厦门港务:福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司关于深圳证券交易所《关于厦门港务发展股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》中有关评估事项的核查意见

福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司关于

深圳证券交易所《关于厦门港务发展股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》中有

关评估事项的核查意见

深圳证券交易所上市审核中心：

贵所于近期下发的《关于厦门港务发展股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金申请的审核问询函》（审核函〔2025〕130016号，以下简称“问询函”）已收悉。根据问询函的相关要求，厦门港务发展股份有限公司（以下简称“上市公司”或“厦门港务”）会同本次交易相关方及中介机构对问询函所列问题进行了认真分析与核查，福建中兴资产评估房地产土地估价有限责任公司作为本次交易的评估机构，就公司对贵所所提问题的回复进行了认真核查，并就资产评估有关问题出具了本核查意见，现将具体情况汇报如下：

1目录

问题2.关于本次交易评估情况........................................3

2问题2.关于本次交易评估情况

申请文件显示：（1）本次交易分别采用资产基础法和收益法对标的资产股东全部

权益价值进行评估，并选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。资产基础法下，标的资产股东全部权益的评估值为882566.21万元，评估增值133258.61万元，增值率17.78%，主要为非流动资产评估增值。标的资产非流动资产账面价值1019301.29万元，

评估值1151114.96万元，评估增值131813.68万元，增值率12.93%，其中，长期股权投资评估值781307.99万元，评估增值76292.93万元。收益法下，标的资产股东全部权益的评估值为878050.79万元，评估增值128743.19万元，增值率17.18%。（2）

2023年12月，厦门港务物流有限公司向厦门国际港务有限公司（以下简称国际港务）

转让标的资产0.5518%的股权，以2022年12月31日为评估基准日，采用资产基础法评估结果作为定价依据，标的资产所有者权益评估值为850673.01万元，增值额为

101932.17万元，增值率13.61%。

请上市公司补充说明：（1）结合收益法评估预测业绩的依据及其合理性、同行业

可比交易采用的评估方法及增值率情况，说明本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据的原因及合理性，能否客观反映企业价值及具体依据，是否有利于保护上市公司利益。（2）结合长期股权投资所涉各被投资企业的经营情况、主要资产负债情况，说明长期股权投资增值的原因及合理性。（3）结合标的资产本次交易及2023年股权转让时评估基准日的财务状况及经营状况，说明本次交易估值与前次估值差异的原因及合理性，并结合同行业可比交易案例、可比上市公司市盈率、市净率情况，说明本次交易估值及定价的合理性。

请独立财务顾问和评估师核查并发表明确意见。

回复：

一、结合收益法评估预测业绩的依据及其合理性、同行业可比交易采用的评估方

法及增值率情况，说明本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据的原因及合理性，能否客观反映企业价值及具体依据，是否有利于保护上市公司利益。

本次交易采用资产基础法和收益法对标的公司股东全部权益价值进行评估，并选取资产基础法评估结果作为最终评估结论。

在评估基准日2025年3月31日，标的公司经容诚审计后净资产账面值为

3749307.60万元；经采用资产基础法评估后，股东全部权益的评估值为882566.21万元，评估增值133258.61万元，增值率17.78%；经采用收益法评估后，股东全部权益的评估值为878050.79万元，评估增值128743.19万元，增值率17.18%；标的公司资产基础法和收益法的评估结果差异率低，采用资产基础法评估结果作为定价依据的原因及合理性具体分析如下：

（一）收益法评估预测业绩的依据及其合理性

1、收益法评估预测业绩的依据

（1）主营业务收入的预测

集装箱码头集团报告期及预测期内的主营业务收入情况如下表所示：

单位：万元报告期预测期项目

202320242025年2025年年年1-34-122026年2027年2028年2029年2030年月月

主营业238349.55256692.2865011.95196899.41269408.94271520.85274389.87278330.21282671.62务收入

集装箱码头集团主营业务为集装箱码头装卸与堆存业务，其核心为对标的公司未来集装箱吞吐量及标箱单价的预测，即主营业务收入=标箱单价*集装箱吞吐量。

对于集装箱吞吐量，根据标的公司各码头历史吞吐量情况及在手订单情况，并结合现有码头泊位通过能力、运输结构调整、集装箱业务发展趋势及厦门港的功能定位等因素综合分析得出集装箱吞吐量的预测数据。

对于标箱单价，按照港口码头服务、集装箱辅助业务、场站园区运营三种服务类型，并参考各码头历史期平均定价水平及在手订单情况进行预测。

（2）其他业务收入的预测

集装箱码头集团报告期及预测期内的其他业务收入情况如下表所示：

单位：万元报告期预测期项目

202320242025年2025年年年1-34-122026年2027年2028年2029年2030年月月

其他业9165.717670.841862.586539.558418.288418.288418.288418.288418.28

4报告期预测期

项目

2023年20242025年2025年年2026年2027年2028年2029年2030年

1-3月4-12月

务收入

其他业务收入主要为租赁收入、外派劳务收入、材料销售收入、其他收入等，占营业收入比重较低，本次评估按照历史平均水平预计。

（3）主营业务成本的预测

集装箱码头集团报告期及预测期内的主营业务成本情况如下表所示：

单位：万元报告期预测期项目

202320242025年2025年年年1-34-122026年2027年2028年2029年2030年月月

主营业154160.98167143.1039622.46128176.30173344.34174512.23176205.35177905.03179899.95务成本

标的公司主营业务成本主要包括职工薪酬、燃料及动力、维修费、折旧费、分包费等。其中，对于折旧与摊销费，主要根据截至评估基准日的各项存量长期资产及未来新增资产的折旧摊销情况预测；对于其他各项成本则根据吞吐量及历史年度每标箱吞吐量的单位成本或历史平均水平预测。

（4）其他业务成本的预测标的公司其他业务成本主要包括投资性房地产折旧摊销及其他支出等。投资性房地产折旧摊销，主要根据评估基准日的折旧摊销政策进行预测；其他成本主要考虑企业未来运营情况、与收入的关系及当地经济发展情况进行预测。

预测期内，集装箱码头集团其他业务成本预测如下：

单位：万元报告期预测期项目

2023年20242025年2025年年1-34-122026年2027年2028年2029年2030年月月

其他业5334.794085.141011.993122.974336.494214.334128.744035.913989.50务成本

52、收益法评估预测业绩的合理性

预测期内，集装箱码头集团营业收入及净利润预测如下：

单位：万元报告期预测期项目

202320242025年2025年年年1-34-122026年2027年2028年2029年2030年月月

营业收入247515.26264363.1266874.53203438.96277827.22279939.13282808.15286748.49291089.90

营业收入/6.81%2.25%2.78%0.76%1.02%1.39%1.51%增长率

净利润54561.0362554.2616064.7548455.2564840.5665543.6966360.5268124.4869850.27

净利润增/14.65%3.14%0.50%1.08%1.25%2.66%2.53%长率

注：2025年营业收入/净利润增长率以（2025年1-3月实际+2025年4-12月预测）/2024年实

际计算；2026年营业收入/净利润增长率以2026年预测/（2025年1-3月实际+2025年4-12月预测）计算

2023年度及2024年度，集装箱码头集团实现营业收入分别为247515.26万元和

264363.12万元，增长率约6.81%；实现净利润分别为54561.03万元和62554.26万元，

增长率约14.65%。2025年至2030年，集装箱码头集团营业收入的平均增速约为

1.62%，净利润平均增速约为1.86%，业绩预测较为谨慎，具有合理性。

当前，福建省正加快建设世界一流港口，为全省海洋经济高质量发展注入强劲动力。《福建省沿海港口布局规划（2020-2035年）》明确形成以福州港、厦门港为全国沿海主要港口，其他港口为地区性重要港口，分工合作、协调发展的分层次发展格局。

