产7030100设立

重庆东方豪富房地产开发有限公司中国·重庆中国·重庆房地产开发100100非同一控制下企业合并

重庆名流置业有限公司中国·重庆中国·重庆房地产开发7030100设立

重庆美永实业发展有限公司中国·重庆中国·重庆房地产开发5555设立

陕西名流置业有限公司陕西*西安陕西*西安房地产开发100100设立

西安美好房地产开发有限公司陕西*西安陕西*西安房地产开发100100设立

石家庄美好首玺房地产开发有限公司河北*石家庄河北*石家庄房地产开发100100设立

北京浩达天地置业有限公司中国·北京中国·北京房地产100100设立

青岛美智美筑置业有限公司山东*青岛山东*青岛房地产开发与销售100100设立

重庆美好智造装配式建筑技术有限公司中国·重庆中国·重庆建筑装饰、装修和其他建筑业991100设立

湖北美智产业发展有限公司中国·武汉中国·武汉房地产开发经营；建设工程施工100100设立

湖北美馨物业服务有限公司中国·武汉中国·武汉物业管理6040100设立

209美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

*孙公司情况

持股比例(%)表决权比例孙公司全称主要经营地注册地业务性质取得方式

直接间接(%)

武汉美好锦程置业有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产100100设立

武汉市泰宇商贸有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产100100非同一控制下企业合并

洪湖市名流工业贸易有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖贸易100100设立

洪湖市美合置业发展有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖房地产100100设立

洪湖市美境置业发展有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖房地产100100设立

洪湖市美胜置业发展有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖房地产100100设立

武汉美阳产业发展有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产100100设立美亿（监利）农业发展有限公司湖北*荆州湖北*荆州农业养殖与销售100100设立美亿（洪湖）农业发展有限公司湖北*洪湖湖北*洪湖农业养殖与销售100100设立

武汉美好绿色建筑科技有限公司湖北*武汉湖北*武汉制造业49100设立

荆州市美好装配式房屋智造有限公司湖北*荆州湖北*荆州制造业49100设立

合肥美好智造装配房屋有限公司安徽*合肥安徽*合肥制造业49100设立重庆美好建造装配式建筑技术有限公司重庆重庆制造业49100设立

青岛名流装配建筑科技有限公司山东*青岛山东*青岛制造业49100设立

湖南美好智造装配式建筑有限公司湖南*长沙湖南*长沙制造业49100设立

河南美好智造装配式房屋有限公司河南*新乡河南*新乡制造业49100设立

美好智造（金堂）科技有限公司四川*成都四川*成都制造业49100设立

岳阳市美建装配式预制构件有限公司湖南*岳阳湖南*岳阳制造业49100设立

株洲名流绿色装配式建筑材料有限公司湖南*株洲湖南*株洲制造业49100设立

山东美建装配式建筑材料有限公司山东*德州山东*德州制造业49100设立

210美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

持股比例(%)表决权比例孙公司全称主要经营地注册地业务性质取得方式

直接间接(%)

玉田美好装配科技有限公司河北*唐山河北*唐山制造业49100设立天津美好智造科技有限公司天津天津制造业49100设立

武汉美好装配智造科技有限公司湖北*武汉湖北*武汉制造业49100设立

扬州名流装配智造科技有限公司江苏*扬州江苏*扬州制造业49100设立天津美好装配科技有限公司天津天津制造业49100设立

石家庄美装智能装配科技有限公司河北*石家庄河北*石家庄制造业49100设立

四川美好慧造装配式房屋科技有限公司四川*广安四川*广安制造业49100设立

惠州市大田水乡投资有限公司广东*惠州广东*惠州房地产100100非同一控制下企业合并

惠州市冠盈实业有限公司广东*惠州广东*惠州房地产100100非同一控制下企业合并

芜湖美创置业有限公司安徽*芜湖安徽*芜湖房地产100100设立

上海联彩美劢置业有限公司上海上海房地产50.1100设立

沈阳印象名流置业有限公司辽宁*沈阳辽宁*沈阳房地产开发100100非同一控制下企业合并

沈阳幸福置业有限公司辽宁*沈阳辽宁*沈阳房地产100100设立

沈阳美鑫置业有限公司辽宁*沈阳辽宁*沈阳房地产100100设立

西安美好紫湖置业有限公司陕西*西安陕西*西安房地产6161设立

中山市雍陌房地产开发有限公司广东*中山广东*中山房地产0100非同一控制下企业合并石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公

河北*石家庄河北*石家庄房地产7070设立司

无锡梁景置业有限公司江苏*无锡江苏*无锡房地产开发与销售7070非同一控制下企业合并

湖北美锦良城置业有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发与销售100100设立重庆美好智造装配式房屋有限公司重庆重庆制造业49100设立重庆美唐置业有限公司重庆重庆房地产开发与销售100100设立

211美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

持股比例(%)表决权比例孙公司全称主要经营地注册地业务性质取得方式

直接间接(%)

四川美双置业有限公司四川*锦江四川*锦江房地产开发与销售100100设立

四川美锦置业有限公司四川·金堂四川·金堂房地产开发与销售100100设立

湖北美筑置业有限公司湖北*武汉湖北*武汉房地产开发与销售100100设立

安徽省民用建筑设计研究院有限公司安徽*合肥安徽*合肥专业技术服务49100非同一控制下企业合并

青岛美智安兴置业有限公司山东*青岛山东*青岛房地产开发与销售100100设立

洛阳美智建筑科技有限公司河南*洛阳河南*洛阳其他100100设立

洪湖市美森城市综合服务有限公司湖北*荆州湖北*荆州管理咨询服务100100设立

安徽当创建筑工程有限公司安徽*肥东安徽*肥东建筑装饰、装修和其他建筑业100100收购

MyHome Trading GmbH i.Gr. 德国 德国 投资 49 100 设立

（2）重要的非全资子公司

子公司名称少数股东的持股比例（%）本年归属于少数股东的损益本年向少数股东分派的股利年末少数股东权益余额

武汉东部新城投资开发有限公司401478225.3110778967.99

美好建筑装配科技有限公司51-389040686.97-1311538148.29

无锡梁景置业有限公司30-22154837.79-40375062.19

（3）重要的非全资子公司的主要财务信息年末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

武汉东部新城投资开发有限公司30952263.7130952263.714004843.774004843.77

美好建筑装配科技有限公司1987400986.712918571007.004905971993.717847052383.98246378001.328093430385.30

