收入增长利润承压，投资聚焦核心城市，维持“买入”评级招商蛇口发布2026 年半年度报告，公司收入增长利润承压，但销售金额逆势增长，投资聚焦核心城市，资产负债表和现金流均显著改善。我们维持盈利预测，预计公司2026-2028 年归母净利润为12.7、22.1、32.3 亿元，EPS 为0.14、0.24、0.36 元，当前股价对应PE 为50.8、29.2、20.0 倍。公司投资聚焦京沪深三城，可售货源较充足，维持“买入”评级。

联营合营转亏+毛利率下行双重挤压利润

2026H1 公司实现营收547.84 亿元，同比+6.4%；归母净利润5.28 亿元，同比-63.5%；扣非归母净利润0.63 亿元，同比-93.4%。利润下降主要系（1）开发业务结转毛利率15.35%，同比-0.92pct，导致综合毛利率同比-1.09pct 至13.29%；（2）合联营企业投资收益-4.11 亿元（2025H1 为+0.71 亿），合联营项目盈利恶化。利润缓冲垫来自资产处置收益4.70 亿元（2025H1 为0.18 亿），主要为固定资产处置及营业外收入中违约赔偿收入1.80 亿元。公司上半年经营性净现金流241.35 亿元，成功扭亏。

销售排名维持第四，投资聚焦京沪深三城

公司上半年累计实现签约销售面积305.18 万平方米，同比-8.9%；实现签约销售金额962.45 亿元，同比+8.3%，行业排名维持第四位；销售均价31537 元/平，同比+18.9%。公司上半年累计获取9 宗地块，总计容建面约58 万方，总地价约184 亿元，投资强度大幅但回投落资，质量高，核心 10城投资占比接近 100%，一线城市占比37%。

REITs 闭环加速，有息负债持续压降

公司上半年持有物业全口径收入39.1 亿元，同比+7.0%；上半年博时蛇口产园REIT 第二次扩募，商业不动产REIT 筹备申报，租赁住房REIT 首次扩募启动。

截止上半年末，公司有息负债2437 亿元，较年初小幅压降；综合资金成本2.61%，同比-23BP，继续保持行业最低区间。

风险提示：市场恢复不及预期、房价调控超预期、多元化业务运营不及预期。