厦门港作为承担全国沿海主要港口功能，是国际枢纽海港和国际集装箱干线港，是厦门东南国际航运中心的主要载体和厦门港口型国家物流枢纽的重要支撑。标的公司地处厦门港，拥有稀缺的集装箱码头资源，岸线资源涵盖32个泊位，可同时靠泊多艘

20万吨级超大型集装箱船舶，航线能够直达欧洲、美洲、澳洲、非洲、地中海、中东、南亚、东南亚、日韩等各主要港口，以及国内主要港口。标的公司未来将以区位优势、岸线资源及厦门港中转枢纽地位为核心依托，聚焦全省港口发展规划及翔安港区建设等关键机遇，优先推进强化核心竞争力、拓展市场、深化智慧绿色港口建设及协同发展，重点布局拓展腹地、优化货源结构、增进省内同业协同等策略，为港口吞吐量增长及业绩可实现性提供持续动力。

综上，标的公司拥有区域环境、政策及资源方面的竞争优势，未来预测期收入增

6速具有合理依据，标的公司未来业绩增长具有可实现性，收益法评估预测业绩具有合理性。

3、标的公司2025年1-8月营业收入与净利润的实现情况与预测数基本匹配

2025年1-8月，标的公司营业收入与净利润情况及占2025年全年预测数比例的情

况如下：

单位：万元

项目2025年1-8月2025年预测数占比

营业收入183823.51270313.4968.00%

营业成本113440.14171933.7365.98%

营业利润55369.5776930.8971.97%

净利润46080.0864520.0071.42%

注1：2025年1-8月数据未经审计

注2：2025年预测数为2025年1-3月实际数+2025年4-12月预测数

由上表可知，标的公司2025年1-8月营业收入与净利润的实现情况与预测数基本匹配，预计具备可实现性。

（二）同行业可比交易采用的评估方法及增值率情况

经查询 2020年以来已完成的同行业 A股上市公司收购境内港口装卸相关标的控

制权的交易案例，采用评估方法及评估结论的基本情况如下：

单位：万元最终选上市公司标的资产基准日评估值市盈率市净率增值率主营业务取结论主要从事集装箱船舶与杂货船舶

的靠泊、装卸，连云港新东方集装箱 2023/6/30 资产基601008.SH 51% 171203.62 42.73 1.29 28.92% 以及集装箱堆股权础法

存、拆装箱、冷藏箱和危险品堆存等相关业务码头及配套设施

连云港新益港100%

601008.SH 2023/6/30

资产基 5591.85 NA NA 366.24% 的开发与经营，股权础法散杂货的装卸、

仓储、中转北部湾港金港码头

000582.SZ 100% 2023/5/31

资产基 99678.26 NA 0.99 -0.61% 持有多用途泊位股权础法

7最终选

上市公司标的资产基准日评估值市盈率市净率增值率主营业务取结论日照港日照集发公司资产基

600017.SH 100% 2023/1/31 279837.66 24.46 1.21 20.95%

主要从事集装箱股权础法装卸业务主要承担管理职盐田港港口运营公司

000088.SZ 100% 2022/10/31

资产基1001009.

6113.241.61130.02%能，其子公司提股权础法供港口装卸及相关服务主要从事集装箱

及煤炭、矿石、青岛港威海港发展资产基

601298.SH 51% 2022/3/31 193028.75 53.05 1.58 63.42%

铝矾土等干散货

股权础法的装卸、仓储、

道路运输、货物运输代理等业务辽港股份营口散货资产基专业化散货码头

601880.SH 100% 2021/8/31 729944.37 20.82 1.12 32.46%股权础法公司

北部湾港东湾港油码头 2021/7/31 资产基000582.SZ 51% 7506.71 NA 1.37 36.54% 港口码头的经营股权础法珠海港珠海港弘码头资产基

000507.SZ 100% 2021/6/30 119633.69 981.33 1.37 36.55% 大型干散货码头股权础法

北部湾港泰港石化码头

000582.SZ 100% 2020/3/31

资产基 75685.28 NA 1.09 8.93% 拥有油码头泊位股权础法和散货泊位

平均值30.861.2928.40%厦门港务集装箱码头集资产基集装箱码头装卸

000905.SZ 70% 2025/03/31 882566.21 15.56 1.26 17.78%团股权础法与堆存业务

注1：可比交易市盈率=可比交易中标的公司评估值/可比交易中标的公司评估基准日前一个会计年度合并报表归母净利润（如评估基准日为年末资产负债表日，则选取当年的合并报表归母净利润）；可比交易市净率=可比交易中标的公司评估值/可比交易中标的公司于评估基准日的合并报表归母净资产；

注2：评估增值率=（标的公司100%股权评估价值-标的公司母公司报表股东全部权益账面价值）/标的公司母公司报表股东全部权益账面价值；

注3：可比交易市盈率、增值率平均值已剔除负值及超过100倍的异常值；

注4：盐田港收购港口运营公司交易中，长期股权投资盐田三期35%的股权采用收益法进行评估。

由上表可见，近期市场已完成的同类交易案例大多采用资产基础法定价，市盈率平均值为30.86倍、市净率平均值为1.29倍、评估增值率平均值为28.40%；本次交易中，上市公司收购集装箱码头集团70%股权对应的市盈率、市净率和评估增值率分别为15.56倍、1.26倍和17.78%。本次交易市盈率、市净率、评估增值率水平均低于可比交易，评估方法及增值率与可比交易不存在重大差异，评估结论较为谨慎、合理。

（三）本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据的原因及合理性

标的公司的主要业务为码头装卸及堆存，属于传统行业且为重资产企业，生产经

8营较多依赖于固定资产、设备、土地使用权等。资产基础法评估以资产的重置成本为

作价标准，标的公司各项实物资产清晰可辨认，重置成本数据可通过公开渠道获取且可信度高，因此以资产构建为估值基础思路的资产基础法评估结果更能客观、全面、合理地反映标的公司的企业价值。

此外，2023年6月1日，北京中企华资产评估有限责任公司（以下简称“中企华”）出具《厦门港务物流有限公司拟向厦门国际港务有限公司转让股权资产涉及的厦门集装箱码头集团有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（中企华评报字（2023）

第3585号），评估基准日为2022年12月31日，采用资产基础法作为评估结论。本次

交易中集装箱码头集团采用资产基础法进行评估作价，与其最近三年资产评估所采用的评估方法保持一致。

综上，基于标的公司所处行业性质、主营业务情况，本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据能够客观反映标的公司企业价值，符合同行业可比交易惯例，与标的公司最近三年资产评估中采用的评估方法一致；标的资产定价具有合理性，有利于保护上市公司利益。

