收入利润稳中有增，拿地强度同比提升，维持“买入”评级招商蛇口发布2025 年中期报告，公司行业排名稳定，拿地聚焦核心城市，公开市场融资畅通。受行业销售下行环境影响，我们下调盈利预测，预计公司2025-2027 年归母净利润为42.8、49.6、55.4 亿元（原59.6、64.4、69.7 亿元），EPS 为0.47、0.55、0.61 元，当前股价对应PE 为19.2、16.5、14.8 倍。公司投资聚焦核心城市，可售货源较充足，维持“买入”评级。

收入利润稳中有增，结转毛利率水平有所提升2025 年上半年，公司实现公司实现营业收入514.85 亿元，同比增长0.41%；实现归母净利润14.48 亿元，同比增长2.18%；公司实现毛利率、净利率分别为14.38%、3.38%，同比分别+2.40pct、-0.22pct，实现经营活动现金净流量-20.1 亿元。截至2025 年上半年末，公司剔除预收账款的资产负债率63.10%、净负债率66.42%、现金短债比为1.30。

销售规模有所收缩，拿地强度同比提升

2025 年1-6 月，公司实现签约销售面积335.0 万方，同比下降23.6%；实现签约销售金额888.9 亿元，同比下降11.9%。高能级核心城市的市场地位持续巩固，核心10 城销售业绩贡献占比70%。2025 年1-6 月，公司获取16 宗土地，拿地总建面166.9 万方，同比增长108%；对应土地总价352.9 亿元，同比增长142%；拿地均价21144 元/平，同比增长16%；拿地金额权益比达62.1%，同比有所下降；拿地强度39.7%（2024 年同期14.5%），其中一线城市拿地占比55.4%。

资产运营业务收入同比增长，融资成本优势明显截至2025 年6 月末，公司管理范围内全口径资产运营收入36.6 亿元，同比上涨4.1%，EBITDA 实现19.0 亿元，同比上涨0.4%。2025 年上半年，公司新入市13个项目，新增经营面积约72 万平方米，含7 个公寓、3 个集中商业、1 个产业园和1个酒店。2025年6月，公司成功发行三年期13亿元中期票据，票面利率1.91%，持续保持行业低位。

风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。