房地产抵押估价报告

中华人民共和国

北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」

5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

呈送中信银行股份有限公司哈尔滨分行

2025年4月22日

www.cushmanwakefield.com房地产抵押估价报告

估价项目名称：

北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层

5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

估价委托人：

中信银行股份有限公司哈尔滨分行

房地产估价机构：

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

注册房地产估价师：

赵煜民（2120070128）王志福（2120060003）

估价报告出具日期：

二零二五年四月二十二日

估价报告编号：

F/SY/2504/6533/JW

www.cushmanwakefield.com北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估致估价委托人函

敬启者中信银行股份有限公司哈尔滨分行：

承蒙贵行委托，我们根据为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值之估价目的，按照国家规定的技术标准和程序，在合理的假设下，采用收益法和比较法，对位于北京市海淀区中关村大街 18 号「中关村科贸大厦」5 层 5A34 等 333 套建筑面积合计为5028.58平方米综合房地产之抵押价值进行了专业分析、测算和判断。估价结果如下：

权利人北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所有的5028.58平方米综合房地产，于价值时点2025年04月17日，在估价假设和限制条件下，其假定未设立法定优先受偿权的价值为13900万元（大写人民币壹亿叁仟玖佰万元整），估价师知悉的法定优先受偿款为0元，抵押价值为人民币13900万元（大写人民币壹亿叁仟玖佰万元整），抵押净值为12500万元，快速变现价值为8300万元。

估价结果明细表楼层建筑面积评估单价评估总价抵押净值快速变现价序号用途

（层）（平方米）（元/平）（万元）（万元）值（万元）

1综合用房55028.582764213900125008300

注：

1.评估结果包含土地使用权价值。土地评估楼面单价为22670元/平方米，土地总价为

11400万元。

2.本报告估价对象价值取整至百万位。

3.本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年，自二零二五年四月二

十二日至二零二六年四月二十一日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。

深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司法定代表人程家龙总经理二零二五年四月二十二日

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

目录页码

1注册房地产估价师声明...........................................2

2估价假设和限制条件............................................3

3房地产抵押估价结果报告..........................................6

3.1估价委托人..............................................6

3.2房地产估价机构............................................6

3.3估价目的...............................................6

3.4估价对象...............................................6

3.5价值时点..............................................22

3.6价值类型..............................................22

3.7估价原则..............................................23

3.8估价依据..............................................24

3.9估价方法..............................................24

3.10估价结果.............................................25

3.11注册房地产估价师.........................................25

3.12实地查勘期............................................25

3.13估价作业期............................................25

3.14变现能力分析...........................................25

3.15风险提示.............................................28

4附件..................................................30

1）估价对象位置示意图

2）估价对象外观和内部状况照片

3）估价对象业权文件复印件

4）法定优先受偿权说明

5）估价机构营业执照及资质证书、估价师注册证书复印件

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

1注册房地产估价师声明

我们根据自己的专业知识和职业道德，在此郑重声明：

1.1我们在本估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚假记载、误导性陈述和重大遗漏。

1.2本估价报告中的分析、意见和结论是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已经说明的估价假设和限制条件的限制。

1.3我们与本估价报告中的估价对象没有现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关

系人没有利害关系我们对本估价报告中的估价对象、估价委托人及估价利害关系人没有偏见。

1.4我们是依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》、《房地产估价基本术语标准》以及相关房地产估价专项标准《房地产抵押估价指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

2估价假设和限制条件

2.1一般假设

权利人（北京中关村科技发展（控股）股份有限公司）依法拥有估价对象北京市海淀

区中关村大街 18 号「中关村科贸大厦」5 层 5A34 等 333 套建筑面积合计为 5028.58

平方米综合房地产的合法产权，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

估价对象以合法的方式建设，建设过程中所涉及的各种规划、施工已得到政府主管部门（如规划、建设、消防、质监等）的批准及验收。

估价对象在公开市场上转让时应符合《城市房地产转让管理规定》及估价对象所在地地方行政法规的规定。

估价中所采用之土地用途及土地使用权终止日期依据权利人提供之《国有土地使用证》【京海国用（2003出）第2166号】复印件，估价对象所在宗地土地性质为出让，用途为综合，终止日期至2051年06月26日。

本次估价中所采用之建筑面积以贵公司提供之《房屋所有权证》【京房权证海股字第

0004603号】为准。

根据权利人提供的资料，于价值时点，估价对象部分已出租，本次估价已考虑其签约租金对估价对象市场价值的影响。

根据权利人介绍及估价人员实地勘察，估价对象部分已重新分割出租，本次评估未考虑将房地产恢复原始户型可能产生的费用对估价结果的影响，在此提请报告使用者注意。

估价对象按现状及证载用途持续正常经营使用。

我们已获得权利人提供给我们的估价对象权属证明复印件（见附件），但我们并未进行该权属文件的查证及确认，也未核实该权属文件所载的相关内容是否已发生变更。

我们仅以该权属文件所载的相关内容作为估价的依据，并不作任何形式的权属证明，也不对其合法性、真实性、准确性和完整性负责。

我们已获得权利人提供给我们的估价对象的包括但不限于规划许可、法定通告、地役

权、土地使用年期、土地与建筑物辨识、建筑物竣工日期、地块面积、建筑面积、分

摊情况、租赁情况、规划方案及其他相关事项。我们并无理由怀疑这些资料的真实性和准确性，在估价过程中我们很大程度上接受并依赖于这些资料。同时我们获知所有相关可能影响估价的重要事实已提供给我们，并无任何遗漏。

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 3北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

