湖北福星科技股份有限公司

审计报告

众环审字（2026）0102517号审计报告

众环审字(2026)0102517号

湖北福星科技股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了湖北福星科技股份有限公司（以下简称“福星股份”或“公司”）财务报表，包括2025年12月31日的合并及公司资产负债表，2025年度的合并及公司利润表、合并及公司现金流量表、合并及公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，除“形成保留意见的基础”部分所述事项可能产生的影响外，后附的财务报表在所有重大方面按照企业会计准则的规定编制，公允反映了福星股份2025年12月31日合并及公司的财务状况以及2025年度合并及公司的经营成果和现金流量。

二、形成保留意见的基础如财务报表附注十三所示，2025年末福星股份将惠之美生活服务集团有限公司（以下简称“惠之美集团”）按照关联方进行管理及披露，福星股份下属地产子公司与惠之美集团发生相关成本费用，其中4564.78万元成本费用仅提供以前年度合同及结算资料并一次性计入当期损益，同时存在子公司向惠之美集团购买酒业务后取消，惠之美集团关联公司向福星股份子公司团购存量车位后取消的情况。对于前述事项，我们无法获取更充分、适当的审计证据以核实交易的商业合理性，成本费用发生的真实性、完整性及定价公允性。

我们按照中国注册会计师审计准则的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师独立性准则和中国注册会计师职业道德守则，我们独立于福星股份，并履行了职业道德方面的其他责任，我们同时遵循了适用于公众利益实体的独立性要求。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本期财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。我们确定下列事项是需要在审计报告中沟通的关键审计事项。

审计报告第1页共5页（一）投资性房地产公允价值的计量关键审计事项在审计中如何应对该事项

请参见财务报表附注四、17及附注六、

13/50。1、评估和测试了与以公允价值计量的投资性房

地产估值流程相关的关键内控控制设计和运行

截止至2025年12月31日，福星股份的有效性；

投资性房地产账面价值为人民币

411575.42万元，于2025年度确认的2、对管理层聘请的外部独立评估机构的专业胜

投资性房地产公允价值变动损益为人任能力、独立性和客观性进行评价；

民币-106888.10万元。3、对管理层选用的估值方法进行了解和评价，评投资性房地产的公允价值需要管理层估其所采用的估值方法的合理性；

作出重大判断，涉及很多估计和假设，4、利用管理层聘请估值专家工作，对公允价值确例如所在地区的经济环境及未来趋势认中管理层所采用的估计方法的合同性进行评

分析、因素修正、预计租金、出租率、价，对管理层所做出的关键假设的适当性和引用折现率等。公司聘请了外部独立评估机参数的合理性进行评价；

构出具评估报告以支持管理层的相关5、评价公允价值计量模式下投资性房地产转换估计。时点是否恰当，是否经适当审批，并对投资性房鉴于该事项涉及金额较大且需要管理地产进行实地观察；

层作出重大判断和估计，因此我们将投6、复核财务报表中与投资性房地产公允价值计资性房地产公允价值计量作为关键审量有关的列报与披露。

计事项。

（二）存货可变现净值的确定关键审计事项在审计中如何应对该事项

请参见财务报表附注四、13及附注六、

7。1、评价管理层与治理层编制和监督管理预算以

截至2025年12月31日，福星股份期及预测各存货项目的建造和其他成本相关的关末存货余额为1811692.77万元，存货键内部控制的设计和运行有效性；

跌价准备余额为378975.06万元，存货2、选取样本，对存货项目进行实地观察，并询问账面价值为1432717.71万元，存货账管理层项目的开发进度和最新预测的各项目总面价值占资产总额的比重为64.19%。开发成本的预算数；

在确定存货可变现净值过程中，需要管3、利用专家工作评价管理层所采用的估值方法，理层在取得确凿证据的基础上，考虑持并将估值中采用的关键估计和假设，与市场可获有存货的目的、资产负债表日后事项等取数据和公司的销售预算计划进行比较；

因素，对每个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时将要发生的建造成4、选取样本，就公司以往年度可变现净值的评估本作出合理预计，并估算每个存货项目与实际变现的价值进行比较，以评价管理层存货的预期未来净售价（参考附近地段房地跌价准备估计的准确性；产项目的最近交易价格）和未来销售费5、对资产负债表日后已销售的部分开发产品，通用以及相关销售税金等，该过程涉及重过抽样方式对实际售价与预计售价进行比较，对大的管理层判断和估计。管理层估计的合理性进行评估；

由于存货金额重大，存货跌价准备的计6、获取管理层编制的存货可变现净值计算表，重提可能对本期经营成果和期末财务状新计算存货可变现净值。

况产生重大影响，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的建造成本和未审计报告第2页共5页关键审计事项在审计中如何应对该事项

来净售价存在固有风险，特别是考虑到当前的经济环境在各个城市推出的各

种应对房地产市场的措施，管理层在确定存货减值时需要作出重大判断，因此我们将存货可变现净值的确定作为关键审计事项。

（三）房地产开发项目收入确认关键审计事项在审计中如何应对该事项

1、测试及评价与房地产开发项目的收入确认相

关的关键内部控制的设计和运行有效性；

2、检查公司的房产销售合同条款，以评价公司有

关房地产开发项目的收入确认政策是否符合相关会计准则的要求；

请参见财务报表附注四、28及附注

3、就本期确认房地产开发收入的项目，选取样六、42。

本，检查销售合同的网签情况及可以证明房产已

2025年度，福星股份的房地产开发项达到交付条件的支持性文件，以评价相关房地产

目的收入为277035.49万元，占主营开发项目收入是否已按照公司的收入确认政策业务收入的比重为75.77%。由于房地确认；

产项目的收入对福星股份的重要性，

4、对本期确认的房地产开发项目收入，选取样

以及单个房地产开发项目销售收入确本，将其单方平均售价与从公开信息获取的单方认上的细小错误汇总起来可能对福星售价相比较；

股份的利润产生重大影响，因此，我们将房地产开发项目的收入确认作为5、获取销售部门的销售控制表，检查已办理交付关键审计事项。手续的房地产开发项目账面收入确认情况，以评价房地产开发项目的收入被完整记录；

6、就资产负债表日前后确认的房地产开发项目收入，选取样本，检查可以证明房产已达到交付条件的支持性文件，以评价相关房地产开发项目收入是否在恰当的期间确认。

四、其他信息

福星股份管理层对其他信息负责。其他信息包括2025年年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。

审计报告第3页共5页在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

福星股份管理层（以下简称“管理层”）负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估福星股份的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非管理层计划清算福星股份、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督福星股份的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（一）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序

以应对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（二）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（三）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（四）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对福星股份持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致福星股份不能持审计报告第4页共5页合并资产负债表

2025年12月31日

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金六、1802918842.451154945156.53交易性金融资产衍生金融资产

应收票据六、2110645386.51146400190.69

应收账款六、3315227972.74271180783.48

应收款项融资六、410999688.2229173219.70

预付款项六、5905885030.46743716889.47

其他应收款六、6316802836.81552058499.21

其中：应收利息应收股利

存货六、714327177046.1318176597774.09

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产六、8476219325.42459667143.54

流动资产合计17265876128.7421533739656.71

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款六、94405141.945059669.97

长期股权投资六、104996543.944996543.94

其他权益工具投资六、1194133400.0094133400.00

其他非流动金融资产六、1226500000.0026500000.00

投资性房地产六、134115754161.155212823475.71

固定资产六、14529383948.07556786709.21在建工程生产性生物资产油气资产

使用权资产六、1565757859.48

无形资产六、1647537981.6049142158.50

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉六、17长期待摊费用

递延所得税资产六、18226021948.49565659373.16

其他非流动资产六、195899036.73295400.00

非流动资产合计5054632161.926581154589.97

资产总计22320508290.6628114894246.68

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第1页合并资产负债表（续）

2025年12月31日

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动负债：

短期借款??六、21708843033.90585116957.50交易性金融负债衍生金融负债

应付票据六、22268750000.00711837000.00

应付账款六、232104604167.622190450096.61

预收款项六、2413017285.9922732026.90

合同负债六、252656533411.212910980870.80

应付职工薪酬六、26116460684.66106849301.13

应交税费六、272567784586.242488980449.85

其他应付款六、28979722175.361034655563.88

其中：应付利息应付股利持有待售负债

一年内到期的非流动负债六、292333260615.392032606796.91

其他流动负债六、30888601595.16470711303.02

流动负债合计12637577555.5312554920366.60

非流动负债：

长期借款六、312153600000.002832500000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债六、3246040263.52

长期应付款六、33593343987.151462252612.05长期应付职工薪酬

预计负债六、346673485.30

递延收益六、354226000.001388000.00

递延所得税负债六、18722941512.39881567849.11其他非流动负债

非流动负债合计3474111499.545230422209.98

负债合计16111689055.0717785342576.58

股东权益：

股本六、361592964774.001592964774.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积六、372355363190.362355363190.36

减：库存股六、3830001736.1930001736.19

其他综合收益六、39656140827.98594606955.51专项储备

盈余公积六、40638385291.82638385291.82

未分配利润六、41153289320.034281042103.83

归属于母公司股东权益合计5366141668.009432360579.33

少数股东权益842677567.59897191090.77

股东权益合计6208819235.5910329551670.10

负债和股东权益总计22320508290.6628114894246.68

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第2页合并利润表

2025年1-12月

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2025年度2024年度

一、营业总收入3834967087.928757272650.93

其中：营业收入六、423834967087.928757272650.93

二、营业总成本4147586076.768613750430.46

其中：营业成本六、423315268836.047412806831.52

税金及附加六、4348548000.26306435901.46

销售费用六、44237180581.48279899977.79

管理费用六、45191022490.62260527980.75

研发费用六、4627757215.3234055979.68

财务费用六、47327808953.04320023759.26

其中：利息费用六、47280571697.54280307407.16

利息收入六、471431535.335304864.85

加：其他收益六、4817524714.3320394325.90

投资收益（损失以“－”号填列）六、49-81446316.75-96951.88

其中：对联营企业和合营企业的投资收益六、49-96951.88以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）六、50-1068881025.72-1190276976.30

信用减值损失（损失以“－”号填列）六、51-86109365.38-77940802.70

资产减值损失（损失以“－”号填列）六、52-2461903052.85-1409124946.83

资产处置收益（损失以“－”号填列）六、53-11473376.44446634.17

三、营业利润（亏损以“－”号填列）-4004907411.65-2513076497.17

?加：营业外收入六、5434965351.423411239.68

减：营业外支出六、554494024.2435126565.82

四、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-3974436084.47-2544791823.31

减：所得税费用六、56207693344.91109357630.63

五、净利润（净亏损以“－”号填列）-4182129429.38-2654149453.94

（一）按经营持续性分类

1、持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-4182129429.38-2654149453.94

2、终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1、归属于母公司股东的净利润（净亏损以“－”号填列）-4127752783.80-2600741832.37

2、少数股东损益（净亏损以“－”号填列）-54376645.58-53407621.57

六、其他综合收益的税后净额61533872.47-20325232.80

（一）归属母公司股东的其他综合收益的税后净额61533872.47-20325232.80

1、不能重分类进损益的其他综合收益

（1）重新计量设定受益计划变动额

（2）权益法下不能转损益的其他综合收益

（3）其他权益工具投资公允价值变动

（4）企业自身信用风险公允价值变动

（5）其他

2、将重分类进损益的其他综合收益61533872.47-20325232.80

（1）权益法下可转损益的其他综合收益

（2）其他债权投资公允价值变动

（3）金融资产重分类计入其他综合收益的金额

（4）其他债权投资信用减值准备

（5）自用房地产或作为存货的房地产转换为以公允价值计量的投-3227084.65-2000782.09

（6）外币财务报表折算差额64760957.12-18324450.71

（7）其他

（二）归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-4120595556.91-2674474686.74

（一）归属于母公司股东的综合收益总额-4066218911.33-2621067065.17

（二）归属于少数股东的综合收益总额-54376645.58-53407621.57

八、每股收益：

（一）基本每股收益（元/股）十八、2-2.59-1.64

（二）稀释每股收益（元/股）十八、2-2.59-1.64

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第3页合并现金流量表

2025年1-12月

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金3329121620.132995935892.14

收到的税费返还39851559.6136505938.47

收到其他与经营活动有关的现金六、58531838052.71188884938.53

经营活动现金流入小计3900811232.453221326769.14

购买商品、接受劳务支付的现金1584487636.002053834335.87

支付给职工以及为职工支付的现金216429689.79229617516.01

支付的各项税费251812082.67365317500.09

支付其他与经营活动有关的现金六、58506825364.21616192539.48

经营活动现金流出小计2559554772.673264961891.45

经营活动产生的现金流量净额1341256459.78-43635122.31

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金

取得投资收益收到的现金68297.72

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额959649.982986984.90

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额六、59134758546.2915671000.00收到其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流入小计135718196.2718726282.62

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金六、581645467.2231483999.23投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计1645467.2231483999.23

投资活动产生的现金流量净额134072729.05-12757716.61

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金

取得借款收到的现金1331600000.002833000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金六、581374000000.00790917745.51

筹资活动现金流入小计2705600000.003623917745.51

偿还债务支付的现金2413402199.033486727365.39

分配股利、利润或偿付利息支付的现金325668123.57436375104.20

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润33100000.00

支付其他与筹资活动有关的现金六、581574090096.15738807737.12

筹资活动现金流出小计4313160418.754661910206.71

筹资活动产生的现金流量净额-1607560418.75-1037992461.20

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响1067079.95-128706.78

五、现金及现金等价物净增加额-131164149.97-1094514006.90

加：期初现金及现金等价物余额787996438.381882510445.28

六、期末现金及现金等价物余额656832288.41787996438.38

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第4页合并股东权益变动表

2025年1-12月

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元

2025年度

归属于母公司股东权益项目其他权益工具专项一般风险少数股东权益股东权益合计

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计优先股永续债其他储备准备

一、上年年末余额1592964774.002355363190.3630001736.19594606955.51638385291.824281042103.839432360579.33897191090.7710329551670.10

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额1592964774.002355363190.3630001736.19594606955.51638385291.824281042103.839432360579.33897191090.7710329551670.10三、本年增减变动金额（减少以“

61533872.47-4127752783.80-4066218911.33-54513523.18-4120732434.51－”号填列）

（一）综合收益总额61533872.47-4127752783.80-4066218911.33-54376645.58-4120595556.91

（二）股东投入和减少资本

1、股东投入的普通股

2、其他权益工具持有者投入资本

3、股份支付计入股东权益的金额

4、其他

（三）利润分配-136877.60-136877.60

1、提取盈余公积

2、提取一般风险准备

3、对股东的分配-136877.60-136877.60

4、其他

（四）股东权益内部结转

1、资本公积转增资本（或股本）

2、盈余公积转增资本（或股本）

3、盈余公积弥补亏损

4、设定受益计划变动额结转留存

收益

5、其他综合收益结转留存收益

6、其他

（五）专项储备

1、本期提取

2、本期使用

（六）其他

四、本年年末余额1592964774.002355363190.3630001736.19656140827.98638385291.82153289320.035366141668.00842677567.596208819235.59

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第5页合并股东权益变动表（续）

2025年1-12月

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元

2024年度

归属于母公司股东权益项目其他权益工具专项一般风险少数股东权益股东权益合计

股本资本公积减：库存股其他综合收益盈余公积未分配利润小计优先股永续债其他储备准备

一、上年年末余额1138475688.002809852276.36614932188.31638385291.826893146163.3612094791607.85969759366.4113064550974.26

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额1138475688.002809852276.36614932188.31638385291.826893146163.3612094791607.85969759366.4113064550974.26三、本期增减变动金额（减少以“

454489086.00-454489086.0030001736.19-20325232.80-2612104059.53-2662431028.52-72568275.64-2734999304.16－”号填列）

（一）综合收益总额-20325232.80-2600741832.37-2621067065.17-53407621.57-2674474686.74

（二）股东投入和减少资本30001736.19-30001736.19-30001736.19

1、股东投入的普通股

2、其他权益工具持有者投入资本

3、股份支付计入股东权益的金额

4、其他30001736.19-30001736.19-30001736.19

（三）利润分配-11362227.16-11362227.16-19160654.07-30522881.23

1、提取盈余公积

2、提取一般风险准备

3、对股东的分配-11362227.16-11362227.16-19160654.07-30522881.23

4、其他

（四）股东权益内部结转454489086.00-454489086.00

1、资本公积转增资本（或股本）454489086.00-454489086.00

2、盈余公积转增资本（或股本）

3、盈余公积弥补亏损

4、设定受益计划变动额结转留存

收益

5、其他综合收益结转留存收益

6、其他

（五）专项储备

1、本期提取

2、本期使用

（六）其他

四、本年年末余额1592964774.002355363190.3630001736.19594606955.51638385291.824281042103.839432360579.33897191090.7710329551670.10

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第6页资产负债表

2025年12月31日

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动资产：

货币资金12960596.09101573791.64交易性金融资产衍生金融资产应收票据应收账款应收款项融资预付款项

其他应收款十七、12327239464.192147302922.97

其中：应收利息

应收股利200000000.00存货

其中：数据资源合同资产持有待售资产

一年内到期的非流动资产561682918.86129851059.95

其他流动资产778696.62721604.71

流动资产合计2902661675.762379449379.27

非流动资产：

债权投资其他债权投资

长期应收款565602402.031024781004.03

长期股权投资十七、23812303593.715638661658.65其他权益工具投资其他非流动金融资产投资性房地产

固定资产26698368.2829258298.04在建工程生产性生物资产油气资产使用权资产无形资产

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源商誉长期待摊费用递延所得税资产其他非流动资产

非流动资产合计4404604364.026692700960.72

资产总计7307266039.789072150339.99

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第7页资产负债表（续）

2025年12月31日

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2025年12月31日2024年12月31日

流动负债：

短期借款??396430554.71413490523.61交易性金融负债衍生金融负债

应付票据228727558.22605587000.00应付账款预收款项合同负债

应付职工薪酬287733.34196899.17

应交税费1165237.242207877.79

其他应付款314771688.411547840.00

其中：应付利息应付股利持有待售负债一年内到期的非流动负债

其他流动负债30000000.00

流动负债合计971382771.921023030140.57

非流动负债：

长期借款应付债券

其中：优先股永续债租赁负债

长期应付款930888610.34872805907.84长期应付职工薪酬预计负债递延收益递延所得税负债其他非流动负债

非流动负债合计930888610.34872805907.84

负债合计1902271382.261895836048.41

股东权益：

股本1592964774.001592964774.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积4195920830.804195920830.80

减：库存股30001736.1930001736.19其他综合收益专项储备

盈余公积544739730.76544739730.76

未分配利润-898628941.85872690692.21

股东权益合计5404994657.527176314291.58

负债和股东权益总计7307266039.789072150339.99

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第8页利润表

2025年1-12月

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2025年度2024年度

一、营业收入十七、38930847.5168057603.71

减：营业成本76081.95

税金及附加309571.83653873.87销售费用

管理费用5624652.906515678.01研发费用

财务费用148043865.11146010380.07

其中：利息费用104049911.46104049911.46

利息收入1710818.371710818.37

加：其他收益354.99315.43

投资收益（损失以“－”号填列）十七、4199605316.3814600000.00

其中：对联营企业和合营企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

净敞口套期收益（损失以“－”号填列）

公允价值变动收益（损失以“－”号填列）

信用减值损失（损失以“－”号填列）-5938.125938.12

资产减值损失（损失以“－”号填列）-1825758064.94-273299395.09

资产处置收益（损失以“－”号填列）9391.19

二、营业利润（亏损以“－”号填列）-1771272264.78-343815469.78

?加：营业外收入

减：营业外支出47369.28

三、利润总额（亏损总额以“－”号填列）-1771319634.06-343815469.78

减：所得税费用9570480.63

四、净利润（净亏损以"－"号填列）-1771319634.06-353385950.41

（一）持续经营净利润（净亏损以“－”号填列）-1771319634.06-353385950.41

（二）终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

五、其他综合收益的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他综合收益

1、重新计量设定受益计划变动额

2、权益法下不能转损益的其他综合收益

3、其他权益工具投资公允价值变动

4、企业自身信用风险公允价值变动

5、其他

（二）将重分类进损益的其他综合收益

1、权益法下可转损益的其他综合收益

2、其他债权投资公允价值变动

3、金融资产重分类计入其他综合收益的金额

4、其他债权投资信用减值准备

5、现金流量套期储备

6、外币财务报表折算差额

7、其他

六、综合收益总额-1771319634.06-353385950.41

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第9页现金流量表

2025年1-12月

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元项目附注2025年度2024年度

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金收到的税费返还

收到其他与经营活动有关的现金2668347473.934150870195.60

经营活动现金流入小计2668347473.934150870195.60

购买商品、接受劳务支付的现金

支付给职工以及为职工支付的现金1990760.081071449.99

支付的各项税费941280.015005269.57

支付其他与经营活动有关的现金2241255368.044597115245.41

经营活动现金流出小计2244187408.134603191964.97

经营活动产生的现金流量净额424160065.80-452321769.37

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金205316.3888000000.00

取得投资收益收到的现金12000000.00

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额20000.00处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金36646870.001689361398.00

投资活动现金流入小计36872186.381789361398.00

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金投资支付的现金取得子公司及其他营业单位支付的现金净额

支付其他与投资活动有关的现金200000000.00

投资活动现金流出小计200000000.00

投资活动产生的现金流量净额36872186.381589361398.00

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金

取得借款收到的现金393000000.00538000000.00

收到其他与筹资活动有关的现金1299898056.56507000000.00

筹资活动现金流入小计1692898056.561045000000.00

偿还债务支付的现金413000000.00727000000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的现金18925567.9937520914.66

支付其他与筹资活动有关的现金1710623233.641702385978.69

筹资活动现金流出小计2142548801.632466906893.35

筹资活动产生的现金流量净额-449650745.07-1421906893.35

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响3.26

五、现金及现金等价物净增加额11381507.11-284867261.46

加：期初现金及现金等价物余额1537231.64286404493.10

六、期末现金及现金等价物余额12918738.751537231.64

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第10页股东权益变动表

2025年1-12月

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元

2025年度

项目其他权益工具其他综合专项

股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他收益储备

一、上年年末余额1592964774.004195920830.8030001736.19544739730.76872690692.217176314291.58

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额1592964774.004195920830.8030001736.19544739730.76872690692.217176314291.58三、本期增减变动金额（减少以“－”号填-1771319634.06-1771319634.06

列）

（一）综合收益总额-1771319634.06-1771319634.06

（二）股东投入和减少资本

1、股东投入的普通股

2、其他权益工具持有者投入资本

3、股份支付计入股东权益的金额

4、其他

（三）利润分配

1、提取盈余公积

2、对股东的分配

3、其他

（四）股东权益内部结转

1、资本公积转增资本（或股本）

2、盈余公积转增资本（或股本）

3、盈余公积弥补亏损

4、设定受益计划变动额结转留存收益

5、其他综合收益结转留存收益

6、其他

（五）专项储备

1、本期提取

2、本期使用

（六）其他

四、本年年末余额1592964774.004195920830.8030001736.19544739730.76-898628941.855404994657.52

