事件描述

公司2026Q1-3 实现营收148.5 亿元（+6.1%），归母净利润6.8 亿元（-4.3%），扣非归母净利润6.6 亿元（-0.8%）。

事件评论

毛利率下行压制利润表现，Q3 业绩表现低于预期。管理规模稳中有升，驱动物管主业收入稳健增长，公司2026Q1-3 实现营收148.5 亿元（+6.1%），Q3 单季营收亦同比+5.1%。

毛利率下行对利润端形成较大压制，尤其上年新签非住项目本年转化交付后压制毛利率表现，2026Q1-3 公司实现综合毛利率10.2%（-1.5pct），其中Q3 单季毛利率降至8.8%（-1.7pct）。期间费用率尤其是管理费用率控制得力对毛利率下行形成一定对冲，最终公司2026Q1-3 实现归母净利润6.8 亿元（-4.3%），扣非归母净利润6.6 亿元（-0.8%）；其中Q3 单季归母净利润同比下降14.7%，业绩表现低于预期。全年展望方面，公司上年因处置衡阳中航项目带来一次性业绩扰动，低基数背景下预计本年度业绩或有较大弹性；而在内生外拓双轮驱动下，公司未来管理规模与营收有望稳健提升，物管主业毛利率下行空间有限，费率管控持续优化，预期公司核心业绩仍将保持稳健。

市场化外拓持续发力，非住优势继续强化。截至2026 年中，公司在管规模4.07 亿平，其中非住业态占比62.1%（+0.4pct），来自第三方占比66.4%（+1.7pct）。2026H1 公司新签年度合同额20.9 亿元（+18.7%），其中第三方外拓20.3 亿元（+27.6%），市场化外拓卓有成效。非住优势持续强化，新签非住/住宅年度合同额分别同比+28.3%/-22.2%至18.3/2.6 亿元，非住优势赛道高校/IFM/医院新签年度合同额分别同比+63%/+14%/+63%，成功落地北师大昌平校区、广医一院沿江院区等两三千万级标杆项目。存量住宅仍为关注重点，上半年新签年度合同额同比+17%，落地北京霞公府、苏州大悦澜庭等标杆项目。

申报首单商业不动产REITs，助力资产盘活与债务优化。公司与控股股东招商蛇口全资子公司招商理财联合作为原始权益人，开展招商资管招商蛇口封闭式商业不动产证券投资基金的申报发行，公司持有的昆山招商花园城项目为其底层资产之一，目前已获得证监会同意批复，后续仍需履行发行与上市申请工作。依托商业不动产REITs，公司旗下商业资产有望逐渐盘活，对公司债务优化、现金流补充等产生正向贡献。

业绩预期整体稳健，商业不动产REITs 助力资产盘活。物管主业稳健发展，市场拓展表现依旧亮眼，在持续巩固非住业态优势地位的同时，对存量住宅市场的拓展也陆续加码。

物管主业毛利率短期承压，考虑公司物管业务毛利率较同业偏低，后续再次下行空间有限；重视费效控制提升盈利能力，后续盈利提升值得期待。试水商业不动产REITs，助力资产盘活与债务优化；重视股东回报，通过分红与回购保证较高综合回报率。轻资产现金流价值提供估值底线，而随着地产周期调整进入下半场，优质物管标的关注度逐渐提升，央企龙头物管公司或有望享有一定估值溢价。预计公司2026-2028 年归母净利为9.0/9.6/10.2 亿元，对应当前估值为9.7/9.1/8.6X，维持“买入”评级。

风险提示

1、公司物管利润率修复进度不及预期；

2、市场化外拓进度不及预期。