5 月7 日，央行、金融监管总局、证监会在国新办发布会上宣布一揽子金融政策，其中涉及房地产的增量政策主要包括降准降息、公积金贷款和结构性货币政策工具利率下调、房地产融资制度改革和REITs 入通等，总体上符合4 月政治局会议对于“用好用足适度宽松的货币政策”和房地产相关表述的定调。我们预计增量政策的逐步落地有望巩固房地产市场“止跌回稳”的趋势，后续需要关注财政政策和北上深房地产调控政策是否能够匹配发力。

公积金贷款利率调整落地，结合降准降息有望打开商贷利率下调空间25 年3 月国务院《提振消费专项行动方案》提出“实施降低住房公积金贷款利率”，本次会议正式下调公积金贷款利率0.25pct，将5 年期以上首套房公积金利率从2.85%下调至2.6%，预计每年节省居民公积金贷款利息支出超200 亿元。再结合本次会议提出的降准（下调存款准备金率0.5pct）、降息（下调政策利率0.1pct），我们预计有望重新打开增量商业银行房贷利率的下行空间。根据贝壳的数据，3 月百城首套/二套房贷款利率分别为3.12%/3.19%，较24 年10 月3.06%/3.17%的低点略有上行。

结构性货币政策工具利率下调，为城中村改造、收储存量房带来更多空间本次会议下调所有结构性货币政策工具利率0.25pct，意味着抵押补充贷款（PSL，主要用于棚户区改造、城中村改造）利率从2.25%下调至2%，保障性住房再贷款（主要用于收购已建成商品房作为保障性住房）利率从1.75%下调至1.5%，有望降低城中村改造和收购存量房的资金成本，提升项目实现资金平衡的可行性，进而提升地方政府推进城中村改造和存量房收储的意愿。

推动房地产融资制度和REITs 入通改革

除了货币政策的调整之外，本次会议还提出将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度，包括房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法，指导金融机构继续保持房地产融资稳定，满足刚性和改善性住房需求，强化对高品质住房的资金供给。截至5 月6 日，商业银行审批通过的房地产“白名单”贷款增至6.7 万亿元，较24 年末增加1.7 万亿元；25Q1 房地产贷款余额环比增加7500 多亿元，金融支持房地产融资取得持续成效。此外，会议提出将REITs 等纳入沪深港通标的，有望为公募REITs 和港股REITs带来更多增量资金。

投资建议

本次会议增量政策的逐步落地有望巩固房地产市场“止跌回稳”的趋势。我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”即“三好”逻辑的地产股，同时分红与业绩稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。