行业集中度提升元年，龙头企业盈利拐点将在下半年出现 我们在今年年初以来明确提出了今年是行业集中度提升的元年。

同时，我们认为龙头企业在目前的市场背景下盈利能力将会率先出现拐点。龙头企业的规模弹性较大，在资金方面腾挪的空间也比较大，在资金利率曲线下移后也将会率先受益，并且能够率先捕捉到土地市场出现的机会。此外，销售均价有所回升，这对企业的利润亦有正面影响。

房地产行业集中度提升的美国经验

美国房地产集中度提升始于1989年，到1997年，前五大开发商占市场份额由之前的5%提高到8%，1998年后集中度进入加速提升的阶段，到2006年超过了20%，达到顶峰。

在集中度提升过程中，企业规模超过行业增长，避免不了并购与重组。Lennar、Horton都是在89年之后加快了并购进程。 另外不可避免的是，一线开发商深入二三线城市开发，这其中的典范是Pulte Homes。

集中度提升后，前五大开发商的销售额复合增长都远远超过行业增速，因此从这个角度来说龙头开发商的估值相对于整个行业估值来说有溢价。

国内房地产行业集中度的必然性

从市场条件看，过去高速发展的阶段已经一去不复返，并且随着调控的深入，目前企业面临去杠杆化，利润率下滑等现象，市场已经逐步进入集中度提升的阶段。

从政策角度看，在刺激政策出台时很多企业开始挤入房地产市场使得集中度下降，一旦房地产开始调控时企业又开始退出这个行业，集中度提升明显。未来房地产调控趋于稳定，从这个角度来说未来房地产集中度提升有可能会加速。

从企业的行为选择看，一二线城市销售额占一线开发商总体销售比重出现了明显下滑，我们认为这一趋势在未来会得到加强，市场集中度会逐步提升。

龙头企业估值的变化——以中国海外为例

未来资金更多的会往龙头企业集中，一个稳定增长的企业更容易获得投资者的认可，享受估值的溢价。中国海外在08年市场普遍下滑之时，仍然维持了接近21%的增长，而在市场较好的09年其业绩释放超过其他同级别的公司，增长达到48%。

龙头企业的选择

我们推荐国内最大的房地产企业万科，快速成长的标杆保利地产，大股东背景雄厚和快速扩张的中国海外发展，以及在二三线城市土地储备丰富的恒大地产。