我们以估价需要为限对估价对象进行了实地查勘，但我们对估价对象的查勘仅限于其外观和使用状况，并未进行结构测量及设备测试以确认估价对象是否存在结构性损坏或其他缺陷，除特别指出外，我们假设估价对象可以正常使用，我们不承担对建筑物结构质量进行调查的责任。同时，我们也未进行实地丈量以核实估价对象的地块面积、建筑面积，我们以提供给我们的权属证明复印件所记载之地块面积、建筑面积作为估价的依据，我们也不承担对地块面积、建筑面积的准确性进行调查的责任。

估价中未考虑的因素

在估价中，我们没有考虑估价对象已经存在或将来可能承担的市场、担保、按揭或其他债项对其市场价值产生的影响，也没有考虑估价对象转让时可能发生的任何税项或费用。

在估价中，我们没有考虑假设估价对象在公开市场上自由转让时，权利人凭借递延条件合约、售后租回、合作经营、管理协议等附加条件对其市场价值产生的影响。

在估价中，我们没有考虑国家宏观经济政策发生重大变化以及遇有不可抗力等不可预见的因素，也没有考虑特殊的交易方式、特殊的买家偏好、未来的处置风险等对估价对象市场价值产生的影响。

2.2未定事项假设

在本次评估中，无未定事项假设。

2.3背离事实假设

本次评估中，无依据不足假设。

2.4不相一致假设

本次评估中，无依据不足假设。

2.5依据不足假设

在本次评估中，无依据不足假设。

2.6估价报告使用限制

本估价报告在房地产市场情况无较大波动时的有效使用期限为一年，自二零二五年四月二十二日至二零二六年四月二十一日，若市场情况有较大波动或超过一年时需重新进行估价。

如未获得我们的书面许可，本估价报告的全文或任何部分内容或任何注释，均不能以任何形式刊载于任何文件、通函或声明中。

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 4北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

本估价报告仅供委托方（中信银行股份有限公司哈尔滨分行）为本次确定房地产抵押

贷款额度提供参考依据的估价目的使用，我们不承担对任何第三方对本估价报告的全文或任何部分内容的任何责任。

欲了解估价对象的全面情况，应认真阅读本估价报告全文。

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 5北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

3房地产抵押估价结果报告

3.1估价委托人

委托人：中信银行股份有限公司哈尔滨分行

地址：哈尔滨市南岗区红旗大街236号

负责人：刘畅

3.2房地产估价机构

机构名称：深圳市戴德梁行土地房地产评估有限公司

法定代表人：程家龙

住所 ：深圳市福田区福田街道福安社区中心四路1号嘉里建设广场T2座

503A、502B1

统一社会信用代码 ：91440300748859253X

备案等级：壹级

证书编号：粤房估备字壹0200022

有效期限：2026年10月13日

3.3估价目的

为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。

3.4估价对象

3.4.1估价对象评估范围及基本状况

估价对象为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司拥有之北京市海淀区中关村大街

18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套建筑面积合计为5028.58 平方米综合房地产，

包括建筑物价值、附着于建筑物之上不可移动或为满足建筑物使用功能必须配备的设备

设施价值、装饰装修价值及所分摊土地使用权价值，不包含室内动产、债权债务、特殊经营权等其他财产或权益。

估价对象证载房屋用途为综合，土地用途为综合，权利人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，建筑面积合计5028.58平方米。所在区域基础设施已达到”七通”，包括通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、燃气。

3.4.2区位状况

北京市之位置北京，简称“京”，古称燕京、北平，是中华人民共和国的首都、直辖市、国家中心城市、超大城市，国务院批复确定的中国政治中心、文化中心、国际交往中心、科技创新中心。北京地处中国北部、华北平原北部，东与天津毗连，其余均与河北相邻，中心位估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 6北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

于东经116°20′、北纬39°56′，是世界著名古都和现代化国际城市，也是中国共产党中央委员会、中华人民共和国中央人民政府和全国人民代表大会常务委员会的办公所在地。

北京市之行政区、地域、人口

北京市共管辖16个区，主城区包括东城区（包括原东城区、崇文区）、西城区（包括原西城区、宣武区）；近郊区包括丰台区、海淀区、朝阳区、石景山区；远郊区包括：门

头沟、房山区、通州区、顺义区、大兴区、昌平区、平谷区、怀柔区、密云区、延庆区。

北京现撤销北京市东城区、崇文区，设立新的北京市东城区，以原东城区、崇文区的行政区域为东城区的行政区域；撤销北京市西城区、宣武区，设立新的北京市西城区，以原西城区、宣武区的行政区域为西城区的行政区域。

土地面积：北京全市土地面积16410平方公里。其中平原面积6338平方公里，占

38.6%。山区面积10072平方公里，占61.4%。城区面积87.1平方公里。

据北京市统计局公布数据，截至2024年末，全市常住人口2183.2万人，比上年末减少2.6万人。其中，城镇人口1926.0万人，占常住人口的比重为88.2%。常住人口出生率为

6.09‰，死亡率为6.08‰，自然增长率为0.01‰。

从年龄结构来看，北京常住人口中，0-14岁少儿人口比重只有12.0%，而60岁以上老年人口比重为23.5%。可见，0-14岁少儿人口比重只有60岁以上老年人口比重的一半左右。

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 7北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估北京市之交通条件航空

北京市境内共有两座大型机场，分别为北京首都国际机场和北京大兴国际机场。

北京首都国际机场位于北京市东北方，距离市区大约25公里。

截至2024年11月，北京首都国际机场T1航站楼面积7.88万平方米，T2航站楼面积35.9万平方米，T3航站楼面积100.1万平方米；民航站坪设380个机位，其中114个廊桥机位；第一跑道长3800米、第二跑道长3200米、第三跑道长3800米；可满足年旅客吞吐量8324万人次、货邮吞吐量180万吨、飞机起降58万架次的使用需求。