无锡梁景置业有限公司577976856.59502024.85578478881.44645409741.5669897250.00715306991.56

212美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（续）年初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

武汉东部新城投资开发有限公司108933405.4341114.00108974519.4385722662.7685722662.76

美好建筑装配科技有限公司2890738415.433823307863.286714046278.718104065476.17425551936.138529617412.30

无锡梁景置业有限公司1420585638.631420585638.631279384293.45204179996.001483564289.45

（续）本年发生额上年发生额子公司名称经营活动现金营业收入净利润综合收益总额经营活动现金流量营业收入净利润综合收益总额流量武汉东部新城投

3695563.273695563.2729090410.56-841680.13-841680.13-17424.53

资开发有限公司美好建筑装配科

1110288095.89-1375594393.06-1375594393.06-62190949.481330524264.85-994242046.15-994242046.15-513997221.51

技有限公司无锡梁景置业有

-73849459.30-73849459.3021970359.69-80632735.51-80632735.5193136648.73限公司

213美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2、在联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业

合营企业或联营企持股比例（%）对合营企业或联营企业主要经营地注册地业务性质业名称直接间接投资的会计处理方法

一、合营企业无

二、联营企业

美好生活投资有限商业投资、投资

湖北武汉湖北武汉40.00权益法公司（注1）咨询、物业经营杭州美生美置业有

浙江杭州浙江杭州房地产开发33.00权益法限公司重庆美南置业有限

重庆重庆房地产开发40.00权益法公司重庆碚家企业管理

重庆重庆企业管理25.00权益法有限公司重庆北天秦企业管

重庆重庆企业管理16.67权益法理咨询有限公司张家港美生美置业

江苏张家港江苏张家港房地产开发31.25权益法有限公司

注1：美好生活投资有限公司原系美好置业集团股份有限公司持股40%的联营企业，2022年8月美好生活投资有限公司注销。

注2：重庆北天秦企业管理咨询有限公司持有重庆碚家企业管理有限公司90%股权比例，重庆碚家企业管理有限公司持有重庆美南置业有限公司80%的股权比例。上述持股比例系公司对上述联营企业享有的权益比例。

（2）重要联营企业的主要财务信息（单位：万元）

年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额项目杭州美生美张家港美生美好生活杭州美生重庆美南张家港美重庆美南置置业有限公美置业有限投资有限美置业有置业有限生美置业业有限公司司公司公司限公司公司有限公司

流动资产112514.60109139.30107932.4830636.48250298.20102745.6496208.29

非流动资产1.701.172.401194.933.91.483.56

资产合计112516.30109140.47107934.8831831.41250302.10102747.1296211.85

流动负债77948.4774158.3849066.815919.52215685.0459852.9029418.06

非流动负债24000.0048400.0030000.0055000.00

负债合计77948.4798158.3897466.815919.52215685.0489852.9084418.06少数股东权益归属于母公司股东

34567.8310982.0910468.0725911.8934617.0612894.2211793.79

权益

214美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额项目杭州美生美张家港美生美好生活杭州美生重庆美南张家港美重庆美南置置业有限公美置业有限投资有限美置业有置业有限生美置业业有限公司司公司公司限公司公司有限公司按持股比例计算的

11407.382196.423271.2710364.7611423.632578.843685.56

净资产份额调整事项

—商誉

—内部交易未实现利润

—其他对联营企业权益投

11407.381839.5610680.9111423.632424.34

资的账面价值存在公开报价的联营企业权益投资的公允价值

营业收入-63937.4510413.19266.72

净利润-70495.37-1912.14-1325.7217507.27-2914.67-2105.74-1091.20终止经营的净利润其他综合收益

综合收益总额-70495.37-1912.14-1325.7217507.27-2914.67-2105.74-1091.20本年收到的来自联营企业的股利

（3）不重要的联营企业的汇总财务信息（单位：万元）

项目年末余额/本年发生额年初余额/上年发生额

联营企业：

投资账面价值合计下列各项按持股比例计算的合计数

—净利润-0.06-266.70

—其他综合收益

—综合收益总额-0.06-266.70

九、金融工具及其风险

（一）与金融工具相关的风险

本集团的主要金融工具包括股权投资、债权投资、借款、应收款项、应付账款等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六相关项目。本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，

215美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

1、市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

本集团采用敏感性分析技术分析市场风险相关变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

（1）利率风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。本集团的利率风险产生于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。于2022年12月31日，本集团的带息债务主要为以人民币计价的浮动利率借款合同，金额合计为149232.49万元（上年末：186699.51万元），及以人民币计价的固定利率合同，金额为146202.87万元（上年末：167279.82万元）。

利率风险的敏感性分析见下表，反映了在其他变量不变的假设下，浮动利率金融资产和负债的利率发生合理、可能的变动时（人民币基准利率增加50个基准点），将对净利润和股东权益产生的影响。

项目对本年税前利润的影响对上年税前利润的影响

人民币基准利率增加50个基准点-9108347.37-11340190.96

人民币基准利率减少50个基准点9108347.3711340190.96

注1：上表以正数表示增加，以负数表示减少。

（2）其他价格风险

其他价格风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因汇率风险和利率风险以外的市场价格变动而发生波动的风险，无论这些变动是由于与单项金融工具或其发行方有关的因素而引起的，还是由于与市场内交易的所有类似金融工具有关的因素而引起的。本集团持有的分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的投资在资产

负债表日以公允价值计量。因此，本集团承担着证券市场价格变动的风险。本集团采取持有多种权益证券组合的方式降低权益证券投资的价格风险。

由于某些金融工具的公允价值是按照未来现金流量折现法为基础的通用定价模型或其他估值技

216美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

术确定的，而估值技术本身基于一定的估值假设，因此估值结果对估值假设具有重大的敏感性。

权益工具投资的其他价格风险的敏感性分析，反映了在其他变量不变的假设下，权益工具的公允价值发生变动时，将对净利润和股东权益产生的影响。如果本集团于本年末直接及间接持有之权益工具投资的证券市场价格增加或减少5%而其他所有变量维持不变，本集团于本年末之损益会增加或减少人民币4268285.81元(未考虑所得税影响)。