二、结合长期股权投资所涉各被投资企业的经营情况、主要资产负债情况，说明长期股权投资增值的原因及合理性。

（一）长期股权投资评估情况

截至评估基准日2025年3月31日，标的公司下属被投资企业选取的评估方法及评估值情况如下：

单位：万元集装箱码头集团母公司下属公司的母公司报表口径被投资股权长期股权投资口径评估方法企业比例增值增值

账面值评估值%账面值评估值率率%

海润码头100%资产基础法109093.93131012.7120.09118914.33131012.7110.17

海顺码头100%资产基础法1413.302080.4047.21417.402080.4046.78

海通码头100%资产基础法198066.54200385.551.17199960.21200385.550.21

海翔码头100%资产基础法125255.65148342.0218.43125504.34148342.0218.20

海新国际80%资产基础法16000.0015769.73-1.4419727.0919712.16-0.08

智图思51%资产基础法765.00821.417.371557.791610.603.39

海沧查验75%资产基础法332.55207.09-37.7385.15276.11224.25

9集装箱码头集团母公司

下属公司的母公司报表口径被投资股权长期股权投资口径评估方法企业比例增值增值

账面值评估值%账面值评估值率率%

海沧国际51%资产基础法40531.1245266.4511.6885456.6688757.753.86货柜码头

嵩屿码头75%资产基础法132041.52160508.2621.56184720.81214011.0115.86

国际货柜51%资产基础法70823.2075823.387.06125045.85148673.2918.90码头

新海达20%资产基础法10335.1010335.10-39812.0651675.4829.80

纪成投资100%资产基础法0.00-9617.90--17064.95-9617.9043.64

泛海联51%资产基础法357.16373.804.66700.93732.954.57国际

合计705015.06781307.9910.82///

报告期内，集装箱码头集团对控股子公司采用成本法进行核算，长期股权投资的账面价值为初始投资成本，后续不因被投资单位的净资产变动而进行调整。因此，集装箱码头集团母公司报表长期股权投资的账面价值通常与下属公司净资产账面值按持

股比例计算的金额存在差异，主要系核算方法所致，具备合理性。

集装箱码头集团母公司层面的长期股权投资评估值，系依据各下属公司采用相应评估方法所确定的净资产评估结果，按集装箱码头集团持股比例计算得出。集装箱码头集团长期股权投资账面值705015.06万元，评估值781307.99万元，评估增值

76292.93万元，增值率为10.82%。

（二）长期股权投资所涉各被投资企业的经营情况、主要资产负债情况及评估增值情况

1、海润码头

海润码头成立于2016年4月，是集装箱码头集团的全资子公司，位于海沧港综合保税区内，专业从事集装箱的港口装卸、堆存等服务。海润码头共有海沧港区4#、5#、

6#3个泊位，集装箱年吞吐能力为150万标箱，是厦门港服务欧美远洋干线大型船舶

的主力码头之一。

经资产基础法评估，截至评估基准日，海润码头净资产账面价值118914.33万元，评估价值131012.71万元，评估增值12098.38万元，增值率10.17%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

10单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计60710.1660712.352.190.00

二、非流动资产合计107142.11118436.5911294.4810.54

固定资产69056.1961904.91-7151.28-10.36

其中：房屋建筑物39470.9729833.88-9637.09-24.42

其中：设备29585.2132071.022485.818.40

无形资产31613.5350471.5318858.0159.65

其中：土地使用权30947.6049805.4318857.8360.93

三、资产总计167852.27179148.9311296.676.73

四、流动负债合计40558.1940558.19--

五、非流动负债合计8379.757578.03-801.71-9.57

六、负债总计48937.9348136.22-801.71-1.64

七、净资产118914.33131012.7112098.3810.17

海润码头的主要增值科目包括固定资产（设备）及无形资产（土地使用权）。

（1）固定资产（设备）

截至评估基准日，海润码头的固定资产（设备）账面价值为29585.21万元，评估价值为32071.02万元，评估增值2485.81万元，增值率8.40%。

海润码头的主要设备包括门座式起重机、桥吊、空箱堆高机、正面吊等，评估增值的主要原因包括：*部分设备评估基准日相对于购建日的市场价格有一定程度上涨，重置成本高于购建日的初始成本；*部分作业设备的重置成本相较账面原值还考虑了

前期费用及其他费用、资金成本等；*部分机器设备为二手设备，以转入时的评估净值作为账面原值入账，本次按照重置成本法评估值高于账面净值，造成评估增值。综合以上各项因素，固定资产（设备）整体评估净值较账面净值存在增值。

（2）无形资产（土地使用权）

截至评估基准日，海润码头的无形资产（土地使用权）账面价值为30947.60万元，评估价值为49805.43万元，评估增值18857.83万元，增值率60.93%。

评估对象宗地为海沧港区4#-5#泊位用地及6#泊位，系2013年集装箱码头集团成立时作为国际港务和港务控股的资产，以同步资产出资方式并入集装箱码头集团；

112016年，集装箱码头集团将相关资产作价出资设立海润码头。

土地使用权评估增值的原因包括：*鉴于同类用地通常系用地单位取得海域使用

权后填海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详见下表：

征海补偿填海用海海域使土地取得地价/近期项目备注（元/㎡）用金（元/㎡）市场价（元/㎡）

土地作价出资金额39949.87万

土地取得时点91351017.09元，单价1017.09元/㎡近期案例为2024年9月成交的

评估基准日872501593.38位于翔安13-14金海片区刘五

店港口码头用地，面积19.996公顷，单价1593.38元/㎡价格变动率866.67%85.19%56.66%

注1：土地取得时的征海补偿系依据福建省人民政府关于印发《福建省海域使用补偿办法》的通知（闽政[2008]8号），本次评估系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府〔2019〕430号）；

注2：土地取得时的海域使用金系根据《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》（财综[2007]10号），本次评估系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域无居民海岛使用金征收标准>的通知》（财综〔2018〕15号）；

注3：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为1337.71元/㎡，较其取得价格（1017.09元/㎡）涨幅约31.52%

*在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。海沧港区

4#-5#泊位用地摊销后的净值约为账面原值的77.03%；而依据《城镇土地估价规程》

采用年限修正系数估算剩余年限的修正系数计算为91.20%；6#泊位用地摊销后的净值

约为账面原值的77.98%，剩余年限的修正系数计算为92.97%。由于海润码头被评估土地使用权年限修正系数高于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有所增值。

2、海顺码头

海顺码头成立于2015年8月，是集装箱码头集团的全资子公司，位于厦门翔安刘五店南部港区，是翔安港区1#-5#泊位集装箱码头建设主体单位，拟建设5个集装箱泊位，码头年设计通过能力426万标箱，将实现港区自动化作业，推进翔安港区集装箱

12码头板块一体化、集约化、专业化发展，助力厦门国际集装箱枢纽港的建设，提升东

南国际航运中心的竞争力。

经资产基础法评估，截至评估基准日，海顺码头净资产账面价值1417.40万元，评估价值2080.40万元，评估增值663.00万元，增值率46.78%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计566.23566.23--

二、非流动资产合计10955.6611618.66663.006.05

在建工程9547.8310117.26569.435.96

三、资产总计11521.9012184.90663.005.75

四、流动负债合计10104.5010104.50--

五、非流动负债合计----

六、负债总计10104.5010104.50--

七、净资产1417.402080.40663.0046.78

海顺码头的主要增值科目为在建工程，截至评估基准日，账面价值为9547.83万元，评估价值为10117.26万元，评估增值569.43万元，增值率为5.96%。

海顺码头的在建工程为厦门港刘五店（翔安）南部港区1#-5#集装箱泊位工程，鉴于项目工期较长，评估过程中考虑了资金成本，造成一定评估增值。

3、海通码头

海通码头成立于2010年10月，是集装箱码头集团的全资子公司，专业从事集装箱的港口装卸、堆存等服务。海通码头位于厦门海沧区内，拥有海沧港区嵩屿作业区

4#、5#、6#泊位，集装箱年吞吐能力为150万标箱。海通码头临近主航道，联合嵩屿

一期3#泊位部分岸线，可靠泊作业20万吨级集装箱船，兼营内外贸集装箱业务。

经资产基础法评估，截至评估基准日，海通码头净资产账面价值199960.21万元，评估价值200385.55万元，评估增值425.34万元，增值率0.21%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

13单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计25029.6625030.991.330.01

