核心观点

2020 年12 月31 日，央行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，我们认为新政将结束地产融资以相对贷款总额更高增速增长的局面，但是整体而言，影响幅度依然有限，对于房地产融资绝对值而言，宏观流动性政策下贷款总额增速的影响占主导，未来还需关注居民债务收入比、房地产贷款风险权重两项指标的政策变化。

房地产融资长效机制进一步深化

潘功胜2020 年10 月21 日在2020 金融街论坛年会上表示，认真履行宏观审慎政策牵头职责，在实践探索中不断健全符合我国国情的双支柱调控框架。其中，开展重点领域宏观审慎管理方面，推动完善房地产金融宏观审慎管理。根据防范房地产金融风险和“稳地价、稳房价和稳预期”的需要，研究房地产贷款集中度、居民债务收入比、房地产贷款风险权重等宏观审慎政策工具，进一步完善促进房地产市场健康发展的长效机制。本次文件即对房地产贷款集中度管理进行规范，深化房地产融资调控机制。

整体对于融资总量影响相对有限，稳定健康发展为政策主基调在不考虑贷款总额增速的前提下，我们假设超标银行明年调整后达到要求，而未超标银行开发贷、个贷余额维持19 年相对贷款总额的增速。基于我们的假设，明年开发贷以及按揭贷款总额较2020 年中期的增速空间分别为-1.5%和-1.7%，由于调整期有2-4 年，单年收缩幅度约为0.4%-0.9%。相对19 年增速分别下降3.6 和3.5pct。即对单年度的增速影响约为0.9-1.8pct。新政将结束地产融资以相对贷款总额更高增速增长的局面，但是整体而言，影响幅度依然有限，对于房地产融资绝对值而言，宏观流动性政策下贷款总额增速的影响占主导。

还需关注居民债务收入比、房地产贷款风险权重两项指标的政策变化除了房地产贷款集中度，潘功胜10 月21 日的发言中还提出了居民债务收入比、房地产贷款风险权重这两项宏观审慎政策工具，我们认为这两项指标的政策变化值得关注。2019 年中国居民债务收入比达127%，同比增加6.9pct，尽管同比增幅较18 年收窄了2.4pct，但绝对值进一步创下历史新高，居民杠杆较高也是金融政策调整的主要原因。而房地产贷款风险权重的调整或可成为整体房地产贷款控制的手段。

融资新政打破行业路径依赖，估值体系有望重塑重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。