起家房地产开发，全面转型医美蓄势待发。公司是起步和深耕南京的本土龙头房企，如今正式确立医美作为战略转型方向，并实现亚洲一流的发展愿景。目前公司仍以地产开发业务为主，近年来营收和利润规模较为稳定，利润率总体稳中有升。2016~2020年，公司营业收入和归母净利润CAGR 分别为-15.1%、-0.8%，2020 年营收和归母净利润规模达到42.9 亿、10.4 亿，毛利率和净利率分别达到62.0%、23.6%。

打造第二增长曲线，医美产业有望迎来腾飞。国内医美市场空间广阔，但渗透率远低于发达国家，预计未来几年市场规模仍有双位数增长，2024 年将超3000 亿。公司早在2016~2017 年通过50亿规模医美产业基金和上市公司主体收购5 家医美医院，创立“苏亚医美”品牌体系，在行业中具备资质、品牌、人才等先发优势。

目前上海天大医院拥有开展“面部骨骼轮廓整形技术”资质的优势资源，有四级手术的资质，属行业内最高级别；而另外四家医美医院尚在产业基金旗下运营孵化。此外，公司早年回购的9.48%股份也有望用于医美业务管理层与核心骨干的激励，对于吸引行业优秀人才大有裨益。未来公司将继续以收并购方式为主，打造医美全产业链闭环。

地产开发家底殷实，支撑全面转型。公司土地储备充沛，截至2020年末，公司合计土储271.2 万方，是2020 年公司销售面积的28.5倍，足以满足未来多年开发销售。而由于公司所获土地储备均在2016 年以前，且分布在南京江北区域，近年来得益于江北浦口区房价上涨，公司前瞻地低成本布局将在未来带来可观收益，护航转型医美的资金需求。此外，公司财务稳健，具备较低的负债水平和融资成本，未来偿债较为从容。

首次覆盖给予买入评级。我们预计公司2021-2023 年EPS 分别为0.40/0.48/0.59 元。公司财务状况好，地产盈利能力强，向医美业务发力坚决持续，故给予买入评级。

风险提示：房地产调控超预期；医美行业收并购不及预期。