2021 年 8 月 6 日，公司公告与万物云签署意向合作框架协议，协议主要分为四大部分内容：1、换股后阳光智博成为万物云子公司。公司及阳光智博各股东拟以其持有的阳光智博 100%股份战略投资万物云，获取万物云 4.8%的股份，阳光智博各股东按照其在阳光智博的各自持股比例进行换股。2、未来增量项目通过新设合资公司展开。阳光城将与万物云成立合资公司，承接未来新增交付的项目，分为住宅物业合资公司、商写物业合资公司、学校医院合资公司、社区商业合资公司。公司持有的合资公司的股权将在未来拥有与万物云继续交易的可能性。3、阳光智博品牌保留。阳光智博可保留品牌，同时合资公司可与万物云共设新品牌，对于新增项目，合资公司可根据项目定位选择使用的品牌。4、战略合作范围有望扩大。双方还将在智慧建造、社区商业、智慧城市、智慧安防、生态圈孵化与投资等方面进一步实现战略合作。

换股估值基本符合市场水平。由于缺少万物云的净利润数据，假设净利润率接近，按照阳光智博和万物云 2020 年的营业收入做对比，估值差为 1.57 倍。

我们通过对重点跟踪的 24 家物管公司按照 2020 年营业收入排序，计算前 12家的平均 PE 水平和后 12 家的平均 PE 水平，再相除来得到中大型物业公司与中小型物业公司的估值水平比值，2020-2023E 年对应的比值分别为 1.78倍、1.47 倍、1.41 倍、1.44 倍。在不考虑净利润率差异的情况下，我们认为此次阳光智博的换股价对应的估值差合理。

资源互换，反哺公司。此次万物云与阳光城合作将对阳光城后续发展产生积极影响。此次为万物云与阳光城合作将对阳光城后续发展产生积极影响。我们认为这将有助于公司进一步整合自身优质资源、拓宽业务赛道、提供优质服务、优化财务结构、增厚股东权益，有利于上市公司持续稳健地发展状态，不断提升股东回报水平。 根据万物云官方微信号，城市聚焦在一、二线城市，重合度高达 97%。未来，公司将与万科云建立战略合作关系，在物业管理、商业管理、智慧建造、环保业务、智慧城市、投资生态等多领域、多方面进行战略探讨和合作落地，共同实现在空间科技服务领域的探索与发展，构建公司长期竞争优势。

投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司 2021、2022 年的营业总收入分别约为 1026.23 亿元、1240.40 亿元，归属母公司所有者的净利润为62.83 亿元、74.91 亿元，对应 EPS 分别为 1.52 元、1.81 元。按照公司 2021年 8 月 6 日收盘价 4.50 元计算，对应 2021 和 2022 年 PE 为 2.97 倍、2.49倍。我们给予公司 2021 年 4.5-5.5XPE，合理价值区间在 6.83~8.35 元，维持“优于大市”评级。

风险提示：销售不及预期；结算毛利率不及预期；负债下降不及预期；政策调控风险。