招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

2025年年度报告

公告编号：【CMSK】2026-014

第一节重要提示、目录和释义

公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人朱文凯、主管会计工作负责人余志良及会计机构负责人（会计主管人员）袁斐声明：保证本年度报告中财

务报告的真实、准确、完整。

本公司董事张军立、董事徐鑫因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），分别授权董事余志良、董事黄传京代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。

本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2026年3月13日的公司总股本9016032171股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.5110元（含税），不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。

目录

第一节重要提示、目录和释义.........................................1

第二节公司简介和主要财务指标........................................3

第三节管理层讨论与分析...........................................6

第四节公司治理、环境和社会........................................62

第五节重要事项..............................................74

第六节股份变动及股东情况.........................................97

第七节债券相关情况...........................................103

第八节财务报告.............................................112

1招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

释义释义项指释义内容中国证监会指中国证券监督管理委员会招商局集团指招商局集团有限公司

公司、招商蛇口指招商局蛇口工业区控股股份有限公司，即本公司招商地产指招商局地产控股股份有限公司招商局置地指招商局置地有限公司招商积余指招商局积余产业运营服务股份有限公司

2招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

第二节公司简介和主要财务指标

一、公司信息股票简称招商蛇口股票代码001979

变更前的股票简称（如有）股票上市证券交易所深圳证券交易所公司的中文名称招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司的中文简称招商蛇口

公司的外文名称（如有） CHINA MERCHANTS SHEKOU INDUSTRIAL ZONE HOLDINGS CO.LTD公司的外文名称缩写（如CMSK

有）公司的法定代表人朱文凯注册地址广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场注册地址的邮政编码518000公司注册地址历史变更情况不适用办公地址深圳市南山区太子路5号招商蛇口广场办公地址的邮政编码518000

公司网址 www.cmsk1979.com

电子信箱 cmskir@cmhk.com

二、联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名余志良朱瑜联系地址深圳市南山区太子路5号招商蛇口广场

电话0755-26818600

电子信箱 cmskir@cmhk.com

三、信息披露及备置地点

公司披露年度报告的证券交易所网站 http://www.cninfo.com.cn/

巨潮资讯网、证券时报、中国证券报、上海证券报、证券公司披露年度报告的媒体名称及网址日报公司年度报告备置地点公司财务管理部

四、注册变更情况统一社会信用代码914400001000114606

公司上市以来主营业务的变化情况（如有）不适用

历次控股股东的变更情况（如有）不适用

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五、其他有关资料公司聘请的会计师事务所

会计师事务所名称毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）会计师事务所办公地址北京市东城区东长安街1号东方广场东2座办公楼8层

签字会计师姓名陈泳意、杨玲公司聘请的报告期内履行持续督导职责的财务顾问财务顾问名称财务顾问办公地址财务顾问主办人姓名持续督导期间

北京市朝阳区亮马桥路482023年6月26日-2025年中信证券股份有限公司刘顿、丁宇星号中信证券大厦12月31日

六、主要会计数据和财务指标

2025年2024年本年比上年增减2023年

营业收入（元）154727977005.92178947546568.86-13.53%175007558097.22归属于上市公司股东

1023784320.624038571564.37-74.65%6319420453.25

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益169077786.352449251766.33-93.10%5732522241.81

的净利润（元）经营活动产生的现金

9693099444.3431963589494.90-69.67%31430984938.66

流量净额（元）基本每股收益（元/

0.080.37-78.38%0.65

股）稀释每股收益（元/

0.080.37-78.38%0.65

股）加权平均净资产收益

0.73%3.36%下降2.63个百分点6.04%

率

2025年末2024年末本年末比上年末增减2023年末

总资产（元）835411599109.07860308816014.37-2.89%908508499680.74归属于上市公司股东

97652364027.90111006837433.28-12.03%119723389659.58

的净资产（元）

注1：计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。

注2：报告期内，公司营业总收入同比下降13.53%，归属于上市公司股东的净利润同比下降74.65%，主要系公司开发业务项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少。

截至披露前一交易日的公司总股本：

截至披露前一交易日的公司总股本（股）9016032171

用最新股本计算的全面摊薄每股收益：

支付的优先股股利不适用，公司不存在优先股支付的永续债利息（元）304062398.13

用最新股本计算的全面摊薄每股收益（元/股）0.08

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七、境内外会计准则下会计数据差异

1、同时按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照国际会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

2、同时按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况

公司报告期不存在按照境外会计准则与按照中国会计准则披露的财务报告中净利润和净资产差异情况。

3、境内外会计准则下会计数据差异原因说明不适用。

八、分季度主要财务指标

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入20447728414.1731037348952.6838281365029.4164961534609.66归属于上市公司股东

445439544.241002747131.981048783248.77-1473185604.37

的净利润归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益386176196.07575573881.931005934048.81-1798606340.46的净利润经营活动产生的现金

-8793468085.836787570908.155143342280.186555654341.84流量净额

九、非经常性损益项目及金额

?适用□不适用

单位：元项目2025年金额2024年金额2023年金额

非流动性资产处置损益49246854.06981152038.45799991526.71

计入当期损益的政府补助87075066.06100649527.6378731726.59除同公司正常经营业务相关的有效

套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金融负债产生的公允价574428268.86-56256152.89-37185941.61值变动损益以及处置金融资产和金融负债产生的损益

债务重组损益-37589235.67-13280110.1610806536.73除上述各项之外的其他营业外收入

-80186244.7288860080.35-194449854.82和支出其他符合非经常性损益定义的损益

76286673.001164129459.80-3516285.53

项目

减：所得税影响额143956149.49309773047.32242452898.56

少数股东权益影响额（税后）-329401302.17366161997.82-174973401.93

合计854706534.271589319798.04586898211.44

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第三节管理层讨论与分析

一、报告期内公司所处行业情况

2025年，我国经济在复杂严峻的内外部环境下展现出强劲的韧性。面对世界经济增速放缓、主要经济体表现分化等

外部挑战，国家精准施策，实施更加积极有为的宏观政策，加快推进新旧动能转换。全年国内生产总值达140.2万亿元，同比增长5%，顺利实现预期目标。经济发展向新向优，新质生产力加速壮大，为高质量发展注入动能。

房地产市场在深度调整中积蓄企稳力量，新发展模式路径愈发清晰。报告期内，政策端围绕“释放需求、优化供给、存量盘活、好房子建设、城市更新”等多维度协同发力。新版《住宅项目规范》落地实施，标志着行业在“好房子”政策引领下全面迈入品质发展阶段。中央城市工作会议作出重要论断，明确我国城镇化已从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正由大规模增量扩张转向存量提质增效为主，为未来城市工作提供了根本遵循。“十五五”规划建议明确提出“推动房地产高质量发展”，为行业中长期转型指明了方向。在政策合力作用下，全年新建商品房销售面积及金额降幅收窄，一线及核心二线城市改善性需求成为市场重要支撑，二手房成交规模与占比进一步提升。代建行业呈现结构性分化，资本代建新赛道机遇加速显现。头部代建企业扩张意愿强烈，行业集中度持续提升。

资产运营面临阶段性挑战与结构性机遇。购物中心空置率波动上行，同质化竞争与消费升级并存；产业园与写字楼供需格局未达平衡，经营承压，业态转型与功能升级成为破局关键；公寓市场受供应增加及居民收入预期偏弱影响，租金持续承压。与此同时，国内公募 REITs 市场步入常态化发行与稳定发展轨道，“新发+扩募”双轮驱动市场规模持续增长。

底层资产扩围至商业办公、酒店、城市更新、文旅、养老等类型，标志着我国 REITs 市场向覆盖更广泛商业不动产的“全门类”市场迈出关键一步，为持有优质商业不动产的企业打通了“开发销售”向“资产运营”深度转型的资本通道。国内旅游市场稳步回暖，会展业保持平稳发展，绿色化、数智化成为行业转型升级的新动能。

物业服务行业进入“存量精耕”与“质效提升”的关键阶段。新增物业管理规模随房地产市场的调整而继续放缓，行业竞争全面转向对存量项目的服务提升、效率优化与价值挖掘。单纯的低价竞争难以为继，企业更加注重通过标准化、数字化提升运营效率，以应对刚性成本上涨压力。基础物业服务向“优质优价”迈进，增值服务在政策与市场双轮驱动下，围绕社区生活、资产运维、城市服务等领域加速发展，成为物企重要增长引擎。整体而言，行业在挑战中加速整合与分化，具备卓越运营能力、清晰战略布局与良好品牌声誉的企业将赢得更广阔的发展空间。

二、报告期内公司从事的主要业务

（一）公司战略介绍

公司持续贯彻并优化“133341”战略体系，以“稳固行业五强，成为中国领先的地产园区综合开发运营服务商”为目标，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三项核心能力，以创新驱动为根本动力，着力推进“三个转变”，即由开发为主向开发与经营并重转变，由重资产为主向轻重资产结合转变，由同质化竞争向差异化发展转变，踔厉奋进推动高质量发展。

做优开发业务。聚焦核心城市，坚持以销定投、精挑细选、优中选优，确保新增投资流速及利润兼优。加快推进存量项目盘活，创新存量盘活路径。着力提升产品力，建设“好房子”，运营“好生活”，实现产品价值与市场竞争力的双重跃升，巩固新发展模式下的市场领先地位。

做强资产运营。落实分类管理，去粗存精，加强内容运营，建强全链条关键环节管控能力，提升资产运营水平和经营效益。依托产融先发优势，实现核心持有业态的产融退出通道全覆盖，适时推进 REITs 扩募，构建“开发－运营－资本化－再投资”的良性循环，开拓新业务增长曲线。

做大物业服务。基础服务以高质量发展为主线，按照核心区域深耕、高潜区域发力、薄弱区域覆盖的原则，做广城市布局，做深重点城市密度。

（二）主营业务介绍

开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。

1.开发业务

作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，公司坚持区域聚焦、城市深耕。深入贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子国家标准，研发并落地“招商蛇口好房子”技术体系，打造品质人居、绿色人居、智慧人居。“玺系”“揽阅系”

6招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

“启序系”“天青系”等住宅产品，以持续迭代的品质升级居住体验。代建业务积极发挥核心开发能力优势，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，业态涵盖住宅公寓、产业商办、文体艺术等九大领域，赋能公司多业务协同发展。

2.资产运营

资产运营涵盖集中商业、公寓、产业园、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司成立资产管理部，强化资产统筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理。公司致力于在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业资产价值与投资回报双提升。公司已搭建了主要持有经营业态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

3.物业服务

公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，构建物业管理与服务生态圈，不断巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容涵盖基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务。同时，公司积极探索“物业+康养”社区居家养老业务新赛道，致力于打造全龄段、全周期的美好生活服务体系。

（三）报告期公司经营情况概述

2025年，公司开发业务项目结转规模同比下降，投资收益同比减少，公司全年实现营业收入1547.28亿元，同比下降

13.53%；实现归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，同比下降74.65%；加权平均净资产收益率0.73%，同比下降2.63个百分点。

报告期内，公司通过改革提升管理效益，保持现金流稳健，优化资产结构，坚定转型业务。经营层面，开发业务以产品服务践行差异化发展，资产运营以多措并举实现多元化盘活，物业服务以专业能力谋求外延式发展。

公司主动顺应行业形势变化，精准优化现金流管理体系，严守资金安全底线，坚定执行“以销定投、以销定产”的经营策略，持续提升资金使用效率。全年实现经营活动现金流量净额96.93亿元，期末货币资金余额达861.27亿元，现金流整体保持韧性。报告期末，剔除预收账款的资产负债率64.17%、净负债率72.46%、现金短债比1.19，三道红线持续保持绿档，债务结构稳健合理。公司积极落实房地产融资新模式要求，坚持简单、高效、安全的融资原则，年内完成120亿元存量永续债全面清零，落地经营性物业贷款141亿元，债务结构实现显著优化。同时，公司依托优质资信优势，持续优化融资成本，2025年新增公开市场融资179.4亿元，票面利率均处于同期行业内最低区间；年末综合资金成本2.74%，较年初下降 25BP，继续保持行业领先水平。

1.开发业务

2025年公司累计实现签约销售面积716.12万平方米，累计实现签约销售金额1960.09亿元，行业整体排名提升一位

至第四位。公司在上海、深圳、成都、西安、长沙、南京、郑州、苏州、佛山、南通10个城市实现全口径销售金额排名前三，全国重点 30 城中进入当地 TOP5 的城市共计 15 个。

公司坚持聚焦核心、以销定投、精挑细选的投资策略，强化投资管控，落实精准投资。2025年，公司累计获取43宗地块，总计容建面约440万平方米，总地价约938亿元，公司需支付地价约为543亿元。报告期内，公司在“核心10城”的投资占比接近90%，其中在一线城市的投资占公司全部投资额的63%，比上年进一步提升，先后获取上海5宗，深圳、北京、成都、杭州各3宗，西安2宗优质土地。

公司在产品力方面持续精雕细琢，玺、序、揽阅、天青产品线持续迭代创新，保持行业领先。公司积极响应建设“好房子”的政策要求，研发打造具有招商特色的好房子体系，编制《招商蛇口好房子品质标准》，涵盖“安居无忧、舒适健康、绿色低碳、智能便捷、精工匠心、美学焕新、贴心服务”7大维度，28个场景模块，汇集485项技术细节，并在全国

20余个标杆项目中实现规模化落地，获得市场广泛认可。

报告期内，公司标杆项目亮点纷呈，20余个全国新作首开去化率超过可研预期。上海康定壹拾玖、成都招商玺、成都锦城序、长沙招商序、西安梧桐书院、上海林屿湖畔等共15个项目入选2025年全国年度/半年度十大作品榜单，助力公司荣登 2025 中国房企产品力 TOP100 第四名。北京招商玺、佛山华玺二期等六个项目获好房子作品 TOP20 及好房子专项奖。

代建业务方面，招商建管锚定高质量发展目标，全年新增代建项目（含咨询类）80个，新增签约面积1139万平方米，新增合同收入超8亿元。历年累计承接代建项目超620个，规模突破3500万平方米，形成覆盖会展中心、产业商办、住宅公寓、医疗康养、文体中心、学校教育、市政公园、道路桥梁、水工等多种业态的综合代建能力。代建新签约规模、综合能力及产品力均稳居行业 TOP10。

2.资产运营

报告期内，公司管理范围内持有物业全口径收入76.3亿元，同比上涨2.2%。报告期内新入市29个项目，总建面177万平方米，聚焦核心城市核心业态，其中包含12个公寓、8个商业、3个产业园。公司发挥多元业态协同优势，全年新增轻资产管理面积约 82.8 万平方米，项目位于上海、杭州、成都、深圳等核心城市。公司以 APEC 峰会为战略契机，设立蛇

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口片区提质升级专项小组，通过统筹城市界面提升、产业孵化升级、文化商业融合及多元消费场景塑造，致力将蛇口片区打造成体现城市运营能力的“重要名片”，探索片区融合的资产运营新模式，实现蛇口品牌价值和商业价值最大化为核心目标。

公司持续通过公募 REITs 推动存量资产价值释放。2025 年启动博时蛇口产园 REIT 第二次新购入基础设施项目，筹划以深圳市光明区招商局光明科技园 B 地块及南山区前海易保园区 W6、W7 仓库及辅助楼推进 REITs 扩募。此举将进一步夯实持有物业“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式，促进持有物业良性循环，增强公司可持续经营能力。

1）集中商业

报告期末，公司管理范围内的集中商业在营项目54个，在营面积约340万平方米，在建项目面积约185万平方米。

全年集中商业运营收入为19.6亿元，开业三年以上项目报告期末出租率93%。

公司全力推进“X+商业”核心战略，重资产与轻资产“双轮驱动”，在区域深耕、客群洞察、品牌联动、生态合作等维度持续破局和进阶。公司年内荣获中指院商业地产公司品牌价值 TOP4，市场影响力持续提升。2025 年，公司新开业

8个集中商业，南京玄武花园城以超50%的首店占比引爆市场，打造屋顶天文台及“生命之树”等特色场景，成为南京商

业创新与产城融合的典范。杭州城北花园城作为杭州首个 XOD 综合体，引进 131 家首店，以“花园”主题场景和矩阵化IP 重新定义区域商业，开业 3 天客流 65 万领跑市场。深圳太子湾 VILLA 实现了主理人品牌与高端餐饮的双重突破，将滨海场景与品牌内容深度融合，打造深圳特色滨海街区新标杆。

2）产业园

公司产业园布局国内核心一、二线18个城市，产品线包括网谷（科创园）、意库（文创园）和智慧城（智造园）等。

产业园在营面积312万平方米，在建面积61万平方米，开业三年以上项目报告期末出租率88%。报告期内，产业园业务运营收入13亿元。

公司持续以新质生产力引领发展，聚焦数智科技、绿色科技、生命科技三大新兴产业方向，做实产业服务和完善产业生态，以空间运营向产业运营转型。凭借专业运营与产业生态构建，目前公司管理的园区入驻29家国家级小巨人、155家省级专精特新企业、29家瞪羚企业、301家国家高新技术企业，以企业矩阵构建坚实底座，赋能产业长远发展。新质生产力布局取得重要突破，公司推动“招信低空”合资公司成立，统筹推动“前海-蛇口低空经济先导区”规划和建设，打造价值工厂低空经济主题园区，形成零重力飞机工业、丰翼科技、英武智能等产业链企业集群，举办5场低空生态活动大会，联合招商会展举办高交会低空经济产业展览会，加速推进低空产业生态建设。

通过技术、资金、场景、运营等方面赋能园区企业发展之外，公司高度重视开展园区主导产业及产业链投资，将园区打造成为培育新兴产业的抓手，打造成自主可控的新兴产业的种子资源池。目前，招商蛇口参与出资设立的产业基金规模逾 50 亿元，所投项目发展阶段各异，有已实现上市的，有正在 IPO 申报的，亦有刚进入上市辅导期的，还有处于较为初创阶段的，影石创新、沐曦股份等创新型数智科技企业在报告期内成功上市，成为产融创新转型的“标杆案例”。通过产业基金投资到退出闭环的打通和良性滚动，产投成果逐步兑现，既实现了财务性增值回报，促进了公司及产业园区业务主业协同，更助力了战略性新兴产业的培育与发展。

公司连续七年蝉联方升园区大会“中国产业园区运营商 TOP50”第一名、2020-2025 年蝉联观点“年度影响力产城发展企业 TOP20”第一名，持续巩固行业领先优势。

3）公寓

公司管理范围内的公寓布局21个城市，已开业面积175万平方米，已开业房源4.2万间；建设期项目规划面积63万平方米，规划房源1.4万间。报告期内，公司公寓业务运营收入为14亿元，开业1年以上精品公寓报告期末出租率达93%。

全年新入市12个项目，一线城市占比92%，上海壹间虹桥公馆三期开业5个月期末出租率100%。上海静安壹棠开业

5 个月期末出租率达 99%，深圳壹间网谷开业 4 个月期末出租率达 88%。上海壹间·新桥 G60 科创云廊社区，是公司在上

海首个从土地获取、规划设计、开发建设到长期持有运营全链条自主打造的公寓资产项目，为探索可持续、可复制的租赁住房发展模式提供了实践样本，同时标志着公司在上海租赁住房领域迈出了坚实而重要的一步。公司持续以产品力和运营力焕新资产价值，服务标杆项目壹间槟榔园完成第五批改造升级，已改房源占65%，改造楼栋出租率由86%提升至97%，平均单价提升至151元/平方米/月，改造效益显著。服务式公寓标杆项目泰格壹棠改造焕新，年内爬坡入住率达87.7%，平均房价领先市场竞品，STR 表现位居深圳市场第一。

公寓业务在中指研究院、迈点、克而瑞等主流榜单均跻身 TOP3，其中中指“2025 资产管理优秀企业”、亿翰“2025中国租赁住房资管实力 TOP10”位居榜首。

4）写字楼

报告期末，写字楼业务运营收入12.2亿元。公司积极整合内外部资源，从政策、产业和渠道资源多方入手，发力产业载体集聚打造。全年租赁成交面积超33万平方米，净吸纳超8万平方米。

5）酒店

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报告期内，公司酒店业务实现运营收入为11.1亿元。新开业的深圳南山伊敦酒店，前身是承载改革开放历史的地标性建筑，历经3年改造、功能调整及空间扩容后蜕变为伊敦酒店品牌的旗舰之作，升级成集酒店、会议、服务公寓于一体的综合性国际化高端旅居社区，成为城市更新传承与创新、功能与效益、历史与现代融合的成功范例。

6）其他

招商会展旗下展览规模稳步扩容。2025年，旗下招商会展整体举办展览面积超700万平方米，举办会议活动逾200场。深圳国际会展中心全年成功举办橡塑展、电池展、高交会、文博会等一系列国际级、国家级高规格展会。杭州大会展中心首个完整运营年度即取得国内近五年新开展馆中展览规模最高的成绩，实现里程碑式开局。中国重庆科学会堂运营首年承办各类会议活动超100场，数量超越同城竞争对手。

招商邮轮以创新驱动交旅融合转型，全年服务旅客419.8万人次。水上客运业务方面，年内开通珠海海岛航线，与横琴长隆、携程合作推出横琴航线“长隆号”主题客轮，机场航线推动“机票船票一票通”业务，客流量同比增长17%。湾区游业务方面，年内完成 2 艘湾区游轮船舶建造，开通香港维港航线、深澳旅游航线及“WAN 夜宴”航线；“海上看湾区”项目荣获中国旅游景区协会“2025旅游目的地创新发展案例”荣誉。邮轮港口业务方面，全年邮轮靠泊25艘次，推出19款海洋研学产品，服务2.6万人次。低空经济业务方面，与通用航空公司合作开展直升机空游及交通接驳，累计开通

12条航线，全年起降111架次；推进跨境直升机口岸验收，成为国内首个海空一体复合型口岸，为发展低空业务奠定了坚实基础。

3.物业服务招商积余作为公司旗下物业服务和轻资产运营服务平台，始终保持战略定力，坚定不移地贯彻“轻型化、规模化、科技化、市场化”发展原则。2025年，招商积余深化变革、严控现金流、提效提质，实现规模、质量与效益均衡增长。

报告期内，招商积余实现营业收入192.73亿元，同比增长12.23%；归母净利润6.55亿元，同比下降22.12%，主要系招商积余处置所属衡阳中航项目一次性减少归母净利润2.56亿元，剔除此影响因素后，归母净利润同比增长8.30%。报告期末，招商积余在管项目2473个，管理面积达3.77亿平方米。

坚持高质量发展，以“稳基固本、创新突破”深化市场拓展，聚焦核心区域与优质项目。招商积余2025年实现第三方新签年度合同额41.69亿元，同比增长13%。精耕非住宅业态细分赛道，打造差异化市场竞争能力，其中航空业态新签年度合同额 1.91 亿元，同比增长 85%，高校业态新签年度合同额 2.32 亿元，同比增长 25%，IFM 业态新签年度合同额

3.69亿元，同比增长15%。市场化住宅业绩实现跨越增长，实现新签年度合同额4.74亿元，同比增长60%。

招商积余以“服务延伸+场景创新”为战略引领，持续深化增值业务战略布局，推动规模扩张与业务创新协同发展，全面提升服务力。紧密围绕业主生活与资产运营核心需求，聚焦到家服务、空间资源、房产经纪、美居业务等高粘性、高成长性服务赛道，构建多元融合、价值共生的服务生态。

招商积余持续坚持“客为先”的文化导向，形成“一心三力八要”服务文化理念，荣获“2025中国物业服务企业综合实力 500 强 TOP3”等荣誉，并首次跻身“2025 中国物业服务力百强企业 TOP3”。

4.数智化

聚焦数智技术与业务的深度融合，持续推动面客增收与科技降本，全面提升运营效能。公司聚焦生产经营，应用人工智能技术积极赋能服务力、营销力，推动全员创新氛围营造。公司将 AI 植入客户的居家、物业、生活三大服务场景，实现 AI 物业工单助手一线录单提效 90%，企微智能客服实现 7×24 小时服务不间断；视频智能巡检实现覆盖 5 大类特种车辆识别和自动稽核，识别准确率达到97%，有效降低31%的停车场人工稽核工作量。公司积极推动智能工牌赋能营销案场，实现盘客效率、客户信息完整度大幅提升，构建案场管理新范式。

5.可持续发展

2025 年，公司的可持续发展工作继续围绕公司“122353”可持续发展战略三项核心任务，在环境、社会和治理（ESG）

三大维度持续发力，推动企业与环境、社会的和谐共生。

环境维度：赋能绿色城市，践行“双碳”战略。作为绿色人居的探路者和实践者，招商蛇口在双碳行动纲领的指引下加快低碳建筑建设。报告期内，装配式建筑面积新增234.4万平方米，占新开工项目面积比例为92.3%；新增绿色建筑认证项目35个，新增建筑面积383.14万平方米。截至2025年底，公司累计建设绿色建筑项目553个，累计建筑面积达

6593.60万平方米；超低能耗、近零能耗及零能耗建筑累计42个，累计建筑面积300.23万平方米。

社会维度：承载美好生活，共创社会价值。公司注重提升产品与服务质量，满足客户对美好生活的追求，增强用户满意度与信任感；不断完善福利保障体系，优化人才培养机制，为员工提供广阔的发展空间和健康的工作环境；建立全周期管理机制，携手产业链上下游共同打造绿色质造生态，推动可持续发展理念贯穿整个价值链；公司积极履行企业社会责任，关注社区发展与公益事业，通过开展多样化的社会公益活动回馈社会。其中，由招商局慈善基金会资助，公司主导实施的招商局 C Star 青年创新创业计划的海外公益项目，入选 2026“中非人文交流年”精品活动清单，已成为助力“一带一路”沿线青年实现创业梦想的一张亮丽名片。

9招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

治理维度：引领诚信担当，强化风险管理。公司切实保障中小股东的知情权、参与权和收益权，确保公司治理透明、公正；不断提升董事会多元化水平，为管理层科学决策提供有力支持。坚守诚信经营理念，搭建“守廉有为”廉洁文化体系，筑牢企业发展的道德基石。强化全面风险管理，实现内控自我评价全覆盖，为公司稳健运营保驾护航。

截至 2025 年底，公司 MSCI ESG 评级维持 A 级（A 股房地产行业的最高评级），并在国证、华证等中资 ESG 评级中位居行业领先水平，体现了公司在可持续发展领域的卓越表现和行业影响力。

6.组织建设

公司顺应行业深度调整趋势，围绕“优化管控模式、减少管理层级、强化非开发业务管理”深入推进组织变革。总部成立资产管理部强化非开发业务统筹管理；开发业务取消五大区域公司，落实二级管控，对重点城市及大盘项目提级管理；

非开发业务做精专业公司、推动存量项目划入城市公司，深化开发与物管协同，推进持有业务划转与整合，压减管理层级、精简流程，提升经营效能。公司围绕“1553N”人才格局，着力建强五类人才队伍；深化“产品首席制”，持续探索首席机制的复制推广（如“首席店长”）；建立跨组织调配机制与“专家组”人才库，发挥资深专业人才在工程质量巡查、技术攻关、专业评审等领域的价值；完善干部轮换与内部人才市场机制，夯实高质量转型人才根基。公司以“走实、走深、走心”深化服务文化，推动“寓管理于服务”落地，将奋斗者行为标签嵌入人才评价与激励体系，实现服务力向生产力转化。学习型组织建设方面，依托数字化学习平台构建“战略—能力—学习”映射矩阵，激活组织知变能力，推动学习力向发展动能高效转化。

7.公司获得荣誉2025 年招商蛇口凭借业内领先的综合实力、出色的市场表现以及稳健的财务策略，被中国房地产 TOP10 研究组（中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院）评选为“2025 沪深上市房地产公司综合实力 TOP2”

“2025 中国房地产百强企业综合实力 TOP4”等奖项。其中产品力方面，荣获克而瑞“2025 年度中国好房子企业 TOP10（第 3 位）”“2025 年度中国房地产企业产品力 TOP100（第 4 位）”；服务力方面，旗下招商积余荣获“2025 中国物业服务综合实力百强企业”第3名。

