招商局积余产业运营服务股份有限公司2025年第三季度报告

证券代码：001914证券简称：招商积余公告编号：2025-61

招商局积余产业运营服务股份有限公司

2025年第三季度报告

本公司及董事会全体成员保证信息披露内容的真实、准确和完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

重要内容提示：

1、董事会及董事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并

承担个别和连带的法律责任。

2、公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人（会计主管人员）声明：保证季度报告中财务信息的真实、准确、完整。

3、第三季度报告未经审计。

一、主要财务数据

（一）主要会计数据和财务指标公司无需追溯调整或重述以前年度会计数据本报告期比上年同期年初至报告期末比上本报告期年初至报告期末增减年同期增减

营业收入（元）4834913560.0111.89%13941662594.7314.65%

归属于上市公司股东的212193050.6714.96%686232522.9810.71%

净利润（元）归属于上市公司股东的

扣除非经常性损益的净205584284.6815.52%668740312.1212.97%利润（元）

经营活动产生的现金流——-1206439170.77-9.73%

量净额（元）

基本每股收益（元/股）0.200415.10%0.647910.83%

稀释每股收益（元/股）0.200415.10%0.647910.83%

加权平均净资产收益率1.98%上升0.15个百分点6.44%上升0.25个百分点本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）19324582359.5119066728233.481.35%

归属于上市公司股东的10844989466.0210418968857.124.09%

所有者权益（元）

截至披露前一交易日的公司总股本：

截至披露前一交易日的公司总股本（股）1060346060.00

用最新股本计算的全面摊薄每股收益：

支付的优先股股利（元）不适用，公司不存在优先股支付的永续债利息（元）不适用，公司不存在永续债

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用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.6472

（二）非经常性损益项目和金额

单位：元项目本报告期金额年初至报告期期末金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减值准备的冲1264175.512421586.93销部分）计入当期损益的政府补助

（与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、5346919.2016791974.71

按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外）

除上述各项之外的其他营业1990130.3333536.74外收入和支出

其他符合非经常性损益定义2219404.857686257.11的损益项目

减：所得税影响额2667491.536695099.47

少数股东权益影响额1544372.372746045.16（税后）

合计6608765.9917492210.86--公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

单位：万元资产负债项目2025年9月30日2024年12月31日变动金额增减主要变动原因下收制的非住宅项目拓展仍为公司主

要拓展业态，公司拓展项目入场即产生相应的成本支出，但结算存在付款周期，受此影响，公司在手货币资金货币资金288995.91466883.82-177887.90-38.10%较年初下降38%，其中：经营活动现金净流出12.06亿元，筹资活动现金净流出5.47亿元。第四季度随着年终应收账款的收缴工作，经营活动现金将实现净流入，在手货币资金规模会逐步恢复

应收票据318.175443.41-5125.23-94.15%应收票据到期收回资金，期末以票据方式结算物业费的金额减少

公司以下收制的非住宅项目为主，受行业特性影响，收款集中在四季度，应收账款407976.44219265.62188710.8286.06%形成三季度末应收账款余额大幅超过年初的情况。公司报告期内积极开展回款工作，全方位过程管控，应收账款余额同口径下降

12644.717407.995236.7270.69%主要是预付外包款及商品采购款等增预付款项

加

合同资产12408.926949.355459.5778.56%尚未与客户验收结算的工程款增加

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短期借款4902.5214904.18-10001.66-67.11%归还短期借款

预收款项780.071121.59-341.52-30.45%预收租金减少

一年内到期的14341.904665.859676.05207.38%主要是一年内需偿还的长期借款增加非流动负债

其他流动负债15791.3810307.235484.1553.21%未达纳税义务的增值税销项税额增加

通过强化现金流管控、盘活闲置资

长期借款41672.6866310.00-24637.32-37.15%金，持续压降债务规模，以降低财务费用

库存股1585.69989.34596.3560.28%本期回购股份52.58万股

损益项目2025年1-9月2024年1-9月变动金额增减主要变动原因

财务费用1034.902132.20-1097.29-51.46%合理进行资金收付款规划，充分利用资金盈余和债务配置降低财务费用投资收益（损失以“－”号填614.561243.33-628.77-50.57%按权益法确认的投资收益减少