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第11页股东权益变动表（续）

2025年1-12月

编制单位：湖北福星科技股份有限公司金额单位：人民币元

2024年度

项目其他权益工具其他综合专项

股本资本公积减：库存股盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他收益储备

一、上年年末余额1138475688.004650409916.80544739730.761237438869.787571064205.34

加：会计政策变更前期差错更正其他

二、本年年初余额1138475688.004650409916.80544739730.761237438869.787571064205.34三、本期增减变动金额（减少以“－”号填

454489086.00-454489086.0030001736.19-364748177.57-394749913.76

列）

（一）综合收益总额-353385950.41-353385950.41

（二）股东投入和减少资本30001736.19-30001736.19

1、股东投入的普通股

2、其他权益工具持有者投入资本

3、股份支付计入股东权益的金额

4、其他30001736.19-30001736.19

（三）利润分配-11362227.16-11362227.16

1、提取盈余公积

2、对股东的分配-11362227.16-11362227.16

3、其他

（四）股东权益内部结转454489086.00-454489086.00

1、资本公积转增资本（或股本）454489086.00-454489086.00

2、盈余公积转增资本（或股本）

3、盈余公积弥补亏损

4、设定受益计划变动额结转留存收益

5、其他综合收益结转留存收益

6、其他

（五）专项储备

1、本期提取

2、本期使用

（六）其他

四、本年年末余额1592964774.004195920830.8030001736.19544739730.76872690692.217176314291.58

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第12页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注湖北福星科技股份有限公司

2025年度财务报表附注（除特别说明外，金额单位为人民币元）一、公司基本情况

湖北福星科技股份有限公司（以下简称“公司”或“本公司”）于1993年3月10日经

湖北省经济体制改革委会员“鄂改（1993）16号文”批准，以定向募集方式设立，并经湖北省汉川县工商行政管理局核准登记并取得营业执照。

1999年5月，经中国证券监督管理委员会“证监发行字【1999】54号文”批准，本公

司采用上网发行方式向社会公开发行人民币（A）股 5500.00 万股，并于 6 月 18 日在深圳证券交易所挂牌交易，发行完成后公司的总股本增加至20515.00万股。

2000年9月，经公司临时股东大会决议，以20515.00万股的总股本为基数，每10股

送红股1股、以资本公积金转增2股，送转股后的总股本为26669.50万股。

2005年，公司第二次临时股东大会审议通过了《股权分置改革方案暨减少注册资本议案》，全体非流通股东以其持有的非流通股份按照1:0.63的比例缩股，股改完成后的总股本变更为20526.649万股。

2006年10月，经中国证券监督管理委员会“证监发行字【2006】87号文”核准非公开

发行股票6000.00万股，发行后股本总额为26526.649万股。

2006年12月，公司2006年第三次临时股东大会审议通过了《湖北福星科技股份有限公司股票期权激励计划》。根据股东大会的授权，公司董事会确定向本公司及本公司的子公司福星惠誉控股有限公司的25名董事、监事及高级管理人员授予股票期权760.00万股，授予日为2006年12月11日，共分三期行权，其中第一期未行权。

2007年5月，经2006年年度股东大会决议及修改后的公司章程规定，以资本公积、未

分配利润向全体股东转增股份总额25996.116万股，送转后股本总额为52522.765万股。

2007年10月，经深圳证券交易所核准，公司所属行业变更为“房地产行业”。

2008年5月，经中国证券监督管理委员会“证监许可【2008】625号文”核准本公司公

开增发不超过 18000.00 万股人民币（A）股。本次公开增发实际发行股份数为 18000.00 万股，增发后本公司的股本总额为70522.765万股。

2009年12月，经公司第六届董事会第二十二次会议决议，公司第二个行权期股票期权

行权条件达到，向谭功炎、张守才、夏木阳等19位激励对象定向发行股票，由激励对象以本报告书共145页第13页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

调整后的行权价4.51元/股的价格参与认购的方式，增加股本人民币475.20万元。公司变更后股本总额为70997.965万股。

2010年11月，经公司第六届董事会第三十五次会议决议，公司第三个行权期股票期权

行权条件达到，向谭功炎、夏木阳、胡朔商等20位激励对象定向发行股票，激励对象以调整后的行权价4.41元/股参与认购的方式，增加股本人民币237.60万元。公司变更后股本总额为71235.565万股。

2015年12月，经中国证券监督管理委员会“证监许可【2015】2877号文”核准，本公

司非公开发行股票不超过29041.63万股，实际发行23696.68万股，于2016年1月21日在深圳证券交易所挂牌交易，增发后公司的股本总额为94932.247万股。

2017年10月，经公司第四次临时股东大会审议通过了《关于公司<2017年限制性股票激励计划（草案修订稿）及其摘要的议案>》，根据股东大会的授权，公司董事会确定向56名股权激励对象定向发行股票2220.00万股，增加股本2220.00万元，公司变更后股本总额为97152.247万股。

2018年4月20日，公司第九届董事会第十三次会议审议通过了《关于回购注销部分激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》，根据该议案，对1名已不符合激励条件的激励对象及首次授予第一个解除限售期由于业绩考核不达标不能解除限售的限制性股票回购注销，本次回购注销减少股票906.00万股，公司变更后股本总额为96246.247万股。

2021年5月28日，经公司第十届董事会第五次会议决议，审议通过了《关于回购注销部分激励对象已获授但尚未解锁的限制性股票的议案》及《关于调整限制性股票回购价格议案》，根据该议案，因限制性股票激励的业绩考核未达标，公司对这部分已获授但尚未解除限售的限制性股票进行回购注销，本次回购注销减少股票1314万股，公司变更后股本总额为94932.2474万股。

2023年8月，经公司董事会审议，公司于2020年8月14日完成回购34338538股，

鉴于回购股份即将满三年，公司短期内尚无使用回购股份用于员工持股或股权激励的具体计划，注销公司回购股份34338538股，并相应减少公司股本34338538股。2023年12月，经中国证券监督管理委员会《关于同意湖北福星科技股份有限公司向特定对象发行股票注册的批复》（证监许可[2023]1348 号）核准，本公司向特定对象发行人民币普通股（A 股）

223491752股，并于2024年1月23日在深圳证券交易所主板上市，相应增加股本223491752股。上述变更后公司股本总额为1138475688股。

本报告书共145页第14页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注2024年5月，公司2023年年度股东大会审议通过了《关于2023年度利润分配及资本公积金转增股本预案的议案》，以资本公积金转增股本方式向全体股东每10股转增4股，共计转增454489086股，转增后公司总股本增加至1592964774股。

截至2025年12月31日，本公司注册资本为人民币1592964774.00元，实收资本为人民币1592964774.00元，股本情况详见附注六、36。

二、财务报表的编制基础

本集团财务报表以持续经营假设为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部发布的《企业会计准则——基本准则》（财政部令第33号发布、财政部令第76号修订）、于

2006年2月15日及其后颁布和修订的40项具体会计准则、企业会计准则解释及其他相关规定（以下合称“企业会计准则”），以及中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定（2023年修订）》的披露规定编制。

根据企业会计准则的相关规定，本集团会计核算以权责发生制为基础。除某些金融工具和投资性房地产外，本财务报表均以历史成本为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

本财务报表以持续经营为基础列报。

三、遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司及本集团

2025年12月31日的财务状况及2025年度的经营成果和现金流量等有关信息。此外，本公司及本集团的财务报表在所有重大方面符合中国证券监督管理委员会2023年修订的《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定》有关财务报表及其附注的披露要求。

四、重要会计政策和会计估计

本集团根据实际生产经营特点，依据相关企业会计准则的规定，对收入确认等交易和事项制定了若干项具体会计政策和会计估计，详见本附注四、28“收入”中的各项描述。关于管

理层所作出的重大会计判断和估计的说明，请参阅附注四、37“重大会计判断和估计”。

1、会计期间

本集团的会计期间分为年度和中期，会计中期指短于一个完整的会计年度的报告期间。

本报告书共145页第15页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

本集团会计年度采用公历年度，即每年自1月1日起至12月31日止。

2、营业周期

正常营业周期是指本集团从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本集团以12个月作为一个营业周期，并以其作为资产和负债的流动性划分标准。本集团所属房地产公司，由于房地产建造周期较长，导致正常营业周期长于一年，尽管相关资产往往超过一年才变现、出售或耗用，仍然划分为流动资产；正常营业周期中的经营性负债项目即使在资产负债日后超过一年才予清偿，仍然划分为流动负债。

3、记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本集团之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定美元、澳元为其记账本位币。本集团编制本财务报表时所采用的货币为人民币。

4、重要性标准确定方法和选择依据

本集团相关披露事项涉及的重要性标准如下：

项目重要性标准

账龄超过一年且金额重要单项账龄超过1年的预付款项余额占预付款项年末余额≥1%

的预付款项且金额超过2000.00万元

单项在建工程账面余额占在建工程账面余额≥10%且金额超重要的在建工程

过1000.00万元

账龄超过1年或逾期的重单项该类应付账款占应付账款年末余额≥3%且金额超过

要应付账款5000.00万元合同负债账面价值发生重

单个项目变动金额超过10000.00万元大变动的金额

账龄超过1年或逾期的重单项该类其他应付款占其他应付款年末余额≥2%且金额超过

要其他应付款3000.00万元

收到的重要的投资活动有单项收到的投资活动有关的现金占投资活动现金流入≥10%

关的现金且金额超过1000.00万元

支付的重要的投资活动有单项支付的投资活动有关的现金占投资活动现金流出≥10%

关的现金且金额超过1000.00万元

重要的非全资子公司子公司少数股东权益金额占所有者权益总额≥3%本报告书共145页第16页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目重要性标准对单个被投资单位的长期股权投资账面价值占年末总资产总重要的合营或联营企业

额≥5%且金额超过3000.00万元

5、同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

企业合并，是指将两个或两个以上单独的企业合并形成一个报告主体的交易或事项。企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并。

（1）同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。同一控制下的企业合并，在合并日取得对其他参与合并企业控制权的一方为合并方，参与合并的其他企业为被合并方。合并日，是指合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

合并方取得的资产和负债均按合并日在被合并方的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积（股本溢价）；资本公积（股本溢价）不足以冲减的，调整留存收益。

合并方为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。

（2）非同一控制下企业合并

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制的，为非同一控制下的企业合并。非同一控制下的企业合并，在购买日取得对其他参与合并企业控制权的一方为购买方，参与合并的其他企业为被购买方。购买日，是指为购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

对于非同一控制下的企业合并，合并成本包含购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值，为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他管理费用于发生时计入当期损益。购买方作为合并对价发行的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。所涉及的或有对价按其在购买日的公允价值计入合并成本，购买日后12个月内出现对购买日已存在情况的新的或进一步证据而需要调整或有对价的，相应调整合并商誉。

购买方发生的合并成本及在合并中取得的可辨认净资产按购买日的公允价值计量。合并成本大于合并中取得的被购买方于购买日可辨认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项本报告书共145页第17页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益。

购买方取得被购买方的可抵扣暂时性差异，在购买日因不符合递延所得税资产确认条件而未予确认的，在购买日后12个月内，如取得新的或进一步的信息表明购买日的相关情况已经存在，预期被购买方在购买日可抵扣暂时性差异带来的经济利益能够实现的，则确认相关的递延所得税资产，同时减少商誉，商誉不足冲减的，差额部分确认为当期损益；除上述情况以外，确认与企业合并相关的递延所得税资产的，计入当期损益。

通过多次交易分步实现的非同一控制下企业合并，根据《财政部关于印发企业会计准则解释第5号的通知》（财会[2012]19号）和《企业会计准则第33号——合并财务报表》第

五十一条关于“一揽子交易”的判断标准（参见本附注四、6（2）“合并财务报表的编制方法”），

判断该多次交易是否属于“一揽子交易”。属于“一揽子交易”的，参考本部分前面各段描述及本附注四、16“长期股权投资”进行会计处理；不属于“一揽子交易”的，区分个别财务报表和

合并财务报表进行相关会计处理：

在个别财务报表中，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，在处置该项投资时将与其相关的其他综合收益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益应当采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

6、控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

（1）控制的判断标准合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。控制是指本集团拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。其中，本集团享有现时权利使本集团目前有能力主导被投资方的相关活动，而不论本集团是否实际行使该权利，视为本集团拥有对被投资方的权力；本集团自被投资方取得的回报可能会随着被投资方业绩而变动的，视为享有可变回报；本集团以主要责任人身份行使决策权的，视为本集团有能力运用对被投资方的权力影响该回报金额。合并范围包括本本报告书共145页第18页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

公司及全部子公司。子公司，是指被本集团控制的主体。

本集团在综合考虑所有相关事实和情况的基础上对是否控制被投资方进行判断。相关事实和情况主要包括：被投资方的设立目的；被投资方的相关活动以及如何对相关活动作出决策；本集团享有的权利是否使本集团目前有能力主导被投资方的相关活动；本集团是否通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报；本集团是否有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额；本集团与其他方的关系等。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

（2）合并财务报表编制的方法

从取得子公司的净资产和生产经营决策的实际控制权之日起，本集团开始将其纳入合并范围；从丧失实际控制权之日起停止纳入合并范围。对于处置的子公司，处置日前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中；当期处置的子公司，不调整合并资产负债表的期初数。非同一控制下企业合并增加的子公司，其购买日后的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，且不调整合并财务报表的期初数和对比数。同一控制下企业合并增加的子公司及吸收合并下的被合并方，其自合并当期期初至合并日的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中，并且同时调整合并财务报表的对比数。

在编制合并财务报表时，子公司与本公司采用的会计政策或会计期间不一致的，按照本公司的会计政策和会计期间对子公司财务报表进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。

集团内所有重大往来余额、交易及未实现利润在合并财务报表编制时予以抵销。

子公司的股东权益及当期净损益中不属于本公司所拥有的部分分别作为少数股东权益及少数股东损益在合并财务报表中股东权益及净利润项下单独列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初股东权益中所享有的份额，仍冲减少数股东权益。

当因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权时，对于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。其后，对该本报告书共145页第19页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

部分剩余股权按照《企业会计准则第2号——长期股权投资》或《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》等相关规定进行后续计量，详见本附注四、16“长期股权投资”或本

附注四、10“金融工具”。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，需区分处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易是否属于一揽子交易。处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明应将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理：*这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；*这

些交易整体才能达成一项完整的商业结果；*一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；*一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。不属于一揽子交易的，对其中的每一项交易视情况分别按照“不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资”（详见本附注四、16“长期股权投资”（2）*）和“因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司的控制权”（详见前段）适用的原则进行会计处理。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理；但是，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司净资产份额的差额，在合并财务报表中确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。

7、合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排，是指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的义务，将合营安排分为共同经营和合营企业。共同经营，是指本集团享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业，是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，按照本附注四、16“长期股权投资”（2）*

“权益法核算的长期股权投资”中所述的会计政策处理。

本集团作为合营方对共同经营，确认本集团单独持有的资产、单独所承担的负债，以及按本集团份额确认共同持有的资产和共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独

所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。

当本集团作为合营方向共同经营投出或出售资产（该资产不构成业务，下同）、或者自共同经营购买资产时，在该等资产出售给第三方之前，本集团仅确认因该交易产生的损益中本报告书共145页第20页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注归属于共同经营其他参与方的部分。该等资产发生符合《企业会计准则第8号——资产减值》等规定的资产减值损失的，对于由本集团向共同经营投出或出售资产的情况，本集团全额确认该损失；对于本集团自共同经营购买资产的情况，本集团按承担的份额确认该损失。

8、现金及现金等价物的确定标准

本集团现金及现金等价物包括库存现金、可以随时用于支付的存款以及本集团持有的期

限短（一般为从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

9、外币业务和外币报表折算

（1）发生外币交易时折算汇率的确定方法

本集团发生的外币交易在初始确认时，按交易日的即期汇率折算为记账本位币金额。

（2）在资产负债表日对外币货币性项目采用的折算方法和汇兑损益的处理方法

资产负债表日，对于外币货币性项目采用资产负债表日即期汇率折算，由此产生的汇兑差额，除：*属于与购建符合资本化条件的资产相关的外币专门借款产生的汇兑差额按照借款费用资本化的原则处理；以及*分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的外币

货币性项目，除摊余成本（含减值）之外的其他账面余额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益之外，均计入当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目，仍采用交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

（3）外币财务报表的折算方法

境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的资产和负债项目，采用资产负债表日的即期汇率折算；股东权益类项目除“未分配利润”项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算。利润表中的收入和费用项目，采用交易发生日的即期汇率折算。

年初未分配利润为上一年折算后的年末未分配利润；期末未分配利润按折算后的利润分配各

项目计算列示；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额，作为外币报表折算差额，确认为其他综合收益。处置境外经营并丧失控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的外币报表折算差额，全部或按处置该境外经营的比本报告书共145页第21页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注例转入处置当期损益。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的当期平均汇率折算。

汇率变动对现金的影响额作为调节项目，在现金流量表中单独列报。

年初数和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了

对境外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营

控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，在合并财务报表中，其因汇率变动而产生的汇兑差额，作为“外币报表折算差额”确认为其他综合收益；处置境外经营时，计入处置当期损益。

10、金融工具

在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

（1）金融资产的分类、确认和计量

本集团根据管理金融资产的业务模式和金融资产的合同现金流量特征，将金融资产划分为：以摊余成本计量的金融资产；以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产；

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

金融资产在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产，相关交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产，相关交易费用计入初始确认金额。因销售产品或提供劳务而产生的、未包含或不考虑重大融资成分的应收账款或应收票据，本集团按照预期有权收取的对价金额作为初始确认金额。

*以摊余成本计量的金融资产

本集团管理以摊余成本计量的金融资产的业务模式为以收取合同现金流量为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致，即在特定日期产生的现金流量，仅为对本金和以未偿付本金金额为基础的利息的支付。本集团对于此类金融资产，采用实际利率法，按照摊余成本进行后续计量，其摊销或减值产生的利得或损失，计入当期损益。

本报告书共145页第22页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

*以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

本集团管理此类金融资产的业务模式为既以收取合同现金流量为目标又以出售为目标，且此类金融资产的合同现金流量特征与基本借贷安排相一致。本集团对此类金融资产按照公允价值计量且其变动计入其他综合收益，但减值损失或利得、汇兑损益和按照实际利率法计算的利息收入计入当期损益。

此外，本集团将部分非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。本集团将该类金融资产的相关股利收入计入当期损益，公允价值变动计入其他综合收益。当该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失将从其他综合收益转入留存收益，不计入当期损益。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产本集团将上述以摊余成本计量的金融资产和以公允价值计量且其变动计入其他综合收

益的金融资产之外的金融资产，分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

此外，在初始确认时，本集团为了消除或显著减少会计错配，将部分金融资产指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。对于此类金融资产，本集团采用公允价值进行后续计量，公允价值变动计入当期损益。

（2）金融负债的分类、确认和计量金融负债于初始确认时分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，相关交易费用直接计入当期损益，其他金融负债的相关交易费用计入其初始确认金额。

*以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具），按照公允价值进行后续计量，除与套期会计有关外，公允价值变动计入当期损益。

被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，且终止确认该负债时，计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。其余公允价值变动计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括企业自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

本报告书共145页第23页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

*其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财

务担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

（3）金融资产转移的确认依据和计量方法

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：*收取该金融资产现金流量的合同权利终止；*该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

*该金融资产已转移，虽然企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是放弃了对该金融资产的控制。

若企业既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，且未放弃对该金融资产的控制的，则按照继续涉入所转移金融资产的程度确认有关金融资产，并相应确认有关负债。继续涉入所转移金融资产的程度，是指该金融资产价值变动使企业面临的风险水平。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和的差额计入当期损益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产的账面价值在终止确认及未终止确认部分之间按其相对的公允价值进行分摊，并将因转移而收到的对价与应分摊至终止确认部分的原计入其他综合收益的公允价值变动累计额之和与分摊的前述账面金额之差额计入当期损益。

本集团对采用附追索权方式出售的金融资产，或将持有的金融资产背书转让，需确定该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬是否已经转移。已将该金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方的，终止确认该金融资产；保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，不终止确认该金融资产；既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则继续判断企业是否对该资产保留了控制，并根据前面各段所述的原则进行会计处理。

（4）金融负债的终止确认

金融负债（或其一部分）的现时义务已经解除的，本集团终止确认该金融负债（或该部分金融负债）。本集团（借入方）与借出方签订协议，以承担新金融负债的方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，终止确认原金融负债，同时确认一项新金融负债。本集团对原金融负债（或其一部分）的合同条款作出实质性修改的，终本报告书共145页第24页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

止确认原金融负债，同时按照修改后的条款确认一项新金融负债。

金融负债（或其一部分）终止确认的，本集团将其账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的负债）之间的差额，计入当期损益。

（5）金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金额的金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的净额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

（6）金融资产和金融负债的公允价值确定方法

公允价值，是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。金融工具存在活跃市场的，本集团采用活跃市场中的报价确定其公允价值。活跃市场中的报价是指易于定期从交易所、经纪商、行业协会、定价服务机构等获得的价格，且代表了在公平交易中实际发生的市场交易的价格。金融工具不存在活跃市场的，本集团采用估值技术确定其公允价值。估值技术包括参考熟悉情况并自愿交易的各方最近进行的市场交易中使用的价格、参照实质上相同的其他金融工具当前的公允价值、现金

流量折现法和期权定价模型等。在估值时，本集团采用在当前情况下适用并且有足够可利用数据和其他信息支持的估值技术，选择与市场参与者在相关资产或负债的交易中所考虑的资产或负债特征相一致的输入值，并尽可能优先使用相关可观察输入值。在相关可观察输入值无法取得或取得不切实可行的情况下，使用不可输入值。

（7）权益工具权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理，与权益性交易相关的交易费用从权益中扣减。本集团不确认权益工具的公允价值变动。

本集团权益工具在存续期间分派股利（含分类为权益工具的工具所产生的“利息”）的，作为利润分配处理。

11、金融资产减值

本集团需确认减值损失的金融资产系以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其

变动计入其他综合收益的债务工具、租赁应收款，主要包括应收票据、应收账款、应收款项融资、其他应收款、长期应收款等。此外，对合同资产及部分财务担保合同，也按照本部分本报告书共145页第25页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注所述会计政策计提减值准备和确认信用减值损失。

（1）减值准备的确认方法本集团以预期信用损失为基础，对上述各项目按照其适用的预期信用损失计量方法（一般方法或简化方法）计提减值准备并确认信用减值损失。

信用损失，是指本集团按照原实际利率折现的、根据合同应收的所有合同现金流量与预期收取的所有现金流量之间的差额，即全部现金短缺的现值。其中，对于购买或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团按照该金融资产经信用调整的实际利率折现。

预期信用损失计量的一般方法是指，本集团在每个资产负债表日评估金融资产（含合同资产等其他适用项目，下同）的信用风险自初始确认后是否已经显著增加，如果信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备；

如果信用风险自初始确认后未显著增加，本集团按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量损失准备。本集团在评估预期信用损失时，考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。

