公司近况

公司控股子公司阳光智博全体股东拟以其持有的阳光智博100%股份战略投资万物云，换取万物云4.8%的股份(占其增发后股份的比例为4.6%)，本次交易为资产换股,不涉及现金交易。

评论

本次战略合作有助于对接头部物企优势资源，促进公司物管业务长期提质增效。2020年末阳光智博拥有在管面积3,157万方(住宅+商业)，其中71%位于一二线城市，整体布局与方物云高度重合(重合度达97%)。公司作为首家与万物云全面开放合作的开发商，未来能够在物业管理业务的长期发展中可借助万物云作为头部企业的管理体系与科技平台，赋能阳光智博提升其经营效率与服务品质，并进―步在物业管理、商业管理、智慧建造、环保业务、智慧城市和投资生态等领域推进全面战略合作。

本次换股方案有助于持续增厚公司股东权益。我们估算万物云4.8%股权价值约80-100亿元（隐含其整体合理价值约1,700-2,100亿元)，高于我们对阳光智博100%股权的估算价值(50-60亿元)。在会计处理上，本次交易后万物云股权将以其他权益投资工具入账，并以其公允价值与阳光智博长期股权投资账面值的差额确认收益。长期来看，公司可继续增持万物云股权并将持股比例提升至5%以上，我们认为伴随着万物云的长期成长及其价值逐步提升,公司股东权益有望得到进一步增厚。

与万物云的战略合作亦有望提升公司地产项目的综合品牌力，助力长期销售及业绩稳定性。一方面，万物云领先的品牌力与服务水平能够为住宅产品带来综合品牌力的提升和品质溢价，未来有望为公司销售端提供支撑。另―方面，公司保有未来对万物云持股比例调整的灵活性，也有利于保障长期业绩增长的稳定性。

估值与建议

我们维持公司2021/2022年每股盈利预测1.40/1.74元不变，当前股价交易于3.2/2.6倍2021/2022年预测市盈率和55%的NAV折让。维持跑赢行业评级，维持目标价6.35元不变，对应4.5/3.7倍2021/2022年预测市盈率、37%的NAV折让和41%的上行空间。

风险

与万物云战略合作的落地进度不及预期;利润率下行幅度超出预期。