事件：2026 年3 月17 日，公司发布2025 年年度报告。

结算规模和结算利润率承压， 减值规模较上年下降。2025 年公司实现营业收入1547.3 亿元，同比减少13.5%；归母净利润10.2 亿元，同比减少74.6%。公下司滑业主绩要因为：（（ 1）项目交付规模减少，导致营业收入同比下降结；（算毛2）利率同比下降 0.8pct 至 13.8%；（3）公司根据市场情况计提资产减值损失35.2 亿元，信用减值损失8.9 亿元；（4）投资收益7.1 亿元，同比减少82%。

投资强度提升，且超六成投资额布局一线。销售端，公司2025 年实现签约销售面积716 万平方米，同比减少23.5%；销售金额1960 亿元，同比减少10.6%，销售额行业排名第四，较上年提升一位。拿地端，公司2025年共获取43 宗地块，计容建面440 万平方米，同比增长95.8%；总地价938 亿元，同比增长92.8%；投资强度47.9%，同比提升25.7 个百分点。

公司投资聚焦核心城市，在（ 核心10 城”的投资占比接近90%，其中在一线城市投资额占比63%，比上年进一步提升，先后获取上海5 宗，深圳、北京、成都、杭州各3 宗，西安2 宗优质土地。

持有物业收入保持稳定，物业服务收入稳健增长。资产运营业务方面，2025年公司管理范围内全口径资产运营收入76.3 亿元，同比上涨2.2%。其中，集中商业、产业园、写字楼、公寓、酒店运营收入分别为19.6、13、12.2、14、11.1 亿元，同比分别为+10.7%、-6.1%、-9.6%、+13.5%、+9%。2025 年新入市29 个项目，总建面177 万方，新增轻资产管理面积82.8 万方。物业服务领域，招商积余2025 年实现营业收入192.7 亿元，同比增长12.2%；归母净利润6.6 亿元，同比下降22.1%，主要因为处置衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.6 亿元；截止2025 年末，在管项目2473 个，管理面积达3.8 亿平方米，同比增长3.3%。

三道红线长期稳居绿档，融资成本优势显著。截至2025 年末，公司总资产8354 亿元，同比减少2.9%；其中货币资金861 亿元，同比减少14.2%；总负债5640 亿元，同比减少1.7%；其中有息负债2424 亿元，同比增加8.9%。公司剔预资产负债率64.2%、净负债率72.5%、现金短债比为1.19，三道红线保持绿档。2025 年末公司综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，继续保持行业领先水平。

投资建议：维持（ 买入”评级。公司作为央企龙头，财务稳健，融资成本有显著优势，能够积极参与土地市场，随着低毛利地块逐渐消化，新拿地利润率修复，我们认为公司将在行业竞争格局改善中受益。考虑到房地产行业销售量价尚未企稳，我们调整了盈利预测，预测公司2026/2027/2028年营收分别为1439/1372/1312 亿元，归母净利润分别为16/24/30 亿元，对应摊薄EPS 为0.18/0.26/0.33 元/股。当前股价对应2026 年PB0.9 倍，维持 买入”评级。

风险提示：政策放松不及预期，毛利率改善不及预期，结算进度不及预期。