对于在资产负债表日具有较低信用风险的金融工具，本集团假设其信用风险自初始确认后并未显著增加，选择按照未来12个月内的预期信用损失计量损失准备。

（2）信用风险自初始确认后是否显著增加的判断标准如果某项金融资产在资产负债表日确定的预计存续期内的违约概率显著高于在初始确

认时确定的预计存续期内的违约概率，则表明该项金融资产的信用风险显著增加。除特殊情况外，本集团采用未来12个月内发生的违约风险的变化作为整个存续期内发生违约风险变化的合理估计，来确定自初始确认后信用风险是否显著增加。

（3）以组合为基础评估预期信用风险的组合方法

本集团对信用风险显著不同的金融资产单项评价信用风险，如：应收关联方款项；与对方存在争议或涉及诉讼、仲裁的应收款项；已有明显迹象表明债务人很可能无法履行还款义务的应收款项等。

除了单项评估信用风险的金融资产外，本集团基于共同风险特征将金融资产划分为不同的组别，在组合的基础上评估信用风险。

（4）金融资产减值的会计处理方法期末，本集团计算各类金融资产的预计信用损失，如果该预计信用损失大于其当前减值准备的账面金额，将其差额确认为减值损失；如果小于当前减值准备的账面金额，则将差额确认为减值利得。

本报告书共145页第26页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（5）各类金融资产信用损失的确定方法

*应收票据本集团对于应收票据按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。基于应收票据的信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据银行承兑汇票承兑人为信用风险较小的银行

承兑人为存在一定信用风险的组织或机构，根据承兑人的信用风险划商业承兑汇票分，与“应收账款”组合划分相同。

*应收账款及合同资产

对于不含重大融资成分的应收账款和合同资产，本集团按照相当于整个存续期内的预期信用损失金额计量损失准备。

对于包含重大融资成分的应收账款、合同资产和租赁应收款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

除了单项评估信用风险的应收账款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

应收账款：

组合1本组合为应收政府机构及国有企业的款项。

本组合以应收款项的账龄作为信用风险特征。账龄自其初始确认日起算。修组合2

改应收款项的条款和条件但不导致应收款项终止确认的，账龄连续计算。

组合3本组合为应收合并范围内关联方的款项。

合同资产

本组合以款项的账龄作为信用风险特征。由合同资产转为应收账款的，账龄组合1自对应的合同资产初始确认日起连续计算

*应收款项融资

以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据，自初始确认日起到期期限在一年内（含一年）的，列报为应收款项融资。本集团采用整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。

除了单项评估信用风险的应收款项融资外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

本报告书共145页第27页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目确定组合的依据组合1本组合以账龄为信用风险特征。

*其他应收款

本集团依据其他应收款信用风险自初始确认后是否已经显著增加，采用相当于未来12个月内、或整个存续期的预期信用损失的金额计量减值损失。除了单项评估信用风险的其他应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据组合1本组合为应收的土地保证金及代垫路款。

组合2本组合以其他应收款的账龄作为信用风险特征。账龄自其初始确认日起算。

组合3本组合为应收合并范围内关联方的款项。

*长期应收款

由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的应收融资租赁款和应收经营租赁款，本集团选择始终按照相当于存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

除了单项评估信用风险的长期应收款外，基于其信用风险特征，将其划分为不同组合：

项目确定组合的依据

组合1款项性质-融资租赁

12、应收款项融资

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收票据和应收账款，自取得起期限在一年内（含一年）的部分，列示为应收款项融资；自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资。其相关会计政策参见本附注四、10“金融工具”及附注四、11“金融资产减值”。

13、存货

（1）存货的分类

存货主要包括原材料、在产品、低值易耗品、包装物、产成品、开发成本、开发产品等。

（2）存货取得和发出的计价方法

存货在取得时按实际成本计价，存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。除开发产品和开发成本外，领用和发出时按加权平均法计价。

本报告书共145页第28页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

开发产品的成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。开发产品发出时采用个别计价法确定其实际成本。

（3）开发用土地使用权的核算方法

购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未投入开发使用前，作为无形资产核算；土地投入开发时，将土地使用权的账面价值全部转入开发成本。

开发用地的核算方法：

*土地开发过程中的各项支出，除可直接计入房屋开发成本的自用土地开发支出外，其他土地开发支出计入“开发成本-土地开发成本-土地征用及拆迁补偿费”科目核算。

*房屋开发过程中的土地成本，根据成本核算对象，按实际成本记入“开发成本-房屋开发成本-土地征用及拆迁补偿费”科目核算。

（4）公共配套设施费用的核算方法

*配套设施与房屋同步开发，发生的公共配套设施支出，能够分清并能直接计入有关成本核算对象的，直接记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”项目。如果发生的配套设施支出，应由两个或两个以上的成本对象负担的，应先在“开发成本-配套设施开发成本”科目先行汇集，待配套设施完工时，再按一定标准，分配计入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

*配套设施与房屋非同步开发，即先开发房屋，后建配套设施；或房屋已开发等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成，在结算完工房屋的开发成本时，对应负担的配套设施费，采取预提的方法。即根据配套设施的预算成本（或计划成本）和采用的分配标准，计算完工房屋应负担的配套设施支出，记入有关房屋开发成本核算对象的“配套设施费”成本项目。

预提数与实际支出数的差额，在配套设施完工时调整有关房屋开发成本。

（5）低值易耗品和包装物的摊销方法低值易耗品和包装物在领用时根据实际情况采用一次摊销法进行摊销。周转用包装物按照预计的使用次数分次计入成本费用。

（6）存货可变现净值的确认和跌价准备的计提方法

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

在资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，本报告书共145页第29页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注提取存货跌价准备。存货跌价准备通常按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

（7）存货的盘存制度为永续盘存制。

14、合同资产

本集团将客户尚未支付合同对价，但本集团已经依据合同履行了履约义务，且不属于无条件（即仅取决于时间流逝）向客户收款的权利，在资产负债表中列示为合同资产。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

合同资产预期信用损失的确定方法和会计处理方法参见附注四、11“金融资产减值”。

15、持有待售资产和处置组

（1）持有待售

本集团若主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换，下同）而非持续使用一项非流动资产或处置组收回其账面价值的，则将其划分为持有待售类别。具体标准为同时满足以下条件：某项非流动资产或处置组根据类似交易中出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；本集团已经就出售计划作出决议且获得确定的购买承诺；预计出

售将在一年内完成。其中，处置组是指在一项交易中作为整体通过出售或其他方式一并处置的一组资产，以及在该交易中转让的与这些资产直接相关的负债。处置组所属的资产组或资产组组合按照《企业会计准则第8号——资产减值》分摊了企业合并中取得的商誉的，该处置组应当包含分摊至处置组的商誉。

本集团初始计量或在资产负债表日重新计量划分为持有待售的非流动资产和处置组时，其账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，将账面价值减记至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。对于处置组，所确认的资产减值损失先抵减处置组中商誉的账面价值，再按比例抵减该处置组内适用《企业会计准则第42号——持有待售的非流动资产、处置组和终止经营》（以下简称“持有待售准则”）的计量规定的各项非流动资产的账面价值。后续资产负债表日持有待售的处置组公允价值减去出售费用后的净额增加的，以前减记的金额应当予以恢复，并在划分为持有待售类别后适用持有待售准则计量规定的非流动资产确认的资产减值损失本报告书共145页第30页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

金额内转回，转回金额计入当期损益，并根据处置组中除商誉外适用持有待售准则计量规定的各项非流动资产账面价值所占比重按比例增加其账面价值；已抵减的商誉账面价值，以及适用持有待售准则计量规定的非流动资产在划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不得转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

非流动资产或处置组不再满足持有待售类别的划分条件时，本集团不再将其继续划分为持有待售类别或将非流动资产从持有待售的处置组中移除，并按照以下两者孰低计量：（1）划分为持有待售类别前的账面价值，按照假定不划分为持有待售类别情况下本应确认的折旧、摊销或减值等进行调整后的金额；（2）可收回金额。

（2）终止经营

终止经营，是指满足下列条件之一的、能够单独区分且已被本集团处置或划分为持有待售类别的组成部分：*该组成部分代表一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区；*该组成部分是拟对一项独立的主要业务或一个单独的主要经营地区进行处置的一项相关联

计划的一部分；*该组成部分是专为了转售而取得的子公司。

本集团在利润表中单独列报终止经营损益，终止经营的减值损失和转回金额等经营损益及处置损益均作为终止经营损益列报。

16、长期股权投资

本部分所指的长期股权投资是指本集团对被投资单位具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资。本集团对被投资单位不具有控制、共同控制或重大影响的长期股权投资，作为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产核算，其中如果属于非交易性的，本集团在初始确认时可选择将其指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产核算，其会计政策详见附注四、10“金融工具”。

共同控制，是指本集团按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响，是指本集团对被投资单位的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。

（1）投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方股东权益在最本报告书共145页第31页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股

权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。通过多次交易分步取得同一控制下被合并方的股权，最终形成同一控制下企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在合并日按照应享有被合并方股东权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，长期股权投资初始投资成本与达到合并前的长期股权投资账面价值加上合并日进一步取得股份新支付对

价的账面价值之和的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并日之前持有的股权投资因采用权益法核算或作为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的

金融资产而确认的其他综合收益，暂不进行会计处理。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本，合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值之和。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关

管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外的其他股权投资，按成本进行初始计量，该成本视长期股权投资取得方式的不同，分别按照本集团实际支付的现金购买价款、本集团发行的权益性证券的公允价值、投资合同或协议约定的价值、非货币性资产交换交易中换出资产的公允

价值或原账面价值、该项长期股权投资自身的公允价值等方式确定。与取得长期股权投资直接相关的费用、税金及其他必要支出也计入投资成本。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

本报告书共145页第32页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（2）后续计量及损益确认方法

对被投资单位具有共同控制（构成共同经营者除外）或重大影响的长期股权投资，采用权益法核算。此外，公司财务报表采用成本法核算能够对被投资单位实施控制的长期股权投资。

*成本法核算的长期股权投资

采用成本法核算时，长期股权投资按初始投资成本计价，追加或收回投资调整长期股权投资的成本。除取得投资时实际支付的价款或者对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利或者利润外，当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

*权益法核算的长期股权投资

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。本集团向合营企业或联营企业投出的资产构成业务的，投资方因此取得长期股权投资但未取得控制权的，以投出业务的公允价值作为新增长期股权投资的初始投资成本，初始投资成本与投出业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团向合营企业或联营企业出售的资产构成业务的，取得的对价与业务的账面价值之差，全额计入当期损益。本集团自联营企业及合营企业购入的资产构成业务的，按《企业会计准则第20号——企业合并》的规定进行会计处理，全额确认与交易相关的利得或损失。

本报告书共145页第33页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

*收购少数股权

在编制合并财务报表时，因购买少数股权新增的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司自购买日（或合并日）开始持续计算的净资产份额之间的差额，调整资本公积，资本公积不足冲减的，调整留存收益。

*处置长期股权投资

在合并财务报表中，母公司在不丧失控制权的情况下部分处置对子公司的长期股权投资，处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产的差额计入股东权益；母公司部分处置对子公司的长期股权投资导致丧失对子公司控制权的，按本附注四、6（2）“合并财务报表编制的方法”中所述的相关会计政策处理。

其他情形下的长期股权投资处置，对于处置的股权，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。

采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，在处置时将原计入股东权益的其他综合收益部分按相应的比例采用与被投资单位直接处置相关资产或

负债相同的基础进行会计处理。因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。

采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位

实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收本报告书共145页第34页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

17、投资性房地产

投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。此外，对于本集团持有以备经营出租的空置建筑物，若董事会（或类似机构）作出书面决议，明确表示将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，也作为投资性房地产列报。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，会计政策选择的依据为：

*本集团投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场。

*本集团能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值作出合理的估计。

本报告书共145页第35页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

本集团不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。

本集团有确凿证据表明房地产用途发生改变，将投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允价值作为自用房地产的账面价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。自用房地产或存货转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，投资性房地产按照转换当日的公允价值计价，转换当日的公允价值小于原账面价值的，其差额计入当期损益；

转换当日的公允价值大于原账面价值的，其差额计入所有者权益。

当投资性房地产被处置、或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后计入当期损益。

18、固定资产

（1）固定资产确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

（2）各类固定资产的折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的使用寿命、预计净残值和年折旧率如下：

类别折旧年限（年）残值率（%）年折旧率（%）

房屋及建筑物15-3536.47-2.77

机器设备10-1539.70-6.47

自动化设备1238.08

动力设备11-1838.82-5.39

工业设备7-13313.86-7.46

运输设备8-12312.13-8.08

其他设备5-14319.40-6.93

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

本报告书共145页第36页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（3）固定资产的减值测试方法及减值准备计提方法

固定资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、23“长期资产减值”。

（4）大修理费

本集团对固定资产进行定期检查发生的大修理费用，有确凿证据表明符合固定资产确认条件的部分，计入固定资产成本，不符合固定资产确认条件的计入当期损益。固定资产在定期大修理间隔期间，照提折旧。

（5）其他说明

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

当固定资产处于处置状态或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

19、在建工程

在建工程成本按实际工程支出确定，包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产，其中对于外购的固定资产，如果购入不需安装的固定资产，购入验收后即可达到预定可使用状态转为固定资产；如果购入需安装的固定资产，安装调试后达到设计要求或合同规定的标准后，达到预定可使用状态转为固定资产；对于自行建造的固定资产，在工程完工及达到预定可使用状态时转为固定资产。

在建工程的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、23“长期资产减值”。

20、借款费用

借款费用包括借款利息、折价或溢价的摊销、辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额等。可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已

经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可本报告书共145页第37页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

销售状态时，停止资本化。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专

门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。

资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

符合资本化条件的资产指需要经过相当长时间的购建或者生产活动才能达到预定可使

用或可销售状态的固定资产、投资性房地产和存货等资产。

如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超

过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。

21、无形资产

（1）无形资产无形资产是指本集团拥有或者控制的没有实物形态的可辨认非货币性资产。

无形资产按成本进行初始计量。与无形资产有关的支出，如果相关的经济利益很可能流入本集团且其成本能可靠地计量，则计入无形资产成本。除此以外的其他项目的支出，在发生时计入当期损益。

取得的土地使用权通常作为无形资产核算。自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权支出和建筑物建造成本则分别作为无形资产和固定资产核算。如为外购的房屋及建筑物，则将有关价款在土地使用权和建筑物之间进行分配，难以合理分配的，全部作为固定资产处理。

使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。

使用寿命有限的无形资产的摊销年限、年摊销率列示如下：

类别摊销年限（年）年摊销率（%）

土地使用权46-502.00-2.17

其他333.33期末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，如发生变更则作为本报告书共145页第38页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

会计估计变更处理。此外，还对使用寿命不确定的无形资产的使用寿命进行复核，如果有证据表明该无形资产为企业带来经济利益的期限是可预见的，则估计其使用寿命并按照使用寿命有限的无形资产的摊销政策进行摊销。

（2）研究与开发支出本集团内部研究开发项目的支出分为研究阶段支出与开发阶段支出。

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

*完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

*具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

*无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

*有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

*归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。

（3）无形资产的减值测试方法及减值准备计提方法

无形资产的减值测试方法和减值准备计提方法详见附注四、23“长期资产减值”。

22、长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由报告期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。本集团发生的长期待摊费用按实际成本计价，并按预计受益期限平均摊销。对不能使以后会计期间受益的长期待摊费用项目，其摊余价值全部计入当期损益。

23、长期资产减值

对于固定资产、在建工程、使用权资产、使用寿命有限的无形资产、以成本模式计量的

投资性房地产及对子公司、合营企业、联营企业的长期股权投资等非流动非金融资产，本集团于资产负债表日判断是否存在减值迹象。如存在减值迹象的，则估计其可收回金额，进行减值测试。商誉、使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

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减值测试结果表明资产的可收回金额低于其账面价值的，按其差额计提减值准备并计入减值损失。可收回金额为资产的公允价值减去处置费用后的净额与资产预计未来现金流量的现值两者之间的较高者。资产的公允价值根据公平交易中销售协议价格确定；不存在销售协议但存在资产活跃市场的，公允价值按照该资产的买方出价确定；不存在销售协议和资产活跃市场的，则以可获取的最佳信息为基础估计资产的公允价值。处置费用包括与资产处置有关的法律费用、相关税费、搬运费以及为使资产达到可销售状态所发生的直接费用。资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的折现率对其进行折现后的金额加以确定。资产减值准备按单项资产为基础计算并确认，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，以该资产所属的资产组确定资产组的可收回金额。资产组是能够独立产生现金流入的最小资产组合。

在财务报表中单独列示的商誉，在进行减值测试时，将商誉的账面价值分摊至预期从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合。测试结果表明包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额先抵减分摊至该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，以后期间不予转回价值得以恢复的部分。

24、合同负债

合同负债，是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品的义务。如果在本集团向客户转让商品之前，客户已经支付了合同对价或本集团已经取得了无条件收款权，本集团在客户实际支付款项和到期应支付款项孰早时点，将该已收或应收款项列示为合同负债。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示，不同合同下的合同资产和合同负债不予抵销。

25、职工薪酬

本集团职工薪酬主要包括短期职工薪酬、离职后福利、辞退福利以及其他长期职工福利。

其中：

短期薪酬主要包括工资、奖金、津贴和补贴、职工福利费、医疗保险费、生育保险费、

工伤保险费、住房公积金、工会经费和职工教育经费、非货币性福利等。本集团在职工为本集团提供服务的会计期间将实际发生的短期职工薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。其中非货币性福利按公允价值计量。

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离职后福利主要包括基本养老保险、失业保险以及年金等。离职后福利计划包括设定提存计划及设定受益计划。采用设定提存计划的，相应的应缴存金额于发生时计入相关资产成本或当期损益。设定收益计划是，是指除设定提存计划以外的离职后福利计划。本集团仅涉及设定提存计划。

在职工劳动合同到期之前解除与职工的劳动关系，或为鼓励职工自愿接受裁减而提出给予补偿的建议，在本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时，和本集团确认与涉及支付辞退福利的重组相关的成本两者孰早日，确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益。但辞退福利预期在年度报告期结束后十二个月不能完全支付的，按照其他长期职工薪酬处理。

职工内部退休计划采用与上述辞退福利相同的原则处理。本集团将自职工停止提供服务日至正常退休日的期间拟支付的内退人员工资和缴纳的社会保险费等，在符合预计负债确认条件时，计入当期损益（辞退福利）。

本集团向职工提供的其他长期职工福利，符合设定提存计划的，按照设定提存计划进行会计处理，除此之外按照设定受益计划进行会计处理。

26、预计负债

当与或有事项相关的义务同时符合以下条件，确认为预计负债：（1）该义务是本集团承担的现时义务；（2）履行该义务很可能导致经济利益流出；（3）该义务的金额能够可靠地计量。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

27、股份支付

（1）股份支付的会计处理方法股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具或者承担以权益工具为基础确定的负债的交易。股份支付分为以权益结算的股份支付和以现金结算的股份支付。

*以权益结算的股份支付

用以换取职工提供的服务的权益结算的股份支付，以授予职工权益工具在授予日的公允本报告书共145页第41页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注价值计量。该公允价值的金额在完成等待期内的服务或达到规定业绩条件才可行权的情况下，在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用/在授予后立即可行权时，在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

用以换取其他方服务的权益结算的股份支付，如果其他方服务的公允价值能够可靠计量，按照其他方服务在取得日的公允价值计量，如果其他方服务的公允价值不能可靠计量，但权益工具的公允价值能够可靠计量的，按照权益工具在服务取得日的公允价值计量，计入相关成本或费用，相应增加股东权益。

*以现金结算的股份支付

以现金结算的股份支付，按照本集团承担的以股份或其他权益工具为基础确定的负债的公允价值计量。如授予后立即可行权，在授予日计入相关成本或费用，相应增加负债；如须完成等待期内的服务或达到规定业绩条件以后才可行权，在等待期的每个资产负债表日，以对可行权情况的最佳估计为基础，按照本集团承担负债的公允价值金额，将当期取得的服务计入成本或费用，相应增加负债。

在相关负债结算前的每个资产负债表日以及结算日，对负债的公允价值重新计量，其变动计入当期损益。

（2）修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应确认取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。

（3）涉及本集团与本公司股东或实际控制人的股份支付交易的会计处理

涉及本集团与本公司股东或实际控制人的股份支付交易，结算企业与接受服务企业中其本报告书共145页第42页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

一在本集团内，另一在本集团外的，在本集团合并财务报表中按照以下规定进行会计处理：

*结算企业以其本身权益工具结算的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；

除此之外，作为现金结算的股份支付处理。

结算企业是接受服务企业的投资者的，按照授予日权益工具的公允价值或应承担负债的公允价值确认为对接受服务企业的长期股权投资，同时确认资本公积（其他资本公积）或负债。

*接受服务企业没有结算义务或授予本企业职工的是其本身权益工具的，将该股份支付交易作为权益结算的股份支付处理；接受服务企业具有结算义务且授予本企业职工的并非其

本身权益工具的，将该股份支付交易作为现金结算的股份支付处理。

本集团内各企业之间发生的股份支付交易，接受服务企业和结算企业不是同一企业的，在接受服务企业和结算企业各自的个别财务报表中对该股份支付交易的确认和计量，比照上述原则处理。

28、收入收入，是本集团在日常活动中形成的、会导致股东权益增加的、与股东投入资本无关的经济利益的总流入。本集团与客户之间的合同同时满足下列条件时，在客户取得相关商品（含劳务，下同）控制权时确认收入：合同各方已批准该合同并承诺将履行各自义务；合同明确了合同各方与所转让商品或提供劳务相关的权利和义务；合同有明确的与所转让商品相关的

支付条款；合同具有商业实质，即履行该合同将改变本集团未来现金流量的风险、时间分布或金额；本集团因向客户转让商品而有权取得的对价很可能收回。其中，取得相关商品控制权，是指能够主导该商品的使用并从中获得几乎全部的经济利益。

在合同开始日，本集团识别合同中存在的各单项履约义务，并将交易价格按照各单项履约义务所承诺商品的单独售价的相对比例分摊至各单项履约义务。在确定交易价格时考虑了可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。

对于合同中的每个单项履约义务，如果满足下列条件之一的，本集团在相关履约时段内按照履约进度将分摊至该单项履约义务的交易价格确认为收入：客户在本集团履约的同时即取得并消耗本集团履约所带来的经济利益；客户能够控制本集团履约过程中在建的商品；本

集团履约过程中所产出的商品具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。履约进度根据所转让商品的性质采用投入法或产出法确定，当履约进度不能合理确定时，本集团已经发生的成本预计能够得到补偿的，按照已经发生的本报告书共145页第43页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

成本金额确认收入，直到履约进度能够合理确定为止。

如果不满足上述条件之一，则本集团在客户取得相关商品控制权的时点按照分摊至该单项履约义务的交易价格确认收入。在判断客户是否已取得商品控制权时，本集团考虑下列迹象：企业就该商品享有现时收款权利，即客户就该商品负有现时付款义务；企业已将该商品的法定所有权转移给客户，即客户已拥有该商品的法定所有权；企业已将该商品实物转移给客户，即客户已实物占有该商品；企业已将该商品所有权上的主要风险和报酬转移给客户，即客户已取得该商品所有权上的主要风险和报酬；客户已接受该商品；其他表明客户已取得商品控制权的迹象。