北京大兴国际机场于2014年12月开始动工，于2015年9月全面开工，2019年9月25日机场正式投入运营。截至2024年11月，北京大兴国际机场航站楼面积78万平方米，民航站坪设343个机位；飞行区设置4条跑道，其中3条长3800米、1条长3400米；可满足年旅客吞吐量7200万人次、货邮吞吐量200万吨、飞机起降62万架次的使用需求。2024年冬春航季，北京大兴国际机场通航国内客运航点133个，国际航点分布在亚洲、欧洲、非洲、大洋洲、北美洲等地。

北京还建有5座机场：北京南苑机场（已关闭）、北京良乡机场、北京西郊机场、北京

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 8北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

沙河机场、北京八达岭机场。

铁路

北京是中国北方最大的铁路枢纽，通过多条铁路干线可通达国内各大城市。目前的北京铁路枢纽是以5个客运站，包括北京站、客运新站、北京南站、北京北站及北京西站与6个货运站组成的大型铁路枢纽。正在规划以北京为中心，以京津为主轴，以石家庄、秦皇岛为两翼的区域快速铁路网构架。

北京是中国铁路网的中心之一，国内线路主要有京九铁路、京沪铁路、京广铁路、京哈铁路、京包铁路、京原铁路、京通铁路、京承铁路和京沪高铁、京广高铁、京哈高铁、京津城际铁路等。

在国际铁路运输方面，经内蒙古自治区满洲里市去往俄罗斯各城市、经内蒙古自治区二连浩特市去往蒙古国都城乌兰巴托和朝鲜都城平壤以及去往越南都城河内的列车均从北京发车。

公路

北京公路网络非常密集，北京市公路网总里程约为22433.2公里，公路网密度约为3.54公里/平方公里。除此之外，京哈（G1）、京沪（G2）（京津塘）、京台（G3）、京港澳（G4）（京石）、京昆（G5）、京藏（G6）、京新（G7）、大广（G45）（京开）等高速路把北京与中国北方的其它几个主要城市连接了起来。

2024年年末全市公路里程22559.6公里，比上年末增加126.2公里。其中，高速公路里程

1276.1公里，增加65公里。年末城市道路里程6296公里，比上年末增加31.4公里。

轨道交通

截至2024年12月，北京地铁运营线路共有29条，运营里程879千米，车站522座（其中换乘站99座）。

截至2024年12月，北京地铁在建线路8条。到2025年，北京地铁将形成线网由30条运营，总长1177千米的轨道交通网络。

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 9北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估北京市轨道交通运营线路示意图经济状况

?北京市综合经济发展

根据地区生产总值统一核算结果，全年实现地区生产总值49843.1亿元，按不变价格计算，比上年增长5.2%。分产业看，第一产业实现增加值116.4亿元，增长1.5%；第二产业实现增加值7226.8亿元，增长5.7%；第三产业实现增加值42499.9亿元，增长5.1%。

?农业生产实现增长，乡村旅游恢复向好

2024年，全市实现农林牧渔业总产值255.7亿元，按可比价格计算，比上年增长1.7%。

其中，实现农业（种植业）产值139.6亿元，增长2.8%，粮食播种面积141.3万亩、产量

57.6万吨，分别增长5.3%和20.6%，蔬菜（含食用菌）产量202.0万吨，下降2.6%，瓜果

产量13.4万吨，增长4.4%；实现林业产值64.1亿元，下降1.6%；实现牧业产值41.5亿元，增长3.0%，生猪存栏28.7万头，增长7.6%。全市乡村休闲旅游接待游客2286.5万人次，比上年增长3.5%。

?工业生产增势较好，新兴领域加快布局

2024年，全市规模以上工业增加值按可比价格计算，比上年增长6.7%。重点行业中，计

算机、通信和其他电子设备制造业增长21.4%，汽车制造业增长16.4%，电力、热力生产和供应业增长6.5%，医药制造业增长1.5%。高端产业表现活跃，规模以上工业战略性新兴产业、高技术制造业增加值分别增长14.6%和9.6%（二者有交叉），新能源汽车、工业机器人、风力发电机组产量分别增长2.8倍、61.0%和27.6%。实现规模以上工业出口估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 0北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

交货值1988.0亿元，增长12.0%，其中汽车制造业，医药制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业分别增长35.2%、12.1%和9.1%。

?服务业运行平稳，优势行业带动突出

2024年，全市第三产业增加值按不变价格计算，比上年增长5.1%。其中，信息传输、软

件和信息技术服务业实现增加值11068.8亿元，增长11.0%，金融业实现增加值8154.2亿元，增长7.6%，二者合计占全市地区生产总值的38.6%，贡献率合计超过6成；交通运输、仓储和邮政业实现增加值1240.3亿元，增长9.5%；租赁和商务服务业实现增加值

2972.9亿元，增长3.8%。

?固定资产投资较快增长，有效投资持续增加

2024年，全市固定资产投资（不含农户）比上年增长5.1%。其中，在“两重”“两新”政策

支持带动下，设备购置投资增长32.1%，占固定资产投资比重为20.6%，同比提高4.2个百分点，基础设施投资增长17.7%，房地产开发投资下降10.6%。分产业看，第一产业投资增长4.9%；第二产业投资增长22.8%，其中制造业投资增长33.8%；第三产业投资增长

2.9%，其中，租赁和商务服务业，水利、环境和公共设施管理业，科学研究和技术服务业，信息传输、软件和信息技术服务业投资分别增长78.4%、73.9%、33.9%和30.4%。

