政策回顾：房贷集中度新规出台，压降房地产贷款额度

央行、银保监会于2020 年12 月31 日正式发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。重点包括以下几方面内容：（1）对房地产贷款余额及个人住房贷款余额设置上限。

（2）对超出管理规定要求的银行设置过渡期以进行贷款规模调整。（3）对银行分档分类，各地方因地制宜设置管理要求。（4）租赁类贷款、资管新规过渡期内回表贷款不纳入管理范围。

银行现状：超限银行数量稳定，多数占比已有所压降

本文对54 家样本银行的个人按揭贷款占比及涉房贷款占比情况进行了统计。54 家样本银行中，截至2020 年末个人按揭贷款占比超限的有14 家，截至2021H1 年末个人按揭贷款占比超限的仍为这14 家，但其超出占比比例均有所下降。截至2020年末涉房贷款占比超限的有15 家，截至2021H1 年末涉房贷款占比超限的下降为14 家。除了兴业银行、徽商银行以外，其余超限银行涉房贷款超出比例均有所下降。

压降进度：压降速度加快，2021H1 完成约1/3根据计算结果，54 家样本银行2021H1 理论压降规模为1778 亿元，然而实际上个人住房贷款压降规模为7173 亿元，大幅大于线性假设下所需压降规模。其主要因为（1）需压降个人住房贷款占比规模的银行大多数加快了压降进度，2021 年上半年个人住房贷款平均压降进度为35.4%，高于线性假设下的压降速度。（2）无需压降个人住房贷款占比规模的银行也大多数进一步降低个人按揭贷款占比，如未触及红线的工商银行、农业银行、中国银行和交通银行的个人按揭贷款占比均有所下降。

54 家样本银行2021H1 理论涉房贷款压降规模为1076 亿元，然而实际上涉房贷款压降规模为3269 亿元，大幅大于线性假设下所需压降规模。2021 年上半年涉房贷款占比平均压降进度为31%，同样高于理论线性压降进度。

投资建议：

2021 年9 月24 日，北京召开中国人民银行货币政策委员会2021 年第三季度（总第94 次）例会，会议指出应维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益。2021 年9 月29日，人民银行、银保监会联合召开房地产金融工作座谈会。会议要求，金融机构要按照法治化、市场化原则，配合相关部门和地方政府共同维护房地产市场的平稳健康发展，维护住房消费者合法权益。根据我们测算结果，银行对个人按揭贷款的压降幅度大幅大于线性假设下的压降幅度，导致2021 年房贷投放收紧，进一步影响房企销售回款及消费者购房。随着近期中国人民银行货币政策委员会和房地产金融工作座谈会的召开，提出维护房地产市场健康发展，维护住房消费者合法权益，我们预计按揭贷款方面有望迎来一定的政策放松。目前多数银行尚未到达个人按揭贷款占比红线以及部分银行压降过快，也给按揭贷款加快加大投放留有一定的政策空间。若2021 年四季度按揭贷款的投放加速，有望缓解房企目前较为紧张的资金面，进一步维护房地产市场平稳健康发展。

目前，房地产板块估值处低位，业绩确定性强，股息高。我们重点推荐业绩确定性强的龙头房企万科A、保利地产、金科股份、中南建设、阳光城、新城控股、滨江集团、旭辉控股集团、碧桂园、宝龙地产以及物管板块碧桂园服务、恒大物业、招商积余、新城悦服务、旭辉永升服务、新大正和南都物业。

相关受益标的包括融创中国、龙湖集团、中国奥园、中国金茂、保利物业、绿城服务等。

风险提示

房地产行业销售不及预期，房地产调控政策进一步收紧。