业绩平稳，毛利率小幅承压。2026 年上半年公司实现营业收入97.7 亿元，同比增长6.6%；实现归母净利润5.0 亿元，同比增长0.2%；扣非归母净利润4.9 亿元，同比增长5.2%。其中，物业管理业务实现收入94.8 亿元，同比增长7.0%；资产管理业务实现收入2.9 亿元，同比下降4.1%。物业管理业务中，基础物业管理收入75.3 亿元，同比增长10.0%；平台增值服务收入1.6 亿元，同比下降27.3%；专业增值服务收入17.8 亿元，同比基本持平。

公司整体毛利率为11.0%，同比下降1.4pct；物业管理业务毛利率为9.8%，同比下降1.3pct，其中基础物业管理及专业增值服务毛利率分别下降1.2pct、2.2pct 至10.4%、7.3%。

市拓增长提速，第三方非住优势稳固。2026 年上半年公司实现新签年度合同额20.9 亿元，同比增长18.7%；其中第三方项目新签年度合同额20.3 亿元，同比增长27.6%，占总新签额的97.0%。公司持续巩固办公、园区、政府等非住宅基本盘，非住宅项目新签年度合同额18.3 亿元，同比增长28.3%；高校及医院赛道新签额均同比增长63.0%，IFM 赛道同比增长14.0%。市场化存量住宅拓展亦保持增长，新签年度合同额同比提升17.0%。截至2026 年6 月末，公司在管项目2599 个，管理面积4.1 亿平方米，较年初增长7.9%；其中第三方管理面积2.7 亿平方米，较年初增长12.3%，市场化拓展与项目转化能力持续兑现。

资产管理收入阶段性承压，核心运营指标改善。受商业运营项目筹开期收入结算减少、酒店及部分持有物业租金承压影响，资产管理业务收入有所下滑，但毛利率基本持平于48.6%。截至2026 上半年末，招商商管在管商业项目73 个，管理面积395 万平方米；在管项目集中商业销售额、客流同比分别增长12.4%、14.6%，会员总数累计达889 万。公司持有物业可出租面积46.9万平方米，整体出租率保持94.0%的较高水平。公司正推进商业不动产REITs申报发行，并同步优化债务期限结构，持有资产盘活路径逐步清晰。

风险提示：地产开发超预期下行；公司在管面积增长不及预期；毛利率下行超预期。

投资建议：我们维持此前的盈利预测，预计公司2026、2027 年营业收入预测为208/224 亿元，归母净利润为9.1/9.9 亿元，对应EPS 分别为0.87/0.94元，对应PE 分别为10.2/9.4X，维持“优于大市”评级。