高技术产业投资保持活跃，高技术制造业、高技术服务业投资分别增长50.8%和30.0%。

2024年末，全市房屋施工面积11309.5万平方米，比上年末下降9.8%，其中，住宅施工

面积5663.6万平方米，下降9.5%。全年商品房销售面积1118.7万平方米，下降1.2%，其中，住宅销售面积785.7万平方米，下降4.0%。

?市场消费继续恢复，“以旧换新”效果明显

2024年，全市市场总消费额比上年增长2.0%。其中，服务性消费额增长6.5%；实现社会

消费品零售总额14073.6亿元，下降2.7%。社会消费品零售总额中，按消费形态分，商品零售12799.7亿元，下降2.5%，餐饮收入1273.9亿元，下降4.9%;按商品类别分，限额以上批发和零售业中，金银珠宝类、体育娱乐用品类商品零售额分别增长15.9%和3.1%消费品“以旧换新”政策效果明显，家用电器和音像器材类商品零售额增长9.5%，高能效等级家电、智能家电销售增长较快，新能源汽车零售额增长22.6%。限额以上批发和零售业、住宿和餐饮业实现网上零售额5786.6亿元，增长1.7%。

?居民消费价格平稳运行，工业生产者出厂价格同比下降

2024年，全市居民消费价格比上年上涨0.1%。其中，消费品价格下降0.7%，服务价格上涨0.9%。八大类商品和服务项目中，其他用品及服务类价格上涨4.9%，教育文化娱乐类价格上涨2.9%，衣着类价格上涨0.3%，居住类价格上涨0.2%，生活用品及服务类价格下降0.1%，医疗保健类价格下降0.2%，交通通信类价格下降1.1%，食品烟酒类价格下降

1.3%。12月份，居民消费价格同比下降0.4%，环比下降0.1%。

2024年，全市工业生产者出厂价格比上年下降1.5%，购进价格比上年下降0.9%。12月份，工业生产者出厂价格同比下降1.7%，环比上涨0.4%；购进价格同比下降0.8%，环比估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 1北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估上涨1.6%。

?就业形势总体稳定，居民收入稳步增加

2024年，全市城镇调查失业率均值为4.1%，比上年下降0.3个百分点；12月份，城镇调

查失业率为4.1%。

2024年，全市居民人均可支配收入85415元，比上年名义增长4.5%，扣除价格因素实际增长4.4%。其中，工资性收入增长5.9%，经营净收入增长4.8%，财产净收入下降

0.6%，转移净收入增长3.9%。城镇居民人均可支配收入92464元，比上年增长4.3%，农

村居民人均可支配收入39856元，比上年增长6.7%。

2024年，全市居民人均消费支出49748元，比上年增长4.5%其中，城镇居民人均消费支

出53214元，增长4.6%，农村居民人均消费支出27349元，增长4.1%。

3.4.3估价对象基本状况

估价对象位于北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套，建筑面积

5028.58平方米。东邻科春社区，南邻科春社区，西临中关村大街，北邻北京市中关村电话局。周边商业繁华，人口密集。

估价对象之位置状况估价对象位置及周边示意图如下评估物业

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 2北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估估价对象在北京市的位置请见附件之估价对象位置示意图。

交通状况

估价对象位于北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」，交通便利。

道路状况：紧临中关村大街、北四环西路，距北京北站5公里，距北京首都国际机场约

27公里，交通便利。

出入可利用交通工具：有302路、305路、307路、320路、332路、355路、365路、466

路、584路、614路、681路、快速直达专线126路、快速直达专线127路等众多公交车在

其附近设有站点，可利用公共交通状况好。紧临地铁4号线中关村站。

交通管制情况：周边无交通管制情况。

停车方便程度：内部及周围有较多停车位置，停车较为方便。

周边环境及配套

估价对象所处区域住宅区和商务办公比较集中，周边办公聚集度高，分布有海龙大厦、鼎好DH3、e世界财富中心、方正国际大厦等办公。周边临近中关村广场公园、中国科学院理化技术研究所，自然环境及人文环境良好。

基础设施：基础设施状况好，所在区域红线外基础设施达到七通一平（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、燃气）。

公共服务设施：周边聚集了中国科学院第三幼儿园、海淀区中关村第一小学、北京大学

附属中学、中国人民大学、北京大学等众多学校；有北京市海淀医院、北京市海淀区妇

幼保健院及社区卫生服务中心等医疗机构；有中国光大银行、上海浦东发展银行、北京

银行、中国邮政储蓄银行等众多金属机构，公共服务设施状况好。

建筑物基本状况

委估房地产位于北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」，建筑面积合计

5028.58平方米，建成于2004年。所在楼共22（-4）层，本次评估综合位于5层，为综合用房，现用作办公用房。所在楼外墙为玻璃幕墙，局部贴铝扣板。室内地面铺地砖、局部环氧地坪漆，墙面刷涂料，石膏板及矿棉吸音板吊顶；楼内设有电梯、楼梯，估价对象内供排水、通讯、通电、供暖等设备设施齐全，维护保养较好。

土地状况该宗地为综合土地，地势平坦，地块呈较规则形状。实际开发程度为红线内“七通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、燃气），土地剩余使用年限为26.19年。

3.4.4权益状况

截至价值时点，估价对象已依法取得《国有土地使用证》、《房屋所有权证》，权属清晰，属于法律法规规定可以抵押的财产。

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 3北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