与本集团取得收入的主要活动相关的具体会计政策描述如下：

（1）房地产销售

对于根据销售合同条款、各地的法律及监管要求，满足在某一时段内履行履约义务条件的房地产销售，本集团在该段时间内按履约进度确认收入；其他的房地产销售在房产完工并验收合格，达到房产销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。

（2）金属制品销售

对于金属制品销售，在本集团发出商品并经客户确认收货，在客户取得相关商品的控制权时点，确认销售收入的实现。

29、合同成本

本集团为取得合同发生的增量成本预期能够收回的，作为合同取得成本确认为一项资产。

但是，如果该资产的摊销期限不超过一年，则在发生时计入当期损益。

为履行合同发生的成本不属于《企业会计准则第14号——收入（2017年修订）》之外

的其他企业会计准则规范范围且同时满足下列条件的，作为合同履约成本确认为一项资产：

*该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关，包括直接人工、直接材料、制造费用（或类似费用）、明确由客户承担的成本以及仅因该合同而发生的其他成本；*该成本增加了本

集团未来用于履行履约义务的资源；*该成本预期能够收回。

与合同成本有关的资产采用与该资产相关的商品收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

当与合同成本有关的资产的账面价值高于下列两项的差额时，对超出部分计提减值准备并确认资产减值损失：（一）因转让与该资产相关的商品预期能够取得的剩余对价；（二）本报告书共145页第44页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

为转让该相关商品估计将要发生的成本。当以前期间减值的因素之后发生变化，使得前款（一）

减（二）的差额高于该资产账面价值时，转回原已计提的资产减值准备，计入当期损益，但转回后的资产账面价值不应超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

30、政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得货币性资产和非货币性资产，不包括政府以投资者身份并享有相应所有者权益而投入的资本。政府补助分为与资产相关的政府补助和与收益相关的政府补助。本集团将所取得的用于购建或以其他方式形成长期资产的政府补助界定为与资产相关的政府补助；其余政府补助界定为与收益相关的政府补助。若政府文件未明确规定补助对象，则采用以下方式将补助款划分为与收益相关的政府补助和与资产相关的政府补助：

（1）政府文件明确了补助所针对的特定项目的，根据该特定项目的预算中将形成资产的支出

金额和计入费用的支出金额的相对比例进行划分，对该划分比例需在每个资产负债表日进行复核，必要时进行变更；（2）政府文件中对用途仅作一般性表述，没有指明特定项目的，作为与收益相关的政府补助。政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

本集团对于政府补助通常在实际收到时，按照实收金额予以确认和计量。但对于期末有确凿证据表明能够符合财政扶持政策规定的相关条件预计能够收到财政扶持资金，按照应收的金额计量。按照应收金额计量的政府补助应同时符合以下条件：（1）应收补助款的金额已经过有权政府部门发文确认，或者可根据正式发布的财政资金管理办法的有关规定自行合理测算，且预计其金额不存在重大不确定性；（2）所依据的是当地财政部门正式发布并按照《政府信息公开条例》的规定予以主动公开的财政扶持项目及其财政资金管理办法，且该管理办法应当是普惠性的（任何符合规定条件的企业均可申请），而不是专门针对特定企业制定的；（3）相关的补助款批文中已明确承诺了拨付期限，且该款项的拨付是有相应财政预算作为保障的，因而可以合理保证其可在规定期限内收到；（4）根据本集团和该补助事项的具体情况，应满足的其他相关条件（如有）。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，并在相关资产的使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入当期损益。与收益相关的政府补助，用于补偿以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿已经发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

本报告书共145页第45页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

同时包含与资产相关部分和与收益相关部分的政府补助，区分不同部分分别进行会计处理；难以区分的，将其整体归类为与收益相关的政府补助。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务的实质，计入其他收益或冲减相关成本费用；与日常活动无关的政府补助，计入营业外收支。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益；属于其他情况的，直接计入当期损益。

31、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应交纳（或返还）的所得税金额计量。计算当期所得税费用所依据的应纳税所得额系根据有关税法规定对本报告期税前会计利润作相应调整后计算得出。

（2）递延所得税资产及递延所得税负债

某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

与商誉的初始确认有关，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易中产生的资产或负债的初始确认有关的应纳税暂时性差异，不予确认有关的递延所得税负债（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易除外）。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异，如果本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回，也不予确认有关的递延所得税负债。除上述例外情况，本集团确认其他所有应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债。

与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）的交易

中产生的资产或负债的初始确认有关的可抵扣暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产（初始确认的资产和负债导致产生等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的单项交易除外）。此外，对与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，如果暂时性差异在可预见的未来不是很可能转回，或者未来不是很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额，不予确认有关的递延所得税资产。除上述例外情况，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认其他可抵扣暂时性差异产生的递延所本报告书共145页第46页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注得税资产。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损和税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

于资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

（3）所得税费用所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

除确认为其他综合收益或直接计入股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所

得税计入其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

（4）所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的

纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

32、租赁

租赁是指本集团让渡或取得了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以

换取或支付对价的合同。在一项合同开始日，本集团评估合同是否为租赁或包含租赁。

（1）本集团作为承租人本集团租赁资产的类别主要为房屋建筑物。

*初始计量

在租赁期开始日，本集团将可在租赁期内使用租赁资产的权利确认为使用权资产，将尚未支付的租赁付款额的现值确认为租赁负债，短期租赁和低价值资产租赁除外。在计算租赁本报告书共145页第47页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率；无法确定租赁内含利率的，采用承租人增量借款利率作为折现率。

*后续计量

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定对使用权资产计提折旧（详见本附注四、18“固定资产”），能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，本集团在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，本集团在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

对于租赁负债，本集团按照固定的周期性利率计算其在租赁期内各期间的利息费用，计入当期损益。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

租赁期开始日后，当实质固定付款额发生变动、担保余值预计的应付金额发生变化、用于确定租赁付款额的指数或比率发生变动、购买选择权、续租选择权或终止选择权的评估结

果或实际行权情况发生变化时，本集团按照变动后的租赁付款额的现值重新计量租赁负债，并相应调整使用权资产的账面价值。使用权资产账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将剩余金额计入当期损益。

*短期租赁和低价值资产租赁

对于短期租赁（在租赁开始日租赁期不超过12个月的租赁）和低价值资产租赁（单项租赁资产为全新资产时价值低于人民币40000元的租赁），本集团采取简化处理方法，不确认使用权资产和租赁负债，而在租赁期内各个期间按照直线法或其他系统合理的方法将租赁付款额计入相关资产成本或当期损益。

（2）本集团作为出租人

本集团在租赁开始日，基于交易的实质，将租赁分为融资租赁和经营租赁。融资租赁是指实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁。经营租赁是指除融资租赁以外的其他租赁。

*经营租赁本集团采用直线法将经营租赁的租赁收款额确认为租赁期内各期间的租金收入。与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁付款额，于实际发生时计入当期损益。

*融资租赁

于租赁期开始日，本集团确认应收融资租赁款，并终止确认融资租赁资产。应收融资租赁款以租赁投资净额（未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和）进行初始计量，并按照固定的周期性利率计算确认租赁期内的利息收入。

本报告书共145页第48页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注本集团取得的未纳入租赁投资净额计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益。

33、其他重要的会计政策和会计估计

（1）回购股份

本公司回购的股份在注销或者转让之前，作为库存股管理，回购股份的全部支出转作库存股成本。股份回购中支付的对价和交易费用减少所有者权益，回购、转让或注销本公司股份时，不确认利得或损失。转让库存股，按实际收到的金额与库存股账面金额的差额，计入资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。注销库存股，按股票面值和注销股数减少股本，按注销库存股的账面余额与面值的差额，冲减资本公积，资本公积不足冲减的，冲减盈余公积和未分配利润。

（2）限制性股票

股权激励计划中，本公司授予被激励对象限制性股票，被激励对象先认购股票，如果后续未达到股权激励计划规定的解锁条件，则本公司按照事先约定的价格回购股票。向职工发行的限制性股票按有关规定履行了注册登记等增资手续的，在授予日，本公司根据收到的职工缴纳的认股款确认股本和资本公积（股本溢价）；同时就回购义务确认库存股和其他应付款。

（3）债务重组

本集团作为债权人参与债务重组时，以资产清偿债务或将债务转为权益工具进行债务重组的，在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认。取得抵债资产为金融资产的，其初始计量金额的确定原则见本附注四、10“金融工具”之“（1）金融资产的分类、确认和计量”

中的相应内容；取得抵债资产为非金融资产的，其初始计量金额为放弃债权的公允价值和其他可直接归属成本之和。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。采用修改其他条款方式进行债务重组的，本集团根据合同的实质性修改情况，判断是否终止确认原债权，同时按照修改后的条款确认一项新债权，或者重新计算该债权的账面余额。

本集团作为债务人参与债务重组时，以资产清偿债务或将债务转为权益工具进行债务重组的，在相关资产和所清偿负债符合终止确认条件（详见本附注四中关于相关资产、负债终止确认条件的相关内容）时予以终止确认，按照所转为权益工具的公允价值对其进行计量（在其公允价值不能可靠估计时按照所清偿债务的公允价值计量）。所清偿债务的账面价值与转让资产账面价值（或者权益工具的确认金额）之间的差额计入当期损益。采用修改其他条款方式进行债务重组的，本集团根据合同的实质性修改情况，判断是否终止确认原债务，同时本报告书共145页第49页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

按照修改后的条款确认一项新债务，或者重新计算该债务的账面余额。针对债务重组中被豁免的债务，只有在本集团不再负有偿债现时义务时才能终止确认该部分被豁免债务并确认债务重组利得。

34、重要会计政策、会计估计的变更

（1）会计政策变更本集团本报告期无会计政策变更事项。

（2）会计估计变更本集团本报告期无会计估计变更事项。

35、重大会计判断和估计

本集团在运用会计政策过程中，由于经营活动内在的不确定性，需要对无法准确计量的报表项目的账面价值进行判断、估计和假设。这些判断、估计和假设是基于本集团管理层过去的历史经验，并在考虑其他相关因素的基础上做出的。这些判断、估计和假设会影响收入、费用、资产和负债的报告金额以及资产负债表日或有负债的披露。然而，这些估计的不确定性所导致的实际结果可能与本集团管理层当前的估计存在差异，进而造成对未来受影响的资产或负债的账面金额进行重大调整。

本集团对前述判断、估计和假设在持续经营的基础上进行定期复核，会计估计的变更仅影响变更当期的，其影响数在变更当期予以确认；既影响变更当期又影响未来期间的，其影响数在变更当期和未来期间予以确认。

于资产负债表日，本集团需对财务报表项目金额进行判断、估计和假设的重要领域如下：

（1）收入确认

如本附注四、28“收入”所述，本集团在收入确认方面涉及到如下重大的会计判断和估

计：识别客户合同；估计因向客户转让商品而有权取得的对价的可收回性；识别合同中的履约义务；估计合同中存在的可变对价以及在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额；合同中是否存在重大融资成分；估计合同中单项履约义务的单独售价；

确定履约义务是在某一时段内履行还是在某一时点履行；履约进度的确定，等等。

本集团主要依靠过去的经验和工作作出判断，这些重大判断和估计变更都可能对变更当期或以后期间的营业收入、营业成本，以及期间损益产生影响，且可能构成重大影响。

（2）租赁本报告书共145页第50页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

*租赁的识别

本集团在识别一项合同是否为租赁或包含租赁时，需要评估是否存在一项已识别资产，且客户控制了该资产在一定期间内的使用权。在评估时，需要考虑资产的性质、实质性替换权、以及客户是否有权获得因在该期间使用该资产所产生的几乎全部经济利益，并能够主导该资产的使用。

*租赁的分类

本集团作为出租人时，将租赁分类为经营租赁和融资租赁。在进行分类时，管理层需要对是否已将与租出资产所有权有关的全部风险和报酬实质上转移给承租人作出分析和判断。

*租赁负债

本集团作为承租人时，租赁负债按照租赁期开始日尚未支付的租赁付款额的现值进行初始计量。在计量租赁付款额的现值时，本集团对使用的折现率以及存在续租选择权或终止选择权的租赁合同的租赁期进行估计。在评估租赁期时，本集团综合考虑与本集团行使选择权带来经济利益的所有相关事实和情况，包括自租赁期开始日至选择权行使日之间的事实和情况的预期变化等。不同的判断及估计可能会影响租赁负债和使用权资产的确认，并将影响后续期间的损益。

（3）金融资产减值

本集团采用预期信用损失模型对金融工具的减值进行评估，应用预期信用损失模型需要做出重大判断和估计，需考虑所有合理且有依据的信息，包括前瞻性信息。在做出该等判断和估计时，本集团根据历史数据结合经济政策、宏观经济指标、行业风险、外部市场环境、技术环境、客户情况的变化等因素推断债务人信用风险的预期变动。

（4）存货跌价准备

本集团根据存货会计政策，按照成本与可变现净值孰低计量，对成本高于可变现净值及陈旧和滞销的存货，计提存货跌价准备。存货减值至可变现净值是基于评估存货的可售性及其可变现净值。鉴定存货减值要求管理层在取得确凿证据，并且考虑持有存货的目的、资产负债表日后事项的影响等因素的基础上作出判断和估计。实际的结果与原先估计的差异将在估计被改变的期间影响存货的账面价值及存货跌价准备的计提或转回。

（5）预计负债

本集团根据合约条款、现有知识及历史经验，对产品质量保证、预计合同亏损、延迟交货违约金等估计并计提相应准备。在该等或有事项已经形成一项现时义务，且履行该等现时义务很可能导致经济利益流出本集团的情况下，本集团对或有事项按履行相关现时义务所需本报告书共145页第51页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注支出的最佳估计数确认为预计负债。预计负债的确认和计量在很大程度上依赖于管理层的判断。在进行判断过程中本集团需评估该等或有事项相关的风险、不确定性及货币时间价值等因素。

其中，本集团会就出售、维修及改造所售商品向客户提供的售后质量维修承诺预计负债。

预计负债时已考虑本集团近期的维修经验数据，但近期的维修经验可能无法反映将来的维修情况。这项准备的任何增加或减少，均可能影响未来年度的损益。

（6）土地增值税清算准备金的计提

本集团房地产开发项目需就土地增值额按30%-60%的累进税率缴纳土地增值税，本集团需对土地增值税的计提金额进行估算，增值额的计算通常是房地产销售所取得的收入减去可以扣除的费用，其中包括土地开发成本的摊销、借款利息以及相关的房地产开发成本。作出估算判断时，需考虑的要素包括相关税务法律法规的规定和解释，在进行土地增值税汇算清缴时，实际应付的税金可能高于或低于资产负债表日估计的数额。

（7）金融工具公允价值

对不存在活跃交易市场的金融工具，本集团通过各种估值方法确定其公允价值。这些估值方法包括贴现现金流模型分析等。估值时本集团需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方面进行估计，并选择适当的折现率。这些相关假设具有不确定性，其变化会对金融工具的公允价值产生影响。权益工具投资或合同有公开报价的，本集团不将成本作为其公允价值的最佳估计。

（8）长期资产减值准备本集团于资产负债表日对除金融资产之外的非流动资产判断是否存在可能发生减值的迹象。对使用寿命不确定的无形资产，除每年进行的减值测试外，当其存在减值迹象时，也进行减值测试。其他除金融资产之外的非流动资产，当存在迹象表明其账面金额不可收回时，进行减值测试。

当资产或资产组的账面价值高于可收回金额，即公允价值减去处置费用后的净额和预计未来现金流量的现值中的较高者，表明发生了减值。

公允价值减去处置费用后的净额，参考公平交易中类似资产的销售协议价格或可观察到的市场价格，减去可直接归属于该资产处置的增量成本确定。

在预计未来现金流量现值时，需要对该资产（或资产组）的产量、售价、相关经营成本以及计算现值时使用的折现率等作出重大判断。本集团在估计可收回金额时会采用所有能够本报告书共145页第52页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

获得的相关资料，包括根据合理和可支持的假设所作出有关产量、售价和相关经营成本的预测。

本集团至少每年测试商誉是否发生减值。这要求对分配了商誉的资产组或者资产组组合的未来现金流量的现值进行预计。对未来现金流量的现值进行预计时，本集团需要预计未来资产组或者资产组组合产生的现金流量，同时选择恰当的折现率确定未来现金流量的现值。

（9）折旧和摊销

本集团对固定资产在考虑其残值后和无形资产，在使用寿命内按直线法计提折旧和摊销。

本集团定期复核使用寿命，以决定将计入每个报告期的折旧和摊销费用数额。使用寿命是本集团根据对同类资产的以往经验并结合预期的技术更新而确定的。如果以前的估计发生重大变化，则会在未来期间对折旧和摊销费用进行调整。

（10）递延所得税资产

在很有可能有足够的应纳税利润来抵扣亏损的限度内，本集团就所有未利用的税务亏损确认递延所得税资产。这需要本集团管理层运用大量的判断来估计未来应纳税利润发生的时间和金额，结合纳税筹划策略，以决定应确认的递延所得税资产的金额。

（11）所得税

本集团在正常的经营活动中，有部分交易其最终的税务处理和计算存在一定的不确定性。

部分项目是否能够在税前列支需要税收主管机关的审批。如果这些税务事项的最终认定结果同最初估计的金额存在差异，则该差异将对其最终认定期间的当期所得税和递延所得税产生影响。

（12）公允价值计量本集团的某些资产和负债在财务报表中按公允价值计量。在对某项资产或负债的公允价值作出估计时，本集团采用可获得的可观察市场数据。如果无法获得第一层次输入值，本集团会聘用第三方有资质的评估师来执行估价。本集团与有资质的外部估价师紧密合作，以确定适当的估值技术和相关模型的输入值。每季度向本集团董事会呈报发现，以说明导致相关资产和负债的公允价值发生波动的原因。在确定各类资产和负债的公允价值的过程中所采用的估值技术和输入值的相关信息在附注十二中披露。

五、税项

1、主要税种及税率

本报告书共145页第53页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注税种具体税率情况

应税收入按13%、9%、6%、5%的税率计算销项税，并按扣除当增值税期允许抵扣的进项税额后的差额计缴增值税。

城市维护建设税按实际缴纳的流转税的7%、5%、1%计缴。

土地增值税依据房地产销售增值额，按超率累进税率30%-60%计缴。

按应纳税所得额的25%计缴，合并报表内存在执行不同企业所得企业所得税税税率的纳税主体，详见下表“存在执行不同企业所得税税率纳税主体明细”。

注：本公司在中国香港地区及其他国家设立的子公司按照注册地的法律规定计缴企业所得税或企业利得税。

2、税收优惠及批文

2025年12月19日，经湖北省科学技术厅、湖北省财政厅、国家税务总局湖北省税务局批准，本公司子公司湖北福星新材料科技有限公司被认定为湖北省高新技术企业（证书编号：GR202542001271，有效期三年），本年度该公司按 15%的税率计缴企业所得税。

六、合并财务报表项目注释

以下注释项目（含公司财务报表主要项目注释）除非特别指出，“年初”指2025年1月

1日，“年末”指2025年12月31日，“上年年末”指2024年12月31日，“本年”指2025年度，“上年”指2024年度。

1、货币资金

项目年末余额年初余额

库存现金242017.23244526.04

银行存款665041618.65794042565.73

其他货币资金137635206.57360658064.76

合计802918842.451154945156.53

其中：存放在境外的款项总额2797974.586431386.80

注1：其他货币资金137635206.57元（2024年12月31日：360658064.76元）主要

为系贷款保证金、银行承兑汇票保证金、定期存单质押、按揭保证金等。

注2：截止至2025年12月31日，本公司的所有权受到限制的货币资金详见本附注六、本报告书共145页第54页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

20“所有权或使用权受限制的资产”、附注六、59（4）“不属于现金及现金等价物的货币资金”。

2、应收票据

（1）应收票据分类列示项目年末余额年初余额

银行承兑汇票92693360.33132179616.85

商业承兑汇票19096312.9115699363.65

小计111789673.24147878980.50

减：坏账准备1144286.731478789.81

合计110645386.51146400190.69

（2）年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据项目年末终止确认金额年末未终止确认金额

银行承兑汇票92340141.44

商业承兑汇票15816861.48

合计108157002.92

（3）按坏账计提方法分类披露年末余额账面余额坏账准备类别计提账面价值比例金额金额比例

（%）

（%）按组合计提坏账

111789673.24100.001144286.731.02110645386.51

准备的应收票据

其中：

风险承兑汇票111789673.24100.001144286.731.02110645386.51

合计111789673.24——1144286.73——110645386.51本报告书共145页第55页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年初余额账面余额坏账准备类别计提账面价值比例金额金额比例

（%）

（%）按组合计提坏账

147878980.50100.001478789.811.00146400190.69

准备的应收票据

其中：

风险承兑汇票147878980.50100.001478789.811.00146400190.69

合计147878980.50——1478789.81——146400190.69组合中，按风险承兑汇票组合计提坏账准备的应收票据年末余额项目

应收票据坏账准备计提比例（%）

1年以内111789673.241144286.731.02

合计111789673.241144286.731.02

（4）坏账准备的情况本年变动金额类别年初余额年末余额收回或转销或其他计提转回核销变动

风险承兑汇票1478789.81-334503.081144286.73

合计1478789.81-334503.081144286.73

3、应收账款

（1）按账龄披露账龄年末余额年初余额

1年以内294509318.01253913188.63

1至2年5884967.8922527006.36

2至3年19340434.042897986.11

3至4年2157116.021761033.81

本报告书共145页第56页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注账龄年末余额年初余额

4年以上40731006.6844131940.72

小计362622842.64325231155.63

减：坏账准备47394869.9054050372.15

合计315227972.74271180783.48

（2）按坏账计提方法分类列示年末余额账面余额坏账准备类别账面价值比例计提比例金额金额

（%）（%）按单项计提坏账

14227698.943.9214227698.94100.00

准备按组合计提坏账

348395143.7096.0833167170.969.52315227972.74

准备

其中：

组合2以账龄为

348395143.7096.0833167170.969.52315227972.74

信用风险特征

合计362622842.64——47394869.90——315227972.74

（续）年初余额账面余额坏账准备类别账面价值比例计提比金额金额

（%）例（%）单项计提坏账准

14927698.944.5914927698.94100.00

备的应收账款按组合计提坏账

310303456.6995.4139122673.2112.61271180783.48

准备的应收账款

其中：

组合2以账龄为信

310303456.6995.4139122673.2112.61271180783.48

用风险特征

合计325231155.63——54050372.15——271180783.48本报告书共145页第57页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