10招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

主要房地产项目信息表规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

1北京都会中心北京昌平竣工70%173000346160417182-346160-346160-572481

业、办公

住宅、商

2北京雍合府北京大兴竣工52%3950097999119340-97999-97999---

业、办公

3北京臻珑府北京亦庄住宅竣工50%54700153258175677-153258-153258-1338726

4北京华樾领尚北京朝阳住宅竣工25%266007450789016-74507-74507-2904378

办公、商

5北京环球财金北京朝阳竣工33%4620092415111532-92415-92415---

业

6北京龙樾合玺北京朝阳住宅竣工50%3410085683108703-85683-85683-1201813937

住宅、商

7北京壹·亮马北京朝阳竣工10%56200118912138210-118912-118912---

业

住宅、商

8北京永定府北京东城在建17%290007359972670-37559-37559---

业

9北京招商臻园北京丰台住宅竣工100%358807892891071-789287892878928-2357444301

10北京幸福里润园北京海淀住宅竣工33%5560083419106044-83419-83419-23952481

11北京长安悦玺北京石景山住宅竣工20%41600110757134778-110757-110757--9562

住宅、商

12北京顺义臻珑府北京顺义竣工40%125100219204270122-219204-219204-3712645757

业

13北京璀璨公元北京通州住宅竣工100%295626503571368-650353497865035-3170564337

14北京璀璨时代北京亦庄住宅竣工80%434008680097137-868008680086800-1993156839

15北京招商玺北京大兴住宅在建90%77400178000190704-178000--1780002910-

16北京元玺北京石景山住宅在建20%68397194446211152-1944467481074810119636123393-

17北京云璟揽阅北京通州住宅在建100%1599334704387843470434704--3470430259-

北京市海淀区朱

18北京海淀住宅在建30%42734102562118585102562102562--10256227080-

房村029地块*

北京市大兴区亦住宅、商

19北京大兴在建100%45670114171121413114171114171--11417151009-

庄 X24 地块* 业

11招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）北京通州八里桥片区棚户区改造

20 项目 FZX-0401- 北京通州 住宅 在建 65% 34730 86824 100006 86824 86824 - - 86824 52431 -

FZX-0401-6044、

6049地块*

住宅、商

21天津大运河府天津北辰竣工25%130000256734266199-2567346052256734-47068485

业

住宅、商

22天津雍祥府天津北辰竣工33%118800197629206180-197629-197629-60277872

业天津滨海新

23天津贝肯山住宅竣工60%250300407150398195-407150-407150-65817

区天津滨海新

24天津九里晴川住宅竣工13%134000154424179286-154424-154424-25049501

区

25天津天玺天津和平住宅竣工75%23900215637213318-215637-215637-143299

住宅、商

26天津十里观澜天津河北竣工40%85800182242188953-182242-182242-144309200

业

住宅、商

27天津江山玺天津南开竣工100%34000101031110583-10103147304101031-2088629226

业

28天津招商网谷天津武清产业园在建100%58457108045108045-108045-727743527110031501

29天津揽阅天津武清住宅在建100%3097146400579431837046400--4640053455-

住宅、商

30沈阳东望府沈阳大东在建65%113000225900244018-987553218898755-2282333506

业

住宅、商

31沈阳公园1872沈阳皇姑竣工100%163200326356351657-32635610396326356-4567252667

业

沈阳经济技住宅、商

32沈阳观园竣工100%77700155350173882-1553505336155350-1739314359

术开发区业

住宅、商

33沈阳时代悦沈阳铁西竣工49%276005248656467-52486-52486-458571

业

12招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

34沈阳江山和樾沈阳于洪在建100%119300214800234618-89057-2106067998106549

业

住宅、商

35青岛公园1872青岛即墨在建51%189100338224338224-308437-27234236095--

业

住宅、商

36青岛依云四季青岛市北竣工51%202007086978712-70869-70869-308268

业

青岛西海岸住宅、商

37青岛文澜锦园竣工49%308007706086241-77060-77060-52047380

新区业

38青岛璀璨璟园青岛李沧住宅竣工39%401668144689274-814468144681446-2283164804

39青岛世园27青岛李沧住宅在建39%212393185934117-----5239-

40青岛网谷项目青岛高新区产业园在建100%5987138321831002535-484346-484346-753415599

住宅、商

41济南盛福地块济南历下竣工60%86900238614264497-238614-238614-1194917255

业

住宅、商

42哈尔滨贝肯山哈尔滨道里在建85%51300011802821263783-1180282-110610774175136809236

业、办公

住宅、商

43大连公园1872Ⅱ大连甘井子在建100%913002102452018331218820876142559165502432592670146195

业

住宅、商

44大连公园1872Ⅰ大连甘井子在建100%174200438500464014-437981-434974300761247743

业

住宅、商

45大连海德公园大连甘井子竣工100%94000226663275813-226663-226663---

业

住宅、商

46大连星光照澜大连甘井子竣工32%9670017125918015441001712594100171259-16702591

业

住宅、商

47大连臻园大连中山竣工55%90200275645289561-275645-275645-23812866

业

保定雄安招商公雄安新区启住宅、商

48竣工100%112000202285223454-202285-202285-27262512

园1872动区西部业、办公

49日照莱顿小镇日照东港住宅竣工100%337600584276624855-584276-584276--1339

13招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

50太原时代主场太原小店在建51%2172066862337057416803960593015964548563212029887502135412

业

住宅、商

51长春公园1872长春净月在建100%115200229780252776-2297806523822295868225482193237

业长春新区

住宅、商52长春学府1872（北湖开发竣工100%69400125268135267-125268-125268-798233业

区）

住宅、商

53烟台雍景湾烟台芝罘竣工49%62100199968220848-199968-199968-924714862

业

住宅、商

54烟台马尔贝拉烟台开发区在建100%417800576597613907-542101-542101-2991318638

业

住宅、商

55烟台依云水岸烟台牟平在建100%249221294067226309-209925-209925-652811297

业烟台市莱山区

J[2025]2003 号第 住宅、商

56烟台莱山拟建100%693007620077700-------

二实验小学北侧 B 业

地块*

57上海公元2040上海浦东住宅竣工33%140252266479281114-266479-266479-16771027

58上海十里江湾Ⅰ上海崇明住宅竣工33%528236074673395-60746-60746-17889

59上海十里江湾Ⅱ上海崇明住宅竣工33%594086831973663-68319-68319--2446

60上海依云四季上海金山住宅竣工49%104634146488164583-146488-146488-52-

61上海崇明陈家镇上海崇明住宅竣工34%108387109471112082-109471-109471--68

62上海泗泾项目上海松江住宅竣工51%400877215668432-72156-72156-156156

63上海云湖壹号上海金山住宅竣工33%79858143745167683-143745-143745-1419855936

64上海虹口弘安里上海虹口住宅在建41%373344106745729-41067--4106710599-

上海虹桥璀璨公

65上海青浦住宅竣工33%77368170211204014-170211-170211-1020703

馆

14招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）上海虹桥璀璨领

66上海嘉定住宅竣工51%49010112723130150-112723-112723-581116845

峯上海浦东新

67上海璀璨公馆住宅竣工100%79328126924126547-126924-126924-117130

区

68上海蟠龙府上海青浦住宅竣工20%3884490507106836-90507-90507-42384541

69上海苏河玺上海普陀住宅竣工100%3611096777111279-96777-96777-416377860

70上海汇元玺上海徐汇住宅竣工32%219425485663255-548565485654856--50923

71上海璀璨时代上海青浦住宅竣工70%287405173361475-51733-51733-247169

72上海嘉定远香湖上海嘉定住宅竣工49%263835804368000-58043-58043-17296178

73上海天汇玺上海普陀住宅竣工45%207405185262891-518525185251852-234654554

上海虹桥公馆三

74上海青浦住宅竣工60%77073131025148357-131025-131025-78337526

期

住宅、商

75上海蟠龙府二期上海青浦竣工50%60142126290149775-126290-126290-41124448

业

76上海雍汇庭上海徐汇住宅竣工65%180954523953916-452394523945239-66344639

上海浦东星耀翠

77上海浦东住宅竣工50%395607912087510-791207912079120-2459841239

湾上海浦东公园

78上海浦东住宅竣工80%260814694654663-469464694646946-517249659

1872

上海松江 R4长租

79上海松江住宅竣工100%2655666388--663886638866388---

公寓

80上海云澜湾上海松江住宅竣工100%451607225678849-722567225672256-1369752171

住宅、商

81上海静安北站上海静安在建40%521587154777127-71547--7154711312-

业上海浦东新

82上海浦东三林住宅在建100%8542318793121852131537187931--18793147458-

区

83上海闵行浦江上海闵行住宅竣工60%58283116566138094-116566116566116566-35884-

84上海杨浦19街坊上海杨浦住宅在建70%126661709918828-17099--170996594-

15招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

上海宝山潘广路住宅、商

85上海宝山在建100%129406329835284876-32983567475674752623602044753601

项目业

86上海阅江汇上海宝山综合竣工90%4688415874237768-158742-158742-52907998

住宅、商

87上海时代潮派上海松江在建100%129625297765276218-297765--29776557122-

业

上海招商中旅观住宅、商

88上海宝山在建60%6692613985014206371406139850--13985033952-

境业

住宅、商

89上海海上清和玺上海徐汇在建50%39687123972124988-123972--12397263453-

业上海康定壹拾玖

90上海静安住宅在建80%185024958554660-49585--4958551709-

项目

商业、住

91上海江湾金茂府上海宝山在建30%56751124852129824124852124852--12485250731-

宅

92上海招商序上海宝山住宅在建70%3460076122827607612276122--7612231920-

商业、住

93上海和樾长宁上海长宁在建30%1121024662277812466224662--246625061-

宅上海嘉定区嘉定

94 新城 F03A-4地块 上海嘉定 住宅 在建 100% 37966 83526 93313 83526 83526 - - 83526 46173 -

*上海市浦东新区上海浦东新

95 唐镇中心镇区 C- 住宅 在建 70% - - - 52134 52134 - - 52134 - -

区

02C-01地块*

上海徐汇区住宅、商

96 C030301 单元 上海徐汇 业、办 在建 35% 104000 455053 474685 - - - - - 79895 -

125-31地块*公、科研

上海徐汇区

97 C030301 单元 上海徐汇 住宅 在建 55% 30189 79094 83781 79094 79094 - - 79094 31902 -

127b-24 地块*

16招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）上海市静安区天

住宅、商

98 目社区 C070102 上海静安 拟建 50% 26108 95033 87755 - - - - - - -

业

单元32-04地块*

99太仓湖境天著太仓城厢镇住宅竣工33%69993139986151972-139986-139986---

100太仓心望雅苑太仓高新区住宅竣工51%5492198859108867-98859-98859---

办公、商

101厦门海上世界厦门东渡在建60%163300774998784872-774998-4811482938501092037821

业

102厦门雍和府厦门同安住宅竣工26%338837780386398-77803-77803-948362

103厦门1872厦门海沧住宅竣工81%51493128954152626-128954-128954-15014372

住宅、商

104厦门悦鹭湾厦门海沧竣工49%204785118658445-51186-51186-1433830644

业

住宅、商

105厦门璟云厦门海沧竣工51%181044163449572-41634-41634--4144

业

106厦门湾湖臻境厦门湖里住宅在建100%36331130599149014-1305991053971053972520230308-

厦门 2025P07 号 商业、住

107厦门湖里拟建100%70002500025000-------

保租房地块*宅

108漳州卡达凯斯漳州开发区住宅竣工89%389900688771674939-688771-688771-2671027322

109漳州兰溪谷漳州开发区住宅竣工89%196520245074261787-245074-245074-675710003

住宅、商

110漳州半山云海漳州开发区竣工100%588058780796432-87807-87807-72275582

业

住宅、商

111漳州文璟苑漳州龙海竣工80%44619115999119803-115999-115999-2471929906

业

112 双鱼岛 A30 漳州开发区 住宅 拟建 89% 53600 107268 104705 - - - - - - -

113 双鱼岛 A32 商业 漳州开发区 商业 拟建 89% 31900 54200 44439 - - - - - - -

住宅、商

114温州鹿宸印温州鹿城竣工33%41400124266133875-124266-124266-13-

业

住宅、商

115温州锦玉潮明温州永嘉县竣工16%69900169665182121-169665-169665---

业

17招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

116温州檀境温州鹿城竣工40%56200182781198511-182781-182781-1559717915

业

住宅、商

117温州天樾玺温州鹿城竣工50%115700424805486598-424805424805424805-59726281995

业

温州天樾玺·玺住宅、商

118温州鹿城竣工34%57669189195200698-189195189195189195-25031-

上业温州市洪殿单元

119温州鹿城住宅在建50%553731187161255415948659486--5948611401-

D-10、E-02 地块*

住宅、商

120福州海玥公馆福州长乐竣工49%4730094676105122-94676-94676-11344911

业

121福州和樾风华福州晋安住宅竣工49%251007041275021-70412-70412-1222975

住宅、商

122温岭云樾天境台州温岭竣工30%39500138338152343-138338-138338-7827-

业

123绍兴公元2020绍兴柯桥住宅竣工25%136000356008392412-356008-356008---

住宅、商

124绍兴兴望项目绍兴越城竣工33%568009381996297-93819-93819-13250

业

125宁波海曙金茂府宁波海曙住宅竣工47%85700198244207464-198244-198244--13

126宁波云望里宁波海曙住宅竣工30%191004713250824-47132-47132-39702565

127宁波凤麓和鸣宁波奉化住宅竣工32%126200285716305263-285716-285716-4260835995

128宁波雍璟府宁波奉化住宅在建50%73300180933185878-18093371990719901089442381662793

129宁波三里风荷宁波镇海住宅竣工33%64900160318164969-160318-160318-480136010

130宁波江北天鑫宁波江北住宅竣工99%299826895774600-689576895768957-2284665480

131宁波海曙长乐Ⅰ宁波海曙住宅在建70%174005212555833-52125--5212526357-

132宁波海曙长乐Ⅱ宁波海曙住宅竣工70%362688521293444-852128521285212-594379734

住宅、商

133金华云悦臻境金华婺城竣工50%371006667269150-66672-66672-65232

业

住宅、商

134金华云湖臻品金华婺城竣工50%57500103420110371-103420-103420-211409

业

18招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

135平湖悦宸里嘉兴平湖住宅竣工25%84703186274201705-186274-186274--3429

住宅、商

136桐乡乌镇项目桐乡乌镇在建90%126300189421209436-96327-96327-989534

业

137杭州汇港城杭州上城综合竣工40%108400279355292374-279355-279355-4812337

138杭州星未来杭州余杭住宅竣工50%4770095366108385-95366-95366-17551703

住宅、商

139杭州天樾四季杭州临平竣工25%131400183949204238-183949-183949-29562595

业

140杭州天澜里杭州西湖住宅竣工51%272008434583201-84345-84345-169238

住宅、商

141杭州花宸里杭州萧山竣工100%37300103106115994-103106-103106-15589045

业

142杭州珺悦杭州淳安住宅竣工50%234005388558736-53885-53885---

143杭州云望之宸杭州富阳住宅竣工100%300007043880899-70438-70438-74317052

住宅、商

144杭州花芸春境府杭州上城竣工51%47500109248107681-109248-109248-6751074

业

住宅、商

145杭州花栖云境里杭州萧山竣工62%44600108632102111-108632-108632-7012105

业

146杭州花屿观澜里杭州萧山住宅竣工73%52500179254136197-179254-179254-15112332

147杭州运晓花望府杭州拱墅住宅竣工50%266845342157846-53421-53421-9621753

148杭州锦翠金宸府杭州拱墅住宅竣工34%60600145351158307-145351-145351-8333158021

149杭州晨语汀澜里杭州临平住宅竣工34%4170091722101669-91722-91722--1911

150杭州运晓花映里杭州拱墅住宅竣工50%288907223176687-722317223172231-231472202

151杭州望斓翠印府杭州上城住宅竣工50%393907876784700-787677876778767--71307

住宅、商

152杭州缤印爱达城杭州临平竣工100%127800353452349231-353452353452353452-8468467226

业

住宅、商

153杭州湖岩臻品府杭州萧山竣工98%544617079994266-707997079970799-4892565

业

154杭州湖秀臻和府杭州萧山住宅竣工100%246613770841175-377083770837708--39339

155 杭州乔司新城 F14 杭州余杭 住宅 在建 100% 32547 58580 58427 - 58580 - - 58580 7313 -

19招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

156杭州庆隆小河20杭州拱墅住宅在建70%148353708339441-37083--37083196-

157杭州岱天青岳里杭州拱墅住宅在建100%2716832602421733259432594--3259442173-

158杭州杭序府杭州上城住宅在建100%3319982998891818299882998--8299839995-

杭州市余杭区良

159 渚东单 YH030502- 杭州余杭 住宅 在建 25% 59429 148572 162070 - 148572 - - 148572 139731 -

13地块*

杭州市北单元23

160杭州市北住宅在建51%259007406770255-----53922-

地块*杭州市上城区城东新城单元

161杭州上城住宅在建51%213355421958302-----42052-

SC080201-03 地块

*深圳海谷科技大

162深圳宝安产业园竣工43%2688512933177018-129331-129331-36345261

厦

深圳会展湾雍境住宅、商

163深圳宝安竣工100%37850151400149198-151400-151400-801111491

花园业深圳会展湾雍境

164深圳宝安住宅在建100%2524611189010695725500111890--11189017105-

名邸

165深圳招商雍和府深圳宝安住宅竣工100%90315429345463-54293-54293-7676

166深圳招商臻府深圳宝安住宅竣工100%2060211741399381-117413-117413-155155

深圳招商雍山郡住宅、商

167深圳龙岗竣工34%24989130327123718-130327103702130327-1658297215

花园业

168深圳六九七九深圳龙华综合竣工50%109900200330216882-200330-200330-3771-

住宅、商

169深圳中海珑悦深圳龙华竣工30%120107457562931-74575-74575-60665154

业

住宅、商

170深圳龙誉花园深圳龙华竣工34%27388119934111811-119934-119934-2098034500

业

171深圳雍云府深圳龙华住宅竣工100%271869515078724-951509515095150-2515865566

20招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

172深圳四海臻邸深圳南山住宅竣工100%29961219211866-12192-12192-182182

173深圳一湾臻邸深圳南山住宅竣工70%24272119350118831-119350119350119350-28476785

住宅、公

174深圳渔二村项目深圳南山在建51%90726577264225-65772--657729702-

寓、商业

深圳招商仕林臻住宅、商

175深圳南山竣工100%184655807156955-58071-58071-154154

邸业

住宅、商

176深圳紫樾润府深圳坪山竣工49%164488234478077-823448234482344-2243770668

业

深圳太子湾环港办公、商

177深圳南山在建100%128105000049900-50000--50000--

大厦业

深圳太子湾滨海公寓、办

178深圳南山竣工51%124095988959225-59889-59889---

大厦公、商业

深圳太子湾泓玺公寓、商

179深圳南山竣工100%141117199364087-71993-71993-74396532

大厦业

深圳太子湾领海办公、商

180深圳南山竣工51%139527956979490-79569-79569---

大厦业

深圳太子湾领航办公、商

181深圳南山竣工100%69653779637702-37796-37796---

大厦业

深圳太子湾瑞玺公寓、商

182深圳南山竣工100%139389503494477-95034-95034-75328036

大厦业

深圳太子湾湾海公寓、办

183深圳南山竣工51%116096284262468-62842-62842---

大厦公、商业

深圳太子湾望海办公、商

184深圳南山竣工100%118786996769695-69967-69967---

大厦业

办公、人深圳太子湾云滨

185深圳南山才公寓、竣工100%102245078348684-507835078350783-2368323683

大厦商业

21招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

深圳太子湾云玺公寓、商

186深圳南山竣工51%140557938379249-79383-79383---

大厦业

住宅、商

187深圳招商玺家园深圳南山竣工100%51656111066107288-111066-111066--28841

业

办公、商

188深圳商务广场深圳南山竣工100%277788020279803-80202-80202-17621087

业

189深圳壹海城深圳盐田综合竣工50%137250378326463169-378326-378326---

深圳大空港国际

190深圳宝安商业竣工50%52820015433001543300-15433002176201543300-5770615307

会展中心深圳招商臻城花

191深圳龙岗住宅竣工51%43068246504250916-246504-246504-1447519766

园

深圳招商局前海办公、商

192深圳前海竣工43%17420162519106205-162519-162519---

经贸中心业

办公、商

193自贸时代中心深圳前海在建43%35268381859334201-381859--381859--

业

住宅、商

194深圳瑧玺家园深圳前海竣工43%143475068540702-506855068550685--38032

业

195深圳玖尚公寓深圳前海公寓竣工43%93792342823874-23428-23428---

深圳前海妈湾湾

196深圳前海住宅在建43%197697677960988-76779--7677929016-

啟紫荆府深圳前海妈湾润

197深圳前海办公在建43%1683273628705477362873628--7362824561-

融大厦深圳前海妈湾

1980203地块住宅项深圳前海住宅043%1640373231568007323173231--73231--

目

南山饼干厂 K601-

199深圳南山住宅在建51%1500098800917779880098800--988004091-

0021项目*

22招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）深圳前海桂湾

200深圳前海住宅拟建100%82872560024950-------

T201-0232地块*深圳市宝中南街

201 坊 A002-0108 地 深圳宝安 住宅 拟建 55% 42522 145000 143270 - - - - - - -

块*

住宅、商

202珠海湖心明荟珠海斗门竣工50%4880097363103056-97363-97363-939310754

业

203珠海湖心明悦珠海斗门住宅竣工34%366007313076730-73130-73130-45852126

204珠海依云华府珠海斗门综合竣工100%106400244646209991-244646-244646-13001183

中山翠亨新

205中山臻湾府住宅在建70%103700311310323946-311310-231370799402903016222

区中山火炬开

206中山云鼎府住宅竣工51%90500271502279333-271502-271502-101365682

发区

住宅、商

207中山映月台中山西区竣工50%51700142385146089-142385-142385-21971469

业

208汕头金凤半岛汕头金平住宅在建50%137300443900466681-443900-37877865122131927139

住宅、商

209南宁招商樾园南宁高新区竣工100%186267450473138-74504-74504--2792

业

210南宁招商樾江府南宁青秀住宅在建100%84504241682267644-2416822157752211664611235312814

住宅、商

211南宁十里云裳南宁武鸣竣工51%149113162092158192-162092-162092-1102713080

业

住宅、商

212南宁臻樾府南宁邕宁竣工60%310747768685543-77686-77686-36294149

业柳州柳东新

213柳州招商境界住宅竣工100%422935498160635-54981-54981-18394108

区

住宅、商

214惠州未来花园惠州惠城竣工35%111100352375375908-352375-352375-112953905

业

23招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

215惠州依山华府惠州惠城在建100%38800108609114729-108609-108609-55181916

业

216广州雍景湾广州黄埔住宅竣工45%179100263000284355-263000-263000-98023055

住宅、商

217广州江天际广州白云在建33%67900245290251803-189261-11609773164417121355

业

住宅、商

218广州珑玥公馆广州白云在建19%126600319033352403-28736660250242109452573979948513

业

219广州天鉅广州白云住宅竣工37%98004213647151-42136-42136--999

220广州雍云邸广州白云住宅在建37%44900143523150596-101380-55264461153623134792

221广州和府广州从化住宅在建19%100400309078323690-309078-30747416041137625843

222广州意库广州番禺商业竣工74%339061335372384570-335372-335372-1094264

住宅、商

223广州海珠天珺广州海珠在建37%154009151696617-91516-88534298224418170

业

224广州鹭山府广州黄埔住宅竣工36%138005257351823-52573-52573-3571120

225广州臻珑府广州黄埔住宅竣工37%225408429786859-84297606584297-756664

住宅、商

226广州天宇花园广州南沙在建11%3130094001104532-53902-53902-835-

业

住宅、商

227广州湾区1872广州南沙在建74%59900229325242874-1374343687512268514749379837641

业

228广州雍华府广州天河住宅竣工25%70900168705171904-168705-168705-10141261

229广州东湾广州增城住宅竣工22%3550099418112779-99418-99418-241-

230广州臻园广州增城住宅竣工25%83200300676346652-300676-300676-9231294

231广州西派天河序广州天河住宅在建36%47300144576156291-144576110937110937336392572854187

232广州中央公馆广州黄埔住宅在建25%37700162157168896-162157--16215744095-

233广州林屿境广州南沙住宅在建74%3118077950872973589077950--7795065996-

住宅、公

234佛山岸芷汀兰佛山禅城竣工67%39036138170146590-138170-138170-2102981

寓

235佛山悦府佛山九江住宅竣工37%81357231765255627-231765-231765-40301573

24招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

236佛山东樾湾府佛山南海竣工19%74718176523194720-176523-176523-693244902

业

住宅、商

237佛山峰睿公馆佛山南海竣工25%113043389237814-33892-33892-1950-

业

住宅、商

238佛山樾园佛山三水竣工37%70500225500245656-225500-225500-22102132

业

239佛山曦岸佛山顺德住宅竣工45%68732171820179861-171820-171820-9751647

240佛山臻玥府佛山顺德住宅在建25%336507836885218-7836827016578872048127132-

241佛山华玺02-27佛山南海住宅竣工38%154774720453295-472044720447204-4280044606

242佛山华玺01-13佛山南海住宅竣工38%206836618572030-661856618566185-1337263260

佛山宝华二期

243 YDCR44060500102 佛山南海 住宅 在建 38% 8940 31736 34332 31736 31736 - - 31736 12224 -

800地块*

佛山新城管委会

244佛山顺德住宅在建74%55001181503198303120283120283--12028342369-

208030-011地块*

245东莞凤岗雍祥府东莞凤岗住宅竣工100%55001374515804-13745-13745-169700

住宅、商

246东莞锦上花园东莞凤岗竣工50%3240090772101504-90772-90772-257509846

业

东莞北岸时区花住宅、商

247东莞黄江在建30%56800283894304539-45312--45312--

园业

东莞未来时区花住宅、商

248东莞黄江竣工30%198008908497940-890845976089084-754177001

园业

住宅、商

249东莞招商雍华府东莞麻涌竣工70%346006912976413-69129-69129-27452

业

东莞湾熙金融中办公、商

250东莞南城在建70%12200103700103675-10250924406244067810389029253

心业

住宅、商

251东莞东樾花园东莞石碣竣工50%41600124738122800-124738-124738-213-

业

25招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

东莞依城大观花住宅、商

252东莞谢岗镇竣工40%76600214565234062-214565-214565-39504289

园业东莞长安一湾云

253东莞长安镇住宅在建49%58400221746239067-2217461136861136861080601877697505

璟

住宅、商

254肇庆依云水岸肇庆新区竣工100%56638141596154327-141596-141596---

业

住宅、商

255湛江国际邮轮城湛江开发区在建51%141800576982658065-576982-526298506852834532665

业

256重庆锦星汇重庆渝北住宅竣工74%217007612282556-76122-76122---

257重庆城市主场重庆渝北住宅竣工74%110003302037303-33020-33020-21582158

258重庆依云江湾重庆巴南住宅竣工74%202900385158426535-385158-385158-23012327

259重庆时光序重庆九龙坡住宅竣工74%128002570028916-25700-25700-143859

住宅、商

260重庆招商1872重庆九龙坡在建74%-35753939332313627835240312556121376413863942647116801

业

261重庆公园上城重庆北碚住宅竣工74%616007401584318-74015-74015-793916

262重庆嘉景湾重庆渝北住宅竣工37%94600113600127393-113600-113600-21213015

住宅、商

263重庆雍璟城重庆渝北竣工74%182800365087403367-365087-365087-12481561

业

住宅、商

264重庆长嘉汇重庆南岸在建37%33660013905141507605-13244084134411940631303459741398957

业、办公

265重庆招商云邸重庆南岸住宅竣工74%113008936597062-89365-89365-27172730

住宅、商

266重庆理想城二期重庆沙坪坝竣工38%74700131911147497-131911-131911-1352832

业

住宅、商

267重庆理想城一期重庆沙坪坝竣工36%97900153114175774-153114-153114-77515304

业

住宅、商

268 重庆渝天府 AH09 重庆沙坪坝 在建 74% 180200 372343 404353 - 199569 51724 149988 49581 52977 52265

业

26招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

269 重庆渝天府 AH20 重庆沙坪坝 在建 74% 186600 310711 351229 - 136786 - 103213 33574 9682 9042