2、信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

于2022年12月31日，本集团的信用风险主要来自于本集团确认的金融资产以及本集团承担的财务担保，具体包括：

合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额，最大风险敞口等于这些金融资产的账面价值。

本附注六、32“其他流动负债”及本附注十二、1（2）“为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响”中披露的财务担保合同金额。

本附注六、8“合同资产”中披露的合同资产金额。

本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

本集团与客户间的交易条款按业务性质区分主要分为两类，房地产开发和装配式建筑。对于房地产板块，本集团制定政策以确保购买人有足够的经济实力并已支付适当比例的首付款，本集团亦制定了其他监控程序以确保为收回逾期债务采取了跟进措施。对于装配板块，与客户间的交易条款以信用交易为主，信用期通常为1个月，由于仅与经认可的且信誉良好的第三方进行交易，所以无需担保物。

本集团评估信用风险自初始确认后是否已增加的方法、确定金融资产已发生信用减值的依据、

划分组合为基础评估预期信用风险的金融工具的组合方法、直接减记金融工具的政策等，参见本附注四、10。

本集团对不同的资产分别以12个月或整个存续期的预期信用损失计量减值准备。预期信用损失计量的关键参数包括违约概率、违约损失率和违约风险敞口。本集团考虑历史统计数据(如交易对手评级、担保方式及抵质押物类别、还款方式等)的定量分析及前瞻性信息，建立违约概率、违约损失率及违约风险敞口模型。

信用风险显著增加的评估及预期信用损失的计算均涉及前瞻性信息。本集团通过进行历史数据分析，识别出影响各业务类型信用风险及预期信用损失的关键经济指标。

本集团因应收账款、其他应收款、合同资产和长期应收款产生的信用风险敞口、损失准备的量化数据，参见附注六、4，附注六、6，附注六、8和附注六、10的披露。

217美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

3、流动性风险

流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

于2022年12月31日，本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

2022年12月31日

项目账面价值一年以内一至二年二至五年五年以上合计一年内到期

的非流动负1995051770.961995051770.961942243514.94债

短期借款16408881.2816408881.2816027922.37

租赁负债7492968.002996484.0010489452.009777699.31

长期借款287372045.83308625811.39416830528.891012828386.11848300000.00

1629848009.73

其他应付款1629848009.731629605817.95

长期应付款177121459.73177121459.73150227019.01

3641308661.974841747959.814596181973.58

合计471986473.56311622295.39416830528.89

十、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

年末公允价值

项目第一层次公允价第二层次公允价第三层次公允价值合计值计量值计量计量

一、持续的公允价值计量

（一）交易性金融资产85365716.2885365716.28

1、以公允价值计量且其变动计入当期

85365716.2885365716.28

损益的金融资产

（1）债务工具投资85365716.2885365716.28

（二）其他权益工具投资1500000.001500000.00

持续以公允价值计量的资产总额86865716.2886865716.28

2、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定量

信息

（1）第三层次公允价值计量的权益工具投资为公司持有的非上市公司的股权，公允价值的可能

估计金额分布范围很广，导致对采用估值技术的重要参数难以进行定性和定量分析，本集团以投资

218美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

成本作为公允价值的最佳估计。

（2）第三层次公允价值计量的交易性金融资产为公司持有的私募基金，本集团根据第三方金融

机构提供之净值报告，以基金累计单位净值为基础估计公允价值。

3、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

管理层已经评估了货币资金、应收票据、应收账款、理财产品、一年内到期的非流动资产、短

期借款、应付票据、应付账款和一年内到期的长期负债，因剩余期限较短，账面价值和公允价值相近。

十一、关联方及关联交易

1、本公司的母公司情况业务性注册资本（万母公司对本公司的持股比母公司对本公司的表决权母公司名称注册地

质元）例（%）比例（%）美好未来企业管理集深圳

投资500015.2315.23团有限公司市

注：母公司对本公司的持股比例和表决权比例均为15.23%。本公司的最终控制方为自然人刘道明先生，刘道明先生持有北京温尔馨物业管理有限责任公司66.67%股权，北京温尔馨物业管理有限责任公司持有美好未来企业管理集团有限公司60%股权。

2、本公司的子公司情况

详见附注八、1、在子公司中的权益。

3、本集团的合营和联营企业情况

本集团重要的合营和联营企业详见附注八、2、在合营企业或联营企业中的权益。本年与本集团

发生关联方交易，或前期与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本集团的关系

美好生活投资有限公司（注1）同一实际控制人

龙湖怡悦物业服务有限公司（注2）张家港美生美置业有限公司联营企业重庆碚家企业管理有限公司联营企业重庆北天秦企业管理咨询有限公司联营企业重庆美南置业有限公司联营企业杭州美生美置业有限公司联营企业

注1：美好生活投资有限公司原系美好置业集团股份有限公司持股40%的联营企业，2022年8月美好生活投资有限公司注销，根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，本报告期内，该公司仍为公司关联法人。

注2：2021年8月美好生活投资有限公司处置武汉名流幸福物业有限公司100%股权，处置后，

219美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文武汉名流幸福物业有限公司更名为龙湖怡悦物业服务有限公司。根据《深圳证券交易所股票上市规则》规定，本报告期内，期初该公司为公司关联法人，期末该公司非公司关联法人。因此，关联方及关联交易附注该公司仅披露关联方交易情况及关联方应收应付款项期初数。

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本集团关系湖北现代基业商品砼有限公司实际控制人之兄出资的公司湖北美好新材料科技有限公司实际控制人之女控制的公司北京温尔馨物业管理有限责任公司实际控制人控制的公司

温尔馨（成都）物业管理有限责任公司北京温尔馨物业管理有限责任公司子公司广州大顺发国际物流有限公司董事为实际控制人武汉井利餐饮管理有限公司实际控制人之女控制的公司湖北美化建筑工程有限公司实际控制人之女控制的公司洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司武汉众鑫森商业管理有限公司子公司湖北美好公益基金会理事长为实际控制人湖北馨安物业服务有限公司实际控制人之女控制的公司