估价对象之权属证明复印件摘录（摘于委托方或权利人提供的权属证明复印件）

《房屋所有权证》

根据产权方提供的京房权证海股字第0004603号《房屋所有权证》，部分内容摘录如下：

房屋所有权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司

房屋坐落：海淀区中关村大街18号

产别：股份产

幢号：18

结构：钢混

房屋总层数：二十二（-4）

设计用途：综合

本次评估涉及范围详见下表：

层数房屋规建筑面积幢号房号结构

总楼层所在楼层划用途（平方米）

18 号 5A34 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 32.93

18 号 5A35 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 20.45

18 号 5A36 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 21.30

18 号 5A37 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.66

18 号 5A38 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.59

18 号 5A39 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 52.52

18 号 5A40 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 53.32

18 号 5A41 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 46.81

18 号 5A42 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 46.81

18 号 5A43 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 46.81

18 号 5A43a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.21

18 号 5A43b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.33

18 号 5A43c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.33

18 号 5A44a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.59

18 号 5A44b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.59

18 号 5A44c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.37

18 号 5A45a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.73

18 号 5A45b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.82

18 号 5A45c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.99

18 号 5A45d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.99

18 号 5A46a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.99

18 号 5A46b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.90

18 号 5A46c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.28

18 号 5A46d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.82

18 号 5A47a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.70

18 号 5A47b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.66

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 4北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

18 号 5A47c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.35

18 号 5A47d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.35

18 号 5A48a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.39

18 号 5A48b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.70

18 号 5A48c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.61

18 号 5A48d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.59

18 号 5A49a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.17

18 号 5A49b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.77

18 号 5A49c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.17

18 号 5A50a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 17.30

18 号 5A50b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 17.30

18 号 5A51 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 35.31

18 号 5A52 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 36.93

18 号 5A53 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 47.63

18 号 5A54 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 34.29

18 号 5A55 甲 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 34.29

18 号 5A55 乙 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 35.49

18 号 5A56a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.92

18 号 5A56b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.10

18 号 5A57a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.35

18 号 5A57b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.55

18 号 5A58a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.55

18 号 5A58b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.55

18 号 5A59a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.55

18 号 5A60 甲 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 24.87

18 号 5A60 乙 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 17.81

18 号 5A61a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61e 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61f 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61g 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61h 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61i 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A61j 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.88

18 号 5A62 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 21.94

18 号 5A63 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 23.07

18 号 5A64 甲 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.43

18 号 5A64 乙 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.43

18 号 5A65 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 34.51

18 号 5A66a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.99

18 号 5A66b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.99

18 号 5A66c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.99

18 号 5A66d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.99

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 5北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

18 号 5A67a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 17.85

18 号 5A68a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A68b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A68 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A69a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A69b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A69c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A70a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A70b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A70c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A71a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A71b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A71c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A72a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A72b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A72c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.86

18 号 5A73a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.55

18 号 5A73b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.99

18 号 5A73c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.99

18 号 5A73d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.10

18 号 5A73e 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.10

18 号 5A73f 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.99

18 号 5A73g 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.99

18 号 5A73h 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.55

18 号 5A74a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.84

18 号 5A74b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.84

18 号 5A74c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.84

18 号 5A75 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 96.42

18 号 5A76 甲 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 32.80

18 号 5A76 乙 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 32.80

18 号 5A77a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.10

18 号 5A77b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.55

18 号 5A78a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 25.67

18 号 5A78b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A78c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A78d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.65

18 号 5A79a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.65

18 号 5A79b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A79c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A79d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.65

18 号 5A80a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.65

18 号 5A80b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A80c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A80d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.65

18 号 5A81a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.65

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 6北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

18 号 5A81b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A81c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A81d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.65

18 号 5A82a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.65

18 号 5A82b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A82c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.10

18 号 5A82d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.59

18 号 5A83a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 15.79

18 号 5A84a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.75

18 号 5A84b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.75

18 号 5A85a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.75

18 号 5A85b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A86a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.84

18 号 5A86b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.84

18 号 5A87a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.10

18 号 5A87b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.10

18 号 5A88 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 36.95

18 号 5A89 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 42.06

18 号 5A90 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 44.88

18 号 5A91 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 43.72

18 号 5A92 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 43.95

18 号 5A93 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 42.59

18 号 5A94 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 43.30

18 号 5A95 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 32.04

18 号 5A96a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A96b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A96c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A96d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A97a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A97b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A97c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A97d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A98a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A98b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A98c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A98d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A99a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A99b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5A99c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A99d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A100a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A100b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A100c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A100d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A101a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 7北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

18 号 5A101b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A101c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A101d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A102a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A102b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A103a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A103b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.28

18 号 5A104 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 32.04

18 号 5A105 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 43.30

18 号 5A106 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 42.59

18 号 5A107 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 43.95

18 号 5A108 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 43.72

18 号 5A109 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 44.88

18 号 5A110 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 42.99

18 号 5A111 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 36.95

18 号 5A127a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 17.50

18 号 5A127b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.61

18 号 5A127c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.63

18 号 5A128a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.72

18 号 5A128b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.37

18 号 5A128c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.06

18 号 5A129a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.39

18 号 5A129b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.99

18 号 5A129c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.68

18 号 5A130a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.57

18 号 5A130b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.94

18 号 5A130c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.19

18 号 5A131a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.41

18 号 5A131b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.99

18 号 5A131c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.21

18 号 5A132a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.30

18 号 5A132b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 17.10

18 号 5B156 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.08

18 号 5B157 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B158 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B159 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B160 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B161 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B162 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.70

18 号 5B163 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.14

18 号 5B164 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.39

18 号 5B165 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5B166 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5B167 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5B168 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 8北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

18 号 5B169 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.57

18 号 5B170 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.52

18 号 5B171 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B172 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B173 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B174 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B175 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 16.32

18 号 5B176 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 18.10

18 号 5B177 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.84

18 号 5B178 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5B179 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5B180 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5B181 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5B182 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.44