业

住宅、商

270重庆公园大道重庆渝北在建37%40200011136451244599-1113645-10008841127612721318246

业、办公重庆市两江新区重庆两江新

271 J07单元 01 街区 住宅 拟建 57% 48500 72700 72400 - - - - - - -

区

004地块*

272郑州公园1872郑州二七区住宅在建50%211600345347370695-345347-32601719330400272104

郑州航空港

273郑州公园与湖住宅竣工50%69300154468169182-154468-154468--2035

区郑州招商时代锦

274郑州惠济住宅竣工100%94003943442070-39434-39434-6714063

宸郑州招商时代天

275郑州惠济住宅竣工100%211008835993242-88359-88359-3095085960

宸

住宅、商

276郑州卢森堡中心郑州新区竣工19%103800203196252847-203196-203196-5012499

业、办公郑州市二七

277郑州招商林屿境住宅在建50%43100107391114163-1073915821558215491765066455483

区郑州招商时代映

278郑州惠济住宅在建100%184007457078953-74570--7457045109-

江河

郑政出〔2025〕1

279郑州惠济住宅在建100%2692280604851748060480604--8060452454-号（网）地块*

郑政出〔2021〕

280郑州惠济住宅在建40%2692280604851748060480604--8060452454-

74号（网）地块*

西安臻境·御璟

281西安高新住宅在建23%79600222831246192-22283116413116413158701-164131

天宸

282西安云兰西安长安住宅竣工52%3986595676100672-956769567695676-1849195625

283西安臻观府西安雁塔住宅竣工74%59000165491166933-165491-165491--3796

27招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

284西安臻境西安雁塔住宅竣工87%42300116360131044-116360-116360-1041707

285西安长安玺西安雁塔住宅竣工44%276004150043950-41500-41500-674-

286西安雍澜湾西安长安住宅竣工87%62700156637171914-15663784323156637-5754676670

住宅、商

287西安云山间西安雁塔竣工74%59387118771129200-118771118382118771-24445115041

业

288西安天青云麓西安高新区住宅竣工52%50884122120133157-122120122120122120-4679191858

289西安招商雲墨西安高新区住宅竣工74%330229246199827-924619246192461-41687346

290西安港务揽阅西安港务区住宅在建74%143500358757384308696363587571841591841591745998200676459

西安浐灞生住宅、商

291西安序竣工87%53800107600114386-107600-107600-2349288

态区业

西安浐灞生住宅、商

292西安央玺竣工87%388827776483808-77764-77764-78917

态区业西安招商局丝路

办公、商

293中心\城市主场盛西安港务区竣工38%112900321609347532-321609-321609-89082730

业会西安招商城市主

294西安港务区住宅竣工38%260500727773779901-727773-727773-889513686

场\央畔

295西安玺西安港务区住宅在建74%45901100982103459-100982--100982103757-

西安浐灞国

296西安梧桐书院住宅在建74%42616107857111270107857107857--10785739745-

际港西安浐灞国际港西安浐灞国

297住宅拟建74%77322154644161570-------

CB2-2-272 地块* 际港西安未央区环园

298西安未央住宅拟建74%51251117877123768-------

中路77亩*

299武汉兰亭风华武汉汉南住宅竣工49%68600192079201025-192079-192079-401327

住宅、商

300武汉公园1872武汉汉阳竣工100%51960010927001111596-1092700-1092700-829778

业、办公

28招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

301武汉招商樾望武汉汉阳竣工100%69673185922209415-185922-185922---

业、办公武汉经济开

302武汉凤凰城住宅在建100%152032355416385951-295264-27520220062--

发区

住宅、商

303武汉江湾国际武汉硚口竣工100%97990340500362049-340500-340500---

业、办公

304武汉依云水岸武汉汉南住宅在建35%114703287500324548-150422-150422-11574818

305武汉江山风华武汉汉阳住宅竣工51%44053189137196806-189137-189137-10663411

住宅、商

306武汉招商愉樾武汉汉阳竣工100%205338179992646-81799-81799-1929820325

业

武汉经济开商业、办

307武汉经开之窗在建80%90386225900258026-37661--37661--

发区公

武汉经济开住宅、商

308武汉未来中心Ⅱ在建50%261329800600584183-204600-162016425846166480201

发区业、办公武汉经济开

309武汉未来中心Ⅲ住宅竣工50%4121898924108762-989249892498924-3357490778

发区

武汉经济开住宅、商

310武汉未来中心Ⅰ在建50%329243751000730962183785387564-20377918378526845223

发区业、办公武汉经济开

311武汉壹品澜庭住宅竣工40%88900222304255835-222304-222304-40793208

发区

武汉临空港住宅、商

312武汉壹品澜荟在建20%68100230000269275-62894-62894-1346517904

开发区业、办公

住宅、商

313武汉汉口1872武汉硚口在建51%102100376700376179-30022659287300226-3513655910

业

住宅、商

314武汉一江璟城武汉青山竣工80%143376780368834874-780368-780368-1512414594

业、办公

315武汉武昌序武汉武昌住宅在建100%172395180056499-51800--518001296-

316武汉拾光里武汉江夏住宅竣工50%5320095802109683-95802-95802-117-

29招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

武汉市江汉区 P

317武汉江汉住宅拟建100%270008800095529-------

（2025）065号*

武汉市经开区 P

318（2025）224号武汉经开住宅拟建100%72837112441130067-------

Q12地块*

住宅、商

319十堰兰溪谷十堰张湾竣工100%213661559703597415-559703-559703-18332157

业

320昆明翰林大观昆明呈贡住宅在建39%140886564273601843-564273-53907425199--

昆明依云国际社昆明滇中新住宅、商

321在建49%112690823131752547120-42633678330372866534704504432937

区区业

住宅、商

322昆明巫家坝昆明官渡竣工51%73089368809445233-36880991713368809-5168251152

业

323昆明雍珑府昆明官渡住宅竣工100%203617737685115-77376-77376-64447834

324昆明晋宁项目昆明晋宁住宅在建39%34355311431111282640-659762-659762-20542143

325昆明雍和府昆明五华住宅竣工51%93263298436322984-298436-298436-24503093

326成都中央华城成都成华综合竣工100%81353414982441547-414982-414982--1885

住宅、商

327成都依云上城成都龙泉驿竣工100%115413692276756155-692276-692276-15601573

业

328成都大魔方成都高新综合竣工100%126602773985907507-773985-773985-9697074

住宅、商

329成都粼江樾成都简阳竣工100%42524106185114267-106185-106185-2463814268

业

330成都依山樾成都简阳住宅竣工100%258106451671064-64516-64516-110066441

住宅、商

331成都未来公园成都金牛在建43%191600418500482064-33810051929262089760114781259712

业

332成都天府玺成都双流住宅竣工100%482497237390110-72373-72373-104562

成都天府新住宅、商

333成都时代公园在建51%52530017832001979406-135383175528105203730179510777269102

区业

30招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

成都麓湖西派臻住宅、商

334成都双流竣工30%505009150099728-915009150091500-1345195446

境业成都武侯西派臻

335成都武侯住宅竣工40%70450140895155680-140895140895140895-27178140157

境

336成都中环臻邸成都成华住宅竣工70%311006449868788-644986449864498-123565802

337成都成华锦城序成都成华住宅在建100%54413108825116190108825108825--108825113383-

成都市高新区

GX2025-

338成都高新住宅在建100%4258785175909368517585175--8517513716-

05(070102）地块

*

商业、住

339成都市源启金沙*成都青羊在建48%1056361903252051369840798407--9840742507-

宅成都市成华区理工大

340成都成华住宅拟建33%70400140800140500-------

CH07(070102):20

25-024地块*

住宅、商

341襄阳雍江国际襄阳樊城在建55%80499182300184297-182158-1248715728727574726

业

乌鲁木齐高新项乌鲁木齐高住宅、商

342在建51%249400362600374944-362600-2402081223929684-

目新区业

住宅、商

343宜昌依云水岸宜昌高新区在建51%144146192778214423-51238-51238---

业

住宅、商

344宜昌凤凰城宜昌伍家岗在建20%184224465000509151-388902-388902-5008798

业、办公宜昌沙河

345 P(2013）018 号地 宜昌西陵 住宅 在建 26% 40600 81200 89588 81200 81200 - - 81200 63499 -

块*

31招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）宜昌土网挂宜昌东山开

346住宅拟建51%114700229400238600-------

(2025)80号地块*发区

347芜湖未来云辰芜湖鸠江住宅在建24%105300231700247026-227115-22548616293866056087

348芜湖星河万里芜湖鸠江住宅在建49%117700235362252362-235362-127592107770130-

349合肥雍荣府合肥包河住宅竣工33%117400224081249087-224081-224081-273260

350合肥雍和府合肥滨湖综合竣工33%178000387115468738-387115-387115-1845793

351合肥公园1872Ⅰ合肥新站住宅竣工100%62200112000136495-112000-112000-195273

352合肥东望府合肥包河住宅竣工100%106600221639246227-221639-221639-13826653

353合肥雍境湾合肥包河住宅竣工100%68000109209131205-109209-109209-1025718686

354合肥雍境湾二期合肥包河住宅竣工100%374915998572787-59985-59985-6452675

355合肥雍润府合肥包河住宅竣工100%52244106024119293-106024-106024-33085137

356合肥臻悦合肥包河住宅竣工51%44516111289139965-111289-111289-3774282

357合肥诚园合肥滨湖住宅竣工51%150000269069350227-269069-269069-12351261

358合肥雍华府合肥滨湖综合竣工100%103400250000296538-250000-250000--3413

359合肥臻境合肥滨湖住宅竣工67%316005700070772-57000-57000-347338

合肥高新区长租

360合肥高新住宅竣工100%48161103690126575-103690103690103690---

公寓项目

361合肥萃语云筑合肥经开住宅竣工33%61400113793127127-1137931325113793-54693160

住宅、商

362合肥璟园合肥经开在建33%170913373628423367-3735481805713466962685223359148893

业

363合肥公园万象合肥经开住宅竣工33%133100266156320157-266156-266156-4070941008

364合肥天青臻境合肥蜀山住宅竣工70%6166886281100038-862818628186281-541694929

合肥双凤开

365合肥和悦庐鸣住宅竣工30%428007890488447-78904-78904-101574544

发区

住宅、体

366合肥滨奥花园合肥新站竣工100%350000409683410608-409683-409683-1916924741

育

32招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

合肥璟悦湾·奥住宅、商

367合肥新站在建100%14200027112231230224410271122621052467132440958198100486

体北业

368合肥时光印象合肥瑶海住宅竣工49%434458013389310-80133-80133-871728

369合肥四季臻邸合肥包河住宅在建99%79755172419192140-1724191198241198245259541794116738

370合肥招商玺合肥滨湖住宅在建70%287985183757750-51837--5183716203-

合肥市包河区祁

371 门路 BH202527 地 合肥包河 住宅 拟建 100% 30400 48619 55074 - - - - - - -

块*

住宅、商

372句容天悦府镇江句容竣工26%53900104844110902-104844-104844-31341137

业

373句容依云尚城江苏句容综合在建74%156527359477384923-308214-308214--639

住宅、商

374扬州璟萃扬州广陵竣工100%210003149535200-31495-31495-373110978

业

住宅、商

375扬州云筑扬州广陵竣工34%4740094738106295-94738-94738-2774628195

业

376扬州云萃扬州邗江住宅竣工70%64600116443131563-11644326439116443-3332939614

377扬州运河上宸扬州邗江住宅竣工100%83200120879137658-120879-120879-44-

盐城范公路西地

378盐城亭湖住宅在建45%278007216379157-72163--72163--

块

盐城开放大道东住宅、商

379盐城亭湖在建55%65400178434187132-------

地块业

住宅、商

380盐城都会壹号盐城盐都在建30%59100147734164230-1308983882597959329391487028365

业

381盐城雍华府盐城盐都住宅在建51%90800263268293473-18645231078116145703071469431652

382宿迁智慧光年宿迁宿豫住宅竣工51%47400118593132999-118593-118593-52699005

383南通云樾东方南通开发区住宅竣工17%86700173000203949-173000-173000--109

南通滨江项目一

384南通崇川住宅在建80%190500390500447589-39050027742374295162052539233311

期

33招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

385南通观江海南通通州住宅竣工23%69900104900120434-104900-104900-101497

386南通如东雍华府南通如东住宅竣工50%56900113800129254-113800-113800--1553

住宅、商

387南通宸星雅苑南通如皋竣工25%310006820078213-68200-68200--434

业

388南通如东东方颂南通如东住宅竣工33%49000100500116439-10050048108100500-22952024

389南通如东东望府南通如东住宅竣工51%388007760087620-776001320277600-84149478

南通滨江项目大

390南通崇川住宅在建80%100200166700182886-63070-308153225513962706

二期

391南通中创公园道南通崇川住宅在建70%81700196600221909-19660025395175061215392668246816

392南通紫琅湖项目南通创新区住宅在建51%4270543100699984310043100--4310069151-

住宅、商

393启东十里海湾南通启东在建100%4501009806001011694-4853812247142366361718235325161

业

南通市滨江南 C09

394南通崇川住宅拟建41%74204114600142469-------

西地块*

南通市滨江南 C09

395南通崇川住宅拟建41%74999116400145093-------

东地块*南通创新区紫琅

396南通崇川住宅在建62%3156432000416803200032000--3200027724-

湖88号*南通市启东市汇

397龙镇25015气象南通启东住宅拟建83%511307669584315-------

局北地块*

琴臻/萃雅院\琴常熟琴湖片

398湖溪里花园城二住宅竣工70%152300191500196294-191500-191500-3409736215

区期

琴颂雅院\琴鑫鸣常熟琴湖片住宅、商

399竣工70%89500158700169282-158700-158700-371211829

商务广场区业、办公

400昆山和光璀璨苏州昆山住宅在建49%4900098100107168-98100--9810019078-

34招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

401昆山东望璟园苏州昆山竣工34%94600189200207297-189200-189200-30783511

业

402昆山瑰丽江樾苑苏州昆山住宅竣工31%129003350036081-33500-33500---

住宅、商

403昆山璀璨璟园苏州昆山在建44%134600248900271992-2474931633391633398415435451137292

业苏州滨河四季云

404苏州高新区住宅竣工25%86700190800208417-190800-190800-299-

庭

405苏州大悦澜庭苏州高新区住宅竣工20%72300144600159237-144600-144600-16702469

406苏州金茂府苏州高新区综合竣工25%194300388900426954-388900-388900-832-

苏州金融谷商务住宅、商

407苏州高新区竣工40%722004330056054-43300-43300-3510-

中心业

住宅、商

408苏州前山澜庭苏州高新区竣工51%231257268415254820-268415-268415-33931183

业

住宅、商

409苏州浅悦静庭苏州高新区竣工28%151100290100295809-2901008780290100-23401040

业苏州工业园

410苏州湖西璀璨住宅竣工100%255004595550914-459554595545955-6545914

区苏州工业园

411苏州沁苏禧住宅竣工100%58234116468132504-116468-116468-1105953

区苏州工业园

412苏州润月雅筑住宅竣工49%482005790066298-57900-57900--1472

区苏州工业园

413苏州文禧住宅竣工60%253115062257844-50622-50622-13241324

区

414苏州璟萃雅园苏州吴中住宅竣工60%60500133100144610-133100-133100-9361365

住宅、商

415苏州蔚蓝四季苏州吴中竣工34%173300346500381652-3465001576346500--20254

业

住宅、商

416苏州蔚然璀璨苏州吴中竣工45%4970099400107578-99400-99400-1990224630

业

35招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

417苏州蔚然锦绣苏州吴中竣工40%4830096600104088-96600-96600-13221749

业

苏州铂悦春和万住宅、商

418苏州相城竣工20%162200295200322826-295200-295200-40137561

象雅苑业

419苏州臻和璟园苏州吴中住宅竣工60%231053696841422-369683696836968-1090926365

苏州市工业

420苏州招商序住宅在建70%2837542562487234256242562--4256221494-

园区苏州园区永旺北苏州工业园

421土挂（2025）08住宅拟建100%288134610050394-------

区

号地块*

422南京云际南京建邺住宅竣工29%244006948570861-69485-69485--156

423南京东望府南京江宁综合竣工38%91000254866234526-254866-254866-325143

424南京名筑南京江宁住宅竣工52%217005420757381-54207-54207--416

425南京兰溪谷南京浦口住宅竣工87%125000267005296428-267005-267005---

426南京御澜府南京浦口住宅竣工30%4480098524105437-98524-98524--26

427南京雍荣府南京栖霞住宅竣工48%79900183117189635-183117-183117-442130

428南京平澜府南京高淳住宅竣工18%103000143901173767-143901-143901-130208

429南京紫郡兰园南京鼓楼综合在建11%136800469791410450-4697919082940407065721669711661

办公、商

430南京丁家庄南京栖霞拟建52%59000411114353198-------

业

431南京江心印南京建邺住宅竣工38%44800125301136863-125301-125301-1468016206

南京江北新住宅、商

432南京越江时代在建22%66100165142179048-165142-1615713571883312808

区业南京江北新

433南京长江时代13住宅竣工38%345007751785222-77517-77517-181241

区南京江北新

434南京长江时代14住宅竣工43%310006948476210-69484-69484-1421169

区

36招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）南京江北新

435南京长江时代15住宅竣工22%225005053255460-50532-50532-350340

区南京江北新

436南京长江时代16住宅竣工17%287006450270988-64502-64502-179605

区

437南京百家臻园南京江宁住宅竣工79%256006657970951-66579-66579-14755281

438南京都荟天地南京江宁综合竣工12%108500416741439896-416741-416741-995521386

439南京璀璨璟园南京江宁住宅竣工79%49628104217114066-104217104217104217-1361389638

440南京西江瑞府南京浦口住宅竣工35%78900213007227578-213007-213007-1403986

441南京雍宁府南京浦口住宅竣工38%107800237027284324-237027-237027-702468

442南京山语熙府南京栖霞住宅竣工20%260004420651298-44206-44206-1042057

443南京越城天地南京秦淮综合在建43%199000219180428447942421918054934159197599831017625741

444南京云萃府南京秦淮住宅竣工15%204005719962746-57199-57199-100835185

住宅、商

445南京钟山峰景南京秦淮在建39%92700234856246078-234856-20372731129731814658

业

446南京文璟和颂府南京秦淮住宅竣工43%292007596080242-759607596075960-137276487

南京招商局中住宅、商

447南京玄武在建79%143700477194496438-477194675703090021681922746350670

心·臻境业

住宅、商

448南京和峰南岸南京雨花台竣工15%268007987987664-79879-79879-16921328

业

449南京金陵序花园南京建邺住宅在建40%298096557972134-65579--6557942319-

南京市河西绿博

450南京建邺住宅在建44%3950871116814807111671116--711165728-

园南 G28地块*南京市江宁区九

451 龙湖 NO.2025G18 南京江宁 住宅 在建 43% 36632 65937 71215 65937 65937 - - 65937 27466 -

地块*常州牡丹招商公

452常州武进住宅竣工49%87700192900207421-192900-192900-2281822818

园学府

37招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

住宅、商

453常州龍宸壹號常州新北在建49%92600185200200937-1852001871917707781233369728841

业

住宅、商

454长沙麓山府长沙岳麓竣工60%301006735577518-67355-67355-490706

业

住宅、商

455长沙依云曦城长沙岳麓竣工51%96273260880281666-260880-260880-24766059

业

456长沙雍山湖长沙岳麓住宅竣工80%111085224536238526-2245361238224536-811810043

长沙梅溪湖·桂住宅、商

457长沙岳麓在建51%86249385776407982-385776-31550470272665911925

语雲峯业

长沙梅溪湖项公寓、商

458长沙岳麓在建100%125379627194711-96271--9627118963-

目·臻境业长沙梅溪湖花园

459长沙岳麓商业在建100%80775000526989-50005--50005--

城

460长沙江山境三期长沙岳麓住宅竣工95%28700114665122028-114665114665114665-15511-

461长沙天青府长沙岳麓住宅在建80%82393173024183629-1730249072390723823027536694243

462长沙璀璨学府长沙天心住宅在建60%756282192952337137360821929588289882891310065857490771

463长沙滨江境长沙岳麓住宅在建100%55600172366182043-172366-170775159115472392

住宅、商

464长沙江山境项目长沙岳麓在建100%102666433275399777-43327520625730399912927679081183289

业

[2025]长沙市008

465号鼓风机厂东地长沙雨花住宅在建70%48272125508131538125508125508--12550870432-

块*长沙市枫林路金

466长沙岳麓住宅在建80%3760075261805577526175261--7526160305-

岭046号地块*长沙市雨花区树

467 木岭东片 G05-C37 长沙雨花 住宅 拟建 100% 35000 89342 96414 - - - - - - -

地块*

38招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）

徐州金融集聚住宅、商

468徐州云龙在建65%302446848122918316-84812235430828061200612376344754

区·淮海业、办公

徐州金融集聚住宅、商

469徐州云龙竣工65%28687125031151526-125031-125031-376358

区·淮盛业、办公

470 徐州雍润府 B 徐州云龙 住宅 在建 51% 47700 133514 146695 - 133514 - 87311 46204 6108 11185

471 徐州雍润府 C 徐州云龙 住宅 在建 49% 41800 96056 102057 - 96056 - - 96056 - -

472徐州招商序徐州云龙住宅在建65%106200220452231718-22045211994311994310051044305107401

473徐州山水间徐州铜山住宅竣工51%166600375153432379-37515366694375153-3126456100

474无锡山水拾涧无锡滨湖住宅竣工30%388006600075947-66000-66000-1741516485

475无锡太湖如院无锡滨湖住宅竣工34%173700208500260929-2085002830208500-1578420884

476无锡溪西云境无锡惠山住宅竣工41%5300095400104728-95400-95400---

477无锡云锦东方无锡惠山住宅竣工10%53900118600129650-118600-118600-38879244

478无锡璟萃无锡经开区住宅竣工51%273434918954273-49189-49189-19605326

479无锡公园上城无锡梁溪住宅竣工30%59750161500174282-161500107653161500-49776096

480南昌依云上城南昌青山湖住宅在建33%101500204384190489-20438458882101277103106611249815

住宅、商

481赣州章江新区赣州章贡竣工100%110739298806318182-298806-298806-43423068

业

招商乐城国际花住宅、商

482琼海博鳌竣工12%61500104931103385-104931-104931-25482623

园业

483三亚招商臻园三亚崖州住宅竣工13%57369143421141443-143421-143421-5040665939

484三亚海月花园三亚崖州住宅竣工100%92065230162226471-230162-230162-11868597

三亚综合服务中

485三亚崖州住宅竣工13%149000334056321567-334056-334056-9104503

心三亚深海装备产

486三亚崖州产业园在建13%636009584672986-53471-53471---

业园二期三亚崖州湾科技

487三亚崖州住宅竣工13%217805445155365-544513393954451-36475-

城

488三亚海琴花园三亚崖州住宅在建100%183985519556511-55195--5519539087-

39招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

规划计容2025年开工累计开工计2025年竣累计竣工2025年末2025年签2025年结序项目项目项目权益占地可租售项目名称建筑面积计容面积容面积工计容面计容面积在建计容面约销售面积转面积

号地址业态状态比例面积（㎡）面积（㎡）

（㎡）（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）积（㎡）（㎡）（㎡）三亚深海科技城

489三亚崖州住宅拟建13%339337465375384-------

YK02-11-05 地块*

住宅、商

490海口雍江湾海口琼山竣工100%177456210968710-62109-62109-30055465

业

海口雍华府\招商住宅、商

491海口秀英竣工70%40180130070134650-130070-130070-2111404

局大厦业香港日出康城13

492香港住宅在建25%12100143694127600-143694--143694--

期香港日出康城11

493香港住宅竣工30%118008885880314-888588885888858-3858864716

期香港将军澳百胜

494香港住宅在建49%45002700624620-27006--27006--

角项目

香港土瓜湾荣光住宅、商

495香港在建30%29002588421732-25884--25884--

街项目业

香港九龙城盛德住宅、商

496香港在建30%42833854733183-38547--38547--

街项目业香港新界

497 FanlingSheungSh 香港 住宅 在建 40% 14432 103911 89320 - 103911 - - 103911 - -

uiTownLotNo.297明斯克伊敦兴城白俄罗斯明

498酒店竣工55%232571807213149-18072-18072---

商务中心斯克州

499新西兰项目奥克兰住宅在建100%227185142258142258365618676771517155152120201930

合计39309953937764021002079493217390829186948532885716710731124762966971918558535

注1：“项目名称”列中，含“*”是公司2025年新获取的项目。

注2：新西兰项目（上表第499号）是公司在新西兰的房地产项目汇总信息。

注3：上表中项目的计划投资额、累计投资额等投资情况，请参见本报告“财务报告附注（五）：7、存货”。未来，可能因引入合作方共同开发等原因，导致公司在项目中的权益比例发生变化；可能因为规划调整等原因，导致公司项目的计划投资、计容积率规划建筑面积等指标发生变化；可能因开发计划调整等原因导致开工面积及竣工面积等指标发生变化。

注4：上表中包含了公司控股以及参股的主要尚未结转完毕的项目，未包含零星的尾盘项目。

40招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

主要项目出租情况

报告期末，公司拥有可出租土地面积182.61万平米，出租率97.07%，报告期出租收入1.38亿；公司拥有的可出租物业总可出租面积691.16万平米，包含公寓、写字楼、产业园、商业等多种业态。报告期内，公司实现出租收入51.96亿元，同比增加2.08%，总体出租率81.90%；报告期末，公司在深圳、北京、上海、漳州、杭州、昆山、天津、徐州、西安、白俄罗斯等地拥有酒店客房4367套，酒店收入10.55亿。

可出租土地面积累计已出租面积出租收入平均出租率平均单价土地出租（万平米）（万平米）（万元）（%）（元/平米/年）

土地182.611842.8513812.1597.0789.94可出租面积累计已出租面积（万平出租收入平均出租率平均单价出租性物业类别（万平米）米）（万元）（%）（元/平米/月）

公寓143.261328.36138182.4981.52104.02

写字楼124.961024.2879860.1970.0877.97

产业园186.881853.4886301.3383.8546.56

商业193.721851.84184321.6887.5099.53

其他42.34429.5430935.8685.4272.02

出租性物业合计691.166487.50519601.5581.9080.09营业收入平均净房价

酒店经营客房套数累计入住套数入住率（%）（万元）（元/间/晚）

酒店4367898835105465.25--土地一级开发情况累计一本期一预计总累计投本期平本期结款项回规划平整累计平整累计销售本期销累计结算级土地级土地项目名权益投资金资金额整土地算土地收情况所在位置土地面积土地面积面积售面积土地面积开发收开发收称比例额（万（万面积面积（万（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）（㎡）入（万入（万元）元）（㎡）（㎡）元）元）元）常熟琴常熟市新世湖小镇纪大道西

70%770176400239510039510000000652991195865299

一级开侧，沙家浜发项目路北侧

41招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

招商局福建漳州招漳州开

商局经济技78%3484163340331974944019062953160447147297792978101472977929781073797112166667799发区有术开发区限公司福建漳州招

双鱼岛商局经济技78%3520002218692250925225092501215160121516053503021276术开发区

42招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

融资途径

期末融资余额融资成本区间/期限结构融资途径（亿元）平均融资成本1年之内1-2年2-3年3年以上

银行贷款15521.45%-7.05%260422421449

票据0/0000

债券6161.70%-3.80%18016322944

非银行类贷款0/0000

信托融资1242.85%-4.30%6338023

基金融资0/0000

其他1322.75%-4.65%574071

合计24241.45%-7.05%560627650587向商品房承购人因银行抵押贷款提供担保

本公司按行业惯例为购房客户的按揭贷款提供担保，主要为阶段性担保，担保期限自保证合同生效之日起，至客户所购产品的房地产证办出及抵押登记手续办妥并交付银行执管之日止。截至报告期末，本公司为客户的按揭贷款提供担保总额约262.46亿元。本公司过去从未因上述担保蒙受任何重大损失。

董事、高级管理人员与上市公司共同投资（适用于投资主体为上市公司董事、高级管理人员）不适用。

三、核心竞争力分析

（一）前瞻的战略引领

公司持续强化战略研究，通过制订“十五五”战略规划，前瞻性引领公司实现高质量发展。公司立足新发展阶段，积极服务构建房地产发展新模式，围绕“开发业务、资产运营、物业服务”三类业务，通过“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”三大策略和“精准投资、产品升级、运营增值、资产盘活”四个抓手，积极践行“三个转变”，推动开发业务做优、资产运营做强、物业服务做大，确保中长期转型发展不偏航。

（二）行业领先的“好房子”全链条核心竞争力

招商蛇口将对美好生活的深刻理解融入企业基因，构建起行业领先的“好房子”核心竞争力。公司以前瞻性战略眼光率先响应国家政策导向，构建了业内首个完整契合“安全、舒适、绿色、智慧”政策要求的好房子技术体系，形成涵盖7大维度、28个模块、485项技术细节的完整架构。该体系已在上海、北京、成都、西安等 20 余个标杆项目规模化落地，多个项目入选行业“好房子”TOP20 榜单。凭借“招商好房子”的落地执行及良好口碑，公司完成了住宅产品品质竞争的能力跃迁，在行业深度调整期构筑起穿越周期、引领发展的差异化竞争壁垒。

（三）片区综合开发运营与国际生活样板打造能力

依托招商局集团多产业协同升级的平台优势，公司在47年蛇口工业区开发建设历程中，孕育形成了独具招商特色的“港区城”一体化片区开发模式，构筑起片区综合开发运营与国际生活样板打造的核心竞争力。该模式以港口/交通枢纽/人流聚集枢纽为核心切入点，以临港产业园区为核心载体，联动城市新区开发，通过港区城有机融合与协同发展，构建自我迭代、共生共荣的产城融合生态圈。其核心价值在于，以全生命周期产品体系为空间持续赋能迭代，既引领城市功能升级，又实现片区土地价值、空间价值与运营价值的最大化提升，成功将价值洼地培育为可持续发展的价值高地，更在这一过程中孵化出“好产品、好运营、好服务”的成熟模式，系统性打造了集聚106个国家和地区人士的国际生活样板。

43招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

在片区综合开发运营的深度实践中，公司持续积累优质产业与城市资源，积淀了深厚的城区及产业园区全流程开发运营经验：不仅锻造了实践经验丰富的专业管理团队与跨领域资源整合能力，更形成了全链条闭环的综合开发运营体系，在实现商业价值的同时，为片区及城市发展注入了显著社会效益。2026年，公司将以重塑区域影响力、全面提升商业价值为核心目标，重新定义“城市运营者”专业角色，以“打造蛇口名片、激活片区 IP 矩阵”为突破口，推动蛇口片区商业与产业生态转型升级。以此为新起点，公司将持续深耕先行示范沃土，进一步强化片区综合开发运营优势，将蛇口塑造为新时代改革开放新名片与人类理想栖境的示范样板，为全球城市可持续发展贡献“招商方案”。

（四）多元化资源获取方式和特有的战略资源优势

经过多年的发展，招商蛇口已形成招拍挂、收并购、旧改、轻资产等多元化的资源获取方式，建立了高素质的人才队伍和较完备的管理制度体系，促进公司以较优的成本获取多元的资源，推动公司可持续发展。招商蛇口积极响应号召，围绕“国家所需、招商所能”参与践行国家重大战略与重要倡议，通过产城联动在粤港澳大湾区、漳州开发区、海南自贸区（港）等区域获取了特有的战略资源。尤其在粤港澳大湾区核心城市深圳的核心位置——蛇口、太子湾、前海等区域，公司拥有大量待开发的优质资源，随着湾区经济的不断发展，上述资源的价值也日益凸显。

（五）穿越周期的财务稳健能力

公司在四十余年的经营实践中，始终将稳健审慎的财务管理作为可持续发展的基石。公司坚持底线思维，构建了涵盖投融资、现金流及债务结构全维度的财务风险防控体系，资产负债率、净负债率、现金短债比等核心指标持续保持在合理区间，“三道红线”长期稳居绿档。

依托央企平台的信用优势与优质的资信状况，公司构建了多元、通畅、低成本的融资体系。通过灵活运用银行贷款、债券发行、资产证券化及 REITs 市场化平台，公司持续拓宽融资渠道，优化债务期限结构，为业务拓展与转型创新提供了充沛的低成本资金支持。

卓越的财务管理能力不仅为公司穿越行业周期波动提供了坚实保障，更为推进公司高质量发展注入了源源不断的内生动力。

（六）行业领先的品牌影响力

创新精神于招商蛇口与生俱来，招商局开发蛇口时“敢为天下先”的创新精神是“招商蛇口”品牌的重要内涵。自1979年以来，招商局蛇口工业区一直是一面旗帜、一个精神符号，被誉为中国改革开放的先行者，“招商血脉、海辽精神、蛇口基因”体现了招商蛇口不断改革创新的历史传承。时代潮流浩浩荡荡，唯与时俱进者胜，唯改革创新者赢。作为中国领先的城市和园区开发运营服务商，招商蛇口通过高品质的产品与服务，以多元美好为创新沟通点，以更好地获得情感共鸣和品牌认知。

四、主营业务分析

1、概述

2025年，公司实现营业收入1547.28亿元，同比下降13.53%，实现归属于上市公司股东的净利润10.24亿元，同比下

降74.65%，基本每股收益0.08元/股，同比下降78.38%。

44招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

2、收入与成本

（1）营业收入构成

单位：万元

2025年2024年

同比增减金额占营业收入比重金额占营业收入比重

营业收入合计15472797.70100%17894754.66100%-13.53%分行业

开发业务13082934.5084.55%15636122.5687.38%-16.33%

资产运营717281.934.64%714963.123.99%0.32%

物业服务1672581.2710.81%1543668.988.63%8.35%分地区

北部地区1656888.0310.71%1500318.608.38%10.44%

东部地区6463110.5941.77%8061926.5245.05%-19.83%

南部地区3973473.4725.68%4284899.1423.95%-7.27%

中西部地区3379325.6121.84%4047610.4022.62%-16.51%

注1：本年公司根据管理架构变动，调整了分地区口径。上年同期数已做同口径调整；

注2：开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建业务等。报告期内，开发业务结转规模同比减少，营业收入同比下降；

注3：物业服务主营包括物业管理与服务、康养等业务。报告期内，物业管理与服务业务规模扩大，营业收入同比增加；

注4：报告期内，受房地产项目结转地区结构变动影响，东部地区、中西部地区营业收入同比变动较大。

（2）占公司营业收入或营业利润10%以上的行业、产品、地区、销售模式的情况

?适用□不适用

单位：万元毛利率比上年营业收入比上年营业成本比上营业收入营业成本毛利率同期增减（百同期增减年同期增减

分点）分行业

开发业务13082934.5011077786.5515.33%-2553188.06-2122289.90-0.25

物业服务1672581.271495391.0510.59%128912.29119586.84-0.28分地区

北部地区1656888.031550672.256.41%156569.4340601.907.06

东部地区6463110.595721768.4811.47%-1598815.93-1209762.31-2.55

南部地区3973473.473045404.5623.36%-311425.67-201558.96-0.86

中西部地区3379325.613026238.4710.45%-668284.79-566366.26-0.79

注：毛利率=(营业收入-营业成本)/营业收入

（3）公司实物销售收入是否大于劳务收入行业分类项目单位2025年2024年同比增减

房地产开发销售销售面积万平米716.12935.90-23.48%

45招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

结转面积万平米564.00746.18-24.42%

（4）公司已签订的重大销售合同、重大采购合同截至本报告期的履行情况

报告期内，公司不存在对公司财务状况、经营成果产生重大影响的销售合同、采购合同。

（5）营业成本构成

单位：万元

2025年2024年

行业分类项目占营业成本占营业成本同比增减金额金额比重比重

开发业务营业成本11077786.5583.02%13200076.4586.38%-16.08%

资产运营营业成本770906.165.78%705288.734.62%9.30%

物业服务营业成本1495391.0511.20%1375804.219.00%8.69%

（6）报告期内合并范围是否发生变动报告期内，公司合并范围变化详见本报告“第五节重要事项第七项、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明”。

（7）公司报告期内业务、产品或服务发生重大变化或调整有关情况不适用。

（8）主要销售客户和主要供应商情况公司主要销售客户情况

前五名客户合计销售金额（万元）230293.59

前五名客户合计销售金额占年度销售总额比例1.48%前五名客户销售额中关联方销售额占年度销售总额比例无公司前5大客户资料

序号客户名称销售额（万元）占年度销售总额比例

1客户一66972.480.43%

2客户二62540.290.40%

3客户三40925.780.26%

4客户四31174.310.20%

5客户五28680.730.19%

合计--230293.591.48%公司主要供应商情况

前五名供应商合计采购金额（万元）473663.83

前五名供应商合计采购金额占年度采购总额比例6.09%前五名供应商采购额中关联方采购额占年度采购总额比例无公司前5名供应商资料

46招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

序号供应商名称采购额（万元）占年度采购总额比例

1供应商一139214.751.79%

2供应商二98907.611.27%

3供应商三81654.001.05%

4供应商四76978.050.99%

5供应商五76909.420.99%

合计--473663.836.09%

3、费用

单位：万元

2025年2024年同比增减重大变动说明

随销售规模下降，广告费销售费用400166.40401426.28-0.31%同比减少

折旧摊销、水电燃气费及

管理费用203728.76210345.14-3.15%职工薪酬同比减少

财务费用250914.52194265.9829.16%利息收入同比减少

研发费用11399.2512898.71-11.62%

5、研发投入

?适用□不适用预计对公司未来发展主要研发项目名称项目目的项目进展拟达到的目标的影响

高质量完成 AI 创新应

用能力和场景建设研 全面推广 AI 物业工究任务，AI 赋能服务 单助手与智能工牌，力方面，将 AI 植入客 全面推进 AI 物业工 将持续优化物业服务围绕业务目标推进重户的居家、物业、生单助手与智能工牌规全流程体验、提升新

点场景建设与价值呈活三大服务场景，实模化应用，以实现物房营销拓客与转化效现，强化业技融合， 现 AI 物业工单助手一 业服务精细化升级、 能，以数智化手段赋AI 赋能营销力与服务

借助数智科技实现多线录单提效90%，企营销精准转化为总体能核心业务，大幅提力提升研究

业态面客增收、降本微智能客服实现目标，全方位赋能物升公司整体运营水平增效，AI 创新赋能服 7×24 小时服务不间 业服务与地产营销业 与市场适应能力，筑务力、营销力提升。 断。AI 赋能营销力方 务，系统性提升物业 牢企业长远发展的核面，智能工牌赋能营服务力与营销力。心经营实力，为未来销案场，实现盘客效发展注入持久的数智率提升30%-70%，构化增长动力。

建案场管理新范式。

目前房地产行业进入聚焦高效数据查询核依托三图联动+智能定打造标准化数智化客

深度调整期，市场从心需求，依托市场地位的数智化升级，系研能力，构筑行业差增量时代迈向存量时图、城市地图、客户统解决传统客研数据异化竞争壁垒；带动客研智能定位研究代，行业竞争日趋激地图三图联动分析体零散、分析主观等痛全业务链数据联动，烈，精细化运营成为系，深度融合智能定点，让项目全环节贴加速公司整体数智化企业突围的核心方位模块，系统化完成合市场需求，从源头转型，适配行业发展

47招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文向。通过整合内外部客研智能定位系统搭规避经营风险，提升趋势；实现客研能力数据资源，结合过往建，以数字化手段赋去化率，最终实现项快速复制，为跨区沉淀的定位方法论，能客研全流程工作，目盈利和营收目标，域、规模化发展提供搭建智能分析模型，精准辅助项目研判决保障核心业务营收稳坚实支撑；推动决策为投资决策、产品定策，大幅提升项目定增。向数据驱动转型，提位、营销推广等环节位的专业性与准确升科学研判能力；持

提供科学依据，全面性。续沉淀市场、客户等提升客研工作的智能核心数据资产，挖掘化水平。长期价值，预判市场机会，赋能公司可持续发展。

以全周期成本精细管

微利时代，成本管理控为核心目标，实现水平对经营目标起重成本测算智能对比分全面升级成本管理系成本精细化管理提升要影响，通过成本精析，夯实拿地测算质统，实现开发业务及新成本系统落地，细化管理，为客户创量、提升可研效率；

“五阶闭环”精细管精准适配微利时代需

造体验价值的同时，落地五阶管理全闭成本精细化管理能力理，持有业务预算前求，多维度赋能经营应最大程度增加企业环，完成线上管控与提升研究置管控，完成5大城目标达成。核心推动利润。因此对成本控调整追溯；降本成效市群、2000+开发项全链路降本增效、深

制有更高的要求，要可视可预警，搭建四目、500+持有运营项挖利润，助力利润增持续做好降本增效、级全层级成本预警机目全面上线。长目标。

深挖利润，进一步强制，实现动态监控与化成本精细化管理。硬性管控，达成成本精准高效可控。

基于一业态一模板经完成“五阶两率”功全面支撑增量项目精提升公司整体项目管

营监测体系及功能，能增补，并完成全国细化运营与高质量发理水平与发展质量，增补以“五阶两率”管全面上线，投入运展。实现增量项目信推动管理效率升级，控为核心的增量项目营。搭建增量项目全息实时采集与任务自实现增量项目决策链全生命周期闭环管理周期管控看板，围绕动下发，显著提升跨条缩短；为各单位经体系，建立覆盖投“五阶两率业务节部门协同与管理效营贡献与公司整体盈前、投后全过程的标点”实现任务自动下率；通过构建项目转利能力的持续提升提

准化管理流程，推动发、进度跟踪、智能化与兑现分析一体化供体系化支撑，助力跨条线协同，强化总预警与在线闭环，支看板，搭配阶段性评积余的规模化发展。

物业新项目运营能力

部对项目的精细化管持总部、城市公司与审与动态监测机制，提升研究控能力。项目组三级协同管实时跟踪经营状态，理；建立项目执行与及时识别并纠偏可研

转化分析体系，通过目标偏离，保障项目对比可研、预算、经稳健推进。

营等多阶段数据，自动计算关键财务指标，并对项目当年及次年转化率进行多维

度统计分析，为各层级管理者提供精准的

48招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

数据洞察和决策支持。

借用机器人、物联基本完成运营管控平丰富机器人品类，不实现公司劳动力结构网、数智化管理等方台建设，并规模推行断覆盖物业传统岗的升级，助力经营精式实现科技替岗，解车场无人值守、人行位，推动人机高效协细化；提高公司机器物业加大机器人应用

决业务招工难、老龄无人值守、清洁机器同服务模式，增强公人应用水平，探索集能力研究

化严重等问题，同时替岗、巡检机器替岗司数智竞争力。中运营模式及服务输提高一线作业效率，等6项举措。出。

降低用工成本。

为适应鸿蒙操作系统已完成“积余服务”实现双端应用在鸿蒙抢占鸿蒙生态入口，（HarmonyOS）的快 与“积余随行”鸿蒙 系统的全面兼容与性 提前布局华为终端用速发展，提升华为设原生应用的开发与适能优化，提升用户体户市场，增强客户触备用户的服务体验，配，上线华为应用市验；推动公司智慧服达与服务粘性。

完成“积余服务”场，覆盖海量华为设务生态与国产操作系物业服务鸿蒙生态布（面客端）与“积余备用户，实现双端全统深度融合，增强技局研究随行”（员工端）鸿面鸿蒙化。术自主性与市场适应蒙原生应用适配，融性。

入鸿蒙生态，提供更流畅、稳定的智慧服务。

公司研发人员情况

2025年2024年变动比例

研发人员数量（人）2952709.26%

研发人员数量占比0.60%0.53%0.07%研发人员学历结构本科（人）187189-1.06%硕士（人）2830-6.67%研发人员年龄构成

30岁以下（人）8992-3.26%

30~40岁（人）155160-3.13%

公司研发投入情况

2025年2024年变动比例

研发投入金额（元）197138603213340000-7.59%

研发投入占营业收入比例0.13%0.12%0.01%研发投入资本化的金额

6309380084352900-25.20%

（元）资本化研发投入占研发投入

32.00%39.54%-7.54%

的比例

49招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

6、现金流

单位：万元项目2025年2024年同比增减重大变动原因

经营活动现金流入小计15205921.9217280605.03-12.01%销售回款减少

经营活动现金流出小计14236611.9714084246.081.08%房地产项目购地支出增加经营活动产生的现金流量

969309.943196358.95-69.67%销售回款减少，同时购地支出增加

净额

投资活动现金流入小计2081706.071855648.3612.18%股权处置收到的现金同比增加

投资活动现金流出小计2310435.981539872.8050.04%联合营公司投资支付的现金增加投资活动产生的现金流量

-228729.90315775.55-172.43%联合营公司投资支付的现金增加净额

筹资活动现金流入小计吸收权益性投资增加，收到的合作方13747161.2913414383.452.48%往来款同比增加

筹资活动现金流出小计15926664.9615754921.131.09%收购少数股东股权支出同比增加

筹资活动产生的现金流量吸收权益性投资增加，合作方往来款-2179503.66-2340537.686.88%净额净流入同比增加现金及现金等价物净增加

-1440167.311171437.46-222.94%额

五、非主营业务分析不适用。

六、资产及负债状况分析

1、资产构成重大变动情况

单位：万元

2025年末2025年初比重增

占总资占总资减(百分重大变动说明金额金额

产比例产比例比)

货币资金8612714.7610.31%10035140.2911.66%-1.35销售回款减少，同时购地支出增加预付账款828480.400.99%456671.270.53%0.46预付土地款增加