二、非流动资产合计175948.40176372.40424.010.24

固定资产113769.61115080.921311.311.15

其中：房屋建筑物94942.1691609.14-3333.02-3.51

其中：设备18827.4523471.794644.3324.67

无形资产46362.8743204.21-3158.66-6.81

其中：土地使用权46362.8743204.17-3158.70-6.81

使用权资产13347.3215654.912307.5917.29

三、资产总计200978.06201403.40425.340.21

四、流动负债合计880.60880.60--

五、非流动负债合计137.25137.25--

六、负债总计1017.851017.85--

七、净资产199960.21200385.55425.340.21

海通码头的主要增值科目为固定资产（设备）及使用权资产。

（1）固定资产（设备）

截至评估基准日，固定资产（设备）的账面价值为18827.45万元，评估价值为

23471.79万元，评估增值4644.33万元，增值率24.67%。

海通码头的主要设备包括门座式起重机、桥吊等，评估增值的主要原因包括：*部分设备评估基准日相对于购建日的市场价格有一定程度上涨，重置成本高于购建日的初始成本；*部分作业设备的重置成本相较账面原值还考虑了前期费用及其他费用、

资金成本等；*桥吊为二手设备，以转入时的评估净值作为账面原值入账，本次按照重置成本法评估值高于账面净值，造成评估增值。综合以上各项因素，固定资产（设备）整体评估净值较账面净值存在增值。

（2）使用权资产

截至评估基准日，使用权资产的账面价值为13347.32万元，评估价值为

15654.91万元，评估增值2307.59万元，增值率17.29%。

海通码头的使用权资产主要为融资租赁的4台桥吊设备。增值的原因主要包括：

14*桥吊设备重置成本上涨；*重置成本考虑了合理的资金成本、前期费用及建设单位

管理费等，导致评估增值。

4、海翔码头

海翔码头成立于2010年4月，是集装箱码头集团的全资子公司，专业从事集装箱的港口装卸、堆存等服务。海翔码头位于厦门翔安刘五店南部港区，拥有翔安港区6#-

8#泊位，设计年吞吐量300万吨。港区可直接辐射厦门、漳州、泉州、闽西南的龙岩

及三明地区等直接腹地，以及福建全省、粤东及赣东南部分地区等间接腹地，为广大客户提供高效专业的码头服务。

经资产基础法评估，截至评估基准日，海翔码头净资产账面价值125504.34万元，评估价值148342.02万元，评估增值22837.68万元，增值率18.20%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计9331.349333.752.400.03

二、非流动资产合计125883.91148694.9422811.0318.12

固定资产92117.12101500.869383.7410.19

其中：房屋建筑物78306.3586785.458479.1010.83

其中：设备13810.7714715.41904.646.55

无形资产32289.9145781.2913491.3841.78

其中：土地使用权32185.6745677.0513491.3841.92

三、资产总计135215.25158028.6922813.4416.87

四、流动负债合计9686.679686.67--

五、非流动负债合计24.25--24.25-100.00

六、负债总计9710.919686.67-24.25-0.25

七、净资产125504.34148342.0222837.6818.20

海翔码头主要增值科目为固定资产（房屋建筑物）、固定资产（设备）及无形资产（土地使用权）。

（1）固定资产（房屋建筑物）

截至评估基准日，海翔码头的固定资产（房屋建筑物）账面价值为78306.35万元，

15评估价值为86785.45万元，增值8479.10万元，增值率10.83%。

评估增值的主要原因系评估基准日房屋建（构）筑物所在地区的建筑安装工程费（人工费、材料费及机械费）均有不同程度的上涨，导致综合单价上涨，进而导致评估原值增值；此外，企业采用的折旧年限短于评估采用的经济使用年限，因此部分资产的评估成新率高于账面成新率，导致评估增值。

（2）固定资产（设备）

截至评估基准日，海翔码头的固定资产（设备）账面价值为13810.77万元，评估价值为14715.41万元，评估增值904.64万元，增值率为6.55%。

海翔码头的主要设备包括门座式起重机、桥吊等，评估增值的主要原因包括：*部分设备评估基准日相对于购建日的价格有一定程度上涨；*部分作业设备的重置成

本相较账面原值还考虑了前期费用及其他费用、资金成本等。综合以上各项因素，固定资产（设备）整体评估净值较账面净值存在增值。

（3）无形资产（土地使用权）

截至评估基准日，海翔码头的无形资产（土地使用权）账面价值为32185.67万元，评估价值为45677.05万元，评估增值13491.38万元，增值率41.92%。

评估对象宗地为厦门港刘五店南部港区散杂货6#-8#泊位用地，系港务控股填海造地形成陆域后于2022年作价出资给海翔码头。

土地使用权评估增值的原因包括：*基于该宗地通常系用地单位取得海域使用权

后填海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详见下表：

土地取得地价/近征海补偿填海用海海域使

项目//期市场价备注（元㎡）用金（元㎡）（元/㎡）

土地取得时点9105757.14土地作价出资金额为35039.57万元，单价757.14元/㎡近期案例为2024年9月成交的

评估基准日871901593.38位于翔安13-14金海片区刘五

店港口码头用地，面积19.996公顷，单价1593.38元/㎡价格变动率866.67%80.95%110.45%

16注1：土地取得时的征海补偿系依据福建省人民政府关于印发《福建省海域使用补偿办法》的通知（闽政[2008]8号），本次评估系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府〔2019〕430号）；

注3：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为1004.3元/㎡，较其取得价格（757.14元/㎡）涨幅约32.64%。

*在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对象土地摊销后的净值约为账面原值的91.86%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限修正系数估算剩余年限的修正系数计算为95.37%；由于该宗土地使用权年限修正系数

高于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有所增值。

5、智图思

智图思于2021年4月成立，由集装箱码头集团持股51%、哪吒智慧科技（上海）股份有限公司持股40%、福建电子口岸股份有限公司持股9%。智图思是一家致力于为港口物流业提供应用系统服务的高科技公司，为码头提供国产化的智能码头操作系统（i-TOS）及相关应用软件，助力码头实现智能化转型升级，进一步提升港口物流企业综合运营能力，畅通物流服务供应链，构建开放共享、互联互通、智慧协同的港口作业生态圈。

经资产基础法评估，截至评估基准日，智图思净资产账面价值1557.79万元，评估价值1610.60万元，评估增值52.81万元，增值率3.39%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计1225.701225.70--

二、非流动资产合计603.97598.09-5.88-0.97

三、资产总计1829.681823.80-5.88-0.32

四、流动负债合计119.10119.10--

五、非流动负债合计152.7994.09-58.70-38.42

17科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

递延收益58.700.00-58.70-100.00

六、负债总计271.89213.19-58.70-21.59

七、净资产1557.791610.6052.823.39

导致智图思评估增值的主要科目为递延收益，截至评估基准日，递延收益账面价值为58.70万元，评估价值0元，由于政府补助无退回风险，将递延收益评估为0导致负债减少造成净资产增值。

6、海沧查验

海沧查验于2010年3月成立，集装箱码头集团持股75%，厦门海投供应链运营有限公司持股25%。海沧查验是中国（福建）自由贸易试验区厦门片区海沧保税港区东集中查验区的通关配套服务企业，主要从事口岸集装箱和保税货物的查验、仓储等业务，租赁经营海沧口岸东集中查验区总占地面积约12万平方米。

经资产基础法评估，截至评估基准日，海沧查验净资产账面价值85.15万元，评估价值276.11万元，评估增值190.96万元，增值率224.25%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计820.16819.93-0.22-0.03

