强强联合，协同发展。8 月5 日晚，阳光城发布公告，物业公司“阳光智博”的全体股东以100%股权换取万物云4.8%的股份，阳光城有权在万物云上市前增持至5%以上，交易不涉及现金。对阳光城而言，换股与单独上市可以起到相似的作用。阳光智博21 年前5 月净利润1.08亿元，月均净利润同比20 年增长50%。本次交易将为阳光智博带来较大评估增值。阳光城持有阳光智博72.4%的股权，预计带来一次性净资产增长。同时，考虑万物云上市后的增长和业绩提升，阳光城持有的万物云的股权价值还将稳定贡献投资收益。

不放弃资产管理赛道，拓宽新业务接口。阳光城拟与万物云成立4 个合资公司（万物云60%/阳光城20%/激励对象20%）承接阳光城后续交付项目，此外双方还将在智慧建造、社区商业、智慧城市、智慧安防等领域合作，双方取长补短，共同赋能新业务的运营培育。

稳健经营，平稳应对外部压力环境。根据公司经营公告，阳光城上半年实现销售1013 亿元，同比增长12.6%，完成2200 亿元的目标压力较小。投资方面，公司上半年获取25 宗资源，总地价245 亿元（权益57%），拿地力度24%，一二线投资占比增加。

盈利预测与投资建议：预计21-22 年业绩分别为1.40 元/股、1.52 元/股。在当前复杂的地产行业和资本市场环境下，阳光城果断选择了一条多赢的道路。为公司带来长期价值回报，加速降档进度，提升物业效益。结合此前业绩对赌及两次股权激励行权条件，我们预计21-22 年归母净利润规模为58 亿元、63 亿元，增幅分别为11%、9%，对应21年3.2xPE，22 年3.0xPE。考虑到公司业务稳定性，维持合理价值9.79元/股不变，维持“买入”评级。

风险提示。行业景气度下行；公司地产结算进度不及预期。