房地产市场差异化特征越来越显著。一线城市供不应求局面难以短期扭转，二线城市供需平稳，三四线局部供给过剩与市场机遇并存。 二季度政策的主基调是差别化调控。调控的目标是保持房价的稳定，同时保证房地产市场的整体平稳，防止大起大落。在这一大前提下，一线和部分房价涨幅明显的二线城市政策力度会更大。

回顾2011年初国八条对市场的影响，可以看到：1）一二线量价的敏感性高于三四线。一二线房价高，购房者对政策更加敏感，容易形成观望氛围，使销量对政策的反应速度快，同时，也由于刚需众多，在市场稍有回暖时放量也快。三四线城市供给相对充足，多数不受限购限贷影响，需求释放比较平稳。2）价随量变。销量是房价走势的现行指标，房价相对于销量变动有滞后性。我们认为长期的销售低迷必然带来房价的松动，销售的回暖也将会使房价止跌回升。

对二季度量价的判断。销量：为了规避交易成本的上升，3月份将出现集中交易的情况，成交量将大增。进入2季度后，经过12年下半年以来的迅速放量和房价快速上涨，刚需已经得到一定程度的消化，我们预计国五条细则的执行将很可能再次营造观望氛围，二季度成交量步入低迷。二手房交易税费成本的上升将明显抑制二手房的交易活跃度，并且对一线城市影响大于二线，三四线受影响较小。我们不认为二手房和新房市场会长时间保持冰火两重天的景象，二手房的挤出效应或短期利好新房销售，但市场整体观望气氛形成后更可能的是泥沙俱下。房价：由于2012年拿地大幅下降，当前行业库存压力有所缓解，同时资金压力也不在高位，所以2季度新房大幅降价的可能性不大，平稳走势是大概率事件。对于北京，受各种因素影响，1季度房价飙升，部分二手房单月涨幅达到10-20%，我们预计这种突发性上涨有可能在2季度得到部分修正。

二季度投资策略：以交易性机会为主。近期政策调控收紧，预计二季度成交量将出现萎缩，并且二季度内较难看到销量的明显复苏。预计二季度，板块机会以快速杀跌估值迅速下移后，出现的短期交易性机会为主，在整体二季度的策略上，我们保持谨慎态度，判断较难有趋势性的投资机会，建议等待估值洼地带来的中期行情。整体给予中性评级。

建议继续关注龙头公司的投资价值。理由：渐行渐近的估值优势+对调控的反应能力更强+行业集中度提升继续推升龙头市占率。重点建议关注招商地产、保利地产、荣盛发展。

风险提示：调控升级带来长期销量低迷