招商蛇口发布公告，公司2025 年全年实现1547.28 亿元营收，同比下降13.53%；实现归母净利润10.24 亿元，同比下降74.65%。主要系公司开发业务项目结转规模同比下降，投资收益同比减少所致。

结转规模下降及减值计提，分别影响营收与利润水平。截至2025 年末，招商蛇口实现营业收入1547.28 亿元，同比下降13.53%；实现归母净利润10.24亿元，同比下降74.65%。2025 年公司实现结转面积855.85 万方，相较于2024 年的1172.27 亿元下降26.99%；2025 年公司资产减值准备及信用损失准备合计计提43.85 亿元。结转规模下降影响营收规模，减值计提影响归母净利润释放。2025 年公司开发业务和物业服务业务分别实现15.33%和10.59%的毛利率，相较于2024 年分别下降0.25 和0.28 个百分点，主要受房地产行业景气度持续下行导致。

销售拿地排名稳中有升，“以销定投”坚守底线。2025 年公司累计实现签约销售面积716.12 万平方米，累计实现签约销售金额1960.09 亿元，行业整体排名提升一位至第四位。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10 个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点30城中进入当地TOP5 的城市共计15 个；2025 年公司累计获取43 宗地块，总计容建面约440 万平方米，总地价约938 亿元，公司需支付地价约为543 亿元。

报告期内，公司在“核心10 城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升，先后获取上海5 宗，深圳、北京、成都、杭州各3 宗，西安2 宗优质土地。

资产运营及物业服务业务持续发力，营收均实现同比正增。2025 年公司管理范围内持有物业全口径收入76.3 亿元，同比上涨2.2%。报告期内新入市29个项目，总建面177 万平方米，其中包含12 个公寓、8 个商业、3 个产业园。

2025 年公司旗下物业服务平台招商积余实现营业收入192.73 亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55 亿元，同比下降22.12%，主要系招商积余处置所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56 亿元。

投资建议：公司作为央企龙头开发商，土地储备丰富，现金流充足。我们预测2026-2028 年营收达1589.28 亿元/1633.80 亿元/1677.43 亿元；2026-2028 年归母净利润为14.27 亿元/22.66 亿元/37.40 亿元，2026-2028 年对应PE 倍数为61.55/38.75/23.48 倍。维持“推荐”评级。

风险提示：市场回暖不及预期；公司销售不及预期；信心修复不及预期。