二、非流动资产合计630.16801.51171.3527.19

三、资产总计1450.311621.44171.1311.80

固定资产589.94761.08171.1429.01

其中：房屋建筑物223.90310.3186.4138.59

其中：设备366.05450.7784.7323.15

四、流动负债合计1345.331345.33--

五、非流动负债合计19.83--19.83-100.00

六、负债总计1365.161345.33-19.83-1.45

七、净资产85.15276.11190.96224.25

海沧查验主要增值科目为固定资产（房屋建筑物）、固定资产（设备）。

18（1）固定资产（房屋建筑物）截至评估基准日，海沧查验的固定资产（房屋建筑物）账面价值为223.90万元，评估价值为310.31万元，增值86.41万元，增值率38.59%。评估增值的主要原因系基建期至评估基准日期间人工、材料价格有一定幅度上涨，以及企业采用的会计折旧年限短于评估中采用的耐用年限。

（2）固定资产（设备）

截至评估基准日，固定资产（设备）账面价值为366.05万元，评估价值为450.77万元，评估增值84.73万元，增值率为23.15%。评估增值主要原因为企业采用的会计折旧年限短于评估中采用的经济寿命年限。

7、海沧国际货柜码头

海沧国际货柜码头成立于2007年5月，集装箱码头集团持股51%，和记港口海沧有限公司持股49%。海沧国际货柜码头位于厦门海沧综合保税区内，拥有海沧港区1#泊位，设计年通过能力35万标箱。

经资产基础法评估，截至评估基准日，海沧国际货柜码头净资产账面价值

85456.66万元，评估价值88757.75万元，评估增值3301.09万元，增值率3.86%，主

要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计8683.298683.330.040.00

二、非流动资产合计77471.6580772.703301.064.26

投资性房地产8301.0432177.5923876.55287.63

固定资产66430.6045855.11-20575.49-30.97

其中：房屋建筑物56129.0738409.70-17719.38-31.57

其中：设备10301.537445.41-2856.11-27.73

无形资产2735.042735.04--

其中：其他无形资产2735.042735.04--

三、资产总计86154.9489456.033301.093.83

四、流动负债合计698.28698.28--

五、非流动负债合计----

六、负债总计698.28698.28--

19科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

七、净资产85456.6688757.753301.093.86海沧国际货柜码头主要增值科目为投资性房地产。

截至评估基准日，海沧国际货柜码头的投资性房地产账面价值为8301.04万元，评估价值为32177.59万元，评估增值23876.55万元，增值率287.63%。

评估对象宗地为海沧区港区一期工程1#泊位土地使用权，系国际港务于2007年作价出资给海沧国际货柜码头。

土地使用权评估增值的原因主要包括：*基于同类用地通常系用地单位取得海域

使用权后填海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详见下表：

征海补偿填海用海海域使土地取得地价/近期项目备注（元/㎡）用金（元/㎡）市场价（元/㎡）

9135495土地作价出资金额为12652.79土地取得时点万元，单价495元/㎡近期案例为2024年9月成交的

位于翔安13-14金海片区刘五

评估基准日872501593.38

店港口码头用地，面积19.996公顷，单价1593.38元/㎡价格变动率866.67%85.19%221.89%

注3：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为1337.76元/㎡，较其取得价格（495元/㎡）涨幅约170.25%。

*在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对象土地摊销后的净值约为账面原值的65.61%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限修正系数估算剩余年限的修正系数计算为91.36%；由于该宗土地使用权年限修正系数

20高于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有所增值。

8、嵩屿码头

嵩屿码头成立于 2005 年 11 月，集装箱码头集团持股 75%，APM TERMINALSXIAMEN COMPANY LIMITED持股 25%。嵩屿码头地处厦门市海沧区东南角，位于进出厦门港两条主航道的交叉处，拥有海沧港区嵩屿作业区1#-3#泊位，设计吞吐量

180万标箱，可同时靠泊多艘20万吨级超大型集装箱船舶。

经资产基础法评估，截至评估基准日，嵩屿码头净资产账面价值184720.81万元，评估价值214011.01万元，评估增值29290.20万元，增值率15.86%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计18839.9618841.861.900.01

二、非流动资产合计198893.66227430.8628537.1914.35

固定资产160952.98140515.10-20437.88-12.70

其中：房屋建筑物124219.6797208.70-27010.97-21.74

其中：设备36733.3243306.406573.0917.89

无形资产37311.7886474.2949162.51131.76

其中：土地使用权28953.0978905.0949952.00172.53

三、资产总计217733.63246272.7228539.0913.11

四、流动负债合计28159.0028159.00--

五、非流动负债合计4853.814102.70-751.11-15.47

六、负债总计33012.8232261.71-751.11-2.28

七、净资产184720.81214011.0129290.2015.86

嵩屿码头主要增值科目为固定资产（设备）及无形资产（土地使用权）。

（1）固定资产（设备）

截至评估基准日，嵩屿码头的固定资产（设备）账面价值为36733.32万元，评估价值为43306.40万元，评估增值6573.09万元，增值率为17.89%。

评估增值的原因主要为：*供配电系统及油改电工程等电气设备经济寿命年限高

21于会计折旧年限，导致评估成新率高于账面成新率，从而导致评估增值；*部分桥吊

为二手设备，剩余的会计折旧年限较少，导致该部分资产账面成新率低于评估成新率；

*部分设备的重置成本在账面原值的基础上还考虑了前期费用及其他费用、资金成本等；*部分设备评估基准日相对于购建日主要设备的价格有一定程度的上涨。综合以上各项因素，固定资产（设备）整体评估净值较账面净值存在评估增值。

（2）无形资产（土地使用权）

截至评估基准日，嵩屿码头的无形资产（土地使用权）账面价值为28953.09万元，评估价值为78905.09万元，评估增值49952.00万元，增值率为172.53%。

评估对象宗地为嵩屿港一期用地，系港务控股填海造地形成陆域后向嵩屿码头作价出资。

土地使用权评估增值的原因为：*鉴于该宗地系用地单位取得海域使用权后填海

造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金、填海造地开发成本等相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详见下表：

填海用海海域土地取得地价征地成本征海补偿

项目//使用金/近期市场价备注（元亩）（元㎡）（元/㎡）（元/㎡）土地作价出资金额为

土地取得时点41600913570044936.35万元，单价

700元/㎡

近期案例为2024年9月成交的位于翔安13-

125000872501593.3814金海片区刘五店港评估基准日

口码头用地，面积

19.996公顷，单价

1593.38元/㎡

价格变动率200.48%866.67%85.19%127.63%

注1：土地取得时的征地成本系依据（闽政文〔2005〕592号）公布的耕地年产值估算的征地补偿费；

注2：土地取得时的征海补偿系依据福建省人民政府关于印发《福建省海域使用补偿办法》的通知（闽政[2008]8号），本次评估系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府〔2019〕430号）；

注3：土地取得时的海域使用金系根据《财政部国家海洋局关于加强海域使用金征收管理的通知》（财综[2007]10号），本次评估系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域无居民海岛使用金征收标准>的通知》（财综〔2018〕15号）；

注4：评估对象宗地位于海沧区，填海用海等别（二等）高于近期案例（翔安三等），其未考虑年期修正的评估价格为1296.43元/㎡，较其取得价格（700元/㎡）涨幅约85.2%。

22*在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而

评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对象土地摊销后的净值约为账面原值的63%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限修正系数估算剩余年限的修正系数计算为92.16%；由于该宗土地使用权年限修正系数高

于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有所增值。

9、国际货柜码头

国际货柜码头成立于1997年3月，集装箱码头集团持股51%，和黄港口厦门有限公司持股49%。国际货柜码头位于厦门海沧综合保税区内，主要经营海沧港区1-3#泊位，年设计通过能力104万标箱，可靠泊15万吨级集装箱船舶。

经资产基础法评估，截至评估基准日，国际货柜码头净资产账面价值125045.85万元，评估价值148673.29万元，评估增值23627.45万元，增值率18.90%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计56838.4756840.812.350.00

