1、调查制度压实责任，核心城市政策密集，城市更新或将提速。

1）2026 年6 月，住建部/发改委/财政部联合印发《城市更新统计调查制度》，要求做到应统尽统、不重不漏、确保统计数据上报真实、准确、及时、可靠。

2）近期核心城市密集出台城市更新相关政策及举办会议。①北京2026 年2 月发布《2026 第一批城市更新计划项目清单》，首批项目共计1321 个，计划投资1049.5亿元。②上海2025 年10 月集中推介59 个城中村改造项目，占地面积近3 万亩，前期改造投资规模达2100 亿元，拉动建安投资约1600 亿元；2026 年3 月上海出台《2026 年上海城市更新规划资源行动方案》，要求深化“三师”联创机制，持续推进城市更新行动。③广州2025 年11 月召开城市更新发展大会暨项目推介会，大会推介了102 个城市更新项目，总投资约8077 亿元，其中城中村改造43个项目（6479 亿元）；2026 年7 月广州召开城市工作会议，坚持以城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化和动能转换，2026 上半年城市更新固定资产投资完成1209 亿元（同比增长33%）。④深圳2026 年2 月召开城市更新工作现场推进会，3 月印发《关于进一步规范城市更新项目管理有关事项的通知》，按照“法制化、市场化”原则优化城市更新政策，政府主动作为统筹力量，破解难点堵点，持续拉动房地产有效投资。

2、城市更新提速，存量提质增效，住房纳入大宗消费，品牌重要性提升。

我们在前期多篇行业跟踪报告中提出，2026 开年《求是》集中刊文稳定房地产行业预期，地产情绪迎曙光；2 月起多地启动旧房收购“以旧换新”明显提速；5月15 日国常会审议通过《城市更新“十五五”规划》；7 月13 日国务院批复《扩大消费“十五五”规划》，提出“促进大宗耐用商品消费。更好满足住房消费需求”;7 月15 日习近平总书记考察上海城市更新项目，强调党中央高度重视城市工作；7 月30 日中共中央政治局召开会议强调“做好下半年经济工作…实施好更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策…稳定房地产市场…”。

当前我国城市发展已转向存量提质增效为主的阶段，部分重点城市得益于城市更新行动，中心城区面貌逐步改善，在提升城市品质的同时，也提升了二手存量房的内涵价值；住房消费和物业服务纳入大宗耐用商品消费范畴，对房屋品质及物业服务品质提出了更高的要求，地产开发商和物业服务商的产品竞争力、品牌影响力、用户美誉度成为更加重要的考量指标。

投资建议：2026 开年《求是》集中刊文，明确改善和稳定房地产预期，随着前期一揽子房地产政策持续落地，地方政府调控自主性提升，区域分化和城市分化进一步加深。部分高能级城市有望获益于城市更新，实现城市结构优化转型和内涵式发展，加快政府收购和“以旧换新”，逐步实现“止跌回稳”；随着供给侧逐步出清，住房和物业纳入大宗消费，部分信用优势明显的龙头央国企地产将持续受益于竞争结构优化，建立较高的“品牌优势护城河”，品牌溢价和品质溢价优势将进一步促进经营业绩的企稳回升。投资建议关注三条主线：1）具备片区综合开发能力，信用优势明显，产品美誉度高，在核心城市销售排名靠前的稳健央国企地产，推荐中国金茂、中国海外发展等。2）公募REIT 积极推进，存量资源丰富，具备运营品牌核心竞争力，推荐华润置地等。3）看好物业服务长期发展空间，推荐招商积余、华润万象生活、绿城服务等。

风险分析：房地产行业的政策宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、房价下行超预期风险、房地产企业信用风险、项目竣工不及预期风险、多元化业务经营不佳风险；物业服务企业的人工成本刚性上涨风险、增值服务拓展风险、关联方依赖风险、外包风险等。