列）公允价值变动--1026.641026.64100.00%上年同期出售深圳航苑及航都大厦零收益（损失以“”星资产产生，本期无此事项－号填列）少数股东损益

（净亏损以“-”685.882120.42-1434.54-67.65%主要是本期控股子公司土地增值税清算导致控股子公司整体利润减少号填列）

二、募集资金使用情况公司报告期无募集资金使用情况。

三、股东信息

（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股报告期末普通股股东总数19238报告期末表决权恢复的优先股股东总数0

前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限售条质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量件的股份数量股份状态数量招商局蛇口工业区控

国有法人47.45%5031340000不适用0股股份有限公司中国航空技术国际控

国有法人11.32%1200057890不适用0股有限公司深圳招商房地产有限

国有法人3.71%393384640不适用0公司招商银行股份有限公

司－工银瑞信价值精

其他1.81%191901000不适用0选混合型证券投资基金香港中央结算有限公

境外法人1.69%179336100不适用0司中国建设银行股份有

限公司－中欧养老产

其他1.23%130875410不适用0业混合型证券投资基金中信银行股份有限公

其他1.05%111454490不适用0

司－中欧睿见混合型

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证券投资基金兴业银行股份有限公

司－天弘永利债券型其他1.05%111201590不适用0证券投资基金全国社保基金一一三

其他1.04%110000490不适用0组合基本养老保险基金一

其他0.84%88666490不适用0零零三组合

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类及数量股东名称持有无限售条件股份数量股份种类数量招商局蛇口工业区控股股份有限503134000人民币普通股503134000公司中国航空技术国际控股有限公司120005789人民币普通股120005789深圳招商房地产有限公司39338464人民币普通股39338464

招商银行股份有限公司－工银瑞19190100人民币普通股19190100信价值精选混合型证券投资基金香港中央结算有限公司17933610人民币普通股17933610

中国建设银行股份有限公司－中13087541人民币普通股13087541欧养老产业混合型证券投资基金

中信银行股份有限公司－中欧睿11145449人民币普通股11145449见混合型证券投资基金

兴业银行股份有限公司－天弘永11120159人民币普通股11120159利债券型证券投资基金全国社保基金一一三组合11000049人民币普通股11000049基本养老保险基金一零零三组合8866649人民币普通股8866649

前述股东中，深圳招商房地产有限公司为招商局蛇口工业区控股股份有限公司上述股东关联关系或一致行动的全资子公司。此外，未知前述其他股东是否属于《上市公司收购管理办法》中规定说明

的一致行动人，也未知其他股东之间是否存在关联关系。

前10名股东参与融资融券业务情无况说明

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东未有参与转融通业务出借股份情况。

前10名股东及前10名无限售流通股股东不存在因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化的情况。

（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表不适用

四、其他重要事项

（一）报告期内公司经营管理情况

1、总体经营情况

2025年1-9月，公司实现营业收入139.42亿元，较上年同期增长14.65%；实现归属于上市公司股东的净利润6.86亿元，较上年同期增长10.71%；实现归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润6.69亿元，较上年同期增长

12.97%。截至2025年9月末，公司总资产为193.25亿元，归属于上市公司股东的净资产为108.45亿元。

2、物业管理业务经营情况

报告期内，公司围绕“做好服务、做强标杆、做大规模、做优结构、做精管理”持续向客户提供优质服务，推动经营业绩稳健增长。重点开展工作如下：

做好服务。围绕“组织力、产品力、体验力、科技力、品牌力”五个核心维度，构建可量化、可闭环的“服务力3.0评价模型”，设定服务响应、社群活跃等关键指标进行监测，同时激活“积余家”社群价值，系统性构建以“积余家”

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为统一品牌的亲子、读书、健身等圈层的社群矩阵，增强业主粘性。

