不动产收益率和价格倒挂趋势寻顶，催生房企变现模式创新；2018 年为基本面小年和转折年，预计销量下降5~10%，新开工降至0%上下，投资增长0~5%，乐观情境下13 个试点城市租赁住房将拉动投资增长约1-2%；地产股大年！板块超额收益区间渐近，部分绩优蓝筹提前出现配置窗口。

不动产收益率和价格倒挂趋势寻顶，催生房企变现模式创新。包括REITs 在内的创新金融工具并非仅仅融资，核心仍是提高周转，是城镇化高速发展后半段倒逼的结果，开发商在经历“开发+销售” 到“开发+销售+持有+金融”

的变迁，收益率和物业价格的倒挂接近顶部，倒逼房企“变现模式”创新。

基本面小年和转折年。居民去杠杆及行政性限制短期仍将延续，按揭利率上行使得一/二/三四线城市的销量上行轮动结束，意味着全局销量18H1 面临休整，预计2018 年全国销量将下降5~10%，房价滞后销量回调、观望情绪逐渐释放叠加利率或企稳使得销量底部大概率出现在18 Q2-Q3，全年呈“宽U 型”

走势，一/二/三四线依次触底，维持行业供需关系改善的顶部在19 年的判断。

销量下行决定新开工趋势，但低库存亦有托底，预计全年新开工降至0%上下，呈“宽U 型”走势。房地产开发投资主要由拿地及建安构成，明年拿地是小年，而净施工面积低增长、施工速度继续下行、价格涨幅回落亦将导致建安投资继续放缓，预计全年开发投资增长0~5%，前高后低。

租赁迎发展年，乐观情境下试点城市将拉动明年新开工和投资均增长约1-2%。我国流动人口规模庞大，伴随住房制度变革，租赁市场发展空间巨大，尤其是规模化品牌企业，开发商和中介商将孕育为集中式和分散式租赁龙头。

乐观情景下，预计北上广租赁住房建设将拉动全国新开工和开发投资分别增长0.8%和1%，13 个试点城市合计拉动全国新开工和投资均增长1-2%左右（拉动建安投资增长0.7%），不确定性在于规划完成力度和对纯商品房的挤出。

18 年或是地产股大年！房地产上下游短周期面临供需关系滞后调整，周期轮动或重回地产板块；全局销量同比底部进入可视范围、重点城市销量边际改善、政策面对于一/二/三四线城市的边际影响将先后减弱，长效机制难成大杀器，且按揭利率或将小周期见顶，18 年或是地产股大年，板块超额收益区间渐近，部分绩优蓝筹提前出现配置窗口。基本面组合首选资源型蓝筹【华侨城A 等】、周转型蓝筹【金地/保利等】、周转型弹性品种【阳光城/泰禾等】。

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风险提示：流动性波动风险加大、长效政策超预期。