*年末单项计提坏账准备的应收账款年初余额年末余额应收账款

（按单计提计提

位）账面余额坏账准备账面余额坏账准备比例理由

（%）山东奥戈回收

瑞轮胎有9864145.539864145.539864145.539864145.53100.00风险限公司较高佳木斯星回收

宇物资有736351.15736351.15736351.15736351.15100.00风险限公司较高重庆市大足县动能回收

矿山物资112352.47112352.47112352.47112352.47100.00风险有限责任较高公司天津世纪回收

橡胶有限473337.70473337.70473337.70473337.70100.00风险公司较高中铁大桥回收局集团第

2575694.862575694.862175694.862175694.86100.00风险

一工程有较高限公司中铁大桥回收局集团第

1165817.231165817.23865817.23865817.23100.00风险

七工程有较高限公司

合计14927698.9414927698.9414227698.9414227698.94100.00——

*组合中，以账龄为信用风险特征的组合计提坏账准备的应收账款年末余额项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

1年以内294509318.013045461.331.03

1至2年5884967.89581506.239.88

2至3年19340434.042330975.6112.05

3至4年2157116.02705920.0532.73

本报告书共145页第58页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年末余额项目

账面余额坏账准备计提比例（%）

4年以上26503307.7426503307.74100.00

合计348395143.7033167170.969.52

（3）坏账准备的情况本年变动金额类别年初余额转销年末余额收回或转其他计提或核回变动销单项计提坏

账准备的应14927698.94700000.0014227698.94收账款按组合计提

坏账准备的39122673.21-5955502.2533167170.96应收账款

合计54050372.15-5955502.25700000.0047394869.90

（4）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况

本集团按欠款方归集的年末余额前五名应收账款汇总金额为121149235.83元，占应收账款年末余额合计数的比例33.41%，相应计提的坏账准备年末余额汇总金额为1211492.37元。

4、应收款项融资

（1）应收款项融资分类列示项目年末余额年初余额

以公允价值计量的应收票据10999688.2215676871.14

其中：银行承兑汇票10999688.2215676871.14

卡信13496348.56

合计10999688.2229173219.70

注1：卡信系公司开具的应收账款债权凭证；

注2：本集团视资金管理的需要将银行承兑票据在到期前贴现或背书转让，因此将这部本报告书共145页第59页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注分票据分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。

（2）年末已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收款项融资项目年末终止确认金额年末未终止确认金额

银行承兑汇票138625159.49

合计138625159.49

注：用于贴现的银行承兑汇票是由信用等级较高的银行承兑，信用风险和延期付款风险很小，并且票据相关的利率风险已转移给银行，可以判断票据所有权上的主要风险和报酬已经转移，故终止确认。

5、预付款项

（1）预付款项按账龄列示年末余额年初余额账龄

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内194931130.7721.52121647588.5616.36

1至2年91521206.8610.1082567052.2011.10

2至3年82448085.989.10177297199.0823.84

3年以上536984606.8559.28362205049.6348.70

合计905885030.46——743716889.47——

（2）账龄超过1年且金额重要的预付款项单位名称账龄超过1年的金额未结算的原因

武汉市江岸区后湖乡人民政府红桥村民委员会689488395.11拆迁未完成

湖北省葛店经济技术开发区管委会20990000.00预付购地款

合计710478395.11——

（3）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款情况

本集团按预付对象归集的年末余额前五名预付账款汇总金额为876837243.94元，占预付账款年末余额合计数的比例为96.79%。

6、其他应收款

本报告书共145页第60页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年末余额年初余额

其他应收款316802836.81552058499.21

合计316802836.81552058499.21

（1）按账龄披露账龄年末余额年初余额

1年以内61852352.03123984468.59

1至2年95853742.1010910301.44

2至3年6852254.3150398537.45

3至4年48572282.46222228887.13

4年以上479408369.06449925879.19

小计692538999.96857448073.80

减：坏账准备375736163.15305389574.59

合计316802836.81552058499.21

（2）按款项性质分类情况款项性质年末余额年初余额

保证金5217366.2130602516.43

代垫款27875944.4934087230.64

应收关联方款项1094378.22

应收非关联方往来款项629910378.90772507391.46

备用金8684471.105028242.24

员工公积金及保险990704.811462355.69

其他18765756.2313760337.34

小计692538999.96857448073.80

减：坏账准备375736163.15305389574.59

合计316802836.81552058499.21

（3）按坏账准备计提方法分类披露本报告书共145页第61页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年末余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）按单项计提坏账准

434189448.0162.70284854029.6165.61149335418.40

备按组合计提坏账准

258349551.9537.3090882133.5435.18167467418.41

备

其中：

组合1款项性质组合138498821.2420.0018262410.6913.19120236410.55

组合2账龄组合119850730.7117.3172619722.8560.5947231007.86

合计692538999.96——375736163.15——316802836.81年初余额账面余额坏账准备类别计提比例账面价值金额金额比例

（%）

（%）按单项计提坏账准

424975162.1149.56184889434.3343.51240085727.78

备按组合计提坏账准

432472911.6950.44120500140.2627.86311972771.43

备

其中：

组合1款项性质组合304618221.5135.5343979565.0414.44260638656.47

组合2账龄组合127854690.1814.9176520575.2259.8551334114.96

合计857448073.80——305389574.59——552058499.21

*年末单项计提坏账准备年初余额年末余额名称计提比计提理账面余额坏账准备账面余额坏账准备例由

（%）债务人湖北广福置经营成

300445053.1160359325.33325194420.61175859002.2154.08

业有限公司果低于预期本报告书共145页第62页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年初余额年末余额名称计提比计提理账面余额坏账准备账面余额坏账准备例由

（%）惠州市九龙预计难

御园实业有60000000.0060000000.0060000000.0060000000.00100.00以收回限公司惠州新京洲预计难

房地产开发40000000.0040000000.0040000000.0040000000.00100.00以收回有限公司

Building

20282070.6020282070.60

United Pty Ltd武汉楚岚商预计难

业运营管理1767912.381767912.381767912.381767912.38100.00以收回有限公司预计难

施文军1600000.001600000.001550000.001550000.00100.00以收回预计难

许晓新880126.02880126.02880126.02880126.02100.00以收回预计难

宋辉、杨敏4796989.004796989.00100.00以收回

合计424975162.11184889434.33434189448.01284854029.6165.61——

*组合中，按款项性质组合计提坏账准备年末余额项目

其他应收款坏账准备计提比例（%）

应收土地保证金及代垫款138498821.2418262410.6913.19

合计138498821.2418262410.6913.19

*组合中，按账龄组合计提坏账准备年末余额项目

其他应收款坏账准备计提比例（%）

1年以内32305995.533193497.639.89

1至2年6584855.731959004.0729.75

2至3年6852254.313082930.8044.99

3至4年21129988.6611406653.8753.98

本报告书共145页第63页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年末余额项目

其他应收款坏账准备计提比例（%）

4年以上52977636.4852977636.48100.00

合计119850730.7172619722.8560.59

（4）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期预坏账准备合计未来12个月预期信用损期信用损失预期信用损失失（未发生（已发生信用信用减值）减值）

2025年1月1日余额120500140.26184889434.33305389574.59

2025年1月1日余额

在本年：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本年计提-29618006.72122467377.4392849370.71本年转回本年转销

本年核销2219000.102219000.10

其他变动-20283782.05-20283782.05

2025年12月31日余

90882133.54284854029.61375736163.15

额

（5）坏账准备的情况本年变动金额类别年初余额收回或年末余额计提转销或核销其他变动转回其他应收款

305389574.5992849370.712219000.10-20283782.05375736163.15

坏账准备

合计305389574.5992849370.712219000.10-20283782.05375736163.15本报告书共145页第64页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（6）本年实际核销的其他应收款情况项目核销金额

实际核销的其他应收款2219000.10

（7）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款年末余额款项性坏账准备年末单位名称年末余额账龄合计数的比质余额例（%）湖北广福置业有限应收往7年以

325194420.6146.9660359325.33

公司来款内襄阳高新区土地储应收往

69323600.0010.014-5年13864720.00

备供应中心来款合范商业管理有限应收往

62683800.009.051-2年3134190.00

公司来款惠州市九龙御园实应收往5年以

60000000.008.6660000000.00

业有限公司来款上惠州新京洲房地产应收往5年以

40000000.005.7840000000.00

开发有限公司来款上

合计557201820.6180.46————177358235.33

7、存货

（1）存货分类年末余额项目账面余额存货跌价准备账面价值

原材料15806112.012762823.1013043288.91

低值易耗品、包装物28426643.2928426643.29

在产品29886799.642110370.0427776429.60

产成品52995035.40370571.1052624464.30

开发成本13890614450.432720670022.4711169944427.96

开发产品4099198628.641063836836.573035361792.07

合计18116927669.413789750623.2814327177046.13本报告书共145页第65页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年初余额项目账面余额存货跌价准备账面价值

原材料25286078.252593498.3522692579.90

低值易耗品、包装物31647913.2331647913.23

在产品31761422.924501065.3327260357.59

产成品71125615.624943065.7866182549.84

开发成本15326761213.01662497665.9014664263547.11

开发产品4262586857.74898036031.323364550826.42

合计19749169100.771572571326.6818176597774.09

（2）开发成本明细情况开工预计项目名称竣工预计总投资年初余额年末余额时间时间

福星惠誉*汉

201220265400000000.001129997558.291138451758.49

阳城

福星惠誉*新

洲施岗南202520271050000000.00362239925.75362239925.75（暂定）

福星惠誉*格兰中心（福

20212026980000000.00206881538.40

星惠誉澳

洲）

福星惠誉*咸

200820252372000000.0055350115.6762998179.60

宁福星城银湖科技仙

桃*中小企业20112026600000000.0054960614.7554957119.96城

珈伟光伏*半

导体光伏照20162026500000000.0054789893.4854848741.38明产业基地

银湖仙桃*银

20162026400000000.0018707731.8818707731.88

湖城本报告书共145页第66页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注开工预计项目名称竣工预计总投资年初余额年末余额时间时间

银湖孝感*银

湖科技产业20092026800000000.001873291.161873291.16园

福星惠誉*福星华府（江201220256020000000.002244889782.55北置业）

福星惠誉*东

2012202612800000000.00919662615.11922556011.62

湖城

福星惠誉*红

桥城（三眼201620269400000000.002567062588.512627423223.57桥置业）

福星惠誉*红

桥城（后湖201420266900000000.004886127226.945534938061.24置业）

福星惠誉*福

201820262000000000.00170791179.25170819842.25

星青城府简阳凤凰谷

项目（暂201920262400000000.00706402850.22707023604.94定）

福星惠誉*美

201820261500000000.00

术城*云玺

赤峰项目205453396.97钰龙金融广

201820262450000000.001947024301.052028323561.62

场

合计15326761213.0113890614450.43本报告书共145页第67页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（3）开发产品明细情况项目名称竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额

福星惠誉*福星苑2022251286585.78-91165266.5899513623.8960607695.31

福星惠誉*汉阳城202563850731.824293756.7922966635.2245177853.39

福星惠誉*水岸国际2024244568700.4784955950.80159612749.67

福星惠誉*福星城2015665054.42665054.42

福星惠誉*恩施福星城202160787629.95173493.0760614136.88

福星惠誉*咸宁福星城2025132730218.534121114.59128609103.94

福星惠誉*水岸星城20125898864.07-5827466.28-4023354.234094752.02

福星惠誉.东澜岸201567234536.26-3035516.13-2467817.2766666837.40

银湖孝感*银湖科技产业园2022228848379.99228848379.99

银湖宏程*白沙洲中小企业城201710808106.193093306.187714800.01

汉川金山*银湖天街201928592727.5528592727.55

武汉银久*银久科技产业园201524871874.5026354.6724845519.83

银湖仙桃*银湖城202610330428.22251858.5910078569.63

银湖监利*银湖城20157919426.657919426.65本报告书共145页第68页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目名称竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额

银湖科技荆州*银湖时代20198995751.09401084.458594666.64

鑫金福*光谷光电信息产业创新创业基地2023215678421.985431841.3026245922.15194864341.13

亿江南置业*银湖国际2022127393942.21110174.1842436907.1285067209.27

汉川金山*银湖国际202144219480.573619418.6140600061.96

银湖岳阳置业*龙庭尚府2023212158838.14313065.681461809.70211010094.12

福星惠誉*福星华府（江北置业）202569351766.252812621706.322424142976.48457830496.09

福星惠誉*东湖城2026308356208.44196828.475955060.26302597976.65

福星惠誉*红桥城（金桥置业）201776369919.38289248.0376080671.35

福星惠誉*红桥城（后湖置业）202683474262.58177604.8183296657.77

福星惠誉*宜昌金色华府202238701684.75861866.214503794.9135059756.05

福星惠誉*红桥城（三眼桥置业）2026804574680.08-26392432.6466579472.73711602774.71

福星惠誉·孝感福星城201287749.8787749.87

福星惠誉*福星华府（江汉置业）2022719485308.933617309.58715867999.35

福星惠誉*国际城201824433368.1224433368.12

福星惠誉*福星青城府2026346894993.677727248.7575933080.80278689161.62本报告书共145页第69页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目名称竣工时间年初余额本年增加本年减少年末余额

福星惠誉*美术城*云玺202441428269.87-3311011.69276664.3937840593.79

福星惠誉*山语江院20212588947.41961503.951627443.46

合计4262586857.742701824794.382865213023.484099198628.64

（4）存货跌价准备本年增加金额本年减少金额项目年初余额年末余额计提其他转回或转销其他

原材料2593498.352472444.432303119.682762823.10

在产品4501065.33-8451.862382243.432110370.04

产成品4943065.78317689.744890184.42370571.10

开发成本662497665.902198443502.58140271146.012720670022.47

开发产品898036031.32260677867.96140271146.01235148208.721063836836.57

合计1572571326.682461903052.85140271146.01244723756.25140271146.013789750623.28本报告书共145页第70页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（5）存货跌价准备情况本年转销存货跌本年转销金额占该项存货年项目计提存货跌价准备的依据

价准备的原因末余额的比例（%）

原材料账面成本与可变现净值孰低实现销售14.57

在产品账面成本与可变现净值孰低实现销售7.97

产成品账面成本与可变现净值孰低实现销售9.23

开发产品账面成本与可变现净值孰低实现销售5.74

（6）存货期末余额中含有借款费用资本化金额的说明：

开发成本本年增加中含借款费用资本化金额157936608.94元，主要系福星惠誉*福星华府（江北置业）、福星惠誉*红桥城（三眼桥置业）和福星惠誉*红桥城（后湖置业）等项目的利息资本化金额。

上述用于计算确定开发成本借款费用资本化金额的资本化利率为4.09%-12%。

8、其他流动资产

项目年末余额年初余额

预缴增值税91277747.63102436858.44

预缴土地增值税108252914.25140260095.36

预缴所得税72509649.8774149690.20

待抵扣进项税额22837880.4629195819.79

预缴城市维护建设税7250639.817652578.97

预缴教育费附加3059544.683231875.14

预缴地方教育费附加2207534.232322421.21

合同取得成本96876595.9475941610.97

其他71946818.5524476193.46

合计476219325.42459667143.54

9、长期应收款

（1）长期应收款情况本报告书共145页第71页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年末余额年初余额折现项目率账面余额坏账准备账面价值账面余额坏账准备账面价值区间融资

租赁25576051.0021111549.004464502.0026076051.0020861549.005214502.00款

减：

未实

现融59360.0659360.06154832.03154832.03资收益

合计25516690.9421111549.004405141.9425921218.9720861549.005059669.97—

（2）按坏账准备计提方法分类披露年末余额账面余额坏账准备类别账面价值比例计提比例金额金额

（%）（%）按单项计提坏

25516690.94100.0021111549.0082.744405141.94

账准备

合计25516690.94100.0021111549.0082.744405141.94

（续）年初余额账面余额坏账准备类别账面价值比例计提比例金额金额

（%）（%）按单项计提坏

25921218.97100.0020861549.0080.485059669.97

账准备

合计25921218.97100.0020861549.0080.485059669.97组合中，按款项性质组合计提坏账准备年末余额项目

长期应收款坏账准备计提比例（%）

融资租赁款25516690.9421111549.0082.74

合计25516690.9421111549.0082.74本报告书共145页第72页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（3）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期坏账准备未来12个月合计预期信用损预期信用损预期信用损失（未发生失（已发生失信用减值）信用减值）

2025年1月1日余额1250000.0019611549.0020861549.00

2025年1月1日余额在本

年：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本年计提250000.00250000.00本年转回本年转销本年核销其他变动

2025年12月31日余额1500000.0019611549.0021111549.00

（4）坏账准备的情况本年变动金额类别年初余额年末余额收回或转销或其他计提转回核销变动长期应收款

20861549.00250000.0021111549.00

坏账准备

合计20861549.00250000.0021111549.00本报告书共145页第73页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

10、长期股权投资

本年增减变动减值准宣告发减值准被投资单位年初余额备年初权益法下确其他综放年末余额备年末追加减少投其他权计提减其余额认的投资损合收益现金股余额投资资益变动值准备他益调整利或利润

一、合营企业

70RaineyStreetJVLLC

二、联营企业武汉弘毅通达商业投

4996543.944996543.94

资发展有限公司

小计4996543.944996543.94

合计4996543.944996543.94

11、其他权益工具投资

（1）其他权益工具投资情况本报告书共145页第74页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注本年增减变动累计计本年确累计计入其入其他指定为以公允价值计本年计入本年计入项目年初余额年末余额认的股他综合收益综合收量且其变动计入其他追加减少其他综合其他综合其他利收入的利得益的损综合收益的原因投资投资收益的利收益的损失得失湖北六维梦景

动漫城50001000.0050001000.00基于战略投资的考虑有限责任公司湖北知音传媒

44132400.0044132400.008756293.04基于战略投资的考虑

股份有限公司

合计94133400.0094133400.008756293.04

（2）本年存在终止确认的情况说明无本报告书共145页第75页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

12、其他非流动金融资产

项目年末余额年初余额

分类以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产26500000.0026500000.00

其中：影视作品投资26500000.0026500000.00

合计26500000.0026500000.00

13、投资性房地产

（1）采用公允价值计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物合计

一、年初余额5212823475.715212823475.71

二、本年变动-1097069314.56-1097069314.56

加：外购

减：处置28188288.8428188288.84

公允价值变动-1068881025.72-1068881025.72

三、年末余额4115754161.154115754161.15

（2）未办妥产权证书的投资性房地产金额及原因项目账面价值未办妥产权证书原因

城市花园营销中心11410300.00权证办理中

14、固定资产

项目年末余额年初余额

固定资产529383948.07556786709.21

合计529383948.07556786709.21本报告书共145页第76页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（1）固定资产情况项目房屋及建筑物机器设备自动化设备动力设备工业设备运输设备其他设备合计

一、账面原值

1、年初余额951549973.64764612227.85786473.7218697295.0717254815.1930287690.02186453086.131969641561.62

2、本年增加金额3100047.82941772.23-774.591689020.595730066.05

（1）购置192703.00941772.231716895.822851371.05

（2）存货转入2907344.822907344.82

（3）外币折算差额-774.59-27875.23-28649.82

3、本年减少金额1839041.7920419543.863560700.323364852.2429184138.21

（1）处置或报废1839041.7920419543.863560700.323364852.2429184138.21

4、年末余额952810979.67745134456.22786473.7218697295.0717254815.1926726215.11184777254.481946187489.46

二、累计折旧

1、年初余额385649641.63472527391.24746921.1212907572.4013038329.9427425495.65164280714.351076576066.33

2、本年增加金额29178930.53809279.16311204.40807214.15765347.3031871975.54

（1）计提29178930.53809279.16311204.40809235.15773543.0231882192.26

（2）外币折算差额-2021.00-8195.72-10216.72本报告书共145页第77页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目房屋及建筑物机器设备自动化设备动力设备工业设备运输设备其他设备合计

3、本年减少金额1626999.3318177222.063324961.693164368.0026293551.08

（1）处置或报废1626999.3318177222.062928400.252040901.8424773523.48

（2）其他减少396561.441123466.161520027.60

4、年末余额413201572.83455159448.34746921.1213218776.8013038329.9424907748.11161881693.651082154490.79

三、减值准备

1、年初余额28557627.77281590572.682868079.453137957.38152911.0619971637.74336278786.08

2、本年增加金额

3、本年减少金额1629735.481629735.48

（1）处置或报废1629735.481629735.48

4、年末余额28557627.77279960837.202868079.453137957.38152911.0619971637.74334649050.60

四、账面价值

1、年末账面价值511051779.0710014170.6839552.602610438.821078527.871665555.942923923.09529383948.07

2、年初账面价值537342704.2410494263.9339552.602921643.221078527.872709283.312200734.04556786709.21

本报告书共145页第78页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（2）未办妥产权证书的固定资产情况项目账面价值未办妥产权证书的原因

福星新材料帘线六期钢构厂房18264313.18办理中

福星新材料一分厂捻制和粗拉钢构厂房12626818.14办理中

福星新材料轮胎丝车间钢构厂房10791351.59办理中

福星新材料钢构厂房8513101.12办理中

福星新材料电梯绳钢构厂房7357518.55办理中

福星新材料职工住房1892614.18办理中

福星新材料新物资库2569482.63办理中

福星新材料工字轮厂3#钢构厂房2698957.87办理中

福星新材料560水箱钢构厂房80864.88办理中

污水站钢结构厂房6783.92办理中

溴冷机厂房149444.74办理中

压滤机钢构厂房117533.08办理中

15、使用权资产

项目房屋及建筑物合计

一、账面原值

1、年初余额104223286.26104223286.26

2、本年增加金额

3、本年减少金额104223286.26104223286.26

4、年末余额

二、累计折旧

1、年初余额38465426.7838465426.78

2、本年增加金额696674.74696674.74

3、本年减少金额39162101.5239162101.52

4、年末余额

本报告书共145页第79页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目房屋及建筑物合计

三、减值准备

1、年初余额

2、本年增加金额

3、本年减少金额

4、年末余额

四、账面价值

1、年末账面价值

2、年初账面价值65757859.4865757859.48

16、无形资产

项目土地使用权其他合计

一、账面原值

1、年初余额78977209.41137300.0079114509.41

2、本年增加金额

3、本年减少金额

4、年末余额78977209.41137300.0079114509.41

二、累计摊销

1、年初余额29835050.91137300.0029972350.91

2、本年增加金额1604176.901604176.90

（1）计提1604176.901604176.90

3、本年减少金额

4、年末余额31439227.81137300.0031576527.81

三、减值准备

1、年初余额

2、本年增加金额

3、本年减少金额

本报告书共145页第80页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目土地使用权其他合计

4、年末余额

四、账面价值

1、年末账面价值47537981.6047537981.60

2、年初账面价值49142158.5049142158.50

注：土地使用权的抵押、担保情况详见附注六、20。

17、商誉

（1）商誉账面原值本年本年被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额年末余额增加减少投资北京福星惠誉房地产有限公司

5967380.985967380.98

形成的商誉投资武汉银久科技发展有限公司形

4492659.904492659.90

成的商誉

合计10460040.8810460040.88

（2）商誉减值准备本年本年被投资单位名称或形成商誉的事项年初余额年末余额增加减少投资北京福星惠誉房地产有限公司

5967380.985967380.98

形成的商誉投资武汉银久科技发展有限公司形

4492659.904492659.90

成的商誉

合计10460040.8810460040.88

（3）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息

截止至2025年12月31日，本集团已对上述企业合并形成的商誉的账面价值，自购买日起按照合理的方法分摊至相关的资产。

18、递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产明细本报告书共145页第81页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年末余额年初余额项目可抵扣暂时性差递延所得税资可抵扣暂时性差递延所得税资异产异产

