核心观点：

不动产REITs：消费板块经营及业绩韧性最强，出租率高位且租金水平改善，对财务业绩形成有力支撑。9 单消费REITs 中有8 单出租率维持在95%以上，4 单租金水平环比上升，经营表现领先其他不动产REITs。财务业绩方面，消费收入和可分配金额环比分别上升2.8%和0.7%，同比分别上升2.1pct 和5.2pct，完成率分别为25.4%和25.9%，是25Q3 表现最好的细分业态。不动产REITs 项目层面，上地REIT、华润REIT、蛇口REIT 和金茂REIT 收入及可分配金额均明显改善，收入环比分别上升8.4%、7.8%、6.1%和6.1%，可分配金额环比分别上升3.3%、1.3%、14.6%和2.8%；此外也有中关村REIT、顺丰物流REIT 等可分配金额改善明显的项目，可分配金额环比分别上升19.0%和13.5%。收入完成率方面，万国REIT 以30.7%的完成率排名第一，津开REIT、医药仓REIT 及多数消费和保租房项目完成率都高于25%。

特许经营权REITs：多数项目同比仍承压，业绩韧性强的项目逐渐显现。高速公路中江苏交控REIT 和安徽交控REIT 车流量同比分别上升23%和5%，带动营业收入同比上升30%和8%。水电环保中首钢绿能REIT 和首创水务REIT 收入同比分别上升12.4%和7.7%，均来源于各自业务量的增长。新能源REITs 中新疆新能源REIT 收入同比上升19.8%，主要系售电量同比上升9%，售电单价同比上升13%。多数收入改善的项目可分配金额同比也有改善，新疆新能源REIT、首钢绿能REIT、首创水务REIT 和安徽交控REIT 可分配金额同比分别上升410.3%、97.4%、30.1%和6.7%，其中水电环保及新能源REITs 现金调整项波动较大导致可分配金额同比幅度较大。完成率方面，新疆新能源REIT 和嘉实电建REIT 四个季度累计完成率高于100%，达到预期。

25Q3 全部REITs 业绩依然承压，存续项目业绩下滑。73 单REITs 在25Q3 实现收入56.82 亿元；EBITDA 共完成35.91 亿元；可分配金额共完成33.54 亿元。其中存续项目（发布5 次及以上季报的）收入同比下降5%，可分配金额同比下降5%，较去年同期业绩下滑。

25Q2 调整后全部REITs 分派率（5.63%）好转，环比上升0.54 pct。

其中不动产（3.93%）上升0.75 pct，特许经营权（8.05%）上升0.23pct。细分板块看，消费REITs 分派率提升较大，环比上升0.84 pct；其次是水电环保，环比上升0.74 pct；产业园REITs 分派率属于第三梯队，较25Q2 上升0.63 pct；高速REITs 上升0.18 pct；新能源REITs持平；最后，仅保租房REITs 下降0.11 pct。

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