其他应收款9894303.8011.84%10787410.5412.54%-0.70合作方往来款减少

存货36232352.9643.37%36918332.4342.91%0.46房地产项目新增规模小于结转规模

投资性房地产14063135.6216.83%13286974.2015.44%1.39自持物业项目投入增加

合同负债12582216.7415.06%14195228.6316.50%-1.44销售回款减少

其他应付款9063029.6710.85%9708778.5011.29%-0.44联合营公司往来款及保理款减少

短期借款295422.790.35%275061.840.32%0.03一年内到期非

5893035.407.05%4965510.295.77%1.28融资规模扩大

流动负债

长期借款14087580.9916.86%12577746.4914.62%2.24

50招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

2、以公允价值计量的资产和负债

单位:万元计入权益本期公允价的累计公本期计提本期购买本期出售项目期初数其他变动期末数值变动损益允价值变的减值金额金额动金融资产

1.交易性金融资产（不

12.00------12.00

含衍生金融

资产）

2.其他非流

147954.9851241.18--300.0024179.24108.71175425.63

动金融资产金融资产小

147966.9851241.18--300.0024179.24108.71175437.63

计

金融负债--------

3、截至报告期末的资产权利受限情况

报告期末，货币资金及结算备付金的受限货币资金为11.51亿元，用于借款抵押的存货账面价值为775.85亿元，用于借款抵押的投资性房地产账面价值为350.83亿元，用于借款抵押的固定资产账面价值54.81亿元，用于借款抵押的无形资产账面价值7.64亿元，用于借款质押的其他资产账面价值为4.65亿元，用于借款质押的应收账款账面价值为0.03亿元。

七、投资状况分析

1、总体情况

报告期投资额（万元）上年同期投资额（万元）变动幅度

股权投资44439345344120-16.84%

非股权投资872676585543872.02%

2、报告期内获取的重大的股权投资情况

单位：万元截至资

直接/是产负债投资间接投资本期投资盈否被投资公司名称投资金额合作方表日的方式持股期限亏涉进展情比例诉况深圳市招润置业有限公出资深圳市润昆房地

482186.1055%永久已设立26.36否

司设立产有限公司北京华润招铁海泽置业出资华润置地开发

291000.0030%永久已设立-1567.64否

有限公司设立（北京）有限公

51招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

司、中铁置业集团北京有限公司

招商蛇口（天津）有限追加

280000.00100%无永久已设立-25891.19否

公司投资北京招晨房地产开发有追加

280000.00100%无20年已设立7799.46否

限公司投资追加南通瑞城置业有

上海招瑞置业有限公司271600.0080%永久已设立-1682.56否投资限公司出资苏州腾茂置业有

上海招臻置业有限公司210000.0070%永久已设立-1336.79否设立限公司中海企业发展集

团有限公司、上海徐汇城市建设上海新东安企业发展有股权已

收购192413.6735%投资（集团）有永久-22.31否限公司过户

限公司、杭州旅投房地产开发有限公司出资上海泓喆房地产

南京盛玺投资有限公司178500.0051%永久已设立-281.77否设立开发有限公司中海企业发展集

团有限公司、上海徐汇城市建设上海新百安经济发展有股权已

收购146396.8355%投资（集团）有永久-1094.19否限公司过户

限公司、杭州旅投房地产开发有限公司北京中海地产有

北京招胜房地产开发有追加限公司、贝好家

131310.0065%50年已设立4009.29否

限公司投资（北京）置业有限公司出资

上海招陆置业有限公司120000.00100%无永久已设立-1057.66否设立

合计--2583406.60---------21099.00--

3、报告期内正在进行的重大的非股权投资情况

单位：万元截至报告期末截止报告期项目名称本报告期投入金额累计实际投入项目进度末累计实现金额的收益

深圳宝中南街坊观潮府677998.62677998.62主体施工未结转

北京招商序项目391870.42391870.42一期、二期主体施工未结转

南京河西绿博园347737.63347737.63主体施工未结转

成都招商玺298525.72298525.72主体施工未结转

52招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

截至报告期末截止报告期项目名称本报告期投入金额累计实际投入项目进度末累计实现金额的收益

上海嘉定新城项目297483.97297483.97主体施工未结转

杭州杭序府项目294415.57344679.57主体施工未结转

北京朝棠揽阅项目294325.61294325.61主体施工未结转

一至三期、五、六、八、十二、

成都天府新区总部基地项十三、十六、十九、二十期竣

266633.571545660.09248195.61目工，四期、九期、十一期、十五期在建，其余前期规划和报建上海招商序245664.37245664.37主体施工未结转

深圳桂湾215694.00215694.00主体施工未结转

上海浦东唐镇项目207082.05207082.05主体施工未结转

佛山招商玺182415.34182415.34一期已竣工，二期主体施工52365.30深圳后海玺家园172883.35173489.00主体施工未结转

佛山江序园141838.85141838.85一期主体施工，二期未开工未结转成都锦城序106141.86189158.32主体施工未结转

53招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

4、金融资产投资

（1）证券投资情况

?适用□不适用

单位：万元计入权益证券证券简会计计期初账面本期公允价的累计公本期购本期出报告期损期末账面价会计核算科资金证券代码最初投资成本品种称量模式价值值变动损益允价值变买金额售金额益值目来源动招商局公允价其他非流动自有

股票 0144.HK HK$2130 万元 3844.92 355.03 - - - 599.79 4102.43港口值计量金融资产资金知行汽公允价其他非流动自有

股票 1274.HK 3200.00 3339.00 -2025.81 - - - -2025.81 1313.19车科技值计量金融资产资金

期末持有的其他证券投资------

合计--7183.92-1670.78-1426.025415.62----证券投资审批董事会公告披不适用露日期证券投资审批股东会公告披不适用

露日期（如有）

（2）衍生品投资情况公司报告期不存在衍生品投资。

八、重大资产和股权出售

1、出售重大资产情况

公司报告期未出售重大资产。

54招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

2、出售重大股权情况

本期初起是否按计划股权出售

至出售日如期实施，为上市公所涉及的该股权为与交易对如未按计划被出售股交易价格出售对公司贡献的股权出售是否为关股权是否披露索

交易对方出售日上市公司方的关联实施，应当披露日期权（万元）司的影响净利润占定价原则联交易已全部过引贡献的净关系说明原因及净利润总户

利润（万公司已采取额的比例

元）的措施深圳市太招商局能子湾商储受同一控实现投资

源运输股2025-10-按评估价股股东控巨潮资

置业有限71551.8063.67收益5.7942.49%是是是2025-8-28份有限公31确定制的其他讯网

司公司100%亿元企业股权

55招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

九、主要控股参股公司分析

?适用□不适用

主要子公司及对公司净利润影响达10%以上的参股公司情况

单位：万元公司主要业公司名称注册资本总资产净资产营业收入营业利润净利润类型务深圳市招航置业有

307740.00541676.67438981.16737064.97176543.27132368.49

限公司上海招普置业有限

7000.0080890.7847591.67727687.47127893.4895920.80

公司深圳市前海蛇口和

1000.001204080.7190456.31326964.52118574.4688956.31

胜实业有限公司上海招新锦实置业子公

171000.0049973.4116583.53510632.56110111.8482583.88

有限公司司杭州滨秀房地产开

1000.0028726.2812456.65445524.8676320.2157311.27

发有限公司房地产上海招汇置业有限

销售105000.00163576.08147005.15328242.4757009.4342760.74公司杭州玖晟房地产开

50000.0082231.7056908.24258315.4150141.5237604.32

发有限公司上海置滨汇招置业

160000.00228644.58206422.65612123.3365060.6048790.36

有限公司联营杭州北榕房地产开

公司86600.00182368.62110980.78280571.2137536.8728152.66发有限公司合营上海象商房地产开

公司162000.00271498.22261654.67557488.28133266.7699839.04发有限公司报告期内取得和处置子公司的情况公司名称报告期内取得和处置子公司方式对整体生产经营和业绩的影响

一、取得子公司上海招臻置业有限公司新设无重大影响南通招崇工程技术有限公司新设无重大影响上海招陆置业有限公司新设无重大影响深圳市招钦置业有限公司新设无重大影响长沙招悦房地产有限公司新设无重大影响平湖招壹置业有限公司新设无重大影响平湖招陆置业有限公司新设无重大影响平湖招肆置业有限公司新设无重大影响合肥城招合盛物业管理有限公司新设无重大影响青岛招晖投资运营有限公司新设无重大影响南京盛玺投资有限公司新设无重大影响武汉新得置业有限公司新设无重大影响深圳市招明物业租赁有限公司新设无重大影响

招商积余天府（四川）物业管理有限公司新设无重大影响上海江澜汇酒店公寓有限责任公司新设无重大影响招福（厦门）房地产有限公司新设无重大影响深圳市招润置业有限公司新设无重大影响上海招鼎置业有限公司新设无重大影响杭州千岛湖伊敦酒店有限公司新设无重大影响招瑞（中白）有限责任公司新设无重大影响南通招瑞置业有限公司新设无重大影响上海招越置业有限公司新设无重大影响

56招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

深圳市招沣置业有限公司新设无重大影响宜昌招和置业有限公司新设无重大影响启东招诚建设发展有限公司新设无重大影响上海江瀚房地产开发经营有限公司收购无重大影响深圳招商鸿隆房地产开发有限公司收购无重大影响佛山招商宝华房地产有限公司收购无重大影响长沙麓谷汇弘建设发展有限公司收购无重大影响郑州泰建房地产开发有限公司收购无重大影响宜昌开元房地产开发有限公司收购无重大影响南通中豪开发置业有限公司收购无重大影响杭州缤延企业管理有限公司收购无重大影响杭州滨潮房地产开发有限公司收购无重大影响上海新百安经济发展有限公司收购无重大影响上海新长桥企业发展有限公司收购无重大影响杭州浙新置业有限公司收购无重大影响深圳市招商名巨置地有限公司收购无重大影响成都招辉房地产开发有限公司收购无重大影响成都兆瑞宏房地产开发有限公司收购无重大影响

二、处置子公司深圳市招启置业有限公司清算注销无重大影响深圳市招阳置业有限公司清算注销无重大影响深圳市招恒置业有限公司清算注销无重大影响苏州招澎企业管理有限公司清算注销无重大影响杭州杭盛房地产开发有限公司清算注销无重大影响成都新得房地产开发有限公司清算注销无重大影响招鑫（天津）投资合伙企业（有限合伙）清算注销无重大影响合肥沁云企业管理有限公司清算注销无重大影响合肥沁景企业管理有限公司清算注销无重大影响西安招中宏景房地产有限公司清算注销无重大影响成都招益房地产开发有限公司清算注销无重大影响南京招创技术创新服务有限公司清算注销无重大影响徐州淮盛商业运营管理有限公司清算注销无重大影响合肥沁达企业管理有限公司清算注销无重大影响烟台润商实业有限公司清算注销无重大影响深圳市招辰置业有限公司清算注销无重大影响

招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司清算注销无重大影响北京亚林东房地产开发有限公司清算注销无重大影响新疆招盛房地产有限公司清算注销无重大影响中山科城积余城市运营服务有限公司清算注销无重大影响广州依云房地产有限公司清算注销无重大影响无锡瑞商房地产开发有限公司清算注销无重大影响哈尔滨招源房地产开发有限公司清算注销无重大影响

余味餐饮（深圳）有限公司清算注销无重大影响杭州千岛湖生态居房地产有限公司清算注销无重大影响深圳市招信企业管理有限公司清算注销无重大影响温岭新城悦盛房地产开发有限公司清算注销无重大影响温岭新城悦嘉房地产开发有限公司出售股权无重大影响

深圳市风鹏产新创业投资合伙企业（有限合伙）出售股权无重大影响深圳市太子湾商储置业有限公司出售股权无重大影响温州弘睿投资管理有限公司出售股权无重大影响温州德信江滨置业有限公司出售股权无重大影响无锡溪胜房地产开发有限公司出售股权无重大影响太仓依新置业有限公司出售股权无重大影响广州市君耀房地产有限公司出售股权无重大影响南通招城置业有限公司出售股权无重大影响烟台孚旺置业有限公司丧失控制权无重大影响南京劲盛房地产开发有限公司丧失控制权无重大影响

57招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

主要控股参股公司情况说明公司报告期内无应当披露的重要控股参股公司信息。

十、公司控制的结构化主体情况不适用。

十一、公司未来发展的展望

（一）2026年市场展望

2026年，我国房地产市场将在“止跌回稳”的主基调中开启新旧模式转换进程。尽管行业仍处于筑底修复的调整期，但积极因素正在累积。政府工作报告提出“着力稳定房地产市场”，并明确了控增量、去库存、优供给的政策方向，延续了中央经济工作会议的提法，为楼市确定了“稳”的基调。2026年以来，政策面持续释放暖意。央行结构性降息并下调商业用房贷款首付比例；财政部延续换购住房退税优惠；上海收购二手住房用于保障房，并进一步调减限购政策，加大公积金贷款支持力度。支持政策的密集出台有利于稳定市场预期，促进需求释放。市场部分核心指标出现结构性的积极变化。我国房地产市场持续深度调整已有四年，新开工面积也已连续四年低于销售面积；百城新房供求比连续四年小于1；主要城市租金回报率也呈现缓慢回升趋势。

房地产供求关系持续改善。此外，高能级城市需求具备较强韧性，一线及部分强二线城市核心地段的好房子需求仍有支撑，随着政策持续发力与经济基本面好转，市场在探底过程中将逐步企稳。

（二）可能面临的风险

1.国内外经济形势变化展望

2026年，全球经济在增长动能转换与不确定性因素交织中持续演进，贸易保护主义、地缘政治格局变化及供应链调整等因素

依然构成外部环境的复杂性。从国内看，2025年我国经济在实现预期增长目标的同时呈现逐季回落态势，反映结构调整中的下行压力。“供强需弱”结构性特征依然存在，投资消费增速有所放缓。与此同时，平台经济与人工智能等技术正在深刻重塑传统业态，对实体商业流量及企业用工结构形成影响，传统产业面临商业模式重构压力。新旧动能转换期的不确定性在一定程度上影响企业投资意愿与居民消费预期。展望2026年，宏观政策将持续发力稳增长，但经济结构转型与传统业态的修复节奏，仍将对整体经济增长形成阶段性影响。

2.房地产市场及政策变化

2025年房地产市场呈现前高后低的运行态势，一季度阶段性回暖后，市场自二季度起进入调整通道，预计2026年行业将继

续在政策引导与市场供求再平衡中探索新发展模式。房地产市场企稳复苏的节奏，仍需依赖宏观经济基本面的持续改善及居民就业收入预期的修复。若后续政策落地效果或市场信心恢复进度不及预期，可能影响行业企稳回升的进程。

3.资产运营方面的风险

受行业周期性调整及市场主体预期偏谨慎影响，2025年商业地产市场整体处于筑底阶段：购物中心新开业数量同比有所收缩，产业办公物业需求端维持疲软态势，以价换量成为市场主流策略；长租公寓租金水平处于近五年低位运行。与此同时，客户需求呈现多元化、个性化趋势，企业客户正从追求规模扩张转向精细化运营与提质增效，这对资产运营方的价格策略灵活性、成本管控能力及场景内容迭代能力提出了更高要求。

4.物业管理行业机遇与挑战并存

在宏观经济调整与房地产行业深度变革的双重影响下，物业管理行业新增项目供给放缓，存量市场竞争日趋激烈，行业整体增速趋于平稳。一方面，客户预算约束趋紧，对物业服务专业化、精细化、智慧化水平提出更高要求；另一方面，企业刚性成本持续上涨，利润空间面临双向挤压。与此同时，数字技术的广泛应用正在深刻改变传统物业服务模式：智慧社区、物联网平台、AI 运维等新技术的普及应用，既对企业的科技投入与数字化转型能力提出更高要求，也带来技术迭代不及预期的风险。但需看到，国家大力推进城市更新、保障性住房建设、后勤服务社会化改革、基层治理现代化及养老服务体系建设等政策红利，为具备综合服务能力与科技赋能优势的物业服务企业提供了新的发展空间。公司将积极把握政策机遇，加快数字化转型步伐，通过服务品质与运营效率的双重提升，实现可持续高质量发展。

（三）2026年工作计划

2026年，招商蛇口将深入把握房地产新发展模式的核心要义，全面启动并扎实推进“十五五”战略布局。在稳固开发业务基

本盘的前提下，公司将持续强化现金流管理，精耕细作投资策略，加速业务转型升级，以高品质产品与服务满足市场需求，推动从传统房地产开发企业向“开发商+运营商+服务商”三位一体的新发展模式迈进，经营提质，改革提效，资产减重，债务减负，确保公司在行业调整中韧性向前，行稳致远，实现高质量发展。

58招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

二、报告期内接待调研、沟通、采访等活动谈论的主要内容接待时间接待地点接待方式接待对象类型接待对象及提供的资料

2025年1月8日深圳公司调研机构华创证券

2025年1月9日深圳公司调研机构国联证券

2025年1月15日上海项目调研机构国金证券

2025年1月15日上海策略会机构瑞银证券

2025年1月15日深圳公司调研机构中金公司

2025年1月16日深圳项目调研机构海通证券

2025年1月22日深圳公司调研机构美银证券

2025年1月24日深圳公司调研机构摩根士丹利

2025年2月14日深圳公司调研机构阿布达比投资局

2025年2月17日深圳公司调研机构广发证券

2025年2月25日合肥项目调研机构长江证券

2025年2月27日深圳项目调研机构中信建投证券

2025年2月27日上海项目调研机构兴业证券

2025年2月28日上海项目调研机构申万宏源

2025年3月6日上海项目调研机构中金公司

2025年3月21日深圳策略会机构华源证券

2025年4月11日深圳公司调研机构大家保险

2025年4月23日深圳项目调研机构星展证券

2025年4月24日深圳公司调研机构长江证券

2025年4月25日西安项目调研机构银河证券

*公司经营情况

2025年4月29日上海项目调研机构长江证券介绍；

2025年5月7日杭州策略会机构中信证券*行业发展情况

2025年5月7日上海策略会机构东吴证券讨论；

2025年5月8日上海项目调研机构兴业证券*提供已公告信

2025年5月8日杭州策略会机构财通证券息及公司项目宣

2025年5月8日深圳策略会机构申万宏源传册；

*参观公司在售

2025年5月8日上海策略会机构华创证券楼盘，提供售楼

2025年5月12日上海项目调研机构中金公司书等公开资料。

2025年5月14日长沙项目调研机构国盛证券

2025年5月16日深圳公司调研机构景顺长城基金

2025年5月16日合肥项目调研机构广发证券

2025年5月22日上海策略会机构兴业证券

2025年5月22日杭州策略会机构广发证券

2025年5月23日成都项目调研机构招商证券

2025年5月23日上海策略会机构摩根大通

2025年5月26日成都、重庆项目调研机构平安证券

2025年5月27日上海策略会机构民生证券

2025年5月28日上海策略会机构中信证券

2025年5月29日南京项目调研机构兴业证券

2025年5月29日宁波策略会机构国盛证券

2025年6月5日深圳公司调研机构光大证券

2025年6月5日深圳公司调研机构国金基金

2025年6月5日深圳公司调研机构华源证券

2025年6月5日上海项目调研机构东吴证券

2025年6月5日上海策略会机构华泰证券

2025年6月5日上海策略会机构国泰海通

2025年6月11日北京项目调研机构平安证券

2025年6月12日深圳公司调研机构东方财富证券

59招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

2025年6月12日深圳公司调研机构西部证券

2025年6月12日深圳公司调研机构西部证券

2025年6月13日上海项目调研机构国金证券

2025年6月17日深圳公司调研机构凯联资本

2025年6月18日上海策略会机构中信建投

2025年6月18日上海项目调研机构开源证券

2025年6月19日上海项目调研机构淡水泉

2025年6月24日深圳公司调研机构国弘资本

2025年6月25日香港策略会机构花旗集团

2025年6月25日长沙策略会机构东方财富证券

2025年6月25日上海策略会机构天风证券

2025年6月26日深圳公司调研机构美银证券

2025年7月3日深圳策略会机构东吴证券

2025年7月30日深圳公司调研机构广发证券

2025年7月31日深圳公司调研机构招商证券

2025年7月31日佛山项目调研机构广发证券

2025年8月7日深圳公司调研机构东方财富证券

2025年8月21日上海项目调研机构兴业证券

2025年8月29日深圳策略会机构华福证券

2025年9月1日上海策略会机构国金证券

2025年9月2日上海策略会机构招商证券

2025年9月3日上海策略会机构东北证券

2025年9月4日上海策略会机构申万宏源

2025年9月16日杭州项目调研机构国盛证券

2025年9月16日深圳策略会机构申万宏源

2025年9月22日深圳公司调研机构平安证券

2025年9月25日深圳策略会机构财通证券

2025年9月26日深圳公司调研机构美银证券

2025年9月26日深圳公司调研机构重阳投资

2025年9月26日深圳公司调研机构平安养老

2025年10月13日深圳公司调研机构易方达

2025年10月14日上海策略会机构国联民生

2025年10月23日深圳公司调研机构中信证券

2025年10月29日武汉项目调研机构国盛证券

2025年11月5日深圳策略会机构开源证券

2025年11月11日深圳策略会机构花旗集团

2025年11月11日上海策略会机构光大证券

2025年11月12日上海策略会机构国盛证券

2025年11月13日深圳策略会机构中信证券

2025年11月13日深圳策略会机构财通证券

2025年11月14日深圳项目调研机构平安证券

2025年11月17日深圳公司调研机构平安证券

2025年11月28日深圳项目调研机构东吴证券

2025年12月3日深圳策略会机构华创证券

2025年12月3日深圳反向路演机构工银瑞信

2025年12月4日深圳公司调研机构东方财富证券

2025年12月10日深圳反向路演机构国泰海通证券

2025年12月13日上海项目调研机构国盛证券

2025年12月17日深圳项目调研机构财通证券

2025年12月23日深圳项目调研机构招商证券

注：上述策略会均采用一对一、一对多的方式进行。

60招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

十三、市值管理制度和估值提升计划的制定落实情况公司是否制定了市值管理制度。

?是□否

为切实推动公司提升投资价值，进一步加强与规范公司的市值管理行为，维护公司、投资者及其他利益相关者的合法权益，根据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《国务院关于加强监管防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》

《上市公司信息披露管理办法》《上市公司监管指引第10号——市值管理》《深圳证券交易所股票上市规则》《关于改进和加强中央企业控股上市公司市值管理工作的若干意见》以及《公司章程》，公司于2024年12月30日召开第四届董事会2024年第二次临时会议，审议通过了《关于制定〈市值管理制度〉的议案》并对外进行了披露。

公司牢固树立回报股东意识，采取措施保护投资者尤其是中小投资者利益，诚实守信、规范运作、专注主业、稳健经营，推动经营水平和发展质量提升，并在此基础上做好投资者关系管理，提高信息披露质量和透明度，必要时积极采取措施提振投资者信心，推动公司投资价值合理反映公司质量。

公司是否披露了估值提升计划。

?是□否

为切实推动上市公司投资价值提升，增强投资者回报，维护公司、投资者及其他利益相关者的合法权益，公司积极响应并落实监管要求，结合公司情况，制定估值提升计划。公司将着力深化业务聚焦，提升发展质量，做好风险防控，强化价值释放，增厚投资者回报，推动公司投资价值提升。

依据《中华人民共和国公司法》《中华人民共和国证券法》《国务院关于加强监督防范风险推动资本市场高质量发展的若干意见》《上市公司信息披露管理办法》《上市公司监管指引第10号——市值管理》《公司章程》等有关规定，公司于2026年2月6日召开第四届董事会2026年第一次临时会议，会议审议通过了《关于制定〈估值提升计划〉的议案》。具体内容详见2026年 2 月 7 日公司于巨潮资讯网刊登的《关于估值提升计划的公告》（公告编号：【CMSK】2026-005）。

十四、“质量回报双提升”行动方案贯彻落实情况具体进展详见2026年3月17日公司于巨潮资讯网刊登的《关于“质量回报双提升”行动方案的进展公告》（公告编号：【CMSK】2026-025）。

61招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

第四节公司治理、环境和社会

一、公司治理的基本状况

公司治理的实际状况与法律、行政法规和中国证监会发布的关于上市公司治理的规定不存在重大差异。

报告期内，公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》等法律法规和中国证监会、深圳证券交易所等监管部门的要求，结合公司实际情况，不断完善公司的法人治理结构，提高公司规范化运作水平，健全公司内部控制制度，股东会、董事会和经营管理层责权分明、协调运营、科学决策；积极开展投资者关系管理工作，通过多平台、多方位、多层次的沟通方式，加强与投资者联系，不断提高投资者关系管理工作水平；加强信息披露，通过制度化、规范化建设持续提升公司治理水平，促进公司健康发展。

截至报告期末，公司治理实际情况符合中国证监会发布的有关上市公司治理规范性文件的要求。

二、公司相对于控股股东、实际控制人在保证公司资产、人员、财务、机构、业务等方面的独立情况

公司在报告期内在资产、人员、财务、机构、业务等方面均独立于控股股东，享有独立法人地位和市场竞争主体地位，具有独立完整的业务体系和直接面对市场自主经营的能力。

资产方面，公司资产独立完整，与控股股东之间资产关系明晰，产权清晰，不存在无偿占有或使用情况。

人员方面，公司与控股股东在劳动、人事及薪酬管理方面互相独立，具有独立的劳动人事管理部门，制定独立的劳动、人事及薪酬管理制度。

财务方面，公司设有独立的财务部门，并建立了独立的会计核算体系。财务人员均为公司的专职工作人员，与控股股东不存在任何人事关系；公司在银行开立独立账户并依法独立纳税；公司能够独立做出财务决策，不存在控股股东或实际控制人干预公司资金使用的情况。

机构方面，公司的生产经营和职能机构独立于控股股东或实际控制人。公司不断规范和完善法人治理结构，董事会与高级管理人员按照《公司章程》及有关规定行使各自的职责。

业务方面，公司拥有独立完整的业务体系，能够做到独立经营，独立决策，独立承担责任与风险，不受公司控股股东的干涉与控制，未因与公司控股股东及其控制的其他企业之间存在关联关系而使公司经营自主权的完整性、独立性受到不良影响。

三、同业竞争情况报告期内公司不存在同业竞争情况。

四、董事和高级管理人员情况

1、基本情况

本期本期其他增持减持增减任职性年任期起任期终期初持股股份股份期末持股姓名职务变动

状态别龄始日期止日期数（股）数量数量数（股）

（股（股（股）

））

董事2019.112027.11现任

朱文凯董事长男582025.092027.11207027207027

总经理离任2023.092025.09

张军立董事现任男572022.122027.11

董事2024.082027.11聂黎明现任男548900089000

总经理2025.092027.11

徐鑫董事现任男432025.122027.11

余志良董事现任男572023.112027.11

黄传京董事现任男422025.052027.11

叶建芳独立董事现任女602024.062027.11

孔英独立董事现任男652020.032027.11

62招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

秦玉秀独立董事现任女602024.112027.11

伍斌副总经理现任男552022.122027.11

吕斌副总经理现任男432022.122027.112690026900财务总监

余志良现任男472024.072027.111165311653董事会秘书

总法律顾问现任2025.042027.11唐坚女48

首席合规官现任2025.042027.11

总法律顾问离任2019.112025.03

刘晔首席合规官离任男532023.082025.038900089000

副总经理离任2021.012026.03

陶武董事离任男592023.112025.05

董事离任2019.112025.09蒋铁峰男52122000122000

董事长离任2023.092025.09

彭以良副总经理离任男562024.072025.11

合计------------545580545580

公司董事、高级管理人员变动情况姓名担任的职务类型日期原因

总法律顾问、首席合规官任免2025年3月28日工作安排原因刘晔副总经理解聘2026年3月3日工作调动原因陶武董事离任2025年5月6日工作调动原因

蒋铁峰董事、董事长离任2025年9月15日工作调动原因朱文凯总经理任免2025年9月16日工作安排原因彭以良副总经理解聘2025年11月4日工作调动原因

2、任职情况

公司现任董事、高级管理人员专业背景、主要工作经历以及目前在公司的主要职责董事会成员

朱文凯：高级经济师。毕业于武汉理工大学交通运输管理工程专业，获硕士学位。现任本公司董事长、党委书记。历任蛇口招商港务股份有限公司总经理助理；深圳蛇口招港实业发展有限公司总经理；招商地产策划部经理、营销中心总经理；招商地产总经

理助理、副总经理；本公司常务副总经理；招商局海南开发投资有限公司党委书记、总经理；本公司总经理。

张军立：经济师。毕业于中国政法大学研究生院政治学专业，获法学硕士学位。现任本公司董事，招商局集团有限公司董事会秘书、总经理助理、办公室主任。历任国家经贸委企业监督司减负处副处长、督察六室副主任；国务院研究室工交贸易研究司处长、副司长、司长；招商局集团有限公司首席战略官、行政总监。

聂黎明：工程师，毕业于南京建筑工程学院机电系起重运输与工程机械专业，获学士学位，后就读于电子科技大学，获管理学硕士学位。现任本公司董事、总经理、党委副书记。历任招商局地产控股股份有限公司运营管理中心副总经理、云南公司总经理、重庆公司总经理、运营管理中心总经理；本公司运营管理中心总经理、华北区域常务副总经理、华北区域总经理、深圳区域总经

理、公司副总经理；招商局积余产业运营服务股份有限公司董事、董事长；招商局集团产业发展部/业务协同部部长。

徐鑫：美国注册管理会计师。毕业于中国人民大学财务学专业，获管理学博士学位。现任本公司董事，招商局集团有限公司产业发展部/业务协同部部长。曾任第十三届全国青联委员。历任招商银行深圳分行国际信贷经理，招商局集团有限公司财务部财务策划副主任、财务策划主任、部长助理兼资金处处长兼国际财务公司副总经理，招商局金融集团有限公司财务总监，招商局金融事业群/平台执行委员会执行委员（常务），长城证券股份有限公司董事，招商局金融控股有限公司副总经理（兼财务负责人），招商证券股份有限公司监事，辽宁港口集团有限公司财务总监，辽宁港口股份有限公司董事，深圳市招商平安资产管理有限责任公司党委书记、总经理等职务。

余志良：高级工程师。毕业于华南理工大学，获管理学博士学位。现任本公司董事、招商局集团有限公司派出的专职外部董事、招商局能源运输股份有限公司董事、中国外运股份有限公司董事。历任广东省人民政府国有资产监督管理委员会规划发展处处长；

广东钢铁集团有限公司副总经理；广东省广业资产经营有限公司董事、总经理、董事长；广东省广业集团有限公司董事长；招商

局集团环保产业筹备组负责人（招商局集团总部部门部长级）；招商局工业集团有限公司副总经理（招商局集团二级公司总经理级）；华商国际海洋能源科技控股有限公司董事长、首席执行官。

黄传京：毕业于英国威尔士大学，获工商管理硕士。现任本公司董事、招商局集团有限公司派出的专职外部董事、招商局能源运输股份有限公司董事、中国外运股份有限公司董事。历任招商局国际青岛码头有限公司码头操作部主管；招商局国际有限公司行

63招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

政部主任；招商局集团有限公司办公厅副主任、董事会办公室副主任等职务；招商局港口股份有限公司副总经理、董事会秘书、

首席数字官；深圳蛇口集装箱码头有限公司董事长、深圳赤湾集装箱码头有限公司董事长、招商保税物流有限公司董事长；招商

局太平湾开发投资有限公司副总经理、大连太平湾合作创新区管委会常务副主任、大连太平湾合作创新区建设投资有限公司董事长。

叶建芳：中国注册会计师协会会员，澳大利亚注册会计师协会会员，教授。毕业于上海财经大学，获管理学博士学位。现任本公司独立董事，上海财经大学会计专业教授、博士生导师，财政部第三和第四届企业会计准则咨询委员会委员、中国上市公司协会女董事专业委员会副主任委员，上海氯碱化工股份有限公司独立董事、上海浦东发展银行股份有限公司独立董事。历任上海财经大学会计专业助教、讲师、副教授。

孔英：教授。毕业于加拿大卡尔顿大学，获博士学位。现任本公司独立董事，北京师范大学教授、湾区国际商学院院长、博士生导师，加拿大约克大学经济系终身教授，深圳清华大学研究院低碳与可持续发展研发中心主任，世界低碳城市联盟主席。被认定为深圳市领军人才、深圳市海外高层次人才，被聘为深圳市先行示范区专家组专家、深圳市人大常委立法委员会专家，侨银城市管理股份有限公司独立董事。历任北京大学教授、博士生导师、北京大学汇丰商学院副院长兼学术主任，清华大学教授、博士生导师、清华大学深圳研究生院社会科学与管理学部主任。

秦玉秀：高级经济师，具备律师资格。毕业于对外经济贸易大学，获法律硕士学位。现任本公司独立董事，中国核能电力股份有限公司独立董事。历任中国建筑工程总公司/中国建筑股份有限公司法律处副处长，资金部执行经理、副总经理，法务事务部副总经理、总经理，市场与项目管理部总经理，副总法律顾问，总法律顾问；中建财务有限公司董事、监事会主席，河北高速集团外部董事。

高级管理人员

聂黎明：董事、总经理，见前述董事介绍。

伍斌：毕业于清华大学土木工程系，获工学硕士学位。现任本公司副总经理兼战略发展部总经理。历任招商局地产控股股份有限公司发展部高级经理、总经理助理、副总经理、总经理，公司战略发展部总经理，副总经济师兼战略发展部总经理、总经济师兼战略发展部总经理。

吕斌：毕业于南京工程学院电子系电子信息工程专业，获学士学位。现任本公司副总经理、招商城科总经理、首席数字官、公司控股子公司招商局积余产业运营服务股份有限公司董事长。历任公司江南区域常务副总经理兼南京公司总经理、华东区域总经理兼上海公司总经理、华东区域资产管理公司总经理、华中区域总经理兼武汉公司总经理。

余志良：会计师。本科毕业于厦门大学会计学系，获管理学学士学位，研究生毕业于香港中文大学，获金融工商管理硕士

（FMBA）。现任本公司财务总监、董事会秘书。历任瑞嘉投资实业有限公司财务总监，招商局地产控股股份有限公司厦门公司财务总监，招商局商业房地产投资信托基金管理人非执行董事及投资委员会主席，招商局置地有限公司非执行董事、执行董事兼总经理、财务总监，招商局集团财务公司董事，招商局工业集团有限公司董事，博时基金管理有限公司董事，招商局集团有限公司财务部(产权部)副部长。

