核心观点

2024 年房地产开发企业由于毛利率下滑和减值增多仍处于业绩探底阶段，并且在今年一季度未出现明显好转，但布局核心城市的开发及物业租赁房企仍实现业绩增长。由于业务收缩以及融资规模收缩，2024 年房企仍延续降杠杆趋势，且今年一季度负债结构有所优化，有息负债率转降。央企偿债能力仍相对稳定，在融资成本下降背景下，未来强信用房企仍具备明显的竞争优势。百强房企销售集中度继续下降，头部房企（Top10）市场份额相对稳定。今年以来核心城市土地市场火热，全国土拍溢价率保持在10%以上，百强房企1-4 月拿地金额同比增长42%，投资信心也有所改善。

摘要

房企整体亏损主因毛利率下滑和计提减值增加导致，央企及深耕核心城市房企业绩稳健仍保持盈利，在高能级城市开展物业租赁及管理类房企业绩出现正增长。2024 年开发类房企业绩继续探底，收入与利润加速下滑。样本房企2024 年实现收入4.03 万亿元，同比下降19%；归母净利润为亏损3719 亿元，较2023 年多亏损2811 亿元。亏损加剧主要受毛利率下滑与计提减值增多影响，样本房企2024 年毛利率较上年下降2.2 个百分点，A 股房企计提减值较上年多计提635 亿元，港股上市房企投资物业公允价值变动较上年多亏损334 亿元，且今年一季度房企业绩并未出现好转。

降杠杆趋势延续，一季度负债结构优化。2024 年房企仍处在降杠杆阶段，样本房企2024 年底整体资产负债率为71.6%，较上年降低0.3 个百分点，其中央企负债率下降较多，民企由于亏损较多负债率有所上升。房企降杠杆主要在于合同负债下降以及筹资规模收缩，但2024 年有息负债率仍继续上升。而2025 年一季度，A 股开发类房企有息负债率较去年底下降0.9 个百分点，负债结构优化边际好转。偿债能力来看，央企偿债能力稳定，民企流动性风险加重，强信用房企未来仍存在较大竞争优势。

百强房企销售集中度下降，房企投资信心边际改善。2024 年房地产行业集中度继续下降，全年百强房企全口径销售额为3.08 万亿元，同比下降27.4%；市占率为36.3%，较上年下降4.9 个百分点，但头部房企（Top10）市占率相对稳定。2024 年百强房企拿地金额同比下降31%，Top10 房企投资强度较2023 年下降7.1 个百分点。但今年年以来房企积极补仓，1-4月百强房企拿地金额为4285 亿元，同比增长42%，投资信心有所改善。

楼市回稳态势及城市分化、企业分化仍将延续，关注核心城市布局、商业持有运营相关公司。看好布局核心城市的开发商、物业管理公司及中介公司，重点推荐A 股：滨江集团、建发股份、金地集团、招商蛇口、招商积余、我爱我家，港股：贝壳、建发国际控股、越秀地产、绿城服务。推荐优质商业地产公司：华润万象生活、华润置地、龙湖集团、新城控股等。