5 月15 日，中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》；5 月20 日，住建部、自然资源部、国家发改委、财政部、金融监管总局相关领导在国新办发布会上介绍了《意见》的有关情况。我们认为城市更新是我国长期推进的重点行动之一，在当前市场背景下具备巩固房地产市场稳定的抓手意义，但更重要的是其在中长期范畴对于推动城市高质量发展、不断满足人民美好生活需要的重要意义。后续需要关注城市更新的具体规模、资金配套、项目商业可行性和落地节奏等情况。

《意见》明确新时期持续推进城市更新行动的主要目标、任务和支撑保障自十九届五中全会提出“实施城市更新行动”以来，我国已出台多项文件推进行动落地。本次《意见》是在前期实践经验累积和新的时代背景下，对于城市更新行动做出的最新部署。《意见》明确当前持续推进城市更新行动的主要目标、任务和支撑保障：1、主要目标：到2030 年城市更新行动实施取得重要进展、城市更新体制机制不断完善；2、主要任务：包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区、老旧厂区、城中村等更新改造等八大任务；3、支撑保障：包括建立健全城市更新实施机制、完善用地政策、健全多元化投融资方式等六大内容，尤其提到“通过超长期特别国债对符合条件的项目给予支持”，此前特别国债可以支持城市地下管网及设施建设改造，后续关注支持范围能否扩围。

本轮城市更新有望得到包括中央财政在内的多元资金支持

5 月20 日的发布会上，财政部、金融监管总局、国家发改委对城市更新行动的资金支持进行了阐述。财政部提出，将继续通过中央补助资金、中央预算内投资、超长期特别国债、增发国债、税费优惠等多元渠道支持城市更新（其中，2023 年以来安排中央补助资金153 亿元支持推进城中村改造），扩大地方政府专项债投向领域和用作项目资本金范围，鼓励政策性银行以及社会资本、社区、居民等各方面积极参与。金融监管总局提出，正在研究出台专门的城市更新项目贷款管理办法，通过项目清单管理，明确金融机构贷款的条件和流程，引导金融机构更好满足项目的合理融资需求。国家发改委则明确将于今年6 月底前下达2025 年城市更新专项中央预算内投资计划，并将积极推进投融资模式创新。

投资建议

我们认为城市更新对于巩固房地产市场稳定具有抓手意义，后续需要关注具体规模、资金配套、项目商业可行性和落地节奏等情况。此外，当前同样需要关注是否有更多增量稳市场的政策，来助推“止跌回稳”之路。我们更加看好以一线城市为代表的核心城市复苏节奏，以及在对应区域拥有储备或新获取资源的房企的估值修复，继续推荐具备“好信用、好城市、好产品”即“三好”逻辑的地产股，同时分红与业绩稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务。

风险提示：地产政策波动的风险，地产基本面复苏不及预期的风险，部分房企面临经营风险。