二、非流动资产合计75846.0699114.7023268.6430.68

固定资产64706.8242783.93-21922.89-33.88

其中：房屋建筑物40460.3625512.24-14948.11-36.95

其中：设备24246.4617271.69-6974.78-28.77

无形资产10500.7155799.5445298.83431.39

其中：土地使用权10003.5755300.1245296.55452.80

三、资产总计132684.53155955.5223270.9917.54

四、流动负债合计7282.227282.22--

五、非流动负债合计356.46--356.46-100.00

六、负债总计7638.687282.22-356.46-4.67

七、净资产125045.85148673.2923627.4518.90

国际货柜码头主要增值科目为无形资产（土地使用权），截至评估基准日，无形资

23产（土地使用权）账面价值为10003.57万元，评估值为55300.12万元，评估增值

45296.55万元，增值率为452.80%。

评估对象宗地为海沧港区1-3#泊位用地，系港务控股填海造地形成陆域后于2013年向国际货柜码头作价出资。

土地使用权增值原因：*鉴于该宗地系用地单位取得海域使用权后填海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详见下表：

征海补偿填海用海海域使土地取得地价/近期项目（元/㎡）用金（元//备注㎡）市场价（元㎡）

9135347土地作价出资金额为16173.44土地取得时点万元，单价347元/㎡近期案例为2024年9月成交的

位于翔安13-14金海片区刘五

评估基准日872501593.38

店港口码头用地，面积19.996公顷，单价1593.38元/㎡价格变动率866.67%85.19%359.19%

注3：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为1364.94元/㎡，较其取得价格（347元/㎡）涨幅约293.35%。

*在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对象土地摊销后的净值约为账面原值的45.23%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限修正系数估算剩余年限的修正系数计算为79.69%；由于该宗土地使用权年限修正系数

高于被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有所增值。

10、新海达

新海达成立于2008年11月，由纪成投资持股46%、厦门海沧投资集团有限公司持股34%及集装箱码头集团持股20%。新海达所经营码头位于厦门海沧区内，负责经营管理海沧港区18#-19#两个10万吨级集装箱泊位，设计年通过能力130万标箱，为

24内贸航线的主力码头。

经资产基础法评估，截至评估基准日，新海达净资产账面价值39812.06万元，评估价值51675.48万元，评估增值11863.42万元，增值率29.80%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计14273.5314273.53--

二、非流动资产合计183446.44195309.8611863.426.47

固定资产168081.14143694.73-24386.41-14.51

其中：房屋建筑物137892.48111376.23-26516.25-19.23

其中：设备30188.6632318.502129.847.06

无形资产14701.0251417.5036716.48249.75

其中：土地使用权14566.7251282.3236715.60252.05

三、资产总计197719.97209583.3911863.426.00

四、流动负债合计111736.02111736.02--

五、非流动负债合计46171.8946171.89--

六、负债总计157907.91157907.91--

七、净资产39812.0651675.4811863.4229.80

新海达主要增值科目为固定资产（设备）及无形资产（土地使用权）。

（1）固定资产（设备）

截至评估基准日，新海达的固定资产（设备）账面价值为30188.66万元，评估价值为32318.50万元，评估增值2129.84万元，增值率为7.06%。

评估增值的主要原因包括：*主要作业设备的重置成本在账面原值的基础上还考

虑了前期费用及其他费用、资金成本等；*部分主要设备评估基准日相对于购建日主

要设备的价格有一定程度的上涨。综合以上各项因素，固定资产（设备）的评估净值较账面净值存在评估增值。

（2）无形资产（土地使用权）

截至评估基准日，新海达的无形资产（土地使用权）账面价值为14566.72万元，评估价值为51282.32万元，评估增值36715.60万元，增值率为252.05%。

25评估对象宗地为海沧港区18#-19#泊位用地，系新海达于2009年以出让方式取得。

土地使用权增值的原因为：*鉴于同类用地通常系用地单位取得海域使用权后填

海造地取得，本次评估选用成本逼近法进行评估，评估基准日的征地及海域使用金相较于土地取得时点上涨导致码头类用地的地价上涨，进而形成评估增值，具体详见下表：

征海补偿填海用海海域使土地取得地价/近期项目备注（元/㎡）用金（元/㎡）市场价（元/㎡）

9135494土地出让金及相关税费合计金额土地取得时点

为21345.27万元，单价494元/㎡近期案例为2024年9月成交的位

872501593.38于翔安13-14金海片区刘五店港评估基准日

口码头用地，面积19.996公顷，单价1593.38元/㎡

价格变动率866.67%85.19%222.55%注1：评估基准日的征海补偿系依据《厦门市人民政府关于调整征地补偿标准的通知》（厦府〔2019〕430号），海域使用金系根据国家海洋局公布的《关于印发<调整海域无居民海岛使用金征收标准>的通知》（财综〔2018〕15号）；

注2：评估对象宗地未考虑年期修正的评估价格为1209.54元/㎡，较其取得价格（494元/㎡）涨幅约144.85%。

*在考虑年限对土地价值影响时，会计处理中需每年对土地使用权进行摊销，而评估中通过年期修正来进行调整，会计处理和评估处理不同造成一定增值。被评估对象土地摊销后的净值约为账面原值的68.24%，而依据《城镇土地估价规程》采用年限修正系数估算剩余年限的修正系数为95.37%；由于该宗土地使用权年限修正系数高于

被评估土地账面净值与账面原值的比，故其土地使用权的评估价值较账面价值有所增值。

11、纪成投资

纪成投资成立于2007年9月，是集装箱码头集团的全资子公司，持有新海达46%的股份，目前未开展其他实质性经营活动。

经资产基础法评估，截至评估基准日，纪成投资净资产账面价值-17064.95万元，评估价值-9617.90万元，评估增值7447.04万元，增值率43.64%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

26单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计55.8955.89--

二、非流动资产合计16323.6823770.727447.0445.62

长期股权投资16323.6823770.727447.0445.62

三、资产总计16379.5623826.617447.0445.47

四、流动负债合计33444.5133444.51--

五、非流动负债合计----

六、负债总计33444.5133444.51--

七、净资产-17064.95-9617.907447.0443.64

纪成投资主要增值科目为长期股权投资，截至评估基准日，长期股权投资账面价值为16323.68万元，评估价值为23770.72万元，评估增值7447.04万元，增值率为

45.62%。

纪成投资的长期股权投资为其持有的新海达46%股权，评估增值的原因系新海达的企业价值整体评估增值。

12、泛海联国际

泛海联国际成立于2021年3月，由集装箱码头集团与海丰物流有限公司共同投资组建，集装箱码头集团持股51%，海丰物流有限公司持股49%。泛海联国际位于中国（福建）自由贸易试验区厦门片区象屿保税区，租赁经营集装箱堆存场地63000平米、先进的集装箱装卸及维修等设备设施。

经资产基础法评估，截至评估基准日，泛海联国际净资产账面价值700.93万元，评估价值732.95万元，评估增值32.02万元，增值率4.57%，主要资产负债情况及评估增值情况如下表所示：

单位：万元

科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

一、流动资产合计811.80811.80--

二、非流动资产合计4510.754542.7732.020.71

固定资产619.17651.1531.985.16

其中：设备619.17651.1531.985.16

27科目名称账面价值评估价值增减值增值率%

无形资产59.4359.470.040.07

使用权资产3483.643483.640.000.00

三、资产总计5322.565354.5732.020.60

四、流动负债合计1738.031738.03--

五、非流动负债合计2883.592883.59--

六、负债总计4621.624621.62--

七、净资产700.93732.9532.024.57

泛海联国际主要增值科目为固定资产（设备），截至评估基准日，固定资产（设备）的账面价值为619.17万元，评估价值为651.15万元，评估增值31.98万元，增值率为