做强标杆。加强标杆建设力度，依托“服务促经营，管理促效能”策略设置“一城一标杆”目标，聚焦26个核心项目开展住宅业态标杆建设工作。通过大连公园1872、苏州沁苏禧、南京雍宁府等项目积累了已呈现可复制、可推广的标杆落地经验，实现“一项目一方案”落地工作，以标杆名片吸引资源，为规模化扩张奠定持久增长动能。

做大规模。公司坚持多元赛道布局，深化股东资源协同，充分发挥集团全产业链资源优势，持续巩固非住宅领域头部服务商地位，同时通过创新突破市场化住宅赛道，多渠道发力拓展，稳固业务发展新增速。截至2025年9月末，公司在管物业项目2410个，管理面积3.67亿平方米，2025年前三季度公司物业管理业务实现新签年度合同额30.23亿元，其中市场化拓展项目新签年度合同额27.81亿元。公司持续深耕办公、园区、政府等优势赛道，中标建行北京生产园区、广州移动、南航新疆分公司、华南师范大学石牌校园、深圳公安局龙华分局等千万级项目，同时加大对住宅业态的拓展力度，前三季度市场化住宅业态新签年度合同额同比增长38%。此外，依托母公司资源协同，积极推动智能化工程与批量精装修等增值业务落地，规模效应持续增强。

做优结构。公司持续降本增效，发力高毛利增值业务以优化业务结构。一方面，通过深化全国与区域集采、应用成本标准严控外包及物料成本，实现外包成本的有效压降，同时通过能源管理、维修基金撬动及科技替岗等成本创新举措深化成本管控；另一方面，围绕业主与企业客户核心需求，重点发力空间运营、美居服务及企业综合服务等高附加值板块，空间资源坪效同比提升24%，房产经纪营收同比提升79%，到家服务通过优化产品组合与创新服务模式，推进家政保洁、家电清洗等服务单品向服务套餐及次卡转化，第三季度平台客单价环比提升46%，复购率23%，美居业务聚焦自营能力构建，通过优化产品组合与创新服务模式，持续推动收入结构优化与盈利能力提升。

做精管理。公司落地穿透式管理，建立回款管理的“事前事中事后”全链条管理模式，以稳定现金流为管控目标实现回款工作做精、做细、做全；通过建立业务全周期精益化管控模型，强化经营联动，提升项目经营效能；加大科技赋能，持续深化业财一体化、项目经营全周期、供应商管理全周期等数智化应用迭代，加快人工智能应用，构建 AI管家、工单助手、智能客服等人工智能应用，进一步提升服务效率；通过树立服务标杆、推行荣誉体系1.0强化价值牵引，将文化势能转化为管理动能，助力管理精细化提升。

3、资产管理业务经营情况

截至2025年9月末，公司在管商业项目72个（含筹备项目），管理面积397万㎡，其中自持项目3个，受托管理招商蛇口项目60个，第三方品牌输出项目9个。三季度暑期档中，公司持续精进运营力，以用户“分层策略”为纲，在全国项目内打造不同的消费场景与内容，实现客流同比提升超20%，销售额同比提升约15%。截至2025年9月末，公司持有物业总体出租率为94%，持有物业出租业务以稳定客户资源、保障租金回收为核心经营目标的同时，持续优化运营服务品质，提升租客结构质量，推动业务稳健发展。