资产减值准备286181276.0671545289.08169976017.9343519266.49内部交易未实

263736761.997359190.50886207566.45221551891.62

现利润

可抵扣亏损305642039.0376410509.76809929677.35205004171.71预收房款预计

3061983.93765495.9838638530.679659632.67

利润土地增值税清

278308466.5669577116.64278308466.5669577116.64

算准备

租赁负债60556126.0815238514.40

其他1457386.12364346.533938829.781108779.63

合计1138387913.69226021948.492247555214.82565659373.16

（2）未经抵销的递延所得税负债明细年末余额年初余额项目应纳税暂时性差应纳税暂时性差递延所得税负债递延所得税负债异异投资性房地产

2190248770.29547562192.582748348541.05687087135.27

公允价值变动成本确认时间

585851537.17146462884.30592540094.77148135023.69

性差异

使用权资产65757859.4816535498.44

其他115899472.0728916435.51115893348.0229810191.71

合计2891999779.53722941512.393522539843.32881567849.11

（3）未确认递延所得税资产明细本报告书共145页第82页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年末余额年初余额

资产减值准备4283605266.622120654380.38

可抵扣亏损4179653070.413775788243.09

其他341515396.3820711979.85

合计8804773733.415917154603.32

（4）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份年末余额年初余额备注

2025年351282854.08

2026年418221750.65499879876.84

2027年1297355332.79999509120.24

2028年562046862.79504904448.90

2029年879794331.811004610037.15

2030年600269371.1755305098.77

2031年55305098.7755277766.02

2032年55277766.02149604095.84

2033年149604095.8482547171.24

2034年82547171.2472867774.01

2035年79231289.33

合计4179653070.413775788243.09

19、其他非流动资产

项目年末余额年初余额

预付工程款5899036.73295400.00

合计5899036.73295400.00本报告书共145页第83页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

20、所有权或使用权受限资产

年末年初项目受限类账面余额账面价值受限情况账面余额账面价值受限类型受限情况型定期存单质定期存单质

货币资金146086554.04146086554.04冻结押、保证金、366948718.15366948718.15冻结押、保证金、司法冻结等司法冻结等

存货13015828787.3212681883651.28抵押借款抵押14042793590.9613589108388.47抵押借款抵押交易对未办理交付而

存货10691761.159258005.21手控制被占用

固定资产379860035.23242422533.88抵押借款抵押379860035.23242422533.88抵押借款抵押

无形资产17709750.4017709750.40抵押借款抵押50440751.8125843218.45抵押借款抵押

投资性房地产1959877600.001959877600.00抵押借款抵押4364427464.364364427464.36抵押借款抵押交易对未办理交付而

投资性房地产44883580.0044883580.00手控制被占用

合计15574938068.1415102121674.81——19204470560.5118588750323.31——本报告书共145页第84页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

21、短期借款

项目年末余额年初余额

质押借款220000000.00296507687.53

抵押借款198000000.00118000000.00

保证借款290000000.00170000000.00

应计利息843033.90609269.97

合计708843033.90585116957.50

22、应付票据

种类年末余额年初余额

商业承兑汇票405587000.00

银行承兑汇票268750000.00306250000.00

合计268750000.00711837000.00

23、应付账款

（1）应付账款列示项目年末余额年初余额

应付及预提工程款1975238841.632112813279.67

应付采购货款100162538.5662756878.15

其他29202787.4314879938.79

合计2104604167.622190450096.61

（2）账龄超过1年或逾期的重要应付账款项目年末余额未偿还或结转的原因

武汉三角集团股份有限公司366248561.18未结算

湖北京奥建设工程有限公司226372953.00未结算

武汉姑嫂树商贸集团有限公司223945223.02未结算

南京建工集团有限公司140046777.50未结算本报告书共145页第85页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年末余额未偿还或结转的原因

武汉呈锦建设工程有限公司73453580.90未结算

合计1030067095.60——

24、预收款项

项目年末余额年初余额

租金13017285.9922732026.90

合计13017285.9922732026.90

25、合同负债

（1）合同负债情况项目年末余额年初余额

预售房款2651383234.522899054311.13

预收货款630249.132445038.67

其他4519927.569481521.00

合计2656533411.212910980870.80

（2）合同负债中预售房产收款情况列示如下：

预计竣预售项目名称年末余额年初余额工比例时间（%）

福星惠誉*红桥城（后湖置业）2114984063.25246511928.08202654.02

福星惠誉*福星华府（江汉置业）216830032.53216839556.34202299.30

福星惠誉*红桥城（三眼桥置业）214943135.29172085746.76202681.90

银湖岳阳置业*龙庭尚府40020311.9340020311.93202399.71

福星惠誉*咸宁福星城27839884.126146833.63202596.16

福星惠誉*水岸国际24271502.9880152876.30202493.94

福星惠誉*福星华府（江北置业）3562331.502124559661.64202595.58

银湖宏程*白沙洲中小企业城2864718.145436146.722017100.00本报告书共145页第86页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注预计竣预售项目名称年末余额年初余额工比例时间（%）

银湖孝感*银湖科技产业园1648578.001648578.00202274.38

福星惠誉*汉阳城1211266.77911267.43202694.53

福星惠誉*东湖城510793.34653364.77202693.11

福星惠誉*福星青城府1372375.24202691.16

其他2696616.672715664.29

合计2651383234.522899054311.13

（3）本年账面价值发生重大变动的金额和原因项目变动原因本年增加项目因预售房产收到现金而增加的金额本年减少项目因确认收入而减少的金额

26、应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示项目年初余额本年增加本年减少年末余额

一、短期薪酬106061273.82200060192.70191376783.16114744683.36

二、离职后福利-设定

252091.3119989963.6119776310.62465744.30

提存计划

三、辞退福利535936.005280657.004566336.001250257.00

合计106849301.13225330813.31215719429.78116460684.66

（2）短期薪酬列示项目年初余额本年增加本年减少年末余额

1、工资、奖金、津贴

48381959.38178250898.62169905014.9656727843.04

和补贴

2、职工福利费14632150.2414632150.24

3、社会保险费13461.853491460.543486509.8618412.53

其中：医疗保险费7214.682348952.172348986.317180.54本报告书共145页第87页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年初余额本年增加本年减少年末余额

工伤保险费5031.221075411.711070431.3610011.57

生育保险费1215.9567096.6767092.201220.42

4、住房公积金41624.003199905.563217049.5624480.00

5、工会经费和职工教

57624228.59485777.74136058.5457973947.79

育经费

合计106061273.82200060192.70191376783.16114744683.36

（3）设定提存计划列示项目年初余额本年增加本年减少年末余额

1、基本养老保险239751.7319141897.4518927576.15454073.03

2、失业保险费12339.58848066.16848734.4711671.27

合计252091.3119989963.6119776310.62465744.30

注、本集团按规定参加由政府机构设立的养老保险、失业保险计划，根据该等计划，本集团分别按照规定的标准向该等计划缴存费用。除上述每月缴存费用外，本集团不再承担进一步支付义务。相应的支出于发生时计入当期损益或相关资产的成本。

27、应交税费

项目年末余额年初余额

增值税846169912.73807994715.89

企业所得税829224699.84800238499.51

土地增值税560126087.64584415419.43

房产税28032701.2325459440.54

土地使用税2575522.811307717.53

个人所得税5289605.126542456.84

城市维护建设税56578037.6455703867.11

教育费附加26992940.0124258907.84

地方教育费附加17050001.5515269959.79

契税187734469.70159958868.90本报告书共145页第88页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年末余额年初余额

其他8010607.977830596.47

合计2567784586.242488980449.85

28、其他应付款

项目年末余额年初余额

其他应付款979722175.361034655563.88

合计979722175.361034655563.88按款项性质列示项目年末余额年初余额

应付关联方款项10706038.15

应付非关联方款项350174777.34386583542.87

土地增值税清算准备金186051734.52216371253.03

购房意向金141897839.9587086151.55

押金及保证金244414002.92302918382.62

其他46477782.4841696233.81

合计979722175.361034655563.88

*账龄超过1年或逾期的重要其他应付款项目年末余额未偿还或结转的原因

钰龙集团有限公司167694862.92未到结算期

武汉谊久置业服务有限公司144311197.00未到结算期

武汉市土地整理储备中心武汉长江新城分中心40215123.35未到结算期

合计375841193.27——

29、一年内到期的非流动负债

项目年末余额年初余额

1年内到期的长期借款（附注六、31）1103417845.511259480000.00

本报告书共145页第89页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年末余额年初余额

1年内到期的租赁负债（附注六、32）14515862.56

1年内到期的长期应付款（附注六、33）1229842769.88752495847.75

应计利息6115086.60

合计2333260615.392032606796.91

（1）一年内到期的长期借款类别年末余额年初余额

质押借款7510312.501000000.00

抵押借款1095907533.011258480000.00

合计1103417845.511259480000.00

（2）一年内到期的长期应付款类别年末余额年初余额

应付融资款1327458221.84844668256.73

减：未确认融资费用97615451.9692172408.98

合计1229842769.88752495847.75

30、其他流动负债

项目年末余额年初余额

待转销项税135465851.74147322489.26

未终止确认的票据108157002.92118923292.16

借款644978740.50204465521.60

合计888601595.16470711303.02

31、长期借款

项目年末余额年初余额

质押借款7510312.508500000.00

抵押借款3249507533.014083480000.00本报告书共145页第90页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年末余额年初余额

小计3257017845.514091980000.00

减：一年内到期的长期借款（附注六、29）1103417845.511259480000.00

合计2153600000.002832500000.00

32、租赁负债

本年增加年末项目年初余额本年减少新增其余额本年利息租赁他

房屋建筑物60556126.0826260.0960582386.17

减：一年内到期的租赁

14515862.56———————负债（附注六、29）

合计46040263.52———————

注、本集团对租赁负债的流动性风险管理措施，以及年末租赁负债的到期期限分析参见本附注十一、3“流动性风险”。

33、长期应付款

项目年末余额年初余额

长期应付款593343987.151462252612.05

合计593343987.151462252612.05按款项性质列示长期应付款项目年末余额年初余额

长期应付款611433945.211579006390.61

借款1938892167.052423674647.34

减：一年内到期的长期应付款（附注六、29）1327458221.84844668256.73

未确认融资费用18089958.06116753778.56

借款115705410.02208926187.54

减：一年内到期的长期应付款（附注六、29）97615451.9692172408.98

合计593343987.151462252612.05本报告书共145页第91页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

34、预计负债

项目年末余额年初余额

未决诉讼6673485.30

合计6673485.30

35、递延收益

项目年初余额本年增加本年减少年末余额形成原因

政府补助1388000.003360000.00522000.004226000.00

合计1388000.003360000.00522000.004226000.00—其中，涉及政府补助的项目：

本年计入其与资产负债项本年新增补营业本年计入其他

年初余额年末余额/收益目助金额外收他收益金额变相关入金动额信息化与技术与资

节能改1388000.00186000.001202000.00产相造项目关补助汉川市财政局超长期与资

特别国3360000.00336000.003024000.00产相债设备关更新补助资金

合计1388000.003360000.00522000.004226000.00——

36、股本（万股）本报告书共145页第92页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

本年增减变动（+、-）项目年初余额年末余额发行公积金送股其他小计新股转股

股份总数159296.48159296.48

37、资本公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

股本溢价2106549537.652106549537.65

其他资本公积248813652.71248813652.71

合计2355363190.362355363190.36

38、库存股

减项目年初余额增加年末余额少为员工持股计划或者股权激励而收购的本公

30001736.1930001736.19

司股份

合计30001736.1930001736.19本报告书共145页第93页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

39、其他综合收益

本年发生金额税后

减：前期计减：前期计项目年初余额归属年末余额

本年所得税前入其他综合入其他综合减：所得税税后归属于母于少发生额收益当期转收益当期转费用公司数股入损益入留存收益东

一、不能重分类进损益的其他综合收益

二、将重分类进损益的其他

594606955.5162609567.351075694.8861533872.47656140827.98

综合收益

其中：外币财务报表折算差

-71541451.2564760957.1264760957.12-6780494.13额自用房地产或作为存货的房地产转换为以公允价值计量

666148406.76-2151389.771075694.88-3227084.65662921322.11

的投资性房地产在转换日公允价值大于账面价值的部分

其他综合收益合计594606955.5162609567.351075694.8861533872.47656140827.98本报告书共145页第94页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

40、盈余公积

项目年初余额本年增加本年减少年末余额

法定盈余公积630563226.35630563226.35

任意盈余公积7822065.477822065.47

合计638385291.82638385291.82

注：根据《公司法》、公司章程的规定，本公司按净利润的10%提取法定盈余公积。法定盈余公积累计额达到本公司注册资本50%以上的，不再提取。

本公司在提取法定盈余公积金后，可提取任意盈余公积金。经批准，任意盈余公积金可用于弥补以前年度亏损或增加股本。

41、未分配利润

项目本年上年

调整前上年年末未分配利润4281042103.836893146163.36

调整年初未分配利润合计数（调增+，调减-）调整后年初未分配利润4281042103.836893146163.36

加：本年归属于母公司股东的净利润-4127752783.80-2600741832.37

减：提取法定盈余公积提取任意盈余公积提取一般风险准备

应付普通股股利11362227.16转作股本的普通股股利

年末未分配利润153289320.034281042103.83

42、营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

主营业务3656468727.983254207454.058415396157.517226351499.32本报告书共145页第95页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

其他业务178498359.9461061381.99341876493.42186455332.20

合计3834967087.923315268836.048757272650.937412806831.52

（2）主营业务收入和主营业务成本的分解信息本年发生额上年发生额合同分类收入成本收入成本

分行业：

房地产2770354944.262445124413.527462914477.886299587884.27

金属制品821774921.28774233129.27857252282.03861978407.11

其他64338862.4434849911.2695229397.6064785207.94

合计3656468727.983254207454.058415396157.517226351499.32

分地区：

华中地区2926916651.132533413670.477505277526.766208119948.94

华北地区346442885.72353722306.15365507919.46351784274.23

其他地区342137541.65332269339.58473955241.49601626183.72

海外地区40971649.4834802137.8570655469.8064821092.43

合计3656468727.983254207454.058415396157.517226351499.32

（3）履约义务的说明

本集团向客户销售房地产，销售合同在房地产销售时订立，本集团在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，并在客户取得相关商品控制权时点确认销售收入的实现。

（4）分摊至剩余履约义务的说明

本集团本年末已签订合同、但尚未履行或尚未履行完毕的履约义务所对应的合同交易价

款预计为3265561126.91元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同交易价格。本集团预计在未来1-3年内，在房产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，以及在客户取得相关商品或服务控制权时点，确认销售收入的实现。

（5）年度内确认收入金额前五的项目信息本报告书共145页第96页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注序号项目名称收入金额

1福星惠誉*福星华府2516117411.43

2福星惠誉*水岸国际77171266.67

3福星惠誉*福星青城府47889878.02

4福星惠誉*红桥城（三眼桥置业）33912270.22

5福星惠誉*福星苑28252878.90

43、税金及附加

项目本年发生额上年发生额

城市维护建设税11356642.6228389764.15

教育费附加5056792.4712323955.18

地方教育附加3378540.338223201.76

土地增值税-2110958.70217080492.89

房产税20241923.3228285184.04

土地使用税7465397.668583793.21

其他3159662.563549510.23

合计48548000.26306435901.46

注、各项税金及附加的计缴标准详见附注五、税项。

44、销售费用

项目本年发生额上年发生额

代理费190516211.94218011117.26

广告费19195381.4635690261.79

业务宣传费5580548.544332781.78

人工费用12121668.1013145934.31

其他9766771.448719882.65

合计237180581.48279899977.79本报告书共145页第97页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

45、管理费用

项目本年发生额上年发生额

行政办公费81306059.36141628953.43

人工费用80963071.8289212083.41

折旧及摊销17711201.1119599224.96

税费3099.01

其他11042158.3310084619.94

合计191022490.62260527980.75

46、研发费用

项目本年发生额上年发生额

人工费用12729460.8614744876.69

直接材料6843458.096188348.97

折旧费305562.635995096.64

其他7878733.747127657.38

合计27757215.3234055979.68

47、财务费用

项目本年发生额上年发生额

利息费用总额438508306.48513361360.04

减：资本化利息157936608.94233053952.88

利息费用280571697.54280307407.16

减：利息收入1431535.335304864.85

承兑汇票贴息32750821.0236901420.75

汇兑损益119170.38-1657347.52

手续费及其他15798799.439777143.72

合计327808953.04320023759.26本报告书共145页第98页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

48、其他收益

计入本年非项目本年发生额上年发生额经常性损益的金额

一、与资产相关的政府补助522000.00186000.00522000.00

信息化与技术节能改造项目补助186000.00186000.00186000.00汉川市财政局超长期特别国债设备更新补

336000.00336000.00

助资金

二、与收益相关的政府补助1752083.191446251.621752083.19

汉川市产业倍增奖励资金942000.00942000.00

稳岗补贴385344.00423351.62385344.00

汉川供电公司电力需求侧响应补贴款300000.00300000.00

省知名品牌奖补资金100000.00100000.00

主导行业标准制定奖补300000.00

汉川财政局专精特新中小企业奖补300000.00

国家知识产权优势企业奖补资金200000.00

汉川市市场监督管理局奖励资金20000.00120000.0020000.00

商务局支持扩大出口奖励102900.00

其他4739.194739.19

三、先进制造业进项税额加计抵减增值税

4212686.8510066375.55

及附加

四、工抵房债务重组收益11016269.698677761.9211016269.69

五、个税手续费返还21674.6017936.81

合计17524714.3320394325.9013290352.88

注：计入其他收益的政府补助的具体情况，请参阅附注十、“政府补助”。

49、投资收益

项目本年发生额上年发生额

处置长期股权投资产生的投资收益-81446316.75-96951.88

合计-81446316.75-96951.88本报告书共145页第99页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

50、公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本年发生额上年发生额以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资

68297.72

产

按公允价值计量的投资性房地产-1068881025.72-1190345274.02

合计-1068881025.72-1190276976.30

51、信用减值损失

项目本年发生额上年发生额

应收票据减值损失334503.08923991.55

应收账款减值损失6655502.25540344.39

其他应收款坏账损失-92849370.71-59881463.70

长期应收款坏账损失-250000.00-19523674.94

合计-86109365.38-77940802.70上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。

52、资产减值损失

项目本年发生额上年发生额

存货跌价损失-2461903052.85-1211152662.20

固定资产减值损失-197972284.63

合计-2461903052.85-1409124946.83上表中，损失以“－”号填列，收益以“+”号填列。

53、资产处置收益

上年发生计入本年非经常项目本年发生额额性损益的金额

长期资产处置利得(损失以“-”填列)-11473376.44446634.17-11473376.44

合计-11473376.44446634.17-11473376.44本报告书共145页第100页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

54、营业外收入

计入本年非经常性项目本年发生额上年发生额损益的金额

非流动资产毁损报废利得158200.00716663.36158200.00

其中：固定资产158200.00716663.36158200.00

其他34807151.422694576.3234807151.42

合计34965351.423411239.6834965351.42

55、营业外支出

项目本年发生额上年发生额计入本年非经常性损益的金额

非流动资产毁损报废损失96787.544553598.2896787.54

其中：固定资产96787.544553598.2896787.54

罚没损失8661685.858661685.85

其他-4264449.1530572967.54-4264449.15

合计4494024.2435126565.824494024.24

56、所得税费用

（1）所得税费用表项目本年发生额上年发生额

当期所得税费用26682256.9622999558.40

递延所得税费用181011087.9586358072.23

合计207693344.91109357630.63

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本年发生额

利润总额-3969081586.63

按法定/适用税率计算的所得税费用-995242237.44

子公司适用不同税率的影响2516398.15

调整以前期间所得税的影响9396846.93本报告书共145页第101页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目本年发生额

权益法核算的合营企业和联营企业损益59901.37

不可抵扣的成本、费用和损失的影响16568004.24

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-20481814.60

本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响1194876246.26

所得税费用207693344.91

57、其他综合收益

详见附注六、39。

58、现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金

*收到其他与经营活动有关的现金项目本年发生额上年发生额

收到单位及个人往来178990110.47142614644.34

收回的保证金25390150.2211257997.90

收到的活期存款利息收入1418177.783671566.69

收到与收益性相关的政府补助5112057.571446251.62

收到的受限资金319911508.5928396717.29

其他1016048.081497760.69

合计531838052.71188884938.53

*支付其他与经营活动有关的现金项目本年发生额上年发生额

支付单位及个人往来69224154.91143912685.92

期间费用269685723.81365003085.52

支付的保证金58504379.7039456437.90

支付银行及其他手续费1815700.119625870.94本报告书共145页第102页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目本年发生额上年发生额

支付的受限资金100489200.0039363336.86

其他7106205.6818831122.34

合计506825364.21616192539.48

（2）与投资活动有关的现金

*收到的重要的投资活动有关的现金项目本年发生额上年发生额

处置子公司收到的现金134758546.2915671000.00

合计134758546.2915671000.00

*支付的重要的投资活动有关的现金项目本年发生额上年发生额

购建长期资产支付的现金1645467.2231483999.23

合计1645467.2231483999.23

（3）与筹资活动有关的现金

*收到其他与筹资活动有关的现金项目本年发生额上年发生额

收回的用于质押的定期存款27305740.17

票据贴现款108612005.34

向非金融机构借款1374000000.00655000000.00

合计1374000000.00790917745.51

*支付其他与筹资活动有关的现金项目本年发生额上年发生额

为取得借款而质押的定期存单5000000.00

偿还非金融机构借款1284204552.83690311600.02

限制性股票回购30004638.75

支付的租赁费3135156.35

其他289885543.3210356342.00

合计1574090096.15738807737.12本报告书共145页第103页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

*筹资活动产生的各项负债变动情况本年增加本年减少项目年初余额年末余额现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款及长期借款3417616957.501331600000.00156260285.272043034208.872862443033.90

应付利息222921302.51222921302.51

其他流动负债204465521.601354000000.00303213954.401216700735.50644978740.50

租赁负债46040263.5246040263.52长期应付款及一年内到期

3494859408.9620000000.00578001645.2110253161.292926604602.54

的非流动负债

偿还投资款136877.58136877.58

票据融资252365649.08

合计7162982151.582705600000.00682532419.764313160418.7556293424.816434026376.94本报告书共145页第104页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