5.16%；评估增值原因主要系为企业会计折旧年限短于评估中采用的经济寿命年限。

三、结合标的资产本次交易及2023年股权转让时评估基准日的财务状况及经营状况，说明本次交易估值与前次估值差异的原因及合理性，并结合同行业可比交易案例、可比上市公司市盈率、市净率情况，说明本次交易估值及定价的合理性。

（一）标的资产本次交易及2023年股权转让时评估基准日的财务状况及经营状况

标的资产本次交易评估基准日为2025年3月31日，2023年股权转让时评估基准日为2022年12月31日，相关基准日及最近一个会计年度的财务状况如下：

单位：万元项目2022年12月31日2024年12月31日2025年3月31日

流动资产101299.89122573.22168132.02

非流动资产1148506.381239598.251246026.92

资产总计1249806.271362171.471414158.93

流动负债254019.22311306.20384256.66

非流动负债126854.92153940.25153992.84

负债总计380874.14465246.45538249.50

所有者权益合计868932.12896925.03875909.43

归属母公司所有者权益694401.97725365.56699691.03合计

项目2022年2024年度2025年1-3月营业收入242007.94264363.1266874.53

营业利润64482.8274618.2319246.08

28项目2022年12月31日2024年12月31日2025年3月31日

净利润54398.4662554.2616064.75

归属于母公司所有者的48718.8456715.8315440.26净利润

2023年股权转让时至本次交易期间，标的公司主营业务均为集装箱码头装卸与堆存，未发生重大变化；结合上述财务数据而言，标的公司资产负债结构未发生重大变化，营业收入及净利润均保持稳定增长，经营状况良好。

（二）本次交易估值与前次估值差异的原因及合理性

1、评估结果差异情况

2023年12月，港务物流向国际港务转让其所持集装箱码头集团0.5518%股权，中企华出具了《厦门港务物流有限公司拟向厦门国际港务有限公司转让股权资产涉及的厦门集装箱码头集团有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（中企华评报字（2023）

第3585号），对集装箱码头集团股东全部价值采用了资产基础法和收益法两种方法进行评估，并选取资产基础法结果作为评估结论。两次评估结果如下表所示。

单位：万元选取评估所有者权益账资产基础法股东事项评估基准日增值率方法面值全部权益评估值

2023年股权转让2022年12月31日资产基础法748740.84850673.0113.61%

本次交易2025年3月31日资产基础法749307.60882566.2117.78%

整体而言，本次交易估值与前次估值采用的评估方法一致，增值率差异仅4.17%，差异较小。

2、本次交易估值与前次估值差异的原因及合理性

前次资产基础法评估中，标的公司母公司报表口径下主要科目评估值情况如下：

单位：万元

账面价值评估价值增值额增值率%项目

A B C=B-A D=C/A×100

流动资产1124396.21124439.2243.010.03

非流动资产2876005.59977894.75101889.1611.63

29账面价值评估价值增值额增值率%

项目

A B C=B-A D=C/A×100

其中：长期股权投资3567116.22614195.6147079.398.30

投资性房地产445364.7750626.435261.6611.60

固定资产5120369.82140371.3720001.5516.62

在建工程611045.338577.67-2467.66-22.34

无形资产7109220.39162774.2853553.8949.03

资产总计81000401.801102333.97101932.1710.19

流动负债9167254.68167254.68--

非流动负债1084406.2884406.28--

负债合计11251660.96251660.96--

所有者权益12748740.84850673.01101932.1713.61

本次资产基础法评估中，标的公司母公司报表口径下具体科目评估值情况如下：

单位：万元

账面价值评估价值增值额增值率%项目

A B C=B-A D=C/A×100

流动资产1153576.67153955.13378.460.25

非流动资产21019301.281151114.96131813.6812.93

其中：长期股权投资3705015.06781307.9976292.9310.82

投资性房地产438535.3352422.1113886.7836.04

固定资产5138833.46153989.6615156.2010.92

在建工程63705.093724.4419.350.52

无形资产7104353.95153233.4348879.4846.84

资产总计81172877.951305070.09132192.1411.27

流动负债9332495.40332495.40--

非流动负债1091074.9690008.49-1066.47-1.17

负债合计11423570.36422503.89-1066.47-0.25

所有者权益12749307.60882566.21133258.6117.78

结合两次资产基础法评估中具体科目的评估值情况，主要差异科目对比如下：

30单位：万元

扣除账面值差异后评主要差异科目账面值差异评估值差异估值差异

长期股权投资137898.84167112.3829213.54

投资性房地产-6829.441795.688625.12

固定资产18463.6413618.29-4845.35

在建工程-7340.24-4853.232487.01

无形资产-4866.44-9540.85-4674.41

非流动负债6668.685602.21-1066.47

股东全部权益566.7631893.2031326.44

如上表所示，两次评估剔除账面值变化的影响后，评估值差异31326.44万元，主要原因包括：*长期股权投资评估值差异占总差异的比例较高，主要系两次评估期间新增三家被投资企业，部分下属企业评估结果存在一定差异，具体情况在下文单独分析；*投资性房地产评估差异主要系对东渡港区20#、21#泊位的评估过程中，根据其泊位水工及陆域工程结算，结合评估基准日价格对主要工程进行价格调整，不同基准日时点对价格等参数的取值存在差异；*固定资产评估差异主要系不同基准日时点对

材料价格等参数的取值存在差异；*在建工程评估差异主要由于前次评估基准日在建

工程陆续转固，至本次评估基准日期间存在新增在建工程投入，两次在建工程评估对象范围已发生变化；*无形资产评估差异主要系不同基准日时点对土地使用权土地开

发费的取值差异；*非流动负债评估差异主要在于递延收益科目，由于纳入评估范围的递延收益均为政府补助，无退回风险，故评估为0导致评估减值。

就两次评估中长期股权投资的评估差异而言，集装箱码头集团母公司长期股权投资口径下，所涉各被投资企业的账面价值及评估值对比情况如下：

单位：万元

2022年12月31日2025年3月31日差异分析

序号被投资单位名称扣除账面值账面账面账面评估评估值评估值差异后评估价值价值差异差异值差异

1海润码头109093.93143512.86109093.93131012.71--12500.15-12500.15

2海顺码头--1413.302080.401413.302080.40667.10

3海通码头198066.54187277.52198066.54200385.55-13108.0313108.03

4海翔码头--125255.65148342.02125255.65148342.0223086.37

312022年12月31日2025年3月31日差异分析

序号被投资单位名称扣除账面值账面账面账面评估评估值评估值差异后评估价值价值差异差异值差异

5海新国际--16000.0015769.7316000.0015769.73-230.27

6智图思765.00784.38765.00821.41-37.0337.03

7海沧查验332.55169.20332.55207.09-37.8937.89

8海沧国际货柜码头40531.1249029.4240531.1245266.45--3762.97-3762.97

9嵩屿码头132041.52150408.22132041.52160508.26-10100.0410100.04

10国际货柜码头70823.2080229.5970823.2075823.38--4406.21-4406.21

11新海达13833.6810851.1810335.1010335.10-3498.58-516.082982.50

12纪成投资1195.17-8468.810.00-9617.90-1195.17-1149.0946.08

13泛海联国际433.51402.04357.16373.80-76.35-28.2448.11

合计567116.22614195.61705015.06781307.99137898.84167112.3829213.54

如上表所示，两次评估中，长期股权投资评估值差异的主要原因包括：

（1）两次基准日期间标的公司合并范围发生变化，新增海顺码头、海翔码头、海

新国际3家控股公司，其中，海翔码头的评估增值主要来源于无形资产（土地使用权）增值，增值原因在于相关泊位区位及交通条件好，公司取得时间较早，原始入账成本较低，随着近年土地开发成本不断攀升，土地评估增值较高，详细分析参见本核查意见“问题2”之“二、（二）长期股权投资所涉各被投资企业的经营情况、主要资产负债情况及评估增值情况”之“4、海翔码头”；