唐坚：具备律师资格。毕业于武汉大学，获法学硕士学位。现任本公司总法律顾问、首席合规官、风险管理部/法律合规部总经理和审计稽核部总经理。历任招商局地产控股股份有限公司法律事务部高级经理、主任法律顾问，招商局集团有限公司风险管理部（法律合规部）经理；本公司法律事务部总经理助理，风险管理部总经理助理（法律合规部总经理助理）、风险管理部副总经理（法律合规部副总经理）、风险管理部/法律合规部/审计稽核部副总经理。

在股东单位任职情况任职人员任期起始任期终止在股东单位是否股东单位名称在股东单位担任的职务姓名日期日期领取报酬津贴

张军立招商局集团有限公司董事会秘书2022.09是

张军立招商局集团有限公司总经理助理2022.09是

张军立招商局集团有限公司办公室主任2021.05是

聂黎明招商局集团有限公司产业发展部/业务协同部部长2024.042025.09否（注）

徐鑫招商局集团有限公司产业发展部/业务协同部部长2025.09是

余志良招商局集团有限公司专职外部董事2023.06否

黄传京招商局集团有限公司专职外部董事2025.04否

注：聂黎明自2025年9月起担任本公司总经理后未在股东单位任职及领取报酬。

在其他单位任职情况任职人员任期起始任期终止在其他单位是否其他单位名称在其他单位担任的职务姓名日期日期领取报酬津贴

余志良招商局能源运输股份有限公司董事2023.07否

余志良中国外运股份有限公司董事2023.07否

64招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

任职人员任期起始任期终止在其他单位是否其他单位名称在其他单位担任的职务姓名日期日期领取报酬津贴

黄传京招商局能源运输股份有限公司董事2025.09否

黄传京中国外运股份有限公司董事2025.06否

叶建芳上海浦东发展银行股份有限公司独立董事2022.06是

叶建芳上海氯碱化工股份有限公司独立董事2023.10是

孔英加拿大约克大学终身教授2004.07是低碳与可持续发展研发

孔英深圳清华大学研究院2023.12否中心主任

孔英北京师范大学珠海校区湾区国际商学院院长2021.03是

孔英海能达通信股份有限公司独立董事2019.122025.12是

孔英侨银城市管理股份有限公司独立董事2022.06是

秦玉秀中国核能电力股份有限公司独立董事2021.12是公司现任及报告期内离任董事和高级管理人员近三年证券监管机构处罚的情况不适用。

3、董事、高级管理人员薪酬情况

董事、高级管理人员薪酬的决策程序、确定依据、实际支付情况

（1）独立董事津贴：津贴标准由董事会制订方案，股东会审议通过。目前公司独立董事津贴为为每人20万元/年(税前)。

（2）经理层报酬：根据公司相关新酬管理制度，结合经理层成员任期制和契约化管理的有关合同协议及工作业绩考核等实际情况综合报董事会审定。

公司报告期内董事和高级管理人员薪酬情况从公司获得考核依是否在公司任职递延支止付追的税前报酬姓名性别年龄职务据及完关联方获取状态付安排索情况总额成情况报酬（万元）

朱文凯男58董事、董事长现任254.92否张军立男57董事现任是

聂黎明男54董事、总经理现任70.91否徐鑫男43董事现任是余志良男57董事现任是根据经黄传京男42董事现任是理层成叶建芳女60独立董事现任20否员任期孔英男65独立董事现任20否根据公制和契秦玉秀女60独立董事现任20否司相关约化管

伍斌男55副总经理现任不涉及199.17否制度执理的有

吕斌男43副总经理现任212.07否行关合同

财务总监、董

余志良男47现任协议安183.15否事会秘书排递延

总法律顾问、

唐坚女48现任支付138.09否首席合规官陶武男59董事离任是

蒋铁峰男52董事、董事长离任142.73否

彭以良男56副总经理离任185.80否

刘晔男53副总经理离任210.09否

合计--------------

注:上表所列为报告期内在公司受薪的董事、高级管理人员从公司获得的税前报酬总额。具体的任职期间详见本节中董事、高级管理人员基本情况相关内容。

65招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

五、报告期内董事履行职责的情况

1、董事出席董事会及股东会的情况

董事出席董事会及股东会的情况是否连续两本报告期应以通讯方式现场出席董委托出席董缺席董事会次未亲自参出席股东会董事姓名参加董事会参加董事会事会次数事会次数次数加董事会会次数次数次数议朱文凯134900否3张军立133910否1聂黎明133910否1徐鑫10100否0余志良134900否2黄传京93600否3叶建芳134900否3孔英134900否3秦玉秀134900否3蒋铁峰93600否0陶武31200否0

2、董事对公司有关事项提出异议的情况

报告期内董事对公司有关事项未提出异议。

3、董事履行职责的其他说明

报告期内，公司董事严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》《深圳证券交易所股票上市规则》《公司章程》等法律法规及公司制度的规定，依法履行职责，对提交董事会审议的各项议案各抒己见、深入讨论，为公司的健康发展建言献策，并在决策时充分考虑中小股东的利益和诉求，切实增强了董事会决策的科学性与可行性。独立董事积极了解公司的运作情况并充分发表意见，在董事会召开前，独立董事能够做到仔细阅读各项议案，对董事会决策事项能够全面、深入了解。报告期内，独立董事按照监管要求，对公司拟发生的关联交易等重要事项召开独立董事专门会议，独立、客观、审慎地审议后将相关议案提交公司董事会。董事会审议过程中，积极参与讨论并运用自身的专业能力和丰富经验对决策事项提出合理的意见或建议并做出独立判断，为促进公司科学决策、维护公司及公司股东尤其是中小股东的利益发挥了积极作用。

六、董事会下设专门委员会在报告期内的情况召开其他履异议事委员会提出的重要意见和建成员情况会议召开日期会议内容行职责项具体名称议次数的情况情况各位委员严格按照相

蒋铁峰、张关法律法规开展工

2024年度履职情况报告、军立、朱文作，勤勉尽责，根据管理层讨论与分析、2025

凯、聂黎公司实际情况，结合

3月14日年投资计划、中长期发展不适用不适用

明、余志自身专业和经验，对战略与规划、《2024年可持续发良、叶建公司发展规划、经营可持续展报告》

芳、孔英2目标提出了相关意发展委见。

员会

朱文凯、张各位委员对公司的可

军立、聂黎持续发展战略及相关

11月17招商蛇口“十五五”战略

明、余志政策声明，提升招商不适用不适用日规划报告

良、叶建蛇口可持续发展能力

芳、孔英提出了相关意见。

审计委叶建芳、陶61月16日2024年度审计工作计划各位委员要求审计机不适用不适用

66招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

员会武、秦玉秀构勤勉尽责，坚持以公允、客观的态度进2024年度财务报告（未定

3月12日行独立审计，就关注

稿）重点提出了相关意见。

2024度财务报告、《董事会审计委员会对会计师事务所2024年度履职情况评估及履行监督职责情况报告》、拟续聘会计师事务所、《2024年度控股股东、实际控制人及其他关联方资金占用情况的专项说明》《招商蛇口提供担保、关联交易等情况的检查报告》《招商蛇口2024年度募集资金存放与使用3月14日情况的专项报告》《2024年度内部控制自我评价报告》《招商蛇口2024年度内控体系工作报告》《2024年度内部审计工作报告》《2024年度内部审计工作质量评估报告》《2024年法治建设工作报告》《招商蛇口2025年度重大经营风险预测评估报告》、变更会计政策、各位委员严格按照相《2024年度董事会审计委关法律法规开展工员会履职情况报告》作，勤勉尽责，根据

2025年第一季度报告、公司实际情况，结合

2025年第一季度内审工作自身专业和经验，对

情况、2025年第一季度风公司内部控制、合规

4月28日控内控工作情况、《2025管理、募集资金使用

年第一季度募集资金存放提出了相关意见。

与使用情况的检查报告》

2025年半年度报告、2025年半年度内审工作情况、

2025年第二季度风控内控

8月26日工作情况、《2025年半年度募集资金存放与使用情况的检查报告》

2025年第三季度报告、

2025年第三季度内审工作

情况、2025年第三季度风叶建芳、黄控内控工作情况、《2025传京、秦玉年第三季度募集资金存放秀与使用情况的检查报告》、调整公司向特定对

10月28

象发行优先股方案、公司日向特定对象发行优先股预案（修订稿）、公司向特定对象发行优先股方案论

证分析报告（修订稿）、公司向特定对象发行优先股募集资金使用可行性分

析报告（修订稿）

薪酬与33月14日2024年度履职情况报告、各位委员严格按照相不适用不适用

67招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

考核委2024年公司高级管理人员关法律法规开展工

员会薪酬审核意见、2025年综作，勤勉尽责，根据合管理部薪酬激励模块工公司实际情况，结合作计划自身专业和经验，对经理层成员2024年度及公司薪酬、考核、激

秦玉秀、叶

12月4日2022-2024年任期经营业励等工作提出了相关

建芳、孔英绩考核成绩意见。

招商蛇口经理层成员2025

12月23年度及2025-2027年任期

日合同协议、经理层成员薪酬方案

3月14日2024年度履职情况报告各位委员严格按照相

聘任总法律顾问、首席合关法律法规开展工

3月31日规官作，勤勉尽责，根据提名委孔英、张军提名第四届董事会非独立公司实际情况，结合

55月7日不适用不适用

员会立、秦玉秀董事候选人自身专业和经验，对

9月15日聘任公司总经理公司董事、高级管理

提名第四届董事会非独立人员的选聘提出了相

12月4日

董事候选人关意见。

七、审计委员会工作情况审计委员会对报告期内的监督事项无异议。

八、公司员工情况

1、员工数量、专业构成及教育程度

报告期末母公司在职员工的数量（人）258

报告期末主要子公司在职员工的数量（人）48877

报告期末在职员工的数量合计（人）49135

当期领取薪酬员工总人数（人）49135

母公司及主要子公司需承担费用的离退休职工人数（人）1927专业构成

专业构成类别专业构成人数（人）生产人员41044销售人员1480技术人员3511财务人员983行政人员2117合计49135教育程度

教育程度类别数量（人）硕士及以上2133本科12113大专13121中专及以下21768合计49135

68招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

2、薪酬政策

2025年，招商蛇口坚持综合发展基调，持续深化全价值链、全周期、全业态的差异化薪酬激励体系，并为员工提供多层次福利保障，激发员工工作积极性。全年职工工资总额在预算范围内执行，并深化薪酬分配工作。

一是持续深化薪酬管控机制。强调薪酬激励市场化、差异化，充分落实业绩导向，提高资源配置效率。

二是坚定落实薪酬精益管理。面对行业调整，积极响应市场与经营变化，及时调整机制策略与工具，牵引业务目标的达成，强化及时激励、过程激励。

三是多维度提供福利保障。公司不断加强对标交流，创新、用好、用足福利费，提高福利费使用效率，增强员工幸福感。

3、培训计划

招商蛇口始终高度重视人才培养与发展，关注人力资本的投入和增值。公司致力于以人文关怀和能力发展激励价值创造，努力实现组织与员工相互成就、共同成长。

2025年，公司进一步优化培训体系，以党建引领强根铸魂，全面深化关键人才培养，聚焦专业能力提升和转型人才培育，建

设运营在线学习平台，助力打造“学习型组织”，为公司高质量发展提供稳定人才供应与支撑。

一、持续强化理论武装，扎实推进党建培训

招商蛇口坚持以党建引领强根铸魂，扎实推进党的理论教育和党性教育培训，筑牢信仰之基，把稳思想之舵。深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，从党员干部联学培训班到深入贯彻中央八项规定精神学习教育网络培训班，从基层党建骨干培训到基层党支部书记系列培训，持续提升干部员工政治素养，为公司高质量发展提供坚强的政治保障。

二、聚力关键人才培养，持续筑强人才梯队

招商蛇口聚力关键人才培养，持续建设高素质、专业化、复合型干部人才队伍。优化领导力进阶培养体系，全新规划优秀年轻干部培养项目，启动首期“高管驰行班”，筑强公司转型发展中坚力量；组织开展“新任经理班”，不断夯实基层管理力量；

持续深化“新航程”培养计划，做优“启航”、“破浪”、“驰行”三部曲进阶培养，强化成长关爱和辅导支持，为招商蛇口输送奋进动能，积蓄新生力量。

三、聚焦“三力”完善体系，狠抓专业能力提升

招商蛇口持续完善专业力培训体系，以“专业骨干培养班”“专业能力提升班”“名师大讲堂”“专业交流会”多形式赋能，提升专业人才队伍履职能力。着力推进产品、营销、服务“三力”人才培养，结合人才盘点分层分类精准赋能，线上线下搭建交流平台促进业务经验萃取，以能力建设推动产品端价值体现，为公司打造核心竞争力提供有力支撑。

四、强化专项人才培养，有力助推转型发展

招商蛇口持续推进内外结合、实战实效的业务培训赋能一线。响应转型发展战略需求，开展“转型发展实训班”“名师大讲堂”“AI+”系列培训，强化相关单位及广大员工的转型与数字化思维，开拓格局视野，提升综合素养，赋能多元发展。

五、建设运营在线学习平台，助力打造学习型组织

招商蛇口持续构建知识共创共享生态、营造学习氛围，锻造可持续发展的组织韧性。2025年，公司规划建设“招闻道”在线学习平台，通过数字化运营、丰富内容和先进技术驱动，拉通内部学习资源，吸收外部优秀经验，沉淀公司核心能力，促进组织及员工学习力、创新力与竞争力的不断提升。

4、劳务外包情况

劳务外包的工时总数（小时）5552716.02

劳务外包支付的报酬总额（元）200693698.30

九、公司利润分配及资本公积金转增股本情况

报告期内利润分配政策，特别是现金分红政策的制定、执行或调整情况?适用□不适用现金分红政策的专项说明

是否符合公司章程的规定或股东会决议的要求：是

分红标准和比例是否明确和清晰：是

相关的决策程序和机制是否完备：是

独立董事是否履职尽责并发挥了应有的作用：是

公司未进行现金分红的，应当披露具体原因，以及下一步不适用

为增强投资者回报水平拟采取的举措：

中小股东是否有充分表达意见和诉求的机会，其合法权益是

69招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

是否得到了充分保护：

现金分红政策进行调整或变更的，条件及程序是否合规、不适用

透明：

公司报告期内盈利且母公司可供股东分配利润为正但未提出现金红利分配预案不适用。

董事会是否审议利润分配方案（含不分红不转增）是本报告期利润分配及资本公积金转增股本情况

每10股送红股数（股）0

每10股派息数（元）（含税）0.5110

每10股转增数（股）0

分配预案的股本基数（股）9016032171

现金分红金额（元）（含税）460719243.94

以其他方式（如回购股份）现金分红金额（元）362716701.99

现金分红总额（含其他方式）（元）823435945.93

可分配利润（元）20570831797.24

现金分红总额（含其他方式）占利润分配总额的比例100%本次现金分红情况

以2026年3月13日的公司总股本9016032171股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.5110元（含税），不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。

利润分配或资本公积金转增预案的详细情况说明

经毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）审计，2025年度公司实现归属于母公司所有者的净利润1023784320.62元，母公司实现净利润3204970029.63元，加上母公司年初未分配利润19419853178.56元，减去已实际分配的2024年度现金股利1749929012.82元，减去永续债利息304062398.13元，本年度累计可供股东分配的利润为

20570831797.24元。

2025年度利润分配预案为：以2026年3月13日的公司总股本9016032171股为基数，向全体股东每10股派发现金红

利0.5110元（含税），共计派发现金红利460719243.94元（含税），剩余未分配利润留存至下一年度。本年度不进行资本公积金转增股本。在实施权益分派的股权登记日前公司总股本发生变动的，以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。

前述分配预案已经公司2026年3月13日召开的第四届董事会第五次会议审议通过，尚需提交公司股东会审议。

十、公司股权激励计划、员工持股计划或其他员工激励措施的实施情况

公司实施项目跟投，充分地激励项目团队的积极性，进一步提升获取项目的质量和项目运营效率，切实控制项目风险，实现收益共享，风险共担，鼓励跟投人员为公司和股东创造更大的价值。报告期内，2025年新增跟投项目33个，新增跟投本金1.07亿元。截至报告期末，因项目清算等原因，部分项目的员工跟投权益已退出。

十一、报告期内的内部控制制度建设及实施情况

1、内部控制建设及实施情况

报告期内，公司严格按照法律法规及外部监管要求，结合公司实际情况，建立健全公司内部控制，建立从董事会、管理层、总部到各业务单元分层级的内控体系工作机制。各层级各司其职，严格按照公司《章程》及相关制度规定履职，为公司经营发展保驾护航。

董事会负责建立健全和有效实施内部控制，评价其有效性，并如实披露内部控制评价报告等。董事会下设董事会审计委员会，主要负责公司内、外部审计的沟通、监督和核查工作，推进风控内控体系建设与监督工作，向董事会报告工作并对董事会负

70招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文责。公司设立法律合规、内控与风控管理委员会，作为公司内部控制的管理机构，负责统筹公司风险管理与内部控制体系建设工作，下设专项小组指导内部控制工作的组织和落实，公司风险管理部负责统筹和实施公司风险管理、内部控制及法律合规等相关工作。公司持续完善并不断优化公司制度流程体系，提升一线合规下的效率效益，助力管理提质增效。

董事会对公司内控体系有效性的评价意见为：根据公司财务报告内部控制缺陷的认定情况，于内部控制评价报告基准日，不存在财务报告内部控制重大缺陷、重要缺陷，董事会认为，公司已按照企业内部控制规范体系和相关规定的要求在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制。根据公司非财务报告内部控制缺陷认定情况，于内部控制评价报告基准日，公司未发现非财务报告内部控制重大缺陷、重要缺陷。自内部控制评价报告基准日至内部控制评价报告发出日之间未发生影响内部控制有效性评价结论的因素。

2、报告期内发现的内部控制重大缺陷的具体情况不适用。

十二、公司报告期内对子公司的管理控制情况整合中遇到已采取的解决后续解决计公司名称整合计划整合进展解决进展的问题措施划上海招臻置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用南通招崇工程技术有限不适用已完成不适用不适用不适用不适用公司上海招陆置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用深圳市招钦置业有限公不适用已完成不适用不适用不适用不适用司长沙招悦房地产有限公不适用已完成不适用不适用不适用不适用司平湖招壹置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用平湖招陆置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用平湖招肆置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用合肥城招合盛物业管理不适用已完成不适用不适用不适用不适用有限公司青岛招晖投资运营有限不适用已完成不适用不适用不适用不适用公司南京盛玺投资有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用武汉新得置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用深圳市招明物业租赁有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司

招商积余天府（四川）不适用已完成不适用不适用不适用不适用物业管理有限公司上海江澜汇酒店公寓有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限责任公司招福（厦门）房地产有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司深圳市招润置业有限公不适用已完成不适用不适用不适用不适用司上海招鼎置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用招瑞（中白）有限责任不适用已完成不适用不适用不适用不适用公司南通招瑞置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用上海招越置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用深圳市招沣置业有限公不适用已完成不适用不适用不适用不适用司宜昌招和置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用启东招诚建设发展有限不适用已完成不适用不适用不适用不适用公司杭州千岛湖伊敦酒店有不适用已完成不适用不适用不适用不适用

71招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

限公司深圳招商鸿隆房地产开不适用已完成不适用不适用不适用不适用发有限公司佛山招商宝华房地产有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司上海新长桥企业发展有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司深圳市招商名巨置地有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司长沙麓谷汇弘建设发展不适用已完成不适用不适用不适用不适用有限公司南通中豪开发置业有限不适用已完成不适用不适用不适用不适用公司杭州缤延企业管理有限不适用已完成不适用不适用不适用不适用公司杭州滨潮房地产开发有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司上海江瀚房地产开发经不适用已完成不适用不适用不适用不适用营有限公司郑州泰建房地产开发有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司宜昌开元房地产开发有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司上海新百安经济发展有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司杭州浙新置业有限公司不适用已完成不适用不适用不适用不适用成都招辉房地产开发有不适用已完成不适用不适用不适用不适用限公司成都兆瑞宏房地产开发不适用已完成不适用不适用不适用不适用有限公司对子公司的管理控制存在异常否。

十三、内部控制评价报告或内部控制审计报告

1、内控评价报告

见本公司同日披露于巨潮资讯网的《内部控制自我评价报告》。

2、内部控制审计报告

内部控制审计报告中的审议意见段

招商蛇口于2025年12月31日按照《企业内部控制基本规范》和相关规定在所有重大方面保持了有效的财务报告内部控制内控审计报告披露情况披露内部控制审计报告全文披露日期2026年3月17日内部控制审计报告全文披露索引巨潮资讯网内控审计报告意见类型标准无保留意见非财务报告是否存在重大缺陷否会计师事务所是否出具非标准意见的内部控制审计报告

□是?否

72招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

会计师事务所出具的内部控制审计报告与董事会的自我评价报告意见是否一致

?是□否

十四、上市公司治理专项行动自查问题整改情况不适用。

十五、环境信息披露情况上市公司及其主要子公司是否纳入环境信息依法披露企业名单

纳入环境信息依法披露企业名单中的企业数量（家）1序号企业名称环境信息依法披露报告的查询索引

深圳市生态环境局：深圳市生态环境局光明管理局关于

1招商局光明科技园有限公司

2025年环境监管重点单位基本信息的公示

十六、社会责任情况

详见公司于2026年3月17日在巨潮资讯网披露的《招商蛇口2025年可持续发展报告》。

十七、巩固拓展脱贫攻坚成果、乡村振兴的情况

招商蛇口在招商局集团的统筹安排下，持续以招商局慈善基金会为统一的专业公益平台，2025年重点助力贵州威宁、新疆莎车和叶城、湖北蕲春等县全面推进乡村振兴，持续聚焦人的多维需求，全方位助力人的发展。

报告期内，招商蛇口通过招商局慈善基金会捐赠资金用于贵州威宁、湖北蕲春、江西青原、新疆莎车和叶城的产业帮扶和民生帮扶项目，资金由招商局基金会统筹规划并实施。整体项目立足增收致富、美好生活、自我实现三个维度，围绕产业振兴、医疗兜底、教育保障等关键领域，支持帮扶县提升县域经济社会发展能级，助力乡村可持续发展，切实增强社区群众的获得感、幸福感与满意度。

1.开展民生帮扶，把“民生小事”办成群众“暖心大事”，惠及当地群众共约6万人。

（1）医疗方面，全年投入资金约100万元开展医疗帮扶，提升基层医疗服务能力。聚焦威宁农村中老年人群体的慢性病防控问题，开展社区慢性病预防控制项目，守护群众健康防线；为威宁县 35 个乡镇 70 个偏远村卫生室配置 AED，提升村卫生室紧急救治能力。

（2）教育方面，投入280万元开展教育帮扶，促进县域教育协调发展。支持蕲春县开展“智慧校园”项目，与相关数字平台结合，共同助力校园数字化转型发展；支持蕲春县开展幼儿班项目，整体提升当地学前教育水平；支持蕲春县官窑镇寒婆岭村开展小学道路硬化项目，满足学校日常通行及应急疏散需求；支持青原区开展招商局奖助学金项目，精准定位脱贫户和监测对象子女，降低其因学返贫风险并提升其学习动力。

2.支持脱贫地区产业发展，带动就业增收，惠及当地群众共约10万人。全年共投入1420万元支持定点帮扶县特色产业发展。

（1）支持贵州威宁：支持8个乡镇修建10座产业桥，有效解决当地群众生产费时费力、农产品运输成本高的问题；在龙场

镇支持树舍社区开展油桃产业用水配套设施建设项目，从根本上解决树舍社区灌溉设施不完善的问题，助力油桃产业提质增效。

（2）支持湖北蕲春：支持开展有机茶园改造及品牌营销（二期）项目，以高潮村为核心，在蕲南片区打造近5000亩有机茶产业带，推动小茶叶向大产业转型升级。

（3）支持新疆莎车：支持依盖尔其镇等村集体建设生态农业示范园，配套开展林果业种植技术、电商营销及技术服务等专项培训，助力当地林果产业高质量发展。

（4）支持新疆叶城：支持偏远乡镇产业桥建设及生产生活用水设施配置，切实改善当地群众的生产生活条件。

73招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

第五节重要事项

一、承诺事项履行情况

1、公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未

履行完毕的承诺事项履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况

本公司将严格履行本公司就发行A股股份换股吸收合

并招商地产并向特定对象发行A股股份募集配套资金

事宜所作出的所有公开承诺事项，积极接受社会监督。

（一）如本公司非因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的，需提出新的承诺（相关承诺需按法律、法规、公司章程的规定履行相关审批程序）并接受如

下约束措施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕：

1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开

说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉；

2、不得进行公开再融资；

3、对公司该等未履行承诺的行为负有个人责任的董报告期

首次公开发

事、监事、高级管理人员调减或停发薪酬或津贴；2015年12月内严格行或再融资招商蛇口其他承诺持续有效

4、不得批准未履行承诺的董事、监事、高级管理人21日履行了

时所作承诺

员的主动离职申请，但可以进行职务变更；承诺

5、给投资者造成损失的，本公司将向投资者依法承担赔偿责任。

（二）如本公司因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的，需提出新的承诺（相关承诺需按法律、法规、公司章程的规定履行相关审批程序）并接受如下

约束措施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕：

1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开

说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉；

2、尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理方案，并提交股东大会审议，尽可能地保护本公司投资者利益。

将严格履行就公司发行A股股份换股吸收合并招商地

产并向特定对象发行A股股份募集配套资金事宜所作

出的所有公开承诺事项，积极接受社会监督。

（一）如非因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，直至新参与审议吸的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕：

收合并方案1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开报告期首次公开发的招商蛇口说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道

2015年12月内严格

行或再融资董事、监事其他承诺歉；持续有效

21日履行了

时所作承诺及高级管理2、不得转让公司股份，因继承、被强制执行、上市承诺

人员（独立公司重组、为履行保护投资者利益承诺等必须转股的董事除外）情形除外；

3、暂不领取公司分配利润中归属于承诺人的部分；

4、主动申请调减或停发薪酬或津贴；

5、如果因未履行相关承诺事项而获得收益的，所获

收益归公司所有，并在获得收益的五个工作日内将所获收益支付给公司指定账户；

74招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况

6、未履行《报告书》的公开承诺事项，给投资者造

成损失的，依法赔偿投资者损失。

（二）如因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕：

1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开

说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉；

2、尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理方案，尽可能地保护公司投资者利益。

将严格履行就公司发行A股股份换股吸收合并招商地

产并向特定对象发行A股股份募集配套资金事宜所作

出的所有公开承诺事项，积极接受社会监督。

（一）如非因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕：

1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开

说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉；

2、如果因未履行相关承诺事项而获得收益的，所获报告期

首次公开发

第一届董事收益归公司所有，并在获得收益的五个工作日内将所2015年12月内严格行或再融资其他承诺持续有效会独立董事获收益支付给公司指定账户；21日履行了时所作承诺

3、未履行《报告书》的公开承诺事项，给投资者造承诺

成损失的，依法赔偿投资者损失。

（二）如因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕：

1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开

说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉；

2、尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理方案，尽可能地保护公司投资者利益。

招商局集团将严格履行就公司发行A股股份换股吸收

合并招商地产并向特定对象发行A股股份募集配套资

金事宜所作出的所有公开承诺事项，积极接受社会监督。

（一）如非因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕：

1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开

说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉；

2、不得转让招商蛇口股份，因继承、被强制执行、持续有效

上市公司重组、为履行保护投资者利益承诺等必须转至不再作报告期首次公开发股的情形除外；2015年12月为公司控内严格行或再融资招商局集团其他承诺

3、暂不领取招商蛇口控股分配利润中归属于招商局21日股股东或履行了

时所作承诺集团的部分；实际控制承诺

4、如果因未履行相关承诺事项而获得收益的，所获人

收益归招商蛇口所有，并在获得收益的五个工作日内将所获收益支付给招商蛇口指定账户；

5、未履行《报告书》的公开承诺事项，给投资者造

成损失的，依法赔偿投资者损失。

（二）如因不可抗力原因导致未能履行公开承诺事项的，需提出新的承诺并接受如下约束措施，直至新的承诺履行完毕或相应补救措施实施完毕：

1、在股东大会及中国证监会指定的披露媒体上公开

说明未履行的具体原因并向股东和社会公众投资者道歉；

75招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况

2、尽快研究将投资者利益损失降低到最小的处理方案，尽可能地保护招商局蛇口控股投资者利益。

1、全力协助、促使并推动招商蛇口及其下属子公司

完善土地、房产等资产方面的产权权属证书；

2、如招商蛇口及其下属子公司因本次换股吸收合并

完成前存在的土地使用权、房产资产有（1）正在办理权属证书的土地使用权、房产未能及时办理（因不可抗力和法律、政策、政府管理行为、土地规划用途持续有效变更等非招商蛇口及其下属子公司自身因素导致的结至不再作报告期首次公开发果除外）；或（2）无法办理相关土地使用权、房产

2015年9月为公司控内严格行或再融资招商局集团其他承诺权属证书（因不可抗力和法律、政策、政府管理行

16日股股东或履行了

时所作承诺为、土地规划用途变更等非招商蛇口及其下属子公司实际控制承诺自身因素导致的结果除外）；或（3）其他土地使用人权、房产不规范（因不可抗力和法律、政策、政府管理行为、土地规划用途变更等非招商蛇口及其下属子公司自身因素导致的结果除外）等情形，并遭受包括但不限于赔偿、罚款、支出、利益受损等实际损失的，招商局集团将给予招商蛇口及其下属子公司及时、足额补偿。

就招商蛇口及其下属子公司因标的资产所涉及的瑕疵土地使用权、房产（即招商局蛇口控股及其下属子公司因本次换股吸收合并完成前存在的未取得完备权属持续有效证书的土地使用权、房产）等情形，致使招商蛇口及至不再作报告期

首次公开发其下属子公司在完善相关瑕疵土地使用权、房地产法

2015年11月为公司控内严格行或再融资招商局集团其他承诺律手续过程中所产生的赔偿（包括为完善本次换股吸

24日股股东或履行了

时所作承诺收合并完成前存在的已出租土地使用权的法律手续而实际控制承诺收回承租方在前述土地上的建筑物所可能发生的赔人

偿）、罚款、税费等办证费用的，由招商局集团通过给予招商蛇口及其下属子公司及时、足额补偿的方式进行承担。

1、确定招商蛇口系招商局集团控制的从事园区开发

与运营业务、社区开发与运营业务及邮轮母港建设与

运营业务（以下合称“主营业务”）的唯一整合平台。

2、本次换股吸收合并完成之日起，在招商局集团作

为招商蛇口控股股东期间，招商局集团及招商局集团控制的其他企业（不包含招商局蛇口控股及其控制的企业，下同）均不会在中国境内和境外，单独或与第三方，以任何形式直接或间接从事或参与任何与招商蛇口及其控制的企业进行的主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。

3、在招商局集团作为招商蛇口控股股东期间，如果持续有效

关于同业竞招商局集团及招商局集团控制的其他企业发现任何与至不再作报告期

首次公开发争、关联交招商蛇口及其控制的企业主营业务构成或可能构成直2015年9月为公司控内严格

行或再融资招商局集团易、资金占

接或间接竞争的新业务机会，应立即书面通知招商蛇16日股股东或履行了时所作承诺用方面的承

口及其控制的企业，并将该等商业机会让予招商蛇口实际控制承诺诺及其控制的企业。人

4、如招商蛇口及其控制的企业放弃前述竞争性新业

务机会且招商局集团及招商局集团控制的其他企业从事该等与招商蛇口及其控制的企业主营业务构成或可

能构成直接或间接相竞争的新业务时，招商局集团将给予招商蛇口选择权，即在适用法律及有关证券交易所上市规则允许的前提下，招商蛇口及其控制的企业有权随时一次性或多次向招商局集团及招商局集团控

制的其他企业收购在上述竞争性业务中的任何股权、

资产及其他权益，或由招商蛇口及其控制的企业根据国家法律许可的方式选择采取委托经营、租赁或承包经营等方式拥有或控制招商局集团及招商局集团控制

76招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况的其他企业在上述竞争性业务中的资产或业务。如果

第三方在同等条件下根据有关法律及相应的公司章程

具有并且将要行使法定的优先购买权，则上述承诺将不适用，但在这种情况下，招商局集团及招商局集团控制的其他企业应尽最大努力促使该第三方放弃其法定的优先购买权。

5、在招商局集团作为招商蛇口控股股东期间，将严

格限定招商局漳州开发区有限公司按照其目前的经营

方式在漳州地区范围内进行经营，并承诺招商局集团目前控制的与招商蛇口及其控制的企业从事类似业务但不构成实质性同业竞争的其他企业的经营活动进行协调，以避免可能出现的同业竞争。

6、在招商局集团作为招商蛇口控股股东期间，如果

招商局集团及招商局集团控制的其他企业与招商蛇口

及其控制的企业在经营活动中发生实质性同业竞争，招商蛇口有权要求招商局集团进行协调并通过招商蛇口在合理时限内收购或招商局集团对外出售等适当措施加以解决。

7、不利用控股股东的地位和对招商蛇口的实际控制能力，损害招商蛇口以及招商蛇口其他股东的权益。

8、自该承诺函出具日起，招商局集团承诺赔偿招商

蛇口因招商局集团违反该承诺函而遭受的一切实际损

失、损害和开支。

持续有效关于同业竞保证招商蛇口的资产独立并具有与其经营相关的独立至不再作报告期

首次公开发争、关联交完整的业务体系和资产，保证招商局集团以及其控制

2015年9月为公司控内严格

行或再融资招商局集团易、资金占的除招商蛇口以外的其他经济实体不以任何方式违法

16日股股东或履行了

时所作承诺用方面的承违规占用招商蛇口的资金、资产，不以招商蛇口的资实际控制承诺

诺金、资产进行违规担保。

人

1、将尽量避免和减少与招商蛇口及其控制的经济实

体之间的关联交易。

2、对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，将遵循市场交易的公开、公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、法规、规范性法律文件及《招商局蛇口工业区控股股份有限公司章程》的规定履行关联交易决策程持续有效关于同业竞序，依法履行信息披露义务，以维护招商蛇口及招商至不再作报告期首次公开发争、关联交蛇口其他股东的利益。2015年9月为公司控内严格行或再融资招商局集团易、资金占

