11 月成交火爆，仍需关注政策动向

11 月份的成交较为火爆，不少城市成交量创下年内的新高，本次成交量回暖从供给方面看是九十月份开发商领了大量预售证后开始放量，需求方面除了传统的刚需入市外，近期豪宅市场回暖也比较明显，很显然市场部分人士对于未来政策预期有所变化。

12 月份预计多数城市的库存将进一步下滑，成交量依旧在高位，未来房价上涨的压力特别在一二线城市显得更加明显，加上近期地王频现，政策的压力依旧存在。

新型城镇化是未来趋势，当前投资逻辑仍以业绩确定性品种为主近期市场关注的热点是新型城镇化，我们的观点是新型城镇化对于房地产本身边际改变并不大，新型城镇化可能从两个方面入手，一个是解决大城市病的问题也就是提高所谓的城镇化质量，第二个方面是发展中小城市。新型城镇化未来更多的会涉及顶层制度的完善，比如户籍改革、农地流转等方面的问题。目前市场上热炒的新型城镇化概念股至少在逻辑上是站不住脚的。当前我们依然延续前期的逻辑，年底仍然以投资业绩确定性品种为主。另外需要关注的是近期的内房股上涨明显是资金推动型，预计未来波动会加大，我们需要警惕的是A 股不跟涨但未必不跟跌。

一线城市及二线城市成交回暖，均价稳中略升

11 月一线四大城市楼市呈现淡季不淡。新房市场成交放量，除了广州持平以外，其他三个一线城市一手住宅成交量环比涨幅都超过30%，成交均价方面，北上广环比略有回升，深圳出现下滑。二手房市场成交稳定，变化不大。二线城市成交回暖幅度与一线城市类似。从总量看，11 月北上广深四大城市的成交量环比增长25%，我们统计的12 个二线城市的成交量环比增长18%，在金九银十弱于市场预期后，11 月实现淡季旺销。成交向好在一定程度上超出了市场预期规模房企加大拿地力度，需警惕地王现象引发监管层关注规模房企继续积极拿地，通过招拍挂等方式加大存货补充力度。

在一线城市的争夺中，万达在北京获得2 宗地块，楼面价接近8000-9000 元/平米；上海土地市场本月同样是大企业扎堆，金地、绿地、中铁均有斩获。溢价率方面，整体略有下降，但如广州成交的3 块宅地溢价率均达45%，同时地王再现。我们认为，需要警惕地王频出以及溢价率高企引起管理层的注意，资本市场要关注当前窗口期的政策风险。

本月组合情况

11 月份我们的组合重点配置了年底业绩较为确定的品种，取得了较好的收益，12 月份我们把万科加入组合，主要原因是公司近期销售表现较好，其他组合不变，仍然看好业绩确定性品种。