（二）报告期内接待调研、沟通、采访等活动登记表谈论的主要内容及提供的接待时间接待地点接待方式接待对象类型接待对象资料

2025.7.2深圳策略会机构东吴证券、鹏华基金等

2025.7.3深圳现场调研机构兴业证券

2025.7.9上海策略会机构申万宏源、山合投资等

2025.7.9上海现场交流机构国海富兰克林、申万宏源

2025.7.9上海现场交流机构富国基金、申万宏源

2025.7.111、公司经营情况及发展深圳现场调研机构开源证券、中欧基金、创金合信

战略介绍；

2025.7.16深圳现场调研机构中金公司2、行业发展情况讨论。

2025.8.1深圳现场调研机构招商证券、华夏久盈

2025.8.14深圳线上调研机构国盛证券、工银瑞信

2025.9.2深圳策略会机构光大证券

2025.9.3上海策略会机构招商证券、海南奇迹源泉等

2025.9.3上海现场交流机构招商证券、交银施罗德

5招商局积余产业运营服务股份有限公司2025年第三季度报告

2025.9.4上海策略会机构申万宏源、杭银理财等

2025.9.4上海现场交流机构申万宏源、国海富兰克林

2025.9.4上海现场交流机构申万宏源、富国基金

2025.9.10深圳线上调研机构国泰海通、工银瑞信

2025.9.18深圳现场调研机构创华投资、前海恒江联合

2025.9.22深圳现场调研机构平安证券

2025.9.24深圳线上策略会机构财通证券、财通资管等

五、季度财务报表

（一）财务报表

1、合并资产负债表

编制单位：招商局积余产业运营服务股份有限公司

2025年9月30日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金2889959120.454668838168.81结算备付金拆出资金交易性金融资产衍生金融资产

应收票据3181729.9554434055.09

应收账款4079764361.982192656177.89应收款项融资

预付款项126447070.9074079909.98应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款1030951101.24896196686.38

其中：应收利息应收股利买入返售金融资产

存货1126572528.741145729565.46

其中：数据资源

合同资产124089154.5969493466.60持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产128604685.78108883749.31

流动资产合计9509569753.639210311779.52

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资114405537.12105514118.20其他权益工具投资其他非流动金融资产

投资性房地产5477949200.005477949200.00

固定资产573273365.87595039835.82在建工程

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生产性生物资产油气资产

使用权资产74990287.2596415265.15

无形资产23545979.5124339828.13

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉3193971718.643193971718.64

长期待摊费用85841390.33101893122.30

递延所得税资产70180946.0960439184.65

其他非流动资产200854181.07200854181.07

非流动资产合计9815012605.889856416453.96

资产总计19324582359.5119066728233.48

流动负债：

短期借款49025180.56149041806.94向中央银行借款拆入资金交易性金融负债衍生金融负债

应付票据23203144.53

应付账款3065069567.182974067527.62

预收款项7800685.7411215861.81

合同负债911261612.021049105040.72卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬895838267.67981375768.32

应交税费142535946.91199996571.19

其他应付款1613894752.041432791025.37

其中：应付利息

应付股利301341.99应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债143418990.1246658529.46

其他流动负债157913799.94103072291.03

流动负债合计7009961946.716947324422.46

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款416726804.93663100000.00应付债券

其中：优先股永续债

租赁负债74291525.6483736072.29

长期应付款77163665.4766944385.56长期应付职工薪酬

预计负债3920000.003920000.00

递延收益935720.321438820.26

递延所得税负债731242550.54722923469.74

其他非流动负债8821736.007019000.00

非流动负债合计1313102002.901549081747.85

负债合计8323063949.618496406170.31

所有者权益：

股本1060346060.001060346060.00其他权益工具

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其中：优先股永续债

资本公积3077488656.003077488656.00

减：库存股15856924.469893423.47

其他综合收益725089.29729644.89专项储备

盈余公积544336096.33544336096.33一般风险准备

未分配利润6177950488.865745961823.37

归属于母公司所有者权益合计10844989466.0210418968857.12

少数股东权益156528943.88151353206.05

所有者权益合计11001518409.9010570322063.17

负债和所有者权益总计19324582359.5119066728233.48

法定代表人：陈智恒主管会计工作负责人：江霞会计机构负责人：陈青丽

2、合并年初到报告期末利润表

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、营业总收入13941662594.7312160076470.35

其中：营业收入13941662594.7312160076470.35利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本13014551246.2811334329745.39

其中：营业成本12331007885.9210785149712.15利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加106062464.1776856156.05