59、现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料补充资料本年金额上年金额

1、将净利润调节为经营活动现金流量：

净利润-4182129429.38-2654149453.94

加：资产减值准备2461903052.851409124946.83

信用减值损失86109365.3877940802.70

固定资产折旧31882192.2689225768.27

使用权资产折旧696674.746451117.44

无形资产摊销1604176.901604176.88长期待摊费用摊销

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的

11473376.44-446634.17损失（收益以“－”号填列）

固定资产报废损失（收益以“－”号填列）-61412.463836934.92

公允价值变动损失（收益以“－”号填列）1068881025.721190276976.30

财务费用（收益以“－”号填列）325384287.36292208331.31

投资损失（收益以“－”号填列）81446316.7596951.88

递延所得税资产减少（增加以“－”号填列）339637424.67428181561.65

递延所得税负债增加（减少以“－”号填列）-158626336.72-341823489.42

存货的减少（增加以“－”号填列）1322825524.843103461674.57经营性应收项目的减少（增加以“－”号填

2122985474.791495115861.86

列）经营性应付项目的增加（减少以“－”号填-2172755254.36-5144740649.39

列）其他

经营活动产生的现金流量净额1341256459.78-43635122.31

2、不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：

债务转为资本本报告书共145页第105页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注补充资料本年金额上年金额一年内到期的可转换公司债券融资租入固定资产

3、现金及现金等价物净变动情况：

现金的年末余额656832288.41787996438.38

减：现金的年初余额787996438.381882510445.28

加：现金等价物的年末余额

减：现金等价物的年初余额

现金及现金等价物净增加额-131164149.97-1094514006.90

（2）本年收到的处置子公司的现金净额项目金额

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物135871574.14

其中：香港汇辰投资有限公司135871574.14

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物1113027.85

加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物

处置子公司收到的现金净额134758546.29

（3）现金及现金等价物的构成项目年末余额年初余额

一、现金656832288.41787996438.38

其中：库存现金242017.23244526.04

可随时用于支付的银行存款656590271.18787751912.34可随时用于支付的其他货币资金

二、现金等价物

三、年末现金及现金等价物余额656832288.41787996438.38

注、现金和现金等价物不含母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现金等价物。

（4）不属于现金及现金等价物的货币资金本报告书共145页第106页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目本年金额上年金额理由

定期存单质押82038500.00受限

贷款保证金86689.79128428664.88受限

银行承兑汇票保证金113775859.75121282688.00受限

按揭保证金23788131.1828149671.83受限

银行按揭冻结16319.20受限

司法冻结7655850.655414623.46受限

其他763703.471634569.98受限

合计146086554.04366948718.15——

60、外币货币性项目

（1）外币货币性项目项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

货币资金3350116.30

其中：美元448056.407.02883149298.82

欧元7449.488.235561350.19

港元153916.910.90322139020.83

澳元95.214.6892446.46

应收账款2458884.71

其中：美元107047.907.0288752418.28

欧元207208.608.23551706466.43

其他应收款2167.73

其中：港元2400.000.903222167.73

其他应付款152522795.51本报告书共145页第107页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年末外币余额折算汇率年末折算人民币余额

其中：美元21695889.437.0288152496067.63

港元29591.770.9032226727.88

（2）境外经营实体说明境外主要记账本记账本位币的选择项目经营地位币依据

融福国际(香港)有限公司以美元进行商品和

Financial Fook International (Hong Kong) Co. 香港 美元 劳务的计价和结算

Limited. (Incorporatein HKSAR)

融福国际（香港）置业有限公司以美元进行商品和香港美元

Financial Fook (Hong Kong) Property CO.LTD. 劳务的计价和结算尚善投资有限公司以美元进行商品和香港美元

Shang Shaninvestments Limited. 劳务的计价和结算福星惠誉美国公司以美元进行商品和美国美元

Starryland 70 Rainey Street LLC. 劳务的计价和结算

61、租赁

（1）本集团作为承租人

*使用权资产、租赁负债情况参见本附注六、15/32。

*计入本年损益情况计入本年损益项目列报项目金额

短期租赁费用（适用简化处理）管理费用/营业成本61500.00

*与租赁相关的现金流量流出情况项目现金流量类别本年金额对短期租赁和低价值资产支付的付款额（适用于简化经营活动现金流出61500.00

处理）

合计——61500.00

*其他信息

本期主要租赁资产为办公楼以及经营性商业用房，办公楼的租赁期为5~20年不等，双本报告书共145页第108页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注方可在租赁到期前协商续租情况。

（2）本集团作为出租人

*经营租赁

项目租赁收入其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入

写字楼及商业86542489.54

合计86542489.54

*未来五年未折现租赁收款额每年未折现租赁收款额期间年末金额年初金额

第一年71062766.46131470089.93

第二年35759240.6890206690.86

第三年27732370.9358819525.96

第四年20962.803.3547896348.84

第五年19.541.412.9039940785.77

五年后未折现租赁收款额总额109606243.62151096085.27

合计284664837.94519429526.62

七、研发支出按费用性质列示项目本年发生额上年发生额

人工费用12729460.8614744876.69

直接材料6843458.096188348.97

折旧费305562.635995096.64

其他7878733.747127657.38

合计27757215.3234055979.68

其中：费用化研发支出27757215.3234055979.68资本化研发支出本报告书共145页第109页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

八、合并范围的变更

1、非同一控制下企业合并

本年无非同一控制下企业合并。

2、同一控制下企业合并

本年无同一控制下企业合并。

3、处置子公司

（1）丧失子公司控制权的交易或事项丧失控制丧失控丧失控按照公与原子公权之日合丧失丧失丧失制权之制权之允价值司股权投丧失控制并财务报丧失控制丧失控制控制控制处置价款与处置投日合并日合并重新计资相关的权之日剩表层面剩控制权时权时点的权时权时资对应的合并报表财务报财务报量剩余其他综合子公司名称余股权的余股权公权的点的处置比例点的点的层面享有该子公司表层面表层面股权产收益转入比例允价值的

时点处置（%）处置判断净资产份额的差额剩余股剩余股生的利投资损益

（%）确定方法价款方式依据权的账权的公得或损或留存收及主要假面价值允价值失益的金额设福星惠誉格兰维尔办结

有限公司 Starryland 2025 2000 股权 股权

Granville PTY LTD. 年 6 万美 100 -81446316.75 0 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用转让转让

(Incorporatein 月 元手续

Australia)本报告书共145页第110页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注丧失控制丧失控丧失控按照公与原子公权之日合丧失丧失丧失制权之制权之允价值司股权投丧失控制并财务报丧失控制丧失控制控制控制处置价款与处置投日合并日合并重新计资相关的权之日剩表层面剩控制权时权时点的权时权时资对应的合并报表财务报财务报量剩余其他综合子公司名称余股权的余股权公权的点的处置比例点的点的层面享有该子公司表层面表层面股权产收益转入比例允价值的

时点处置（%）处置判断净资产份额的差额剩余股剩余股生的利投资损益

（%）确定方法价款方式依据权的账权的公得或损或留存收及主要假面价值允价值失益的金额设福星惠誉新南威尔办结士有限公司股权股权

1000不适用不适用不适用不适用不适用

Starryland 转让 转让

NSWPTY LTD. 手续办结福星惠誉悉尼有限股权股权

公司 Starryland 100 0 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用转让转让

Sydney PTY LTD.手续福星惠誉澳洲有限

公司 Starryland 办结

(Australia) 股权 股权100 0 不适用 不适用 不适用 不适用 不适用

PTYLTD. 转让 转让

(Incorporatein 手续

Australia)本报告书共145页第111页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

注：2025年，公司子公司福星惠誉控股有限公司于2025年内设立香港汇辰投资有限公司（以下简称“香港汇辰”），将子公司福星惠誉格兰维尔有限公司 Starryland Granville PTYLTD. (Incorporatein Australia)、福星惠誉新南威尔士有限公司 Starryland NSWPTY LTD.、福

星惠誉悉尼有限公司 Starryland Sydney PTY LTD.和福星惠誉澳洲有限公司 Starryland

(Australia) PTY LTD. (Incorporatein Australia)100%股权转让至香港汇辰，再将持有的香港汇

辰及其子公司100%股权整体出售给亚洲行香港有限公司，股权转让款为2000万美元，已于2025年6月办结股权转让手续。

（2）通过多次交易分步处置对子公司投资且在本年丧失控制权的情形无

4、其他原因的合并范围变动

（1）新设子公司无

（2）注销子公司及孙公司名称注销时间成都福星天成置业有限公司2025年9月18日广州福星惠誉房地产有限公司2025年10月21日广州福星惠誉德圆置业有限公司2025年3月7日广州番禺福星惠誉置业有限公司2025年5月29日惠州福星惠誉置业有限公司2025年8月7日海口福星惠誉置业有限公司2025年3月24日

福星枫桥（北京）置业发展有限公司2025年8月8日

福星智慧家（武汉）企业管理有限公司2025年7月9日福星宝碳湖北环境能源科技有限公司2025年10月10日

九、在其他主体中的权益

1、在子公司中的权益

（1）本集团的构成本报告书共145页第112页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注持股比例表决

主要(%)注册权比子公司名称经营业务性质取得方式地例地直间接

接(%)湖北福星新材料科汉川汉川通过设立或投金属制品100100技有限公司市市资等方式取得汉川市福星热电有汉川汉川热力生产和通过设立或投

100100

限公司市市供应资等方式取得武汉润信投资有限武汉武汉通过设立或投投资与咨询100100公司市市资等方式取得福星惠誉控股有限武汉武汉通过设立或投房地产开发100100公司市市资等方式取得房地产开武汉福星惠誉沌口武汉武汉通过设立或投

发、商品房5151置业有限公司市市资等方式取得销售房地产开通过非同一控北京福星惠誉房地北京北京

发、商品房100100制下的企业合产有限公司市市销售并取得通过非同一控北京宇盛宏利房地北京北京房地产开发8080制下的企业合产开发有限公司市市并取得经济贸易咨北京联朋聚星商业北京北京通过设立或投

询、技术开100100咨询有限公司市市资等方式取得发与咨询湖北福星惠誉汉阳武汉武汉通过设立或投房地产开发100100房地产有限公司市市资等方式取得深圳市融福投资有深圳深圳通过设立或投实业投资100100限公司市市资等方式取得

融福国际(香港)有限公司

投资、房地

Financial Fook 通过设立或投

International (Hong 香港 香港 产开发经营 100 100 资等方式取得

Kong) Co.Limited. 等

(Incorporatein

HKSAR)美国福星惠誉美国公司德克房地产投资通过设立或投

Starryland70 Rainey 美国 100 100萨斯开发资等方式取得

StreetLLC州本报告书共145页第113页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注持股比例表决

主要(%)注册权比子公司名称经营业务性质取得方式地例地直间接

接(%)

融福国际（香港）

置业有限公司投资、房地通过设立或投

Financial Fook 香港 香港 产开发经营 100 100资等方式取得

(Hong Kong) 等

Property CO.LTD.尚善投资有限公司通过非同一控

Shang香港香港实业投资100100制下的企业合

Shaninvestments并取得

Limited.通过非同一控三源传艺商务咨询上海上海咨询100100制下的企业合（上海）有限公司并取得湖北圣亚投资有限武汉武汉通过设立或投实业投资100100公司市市资等方式取得武汉福星惠誉新洲武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得武汉福星惠誉置业武汉武汉通过设立或投房地产开发100100有限公司市市资等方式取得深圳市福星惠誉房深圳深圳通过设立或投房地产开发100100地产有限公司市市资等方式取得惠州市福星京洲置惠州惠州通过设立或投房地产开发6060业有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉汉口武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉置业武汉武汉通过设立或投房地产开发100100有限公司市市资等方式取得咸宁福星惠誉房地咸宁咸宁通过设立或投房地产开发100100产有限公司市市资等方式取得恩施福星惠誉房地恩施恩施通过设立或投房地产开发100100产有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉学府武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得本报告书共145页第114页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注持股比例表决

主要(%)注册权比子公司名称经营业务性质取得方式地地直例间接

接(%)湖北福星惠誉江岸武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得通过同一控制福星银湖控股有限武汉武汉房地产开发100100下企业合并取公司市市得通过同一控制汉川金山房地产有汉川汉川房地产开发100100下企业合并取限公司市市得通过同一控制仙桃市银湖房地产仙桃仙桃房地产开发100100下企业合并取有限公司得通过同一控制监利银湖房地产有监利监利房地产开发100100下企业合并取限公司得通过同一控制武汉银湖科技发展武汉武汉房地产开发100100下企业合并取有限公司市市得通过非同一控武汉鑫金福科技开武汉武汉房地产开发8080制下的企业合发有限公司市市并取得通过同一控制仙桃银湖科技有限仙桃仙桃房地产开发100100下企业合并取公司得通过同一控制武汉银湖海峡科技武汉武汉房地产开发100100下企业合并取发展有限公司市市得通过同一控制武汉珈伟光伏照明武汉武汉房地产开发100100下企业合并取有限公司市市得通过同一控制孝感银湖科技有限孝感孝感房地产开发100100下企业合并取公司得本报告书共145页第115页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注持股比例表决

主要(%)注册权比子公司名称经营业务性质取得方式地例地直间接

接(%)通过同一控制荆州银湖科技有限荆州荆州房地产开发100100下企业合并取公司得通过同一控制武汉银久科技发展武汉武汉

房地产开发63.6563.65下企业合并取有限公司市市得武汉银河盛世房地武汉武汉通过设立或投房地产开发7070产有限公司市市资等方式取得岳阳福星银湖置业岳阳岳阳通过设立或投房地产开发100100有限公司市市资等方式取得通过同一控制武汉宏程银湖科技武汉武汉房地产开发100100下企业合并取发展有限公司市市得通过非同一控湖北亿江南置业有监利监利房地产开发100100制下的企业合限公司并取得通过非同一控旺前集团襄阳东湖襄阳襄阳房地产开发100100制下的企业合国际酒店有限公司市市并取得湖北福星惠誉江北武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉欢乐武汉武汉通过设立或投房地产开发100100谷置业有限公司市市资等方式取得武汉福星惠誉欢乐武汉武汉通过设立或投房地产开发8080谷有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉武汉武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉金桥武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉三眼武汉武汉通过设立或投房地产开发100100桥置业有限公司市市资等方式取得惠州后湖置业有限广东广东通过设立或投房地产开发100100公司惠州惠州资等方式取得本报告书共145页第116页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注持股比例表决

主要(%)注册权比子公司名称经营业务性质取得方式地直例地间接

接(%)宜昌福星惠誉房地宜昌宜昌通过设立或投房地产开发100100产有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉后湖武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得孝感福星惠誉房地孝感孝感通过设立或投房地产开发100100产有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉江汉武汉武汉通过设立或投房地产开发100100置业有限公司市市资等方式取得房地产开武汉福星惠誉藏龙武汉武汉通过设立或投

发、商品房5555置业有限公司市市资等方式取得销售福星惠誉商业发展武汉武汉通过设立或投实业投资100100有限公司市市资等方式取得湖北福星惠誉洪山武汉武汉通过设立或投房地产开发100100房地产有限公司市市资等方式取得湖北福星天成置业武汉武汉通过设立或投房地产开发100100有限公司市市资等方式取得通过非同一控成都武海观堂置业成都成都房地产开发100100制下的企业合有限公司市市并取得通过非同一控简阳凤凰谷置业有简阳简阳房地产开发100100制下的企业合限公司市市并取得赤峰福星惠誉房地内蒙内蒙通过设立或投房地产开发100100

产有限公司（注）古古资等方式取得宁波福星惠誉房地宁波宁波通过设立或投房地产开发7070产有限公司市市资等方式取得余姚福乾置业有限宁波宁波通过设立或投房地产开发100100公司市市资等方式取得通过非同一控天立不动产（武武汉武汉房地产开发71.5871.58制下的企业合

汉）有限公司市市并取得本报告书共145页第117页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注持股比例表决

主要(%)注册权比子公司名称经营业务性质取得方式地例地直间接

接(%)

基金管理、

投资管理、珠海福星惠誉基金珠海珠海通过设立或投

投资基金、100100管理有限公司市市资等方式取得

股权投资、资产管理

玩具、动漫通过非同一控湖北惠昇动漫有限鄂州鄂州及游艺用品5151制下的企业合公司市市销售并取得福星智慧家生活服武汉武汉通过设立或投物业服务100100务有限公司市市资等方式取得武汉福星文化发展武汉武汉文化艺术咨通过设立或投

100100

有限公司市市询服务资等方式取得福星智算科技（湖武汉武汉软件和信息通过设立或投

7070

北）有限公司市市技术服务业资等方式取得

注：赤峰福星惠誉房地产有限公司于2026年1月9日处置。

（2）重要的非全资子公司少数股本年向东的持本年归属于少少数股年末少数股东权子公司名称股比例数股东的损益东分派益余额

（%）的股利

武汉福星惠誉欢乐谷有限公司20.00-48643704.84398020508.76

天立不动产（武汉）有限公司28.42-61103.61343529362.92本报告书共145页第118页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（3）重要的非全资子公司的主要财务信息年末余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

武汉福星惠誉欢乐谷有限公司3923782892.43181555179.704105338072.132050092114.1065143414.202115235528.30

天立不动产（武汉）有限公司1424906047.39122137.741425028185.13860362230.74860362230.74年初余额子公司名称流动资产非流动资产资产合计流动负债非流动负债负债合计

武汉福星惠誉欢乐谷有限公司4289506824.03192709265.904482216089.931728775807.53520119214.362248895021.89

天立不动产（武汉）有限公司1303007390.40177808.591303185198.99738304242.46738304242.46

（续）本年发生额上年发生额子公司名称经营活动现金经营活动现金营业收入净利润综合收益总额营业收入净利润综合收益总额流量流量武汉福星惠誉

欢乐谷有限公6023677.91-243218524.21-243218524.21112761762.2411388186.40-106101445.95-106101445.9528276937.88司天立不动产（武汉）有限-215002.14-215002.1480027.58-381625.61-381625.61-9135.65公司本报告书共145页第119页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（4）向纳入合并财务报表范围的结构化主体提供的财务支持或其他支持无

2、在合营企业或联营企业中的权益

（1）合营企业或联营企业

持股比例（%）对合营企业合营企业或联营企业主要经注册或联营企业业务性质名称营地地投资的会计直接间接处理方法

一、合营企业美国德美国

70 Rainey Street JV

克萨斯特拉房地产开发66.67权益法

LLC州华州联营企业武汉弘毅通达商业投武汉商务信息咨武汉市20权益法资发展有限公司市询

（2）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目期末余额/本期发生额年初余额/上期发生额

联营企业：

投资账面价值合计4996543.944996543.94下列各项按持股比例计算的合计数净利润其他综合收益综合收益总额

3、共同经营

格兰中心有限责任公司（GranCentral Pty Ltd.）系公司子公司福星惠誉格兰维尔有限公

司 Starryland Granville PTY LTD.(Incorporatein Australia)与 PBIA Grannville PTY LTD.于 2023年出资设立的共同经营企业，其中福星惠誉格兰维尔有限公司 Starryland Granville PTY LTD.(Incorporatein Australia)持有 51%的股权，PBIA Grannville PTY LTD.持有 49%股权，根据合作协议约定，双方成立管理委员会，各自委派2名成员，每个成员均有一票表决权，因此纳本报告书共145页第120页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注入共同经营。2025年6月因子公司处置终止共同经营。

十、政府补助

1、年末按应收金额确认的政府补助

无

2、涉及政府补助的负债项目

本年本计入年与资产财务报本年新增补营业本年转入其

年初余额年末余额/收益表项目助金额外收其他收益他相关入金变额动递延收与资产

1388000.003360000.00522000.004226000.00

益相关

合计1388000.003360000.00522000.004226000.00——

3、计入本年损益的政府补助

项目本年发生额上年发生额

与资产相关的政府补助522000.00186000.00

与收益相关的政府补助1752083.191446251.62

合计2274083.191632251.62其中，本年涉及政府补助的项目：

本期收到政府计入当期损项目列报项目补助的金额益的金额

1、与资产相关的政府补助3360000.00——522000.00

递延收益、

信息化与技术节能改造项目186000.00其他收益

汉川市财政局超长期特别国债设备更新递延收益、

3360000.00336000.00

补助资金其他收益

2、与收益相关的政府补助1752083.19——1752083.19

汉川市产业倍增奖励资金942000.00其他收益942000.00

稳岗补贴385344.00其他收益385344.00

汉川供电公司电力需求侧响应补贴款300000.00其他收益300000.00本报告书共145页第121页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注本期收到政府计入当期损项目列报项目补助的金额益的金额

省知名品牌奖补资金100000.00其他收益100000.00

汉川市市场监督管理局奖励资金20000.00其他收益20000.00

其他4713.57其他收益4739.19

合计5112057.572274083.19

十一、与金融工具相关的风险

本集团的主要金融工具包括股权投资、债权投资、借款、应收票据、应收款项融资、应

收账款、应付票据、应付账款、应付债券、长期应付款等，各项金融工具的详细情况说明见本附注六相关项目。本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其他权益投资者的利益最大化。

基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

1、市场风险

金融工具的市场风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场价格变动而发生波动的风险，包括汇率风险、利率风险和其他价格风险。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益或股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

（1）汇率风险

汇率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因外汇汇率变动而发生波动的风险。

本集团承受外汇风险主要与美元及澳元有关，除本集团的几个境外子公司以美元及澳元进行结算外，本集团主要经营地位于中国境内，主要业务活动以人民币计价结算。于2025年12月31日，本集团的外币货币性项目余额参见本附注六、60“外币货币性项目”。

本集团密切关注汇率变动对本集团外汇风险的影响。本集团目前并未采取任何措施规避外汇风险。但管理层负责监控汇率风险，并将于需要时考虑对冲重大汇率风险。

汇率风险的敏感性分析见下表，反映了在其他变量不变的假设下，以下所列外币汇率发本报告书共145页第122页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

生合理、可能的变动时，由于货币性资产和货币性负债的公允价值变化将对净利润和股东权益产生的影响：

单位：人民币万元本年上年项目汇率变动对利润对股东权益对利润的影对股东权益的影响的影响响的影响

美元汇率上升对人民币升值4%-594.38-594.38-23.95-23.95

美元汇率下降对人民币贬值4%594.38594.3823.9523.95

欧元汇率上升对人民币升值7%12.3712.37-11.02-11.02

欧元汇率下降对人民币贬值7%-12.37-12.3711.0211.02

澳元汇率上升对人民币升值5%-207.43-207.43

澳元汇率下降对人民币贬值5%207.43207.43

港币汇率上升对人民币升值6%0.690.69-433.22-433.22

港币汇率下降对人民币贬值6%-0.69-0.69433.22433.22

（2）利率风险－现金流量变动风险

利率风险，是指金融工具的公允价值或未来现金流量因市场利率变动而发生波动的风险。

本集团的利率风险产生于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量利率风险，固定利率的金融负债使本集团面临公允价值利率风险。本集团根据当时的市场环境来决定固定利率及浮动利率合同的相对比例。

于2025年12月31日，本公司带息债务列示如下（单位：人民币万元）：

浮动利率工具项目年末账面余额年初账面余额

短期借款7188.11

其他流动负债102332.615408.55

一年内到期的非流动负债156360.0098848.00

长期借款214000.00

合计258692.61325444.66固定利率工具本报告书共145页第123页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目年末账面余额年初账面余额

