境外现房销售模式—以美国、日本、中国香港为鉴境外国家和地区房地产市场普遍采用"预定+现房销售"的交易模式，通过严格的资金监管机制保障购房者权益。具体到交易流程，首先购房者选定房源后签订合同并支付一般不超过房款10%的定金（存入第三方托管账户），此时可同步申请按揭贷款；然后等待项目建设完成进入交付准备阶段；最后，购房者验房确认无误后，才需支付剩余首付并完成贷款放款和产权过户。该模式的核心在于绝大部分购房款均在项目竣工之后支付，并且所有购房资金在房屋交付前均由第三方监管，杜绝资金挪用风险，保障购房者资金安全。

中国推进现房销售将对房企经营带来哪些影响？

预售制度是我国住房供不应求时代的产物，房企也曾在预售制度下快速发展扩张，但随着现房销售制度推进，房企的经营模型将受到影响。现房销售或将使房企的平均销售回款周期推迟一年半左右，房企或需要通过自有资金、银行贷款或发债来弥补预售资金缺口，这将显著提高房企的资金成本。且回款延迟将降低项目净利润率的IRR，据我们测算，对于某项目（仅使用开发贷），如果在拿地后经施工6 个月满足预售条件即开启预售的条件下可实现净利率8%，股权IRR18%，若改为拿地30 个月后现房销售，其净利率与股权IRR 将分别降至7%，4%。此外美国经验表明，现房销售比例越高，房企的总资产周转率则将有所下降，或对ROE 产生一定拖累。

中国推进现房销售制度的未来展望

行业角度，现房销售会影响住房供应，有助于促进供需平衡。二级市场层面，由于从拿地到形成新房供应周期拉长，将一定程度影响住宅供给节奏；一级市场层面，房企资金周转效率下降将削弱其再投资能力，从而影响土地成交规模。企业角度：好信用、好城市、好产品的三好房企或将脱颖而出。现房销售要求更高的融资能力与资金管控能力，好信用房企优势将进一步凸显。

其次，核心城市项目流速或仍高于非核心城市，在核心城市拥有更多资源的房企资金周转或更快。并且，现房销售下产品将成为更有效的营销手段，真正有产品力的项目和房企或将获得更强的客户认同，更大的市场份额。

投资建议

现房销售将对行业发展与房企经营模式产生影响，但我们认为当前不必过度担忧，主要在于：1、预计会以试点形式推进，率先从低能级城市开始；2、预计会新老划断；3、预计会有配套政策；4、房企对现房销售的适应度有所强化。我们认为现房销售制度的推进难度在于落实，后续需要关注具体细则和配套政策。当前更加需要关注的依然是更多围绕“止跌回稳”目标的增量稳市场的政策。继续推荐“好信用、好城市、好产品”的“三好”地产股以及分红与业绩稳健的物管公司。重点推荐：1）A 股开发：城投控股、城建发展、滨江集团、新城控股、招商蛇口、建发股份；2）港股开发：华润置地、中国海外发展、绿城中国、建发国际集团、越秀地产；3）物管公司：

华润万象生活、绿城服务、中海物业、招商积余、保利物业、滨江服务。

风险提示：政策波动风险；基本面复苏不及预期风险；部分房企经营风险。