5、关联方交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

*采购商品/接受劳务情况关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

温尔馨（成都）物业管理有限责任公司物业、销售服务279690.56

湖北现代基业商品砼有限公司采购混凝土29414.34

龙湖怡悦物业服务有限公司物业、销售服务23300159.0949547986.49

湖北美好新材料科技有限公司采购商品10583389.9514333722.21

洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司采购商品3297062.8562446.29

湖北馨安物业服务有限公司咨询服务289520.64

*出售商品/提供劳务情况关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

湖北美好新材料科技有限公司销售农产品59880.00

美好未来企业管理集团有限公司销售农产品200.00

湖北美好公益基金会销售农产品93110.00

张家港美生美置业有限公司提供建筑劳务66029887.2339257386.08

重庆美南置业有限公司提供建筑、设计劳务80663677.5655743151.64

（2）关联租赁情况

*本集团作为出租方承租人名称租赁资产种类确认的租赁收入

220美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本年数上年数

美好未来企业管理集团有限公司办公楼114109.32114323.67

龙湖怡悦物业服务有限公司办公楼86305.13

6、关联方应收应付款项

项目名称关联方年末余额年初金额

重庆美南置业有限公司21023784.702757953.68应收账款

张家港美生美置业有限公司2431583.52

重庆美南置业有限公司9105039.626007800.57合同资产

张家港美生美置业有限公司32885371.1041815502.44

重庆美南置业有限公司89209032.24179260965.23

张家港美生美置业有限公司137152698.51160466996.90其他应收款

杭州美生美置业有限公司1176.00

美好未来企业管理集团有限公司90029.89

张家港美生美置业有限公司17305556.18

重庆碚家企业管理有限公司1667000.00

湖北馨安物业服务有限公司100000.00其他应付款

湖北现代基业商品砼有限公司21600.00

重庆美南置业有限公司2642.0095964527.38

杭州美生美置业有限公司234539723.00234530731.65

洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司949938.5970564.52

美好生活投资有限公司24164802.50

应付账款龙湖怡悦物业服务有限公司15869230.67

湖北现代基业商品砼有限公司1051598.37

湖北美好新材料科技有限公司790131.998222858.07

注：美好生活投资有限公司（以下简称美好生活）为美好置业参股公司，股权结构为控股股东美好集团持股60%、公司持股40%。2022年美好生活股东会决议对公司进行清算，根据2022年7月

2日出具的《股东会清算分配决议》，美好生活分配完成后，美好集团应付美好置业款项6132.77万元。经查，美好集团于2022年11月30日向美好置业全资子公司重庆东方豪富房地产开发有限公司支付702.53万元款项，剩余5430.23万元款项由美好置业、美好集团与多家第三方以债权债务转移的方式在2022年12月集中进行抵销，具体如下：一是美好置业与美好集团、湖北美好新材料科技有限公司（以下简称美好新材料，美好置业已披露的关联方）三方签署《债权债务转让协议》，由美好新材料将对美好置业的债权1229.66万元转让给美好集团，美好集团将上述债权与应付美好置业的债务1229.66万元进行抵销；二是美好置业与美好集团、武汉奥楠园林绿化工程有限公司（以下简称奥楠园林）三方签署的《债权债务转让协议》，由奥楠园林将对美好置业的债权2888.01万元

221美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

转让给美好集团，美好集团将上述债权与对美好置业的债务2888.01万元进行抵销；三是美好置业与美好集团、洪湖美好超薄岩板新材料科技有限责任公司（以下简称洪湖新材料，美好置业已披露的关联方）、美好置业全资子公司湖北美愿置业有限公司（以下简称美愿置业）四方签署《债权债务转让协议》，由美愿置业将其对洪湖新材料的112.56万元债务转让给美好置业，洪湖新材料将其对美好置业的112.56万元债权转让给美好集团，美好集团将上述债权与对美好置业的债务112.56万元进行抵销；四是美好置业与美好集团、龙湖嘉悦物业服务有限公司（以下简称龙湖物业）三方签署

《债权债务转让协议》，美好集团将对龙湖物业的债权1200.00万元债权转让给美好置业，冲抵美好集团对美好置业的债务1200.00万元。

222美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

7、关联担保

担保金额担保方被担保方担保起止日担保是否已经履行完毕（万元）本公司青岛名流装配建筑科技有限公司

25000.002019年1月7日至2024年1月6日否

刘道明（注1）洪湖市美胜置业发展有限公司

美好建筑装配科技有限公司1000.002022年7月12日至2023年7月12日否

冯娴、刘南希美好建筑装配科技有限公司河南美好智造装配式房屋有限公

本公司5000.002020年1月8日至2023年12月21日否司刘道明本公司美好建筑装配科技有限公司

武汉美好绿色建筑科技有限公司杭州美生置业有限公司、湖北美

46368.002020年7月15日至2023年7月15日否

湖北美阖置业有限公司愿置业有限公司武汉市泰宇商贸有限公司

刘道明、王萍本公司

2019年12月31日至2023年12月31

芜湖名流置业有限公司武汉南部新城投资有限公司46388.18否日

刘道明、王萍洪湖市美合置业发展有限公司

武汉美好新城建设发展有限公司60000.002019年6月6日至2032年5月28日否本公司博罗名流实业有限公司

2020年12月31日至2033年11月9

洪湖市美胜置业发展有限公司武汉美好新城建设发展有限公司35000.00否日洪湖市美境置业发展有限公司

223美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

担保金额担保方被担保方担保起止日担保是否已经履行完毕（万元）洪湖市美合置业发展有限公司武汉名流地产有限公司本公司名流置业武汉江北有限公司

武汉美好锦程置业有限公司48000.002020年6月12日至2023年4月27日否本公司本公司

刘道明、王萍重庆美唐置业有限公司30000.002021年7月23日至2023年7月23日否重庆名流置业有限公司美好建筑装配科技有限公司重庆名流置业有限公司重庆美好智造装配式房屋有限公2018年12月29日至2023年6月21重庆东方豪富房地产开发有限公司27287.00否司（注1）日芜湖名流置业有限公司本公司本公司博罗名流置业有限公司芜湖美好置业有限公司

武汉市泰宇商贸有限公司芜湖美创置业有限公司50000.002019年3月29日至2023年6月15日否武汉美好绿色建筑科技有限公司美好建筑装配科技有限公司

刘道明、王萍本公司

合肥美好置业有限责任公司25640.002020年9月22日至2023年9月21日否芜湖名流置业有限公司

224美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

担保金额担保方被担保方担保起止日担保是否已经履行完毕（万元）本公司美好建筑装配科技有限公司合肥美好智造装配房屋有限公司2018年12月27日至2023年12月14