短期借款70800.0051262.66

其他流动负债15038.00

一年内到期的非流动负债134218.94103801.17

长期借款59000.0069250.00

租赁负债4604.03

长期应付款59334.40146225.26

合计323353.34390181.12

利率风险敏感性分析：

利率风险敏感性分析基于下述假设：

*市场利率变化影响可变利率金融工具的利息收入或费用；

*对于以公允价值计量的固定利率金融工具，市场利率变化仅仅影响其利息收入或费用；

*以资产负债表日市场利率采用现金流量折现法计算相关金融资产和负债的公允价值变化。

于2025年12月31日，如果以浮动利率计算的借款利率上升或下降50个基点，而其它因素保持不变，本公司的净利润及股东权益将减少或增加约1954.02万元（2024年12月31日：1771.49万元）。

（3）其他价格风险本集团持有的分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产的投资在

资产负债表日以公允价值计量。但该股权投资并非可在证券市场进行交易，因此，本公司并未承担着证券市场价格变动的风险。

公司目前也未面临其他价格风险。

2、信用风险

信用风险，是指金融工具的一方不能履行义务，造成另一方发生财务损失的风险。

于2025年12月31日，可能引起本集团财务损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保，具体包括：合并资产负债表中已确认的金融资产的账面金额；对于以公允价值计量的金融工具而言，账面价值反映了其风险敞口，但并非最大风险敞口，其最大风险敞口将随着未来公允价值的本报告书共145页第124页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注变化而改变。

为降低信用风险，本集团成立了一个小组负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收过期债权。此外，本集团于每个资产负债表日审核每一单项应收款的回收情况，以确保就无法回收的款项计提充分的坏账准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的流动资金存放在信用评级较高的银行，故流动资金的信用风险较低。

3、流动性风险

流动性风险，是指企业在履行以交付现金或其他金融资产的方式结算的义务时发生资金短缺的风险。

管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对银行借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议，同时从主要金融机构获得提供足够备用资金的承诺，以满足短期和长期的资金需求。2025年12月31日，本集团尚未使用的银行借款额度为人民币

258260.00万元（2024年12月31日：人民币248572.00万元）。

于2025年12月31日，本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

单位：万元

项目1年以内1-2年2-3年3-4年4-5年5年以上

短期借款70884.30

应付票据26875.00

应付账款210460.42

其他应付款92972.22一年内到期的非

233326.06

流动负债

其他流动负债88860.16

长期借款25000.0046850.0031900.008300.00103310.00

长期应付款59334.40本报告书共145页第125页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

十二、公允价值的披露

1、以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

年末公允价值

项目第一层次

第二层次公允价第三层次公允公允价值合计值计量价值计量计量持续的公允价值计量

（一）应收款项融资10999688.2210999688.22

其中：以公允价值计

10999688.2210999688.22

量的应收票据

（二）其他权益工具

94133400.0094133400.00

投资以公允价值计量且其

变动计入其他综合收94133400.0094133400.00益的金融资产

其中：其他权益工具

94133400.0094133400.00

投资

1.湖北六维梦景动漫

50001000.0050001000.00

城有限责任公司

2.湖北知音传媒股份

44132400.0044132400.00

有限公司

（三）其他非流动金

26500000.0026500000.00

融资产以公允价值计量且其

变动计入当期损益的26500000.0026500000.00金融资产

其中：影视作品投资26500000.0026500000.00

（四）投资性房地产3914552238.00201201923.154115754161.15

其中：房屋、建筑物3914552238.00201201923.154115754161.15持续以公允价值计量

3914552238.00332835011.374247387249.37

的资产总额

2、持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息本报告书共145页第126页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目期末公允价值重要可观察输入值投资性房地产

其中：房屋、建筑物3914552238.00注

注：该房产可以从房地产市场获得与估价对象具有可比性的交易案例，且收益可以确定，故采用市场法进行估值。

3、持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息重要可观察项目期末公允价值输入值

（一）应收款项融资10999688.22注1

其中：以公允价值计量的应收票据10999688.22

（二）其他权益工具投资94133400.00注2

1.湖北六维梦景动漫城有限责任公司50001000.00

2.湖北知音传媒股份有限公司44132400.00

（三）其他非流动金融资产26500000.00

其中：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产26500000.00

其中：影视作品投资26500000.00注3

（四）投资性房地产201201923.15

房屋、建筑物201201923.15注4

注1：以公允价值计量的应收票据及卡信因剩余期限较短，账面价值与公允价值相近，采用票面金额作为公允价值。

注2：对湖北六维梦景动漫城有限责任公司、湖北知音传媒股份有限公司的股权投资，被投资方均为非上市公司，无法直接从证券市场取得可比价值，投资成本与估算的权益价值相近，采用投资成本作为公允价值。

注3：以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产中的影视作品投资为公司投资

的影视作品，由于影视作品的公允价值估值无可比市场价值，故根据投资成本估算其全部权益价值，采用投资成本作为公允价值。

注4：由于该房产无法从房地产市场获取与评估对象具有可比性的房地产市场交易案例，本报告书共145页第127页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

故不适于选用市场法进行评估，鉴于其可通过出租产生收益，故选用收益法进行评估。

4、不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

报告期内，本公司以摊余成本计量的金融资产和金融负债主要包括：货币资金、应收账款、应付票据、应付账款和其他应付款等，因剩余期限较短，账面价值和公允价值相近。

十三、关联方及关联交易

1、本公司的母公司情况

母公司对本公母公司对本公司注册资本（万母公司名称注册地业务性质司的持股比例的表决权比例

元）

（%）（%）湖北福星集团控

省汉实业投资70000.0020.5620.56股有限公司川市

注：本公司的最终控制方是湖北省汉川市钢丝绳厂。

2、本公司的子公司情况

详见附注九、1、在子公司中的权益。

3、本集团的合营和联营企业情况

本集团重要的合营和联营企业详见附注九、2、在合营企业或联营企业中的权益。

4、其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本集团关系湖北福星生物科技有限公司同受一方控制汉川月畔湾酒店有限公司同受一方控制惠之美生活服务集团有限公司列入关联方管理武汉银湖物业管理有限公司列入关联方管理武汉酱紫房地产经纪有限公司列入关联方管理武汉福惠益佳科技有限公司列入关联方管理本报告书共145页第128页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注其他关联方名称其他关联方与本集团关系武汉福捷科创机电工程有限公司列入按关联方管理

董事、监事及高级管理人员关键管理人员

5、关联方交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

*出售商品/提供劳务情况关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

福星集团控股有限公司电、蒸汽426888.05

湖北福星生物科技有限公司电、蒸汽6120220.204494258.36

汉川月畔湾酒店有限公司电、蒸汽586501.33

惠之美生活服务集团有限公司车位租金5956653.01

*采购商品/接受劳务情况关联方关联交易内容本年发生额上年发生额

惠之美生活服务集团有限公司物业服务及其他费用89242585.44

武汉银湖物业管理有限公司物业服务、水电费915236.25

武汉福惠益佳科技有限公司维护、清洗及其他费用191430.52

武汉福捷科创机电工程有限公司电梯维保服务费179519.66

*子公司福星银湖控股有限公司开发项目剩余尚未出售的空置房及车位由惠之美生活服务集团有限公司及其关联公司提供物业服务。按照物业管理条例全额计算物业费为

1441.57万元（未考虑空置折扣），该部分物业费尚未结算确认，最终应缴纳物业费金额尚在协商中。

（2）关联担保情况本集团作为被担保方担保余额担保是否已担保方担保起始日担保到期日（万元）经履行完毕

福星集团控股有限公司5000.002025/3/112026/3/10否

福星集团控股有限公司4000.002025/7/32026/7/2否本报告书共145页第129页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注担保余额担保是否已担保方担保起始日担保到期日（万元）经履行完毕

福星集团控股有限公司2000.002025/7/32026/7/2否

福星集团控股有限公司4000.002025/7/102026/7/9否

福星集团控股有限公司4000.002025/7/102026/7/9否

福星集团控股有限公司4000.002025/7/142026/7/13否

福星集团控股有限公司4000.002025/7/212026/7/20否

福星集团控股有限公司2000.002025/7/212026/7/20否

福星集团控股有限公司5000.002024/4/12027/3/31否

福星集团控股有限公司5000.002024/7/302027/7/29否

福星集团控股有限公司7000.002024/7/302027/7/29否

福星集团控股有限公司22000.002022/2/142027/2/14否

福星集团控股有限公司80000.002024/7/302039/5/21否

福星集团控股有限公司49746.192024/6/252027/6/25否

福星集团控股有限公司43000.002023/3/272026/3/27否

福星集团控股有限公司36500.002023/12/72026/12/7否

福星集团控股有限公司39999.982023/7/92028/7/9否

福星集团控股有限公司30269.972021/1/122028/1/12否

福星集团控股有限公司30000.002021/3/52027/3/5否

福星集团控股有限公司57007.612020/5/202027/5/20否

福星集团控股有限公司4000.002018/11/212027/11/20否

福星集团控股有限公司6500.002018/11/212027/11/20否

福星集团控股有限公司5000.002018/11/212027/11/20否

（3）关联方资金拆借关联方拆借金额起始日到期日说明

拆入：

惠之美生活服务集团有限公司40000000.002021/8/132025/4/30已清偿本报告书共145页第130页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（4）关键管理人员报酬项目本年发生额上年发生额

关键管理人员报酬2629178.004336163.45

6、应收、应付关联方等未结算项目情况

（1）应收项目年末余额年初余额项目名称账面余额坏账准备账面余额坏账准备

应收账款：

湖北福星生物科技有限公司726163.317261.63560944.035609.44

汉川月畔湾酒店有限公司42486.00424.8628326.00283.26

惠之美生活服务集团有限公司1414400.0042856.32

合计2183049.3150542.81589270.035892.70

其他应收款：

汉川月畔湾酒店有限公司81262.94812.6324782.30247.82

武汉银湖物业管理有限公司202817.0710810.03

惠之美生活服务集团有限公司810298.21116579.97

合计1094378.22128202.6324782.30247.82

预付款项：

惠之美生活服务集团有限公司29715925.48

武汉银湖物业管理有限公司37117.19

合计29753042.67

（2）应付项目项目名称年末余额年初余额

应付账款：

惠之美生活服务集团有限公司5768176.70

武汉福捷科创机电工程有限公司1358595.40本报告书共145页第131页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目名称年末余额年初余额

武汉福惠益佳科技有限公司617816.84

武汉银湖物业管理有限公司534812.02

合计8279400.96

其他应付款：

惠之美生活服务集团有限公司10321576.43

武汉福捷科创机电工程有限公司245468.72

武汉银湖物业管理有限公司96054.27

湖北福星生物科技有限公司42938.73

合计10706038.15

十四、承诺及或有事项

1、重大承诺事项

（1）资本承诺单位：万元项目年末余额年初余额已签约但尚未于财务报表中确认的

—土地成本56583.8167537.50

合计56583.8167537.50

（2）出资承诺单位：万元项目年末余额年初余额

已设立子公司但尚未实际出资：

—出资承诺59877.20141882.20

合计59877.20141882.20

2、或有事项

（1）为商品房承购人向银行抵押借款提供担保事项本报告书共145页第132页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

本集团为商品房承购人向银行抵押借款提供担保，承购人以其所购商品房作为抵押物，截至2025年12月31日，尚未结清的担保金额为人民币223813.16万元，截止目前本集团未因上述担保而承受重大损失，本集团认为与提供该等担保相关的风险较小。

截至2025年12月31日，除上述事项外，本集团无需要披露其他的重大或有事项。

十五、资产负债表日后事项

1、重要的非调整事项

截止至报告日，本公司无需要披露的重要的非调整事项。

2、利润分配情况于2026年4月28日，本公司第十一届董事会第二十四次会议审计通过了《关于2025年度利润分配预案》的议案，根据《上市公司监管指引第3号——上市公司现金分红》和本公司章程等相关法律、法规的规定，综合考虑当前宏观经济形势和行业情况，结合公司经营发展需要等因素，公司董事会拟定2025年度不进行利润分配，也不进行资本公积转增股本。

十六、其他重要事项

1、分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

根据本公司的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本公司的经营业务划分为三个报告分部。这些报告分部是以公司日常内部管理要求的财务信息为基础确定的。集团的管理层定期评价这些报告分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价其业绩。

本公司的经营分部的分类与内容如下：

A、房地产分部：房地产开发及销售；

B、金属制品分部：生产及销售金属制品；

C、其他分部：设备制造、热力生产和供应、商业运营。

管理层出于配置资源和评价业绩的决策目的，对各业务单元的经营成果分开进行管理。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些会计政策及计量基础与编制财务报表时的会计政策及计量基础保持一致。

本报告书共145页第133页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（2）报告分部的财务信息本年数项目房地产分部金属制品分部其他分部分部间抵销合计

一、营业收入2925443685.02893454188.6186290339.30-70221125.013834967087.92

对外营业收入2923771308.88845926329.8665269449.183834967087.92

分部间交易收入1672376.1447527858.7521020890.12-70221125.01

其中：主营业务收入2770354944.26821774921.2864338862.443656468727.98

二、营业成本2500069319.25797333195.2926274565.86-8408244.363315268836.04

其中：主营业务成本2460807958.10775858879.0525948861.26-8408244.363254207454.05

三、销售费用221619552.9510294972.175266056.36237180581.48

四、营业利润（亏损）-4198174361.1130079528.08-1825484076.891988671498.27-4004907411.65

五、资产总额20947695503.732262028414.968003737181.10-8892952809.1322320508290.66

六、负债总额16901311572.681768661009.772456224088.24-5014507615.6216111689055.07

七、补充信息：

1.资本性支出100258.421384020.00161188.801645467.22

2.折旧和摊销费用12362970.4919746906.135512543.61-3439376.3334183043.90

本报告书共145页第134页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目房地产分部金属制品分部其他分部分部间抵销合计

3.折旧和摊销费用以外的非现金费用

4.资产减值损失2821053754.352485979.851826053767.40-2187690448.752461903052.85

5.信用减值损失80785265.24-4174500.352171.429496429.0786109365.38

上年数项目房地产分部金属制品分部其他分部分部间抵销合计

一、营业收入7796514203.49900769485.34183976870.83-123987908.738757272650.93

对外营业收入7794192562.44867475667.0295604421.478757272650.93

分部间交易收入2321641.0533293818.3288372449.36-123987908.73

其中：主营业务收入7462914477.88857252282.0395229397.608415396157.51

二、营业成本6616883321.79881742094.1154224527.97-140043112.357412806831.52

其中：主营业务成本6445799773.32866619933.0353974905.32-140043112.357226351499.32

三、销售费用264194042.6311631567.674074367.49279899977.79

四、营业利润（亏损）-2267123986.33-241873910.91-399582212.01395503612.08-2513076497.17

五、资产总额26751203322.672273877032.969898002729.64-10808188838.5928114894246.68

六、负债总额18247288364.211658898028.152530653026.11-4651496841.8917785342576.58本报告书共145页第135页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注项目房地产分部金属制品分部其他分部分部间抵销合计

七、补充信息：

1.资本性支出132089.2231116055.01235855.0031483999.23

2.折旧和摊销费用13421124.3068884587.2315439776.60-464425.5497281062.59

3.折旧和摊销费用以外的非现金费用

4.资产减值损失1234387185.52190866500.58291946258.68-308074997.951409124946.83

5.信用减值损失88165189.86-4806663.92238058.44-5655781.6877940802.70

本报告书共145页第136页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（3）对外交易收入信息

A、产品和劳务的对外交易收入项目本年发生额

房地产分部2923771308.88

金属制品分部845926329.86

其他65269449.18

合计3834967087.92

B、地理信息

对外交易收入的分布：

项目本年发生额

中国大陆地区3793995438.44

中国大陆地区以外的国家和地区40971649.48

合计3834967087.92

注：对外交易收入归属于客户所处区域。

非流动资产总额的分布：

项目年末余额

中国大陆地区4723084612.51

中国大陆地区以外的国家和地区74620458.98

合计4797705071.49

注：非流动资产归属于该资产所处区域。

C、主要客户信息

本集团的客户较为分散，不存在单个与本集团交易超过10%的客户。

2、其他重要事项

（1）关于天立项目股权转让事项

2024年公司之子公司福星惠誉控股有限公司（以下简称“惠誉控股公司”）与武汉鼎中

地产开发有限公司（以下简称“鼎中地产”）签订《股权转让协议》，协议约定惠誉控股公司将其持有的天立不动产（武汉）有限公司（以下简称“天立公司”）71.58%股权转让至鼎本报告书共145页第137页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

中地产名下，转让价款为人民币86565.69万元，在鼎中地产向惠誉控股公司足额支付股权转让价款后，双方再办理标的股权的工商变更登记手续。截止2025年末，鼎中地产未向惠誉控股公司支付转让价款，双方未办理股权变更登记手续。

十七、公司财务报表主要项目注释

1、其他应收款

项目年末余额年初余额

应收股利200000000.00

其他应收款2127239464.192147302922.97

合计2327239464.192147302922.97

（1）应收股利项目年末余额年初余额

应收子公司股利200000000.00

合计200000000.00

（2）其他应收款

*按账龄披露账龄年末余额年初余额

1年以内2127096964.192147304484.85

1至2年150000.00

小计2127246964.192147304484.85

减：坏账准备7500.001561.88

合计2127239464.192147302922.97

*按款项性质分类情况款项性质年末账面余额年初账面余额

应收往来款项2127096964.192147148296.84

备用金150000.00150000.00

员工公积金及保险6188.01

小计2127246964.192147304484.85本报告书共145页第138页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注款项性质年末账面余额年初账面余额

减：坏账准备7500.001561.88

合计2127239464.192147302922.97

（3）按坏账准备计提方法分类披露年末余额账面余额坏账准备类别计提比比例账面价值金额金额例

（%）

（%）按组合计提坏账准

2127246964.19100.007500.002127239464.19

备

其中：

组合2账龄组合150000.000.017500.005.00142500.00组合3应收合并范

2127096964.1999.992127096964.19

围内关联方的款项

合计2127246964.19——7500.00——2127239464.19年初余额账面余额坏账准备类别账面价值比例计提比例金额金额

（%）（%）按组合计提坏账准

2147304484.85100.001561.880.002147302922.97

备

其中：

组合2账龄组合156188.010.011561.881.00154626.13组合3应收合并范

2147148296.8499.992147148296.84

围内关联方的款项

合计2147304484.85——1561.88——2147302922.97

*组合中，按账龄组合计提坏账准备本报告书共145页第139页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注年末余额项目

其他应收款坏账准备计提比例（%）

1年以内150000.007500.005.00

合计150000.007500.005.00

*组合中，应收合并范围内关联方的款项组合计提坏账准备年末余额项目

其他应收款坏账准备计提比例（%）

应收合并范围内关联方的款项2127096964.19

合计2127096964.19

（4）坏账准备计提情况

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期预坏账准备整个存续期预期合计未来12个月期信用损失信用损失（已发预期信用损失（未发生信用生信用减值）

减值）

2025年1月1日余额1561.881561.88

2025年1月1日余额

在本年：

——转入第二阶段

——转入第三阶段

——转回第二阶段

——转回第一阶段

本年计提5938.125938.12本年转回本年转销本年核销其他变动

2025年12月31日余额7500.007500.00

本报告书共145页第140页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

（5）坏账准备的情况本年变动金额类别年初余额年末余额收回或转销或其他计提转回核销变动

其他应收款坏账准备1561.885938.127500.00

合计1561.885938.127500.00

（6）按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收坏账准款年末余额单位名称年末余额款项性质账龄备年末合计数的比余额例（%）福星惠誉控股应收合并范围内关1年以

1172760000.0055.13

有限公司联方的款项内湖北福星惠誉应收合并范围内关1年以

江北置业有限687754000.0032.33联方的款项内公司湖北亿江南置应收合并范围内关1年以

153363802.217.21

业有限公司联方的款项内湖北福星惠誉应收合并范围内关1年以

后湖置业有限98212558.224.62联方的款项内公司湖北福星惠誉应收合并范围内关1年以

三眼桥置业有9010000.000.42联方的款项内限公司

合计2121100360.4399.71——本报告书共145页第141页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

2、长期股权投资

（1）长期股权投资分类年末余额年初余额项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

对子公司投资7581227476.733768923883.023812303593.717581827476.731943165818.085638661658.65

合计7581227476.733768923883.023812303593.717581827476.731943165818.085638661658.65

（2）对子公司投资被投资单位年初余额本年增加本年减少年末余额本年计提减值准备减值准备年末余额

福星惠誉控股有限公司5080600000.005080600000.001814178064.941814178064.94

湖北福星新材料科技有限公司2398047476.732398047476.731943165818.08

武汉润信投资有限公司41000000.0041000000.00

福星智慧家生活服务有限公司11580000.0011580000.0011580000.0011580000.00

武汉福星文化发展有限公司50000000.0050000000.00

福星宝碳湖北环境能源科技有限公司600000.00600000.00

福星智算科技（湖北）有限公司

合计7581827476.73600000.007581227476.731825758064.943768923883.02本报告书共145页第142页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注

3、营业收入和营业成本

本年发生额上年发生额项目收入成本收入成本

其他业务8930847.5176081.9568057603.71

合计8930847.5176081.9568057603.71

4、投资收益

项目本年发生额上年发生额

处置子公司的投资收益-394683.62

对子公司长期股权投资的股利收益200000000.0014600000.00

合计199605316.3814600000.00

十八、补充资料

1、本年非经常性损益明细表

说项目金额明

非流动性资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分-92858280.73计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影13290352.88响的政府补助除外

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费25930087.08委托他人投资或管理资产的损益对外委托贷款取得的损益

因不可抗力因素，如遭受自然灾害而产生的各项资产损失单独进行减值测试的应收款项减值准备转回700000.00

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资本报告书共145页第143页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注说项目金额明时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益非货币性资产交换损益债务重组损益

企业因相关经营活动不再持续而发生的一次性费用，如安置职工的支出等

因税收、会计等法律、法规的调整对当期损益产生的一次性影响

因取消、修改股权激励计划一次性确认的股份支付费用

对于现金结算的股份支付，在可行权日之后，应付职工薪酬的公允价值变动产生的损益采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动

-1068881025.72产生的损益交易价格显失公允的交易产生的收益与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益受托经营取得的托管费收入

除上述各项之外的其他营业外收入和支出30416931.03其他符合非经常性损益定义的损益项目

小计-1091401935.46

减：所得税影响额-270768025.50

少数股东权益影响额（税后）-2454138.61

合计-818179771.35

注1：非经常性损益项目中的数字“+”表示收益及收入，“-”表示损失或支出。

注2：本公司对非经常性损益项目的确认依照《公开发行证券的公司信息披露解释性公

告第1号——非经常性损益》（证监会公告〔2023〕65号）的规定执行。

2、净资产收益率及每股收益

本报告书共145页第144页湖北福星科技股份有限公司2025年度财务报表附注每股收益加权平均净资报告期利润产收益率基本每股稀释每股

（%）收益收益

归属于公司普通股股东的净利润-55.79-2.59-2.59

扣除非经常损益后归属于普通股股东的净利润-44.73-2.08-2.08

公司负责人：主管会计工作负责人：会计机构负责人：

本报告书共145页第145页