行业近况

我们更新了2025 年4 月中金存量住房市场监测体系相关数据1。

评论

4 月二手房成交量同环比走弱，成交价跌幅走阔，观察需求支持政策后续进展。成交量方面，4 月中介口径80 城二手住宅成交量指数环比下降11%，同比增幅收窄至13%（3 月同比+45%，一季度同比+39%）；与之相似，4 月备案口径15 城二手房成交面积环比下降7%，同比增幅收窄至17%（3 月同比+32%，一季度同比+25%），二手房交易量同环比均走弱。受需求边际走弱的影响，4 月成交价环比跌幅走阔至-1.3%（3 月环比-0.3%，此前6 个月环比跌幅均不超过0.5%），成交议价空间环比抬升25BP（3 月-2BP）至7.86%；该趋势整体符合我们此前预期，即成交量走弱促使挂牌端疲弱预期向成交端快速传导。为应对需求端的走弱态势，5 月7 日国新办发布会提出下调公积金贷款利率及政策利率，我们认为仍须观察后续会否在核心城市限制性政策调整、城改等方面有所推进，从而对需求端有更直接有效的支持。

4 月二手房挂牌量增速有所趋缓，挂牌价跌幅继续走阔，卖家预期水平接近去年市场低温时期。4 月挂牌量延续上升趋势但涨势有一定趋缓，我们监测的130 城二手住宅挂牌套数环比增加1.0%（3 月+2.9%）。叠加需求端边际走弱影响，4 月重点城市同质性挂牌价格指数环比跌幅继续走阔至-1.4%（3月-1.1%），其中存量调价房源的平均调价幅度边际持平略收窄6BP至-4.72%，整体来看3、4 月调价幅度已较为接近去年3-9 月市场低温时期的水平，或隐含近期卖家预期回落较为明显。往前看，我们建议持续关注五一假期后挂牌量的边际走势以及需求端政策进展对卖家预期的综合影响。

4 月租金环比跌幅走阔，租赁市场持续承压。4 月中金同质性挂牌租金指数环比跌幅走阔至0.3%（3 月-0.1%），上半年的传统租赁旺季基本结束，待租周期进一步抬升至6.42 个月，租赁市场整体承压态势不变。由于挂牌价跌速较租金更快，4 月租售比继续抬升2BP至2.23%。

估值与建议

关注地产及物管板块投资机会。4 月二手房成交量同环比均走弱、成交价跌幅走阔，叠加新房高频销售量4 月也同比转负，我们认为当前购房需求边际走弱的态势正趋于明朗，但外部扰动效应和需求支持政策进度仍待观察，我们认为可在板块估值有所调整后逢低配置稳健龙头或政策再发力的潜在收益标的，A股推荐招蛇、城建、金地，相关标的还有新城控股（未覆盖），港股推荐华润、建发国际、中海。多元板块推荐兼备成长和红利价值的绿城服务。

风险

基本面及政策进展不及预期；外部环境扰动超预期；房企信用加速恶化。