18000.00否

武汉美好绿色建筑有限公司（注1）日

刘道明、王萍美好建筑装配科技有限公司荆州市美好装配式房屋智造有限2018年12月20日至2023年12月15本公司20000.00否公司(注1）日

刘道明、王萍本公司武汉美好绿色建筑科技有限公司

30000.002018年6月28日至2023年6月26日否

美好建筑装配科技有限公司（注1）美好建筑装配科技有限公司岳阳市美建装配式预制构件有限

15000.002020年4月2日至2024年1月21日否

本公司公司（注1）

2021年1月29日至2023年11月24

本公司无锡梁景置业有限公司27500.00否日美好建筑装配科技有限公司

扬州名流装配智造科技有限公司3000.002020年7月14日至2023年5月25日否冯娴

武汉美好绿色建筑科技有限公司本金400.00万元，借款期限为2022年1月29日至2023年1月28日；本

美好智造（金堂）科技有限公司600.00否

刘道明金200.00万元，借款期限为2022年3月22日至2023年3月21日

湖北美愿置业有限公司湖北美锦良城置业有限公司29993.002021年8月13日至2023年8月12日否

注1：美好未来企业管理集团有限公司、武汉美纯企业管理咨询合伙企业（有限合伙）同时提供连带责任保证反担保。

十二、承诺及或有事项

1、或有事项

225美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

（1）重大未决诉讼

涉案金额诉讼(仲裁)审理进

序号诉讼(仲裁)案件名称诉讼(仲裁)基本情况（万元）展及影响解除原告与武汉美好锦程置业有限公司签订的《长丰村城中中建三局第二建设工程有限责任公司起诉香域花境 k11 建设工程

1 村改造 K11 地块二期项目施工合同》并支付工程欠款和停工 37111.29 一审尚未判决

施工合同纠纷等损失，其他被告承担连带赔偿责任中建三局集团有限公司起诉陕西名流置业、美好集团建设工程施向原告支付补充协议6确定的工程款及违约金等，其他被告承

233206.54一审尚未判决

工合同纠纷担连带赔偿责任

中建三局第二建设工程有限责任公司起诉长丰 h4 建设工程施工合

3向原告支付工程款及违约金等，其他被告承担连带赔偿责任17333.20一审尚未判决

同纠纷

中建三局第二建设工程有限责任公司起诉农利 k4 建设工程施工合 向原告支付工程款、违约金和商票贴息等，其他被告承担连

413655.63一审尚未判决

同纠纷带赔偿责任

中建三局第二建设工程有限责任公司起诉芜湖锦城建设工程施工向原告支付工程款、利息和质保金等，其他被告承担连带赔

510147.94一审尚未判决

合同纠纷偿责任

中建三局第二建设工程有限责任公司起诉南部新城建设 k1k2工程 向原告支付支付 k1/k2 地块总包配合费、服务费、地块签证及

65501.78一审尚未判决

施工合同纠纷涉及变更费等解除原告与泰宇公司签订的《农利开发项目 K6 地块总承包建中建三局第二建设工程有限责任公司起诉农利 k6 建设工程施工合

7筑安装工程施工合同》并支付工程欠款和停工等损失，其他3175.42一审尚未判决

同纠纷被告承担连带赔偿责任

中铁科工集团轨道交通装备有限公司诉被告湖南美好智造装配式解除原告与被告一签订的《设备加工委托合同》，并赔偿经

83165.82一审尚未判决

建筑有限公司美好建筑装配科技有限公司加工合同纠纷一案济损失及违约金等，其他被告承担连带赔偿责任上海纯航建设工程有限公司诉美好建筑装配科技有限公司建设工向原告支付工程款、停工损失等，其他被告承担连带赔偿责

92964.57一审尚未判决

程施工合同纠纷任

苏州工业园区信嘉德建筑劳务有限公司诉美好建筑装配科技有限向原告支付工程款、停工损失等，其他被告承担连带赔偿责

101291.02一审尚未判决

公司、无锡梁景置业有限公司建设工程施工合同纠纷任

武汉市昌厦基础工程有限责任公司起诉武汉美好锦程、美好置业

11向申请人支付合同款1027.97一审尚未判决

施工合同纠纷

合计128581.18

由于公司流动性出现阶段性紧张及债务风险，部分合作方向公司提起了诉讼或仲裁。目前，公司正积极与相关方沟通协商处理方案，保障公司的持续经营，如公司能妥善解决，则存在和解的可能；如未能妥善解决，将对公司的持续经营产生重大不利影响。公司已根据因未决诉讼很可能导致公司赔偿的金额计提了相关的负债。

