行业投资下半年将实现弱复苏

开工和投资方面，上半年依然处于下行通道中。目前多数开发商正在加大新开工力度，预计新开工将在四季度实现“弱复苏”。土地市场方面，上半年土地供给减少、开发商对于拿地态度谨慎，造成了土地市场冷清。随着下半年开发商积极拿地以及地方政府供地量增加，下半年土地市场环比同比均改善是大概率事件。

成交量或继续好转，房价成为下半年的焦点

上半年成交量回暖显著。一季度受益于开发商以价换量，刚需释放，二季度则主要是由于资金成本曲线下移使得改善性需求入市加快。从7-8月情况来看，楼市成交热度依然不减，预计下半年成交将继续好转。上半年尤其是二季度改善性需求的入市，推升了部分地区的房价。我们认为市场对于楼市调控政策的预期，在很大程度上取决于房价的涨跌，因此下半年的房价走势将成为市场关注的焦点，也是决定地产股估值的重要参照指标。

上半年地产公司运营特点

纵览今年上半年地产公司的运营情况，呈现以下几个特点：第一是毛利率水平进一步下降，主要是因为土地成本的增速快于售价的增速。在毛利下降的行业上半场结束后，下半场是行业集中度提升的时代，在上半年我们也看到快周转的行业龙头在全国的市场份额得到进一步的提升。第二是合作开发成为主流模式。受制于资金链压力，开发商从11年下半年开始加大了合作的力度，反映在报表上则是少数股东权益占比逐渐提高。从近期的拿地情况看，合作模式数量仍在增加，并且母公司的权益比例继续走低，预示着未来归属母公司的净利润将继续受到少数股东权益分流。第三是短期资金压力趋缓，得益于信贷政策的松动和上半年销售的回暖。但是资本市场再融资仍比较困难，上半年信托规模依旧庞大，行业的净负债率不断走高，财务费用同比上涨，长期来看资金压力仍存，需要继续快速周转以加速回款。

寻找业绩确定性高的品种

上半年销售的回暖，使得行业内公司账面预收账款同比增幅仍有20%的增长。在本轮地产股弱市之中，可以试着寻找并关注业绩确定性高的品种。关注大连友谊、顺发恒业、华夏幸福、香江控股、格力地产等公司。

强者恒强，博弈中寻觅机会

上半年，在行业仍在负增长时，龙头企业销售已经同比持平甚至实现了正增长，与此同时，中小开发商则传出资金链紧张的消息。目前整个房地产板块的PB估值已经处于历史低位，在资本市场处于弱市的情况下，下半年或可在各方博弈之中，寻觅超跌反弹的机会。