市场化要素改革持续落实，赋予房地产行业长期健康活力1 月 31 日中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《建设高标准市场体系行动方案》，在“推进要素资源高效配置”中提出：1、推动经营性土地要素市场化配置；2、推动劳动力要素有序流动。此次文件中关于土地、户籍制度的表述非首次提出，为我国市场化要素改革的持续落实。我们认为，以人为核心的新型城镇化，以户籍改革、土地改革为重要突破口的要素市场化改革将进一步构建更加成熟、定型的高水平市场经济体制，优化房地产市场的供需结构，赋予行业长期的健康发展活力。

坚持以同城互认、经常居住地户口登记制度为户籍改革的重要举措此次文件明确提出“除超大、特大城市外，在具备条件的都市圈或城市群探索实行户籍准入年限同城化累计互认，试行以经常居住地登记户口制度”，总体依然延续了 2010 年以来新一轮户籍改革的开放思路，并在 2020 年长三角、珠三角优先试点的基础上进一步扩大至城市圈范围，明确通过“完善全国统一的社会保险公共服务平台”推动数据共享和跨区协同办理，为同城互认辅以技术支持。我们认为，同城互认将进一步推动城市圈人口自由流动聚集，而经常居住地登记制度有望加速建立户随人走的高效开放机制。

地方改革先行，全面推广落实值得期待

继 2020 年 8 月《广州市优化营商环境条例（草案）》提出“在长三角、珠三角等城市的人才入户准入年限，在广州可获累计认可”之后，2020 年 12月苏州《关于进一步推动非户籍人口在城市落户的实施意见》明确“实施省内特大城市苏州与南京在积分落户时，实现居住证年限和社保年限积累互认”。登记户口制度方面，2020 年 12 月山东《关于进一步深化户籍管理制度改革促进城乡融合区域协调发展的通知》提出“实行经常居住地登记户口制度。居民凡在城镇居住或就业的，本人及其近亲属均可自主选择落户，取消其他前置条件和附加限制”，全面放开落户限制。

土地改革延续审批权下放和存量盘活思路

此次文件针对土地改革提出：1、管理制度：完善总量调控，实施“增存挂钩”，推进并动态调整审批权下放试点省份；2、市场体系：推动不同用地类型转换，推进城乡统一的建设用地市场；3、指标交易：探索建立全国性的建设用地指标跨区域交易机制。土地改革依然延续审批权下放、区域结构平衡的思路，我们认为随着试点范围扩大，有望在解决审批效率问题的同时，进一步提升空间资源的供给效率，推动结构配置优化，重点缓解核心一二线城市的土地供需矛盾。

要素改革赋予长期健康活力，看好估值体系重塑我们认为，以人为核心的新型城镇化，以户籍改革、土地改革为重要突破口的要素市场化改革将进一步构建更加成熟、定型的高水平市场经济体制，优化房地产市场的供需结构，赋予行业长期的健康发展活力。重点推荐：未来有望受益于融资优势，在多元化领域拥有前瞻布局的龙头房企：万科 A、金地集团等；目前杠杆较高但未来有望改善，且在土地储备或者周转能力上拥有优势的房企：中交地产、华发股份等；融资新机制将助推房企探索多元化赛道，继续看好存量资产价值重估的房企：招商积余、新大正、大悦城等。

风险提示：疫情不确定性；行业政策不确定性；基本面下行；经营风险。