报告摘要：

当月投资增速回落 至历史低位，土地投资预计仍将承压。8 月单月投资增速再度回落至0.3%，为去年4 月以来最低位。复盘08 年以来的几轮地产周期来看，剔除2020 年初疫情较为严重时期，仅有2014/12 以及2015/8~2015/12 存在单月投资增速低于0.3%的情况；我们观察到当投资增速下滑至一定节点时（历史经验数据显示大致为5%），通常行政和货币政策端会趋向于宽松态势。另一方面，从2021 年1-7 月的情况来看，施工投资增速缓慢下行至16.8%；土地投资增速在7 月再度回落至4.0%，为去年4 月以来最低位。由于土地购置费是土地成交价款的滞后指标，历史情况来看土地购置费增速滞后于土地成交价款增速3 个季度左右。土地成交价款累计增速自2020 下半年起至今年年初保持在15%左右的水平，在今年一季度末大幅回调至-17.2%，此后连续6 月维持负值，降幅呈现走阔趋势，由此预计土地投资仍将承压。

竣工增速保持28.4%的高位水平，新开工增速连续两月位于16 年9 月以来的最低位水平。

在销售市场景气度下行的预期下，房企开工意愿有所减弱，此外集中供地导致的购地时点滞后也使得当前房企可开工资源不足，受上述两个因素叠加影响，8 月单月新开工录得-16.8%，复盘历史水平来看，7/8 月新开工增速为2016/9 以来的最低位水平；新开工与竣工剪刀差回补惯性仍存，单月竣工增速维持于28.4%的高位水平，单月增速环比扩大2.8pct，“三道红线”下房企仍有充足动力依靠竣工结转来增厚净资产，预计今年竣工走强趋势不变。

当月土地购置面积增速再度转负至-13.9%、成交价款降幅扩大至-10.5%。8 月单月土地购置面积增速再度转负至-13.9%，成交价款降幅扩大至-10.5%，楼面价（环比+2.8%）增速小幅回正至3.9%。8 月，各线100 大中城市土地溢价率皆回落至2020 年初以来的最低位，从9 月中旬福州、青岛、济南及天津四城的成交热度来看，二批次土拍热度较首批次明显下行，从溢价率来看，除福州的整体溢价率接近15%的上限外，其余三城的整体溢价率都接近于0%，且流拍现象增多，土地市场降温明显，预计全年成交溢价率有望得到明显改善。

当月到位资金增速连续6 月下行后，环比小幅改善0.5pct。当月到位资金增速小幅改善至-6.5%，主要受销售端景气度下行影响，整体到位资金中“内生回血”的定金及预收款、个人按揭款当月增速分别为-6.8%、-8.0%；单月开发贷增速已连续6 月保持负值，且有不断走阔趋势，主要系银行端贷款额度承压及房企新开工意愿回落；此外，当月自筹资金增速录得-0.7%，增速较上月收窄6.2pct。

剔除疫情行业停摆期当月销售金额增速为10 年8 月以来的最低水平，销售市场景气度明显回落。8 月单月销售金额、面积增速转负后降幅持续扩大，分别录得-18.7%、-15.5%，对应8 月销售均价为10057 元/平，同比-3.7%，环比-3.1%，单月房价继20 年5 月以来首次出现下跌。对比来看，克而瑞百强房企8 月权益销售金额下滑21.22%，房管局30 城8 月销售面积下滑22.7%，我们统计的房管局34 城数据来看，9 月前两周的累计销售面积增速为-17.1%，销售市场降温明显。销售热度回落主要系需求侧的政策调控趋严，尤其是居民部门按揭受限，此外疫情影响下的需求滞后释放导致去年同期单月销售金额基数较高也有所影响。我们认为促销售、抓回款仍是行业景气度回落下房企的首要任务，预计下半年销售承压但不会明显失速。

投资建议：财务稳健的绿档房企在销售景气度向下时有望放大其相对优势；此外，当期政策调控对于估值的影响已经边际收窄（新房端政策调控趋近于调无可调），二批次集中供地重启的成交情况表明了土拍热度明显下行，土拍政策调整为拿地利润率改善提供了估值修复的充分动能。我们推荐投融资方面具备优势的头部绿档房企，推荐万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股、龙湖集团、旭辉控股集团、华润置地、中国海外发展。

风险提示：基本面不及预期；融资收紧；供给侧改革出清影响情绪。