18 号 5B183 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.10

18 号 5B184 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.86

18 号 5B185 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.19

18 号 5B186 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.19

18 号 5B187 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.19

18 号 5B188 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.19

18 号 5B189 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.19

18 号 5B190 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.64

18 号 5B191 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 19.50

18 号 5B192 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 15.14

18 号 5B193 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.61

18 号 5B194 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.24

18 号 5B195 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.24

18 号 5B196 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.24

18 号 5B197 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.24

18 号 5B198 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.24

18 号 5B199 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.88

18 号 5B200 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.81

18 号 5B201 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.99

18 号 5B202 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.99

18 号 5B203 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.99

18 号 5B204 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.99

18 号 5B205 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.99

18 号 5B206 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.99

18 号 5B207 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.04

18 号 5B208 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.04

18 号 5B209 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.04

18 号 5B210 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.04

18 号 5B211 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.04

18 号 5B212 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.04

18 号 5B213 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 12.88

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 1 9北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

18 号 5B214a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.33

18 号 5B214b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.33

18 号 5B214c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.33

18 号 5B214d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.33

18 号 5B214e 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.08

18 号 5B215a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.86

18 号 5B215b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.41

18 号 5B215c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.46

18 号 5B215d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 15.23

18 号 5B216a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 15.23

18 号 5B216b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.46

18 号 5B216c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 13.41

18 号 5B216d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 14.86

18 号 5B217a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.08

18 号 5B217b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.30

18 号 5B217c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.33

18 号 5B217d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.35

18 号 5B218a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.17

18 号 5B218b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.26

18 号 5B218c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.30

18 号 5B218d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.62

18 号 5B219a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.72

18 号 5B219b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.90

18 号 5B219c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.81

18 号 5B219d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.75

18 号 5B220a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.95

18 号 5B220b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.90

18 号 5B220c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.88

18 号 5B220d 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.46

18 号 5B221a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 9.77

18 号 5B221b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.46

18 号 5B222a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.21

18 号 5B222b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.30

18 号 5B223a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.10

18 号 5B223b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.10

18 号 5B224a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.33

18 号 5B224b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.10

18 号 5B225a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.17

18 号 5B225b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.28

18 号 5B226a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.28

18 号 5B226b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.15

18 号 5B227a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.66

18 号 5B227b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.37

18 号 5B228a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.37

18 号 5B228b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.21

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2 0北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

18 号 5B229a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.21

18 号 5B229b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.41

18 号 5B230a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.17

18 号 5B230b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.17

18 号 5B231a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.39

18 号 5B231b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.30

18 号 5B232a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.59

18 号 5B232b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.46

18 号 5B233a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.50

18 号 5B233b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.59

18 号 5B234a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.61

18 号 5B234b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.44

18 号 5B235a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.41

18 号 5B235b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.66

18 号 5B236a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.39

18 号 5B236b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.48

18 号 5B237a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.39

18 号 5B237b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.64

18 号 5B238a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.44

18 号 5B238b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.46

18 号 5B239a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.64

18 号 5B239b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.46

18 号 5B240a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.93

18 号 5B240b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.08

18 号 5B241a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 11.10

18 号 5B241b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.86

18 号 5B242a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.90

18 号 5B242b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.86

18 号 5B243a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.93

18 号 5B243b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.88

18 号 5B243c 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.75

18 号 5B244a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.88

18 号 5B244b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 8.99

18 号 5B245a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.55

18 号 5B245b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.75

18 号 5B246a 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.73

18 号 5B246b 钢筋混凝土 22（-4） 5 综合 10.70

合计5028.58

《国有土地使用证》

根据产权方提供的京海国用（2003出）第2166号《国有土地使用证》，部分内容摘录如下：

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2 1北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

土地使用权人：北京中关村科技发展（控股）股份有限公司

座落：北京市海淀区中关村大街18号

地号：0811007003001

图号：IV-1-4-74（3）地类（用途）：综合、配套（地下）、地下车库

使用权类型：出让

终止日期：配套（地下）2041年06月26日，综合、地下车库2051年06月26日使用权面积：10002.6㎡（分摊面积）

发证日期：2008年05月27日土地权益状况

根据产权方提供的京海国用（2003出）第2166号《国有土地使用证》，土地使用权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，为国有出让土地使用权。本次评估涉及的证载登记用途为综合，实际用途为办公，实际开发程度为红线内“六通”（即通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、燃气）。证载登记土地终止日期为2051年06月26日，本次评估土地剩余使用年限为26.19年。（即自价值时点2051年06月26日起）。

建筑物权益状况

估价对象的房屋所有权人为北京中关村科技发展（控股）股份有限公司，房屋的设计用途为综合，竣工日期为2004年。至价值时点2025年04月17日，已使用约21年。本次估价对象为5层的部分房地产，共333套，建筑总面积合计5028.58平方米。

他项权利状况

根据估价委托人及权利人提供的资料，估价对象没有用益物权设立情况、没有拖欠税费情况、没有被依法查封、采取财产保全措施或以其他形式限制权利情况。

占用状况

本次估价对象现作为办公用房正常使用中，部分已经出租，存在占用状况。

3.5价值时点

价值时点为2025年04月17日。

3.6价值类型

价值类型本次评估的价值类型为抵押价值。

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2 2北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

抵押价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的价值减去注册房地产估价师知悉的法定优先受偿款。

法定优先受偿款，是指假定在价值时点实现抵押权时，已存在的依法优先于本次抵押贷款受偿的款额，包括已抵押担保的债权数额、发包人拖欠承包人的建设工程价款、其他法定优先受偿款，不包括为实现抵押权而发生的诉讼费用、估价费用、拍卖费用以及增值税及附加等费用和税金。

