事件：公司公布2025 年业绩报告，2025 年公司实现总营业收入 1547.3 亿元，同比-13.5%；实现归母净利润10.2 亿元，同比-74.7%；实现扣非归母净利润1.7亿元，同比-93.0%。

点评：

行业筑底期承压前行，多因素拖累业绩释放。2025 年房地产行业持续筑底，招商蛇口受开发结转下滑、投资收益减少影响，业绩阶段性承压。公司全年实现营业收入1547.28 亿元（同比-13.53%），归母净利润10.24 亿元（同比-74.65%），加权平均净资产收益率0.73%（同比降2.63 个百分点）。公司净利润下降主要原因为：（1）计提减值42.7 亿元，其中存货跌价准备32.7 亿元，信用损失准备7.5 亿元；（2）结算规模及毛利率下滑，2025 年公司毛利率13.76%（yoy-0.85pct）；其中开发业务毛利率15.33%（yoy-0.25pct）；（3）投资收益7.08 亿元（yoy-81.8%）。

开发业务聚焦核心提质增效，销售与产品力双升。2025 年在行业销售整体下行的背景下，公司全年累计实现签约销售面积716.12 万平方米、签约销售金额1960.09 亿元，行业整体排名提升一位至第四位，彰显强劲市场竞争力。投资端严格执行“以销定投”策略，聚焦核心城市精挑细选，“核心10 城”投资占比接近90%，其中一线城市投资占比达63%，投资精准度持续优化。产品端持续迭代核心产品线，积极响应“好房子”政策要求，落地相关品质标准，15 个项目入选全国年度十大作品榜单。代建业务同步发力，全年新增代建项目80 个，综合能力与规模稳居行业TOP10，成为开发业务的重要增长补充。

现金流稳健可控，债务结构持续优化。现金流方面，公司坚定执行“以销定投、以销定产”策略，持续提升资金使用效率，全年实现经营活动现金流量净额96.93 亿元，期末货币资金余额达861.27 亿元，现金流整体韧性充足。债务管控上，报告期末“三道红线”持续保持绿档，年内完成120 亿元存量永续债全面清零，落地141 亿元经营性物业贷款，债务结构显著优化；新增公开市场融资179.4 亿元，票面利率处于同期行业最低区间，年末综合资金成本2.74%，较年初下降25BP，持续保持行业领先水平，彰显公司优质资信与强劲融资能力。

盈利预测与估值。多因素致公司业绩短期承压，但公司增量项目兑现度较高，近期拿地持续聚焦确定性，紧抓回款现金流充裕，我们预计公司2026-2028 年分别可实现营业收入1476.1、1445.1、1440.8 亿元；归母净利分别为14.0、17.5、22.9 亿元。对应PE 分别为61.0X、48.9X、37.3X，首次覆盖给予“买入”评级。

风险提示：业绩预测和估值不达预期；费率管控不佳；政策落地效果不佳