3、保证不利用在招商蛇口的地位和影响力，通过关16日股股东或履行了

时所作承诺用方面的承联交易损害招商蛇口及招商蛇口其他股东的合法权实际控制承诺诺益。人

4、将促使招商局集团控制的除招商蛇口以外的其他

经济实体遵守上述1-3项承诺。

5、如招商局集团及其控制的除招商蛇口以外的其他

经济实体违反上述承诺而导致招商蛇口及其股东的权

益受到损害，招商局集团将依法承担相应的赔偿责任。

如招商蛇口（含招商地产）存在未披露的因闲置土持续有效

地、炒地、捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被行至不再作报告期首次公开发

政处罚或正在被（立案）调查的情形，因此给招商蛇2015年9月为公司控内严格行或再融资招商局集团其他承诺

口和投资者造成损失的，招商局集团将按照有关法16日股股东或履行了时所作承诺

律、行政法规的规定及证券监管部门的要求承担赔偿实际控制承诺责任。人持续有效报告期首次公开发招商局集团及其控制的其他企业将按照相关法律法规至不再作

2015年9月内严格

行或再融资招商局集团其他承诺及规范性文件的规定在人员、财务、资产、业务和机为公司控

16日履行了

时所作承诺构等方面与招商蛇口保持相互独立。股股东或承诺实际控制

77招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况人

参与审议吸于招商蛇口任职期间，每年转让的股份不超过所持有收合并方案招商蛇口股份总数的百分之二十五；在卖出后六个月报告期首次公开发

的招商蛇口内再行买入招商蛇口股份，或买入后六个月内再行卖2015年9月内严格行或再融资其他承诺持续有效

董事、监事出招商蛇口股份的，则所得收益归招商蛇口所有。从16日履行了时所作承诺

及高级管理招商蛇口离职后半年内，将不转让所持有的招商蛇口承诺人员股份。

1、本人承诺忠实、勤勉地履行职责，维护上市公司

和全体股东的合法权益；

2、本人承诺不无偿或以不公平条件向其他单位或者

个人输送利益，也不采用其他方式损害上市公司利益；

3、本人承诺对本人的职务消费行为进行约束；

4、本人承诺不动用上市公司资产从事与本人履行职

责无关的投资、消费活动；

5、本人承诺由董事会或薪酬委员会制定的薪酬制度

参与审议重与上市公司填补回报措施的执行情况相挂钩；

发行股份购报告期

组方案的招6、本人承诺拟公布的上市公司股权激励的行权条件买资产并募2022年12月内严格商蛇口董其他承诺与上市公司填补回报措施的执行情况相挂钩；持续有效集配套资金16日履行了

事、高级管7、自本承诺出具日至公司本次重组实施完毕前，若时所作承诺承诺理人员中国证券监督管理委员会（以下简称“中国证监会”）作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监

管规定的，且上述承诺不能满足中国证监会该等规定，本人承诺届时将按照中国证监会的最新规定出具补充承诺；

8、作为填补回报措施相关责任主体之一，若违反上

述承诺或拒不履行上述承诺，本人同意按照中国证监会和深圳证券交易所等证券监管机构制定或发布的有

关规定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关监管措施。

1、资产独立完整

本公司保证，本公司及本公司控制的其他主体的资产与招商蛇口的资产将严格分开，确保招商蛇口完全独立经营；本公司将严格遵守法律、法规和规范性文件及招商蛇口章程中关于招商蛇口与关联方资金往来及

对外担保等内容的规定，保证本公司及本公司控制的其他主体不发生违规占用招商蛇口资金的情形。

2、人员独立

本公司将确保招商蛇口的劳动、人事及工资管理与本公司及本公司控制的其他主体之间完全独立。

3、财务独立

关于同业竞

发行股份购本公司将确保招商蛇口的财务部门、财务核算体系、报告期

深圳市投资争、关联交买资产并募银行基本账户和其他结算账户与本公司或本公司控制2022年12月内严格

控股有限公易、资金占持续有效集配套资金的其他主体之间完全独立。本公司不会干预招商蛇口16日履行了司用方面的承时所作承诺的资金使用。承诺诺

4、机构独立

本公司将确保本公司及本公司控制的其他主体与招商

蛇口的机构完全分开，不出现机构混同的情形。

5、业务独立

本公司保证，招商蛇口的业务独立于本公司及本公司控制的其他主体；本公司及本公司控制的其他主体与招商蛇口不存在对招商蛇口构成重大不利影响的同业竞争或显失公平的关联交易；本公司除依法行使股东权利外，不会对招商蛇口的正常经营活动进行干预。

若本公司违反上述承诺给上市公司及其他股东造成损失，将由本公司承担相应的赔偿责任。

发行股份购深圳市投资股份减持承1、本公司通过本次重组获得的上市公司发行的股2022年12月持续有效报告期

买资产并募控股有限公诺份，自上市之日起36个月内不得转让，锁定期期满16日至2027年内严格

78招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况集配套资金司后1年内减持价格不低于发行价。如该等股份由于上7月20日履行了时所作承诺市公司送红股、转增股本或配股等原因而增加的，增承诺加的上市公司股份同时遵照上述锁定期进行锁定。

2、若上述锁定股份的锁定承诺与证券监管部门的最

新监管意见不相符，本公司将根据相关证券监管部门的监管意见对上述锁定承诺进行相应调整。

3、上述锁定期届满后，将按照中国证券监督管理委

员会及深圳证券交易所的有关规定执行。

1、本公司将尽量避免和减少与上市公司及其控制的

经济实体之间的关联交易。

2、对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本公司将遵循市场交易的公开、公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、法规、规范性法律文件及上市公司《公司章程》的规定履行关联交易决策程序，依法履行信息披关于同业竞露义务，以维护上市公司及上市公司其他股东的利发行股份购持续有效报告期

深圳市投资争、关联交益。

买资产并募2023年2月至不再作内严格

控股有限公易、资金占3、本公司保证不利用在上市公司的地位和影响力，集配套资金17日为公司关履行了司用方面的承通过关联交易损害上市公司及上市公司其他股东的合时所作承诺联方承诺诺法权益。

4、本公司将促使本公司控制的其他经济实体遵守上

述1-3项承诺。

5、如本公司及本公司控制的其他经济实体违反上述

承诺而导致上市公司及其股东的权益受到损害，本公司将依法承担相应的赔偿责任。

在本公司作为上市公司的关联方期间，上述承诺持续有效。

1、资产独立完整

本公司保证，本公司及本公司控制的其他主体的资产与招商蛇口的资产将严格分开，确保招商蛇口完全独立经营；本公司将严格遵守法律、法规和规范性文件及招商蛇口章程中关于招商蛇口与关联方资金往来及

对外担保等内容的规定，保证本公司及本公司控制的其他主体不发生违规占用招商蛇口资金的情形。

2、人员独立

本公司将确保招商蛇口的劳动、人事及工资管理与本公司及本公司控制的其他主体之间完全独立。

3、财务独立

关于同业竞

发行股份购本公司将确保招商蛇口的财务部门、财务核算体系、报告期

招商局投资争、关联交买资产并募银行基本账户和其他结算账户与本公司或本公司控制2022年12月内严格

发展有限公易、资金占持续有效集配套资金的其他主体之间完全独立。本公司不会干预招商蛇口16日履行了司用方面的承时所作承诺的资金使用。承诺诺

4、机构独立

本公司将确保本公司及本公司控制的其他主体与招商

蛇口的机构完全分开，不出现机构混同的情形。

5、业务独立

本公司保证，招商蛇口的业务独立于本公司及本公司控制的其他主体；本公司及本公司控制的其他主体与招商蛇口不存在同业竞争或显失公平的关联交易；本

公司除依法行使股东权利外，不会对招商蛇口的正常经营活动进行干预。

若本公司违反上述承诺给上市公司及其他股东造成损失，将由本公司承担相应的赔偿责任。

1、本公司通过本次重组获得的上市公司发行的股

发行股份购报告期

招商局投资份，自新增股份上市之日起36个月内不得以任何方持续有效买资产并募股份减持承2022年12月内严格

发展有限公式交易或转让，但是同一实际控制人控制之下不同主至2027年集配套资金诺16日履行了司体之间转让新增股份且受让方按照诚实信用原则忠实1月20日时所作承诺承诺履行相关承诺义务的除外。如该等股份由于上市公司

79招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况

送红股、转增股本或配股等原因而增加的，增加的上市公司股份同时遵照上述锁定期进行锁定。

2、本次发行完成后6个月内如上市公司股票连续20

个交易日的收盘价低于发行价，或者交易完成后6个月期末收盘价低于发行价的，本公司本次发行获得的新增股份锁定期自动延长6个月。

3、若上述锁定股份的锁定承诺与证券监管部门的最

新监管意见不相符，本公司将根据相关证券监管部门的监管意见对上述锁定承诺进行相应调整。

4、上述锁定期届满后，将按照中国证券监督管理委

员会及深圳证券交易所的有关规定执行。

1、本公司认购本次募集配套资金非公开发行的股份

自发行结束之日起18个月内不得转让。锁定期内，如该等股份由于上市公司送红股、转增股本或配股等

发行股份购原因而增加的，增加的上市公司股份同时遵照上述锁报告期招商局投资持续有效买资产并募股份减持承定期进行锁定。2023年2月内严格发展有限公至2025年集配套资金诺2、若上述锁定股份的锁定承诺与证券监管部门的最17日履行了司4月19日

时所作承诺新监管意见不相符，本公司将根据相关证券监管部门承诺的监管意见对上述锁定承诺进行相应调整。

3、上述锁定期届满后，将按照中国证券监督管理委

员会及深圳证券交易所的有关规定执行。

1、本集团及本集团控制的其他企业将按照相关法律

关于同业竞法规及规范性文件的规定在人员、财务、资产、业务发行股份购报告期

争、关联交和机构等方面与上市公司保持相互独立。

买资产并募2022年12月内严格

招商局集团易、资金占2、本集团将忠实履行上述承诺，并承担相应的法律持续有效集配套资金16日履行了

用方面的承责任，若不履行本承诺所赋予的义务和责任，本集团时所作承诺承诺

诺将依照相关法律、法规、规章及规范性文件承担相应的法律责任。

1、本集团将尽量避免和减少与上市公司及其控制的

经济实体之间的关联交易。

2、对于无法避免或者有合理原因而发生的关联交易，本集团将遵循市场交易的公开、公平、公正的原则，按照公允、合理的市场价格进行交易，并依据有关法律、法规、规范性法律文件及《公司章程》的规

定履行关联交易决策程序，依法履行信息披露义务，持续有效关于同业竞发行股份购以维护上市公司及上市公司其他股东的利益。至不再作报告期争、关联交

买资产并募3、本集团保证不利用在上市公司的地位和影响力，2022年12月为公司控内严格招商局集团易、资金占集配套资金通过关联交易损害上市公司及上市公司其他股东的合16日股股东或履行了用方面的承时所作承诺法权益。实际控制承诺诺

4、本集团将促使本集团控制的除上市公司以外的其人

他经济实体遵守上述1-3项承诺。

5、如本集团及本集团控制的除上市公司以外的其他

经济实体违反上述承诺而导致上市公司及其股东的权

益受到损害，本集团将依法承担相应的赔偿责任。

在本集团作为上市公司的控股股东期间，上述承诺持续有效。

1、本集团确定上市公司系本集团控制的从事园区开

发与运营业务、社区开发与运营业务及邮轮母港建设

与运营业务（以下合称“主营业务”）的唯一整合平台。持续有效关于同业竞

发行股份购2、本集团承诺，本次重组完成之日起，在本集团作至不再作报告期争、关联交

买资产并募为上市公司控股股东期间，本集团及本集团控制的其2022年12月为公司控内严格招商局集团易、资金占

集配套资金他企业（不包含上市公司及其控制的企业，下同）均16日股股东或履行了用方面的承

时所作承诺不会在中国境内和境外，单独或与第三方，以任何形实际控制承诺诺式直接或间接从事或参与任何与上市公司及其控制的人企业进行的主营业务构成竞争或可能构成竞争的业务或活动。

3、本集团承诺，在本集团作为上市公司控股股东期

80招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况间，如果本集团及本集团控制的其他企业发现任何与上市公司及其控制的企业主营业务构成或可能构成直

接或间接竞争的新业务机会，应立即书面通知上市公司及其控制的企业，并将该等商业机会让予上市公司或其控制的企业。

4、本集团承诺，如上市公司及其控制的企业放弃前

述竞争性新业务机会且本集团及本集团控制的其他企业从事该等与上市公司及其控制的企业主营业务构成

或可能构成直接或间接相竞争的新业务时，本集团将给予上市公司选择权，即在适用法律及有关证券交易所上市规则允许的前提下，上市公司及其控制的企业有权随时一次性或多次向本集团及本集团控制的其他

企业收购在上述竞争性业务中的任何股权、资产及其他权益，或由上市公司及其控制的企业根据国家法律许可的方式选择采取委托经营、租赁或承包经营等方式拥有或控制本集团及本集团控制的其他企业在上述竞争性业务中的资产或业务。如果第三方在同等条件下根据有关法律及相应的公司章程具有并且将要行使

法定的优先购买权，则上述承诺将不适用，但在这种情况下，本集团及本集团控制的其他企业应尽最大努力促使该第三方放弃其法定的优先购买权。

5、本集团承诺，在本集团作为上市公司控股股东期间，承诺本集团目前控制的与上市公司及其控制的企业从事类似业务但不构成实质性同业竞争的其他企业

的经营活动进行协调，以避免可能出现的同业竞争。

6、在本集团作为上市公司控股股东期间，如果本集

团及本集团控制的其他企业与上市公司及其控制的企

业在经营活动中发生实质性同业竞争，上市公司有权要求本集团进行协调并通过上市公司在合理时限内收购或本集团对外出售等适当措施加以解决。

7、本集团承诺不利用控股股东的地位和对上市公司

的实际控制能力，损害上市公司以及上市公司其他股东的权益。

自本承诺函出具日起，本集团承诺赔偿上市公司因本集团违反本承诺函而遭受的一切实际损失、损害和开支。

1、不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占上市

公司利益；

2、自本承诺出具日至公司本次重组实施完毕前，若

发行股份购中国证监会作出关于填补回报措施及其承诺的其他新报告期

买资产并募的监管规定的，且上述承诺不能满足中国证监会该等2022年12月内严格招商局集团其他承诺持续有效

集配套资金规定，本集团承诺届时将按照中国证监会的最新规定16日履行了时所作承诺出具补充承诺；承诺

3、若本集团违反上述承诺并给上市公司或者投资者

造成损失的，本集团愿意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。

1、不无偿或以不公平条件向其他单位或者个人输送利益，也不采用其他方式损害公司利益；2、对本人的职务消费行为进行约束；3、不动用公司资产从事

与履行职责无关的投资、消费活动；4、本人同意由参与审议再

2025年发布董事会或提名委员会或薪酬与考核委员会制定的薪酬报告期

融资方案的

发行优先股制度与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；5、若2025年9月内严格招商蛇口董其他承诺持续有效

方案是所作公司实施股权激励，本人同意公司股权激励的行权条30日履行了事、高级管

承诺件与公司填补回报措施的执行情况相挂钩；6、本人承诺理人员

若违反上述承诺或拒不履行上述承诺，同意按照中国证监会、深圳证券交易所等证券监管机构制定或发布

的有关规定、规则，对本人作出相关处罚或采取相关管理措施；7、自本承诺出具之日至公司本次发行实

81招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

履行情承诺事由承诺方承诺类型承诺内容承诺时间承诺期限况

施完毕前，若证券监管机构作出关于填补回报措施及其承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足证券监管机构该等规定时，本人承诺届时将按照证券监管机构的最新规定出具补充承诺。

1、不越权干预上市公司经营管理活动，不侵占上市

公司利益；2、自本承诺出具日至上市公司本次发行

2025年发布实施完毕前，若中国证监会作出关于填补回报措施及报告期

发行优先股其承诺的其他新的监管规定的，且上述承诺不能满足2025年9月内严格招商局集团其他承诺持续有效

方案是所作中国证监会该等规定，本集团承诺届时将按照中国证30日履行了承诺监会的最新规定出具补充承诺；3、若本集团违反上承诺

述承诺并给上市公司或者投资者造成损失的，本集团愿意依法承担对上市公司或者投资者的补偿责任。

参与审议再如公司因存在自查范围内未披露的闲置土地、炒地、

2025年发布报告期

融资方案的捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被行政处罚的情发行优先股2025年9月内严格

招商蛇口董其他承诺形，并因此给公司和投资者造成损失的，本人将按照持续有效方案是所作30日履行了

事、高级管有关法律、法规的规定及证券监管部门的要求承担相承诺承诺理人员应的赔偿责任。

如公司因存在自查范围内未披露的闲置土地、炒地、

2025年发布报告期

捂盘惜售、哄抬房价等违法违规行为被行政处罚的情发行优先股2025年9月内严格

招商局集团其他承诺形，并因此给公司和投资者造成损失的，本集团将按持续有效方案是所作30日履行了

照有关法律、法规的规定及证券监管部门的要求承担承诺承诺相应的赔偿责任。

承诺是否按是时履行

公司报告期不存在由公司实际控制人、股东、关联方、收购人以及公司等承诺相关方在报告期内履行完毕及截至报告期末尚未履行完毕的承诺事项。

2、公司资产或项目存在盈利预测，且报告期仍处在盈利预测期间，公司就资产或项目达到原盈利预测及其原

因做出说明盈利预测资未达预测的预测起始时预测终止时当期预测业当期实际业原预测披露原预测披露产或项目名原因（如适间间绩（万元）绩（万元）日期索引

称用）

48939.66

业绩补偿协2023年1月2025年123500.00(32023年2月（3年累不适用巨潮资讯网议1日月31日年累计)18日

计）

3、公司涉及业绩承诺承诺金额（万实际完成金额承诺背景承诺方承诺期间承诺指标完成率（%）元）（万元）招商前海实业公司发行股份及其下属公司购买关联方招采取剩余法商局投资发展

（静态假设开有限公司持有招商局投资发2023年度至

发法）评估的3500.0048939.661398.28%的深圳市招商展有限公司2025年度资产在业绩承前海实业发展诺期累计实现有限公司的扣除非经常

2.8866%股权

性损益后归属

82招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

于招商前海实业的净利润业绩承诺变更情况不适用。

公司股东、交易对手方在报告年度经营业绩做出的承诺情况不适用。

业绩承诺的完成情况及其对商誉减值测试的影响详见公司于2026年3月17日在巨潮资讯网披露的《招商蛇口发行股份购买资产并募集配套资金暨关联交易之业绩承诺实现及业绩承诺期届满减值测试情况的公告》（公告编号：【CMSK】2026-027）。

二、控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金情况公司报告期不存在控股股东及其他关联方对上市公司的非经营性占用资金。

三、违规对外担保情况公司报告期无违规对外担保情况。

四、董事会对最近一期“非标准审计报告”相关情况的说明不适用。

五、董事会、独立董事（如有）对会计师事务所本报告期“非标准审计报告”的说明不适用。

六、与上年度财务报告相比，会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况说明

公司报告期无会计政策、会计估计变更或重大会计差错更正的情况。

七、与上年度财务报告相比，合并报表范围发生变化的情况说明

本年度新纳入合并范围的公司共40家，其中新设立子公司25家，其他原因新增子公司15家。本年度不再纳入合并范围的公司38家，其中注销27家，协议转让9家，丧失控制权2家。

公司报告期合并报表范围发生变化的情况详见本报告第八节财务报告附注（六）、合并范围的变更。

八、聘任、解聘会计师事务所情况现聘任的会计师事务所

境内会计师事务所名称毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）

境内会计师事务所报酬（万元）1457.60境内会计师事务所审计服务的连续年限2

境内会计师事务所注册会计师姓名陈泳意、杨玲境内会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限2

83招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

境外会计师事务所名称（如有）毕马威会计师事务所

境外会计师事务所报酬（万元）（如有）183.90

境外会计师事务所审计服务的连续年限（如有）2

境外会计师事务所注册会计师姓名（如有）郑曙辉境外会计师事务所注册会计师审计服务的连续年限（如

2

有）当期是否改聘会计师事务所否。

是否在审计期间改聘会计师事务所否。

聘请内部控制审计会计师事务所、财务顾问或保荐人情况本年度，公司聘请内部控制审计会计师事务所为公司内部控制进行审计，期间共支付内部控制审计费用80万元。

九、年度报告披露后面临退市情况不适用。

十、破产重整相关事项公司报告期未发生破产重整相关事项。

十一、重大诉讼、仲裁事项

本报告期公司无重大诉讼、仲裁事项。

十二、处罚及整改情况公司报告期不存在处罚及整改情况。

十三、公司及其控股股东、实际控制人的诚信状况不适用。

84招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

十四、重大关联交易

1、与日常经营相关的关联交易

可获关联交占同类获批的是否关联关联得的关联交易类关联交易关联交易易金额交易金交易额超过交易披露日披露索关联交易方关联关系交易同类型内容定价原则（万额的比度（万获批结算期引价格交易元）例元）额度方式市价大额物业管理

最终控制方之联营销售商品/按照市场市场不适现金

招商银行股份有限公司物业管理549613.29%无无无无企业提供劳务价格执行价格用结算

受同一控股股东控销售商品/按照市场市场不适现金2025-巨潮资

招商证券股份有限公司物业管理69710.42%无无

制的其他企业提供劳务价格执行价格用结算03-18讯网

招商局集团（香港）有受同一控股股东控销售商品/按照市场市场不适现金2025-巨潮资

物业管理36090.22%无无

限公司制的其他企业提供劳务价格执行价格用结算03-18讯网

大额物业管理收入小计655413.93%大额出租

招商港务（深圳）有限受同一控股股东控销售商品/按照市场市场不适现金2025-巨潮资

土地出租32070.45%无无

公司制的其他企业提供劳务价格执行价格用结算03-18讯网

招商局保税物流有限公受同一控股股东控销售商品/按照市场市场不适现金2025-巨潮资

土地出租31850.44%无无

司制的其他企业提供劳务价格执行价格用结算03-18讯网

大额出租小计63920.89%大额利息收入

最终控制方之联营按照市场市场不适现金2025-巨潮资

招商银行股份有限公司存款利息收入2594419.96%无无

企业价格执行价格用结算03-18讯网

招商局集团财务有限公受同一控股股东控按照市场市场不适现金2025-巨潮资

存款利息收入25972.00%无无

司制的其他企业价格执行价格用结算03-18讯网

大额利息收入小计2854121.96%大额利息支出及手续费支出

最终控制方之联营按照市场市场不适现金2025-巨潮资

招商银行股份有限公司借款利息支出523496.62%无无

企业价格执行价格用结算03-18讯网

招商局集团财务有限公受同一控股股东控按照市场市场不适现金2024-巨潮资

借款利息支出172222.18%无无

司制的其他企业价格执行价格用结算03-19讯网深圳市招平淳华投资中受同一控股股东控按照市场市场不适现金

借款利息支出44520.56%无无无无心（有限合伙）制的其他企业价格执行价格用结算大额利息支出及手续费

740239.36%

支出小计其他关联交易

85招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

招商局邮轮制造有限公受同一控股股东控采购商品/按照市场市场现金2023-巨潮资

购买船舶940323.71%25000否无

司制的其他企业接收劳务价格执行价格结算12-30讯网

最终控制方之联营销售商品/数据机房按照市场市场不适现金

招商银行股份有限公司67910.41%无无无无企业提供劳务服务价格执行价格用结算

深圳招商邮轮服务有限受同一控股股东控采购商品/港口服务按照市场市场不适现金2025-巨潮资

46640.60%无无

公司制的其他企业接收劳务费价格执行价格用结算03-18讯网

受同一控股股东控采购商品/按照协议协议现金2025-巨潮资

招商局慈善基金会捐赠支出220088.00%2200否无

制的其他企业接收劳务价格执行价格结算03-18讯网

其他关联交易小计23058--

合计----197555------------大额销货退回的详细情况无2025年3月17日，公司召开了第四届董事会第一次会议。审议通过了《关于审议2025年度日常关联交易公告的议案》，同意关联方向公司子公司租赁土地使用权及物业、向关联方提供资产运营管理、按类别对本期将发生的日常关联交易进行总金额预计的，在报告期内的实咨询服务等日常关联交易，预计关联交易收入21328万元；同意公司子公司向关联方承租物业、接受际履行情况（如有）

关联方提供的数字化系统使用、广告宣传等日常关联交易，预计关联交易支出6638万元。本报告期内，公司实际发生情况与预计情况未发生重大差异。

交易价格与市场参考价格差异较大的原因（如适用）不适用

2、资产或股权收购、出售发生的关联交易

关联转让资产的转让资产的关联交易转让价格关联交易交易损益披露关联方关联关系交易关联交易内容账面价值评估价值披露索引

定价原则（万元）结算方式（万元）日期类型（万元）（万元）出售深圳市太

招商局能源运输股份有受同一控股股东控出售子湾商储置业按评估价2025-巨潮资讯

136637155271552现金结算57888

限公司制的其他企业股权有限公司100%确定8-28网股权

转让价格与账面价值或评估价值差异较大的原因（如有）无。

对公司经营成果与财务状况的影响情况通过公司间优势资源整合，提高资产质量，促进公司盈利能力。

如相关交易涉及业绩约定的，报告期内的业绩实现情况无。

3、共同对外投资的关联交易

公司报告期未发生共同对外投资的关联交易。

86招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

4、关联债权债务往来

应收关联方债权是否存在非经期初余额（万本期新增金额本期收回金额本期利息（万期末余额（万关联方关联关系形成原因利率营性资金占用元）（万元）（万元）元）元）招商银行股份最终控制方之

银行存款否441602711030660.05%-3.2%259443312961有限公司联营企业关联债权对公司经营成果及财务

上述应收关联方债权主要是存放于金融机构存款，该等债权不会对公司经营成果及财务状况产生重大影响。

状况的影响应付关联方债务期初余额（万本期新增金额本期归还金额本期利息（万期末余额（万关联方关联关系形成原因利率元）（万元）（万元）元）元）深圳市招平淳华投资中心（有限项目前期垫款217788414646177--59747合伙）受同一控股股东

湛江港（集团）应付股利、项目

控制的其他企业388145304--3622股份有限公司垫款等中外运长航实业

项目垫款3845-12--3833发展有限公司招商银行股份有最终控制方之联

银行贷款2414958202326821410211.35%-3.35%523492297205限公司营企业关联债务对公司经营成果及财务状况

上述应付关联方债务主要为金融机构贷款、股东借款及利息、应付股利，该等债务不会对公司经营成果及财务状况产生重大影响。

的影响

5、与存在关联关系的财务公司的往来情况

存款业务本期发生额每日最高存款限额

关联方关联关系存款利率范围期初余额（万元）（万元）本期合计存入金额本期合计取出金额

期末余额（万元）（万元）（万元）招商局集团财务有受同一控股股东控

3000000.05%-2.1%14228454751245352602264806

限公司制的其他企业贷款业务

关联方关联关系贷款额度（万元）贷款利率范围期初余额（万元）本期发生额期末余额（万元）

87招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

本期合计贷款金额本期合计还款金额（万元）（万元）招商局集团财务有受同一控股股东控

30000001.95%-3.05%731235461620375710817145

限公司制的其他企业

88招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

6、公司控股的财务公司与关联方的往来情况不适用。

7、其他重大关联交易

公司报告期无其他重大关联交易。

十五、重大合同及其履行情况

1、托管、承包、租赁事项情况

（1）托管情况公司报告期不存在托管情况。

（2）承包情况公司报告期不存在承包情况。

（3）租赁情况公司报告期不存在租赁情况。

2、重大担保

单位：万元

公司及其子公司对外担保情况（不包括对子公司的担保）担保额反担保担保物是否为担保对度相关实际发实际担保担保情况是否履担保额度（如担保期关联方象名称公告披生日期金额类型（如行完毕有）担保露日期有）

Dynami 连带

2021-3-2022-1-

c Wish 153979 122662 责任 无 无 6 年 否 否

2331

Limited 保证报告期内审批的对报告期内对外担保外担保额度合计0实际发生额合计43408

（A1） （A2）报告期末已审批的报告期末实际对外对外担保额度合计153979担保余额合计122662

（A3） （A4）公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关实际发实际担保担保情况是否履担保额度（如担保期关联方象名称公告披生日期金额类型（如行完毕有）担保露日期有）招商局连带

漳州开2023-5-2023-

100000100000责任否是3年否否

发区有2010-10保证限公司招商局连带

维京游2021-3-

2021-3-5349980241596责任否否13年否否

轮有限25保证公司

89招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

瑞嘉投连带

资实业2019-8-

2019-8-6195000127800责任否否5年否否

有限公1保证司合肥市盈泽房连带

2021-5-2021-6-

地产开230000129300责任否否13年否否

1010

发有限保证公司报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计0担保实际发生额合0

（B1） 计（B2）报告期末已审批的报告期末对子公司对子公司担保额度874980实际担保余额合计598696

合计（B3） （B4）子公司对子公司的担保情况担保额反担保担保物是否为担保对度相关实际发实际担保担保情况是否履担保额度（如担保期关联方象名称公告披生日期金额类型（如行完毕有）担保露日期有）长沙招连带

尚房地2023-3-2023-3-

300000256886责任否否6年否否

产有限2030保证公司报告期内审批对子报告期内对子公司公司担保额度合计0担保实际发生额合4063

（C1） 计（C2）报告期末已审批的报告期末对子公司对子公司担保额度300000实际担保余额合计256886

合计（C3） （C4）公司担保总额（即前三大项的合计）报告期内审批担保报告期内担保实际额度合计0发生额合计47471

（A1+B1+C1） （A2+B2+C2）报告期末已审批的报告期末实际担保担保额度合计1328959余额合计978244

（A3+B3+C3） （A4+B4+C4）全部担保余额（即 A4+B4+C4）占公司净

10.02%

资产的比例

其中：

为股东、实际控制人及其关联方提供担保

0

的余额（D）

直接或间接为资产负债率超过70%的被担

518961

保对象提供的债务担保余额（E）

担保总额超过净资产50%部分的金额

0

（F）

上述三项担保金额合计（D+E+F） 518961

对未到期担保合同，报告期内发生担保责任或有证据表明有可能承担连带清偿责任不适用。

的情况说明（如有）违反规定程序对外提供担保的说明（如不适用。

有）采用复合方式担保的具体情况说明不适用。

90招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

3、委托他人进行现金资产管理情况

（1）委托理财情况报告期内委托理财概况

单位：万元产品类别风险特征报告期内委托理财的余额逾期未收回的金额大额存单低风险70000

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托理财具体情况不适用。

公司报告期不存在委托理财。

是否存在报告期末单笔待兑付余额5000万元以上或报告期末逾期未兑付的理财产品。

?是□否□不适用

（2）委托贷款情况报告期内委托贷款概况

单位：万元委托贷款的风险特征报告期内委托贷款的余额逾期未收回的金额低风险395000

公司作为单一委托人委托金融机构开展资产管理，或投资安全性较低、流动性较差的高风险委托贷款具体情况不适用。

4、其他重大合同

报告期内，公司先后与中国银行、农业银行、工商银行、建设银行、招商银行等银行签署借款合同，截至报告期末，合同授信额度总额折合人民币3187亿元。

91招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

六、募集资金使用情况公司报告期无募集资金使用情况。

1、募集资金总体使用情况

单位：万元报告期末报告期累计变累计变募集资金本期已使用已累计使用内变更更用途更用途尚未使用募闲置两年以募集证券上市日募集资金总募集资金净使用比例尚未使用募募集方式募集资金总募集资金总用途的的募集的募集集资金用途上募集资金

年份期额额（1）（3）=集资金总额

额额（2）募集资资金总资金总及去向金额

（2）/金总额额额比例

（1）存放于募集向特定对

资金专户，

2023象发行股2023-10-19849999.99842819.0161936.01730435.8186.67%---112383.19无

部分暂时补票充流动资金

合计----849999.99842819.0161936.01730435.8186.67%112383.19--募集资金总体使用情况说明

经中国证券监督管理委员会《关于同意招商局蛇口工业区控股股份有限公司发行股份购买资产并募集配套资金注册的批复》(证监许可〔2023〕1280号)同意，公司于2023年10月

19 日在深圳证券交易所以每股人民币 11.81 元的发行价格，向特定对象发行 A 股股票 719729043 股，每股面值为人民币 1.00 元，募集资金总额为人民币 8499999997.83 元，扣除

约定的承销费(含增值税)合计人民币 55485655.00 元后，公司于 2023 年 9 月 20 日实际收到上述 A 股的募股资金人民币 8444514342.83 元。本次募集资金总额扣除全部发行费用（不含增值税）人民币71809947.67元后，公司本次实际募集资金净额为人民币8428190050.16元。该募集资金净额已经德勤华永会计师事务所(特殊普通合伙)审验并出具德师报(验)字(23)第00239号验资报告。截至2025年12月31日止，本公司累计使用募集资金人民7304358140.40元，其中以前年度累计使用人民币6684998053.80元，2025年全年使用人民币619360086.60元。截至2025年12月31日止，公司累计使用闲置募集资金人民币10亿元暂时补充流动资金。尚未使用的募集资金余额为人民143272238.93元(其中包含募集资金产生的利息收入扣除银行手续费及其他费用等人民币19440329.17元)。

2、募集资金承诺项目情况

单位：万元是项目是否承诺投资截至期末否可行证券已变截至期末累项目达到预截止报告期融资项项目和超募集资金承调整后投资本报告期投投资进本报告期实达性是上市项目性质更项计投入金额定可使用状末累计实现

