本报告导读：

前2月百城整体土拍市场规模还在持续萎缩，其中二线城市表现较好；二线央国企土地投资强度高于龙头，新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐。

摘要：

前2月百城整 体土拍市场规模还在持续萎缩，其中二线城市表现较好。2023 年前2 月，全国100 城住宅类用地总成交建面为2953 万方，同比下降20.5%，100 城住宅类用地总成交金额为1291 亿元，同比下降12.6%；其中分能级来看，一线、二线、三线住宅类用地成交建面同比分别为-67.0%、-39.5%、-8.8%，一线、二线、三线住宅类用地成交金额同比分别为-72.5%、72.1%、-13.6%，一线、二线、三线成交楼面均价环比2022 年12 月份分别为14%、33%、-28%。

前2 月百强企业整体土地投资强度依然在下降，央国企、城投依然是拿地主力，新玩家建筑背景类公司仍在加强投资步伐。2023 年前2月，百强企业拿地金额为1358 亿元，同比下滑19.7%，百强企业拿地建面为2694 万方，同比下滑13.7%；其中新增货值排名前五的房企分别为华润、建发、越秀、中建国际和绿城，从数据上看到建筑企业类新玩家拿地强度在加大，像中建国际、中国铁建等以新增101 亿元、68 亿元冲到货值排行榜第四、第十。

二线央国企土地投资强度高于一线，龙头房企拿地偏谨慎。前2月，越秀、中国铁建、中建国际、国贸地产、建发等新增货值同比超过70%，而保利、华润、绿城、滨江新增货值同比是负增长，于此同时需要注意的是，万科、龙湖、中海、金地等集中供地常客前两月仍未有斩获。

放宽全年供地批次数量的限制，预计2023 年拿地将企稳。2023年自然资源部出台《关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知》，其中对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3 次”，有利于缓解房企拿地资金压力，以及降低同批次地块入市的竞争强度。目前来看二线城市将率先复苏，且复苏的逻辑也将有别于以往任何一轮周期，选择仍在布局中长期的优质房企。从各城市群拿地金额来看，长三角地区领跑全国，而招商蛇口重点布局华东，一线龙头将迎来困境反转，因此推荐招商蛇口等；也继续推荐具有成长性的二线央国企，受益建发股份等。最后推荐持有核心资产、并谋求新经济发展的企业，中新集团。

风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。