价值内涵本次评估的抵押价值，是在价值时点2025年04月17日，基础设施条件为“六通”（通路、通电、通讯、供水、排水、供暖、燃气），房屋的规划用途为综合，实际用途为办公用房，建筑面积5028.58平方米。土地用途为综合，土地剩余年限为26.19年。满足本估价报告中“估价假设和限制条件”下的抵押价值。

3.7估价原则

独立、客观、公正原则

遵循独立、客观、公正原则，要求站在中立的立场上，实事求是、公平正直地评估出对各方估价利害关系人均是公平合理的价值或价格的原则。

合法原则

遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况下的价值或价格的原则。

价值时点原则

遵循价值时点原则，要求估价结果是在根据估价目的确定的某一特定时间的价值或价格的原则。

替代原则

遵循替代原则，要求估价结果与估价对象的类似房地产在同等条件下的价值或价格偏差在合理范围内的原则。

最高最佳利用原则

遵循最高最佳利用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值或价格的原则。

谨慎原则

遵循谨慎原则，要求在影响估价对象价值或价格的因素存在不确定性的情况下对其作出估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2 3北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估判断时，应充分考虑其导致估价对象价值或价格偏低的一面，慎重考虑其导致估价对象价值或价格偏高的一面的原则。

3.8估价依据

国家和地方的有关法律、法规《中华人民共和国民法典》（中华人民共和国第十三届全国人民代表大会第三次会议于

2020年5月28日通过，2020年中华人民共和国主席令第四十五号公布）。

《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日，中华人民共和国主席令第四十六号)。

《中华人民共和国城市房地产管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议修正）。

《中华人民共和国土地管理法》（2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员

会第十二次会议修正，自2020年1月1日起施行）。

《城市房地产抵押管理办法》（2001年8月15日，建设部令第98号）。

《中华人民共和国城乡规划法》（2007年10月28日，中华人民共和国主席令第七十四号）。

估价标准

《房地产估价规范》GB/T50291-2015

《房地产估价基本术语标准》GB/T50899-2013

《房地产抵押估价指导意见》建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会于

2006年1月13日颁布

《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）

《房屋完损等级评定标准》原城乡建设环境保护部于1984年11月8日发布委托方提供的有关资料

《房屋所有权证》京房权证海股字第0004603号复印件

《国有土地使用证》京海国用（2003出）第2166号复印件

《租赁台账》复印件

产权人《营业执照》复印件委托方提供的其他资料。

估价机构和估价人员掌握和搜集的有关资料

估价人员现场勘察、摄影和记录

北京市工程造价信息、房地产市场信息

3.9估价方法

房地产估价常用的方法主要有比较法、收益法、成本法、假设开发法。估价方法的选择估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2 4北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

应按照《房地产估价规范》的要求，根据当地房地产市场发育情况并结合估价对象的具体特点及估价目的等适当选择，本次估价过程中采用收益法和比较法两种方法进行评估。

比较法的定义：选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。

收益法的定义：预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。

3.10估价结果

北京中关村科技发展（控股）股份有限公司所有的5028.58平方米综合房地产，于价值时点2025年04月17日，在估价假设和限制条件下，其假定未设立法定优先受偿权的价值为13900万元（大写人民币壹亿叁仟玖佰万元整），估价师知悉的法定优先受偿款为

0元，抵押价值为人民币13900万元（大写人民币壹亿叁仟玖佰万元整），抵押净值为

12500万元，快速变现价值为8300万元。

估价结果明细表楼层建筑面积评估单价评估总价抵押净值快速变现价序号用途

（层）（平方米）（元/平）（万元）（万元）值（万元）

1综合用房55028.582764213900125008300

注：评估结果包含土地使用权价值。土地评估楼面单价为22670元/平方米，土地总价为

11400万元。

3.11注册房地产估价师

中国注册房地产估价师：赵煜民中国注册房地产估价师：王志福

注册号：2120070128注册号：2120060003日期：2025年4月22日日期：2025年4月22日

3.12实地查勘期

2025年04月17日。

3.13估价作业期

二零二五年四月十七日至二零二五年四月二十二日。

3.14变现能力分析

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2 5北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

房地产变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。

通用性

估价对象土地用途为综合，上盖建筑物规划用途为综合，实际用途为办公用房，根据现场勘察，适用使用需求，其建筑形式通用性较好。

独立使用性

经现场勘查，物业的使用对其他周边物业影响不大，估价对象具备独立出入口。其独立使用性较好。

可分割转让性

估价对象拥有独立《房屋所有权证》，作为办公用房使用，部分已重新分割出租，不宜分套分割转让，故可分割转让性较差。

变现价格

假定估价对象在价值时点拍卖或变卖时，因存在短期内强制处分、快速变现、物业现状及产权状况等因素，难以像房地产开发项目进行市场营销，潜在购买群体受到时间限制及心理状态因素影响，最可能实现的价格一般比公开市场价格要低。通过对北京市房地产拍卖市场的调查了解，影响其成交价格的主要因素有地理位置、适用用途、规模大小、付款方式等。根据估价师掌握的类似房地产的相关交易价格情况，假设在价值时点拍卖或变卖时最可能实现的价格为市场价值的60%左右，与估价对象的市场价值的差异程度大约在40%左右。

变现时间

处置估价对象时，其变现的时间长短与处置方式、营销策略以及物业类型、所在地经济发展状况、房地产政策等因素有关。本次估价物业位于北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」，为综合类物业，根据价值时点当地该类物业市场情况，预计变现时间至少为12个月。

变现费用和清偿顺序

处置估价对象时，变现费用与其变现的时间长短、产权状况、税金的种类、处置方式和营销策略等因素有关。一般说来，变现时间较短，产权无瑕疵，物业无纠纷，仅需支付处置佣金、税金及附加、部分手续费等，变现费用较小。反之，变现费用较大。