目名称募资金投诺投资总额总额(1)入金额度%(3)＝现的效益到否发

日期目(含(2)态日期的效益

向(2)/(1)预生重部分计大变

92招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

变更)效化益承诺投资项目重组募

2023-长春公园

集配套生产建设否90000.0090000.0016874.2553709.3159.68%2023年10月-11347.02-41291.22否否

10-191872项目

资金重组募沈阳招商

2023-

集配套公园1872生产建设否84000.0084000.0011787.4246385.6355.22%2023年9月-12416.53-49482.39否否资金项目重组募重庆招商

2023-

集配套渝天府项生产建设否75000.0075000.009542.5867270.7089.69%2023年12月-14167.69-15264.42否否资金目重组募上海虹桥

2023-

集配套公馆三期生产建设否55000.0013500.000.0013500.00100.00%2024年12月783.50123061.03是否资金项目重组募

2023-重庆招商

集配套生产建设否42000.0042000.003110.0236942.5887.96%2024年12月104.825676.79否否

10-191872项目

资金重组募

2023-合肥臻和

集配套生产建设否20000.004500.000.004500.00100.00%2024年12月1350.9734371.57是否

10-19园项目

资金重组募徐州山水

2023-

集配套间花园二生产建设否20000.003400.000.003400.00100.00%2023年12月-14933.42-17914.59否否资金期项目重组募

2023-合肥滨奥

集配套生产建设否20000.0061600.0011853.6744835.0572.78%2023年12月-1244.4657317.23是否

10-19花园项目

资金重组募郑州招商

2023-

集配套时代锦宸生产建设否14000.0014000.00937.4012016.1885.83%2023年12月83.783576.80是否资金苑项目重组募

2023-南京百家

集配套生产建设否10000.0042000.007830.6835057.3683.47%2024年12月1107.0023756.60否否

10-19臻园项目

资金重组募补充流动不

2023-

集配套资金及偿补流否412819.01412819.010.00412819.01100.00%不适用不适用-适否资金还债务用

承诺投资项目小计--842819.01842819.0161936.02730435.82-----50679.05123807.40----超募资金投向不涉及

93招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

归还银行贷款（如有）--不适用----------

补充流动资金（如有）--不适用----------

超募资金投向小计--不适用--------

合计--842819.01842819.0161936.02730435.82-----50679.05123807.40----分项目说明未达

1、长春公园1872项目尚未全部交付，2025年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。

到计划进度、预

2、沈阳招商公园1872项目尚未全部交付，本年度根据市场情况计提了部分存货减值准备，2025年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。

计收益的情况和

3、重庆招商渝天府项目尚未交付，本年度根据市场情况计提了部分存货减值准备，2025年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。

原因（含“是否达

4、重庆招商1872项目尚未全部交付，2025年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。

到预计效益”选择

5、徐州山水间花园二期项目尚未全部交付，2025年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。

“不适用”的原

6、南京百家臻园项目尚未全部交付，2025年12月31日止实现的收益未达到项目整体预计收益。

因）项目可行性发生重大变化的情况不适用说明超募资金的金

额、用途及使用不适用进展情况存在擅自变更募

集资金用途、违不适用规占用募集资金的情形募集资金投资项目实施地点变更不适用情况募集资金投资项目实施方式调整不适用情况公司于2024年2月26日召开的第三届董事会2024年第三次临时会议和第三届监事会2024年第二次临时会议审议通过《关于以募集资金置换预先投入募投项目及募集资金投资项已支付发行费用的自筹资金的议案》，同意公司使用募集资金置换预先投入募投项目资金人民币95969.94万元及已支付发行费用的自筹资金人民币652.43万元。

目先期投入及置公司独立董事及独立财务顾问中信证券对上述事项发表了明确同意意见。德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）出具了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司以换情况募集资金置换预先投入募投项目及已支付发行费用的自筹资金专项说明的审核报告》（德师报（核）字（24）第 E00010 号）。

公司于2024年10月30日召开第三届董事会第十三次会议和第三届监事会第十三次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，独立财务顾问中信证券发表明确同意意见。为提高募集资金使用效益，减少财务费用，降低经营成本，在确保不影响募集资金使用计划的前提下，根据《上市公司用闲置募集资金监管指引第2号——上市公司募集资金管理和使用的监管要求》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》及《管理制度》等相暂时补充流动资关规定，公司使用不超过15.00亿元(含15.00亿元)闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过12个月（自公司董事会审议批准之日起计算）。为了确保能金情况

按时归还暂时补充流动资金的募集资金，保证募集资金项目的正常实施，公司承诺将随时利用自有资金、银行贷款及时归还，以确保项目进度。同时作出如下承诺：1、用闲置募集资金暂时补充流动资金时不会改变或变相改变募集资金用途；2、闲置募集资金使用期限不超过12个月，在本次补充流动资金到期日之前，将

94招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

该资金归还至募集资金专户；3、公司承诺在使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金期间不使用闲置募集资金直接或间接进行证券投资、衍生品交易等高风险投资。

截至2025年10月29日止，公司已将上述15.00亿元资金全部归还至募集资金专用账户，并将上述募集资金的归还情况通知了独立财务顾问。

公司于2025年10月29日召开了第四届董事会第四次会议，审议通过了《关于使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金的议案》，同意公司使用不超过10.00亿元（含10.00亿元）闲置募集资金暂时补充流动资金，使用期限不超过12个月（自公司董事会审议批准之日起计算）。为了确保能按时归还暂时补充流动资金的募集资金，保证募集资金项目的正常实施，公司承诺将随时利用自有资金、银行贷款及时归还，以确保项目进度。同时，公司作出承诺如下：1、用闲置募集资金暂时补充流动资金时不会改变或变相改变募集资金用途；2、闲置募集资金使用期限不超过12个月，在本次补充流动资金到期日之前，将该资金归还至募集资金专户；3、公司承诺在使用部分闲置募集资金暂时补充流动资金期间不使用闲置募集资金直接或间接进行证券投资、衍生品交易等高风险投资。为规范公司募集资金管理，董事会同意公司新设立暂时补充流动资金专项账户，用于存储及管理本次暂时补充流动资金的募集资金，该账户不得存放非募集资金或用作其他用途。并授权总经理或其指派的相关人员办理专项账户的开立、募集资金三方监管协议签署等相关事项。

截至2025年12月31日止，公司累计使用闲置募集资金人民币10亿元暂时补充流动资金。

项目实施出现募集资金结余的金不适用额及原因

尚未使用的募集截至2025年12月31日止，本公司尚未使用的募集资金本金为人民币112383.19万元，占所募集资金净额的13.33%。上述募集资金尚未全部使用的主要原因是：

资金用途及去向募集资金系按照本公司年度募集资金项目投资计划逐步使用，尚未使用完毕，将继续按计划逐步用于募集资金项目。

公司于2024年2月7日召开的第三届董事会2024年第二次临时会议和第三届监事会2024年第一次临时会议以及于2024年2月23日召开的2024年第一次临时股

东大会审议通过《关于调整公司募投项目募集资金使用金额的议案》，同意公司根据实际情况，在募集资金投入总额不变的前提下，对上海虹桥公馆三期项目、合募集资金使用及

肥臻和园项目、徐州山水间花园二期项目、合肥滨奥花园项目、南京百家臻园项目等五个募投项目拟投入募集资金金额进行调整。

披露中存在的问公司于2024年12月30日召开的第四届董事会2024年第二次临时会议和第四届监事会2024年第二次临时会议审议通过了《关于部分募集资金投资项目竣工时间题或其他情况调整的议案》，同意公司根据实际情况，对重庆招商渝天府项目、徐州山水间花园二期项目两个募投项目竣工时间进行调整。独立财务顾问中信证券对上述事项发表了明确同意意见。

3、募集资金变更项目情况

公司报告期不存在募集资金变更项目情况。

95招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

4、中介机构关于募集资金存储与使用情况的核查意见

会计师事务所意见：毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）认为，招商蛇口的募集资金存放与实际使用情况报告按照中国证券监督管理委员会《上市公司募集资金监管规则》及《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》的规定编制，在所有重大方面真实反映了招商蛇口截至2025年12月31日止募集资金的存放与实际使用情况。

独立财务顾问核查意见：独立财务顾问中信证券股份有限公司认为：公司2025年度募集资金存放与实际使用情况符合《深圳证券交易所股票上市规则》《上市公司募集资金监管规则》《深圳证券交易所上市公司自律监管指引第1号——主板上市公司规范运作》等相关法律、法规和规范性文件的要求，公司对募集资金进行了专户存储和使用，并及时、真实、准确、完整地履行了信息披露义务，不存在变相变更募集资金用途以及违规使用募集资金的情形。

十七、其他重大事项的说明不适用。

十八、公司子公司重大事项不适用。

96招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

第六节股份变动及股东情况

一、股份变动情况

1、股份变动情况

单位：股

本次变动前本次变动增减（＋，－）本次变动后公积发行送数量比例金转其他小计数量比例新股股股

一、有限售条

7383074768.15%-135858839-1358588396024486376.68%

件股份

1、国家持股

2、国有法人

7372696958.14%-135260743-1352607436020089526.68%

持股

3、其他内资

10377810.01%-598096-5980964396850.00%

持股

其中：境内法人持股境内自然

10377810.01%-598096-5980964396850.00%

人持股

4、外资持股

其中：境外法人持股境外自然人持股

二、无限售条

832252870191.85%9105483391054833841358353493.32%

件股份

1、人民币普

832252870191.85%9105483391054833841358353493.32%

通股

2、境内上市

的外资股

3、境外上市

的外资股

4、其他

三、股份总数9060836177100.00%-44804006-448040069016032171100.00%股份变动的原因

公司于2024年10月16日召开第三届董事会2024年第十二次临时会议，于2024年11月1日召开2024年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购价格不超过15.68元/股。回购的资金总额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元，回购实施期限为自公司股东大会审议通过本次回购股份方案之日起12个月内。截至

2025年10月31日，公司前述回购实施期限届满，实际回购股份44804006股，该等股份已经于2025年11月10日注销，注销

后公司总股本由9060836177股变更为9016032171股。

股份变动的批准情况

公司于2024年10月16日召开第三届董事会2024年第十二次临时会议，于2024年11月1日召开2024年第三次临时股东大会，

97招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

审议同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所系统以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购期限自股东大会审议通过本次回购方案之日起12个月内。

股份变动的过户情况公司于2025年11月10日在中国证券登记结算有限责任公司深圳分公司办理完成回购股份44804006股的注销手续。

股份变动对最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响

报告期内，公司因回购而注销的股份占注销前总股本的0.494%，股份变动对公司最近一年和最近一期基本每股收益和稀释每股收益、归属于公司普通股股东的每股净资产等财务指标的影响较小。

公司认为必要或证券监管机构要求披露的其他内容不适用。

2、限售股份变动情况

单位：股本期增加限售本期解除限售股东名称期初限售股数期末限售股数限售原因解除限售日期股数股数新增股份上市深圳市投资控之日即2023

456121891456121891

股有限公司年7月20日非公开发行新后36个月股锁定上市之日即招商局投资发2023年7月

281147804135260743145887061

展有限公司20日后42个月

许永军269599269599-

褚宗生9429694296-蒋铁峰9150030500122000

罗慧来5250052500-

根据董事、高朱文凯155270155270级管理人员持聂黎明6675066750高管锁定股股的相关规定

黄均隆124000124000-解除限售。

刘晔6675066750吕斌2017520175

刘宁8820188201-余志良87408740

合计73830747630500135889339602448637----

二、证券发行与上市情况

1、报告期内证券发行（不含优先股）情况

股票及其发行价格获准上市交易终止衍生证券发行日期（或利发行数量上市日期披露索引披露日期交易数量日期名称率）

可转换公司债券、分离交易的可转换公司债券、公司债类

25蛇口012025-07-151.70%8.00亿元2025-07-228.00亿元2028-07-17巨潮资讯2025-07-14

25蛇口022025-10-221.90%40.00亿元2025-10-2940.00亿元2028-10-23巨潮资讯2025-10-21

25蛇口042025-11-241.77%50.40亿元2025-12-0250.40亿元2028-11-26巨潮资讯2025-11-21

2、公司股份总数及股东结构的变动、公司资产和负债结构的变动情况说明不适用。

98招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

3、现存的内部职工股情况不适用。

三、股东和实际控制人情况

1、公司股东数量及持股情况

单位：股年度报告披露报告期末表年度报告披露日前上报告期末日前上决权恢复的一月末表决权恢复的不适普通股股102528一月末82721优先股股东不适用优先股股东总数（如用东总数普通股总数（如有）股东总有）数

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或持有有限售持有无限售持股比报告期末持股报告期内增冻结情况股东名称股东性质条件的股份条件的股份例数量减变动情况数量数量股份数量状态招商局集

团有限公国有法人51.10%4606899949--

4606899949

司深圳市投

资控股有国有法人5.06%456121891--

456121891

限公司招商局轮

船有限公国有法人4.55%409823160--409823160司招商局投

资发展有国有法人3.12%281147804-135260743

145887061

限公司香港中央

结算有限境外法人1.61%145392455-40289477-145392455公司全国社保

基金、理财产

基金一一1.44%13008775149173072-130087751品等二组合全国社保

基金、理财产

基金四一1.02%9226023622152898-92260236品等三组合中国证券

金融股份境内一般法人0.75%67677157--67677157有限公司深圳华侨

城股份有国有法人0.70%63559322--63559322限公司国开金融

有限责任国有法人0.70%63559322--63559322公司战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的不适用。

情况（如有）

上述股东关联关系或一致行招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司属于一致行动人。

99招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

动的说明

上述股东涉及委托/受托表

决权、放弃表决权情况的说不适用。

明前10名股东中存在回购专不适用。

户的特别说明（如有）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）报告期末持有无限售条件股份数股份种类股东名称量股份种类数量招商局集团有限公司4606899949人民币普通股4606899949招商局轮船有限公司409823160人民币普通股409823160香港中央结算有限公司145392455人民币普通股145392455招商局投资发展有限公司135260743人民币普通股135260743全国社保基金一一二组合130087751人民币普通股130087751全国社保基金四一三组合92260236人民币普通股92260236中国证券金融股份有限公司67677157人民币普通股67677157深圳华侨城股份有限公司63559322人民币普通股63559322国开金融有限责任公司63559322人民币普通股63559322

中国工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深

59594459人民币普通股59594459

300交易型开放式指数证券投资基金

前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无限售流通股股东和前10名股东招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司和招商局投资发展有限公司属于一致行动人。

之间关联关系或一致行动的说明前10名普通股股东参与融资融券业务情况说明（如不适用。有）（参见注4）

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况不适用。

公司前10名普通股股东、前10名无限售条件普通股股东在报告期内未进行约定购回交易。

2、公司控股股东情况

控股股东性质：中央国有控股

控股股东类型：法人

法定代表人/单位负责控股股东名称成立日期组织机构代码主要经营业务人

交通物流、综合金

招商局集团有限公司 缪建民 1986 年 10 月 14 日 91110000100005220B 融、地产园区、科创产业等

持有招商局港口控股有限公司72.15%股份；持有招商局能源运输股份有限公司54.48%股份；持

有招商局公路网络科技控股股份有限公司62.42%股份；持有招商证券股份有限公司44.17%股份；持有广西东方智造科技股份有限公司0.71%股份；持有广西五洲交通股份有限公司13.86%股份；持有安徽皖通高速公路股份有限公司28.57%股份；持有江苏宁沪高速公路股份有限公司控股股东报告期内控

11.79%股份；持有四川成渝高速公路股份有限公司24.88%股份；持有深圳高速公路集团股份有

股和参股的其他境内

限公司9.60%股份；持有山东高速股份有限公司16.21%股份；持有福建发展高速公路股份有限外上市公司的股权情

公司17.75%股份；持有长城证券股份有限公司12.36%股份；持有招商局中国基金有限公司况

27.59%股份；持有上海国际港务（集团）股份有限公司28.05%股份；持有中国国际海运集装箱（集团）股份有限公司24.49%股份；持有宁波舟山港股份有限公司23.08%股份；持有招商银行

股份有限公司27.86%股份；持有招商局港口集团股份有限公司63.45%股份；持有黑龙江交通发

展股份有限公司16.65%股份；持有吉林高速公路股份有限公司14.04%股份；持有招商局置地有

100招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

限公司74.35%股份；持有河南中原高速公路股份有限公司15.43%股份；持有湖北楚天智能交通

股份有限公司16.32%股份；持有辽宁港口股份有限公司71%股份；持有中国外运股份有限公司

60.2%股份；持有招商局南京油运股份有限公司30.77%股份；持有现代投资股份有限公司8.04%股份；持有招商局积余产业运营服务股份有限公司51.48%股份；持有招商局商业房地产投资信

托基金35.5%股份；持有广东湘农绿色农业股份有限公司0.02%股份；持有天津银行股份有限公

司0.02%股份；持有中国银行股份有限公司0.01%股份；持有攀钢集团钒钛资源股份有限公司

5.54%股份；持有中国国际航空股份有限公司0.02%股份；持有山西高速集团股份有限公司

9.59%股份；持有齐鲁高速公路股份有限公司8.7%股份；持有优品360控股有限公司49%股份；

持有安通控股股份有限公司 20%股份；持有 PT NUSANTARA PELABUHAN HANDAL TBK51%股份；持

有 SHELF DRILLING LTD.11.66%股份；持有华商能源科技股份有限公司 47.18%股份；持有江苏

德源药业股份有限公司9.67%股份；持有人福医药集团股份公司15%股份；持有厦门象屿股份有

限公司 6.28%股份；持有 JD Logistics Inc.0.33%股份；持有百度集团 0.14%股份；持有国际

商业结算控股有限公司2.1%股份；持有滴普科技股份有限公司0.88%股份；持有浙江沪杭甬高

速公路股份有限公司6.03%股份。

公司报告期控股股东未发生变更。

3、公司实际控制人及其一致行动人

实际控制人性质：中央国有控股

实际控制人类型：法人

法定代表人/单位负责实际控制人名称成立日期组织机构代码主要经营业务人

交通物流、综合金

招商局集团有限公司 缪建民 1986 年 10 月 14 日 91110000100005220B 融、地产园区、科创产业等

持有招商局港口控股有限公司72.15%股份；持有招商局能源运输股份有限公司54.48%股份；持

有招商局公路网络科技控股股份有限公司62.42%股份；持有招商证券股份有限公司44.17%股实际控制人报告期内份；持有招商局港口集团股份有限公司63.45%股份；持有招商局置地有限公司74.35%股份；持控制的其他境内外上

有辽宁港口股份有限公司71%股份；持有中国外运股份有限公司60.2%股份；持有招商局南京油市公司的股权情况

运股份有限公司30.77%股份；持有招商局积余产业运营服务股份有限公司51.48%股份；持有优

品 360 控股有限公司 49%股份；持有 PT NUSANTARA PELABUHAN HANDAL TBK51%股份。

公司报告期实际控制人未发生变更。

公司与实际控制人之间的产权及控制关系的方框图

注:招商局集团通过下属子公司深圳市招为投资合伙企业(有限合伙)间接持有4634372股，占公司总股本的0.05%。

101招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

4、公司控股股东或第一大股东及其一致行动人累计质押股份数量占其所持公司股份数量比例达到80%不适用。

5、其他持股在10%以上的法人股东不适用。

6、控股股东、实际控制人、重组方及其他承诺主体股份限制减持情况不适用。

四、股份回购在报告期的具体实施情况股份回购的实施进展情况已回购数量占股权激励拟回购金方案披露拟回购股份数量拟回购期已回购数计划所涉及占总股本的比例额（万回购用途时间（股）间量（股）的标的股票

元）的比例（如有）在回购股份限价

15.68元/股的条件下，按回购金在回购股份限价

额上限测算，预

15.68元/股的条件

计回购股份数量下，按回购金额上限约占公司总股本不低于人自公司股本次回购测算，预计回购股份的0.49%，按回民币3.51东大会审的股份将

2024年数量约为4477.04万

购金额下限测亿元，不议通过回全部予以

10月17股，按回购金额下限44804006不适用算，预计回购股超过人民购方案之注销并减日测算，预计回购股份份数量约占公司币7.02亿日起12少公司注

数量约为2238.52万总股本的元个月内册资本股，具体回购数量以

0.25%，具体回

回购期限届满时实际购数量以回购期回购的股份数量为准限届满时实际回购的股份数量为准

公司于2024年10月16日召开第三届董事会2024年第十二次临时会议，于2024年11月1日召开2024年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购价格不超过15.68元/股。回购的资金总额不低于人民币3.51亿元且不超过人民币7.02亿元，回购实施期限为自公司股东大会审议通过本次回购股份方案之日起12个月内。截至

2025年10月31日，公司前述回购实施期限届满，实际回购股份44804006股，该等股份已经于2025年11月10日注销，注销

后公司总股本由9060836177股变更为9016032171股。

采用集中竞价交易方式减持回购股份的实施进展情况不适用。

五、优先股相关情况报告期公司不存在优先股。

102招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

第七节债券相关情况

一、企业债券报告期公司不存在企业债券。

二、公司债券

1、公司债券基本信息

单位：万元债券简债券代债券余还本付债券名称发行日起息日到期日利率交易场所称码额息方式招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2020年面向合格20蛇口2020-11-2020-11-2025-11-息，到深圳证券

14930104.15

投资者公开发行公司债券(第01131717期一次交易所

一期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2021年面向合格21蛇口2021-04-2021-04-2026-04-息，到深圳证券

149448300003.80

投资者公开发行公司债券(第01121414期一次交易所

一期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2021年面向合格21蛇口2021-06-2021-06-2026-06-息，到深圳证券

1494971000003.66

投资者公开发行公司债券(第03030707期一次交易所

二期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2022年面向专业22蛇口2022-06-2022-06-2027-06-息，到深圳证券

1499384000003.50

投资者公开发行公司债券(第02020707期一次交易所

一期)(品种二)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2022年面向专业22蛇口2022-06-2022-06-2027-06-息，到深圳证券

1499571000003.40

投资者公开发行公司债券(第04202222期一次交易所

二期)(品种二)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2022年面向专业22蛇口2022-06-2022-06-2025-06-息，到深圳证券

14995602.90

投资者公开发行公司债券(第03202222期一次交易所

二期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2022年面向专业22蛇口2022-10-2022-10-2027-10-息，到深圳证券

1481081000003.12

投资者公开发行公司债券(第06262828期一次交易所

三期)(品种二)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2022年面向专业22蛇口2022-10-2022-10-2025-10-息，到深圳证券

14810702.60

投资者公开发行公司债券(第05262828期一次交易所

三期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2022年面向专业22蛇口2022-11-2022-11-2025-11-息，到深圳证券

14811902.75

投资者公开发行公司债券(第07141616期一次交易所

四期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2022年面向专业22蛇口2022-12-2022-12-2027-12-息，到深圳证券

1481551000002.80

投资者公开发行公司债券(第10121414期一次交易所

五期)(品种二)还本

招商局蛇口工业区控股股份22蛇口2022-12-2022-12-2025-12-按年付深圳证券

14815402.40

有限公司2022年面向专业09121414息，到交易所

103招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

债券简债券代债券余还本付债券名称发行日起息日到期日利率交易场所称码额息方式

投资者公开发行公司债券(第期一次

五期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2023年面向专业23蛇口2023-07-2023-07-2028-07-息，到深圳证券

1483832500003.15

投资者公开发行公司债券(第02141818期一次交易所

一期)(品种二)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2023年面向专业23蛇口2023-07-2023-07-2026-07-息，到深圳证券

1483822500002.79

投资者公开发行公司债券(第01141818期一次交易所

一期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2023年面向专业23蛇口2023-08-2023-08-2028-08-息，到深圳证券

1484282500003.10

投资者公开发行公司债券(第04182222期一次交易所

二期)(品种二)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2023年面向专业23蛇口2023-08-2023-08-2026-08-息，到深圳证券

1484272500002.79

投资者公开发行公司债券(第03182222期一次交易所

二期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2023年面向专业23蛇口2023-11-2023-11-2026-11-息，到深圳证券

1485253840003.20

投资者公开发行公司债券(第05242828期一次交易所

三期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2024年面向专业24蛇口2024-08-2024-08-2029-08-息，到深圳证券

1488602900002.30

投资者公开发行公司债券(第02081212期一次交易所

一期)(品种二)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2024年面向专业24蛇口2024-08-2024-08-2027-08-息，到深圳证券

1488592100002.10

投资者公开发行公司债券(第01081212期一次交易所

一期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2024年面向专业24蛇口2024-09-2024-09-2029-09-息，到深圳证券

1489011500002.35

投资者公开发行公司债券(第04030505期一次交易所

二期)(品种二)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2024年面向专业24蛇口2024-09-2024-09-2027-09-息，到深圳证券

1489002500002.25

投资者公开发行公司债券(第03030505期一次交易所

二期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2025年面向专业25蛇口2025-07-2025-07-2028-07-息，到深圳证券

524367800001.70

投资者公开发行公司债券(第01151717期一次交易所

一期)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2025年面向专业25蛇口2025-10-2025-10-2028-10-息，到深圳证券

5244844000001.90

投资者公开发行公司债券(第02222323期一次交易所

二期)(品种一)还本招商局蛇口工业区控股股份按年付

有限公司2025年面向专业25蛇口2025-11-2025-11-2028-11-息，到深圳证券

5245555040001.77

投资者公开发行公司债券(第04242626期一次交易所

三期)(品种一)还本

投资者适当性安排（如有）面向专业机构投资者公开发行

适用的交易机制匹配成交、协商成交、点击成交、询价成交、竞买成交

是否存在终止上市交易的风险（如有）和应对措施不存在终止上市交易的风险逾期未偿还债券不适用。

104招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况不适用。

3、中介机构的情况

债券项目名称中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话广东省深圳市福债券受托管理田区中心三路8

人：中信证券股-冯源、冯诗洋0755-23835062号中信证券大厦份有限公司

20蛇口01、21层

21蛇口01、资信评级机构：北京市东城区朝

21蛇口03、中诚信国际信用阳门内大街南竹

-蒋螣010-66428877

22蛇口02、评级有限责任公杆胡同2号银河

22 蛇口 04、 司 SOHO5 号楼

22蛇口03会计师事务所：

德勤华永会计师

上海市黄浦区延唐恋烱、吴汪事务所（特殊普彭金勇13510108079安东路222号30斌、顾嵛平通合伙）楼

22蛇口06、广东省深圳市福

债券受托管理

22蛇口05、田区中心三路8

人：中信证券股-冯源、冯诗洋0755-23835062

22蛇口07、号中信证券大厦

份有限公司

22蛇口10、21层

22蛇口09、北京市朝阳区建

资信评级机构：

23蛇口02、国门外大街2号

联合资信评估股-张超010-8567969

23蛇口01、中国人保财险大

份有限公司

23蛇口04、厦17层

23蛇口03、

23蛇口05、会计师事务所：

德勤华永会计师唐恋烱、吴汪

24蛇口02、上海市黄浦区延事务所（特殊普斌、彭金勇、顾彭金勇13510108079

24蛇口01、安东路222号30通合伙）嵛平

24蛇口04、楼

24蛇口03

广东省深圳市福债券受托管理田区中心三路8

人：中信证券股-冯源、冯诗洋0755-23835062号中信证券大厦份有限公司

21层

北京市朝阳区建

25蛇口01、资信评级机构：

国门外大街2号

25蛇口02、联合资信评估股-张超010-8567969

中国人保财险大

25蛇口04份有限公司

厦17层

会计师事务所：

北京市东长安街毕马威华振会计

1号东方广场毕陈泳意、杨玲蒋正权0755-25471132师事务所（特殊马威大楼8楼普通合伙）报告期内上述机构是否发生变化

□是?否

105招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

4、募集资金使用情况

单位：万元募集资是否与金的实募集说募集资募集资际使用明书承每类实金专项金违规募集资募集资情况诺的用债券代债券简已使用际使用未使用账户运使用的金总金金约定（按用途、使码称金额资金情金额作情况整改情额用途途分用计划况（如况（如类，不及其他有）有）含临时约定一

补流）致全部按全部按公司与募集说募集说募集资

25蛇口偿还有明书约明书约金托管

52436780000800000

01息负债定，偿定，偿银行、还有息还有息债券受负债负债托管理全部按全部按人签订募集说募集说三方资

25蛇口偿还有明书约明书约金监管公司债

5244844000004000000

02息负债定，偿定，偿协议、券募集

还有息还有息对募集资金使负债负债资金实不适用用与募行专户集说明存储，书的约对募集定一致全部按全部按资金的募集说募集说使用严

25蛇口偿还有明书约明书约

5245555040005040000格履行

04息负债定，偿定，偿

内部审还有息还有息批程负债负债序，确保专款专用募集资金用于建设项目

□适用?不适用公司报告期内变更上述债券募集资金用途

□适用?不适用

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用?不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影响

□适用?不适用

106招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

三、非金融企业债务融资工具

1、非金融企业债务融资工具基本信息

单位：万元债券余还本付交易场债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日利率额息方式所招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司20招商蛇口2020-2020-2025-息，到

102000278.IB 0 3.30 债券市

2020 年度第一期中 MTN001B 03-05 03-09 03-09 期一次

场

期票据(品种二)还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司20招商蛇口2020-2020-2025-息，到

102001579.IB 0 3.89 债券市

2020 年度第二期中 MTN002B 08-18 08-20 08-20 期一次

场

期票据(品种二)还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司21招商蛇口2021-2021-2026-息，到

102103012.IB 150000 3.55 债券市

2021 年度第一期中 MTN001B 11-16 11-18 11-18 期一次

场

期票据(品种二)还本招商局蛇口工业区按年付控股股份有限公司22招商蛇口银行间

2022-2022-2027-息，到

2022 年度第一期中 MTN001B(并 102280212.IB 64500 3.30 债券市

01-2401-2601-26期一次

期票据(并购)(品种购)场还本

二)招商局蛇口工业区按年付控股股份有限公司22招商蛇口银行间

2022-2022-2025-息，到

2022 年度第一期中 MTN001A(并 102280211.IB 0 2.89 债券市

01-2401-2601-26期一次

期票据(并购)(品种购)场还本

一)招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司22招商蛇口2022-2022-2027-息，到

102280438.IB 71000 3.55 债券市

2022 年度第二期中 MTN002B 03-03 03-07 03-07 期一次

场

期票据(品种二)还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司22招商蛇口2022-2022-2025-息，到

102280437.IB 0 3.20 债券市

2022 年度第二期中 MTN002A 03-03 03-07 03-07 期一次

场

期票据(品种一)还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司22招商蛇口2022-2022-2027-息，到

102282195.IB 100000 3.15 债券市

2022 年度第三期中 MTN003B 09-27 09-29 09-29 期一次

场

期票据(品种二)还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司22招商蛇口2022-2022-2025-息，到

102282194.IB 0 2.75 债券市

2022 年度第三期中 MTN003A 09-27 09-29 09-29 期一次

场

期票据(品种一)还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司22招商蛇口2022-2022-2027-息，到

132280121.IB 55000 2.75 债券市

2022 年度第四期绿 GN004 12-27 12-29 12-29 期一次

场色中期票据还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司23招商蛇口2023-2023-2026-息，到

102382094.IB 200000 2.80 债券市

2023 年度第一期中 MTN001 08-15 08-17 08-17 期一次

场期票据还本按年付招商局漳州开发区银行间

23漳州开发2023-2023-2026-息，到

有限公司 2023 年度 102382208.IB 70000 3.00 债券市

MTN002 08-22 08-24 08-24 期一次

第二期中期票据场还本

2023-2023-2026-

招商局漳州开发区 23 漳州开发 102382658.IB 100000 3.25 按年付 银行间

10-0810-1010-10

107招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

债券余还本付交易场债券名称债券简称债券代码发行日起息日到期日利率额息方式所

有限公司 2023 年度 MTN001 息，到 债券市

第一期中期票据期一次场还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司23招商蛇口2023-2023-2026-息，到

132380073.IB 40000 2.90 债券市

2023 年度第二期绿 GN002 10-16 10-18 10-18 期一次

场色中期票据还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司23招商蛇口2023-2023-2026-息，到

102382766.IB 70000 3.10 债券市

2023 年度第三期中 MTN003 10-18 10-19 10-19 期一次

场期票据还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司23招商蛇口2023-2023-2026-息，到

102383338.IB 160000 3.20 债券市

2023 年度第四期中 MTN004 12-12 12-14 12-14 期一次

场期票据还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司24招商蛇口2024-2024-2027-息，到

132480095.IB 26000 2.35 债券市

2024 年度第一期绿 GN001 10-22 10-24 10-24 期一次

场色中期票据还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司24招商蛇口2024-2024-2027-息，到

102485597.IB 150000 2.04 债券市

2024 年度第二期中 MTN002 12-27 12-30 12-30 期一次

场期票据还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司25招商蛇口2025-2025-2028-息，到

102580474.IB 100000 2.05 债券市

2025 年度第一期中 MTN001 01-22 01-23 01-23 期一次

场期票据还本按年付招商局漳州开发区银行间

25招商漳州2025-2025-2028-息，到

有限公司 2025 年度 102582246.IB 80000 2.50 债券市

MTN001 06-03 06-05 06-05 期一次

第一期中期票据场还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司25招商蛇口2025-2025-2028-息，到

102582276.IB 130000 1.91 债券市

2025 年度第二期中 MTN002 06-05 06-06 06-06 期一次

场期票据还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司25招商蛇口2025-2025-2028-息，到