（2）为其他单位提供债务担保形成的或有负债及其财务影响

226美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

*截止2022年12月31日，本公司及子公司提供的尚未到期的保证担保情况如下（单位：万元）：

担保方被担保方担保金额（万元）借款余额（万元）借款到期日

本公司青岛名流装配建筑科技有限公司25000.0019500.002024年1月6日洪湖市美合置业发展有限公司

武汉美好新城建设发展有限公司60000.0053200.002032年5月28日本公司

洪湖市美胜置业发展有限公司美好建筑装配科技有限公司1000.001000.002023年7月12日美好建筑装配科技有限公司

河南美好智造装配式房屋有限公司5000.001980.002023年12月21日本公司本公司湖北美阖置业有限公司

美好建筑装配科技有限公司杭州美生置业有限公司、湖北美愿置

46368.0015540.002023年7月15日

武汉美好绿色建筑科技有限公司业有限公司武汉市泰宇商贸有限公司本公司

武汉南部新城投资有限公司46388.186022.702023年12月31日芜湖名流置业有限公司博罗名流实业有限公司洪湖市美胜置业发展有限公司

武汉美好新城建设发展有限公司35000.0017200.002033年11月9日洪湖市美境置业发展有限公司洪湖市美合置业发展有限公司

227美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

担保方被担保方担保金额（万元）借款余额（万元）借款到期日武汉名流地产有限公司本公司名流置业武汉江北有限公司

武汉美好锦程置业有限公司48000.0017000.002023年4月27日本公司本公司

重庆美唐置业有限公司30000.0018000.002023年7月23日重庆名流置业有限公司美好建筑装配科技有限公司重庆名流置业有限公司

重庆东方豪富房地产开发有限公司重庆美好智造装配式房屋有限公司27287.004049.262023年6月21日芜湖名流置业有限公司本公司本公司

芜湖美创置业有限公司50000.0020038.502023年6月15日博罗名流置业有限公司本公司

合肥美好置业有限责任公司25640.007300.002023年9月21日芜湖名流置业有限公司本公司

美好建筑装配科技有限公司合肥美好智造装配房屋有限公司18000.009244.732023年12月14日武汉美好绿色建筑有限公司美好建筑装配科技有限公司

荆州市美好装配式房屋智造有限公司20000.009400.002023年12月15日本公司本公司

武汉美好绿色建筑科技有限公司30000.0017700.002023年6月26日美好建筑装配科技有限公司

228美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

担保方被担保方担保金额（万元）借款余额（万元）借款到期日美好建筑装配科技有限公司

岳阳市美建装配式预制构件有限公司15000.007500.002024年1月21日本公司

本公司无锡梁景置业有限公司27500.0022880.002023年11月24日

美好建筑装配科技有限公司扬州名流装配智造科技有限公司3000.002400.002023年5月25日

武汉美好绿色建筑科技有限公司美好智造（金堂）科技有限公司600.00600.002023年3月21日

湖北美愿置业有限公司湖北美锦良城置业有限公司29993.0029993.002023年8月12日

合计543776.18280548.19

*其他担保事项

按房地产经营惯例房地产开发企业为商品房承购人提供连带责任担保。截止2022年12月31日，本公司的房地产类子公司为商品房承购人提供阶段性保证的担保额合计为256786万元。

本公司作为子公司美好建筑装配科技有限公司开具商业承兑汇票的保证人，对子公司美好建筑装配科技有限公司开具的商业承兑汇票提供保证担保。

截至2022年12月31日，该担保项下应付票据余额为7860.70万元，均已逾期未付，转入应付账款和其他应付款。

229美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

十三、资产负债表日后事项

1、重要的担保事项

对财务状况和经营成果无法估计影响项目内容的影响数数的原因

对美好锦程公司专用于“美好香域花境”二期项目后续建为子公司借款提供设的借款进行担保见注释见注释

担保保证范围：该《专项借款合同》项下的全部债务

担保金额：5070.00万元全部本息清偿到期日展期至2023年12月20日

担保措施：公司、公司实际控制人刘道明先生及其配偶提供连带责任保证担保；重庆美唐以其持有的“美好天为控股子公司融资赋”项目土地提供抵押担保；重庆名流以其持有的重庆见注释见注释展期提供担保

美唐90%股权向重庆润若提供股权让与担保，以其持有的重庆美唐10%股权提供股权质押担保

担保金额：12000.00万元

注：上述担保行为属公司合并范围内的担保事项，被担保方均为公司全资子公司，公司对其资金具有较强的控制能力，公司为下属公司提供担保是为了满足其资金需求。目前子公司经营正常，所开发项目前景良好，担保风险可控，为其担保符合公司整体利益，暂不存在不能按期偿付贷款而承担担保责任的风险。

2、重要的诉讼事项

（1）2020年12月29日，美亿洪湖、刘道明与集友广源、徐善水、合肥名流置业有限公司共同

签订了《合肥名流置业有限公司之股权转让协议书》，约定美亿洪湖将其持有的合肥名流100%股权转让给集友广源，徐善水就集友广源履行《股权转让协议》项下的全部债务承担连带保证责任。鉴于美亿洪湖已经依约履行了全部合同义务，已完成了合肥名流股权转让及交割工作，但集友广源至今未支付8亿元股权转让款，包括未按期向信达资产清偿394874538.86元债务本金及利息，未按约定向美亿洪湖支付第二期股权转让价款。为维护公司合法权益，美亿洪湖要求集友广源支付股权转让价款、支付逾期付款的违约金，主张徐善水依约对集友广源在本案中的债务承担连带清偿责任。

对于此款项，公司已计提坏账准备36461291.50元。法院于2023年4月6日受理此案，截至报告日前尚未开庭审理。

（2）2020年12月29日，美好置业、刘道明与集友广源、徐善水、安徽东磁投资有限公司（后更名为安徽美磁置业有限公司，以下简称“美磁公司”）共同签订了《安徽东磁投资有限公司之股权转让协议书》，约定美好置业将其持有的美磁公司100%股权转让给集友广源，徐善水就集友广源履行《股权转让协议》项下的全部债务承担连带保证责任。鉴于美好置业已经依约履行了全部合同义务，完成了美磁公司股权转让及交割工作，但集友广源至今未支付第二笔股权转让款1.08亿元。为维护公司合法权益，美好置业要求集友广源支付股权转让价款、延期利息及逾期付款的违约金，主张徐善水依约对集友广源在本案中的债务承担连带清偿责任。对于此款项，公司已计提坏账准备

230美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

9724500.00元。法院于2023年4月6日受理此案，截至报告日前尚未开庭审理。

（3）2023年3月3日，合肥市中级人民法院裁定：冻结徐善水名下银行存款1154701917.8元

或查封、扣押同等价值财产；2023年3月27日，合肥市中级人民法院书面告知：已冻结徐善水持有的（证券名称：集友股份）共计129477280股。

3、其他重要的资产负债表日后事项

（1）对子公司美好建筑装配科技有限公司的少数股东股权进行收购，实际在2023年2月15日

收购完成，并完成工商变更。收购后本公司对美好建筑装配公司的持股比例为100%。

（2）子公司武汉市泰宇商贸有限公司2022年12月27日收到国家税务总局武汉市硚口区税务局

土地增值税清算的《审核结论通知书》，通知书记载武汉市泰宇商贸有限公司补缴税金为16924.07万元，自收到通知之日起15日内缴纳。截止报告出具日，尚未缴纳税款。

十四、其他重要事项

1、前期差错更正

本报告期未发生前期差错更正事项。

2、债务重组

无重要的债务重组事项。

3、资产置换

无重要资产置换。

4、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为房地产开发、装配式建筑、现代农业三个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。在经营分部的基础上本集团确定了三个报告分部，分别为房地产开发、装配式建筑、现代农业。房地产开发主要从事房产开发、城市土地开发、产业新镇业务，提供房地产产品及相关劳务；装配式建筑提供建筑设计、装配式建筑构件生产、建筑施工的总承包劳务；现代

农业从事水稻种植、小龙虾养殖、农产品加工业务，提供农业产品。其中，2021年末公司退出现代农业。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

