Q3 归母净利润同比-49%，维持“增持”评级

公司10 月26 日发布三季报，1-3Q 实现营收24.4 亿元，同比-5%；归母净利润7.4 亿元，同比-14%；扣非归母净利润6.8 亿元，同比-22%。我们维持盈利预测，预计21-23 年EPS 为0.35、0.50、0.52 元。我们进行分部估值：医美业务采用PS 估值法，预计21 年营收1.2 亿元，可比公司21 年平均PS（Wind 一致预期）42 倍，考虑到公司医美业务体量尚小，给予25倍2021PS，合理价值30 亿元；房地产业务NAV 为283 亿元，考虑到房地产市场下行风险，我们给予48%折价，合理价值为147 亿元。综上，公司合理价值为177 亿元，目标价5.84 元（前值6.16 元），维持“增持”评级。

地产结转节奏和结构影响业绩释放，持续为转型提供现金流支撑地产业务仍为公司业绩的主要组成，受结转节奏和结构的影响，季度间业绩波动较大。前三季度公司归母净利润同比降幅大于营收，主要因为：1、受地产结转结构影响，毛利率同比-5.0pct 至50.2%；2、发力布局医美业务导致销售+管理费用率同比+3.4pct 至13.0%。公司收购产业基金旗下医美医院导致投资收益同比+442%至0.6 亿元，但也导致扣非归母净利润同比降幅大于归母净利润。截至Q3，公司合同负债较Q2+58%至9.6 亿元，我们预计地产存量项目去化平稳进行。根据半年报，公司未来将持续推进天华硅谷三期与北外滩水城等高利润率项目的开发建设，为转型提供现金流支撑。

医美资产整合顺利推进

7 月21 日公司公告拟以3.37 亿元现金收购关联方医美产业投资基金及环球股权投资持有的3 家医美医院100%股权。无锡/唐山/石家庄3 家医院20年合计收入1.3 亿元/净利润2094 万元/净利率16%，21H1 收入6970 万元/净利润808 万元/净利率12%。8 月12 日交易方案已通过股东大会决议，我们预计年内可以实现并表，标志着公司医美战略逐步落地。随着经营能力的提升，我们预计公司旗下上海天大、北京苏亚（未并表）有望在年内实现扭亏为盈。此外，我们期待公司未来有新的医美并购项目落地。

风险提示：区域房地产市场波动、实际医美业务落地节奏不及预期、医美并购不及预期、关键人员流失风险。