现房销售制度会如何演进？

5 月14 日，据新华网报道，现房销售实践持续深入，个别城市拟出台政策，要求新出让商品房土地一律实行现房销售。5 月6 日河南省信阳市发布了《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》的批前公示，严控商品房预售许可，遵循新老划断制度，已出让土地未获施工许可的项目需待封顶可预售，新出让土地全部现房销售。我们认为2023 年以来现房销售制度的层层推进有迹可循，作为房地产新模式的一环，现房销售制度或会在未来某个时点进一步推出，但其离真正完善并长期运行的阶段预计还需要很长时间。

当前更需要关注的依然是更多增量稳市场的政策，来助推“止跌回稳”之路。

此次现房销售制度的讨论与之前有何不同？

我国关于现房销售的讨论与尝试早已有之，早在2016 年就有苏州、南京、深圳在土地层面尝试现房销售，将土地溢价率和现房销售绑定，旨在降低市场热度，随着土地市场热度褪去，现房销售试点逐步淡化。而此次现房销售再次启动讨论是从2022 年房地产企业保交楼阶段开始。2023 年1 月住建部提出“有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位”，此后多次强调，至24 年12 月提出“大力推进商品住房销售制度改革”。此次的背景与2016 年阶段并不相同，2016 年阶段提出现房销售是平抑土地市场过热的一种阶段性措施和尝试，而此次提出更加聚焦长远，是房地产发展新模式制度改革的拼图。

现房销售制度预计循序渐进

我们认为当前不必过度担忧对行业产生的冲击，主要在于：1、预计会以试点形式推进，率先从低能级城市开始。24 年3 月倪虹部长表示要有力有序推进现房销售，明确指出推进现房销售不能搞 “一刀切”。如信阳作为去化较缓的低能级城市，制度切换对市场的影响相对有限，一方面这些城市本身库存呈现更多的现房形式，另一方面这些城市现房可能较期房有更好的去化效果，而高能级城市推进的节奏预计会更加循序渐进；2、预计会新老划断。

24 年8 月国新办会议提出的现房销售指导仅针对增量，对存量项目影响有限；3、预计会有配套政策。上述会议同时提到“结合实践制定配套政策”，其中可能包括对应的融资等相关支持政策。4、房企对现房销售的适应度有所强化。经历了一轮景气度下行，房企现房库存和财务管控能力都有所提升。

难点在于落实和执行，当前更需关注“止跌回稳”目标下的增量政策我们认为现房销售制度的推进难度在于落实，后续需要关注配套政策。当前更加需要关注的依然是更多围绕“止跌回稳”目标的增量稳市场的政策。继续推荐“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司。重点推荐：1）A股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。