（2）其他扣除账面值影响后存在增值的主要长期股权投资包括海通码头和嵩屿码头，具体分析如下：

1）海通码头

单位：万元

2022/12/312025/3/31差异分析

项目扣除账面值账面值评估值账面价值评估价值账面价值评估价值差异后评估差异差异值差异

流动资产16190.1316190.1325029.6625030.998839.538840.861.33

非流动资产186440.97176001.20175948.40176372.40-10492.57371.2010863.77

其中：固定资产110460.82118270.67113769.61115080.923308.79-3189.75-6498.54

322022/12/312025/3/31差异分析

项目扣除账面值账面值评估值账面价值评估价值账面价值评估价值差异后评估差异差异值差异

在建工程4296.094296.0975.4975.49-4220.60-4220.60-

无形资产49572.6135459.5146362.8743204.21-3209.747744.7010954.44

使用权资产21153.1217016.6013347.3215654.91-7805.80-1361.696444.11

其他非流动958.32958.322393.112356.871434.791398.55-36.24资产

资产总计202631.10192191.33200978.06201403.39-1653.049212.0610865.10

流动负债3847.813847.81880.60880.60-2967.21-2967.21-

非流动负债1065.981065.98137.25137.25-928.73-928.73-

负债总计4913.804913.801017.851017.85-3895.94-3895.94-

净资产197717.30187277.52199960.21200385.552242.9113108.0210865.12

如上表所示，两次评估中，海通码头评估值差异主要是无形资产、使用权资产。

海通码头无形资产账面值较前次降低3209.74万元，评估值较前次增加7744.70万元，扣除账面值差异后，评估增值10954.44万元。海通码头无形资产中主要为土地使用权，评估较前次增值的原因包括：*两次评估中对土地开发费用的取值存在一定差异，本次评估根据评估对象实际填海造地工程造价（经厦门财政审核中心的二期用地成本审核）628元/㎡，采用造价系数调整后红线内平均造价为712元/㎡，考虑宗地红线外基础设施开发费用120元/㎡，确定土地开发费用为836元/㎡，具有合理性。*本次评估基准日距前次评估基准日约3.25年，账面成新率降低5.63%，评估按年期修正系数估算成新率（修正系数）较前次降2.05%，故产生评估增值约3.58%。

海通码头使用权资产账面值较前次降低7805.80万元，评估值较前次降低

1361.69万元，扣除账面值差异后，评估增值6444.11万元。本次纳入评估范围的海

通码头使用权资产为4台桥吊，两次评估结果存在差异的原因主要系不同评估时点的重置成本参数取值存在差异。

2）嵩屿码头

33单位：万元

2022/12/312025/3/31差异分析

项目扣除账面值账面值评估值账面价值评估价值账面价值评估价值差异后评估差异差异值差异

流动资产16960.4616986.8918839.9618841.861879.501854.97-24.53

非流动资产208667.70227520.51198893.66227430.86-9774.04-89.659684.39

其中：固定资产165965.93135956.80160952.98140515.10-5012.954558.309571.25

在建工程3053.223072.91296.18296.18-2757.04-2776.73-19.69

无形资产39559.5988438.7237311.7886474.29-2247.81-1964.43283.38

其他非流动资产88.9652.08332.72145.29243.7693.21-150.55

资产总计225628.16244507.40217733.62246272.72-7894.541765.329659.86

流动负债32263.1132263.1128159.0028159.00-4104.11-4104.11-

非流动负债11700.0011700.004853.814102.70-6846.19-7597.30-751.11

负债总计43963.1143963.1133012.8132261.70--10950.3011701.41-751.11

净资产181665.05200544.29184720.81214011.013055.7613466.7210410.96

如上表所示，两次评估中，嵩屿码头评估值差异主要在于固定资产科目，固定资产账面值较前次降低5012.95万元，评估值较前次增加4558.30万元，扣除账面值差异后，评估值增值9571.25万元。该科目项下主要是房屋建筑物。两次评估差异的主要原因为：前次评估将构筑物中部分陆域工程并入土地评估，相关资产包括道路、堆场工程、龙门吊轨道工程、电气工程、通信控制工程、照明工程、给、排水工程等，属于土地上建设的工程项目，而非填海造地工程，因此本次评估单独作为固定资产项目评估后产生评估增值。

（三）结合同行业可比交易案例、可比上市公司市盈率、市净率情况，说明本次交易估值及定价的合理性

1、同行业可比交易案例估值水平详见本题“一、结合收益法评估预测业绩的依据及其合理性、同行业可比交易采用的评估方法及增值率情况，说明本次交易采用资产基础法评估结果作为定价依据的原因及合理性，能否客观反映企业价值及具体依据，是否有利于保护上市公司利益。”

之“（二）同行业可比交易采用的评估方法及增值率情况”相关回复。

342、同行业可比上市公司估值水平

标的公司主营集装箱码头装卸与堆存业务，可比公司的选取范围参考 Wind行业分类中海港与服务分类下的 21家 A股上市公司，剔除与标的公司业务构成相差较大的上市公司，根据公开市场数据，可比公司市盈率及市净率指标比较如下：

证券代码上市公司市盈率（倍）市净率（倍）

600018.SH 上港集团 9.03 0.98

601018.SH 宁波港 14.86 0.92

601298.SH 青岛港 12.18 1.45

001872.SZ 招商港口 11.54 0.83

601228.SH 广州港 25.03 1.14

600717.SH 天津港 13.75 0.69

601880.SH 辽港股份 31.14 0.89

000582.SZ 北部湾港 15.84 1.08

000088.SZ 盐田港 18.30 1.36

平均值16.851.04

集装箱码头集团100%股权15.561.26

注1：市盈率＝（2025年3月31日收盘价×总股本）÷2024年归母净利润

注2：市净率＝（2025年3月31日收盘价×总股本）÷截至2025年3月31日归属于母公司所有者权益

如上表所示，可比上市公司市盈率位于9.03-31.14倍区间，平均值约16.85倍，标的公司市盈率略低于可比上市公司整体市盈率水平，主要系标的公司主营业务为集装箱码头装卸与堆存，可比上市公司多为综合类码头，集装箱业务凭借标准化作业流程，在规模效应上优于散杂货业务，具有较好的盈利能力；可比上市公司市净率位于0.69-

1.45倍区间，平均值约1.04倍，标的公司市净率与可比上市公司整体市净率水平不存在显著差异。

综上，从相对估值角度分析，本次交易定价处于市场合理水平。

四、评估机构核查程序和核查意见

（一）核查程序

就上述事项，评估师履行了如下核查程序：

351、查阅标的公司及其下属公司的评估报告、评估说明及评估明细表，复核标的公

司资产基础法与收益法的评估过程和依据；

2、了解行业发展趋势及标的公司业务经营情况，获取2025年1-8月的相关财务数据，了解收益法预测业绩的可实现性；

3、查阅同行业上市公司的年度报告、可比交易案例的相关公告等资料，对比分析

标的公司与可比交易案例、可比上市公司在市盈率、市净率等方面的差异；

4、查阅中企华出具的《厦门港务物流有限公司拟向厦门国际港务有限公司转让股权资产涉及的厦门集装箱码头集团有限公司股东全部权益价值资产评估报告》（中企华评报字（2023）第3585号）及评估说明、标的公司2022年至2024年的审计报告，对比分析与本次评估结果的差异情况及原因。

（二）核查意见经核查，评估师认为：