货币政策转变预期促进成交

一季度楼市成交的高企，是信贷、价格和需求共振的结果，而货币政策预期及其兑现情况主导了供需双方的博弈。货币政策由紧向松的转变预期随着准备金率下调逐渐兑现，落实到房地产行业则是首套房贷利率下浮，辅以开发商降价优惠幅度加大使得成交回暖，推动12年以来房地产板块估值的提升。

政策目标依旧不变

第一，房价回归合理。房价从今年以来一直稳中有降，正在回归合理的通道上。来自样本城市房价数据和土地出让数据均显示，政府调控房价的效果已经逐渐开始显现。

第二，完善多层次住房体系。“高端有遏制，中端有市场，低端有保障”。在我国，保障房制度适用“特惠制”，因此我们预计保障房投资占财政收入的比值在2015年后会下滑到3%以下，最终解决20%左右的住房问题，剩余80%仍需要商品房来满足。

第三，房地产依然是国民经济支柱产业。发达国家历史经验表明，处于工业化与城市化加速过程中的国家，房地产无不例外地成为国民经济重要支柱。房地产对于地方政府财税的贡献同样巨大。

市场热点问题探讨

房地产信托系统性风险较小。一方面12年春节以来楼市成交回暖使得开发商资金回笼情况良好，另一方面新增信托成本正逐渐降低，两方面合力降低了房地产信托出现大规模违约的风险。

保障房投资高峰在12年。根据开发节奏，12年在建的保障房将有1800万套，因此我们认为保障房的投资高峰就在今年，预计全年保障房投资额将超过1.2万亿元。

房产税试点扩大势在必行。政府对扩大房产税试点的决心毋庸置疑，试点扩大将进一步完善房地产调控体系，而使用更加市场化的税收政策则对房地产行业的长期健康稳定发展更为有利。

行业集中度提升是必然。中国房地产行业在98年房改后经历了十几年的高速成长，高速发展的阶段已经一去不复返，并且随着宏观调控的深入，企业面临去杠杆化、利润率下滑等现象，进入集中度提升阶段的条件已经生成。随着房地产市场本身的发展以及房地产调的长期化，未来市场集中度将会进一步提升。

推荐品种

我们继续推荐万科、金地、保利等一线龙头，看好金科股份、阳光城的成长性和华远地产的业绩弹性，对上述企业维持“买入”评级。