投资建议

行业策略：我们认为地产股已经领先行业基本面进入反转周期，因为地产的投资逻辑重回简单，在房价下行和对经济环比负面影响逐步体现的大趋势下，不必担心地产政策的方向性变动。板块估值水平会先于基本面得到恢复，而房价达到调控目标后，中央层面的政策松动会实质改善行业基本面，目前地产股已经回到一个较好的投资周期。

推荐组合：配置上以二三线公司为主，因为此类公司销售改善空间更大，绝对估值水平更有吸引力，并充分受益于户籍制度改革，推荐保利地产、招商地产、鲁商置业、中航地产、冠城大通、滨江集团、福星股份、荣盛发展、中南建设。 行业观点

行业重回简单生长：从地产库存、开发商资金链和目前行业政策分析，房价回落趋势明确，未来市场较为复杂的买卖对峙格局将被打破，这有利于行业比较完整和充分走完其调整周期，行业将重归简单生长状态并建立新的市场平衡。

目前地产对经济的负面影响尚未完全体现。1 个百分点房地产投资增速的下滑直接和间接合计对 GDP 的影响为 0.08 个百分点，我们预计全年房地产投资增速将由 27.9%下滑至 14.9%，达到 13个百分点，所以单从地产角度，GDP 增速将由 11 年的 9.2%下滑至 8.2%，未来地产对经济的环比负面影响将进一步体现。

地产销售周期领先财政周期。地产的销售往往领先于经济和财政的变动，因为地产的建设周期长，从销售变化到开发商追加或者缩减新开工有一定的时滞。而目前土地的分期付款方式也会导致地方政府在获得相关现金流方面落后于市场当期销售，如果不令行业尽早回暖，地方财政未来会更加困难，所以地方开始频频冒着超越自身权限范围的风险来出台刺激行业的政策。如果其中较有效力政策能够得到中央默许，或被其他城市所效仿，对市场销售和板块估值水平回升都有帮助。

户籍制度改革加速城镇化进程。在经历较长向上周期后，市场担心行业后续发展动力不足，但国务院推行的户籍制度改革将加速城镇化进程，而一般而言城镇人口每提高 1 个百分点，GDP 增长 1.5 个百分点，户籍改革会为地产提供更好的经济环境并延长行业上升周期。也为上市公司在拓展资源的广度和深度提供更多可发挥空间。 风险提示

销售下滑超出预期，出现调整业绩风险；中央对地方政策继续叫停，导致放松时点预期延后。