抵押权人可得价款为拍卖或变卖估价对象的最可能价格减去拍卖或变卖发生的税费和法

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2 6北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

定优先受偿款之后的余额。在本次估价中，根据估价人员所掌握的资料和情况，估价对象在价值时点未设立法定优先受偿权利，故在价值时点估价人员所知悉的法定优先受偿款为零。抵押房地产变现的税费种类和数额与处分抵押房地产的方式有关。目前，抵押房地产的处分一般采用拍卖方式，拍卖抵押房地产的税费主要有以下几种：

（1）拍卖佣金：根据法释[2004]16号《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，计取标准详见下表：

档次成交额（万元）收费标准

1200万以下不超过5%

2200-1000不超过3%

31000-5000不超过2%

45000-10000不超过1%

51亿以上部分不超过0.5%

（2）诉讼费：根据中华人民共和国国务院令第481号《诉讼费用交纳办法》，诉讼

费包括受理费和申请费等，计取标准详见下表：

1)受理费按下表的标准分段累计缴纳。

档次涉案金额（万元）收费标准

11万以下50元

21-102.5%

310-202%

420-501.5%

550-1001%

6100-2000.9%

7200-5000.8%

8500-10000.7%

91000-20000.6%

102000万以上部分0.5%

2)申请费按下表的标准分段累计缴纳。

档次涉案金额（万元）收费标准

11万以下50元/件

21-501.5%

350-5001%

4500-10000.5%

51000万以上部分0.1%

（3）增值税：税率为5%；

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 2 7北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

（4）增值税金附加：包括城市维护建设税（增值税的7%）、教育费附加（增值税的

3%）及地方教育费（增值税的2%）；

（5）印花税：为房屋价值的0.05%；

（6）交易手续费：根据发改价格〔2015〕2136号《国家发展改革委财政部关于降低住房转让手续费受理商标注册费等部分行政事业性收费标准的通知》的规定，存量非住房转让手续费按照交易额的0.7%计收，转让双方各承担50%。

（7）评估费：根据计价格（1995）971号文件《国家计委建设部关于房地产中介服务的通知》的规定，分段累计缴纳（见下表）；

档次房地产价格总额（万元）收费标准

1100以下（含100）5‰

2101以上至10002.5‰

31001以上至20001.5‰

42001以上至50000.8‰

55001以上至80000.4‰

68001以上至100000.2‰

710000以上0.1‰

处分抵押房地产的清偿顺序：

（1）支付处分抵押房地产的费用；

（2）扣除抵押房地产应缴纳的税费；

（3）优先受偿款；

（4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金；

（5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失；

剩余金额交还抵押人。所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索。

变现能力分析

本次估价对象位北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」，为综合用房，现用作办公。所处区域好，办公聚集度高，但整体价值较高，短期内不易变现，可分割转让性较差。故其变现能力一般。

3.15风险提示

(1)、报告使用人应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险。

a、经济衰退或房地产政策调整，区域范围内房地产市场价值整体下跌，导致房地产抵押价值下降；

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b、有关抵押物的心理阴影（恶性案件、经营失败、破产等），导致房地产抵押 价值下降；

c、人为使用不当或自然因素加速抵押物物理折旧，导致房地产抵押价值下降；

d、市场上出现配套实施更完善、功能更先进的替代品造成抵押物功能折旧，导致房地产抵押价值下降；

e、环境因素或区位条件恶化、工业园区品质下降等情况引起抵押物外部不经济，导致房地产抵押价值下降。

（2）、估价对象状况和房地产市场状况因时间变化对房地产抵押价值可能产生的影响。

本估价结果是估价对象在特定的价值时点和特定的估价目的之前提下的房地产抵押价值，随着时间的推移，估价对象房地产状况会发生变化（尤其是房屋折旧、土地使用年限缩短等因素），房地产市场也会发生变化。因此随着时间的推移，估价对象的价值也会发生变化而与本估价结果产生偏差，这是属于正常的房地产市场现象，作为抵押贷款之目的，抵押权人尤其要注意估价对象价值的减损，这也符合抵押的谨慎原则。另外，若短期内估价对象被强制处分，估价对象的变现价值通常会低于价值时点的正常市场价值。因此报告使用人要关注未来市场变化风险和短期强制处分快速变现跌价风险。

（3）、抵押期间可能产生的房地产信贷风险关注点。

由于房地产抵押的特性使得抵押物仍由抵押人占有、使用、收益。在抵押期间正常使用房地产也会造成抵押物的一般损耗，不当使用或空置、质量隐患、管理维护不妥、甚至火灾等不可抗力及其他意外都会造成其价值严重减损甚至消失。

（4）、合理使用评估价值。请充分注意市场风险及估价对象的变现能力，合理使用本

抵押评估价值，估价结果仅供抵押人与抵押权人参考，具体用于抵押的房地产范围及可担保的数额最终由抵押当事人根据市场风险、变现难以情况、政府有关税费等情况协商确定。

（5）、为保障抵押双方的合法权益，估价报告使用者应充分关注本报告中的“估价的假设和限制条件”及“房地产变现能力分析”等内容。

（6）、报告使用人应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。

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4附件

估价对象位置示意图估价对象外观和内部状况照片估价对象业权文件复印件法定优先受偿款说明

估价机构营业执照及资质证书、估价师注册证书复印件

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1、估价对象位置示意图

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2、估价对象外观和内部状况照片

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3、估价对象业权文件复印件

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4、法定优先受偿款说明

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 5 8北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

5、估价机构营业执照及资质证书、估价师注册证书复印件

估价报告编号：F/SY/2504/6533/JW 5 9北京市海淀区中关村大街18号「中关村科贸大厦」5层5A34等333套综合房地产之抵押价值评估

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