根据上交所和深交所，首批数据中心REITs 已于3 月申报至交易所审核，分别是南方润泽数据中心REIT 和南方万国数据中心REIT，评估价值分别为42.03 亿元和21.95 亿元。两单数据中心REITs 发行联合体均为南方基金和南方资本，也是该组合首次参与公募REITs 发行。根据招募说明书，两单数据中心REITs 均为批发型数据中心，由少数客户签约，因此上架率水平高于行业平均。项目选址上，两单数据中心REITs 均选择在一线城市周边的卫星城市建设，兼顾网络延迟和能耗成本。

润泽数据中心REIT 发行后项目运营成本有所上升，其中营业税金增加较多。为剔除电费波动对盈利能力的影响，在后续分析中营业收入和营业成本均不包含电费。22 至24Q3 润泽数据中心REIT 的NOI Margin 介于88.20%至89.34%，而发行上市后24Q4E 和25E 的NOI Margin 分别为86.30%和84.22%，低于发行前，系税金及附加上升较快，税金及附加占营业收入（不含电费）的比重从23 年的0.67%上升至24Q4E 和25E 的4.24%和3.71%。税金成本增加难以避免，系基金发行后项目公司每年向ABS 以利息的形式支付分红金额时需缴纳3%的增值税。NOI Margin 的下降再叠加新增费用（新增基金管理费、托管费等）进一步降低了EBITDAmargin 的水平，23、241Q-Q3、24Q4E 和25E 的EBITDA Margin 分别为94.14%、93.70%、81.34%和84.00%。

资产估值方面，收入阶梯式增长，在当前合同期内不增长；自35 年起，每五年增长5.1%。成本端按照0.5%-1%的增速预测，故NOI 也呈现出阶梯增长的趋势。最后按照8%的折现率将NOI 折现得到42.03 亿元的评估值。

万国数据中心REIT 项目盈利能力稳定，整合后的非税成本下降弥补了营业税金的上升。项目与业务相关的电费由客户承担，规避了电费波动风险。万国数据中心REIT 在23、241Q-Q3、24Q4E 和25E 的NOI Margin 分别为86.23%、86.81%、83.13%和86.31%，稳定性较强。虽发行后税金及附加上升，但25E 非税成本的下降抵消了营业税金的上升。23、241Q-Q3、24Q4E 和25E 的EBITDA Margin 分别为86.35%、86.40%、75.19%和79.80%，下降的原因也是由于新增基金管理费、托管费、人员薪酬等。资产评估价值方面，收入在合同期内不增长，合同期外按照年增长率2%，每五年阶梯式增长一次的方式预测；运营成本方面，运营管理费按照收入的9%预测；新增人员薪酬按照2%预测；保险费测得税后每年49.59 万元；收入减去运营管理费、人员薪酬、保险费等得到NOI，最后按照8%的折现率将NOI 折现得到21.95 亿元的评估值。

风险提示：基金价格存在波动风险；基金管理人限于知识、经验或带来的管理风险等。