成交火爆背后，需警惕房价上涨压力

12 月份的成交量延续了 11 月份的火爆，这符合我们前期的判断，而目前的市场来电来访量仍然处于高位，信贷市场仍然较为宽松，我们预计 1 月份的成交仍然可以延续。但在持续三个月旺销之后，价格上涨较为明显，年初新增供给也相对不足，我们需要警惕的是成交的回落。价格方面，目前我们看到的是库存如预期般的进一步下降，一季度新增供给将会减少，而目前销售仍然相对旺盛，可以预计库存的去化周期将会进一步下降。我们认为这必将进一步增大价格上涨的压力，一月份的房价数据必然是环比、同比进一步上涨。在这样的背景下我们需要提醒投资者注意政策方面的风险。

地产股估值受益于价格上涨和资金成本下降

估值方面，近期价格的上涨以及资金成本的下降提升了企业 NAV估值，这两方面的因素大约使得公司 NAV 提升 10%左右。目前大多数房地产企业的估值相对合理，重点关注业绩确定性高，PE相对低的公司。

楼市成交全年回暖，价格稳中略升

12 月一线四大城市成交环比保持坚挺，仅北京略有回落，而广州环比涨幅则接近 20%。从 12 年全年来看，一线四大城市楼市成交同比 11 年都出现上涨，除上海同比增长 9.5%之外，北京、广州和深圳同比涨幅均超过 30%。部分二线城市 12 月成交较 11 月略有回落，但仍处于高位。二线城市成交 12 年相比 11 年全面回暖，主要也是因为11年限购之后被抑制的需求逐渐在12年释放。

目前来看，13 年元旦的楼市成交仍然十分活跃。

土地市场先抑后扬，12 年整体表现不及 11 年

12 月，各地土地市场供应再次出现井喷。回顾全年的土地市场表现，我们看到，11 年限购导致楼市成交的下滑，伴随着楼市政策的不确定性，开发商对于未来的谨慎态度使得 12 年上半年土地市场较为冷清。进入下半年，二季度销售的回暖，一方面使得开发商现金流压力减小，另一方面部分房企有补库存的需求，于是土地市场从三季度开始升温。进入四季度，地方政府迫于指标压力加快了推地速度，土地数量和质量都有提高，供需两旺的情况也造就了年末地王频出。整体来看，12 年土地市场先抑后扬，但土地供应和成交均低于 11 年，平均溢价率也同比下滑。

本月组合情况

12 月份我们的组合重点配置了年底业绩较为确定的品种，进入 1月份我们认为这一主题仍然不会变。我们选择仍然是业绩与销售靠前的品种，因此我们在 1 月份加入冠城大通、金科股份与滨江集团。