销售费用68525541.6955401205.51

管理费用446771121.24344683222.74

研发费用51835203.9050917485.40

财务费用10349029.3621321963.54

其中：利息费用20747118.5837669611.46

利息收入23152713.7528076991.93

加：其他收益24478231.8234433893.58投资收益（损失以“－”号填6145607.1712433328.76列）

其中：对联营企业和合营7302418.9211967291.55企业的投资收益

以摊余成本计量的-473593.73金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以

8招商局积余产业运营服务股份有限公司2025年第三季度报告“－”号填列）公允价值变动收益（损失以--10266437.00“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-38619616.96-34231306.99填列）资产减值损失（损失以“-”号-1071503.83-填列）资产处置收益（损失以“-”号2421586.931154234.93填列）三、营业利润（亏损以“－”号填920465653.58829270438.24列）

加：营业外收入7202773.969785329.36

减：营业外支出7169237.225164484.55四、利润总额（亏损总额以“－”号920499190.32833891283.05填列）

减：所得税费用227407907.23192823655.08五、净利润（净亏损以“－”号填693091283.09641067627.97列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以920499190.32833891283.05“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润686232522.98619863418.06（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”6858760.1121204209.91号填列）

六、其他综合收益的税后净额-4555.60502651.45

归属母公司所有者的其他综合收益-4555.60502651.45的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他--综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综-4555.60502651.45合收益

1.权益法下可转损益的其他综

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额-4555.60502651.45

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额693086727.49641570279.42

（一）归属于母公司所有者的综合686227967.38620366069.51收益总额

9招商局积余产业运营服务股份有限公司2025年第三季度报告

（二）归属于少数股东的综合收益6858760.1121204209.91总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益0.64790.5846

（二）稀释每股收益0.64790.5846

本期发生同一控制下企业合并的，被合并方在合并前实现的净利润为：0元，上期被合并方实现的净利润为：0元。

法定代表人：陈智恒主管会计工作负责人：江霞会计机构负责人：陈青丽

3、合并年初到报告期末现金流量表

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金12434689342.0110707735687.97客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还2300885.242646025.79

收到其他与经营活动有关的现金1745176943.371663604231.39

经营活动现金流入小计14182167170.6212373985945.15

购买商品、接受劳务支付的现金9616396576.787766749079.41客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金3311585216.013422812099.53

支付的各项税费704665904.21598335336.55

支付其他与经营活动有关的现金1755958644.391685576338.31

经营活动现金流出小计15388606341.3913473472853.80

经营活动产生的现金流量净额-1206439170.77-1099486908.65

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金-4296274.71

取得投资收益收到的现金156000.00352923.00

处置固定资产、无形资产和其他长4151224.15848865.38期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的现金净额

收到其他与投资活动有关的现金1916.98

投资活动现金流入小计4307224.155499980.07

购建固定资产、无形资产和其他长14753654.1017256733.66期资产支付的现金

投资支付的现金2000000.005116000.00质押贷款净增加额

10招商局积余产业运营服务股份有限公司2025年第三季度报告

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额支付其他与投资活动有关的现金

投资活动现金流出小计16753654.1022372733.66

投资活动产生的现金流量净额-12446429.95-16872753.59

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金1470000.004073700.00

其中：子公司吸收少数股东投资1470000.004073700.00收到的现金

取得借款收到的现金841726804.931180000000.00收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计843196804.931184073700.00

偿还债务支付的现金1083700000.001635800000.00

分配股利、利润或偿付利息支付的279215783.70277182653.31现金

其中：子公司支付给少数股东的5170339.8812256079.52

股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金27777394.0530141227.06

筹资活动现金流出小计1390693177.751943123880.37

筹资活动产生的现金流量净额-547496372.82-759050180.37

四、汇率变动对现金及现金等价物的-362801.03-156191.26影响

五、现金及现金等价物净增加额-1766744774.57-1875566033.87

加：期初现金及现金等价物余额4571854624.894323922173.32

六、期末现金及现金等价物余额2805109850.322448356139.45

（二）2025年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况不适用

（三）审计报告

公司第三季度财务会计报告未经审计。

招商局积余产业运营服务股份有限公司董事会

2025年10月30日

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