（2）报告分部的财务信息（单位：万元）

231美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目房地产开发现代农业装配式建筑分部间抵销合计

对外营业收入470528.4158643.97529172.38

分部间交易收入184.6052497.4052682.00

利润总额（亏损）-56324.39-3355.06-138685.68-6150.40-192214.73

2656783.561276501.48

资产总额37053.54490631.861907967.48

负债总额1677770.3837885.37810495.38778016.961748134.17

5、租赁

（1）本集团作为承租人

*使用权资产、租赁负债情况参见本附注六、16、34。

*计入本年损益情况计入本年损益项目列报项目金额

租赁负债的利息财务费用1494828.28

短期租赁费用管理费用362704.03

短期租赁费用主营业务成本7119695.58

合计8977227.89

*与租赁相关的现金流量流出情况项目现金流量类别本年金额

偿还租赁负债本金和利息所支付的现金筹资活动现金流出6195029.84

对短期租赁和低价值资产支付的付款额经营活动现金流出644914.35

合计6839944.19

（2）本集团作为出租人

*与经营租赁有关的信息

A、计入本年损益的情况计入本年损益项目列报项目金额

租赁收入其他业务收入53821000.36与未纳入租赁收款额计量的可变租赁付款额相关的收入

合计53821000.36

6、其他对投资者决策有影响的重要事项

子公司美好置业武汉江南有限公司自2021年5月31日起，欠缴2020年企业所得税税款

13931.60万元，截止报告出具日，尚未缴纳税款。

十五、公司财务报表主要项目注释

232美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

1、其他应收款

项目年末余额年初余额应收利息

应收股利2578247094.95

其他应收款7230934414.823450713288.41

合计7230934414.826028960383.36

（1）应收股利项目年末余额年初余额

武汉美好新城建设发展有限公司159108395.57

武汉南部新城投资有限公司158295176.26

美好置业武汉江南有限公司1301836314.94

名流置业武汉江北有限公司959007208.18

小计2578247094.95

减：坏账准备

合计2578247094.95

（2）其他应收款

*按账龄披露账龄年末余额

1年以内8100608306.47

1至2年662121823.32

2至3年384045523.25

3至4年26645556.36

4至5年18093244.77

5年以上26463304.78

小计9217977758.95

减：坏账准备1987043344.13

合计7230934414.82

*按款项性质分类情况款项性质年末余额年初余额

代垫款1152724.815535846.79

项目开发合作款26586.62311114438.73

往来款及其他6319402.123032818927.84

备用金借款72250.47

股权转让相关款项108050000.00108000000.00

集团合并内关联组合9102429045.40

233美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

款项性质年末余额年初余额

小计9217977758.953457541463.83

减：坏账准备1987043344.136828175.42

合计7230934414.823450713288.41

*坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段坏账准备未来12个月预期整个存续期预期信用损整个存续期预期信用损失合计

信用损失失（未发生信用减值）（已发生信用减值）

年初余额6828175.426828175.42年初账面余额在本年：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本年计提8644500.001976795255.641985439755.64

本年转回5224586.935224586.93本年转销本年核销其他变动

年末余额10248088.491976795255.641987043344.13

*处于第三阶段的其他应收款，于年末按单项计提坏账准备的情况其他应收款内容账面余额坏账准备计提比例(%)计提理由

博罗名流置业有限公司60697239.4347228368.0377.81长期股权投资减值

博罗名流实业有限公司791541161.28598385362.4575.60长期股权投资减值

美好建筑装配科技有限公司5150024536.56624045756.3812.12长期股权投资减值

惠州市冠盈实业有限公司27875355.6127874518.21100.00长期股权投资减值

惠州市大田水乡投资有限公司26459189.1126458421.63100.00长期股权投资减值

武汉名流公馆置业有限公司424100745.3143685816.5110.30长期股权投资减值

上海美劢实业有限公司2140376.712140376.71100.00长期股权投资减值

杭州美生置业有限公司55212211.4255212211.42100.00长期股权投资减值

苏州美生美置业有限公司104865969.9899896238.6895.26长期股权投资减值

西安美好房地产开发有限公司2396276.092396276.09100.00长期股权投资减值

重庆美永实业发展有限公司2257412.002257412.00100.00长期股权投资减值

石家庄美好天蓝圣坤房地产开发有限公司20000000.0013599646.5768.00长期股权投资减值

西安美好紫湖置业有限公司1377673.00427366.6131.02长期股权投资减值

湖北美亿农业发展有限公司337421230.398318229.642.47长期股权投资减值

湖北美锦良城置业有限公司144309836.15144309836.15100.00长期股权投资减值

234美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

其他应收款内容账面余额坏账准备计提比例(%)计提理由

重庆美唐置业有限公司179832373.88111649258.7462.09长期股权投资减值

湖北美筑置业有限公司228261026.6141073189.7517.99长期股权投资减值

四川美锦置业有限公司117374610.02117374610.02100.00长期股权投资减值

青岛美智安兴置业有限公司36980005.004437659.8512.00长期股权投资减值

重庆美好智造装配式建筑技术有限公司5554700.205554700.20100.00长期股权投资减值

石家庄美好首玺房地产开发有限公司470000.00470000.00100.00长期股权投资减值

合计7719151928.751976795255.64

*处于第一阶段的其他应收款组合中，按账龄组合计提坏账准备的情况年末数年初数账龄

账面余额坏账准备计提比例(%)账面余额坏账准备计提比例(%)

一年以内7467553.77522728.767.00110116.095381.955.00

一至二年3446.01413.5212.001288851.12141773.6211.00

二至三年1127.15180.3416.002000.03300.0015.00

三至四年1316000.30473760.1136.00

四至五年2780000.001862600.0067.00

五年以上153215.35153215.35100.00

合计7472126.93523322.625650182.892637031.03

*处于第一阶段的其他应收款组合中，按其他组合计提坏账准备的情况年末数年初数组合名称

账面余额坏账准备计提比例(%)账面余额坏账准备计提比例(%)

拆迁安置代垫款、项目

26586.62265.871.00311114438.733111144.391.00

合作款

股权转让款108050000.009724500.009.00108000000.001080000.001.00

合并范围内关联方组合1383277116.653032776842.21

合计1491353703.279724765.873451891280.944191144.39

*坏账准备的情况本年变动金额类别年初余额年末余额计提收回或转回转销或核销其他变动

单项计提1976795255.641976795255.64

其他组合6828175.428644500.005224586.9310248088.49

其中：账龄组合2637031.032113708.41523322.62

合作开发款3111144.393110878.52265.87

股权交易款1080000.008644500.009724500.00

合计6828175.421985439755.645224586.931987043344.13

235美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款余坏账准备年末单位名称款项性质年末余额账龄

额的比例(%)余额

美好建筑装配科技有限公司往来款5150024536.561年以内、1-2年55.87624045756.38

博罗名流实业有限公司往来款791541161.281年以内、1-2年8.59598385362.45

芜湖名流置业有限公司往来款441484673.541年以内4.79

武汉名流公馆置业有限公司往来款424100745.311年以内、1-2年4.6043685816.51

湖北美亿农业发展有限公司往来款337421230.391年以内、1-2年3.668318229.64

合计7144572347.0877.511274435164.98

236美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

2、长期股权投资

（1）长期股权投资分类年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资4361065803.801286939971.323074125832.484976065803.804976065803.80

对联营、合营企业投资103848085.95103848085.95

合计4361065803.801286939971.323074125832.485079913889.755079913889.75

（2）对子公司投资被投资单位年初余额本年增加本年减少年末余额本年计提减值准备减值准备年末余额

惠州名流置业有限公司70752240.0021225672.0049526568.00

武汉名流地产有限公司10000000.003000000.007000000.00

博罗名流实业有限公司338750000.00101625000.00237125000.00237125000.00237125000.00

芜湖名流置业有限公司440664000.00440664000.00

沈阳印象名流置业有限公司650000000.00650000000.00

东莞名流置业有限公司310000000.00310000000.00

深圳名流置业有限公司100000000.00100000000.00

陕西名流置业有限公司200000000.00200000000.00

重庆名流置业有限公司200000000.0060000000.00140000000.00

武汉东部新城投资开发有限公司16500000.0016500000.00

名流置业武汉江北有限公司500000000.00500000000.00

武汉南部新城投资有限公司200000000.00200000000.00

武汉名流公馆置业有限公司100000000.00100000000.00100000000.00100000000.00

博罗县罗浮山农业旅游开发有限公司58290482.3117487144.6940803337.6235064208.9635064208.96

237美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

被投资单位年初余额本年增加本年减少年末余额本年计提减值准备减值准备年末余额

武汉正华利信息系统工程有限公司20000000.006000000.0014000000.00

重庆东方豪富房地产开发有限公司47489082.3275000000.00122489082.32

美好建筑装配科技有限公司499426244.24499426244.24499426244.24499426244.24

嘉兴伟涛置业有限公司134076800.00134076800.00

美好置业武汉江南有限公司20000000.006000000.0014000000.00

博罗名流置业有限公司100000000.0030000000.0070000000.0070000000.0070000000.00

芜湖美好置业有限公司36630900.0036630900.00

上海美劢实业有限公司480000.00480000.00480000.00480000.00

武汉美好新城建设发展有限公司200000000.00200000000.00

湖北美亿农业发展有限公司100000000.00100000000.00100000000.00100000000.00

江阴美好盛大置业有限公司40000000.0040000000.0040000000.0040000000.00

杭州美生置业有限公司50000000.0015000000.0035000000.0035000000.0035000000.00

湖北美兴产业发展有限公司5000000.005000000.00

苏州美生美置业有限公司102000.0030600.0071400.0071400.0071400.00

西安美好房地产开发有限公司1050000.001050000.001050000.001050000.00

深圳美好置业有限公司35000000.0010500000.0024500000.00

重庆美永实业发展有限公司7040000.007040000.007040000.007040000.00

湖北美盈置业有限公司40000000.0015030600.0055030600.0015030600.0015030600.00

湖北美阖置业有限公司40000000.00180837816.69220837816.69146652518.12146652518.12

湖北美愿置业有限公司40000000.0040000000.00

合肥美好置业有限责任公司120000000.00120000000.00

北京浩达天地置业有限公司259814054.93259814054.93

四川美双置业有限公司20000000.0020000000.00

合计4976065803.80305868416.69920868416.694361065803.801286939971.321286939971.32

238美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

本公司将拟退投清算或发展情况严重偏离购买时预期的子公司识别为存在减值迹象，并按规定对长期股权投资进行了减值测试。经测试，本期对长期股权投资计提减值1286939971.32元。

（3）对联营企业投资本期增减变动减值准备期投资被投资单位年初余额追加权益法下确认的其他综合收其他权益宣告发放现金股计提减值其年末余额减少投资末余额成本投资投资损益益调整变动利或利润准备他美好生活投资有

103848085.95103848085.95

限公司

合计103848085.95103848085.95

239美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

3、营业收入、营业成本

本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本主营业务

其他业务300041.03401387.76212250.04399591.70

合计300041.03401387.76212250.04399591.70

4、投资收益

项目本年发生额上年发生额

权益法核算的长期股权投资收益70029085.94

处置长期股权投资产生的投资收益13101674.23-1660000.00

其他权益工具投资持有期间取得的股利收入384225.28

其他-9675089.05-101048260.24

对子公司长期股权投资的股利收益2578247094.95

合计3810810.462545567920.65

十六、补充资料

1、本年非经常性损益明细表

项目金额说明

非流动性资产处置损益14305014.09

越权审批，或无正式批准文件，或偶发的税收返还、减免计入当期损益的政府补助，但与企业正常经营业务密切相关，符合国家政策规定，按照一定

11829583.62

标准定额或定量持续享受的政府补助除外计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费

本集团取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益非货币性资产交换损益委托他人投资或管理资产的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备债务重组损益13450574.21

企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益同一控制下企业合并产生的子公司年初至合并日的当期净损益与本集团正常经营业务无关的或有事项产生的损益

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生1175598.74金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益

单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备转回-

240美好置业集团股份有限公司2022年年度报告全文

项目金额说明对外委托贷款取得的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益

根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-194318004.42

其他符合非经常性损益定义的损益项目6430821.30

小计-147126412.46

减：所得税影响额2003223.08

少数股东权益影响额（税后）790061.62

合计-149919697.16

注：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。

本集团对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》（证监会公告[2008]43号）的规定执行。

2、净资产收益率及每股收益

加权平均净资产每股收益报告期利润

收益率（%）基本每股收益稀释每股收益

归属于公司普通股股东的净利润-42.11-0.6352-0.6352

扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润-38.08-0.5744-0.5744美好置业集团股份有限公司董事会

2023年4月29日

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