102583442.IB 100000 1.75 债券市

2025 年度第三期中 MTN003 08-12 08-13 08-13 期一次

场期票据还本招商局蛇口工业区按年付银行间

控股股份有限公司25招商蛇口2025-2025-2028-息，到

102584098.IB 350000 1.89 债券市

2025 年度第四期中 MTN004 09-24 09-25 09-25 期一次

场期票据还本招商局蛇口工业区按年付

25招商蛇口银行间

控股股份有限公司2025-2025-2028-息，到MTN005(绿 102584354.IB 50000 1.94 债券市

2025年度第五期绿10-2110-2210-22期一次

色)场色中期票据还本

投资者适当性安排（如有）全国银行间债券市场的机构投资者（国家法律、法规禁止购买者除外）适用的交易机制公开交易

是否存在终止上市交易的风险（如有）和应对措施不存在终止上市交易的风险逾期未偿还债券

□适用?不适用

108招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

2、发行人或投资者选择权条款、投资者保护条款的触发和执行情况

□适用?不适用

3、中介机构的情况

债券项目名称中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话

存续期管理机构：深圳市深南大道

0755-88026130、招商银行股份有限2016号招商银行深-曹翀、甘亚雯

0755-88023712

公司圳分行大厦

资信评级机构：联北京市朝阳区建国

24 招商蛇口 MTN002 合资信评估股份有 门外大街 2 号中国 - 张超 010-8567969

限公司人保财险大厦17层

会计师事务所：上德勤华永会计师事

吴汪斌、彭金勇、海市黄浦区延安东务所（特殊普通合彭金勇13510108079顾嵛平路222号30楼伙）

存续期管理机构：深圳市深南大道

0755-88026130、招商银行股份有限2016号招商银行深-曹翀、甘亚雯

0755-88023712

公司圳分行大厦

资信评级机构：联北京市朝阳区建国

25招商蛇口

合资信评估股份有门外大街2号中国-张超010-8567969

MTN002、限公司人保财险大厦17层

25 招商蛇口 MTN003

会计师事务所：毕北京市东长安街1马威华振会计师事

号东方广场毕马威陈泳意、杨玲蒋正权0755-25471132

务所（特殊普通合大楼8楼

伙）

存续期管理机构：深圳市深南大道

0755-88026130、招商银行股份有限2016号招商银行深-曹翀、甘亚雯

0755-88023712

公司圳分行大厦北京市东城区朝阳

资信评级机构：中门内大街南竹杆胡

20 招商蛇口 MTN001B 诚信国际信用评级 - 蒋螣 010-66428877

同 2 号银河 SOHO5有限责任公司号楼

会计师事务所：上德勤华永会计师事海市黄浦区延安东务所（特殊普通合唐恋烱、吴汪斌彭金勇13510108079路222号30楼伙）

存续期管理机构：北京市西城区月坛蒋明华、马涛、林

招商证券股份有限南街1号院3号楼-持衡、崔嘉伟、赵010-60840892公司招行大厦17层昕玥

资信评级机构：联北京市朝阳区建国

23 招商蛇口 MTN003 合资信评估股份有 门外大街 2 号中国 - 张超 010-8567969

限公司人保财险大厦17层

会计师事务所：上德勤华永会计师事

唐恋烱、吴汪斌、海市黄浦区延安东务所（特殊普通合彭金勇13510108079顾嵛平路222号30楼伙）

存续期管理机构：北京市西城区闹市

中国建设银行股份口大街1号院长安-周鹏010-67596478有限公司兴融中心1号楼

23招商蛇口资信评级机构：联北京市朝阳区建国

MTN001、 合资信评估股份有 门外大街 2 号中国 - 张超 010-8567969

25 招商蛇口 MTN001 限公司 人保财险大厦 17 层

会计师事务所：上德勤华永会计师事

唐恋烱、吴汪斌、海市黄浦区延安东务所（特殊普通合彭金勇13510108079彭金勇、顾嵛平路222号30楼伙）

22招商蛇口存续期管理机构：北京市西城区闹市

MTN001B(并购)、 中国建设银行股份 口大街 1 号院长安 - 周鹏 010-67596478

22招商蛇口有限公司兴融中心1号楼

MTN001A(并购)、 资信评级机构：中 北京市东城区朝阳 - 蒋螣 010-66428877

109招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

债券项目名称中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话

22招商蛇口诚信国际信用评级门内大街南竹杆胡

MTN002B、 有限责任公司 同 2 号银河 SOHO5

22 招商蛇口 MTN002A 号楼

会计师事务所：上德勤华永会计师事海市黄浦区延安东务所（特殊普通合唐恋烱、吴汪斌彭金勇13510108079路222号30楼伙）

存续期管理机构：

北京市西城区复兴

中国工商银行股份-何世悦010-81011218门内大街55号

23招商蛇口有限公司

MTN004、 资信评级机构：联 北京市朝阳区建国

22招商蛇口合资信评估股份有门外大街2号中国-张超010-8567969

MTN003A、 限公司 人保财险大厦 17 层

22 招商蛇口 MTN003B 会计师事务所：上 德勤华永会计师事

唐恋烱、吴汪斌、海市黄浦区延安东务所（特殊普通合彭金勇13510108079顾嵛平路222号30楼伙）

存续期管理机构：

北京市西城区复兴

中国工商银行股份-何世悦010-81011218门内大街55号有限公司北京市东城区朝阳

20招商蛇口资信评级机构：中

门内大街南竹杆胡

MTN002B、 诚信国际信用评级 - 蒋螣 010-66428877

同 2 号银河 SOHO5

21 招商蛇口 MTN001B 有限责任公司

号楼

会计师事务所：上德勤华永会计师事海市黄浦区延安东务所（特殊普通合唐恋烱、吴汪斌彭金勇13510108079路222号30楼伙）

存续期管理机构：

北京市东城区建国

中国农业银行股份-刘兆莹010-85109688门内大街69号有限公司

22 招商蛇口 GN004、 资信评级机构：联 北京市朝阳区建国

23 招商蛇口 GN002、 合资信评估股份有 门外大街 2 号中国 - 张超 010-8567969

24 招商蛇口 GN001 限公司 人保财险大厦 17 层

会计师事务所：上德勤华永会计师事

唐恋烱、吴汪斌、海市黄浦区延安东务所（特殊普通合彭金勇13510108079彭金勇、顾嵛平路222号30楼伙）

存续期管理机构：

北京市东城区建国

中国农业银行股份-刘兆莹010-85109688门内大街69号有限公司

资信评级机构：联北京市朝阳区建国

25招商蛇口合资信评估股份有门外大街2号中国-张超010-8567969

MTN005(绿色) 限公司 人保财险大厦 17 层

会计师事务所：毕北京市东长安街1马威华振会计师事

号东方广场毕马威陈泳意、杨玲蒋正权0755-25471132

务所（特殊普通合大楼8楼

伙）

存续期管理机构：福建省福州市台江

兴业银行股份有限区江滨中大道398-王晓倩、陈雯0755-82989477公司号兴业银行大厦

资信评级机构：联北京市朝阳区建国

合资信评估股份有门外大街2号中国-张超010-8567969

25 招商蛇口 MTN004

限公司人保财险大厦17层

会计师事务所：毕北京市东长安街1马威华振会计师事

号东方广场毕马威陈泳意、杨玲蒋正权0755-25471132

务所（特殊普通合大楼8楼

伙）

存续期管理机构：福建省福州市台江

兴业银行股份有限区江滨中大道398-高海滨0596-2023577

23 漳州开发 MTN001

公司号兴业银行大厦

资信评级机构：联北京市朝阳区建国-张超010-8567969

110招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

债券项目名称中介机构名称办公地址签字会计师姓名中介机构联系人联系电话合资信评估股份有门外大街2号中国限公司人保财险大厦17层

会计师事务所：德上海市延安东路勤华永会计师事务

222号外滩中心吴汪斌、张晓津曹曳影15659292687

所（特殊普通合伙）30楼

存续期管理机构：

上海市中山东一路

上海浦东发展银行-汪松涛18650372303

12号

股份有限公司

资信评级机构：联北京市朝阳区建国

合资信评估股份有门外大街2号中国-张超010-8567969

23 漳州开发 MTN002

限公司人保财险大厦17层

会计师事务所：德上海市延安东路勤华永会计师事务

222号外滩中心30吴汪斌、张晓津曹曳影15659292687

所（特殊普通合楼

伙）

存续期管理机构：深圳市福田区深南

0755-88026246、招商银行股份有限大道7088号招商银-陈妮娜、蓝婧琦

0592-5159201

公司行大厦

资信评级机构：联北京市朝阳区建国

合资信评估股份有门外大街2号中国-张超010-8567969

25 招商漳州 MTN001

限公司人保财险大厦17层

会计师事务所：毕北京市东长安街1马威华振会计师事

号东方广场毕马威陈泳意、王静雅高霄霞010-85085000

务所（特殊普通合大楼8楼

伙）报告期内上述机构是否发生变化

□是?否

4、募集资金使用情况

单位：万元是否与募集募集资金专募集资金违说明书承诺债券项目名募集资金总募集资金约项账户运作规使用的整

已使用金额未使用金额的用途、使称金额定用途情况（如改情况（如用计划及其有）有）他约定一致

25招商蛇口偿还有息负

1000001000000

MTN001 债 公司已与银

25招商漳州偿还有息负行签署资金

80000800000

MTN001 债 监管协议、

25招商蛇口偿还有息负对募集资金债务融资工

1300001300000

MTN002 债 实行专户存 具募集资金

25招商蛇口偿还有息负储，对募集不适用使用与募集

1000001000000

MTN003 债 资金的使用 说明书的约

25招商蛇口偿还有息负严格履行内定一致

3500003500000

MTN004 债 部审批程

25招商蛇口序，确保专

用于绿色项

MTN005(绿 50000 50000 0 款专用目开发建设

色)募集资金用于建设项目

根据《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第五期绿色中期票据募集说明书》，招商局蛇口工业区控股股份有限公司 2025 年度第五期绿色中期票据发行规模为 5 亿元，全部用于绿色项目开发建设，募集资金用于的项目包括广州 2024NJY-3 横沥

111招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告全文

岛凤凰大道西侧横沥中路北侧地块项目、西安城市主场 DK3项目、苏州湖西璀璨全期项目、佛山江序园全期项目、上海招商臻境

项目、成都锦城序项目。截至报告期末，前述项目进展情况及运营效益情况正常。

5、报告期内信用评级结果调整情况

□适用?不适用

6、担保情况、偿债计划及其他偿债保障措施在报告期内的执行情况和变化情况及对债券投资者权益的影响

□适用?不适用

四、可转换公司债券报告期公司不存在可转换公司债券。

五、报告期内合并报表范围亏损超过上年末净资产10%

□适用?不适用

六、报告期末除债券外的有息债务逾期情况

□适用?不适用

七、报告期内是否有违反规章制度的情况

□是?否

八、截至报告期末公司近两年的主要会计数据和财务指标

单位：万元项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.591.59-

资产负债率67.51%66.67%0.84%

速动比率0.610.63-3.17%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润16907.78244925.18-93.10%

EBITDA 全部债务比 5% 7% -2%

利息保障倍数1.121.49-24.83%

现金利息保障倍数3.176.22-49.04%

EBITDA 利息保障倍数 1.62 1.92 -15.63%

贷款偿还率100%100%-

利息偿付率100%100%-

第八节财务报告

112KPMG Huazhen L LP 毕马威华振会计师事务所

8th Floor KPMG Tower (特殊普通合伙)

Oriental Plaza 中国北京

1 East Chang An A venue 东长安街 1号

Beijing 100738 东方广场毕马威大楼 8层

China 邮政编码:100738

Telephone +86 (10) 8508 5000 电话 +86 (10) 8508 5000

Fax +86 (10) 8518 5111 传真 +86 (10) 8518 5111

Internet kpmg.co m/cn 网址 kpmg.com/cn审计报告毕马威华振审字第2603120号

招商局蛇口工业区控股股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了后附的招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）的财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则（以下简称“企业会计准则”）的规定编制，公允反映了招商蛇口2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则（以下简称“审计准则”）的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则和《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》，我们独立于招商蛇口，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

113

KPMG Huazhen LLP a People's Republic of China 毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) — 中国合伙制会

partnership and a member firm of the KPMG global 计师事务所，是与毕马威国际有限公司(英国私营担保有限公organisation of independent member firms affiliated with 司)相关联的独立成员所全球组织中的成员。

KPMG International Limited a private English company

limited by guarantee.审计报告（续）毕马威华振审字第2603120号

三、关键审计事项（续）存货的可变现净值的评估

请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计”注释15所述的会计政策及“五、合并财务报表项目注释”注释7。

关键审计事项在审计中如何应对该事项2025年12月31日，招商蛇口及其子公司（以与评价存货的可变现净值相关的审计程序中包下合称“招商蛇口”）已完工开发产品、在建括以下程序：

开发产品及拟开发产品（以下统称“存货”）评价管理层与编制和监督管理预算及预测各的账面价值合计金额重大。该等存货按照成本存货项目的开发成本以及与确定存货可变现与可变现净值孰低计量。净值和计提存货减值相关的关键内部控制的管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变设计和运行有效性；

现净值。评价管理层所采用的确定存货可变现净值的在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每方法是否符合企业会计准则的要求，并选取个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时存货项目，将确定存货可变现净值中采用的将要发生的开发成本作出最新估计，并估算每预期未来售价与市场可获取的可比销售单个存货项目的预期未来售价、未来销售费用以价、历史销售单价或招商蛇口的预算销售单

及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层价进行比较；将未来销售费用以及相关销售判断和估计。税金与已售项目实际发生的销售费用及相关销售税金进行比较；

由于存货对招商蛇口资产的重要性，且估计存货项目达到完工状态时将要发生的开发成本、选取存货项目，将确定存货可变现净值中采预期未来售价、未来销售费用以及相关销售税用的总开发成本与招商蛇口的最新预测的总

金等存在固有风险，特别是考虑到目前的经济开发成本进行比较；选取总开发成本预算的环境以及各地政府在各个城市推出的各种应对明细项，检查至相关支持性文件；

房地产市场变化的措施，我们将招商蛇口对存选取存货项目，对预期未来售价等关键假设货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。进行敏感性分析，确定关键假设单独或组合的变化对存货减值的影响，以评价是否存在管理层偏向的迹象。

114审计报告（续）

毕马威华振审字第2603120号

三、关键审计事项（续）土地增值税的计提

请参阅财务报表附注“四、税项”注释1及“五、合并财务报表项目注释”注释29、32、49。

关键审计事项在审计中如何应对该事项招商蛇口应缴纳的主要税项之一为土地增值与评价土地增值税的计提相关的审计程序中包税。括以下程序：

招商蛇口销售开发的房地产需要就土地增值额评价管理层与土地增值税的计提相关的关键

按照超率累进税率30%-60%缴纳土地增值内部控制的设计和运行有效性；

税。在每个财务报告期末，管理层需要对土地选取房地产项目，利用本所内部税务专家的增值税的计提金额进行估算，在作出估算的判工作评价招商蛇口于2025年12月31日计断时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规提的土地增值税的合理性，包括基于我们的的规定和解释，预计的销售房地产取得的收入经验、知识和对各地方税务机关就相关税法减去预计可扣除项目的土地成本、房地产开发应用的实务操作的理解，评价招商蛇口的假成本、利息费用、开发费用等。招商蛇口在土设和判断；

地增值税汇算清缴时，实际应付税金可能与招选取房地产项目，评价管理层对土地增值税商蛇口预估的金额存在差异。可扣除项目金额进行估计时所作出的假设和由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要判断；

性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税选取房地产项目，重新计算招商蛇口计提的务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因土地增值税，并将我们的计算结果与招商蛇此，我们将招商蛇口土地增值税的计提识别为口所记录的金额进行比较。

关键审计事项。

115审计报告（续）

毕马威华振审字第2603120号

四、其他信息

招商蛇口管理层对其他信息负责。其他信息包括2025年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估招商蛇口的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非招商蛇口计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督招商蛇口的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

116审计报告（续）

毕马威华振审字第2603120号

六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应

对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对招商蛇口持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致招商蛇口不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就招商蛇口中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

117审计报告（续）

毕马威华振审字第2603120号

六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）

从与治理层沟通过的事项中，我们确定哪些事项对本年财务报表审计最为重要，因而构成关键审计事项。我们在审计报告中描述这些事项，除非法律法规禁止公开披露这些事项，或在极少数情形下，如果合理预期在审计报告中沟通某事项造成的负面后果超过在公众利益方面产生的益处，我们确定不应在审计报告中沟通该事项。

毕马威华振会计师事务所（特殊普通合伙）中国注册会计师

陈泳意（项目合伙人）中国北京杨玲

2026年3月13日

118合并资产负债表

人民币元项目附注年末余额年初余额

流动资产：???

货币资金五、186127147634.38100351402910.44

其中：存放财务公司款项五、12648059849.251422840203.11

交易性金融资产五、2120000.00120000.00

应收票据五、324223671.6962759897.91

应收账款五、43470324923.333510079687.36

预付款项五、58284804003.094566712653.38

其他应收款五、698943037985.48107874105370.47

其中：应收股利五、6217634462.81227765013.04

存货五、7362323529605.30369183324334.41

合同资产五、8184695974.1369493466.60

持有待售资产?-19297717.46

其他流动资产五、927173154330.0128528281239.81

流动资产合计?586531038127.41614165577277.84

非流动资产：???

长期股权投资五、1072731447881.8376503704038.25

其他非流动金融资产五、111754256253.881479549761.11

投资性房地产五、12140631356221.15132869742019.12

固定资产五、1310757557782.9311443994342.48

其中：固定资产原价五、1315543813707.6515744616659.78

累计折旧五、134768012248.454282378641.03

固定资产减值准备五、1318243676.2718243676.27

在建工程五、14285949536.06824459503.57

使用权资产五、151844402045.502188310011.95

无形资产五、161712163202.871820638595.72

开发支出五、1765951924.7242327009.84

商誉五、181631404251.351853827345.67

长期待摊费用五、191058910712.281011086345.94

递延所得税资产五、2015663590754.3015153229348.09

其他非流动资产五、21743570414.79952370414.79

非流动资产合计?248880560981.66246143238736.53

资产总计?835411599109.07860308816014.37

????附注为财务报表的组成部分

119招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日

合并资产负债表-续人民币元项目附注年末余额年初余额

流动负债：???

短期借款五、242954227879.872750618421.17

应付票据?24434266.57-

应付账款五、2550277749572.6753115444283.09

预收款项五、26256918584.94273955468.58

合同负债五、27125822167370.46141952286314.14

应付职工薪酬五、283413000034.663049283953.70

其中：应付工资五、283359214147.992998369223.74

应付福利费?--

应交税费五、293429948946.415078609157.80

其他应付款五、3090630296663.9797087785036.76

其中：应付股利五、30483356701.86862049635.30

一年内到期的非流动负债五、3158930354003.6049655102872.19

其他流动负债五、3232136070548.7233345231595.81

流动负债合计?367875167871.87386308317103.24

非流动负债：???

长期借款五、33140875809923.94125777464927.00

应付债券五、3443605000000.0046900000000.00

其中：优先股?--

永续债?--

租赁负债五、352131172750.942390889613.06

长期应付款五、36566773491.863104074671.98

预计负债五、3756963653.996440000.00

递延收益五、383369515019.313348244486.38

递延所得税负债五、202579874866.002583408767.16

其他非流动负债五、392972039209.833145195559.13

非流动负债合计?196157148915.87187255718024.71

负债合计?564032316787.74573564035127.95

????附注为财务报表的组成部分

120招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日

合并资产负债表-续人民币元项目附注年末余额年初余额

股东权益：???

股本五、409016032171.009060836177.00

其他权益工具五、41-12030130000.00

其中：优先股?--

永续债五、41-12030130000.00

资本公积五、4220311665373.1720478073901.34

减：库存股五、43-67495473.10

其他综合收益五、44312660763.58463524706.14

专项储备五、457180349.946735661.36

盈余公积五、464760925178.844760925178.84

未分配利润五、4763243900191.3764274107281.70

归属于母公司股东权益合计?97652364027.90111006837433.28

少数股东权益?173726918293.43175737943453.14

股东权益合计?271379282321.33286744780886.42

负债和股东权益总计?835411599109.07860308816014.37

????

附注为财务报表的组成部分，财务报表由下列负责人签署：

____________________________________________________________法定代表人主管会计工作负责人会计机构负责人附注为财务报表的组成部分

121招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日

母公司资产负债表人民币元项目附注年末余额年初余额

流动资产：???

货币资金?17812900924.3229813937441.24

其中：存放财务公司款项?804006205.59891341754.90

交易性金融资产?--

应收账款十四、1875203187.081689955880.53

应收票据?570409.788325842.82

预付款项?78696174.1981457316.64

其他应收款十四、2197430470052.36203566133431.84

其中：应收股利十四、212585881087.4120650672864.46

存货?37862465.5937835780.50

一年内到期的非流动资产?--

其他流动资产?9362.4438104.91

流动资产合计?216235712575.76235197683798.48

非流动资产：???

长期股权投资十四、3111572955633.77109557443626.13

其他非流动金融资产?918995227.20589541157.77

投资性房地产?1772359147.731864275668.86

固定资产?116750614.91129668420.14

其中：固定资产原价?314975987.47326378335.02

累计折旧?198225372.56196709914.88

固定资产减值准备?--

在建工程?6011890.13-

使用权资产?85422329.655714802.23

无形资产?12360373.7113147918.11

长期待摊费用?42602008.3525077932.17

递延所得税资产?470340599.82105142678.10

其他非流动资产?--

非流动资产合计?114997797825.27112290012203.51

资产总计?331233510401.03347487696001.99

????附注为财务报表的组成部分

122招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日

母公司资产负债表-续人民币元项目附注年末余额年初余额

流动负债：???

短期借款?1250433333.3355261474.63

应付账款?153955674.18138710021.56

预收款项?528370.22456129.43

合同负债?3615.487058295.77

应付职工薪酬?452485311.65423440206.98

其中：应付工资?451691363.06422630086.89

应付福利费?--

应交税费?42214023.6241185224.35

其他应付款?135105521067.34147502920479.98

其中：应付股利?-15217017.86

一年内到期的非流动负债?30079759598.2321776354161.02

其他流动负债?1744212799.362477038169.91

流动负债合计?168829113793.41172422424163.63

非流动负债：???

长期借款?55120074499.8753360466196.37

应付债券?42805000000.0045200000000.00

其中：优先股?--

永续债?--

租赁负债?70598998.14940934.65

长期应付款?439896470.14891606656.67

预计负债?53043653.99-

递延收益?865511881.27946854046.82

递延所得税负债?--

其他非流动负债?5625059000.006024972000.00

非流动负债合计?104979184503.41106424839834.51

负债合计?273808298296.82278847263998.14

????附注为财务报表的组成部分

123招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日

母公司资产负债表-续人民币元项目附注年末余额年初余额

股东权益：???

股本?9016032171.009060836177.00

其他权益工具?-12030130000.00

其中：优先股?--

永续债?-12030130000.00

资本公积?23361355202.0523730935498.60

减：库存股?-67495473.10

其他综合收益?-53425154.58-64245465.71

盈余公积?4530418088.504530418088.50

未分配利润?20570831797.2419419853178.56

股东权益合计?57425212104.2168640432003.85

负债和股东权益总计?331233510401.03347487696001.99

????附注为财务报表的组成部分

124招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

合并利润表人民币元项目附注本年金额上年金额

一、营业收入五、48154727977005.92178947546568.86

减：营业成本五、48133440837561.90152811693875.94

税金及附加五、494299589183.236930098279.87

销售费用五、504001664007.144014262848.42

管理费用五、512037287644.012103451360.02

研发费用五、52113992482.42128987085.53

财务费用五、532509145230.181942659762.13

其中：利息费用五、533646667330.903595660274.05

利息收入五、531299898135.592006501353.35

汇兑净损失（净收益以“-”号填列）五、53-9591844.83122379163.49

加：其他收益五、5470884207.73127542398.07

投资收益五、55708168349.013892448925.18

其中：对联营企业和合营企业的投资收益五、55-614327377.561692791699.35以摊余成本计量的金融资产终止确认收益

五、55-7115254.39-7069555.97（损失以“-”号填列）

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）五、56517411832.70-36296434.77

信用减值损失（损失以“-”号填列）五、57-893569532.67-1549713499.93

资产减值损失（损失以“-”号填列）五、58-3516614109.87-4484228360.10

资产处置收益（损失以“-”号填列）五、5949246854.0634162513.55

二、营业利润?5260988498.009000308898.95

加：营业外收入五、60207421203.95246720150.79

减：营业外支出五、61287551268.82157388070.44

三、利润总额?5180858433.139089640979.30

减：所得税费用五、624477004960.594900739454.45

四、净利润?703853472.544188901524.85

（一）按经营持续性分类??

1．持续经营净利润?703853472.544188901524.85

2．终止经营净利润?--

（二）按所有权归属分类??

1．归属于母公司股东的净利润?1023784320.624038571564.37

2．少数股东损益?-319930848.08150329960.48

????附注为财务报表的组成部分

125招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

合并利润表-续人民币元项目附注本年金额上年金额

五、其他综合收益的税后净额五、44-169407899.09-44508204.12

归属母公司股东的其他综合收益的税后净额?-150863942.56-48819881.21

（一）不能重分类进损益的其他综合收益?--

1．重新计量设定受益计划变动额?--

2．权益法下不能转损益的其他综合收益?--

3．其他权益工具投资公允价值变动?--

4．企业自身信用风险公允价值变动?--

5．其他?--

（二）将重分类进损益的其他综合收益?-150863942.56-48819881.21

1．权益法下可转损益的其他综合收益?10820311.13-21864433.60

2．其他债权投资公允价值变动?--

3．金融资产重分类计入其他综合收益的金额?--

4．其他债权投资信用减值准备?--

5．现金流量套期储备（现金流量套期损益的有效部分）?--

6．外币财务报表折算差额?-161684253.69-26955447.61

7．其他?--

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额?-18543956.534311677.09

六、综合收益总额?534445573.454144393320.73

归属于母公司股东的综合收益总额?872920378.063989751683.16

归属于少数股东的综合收益总额?-338474804.61154641637.57

七、每股收益：???

（一）基本每股收益（元/股）?0.08?0.37

（二）稀释每股收益（元/股）?0.08?0.37

????附注为财务报表的组成部分

126招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

母公司利润表人民币元项目附注本年金额上年金额

一、营业收入十四、4359819083.771684892235.60

减：营业成本十四、4296529188.99345583234.97

税金及附加?55708738.67590929742.95

销售费用?--

管理费用?302466627.56349329312.83

财务费用?967721211.98132049775.03

其中：利息费用?2159479739.501200928303.23

利息收入?1254256842.801036288564.02

汇兑净损失（净收益以“-”号填列）?60817693.49-52477666.04

加：其他收益?8112756.057261111.02

投资收益十四、54477207474.8519275788211.19

其中：对联营企业和合营企业的投资收益十四、5-185320945.67-41032054.02

以摊余成本计量的金融资产终止确认收益?--

公允价值变动收益（损失以“-”号填列）?565746419.035807618.06

信用减值损失（损失以“-”号填列）?-53546372.113640198.15

资产减值损失（损失以“-”号填列）?-814623724.19-1088400347.34

资产处置收益（损失以“-”号填列）?-38561.80206214.87

二、营业利润?2920251308.4018471303175.77

加：营业外收入?2604700.603004544.28

减：营业外支出?108034375.2918009720.37

三、利润总额?2814821633.7118456297999.68

减：所得税费用?-390148395.92-406790052.32

四、净利润?3204970029.6318863088052.00

持续经营净利润?3204970029.6318863088052.00

终止经营净利润?--

????附注为财务报表的组成部分

127招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

母公司利润表-续人民币元项目附注本年金额上年金额

五、其他综合收益的税后净额?10820311.13-21864433.60

（一）不能重分类进损益的其他综合收益?--

1．重新计量设定受益计划变动额?--

2．权益法下不能转损益的其他综合收益?--

3．其他权益工具投资公允价值变动?--

4．企业自身信用风险公允价值变动?--

（二）将重分类进损益的其他综合收益?10820311.13-21864433.60

1．权益法下可转损益的其他综合收益?10820311.13-21864433.60

2．其他债权投资公允价值变动?--

3．金融资产重分类计入其他综合收益的金额?--

4．其他债权投资信用减值准备?--5．现金流量套期储备（现金流量套期损益的有?--效部分）

6．外币财务报表折算差额?--

7．其他?--

六、综合收益总额?3215790340.7618841223618.40

????附注为财务报表的组成部分

128招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

合并现金流量表人民币元项目附注本年金额上年金额

一、经营活动产生的现金流量：???

销售商品、提供劳务收到的现金?137636713689.82161216096562.57

收到的税费返还?4093024774.033769516329.42

收到其他与经营活动有关的现金五、66（1）10329480693.597820437447.22

经营活动现金流入小计?152059219157.44172806050339.21

购买商品、接受劳务支付的现金?103873048356.4398154286530.00

支付给职工以及为职工支付的现金?7369049165.037780339709.87

支付的各项税费?17178761633.1421897657133.84

支付其他与经营活动有关的现金五、66（1）13945260558.5013010177470.60

经营活动现金流出小计?142366119713.10140842460844.31

经营活动产生的现金流量净额五、67（1）9693099444.3431963589494.90

二、投资活动产生的现金流量：???

收回投资收到的现金?3115616809.611985116552.05

取得投资收益收到的现金?321473961.38690747581.42

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额?18952647.564758051.42

处置子公司及其他营业单位收到的现金净额五、67（3）1511755091.19980505164.04

收到其他与投资活动有关的现金五、66（2）15849262223.5514895356205.71

投资活动现金流入小计?20817060733.2918556483554.64

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金?3482510667.465702574681.59

投资支付的现金?11857279965.303758773971.07

取得子公司及其他营业单位支付的现金净额五、67（2）1289176621.05221932645.53

支付其他与投资活动有关的现金五、66（2）6475392500.755715446740.98

投资活动现金流出小计?23104359754.5615398728039.17

投资活动产生的现金流量净额?-2287299021.273157755515.47

????附注为财务报表的组成部分

129招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

合并现金流量表-续人民币元项目附注本年金额上年金额

三、筹资活动产生的现金流量：???

吸收投资收到的现金?6622679722.911643293320.00

其中：子公司吸收少数股东投资收到的现金?6622679722.911643293320.00

取得借款收到的现金?113218997090.64120797404549.92

收到其他与筹资活动有关的现金五、66（3）17629936127.3111703136636.54

筹资活动现金流入小计?137471612940.86134143834506.46

偿还债务支付的现金?113937520641.31113305044766.26

分配股利、利润或偿付利息支付的现金?9713821802.3311902041648.14

其中：子公司支付给少数股东的股利、利润?850626656.00744744786.63

支付其他与筹资活动有关的现金五、66（3）35615307142.5832342124858.07

筹资活动现金流出小计?159266649586.22157549211272.47

筹资活动产生的现金流量净额?-21795036645.36-23405376766.01

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响?-12436850.41-1593688.10

五、现金及现金等价物净增加（减少）额?-14401673072.7011714374556.26

加：年初现金及现金等价物余额?99366311310.9087651936754.64

六、年末现金及现金等价物余额五、67（4）84964638238.2099366311310.90

????附注为财务报表的组成部分

130招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

母公司现金流量表人民币元项目附注本年金额上年金额

一、经营活动产生的现金流量：???

销售商品、提供劳务收到的现金?1124852283.64306777411.66

收到的税费返还?0.02-

收到其他与经营活动有关的现金?372390217.49643853432.79

经营活动现金流入小计?1497242501.15950630844.45

购买商品、接受劳务支付的现金?167172162.42372704893.91

支付给职工以及为职工支付的现金?193477212.73194079633.06

支付的各项税费?274556066.361828624456.58

支付其他与经营活动有关的现金?569672027.18350374213.26

经营活动现金流出小计?1204877468.692745783196.81

经营活动产生的现金流量净额十四、6292365032.46-1795152352.36

二、投资活动产生的现金流量：???

收回投资收到的现金?1521592708.551563303635.22

取得投资收益收到的现金?12548769004.04938210372.13

处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额?63986.00698926.96

收到其他与投资活动有关的现金?1225151632.983135895012.74

投资活动现金流入小计?15295577331.575638107947.05

购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金?38045217.1041390571.58

投资支付的现金?3430750350.003364360932.15

支付其他与投资活动有关的现金?480421923.18335032425.73

投资活动现金流出小计?3949217490.283740783929.46

投资活动产生的现金流量净额?11346359841.291897324017.59

????附注为财务报表的组成部分

131招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

母公司现金流量表-续人民币元项目附注本年金额上年金额

三、筹资活动产生的现金流量：???

吸收投资收到的现金?--

取得借款收到的现金?75566332286.3072893720000.00

收到其他与筹资活动有关的现金?15581409040.4729468068048.14

筹资活动现金流入小计?91147741326.77102361788048.14

偿还债务支付的现金?70513064777.6072616133018.28

分配股利、利润或偿付利息支付的现金?5517665616.627447720472.43

支付其他与筹资活动有关的现金?38748137171.0020935026077.00

筹资活动现金流出小计?114778867565.22100998879567.71

筹资活动产生的现金流量净额?-23631126238.451362908480.43

四、汇率变动对现金及现金等价物的影响?--

五、现金及现金等价物净增加（减少）额?-11992401364.701465080145.66

加：年初现金及现金等价物余额?29795697996.7828330617851.12

六、年末现金及现金等价物余额十四、617803296632.0829795697996.78

????附注为财务报表的组成部分

132招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

合并股东权益变动表人民币元本年金额归属于母公司股东权益项目

其他权益工具其中：外币报少数股东权益股东权益合计

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润优先股永续债其他表折算差额

一、上年年末余额9060836177.00-12030130000.00-20478073901.3467495473.10463524706.14446643091.746735661.364760925178.8464274107281.70175737943453.14286744780886.42

加：会计政策变更-------------

前期差错更正-------------

二、本年年初余额9060836177.00-12030130000.00-20478073901.3467495473.10463524706.14446643091.746735661.364760925178.8464274107281.70175737943453.14286744780886.42

三、本年增减变动金额-44804006.00--12030130000.00--166408528.17-67495473.10-150863942.56-161684253.69444688.58--1030207090.33-2011025159.71-15365498565.09

（一）综合收益总额-------150863942.56-161684253.69--1023784320.62-338474804.61534445573.45

（二）股东投入和减少资本-44804006.00--12030130000.00--166408528.17-67495473.10-----2212535549.89-9961311511.18

1．股东投入的普通股-----------4332013056.924332013056.92

2．其他权益工具持有者投入

---12030130000.00----------12030130000.00（赎回）资本

3．股份支付计入股东权益的金额-------------

4．其他-44804006.00----166408528.17-67495473.10------2119477507.03-2263194568.10

（三）利润分配-----------2053991410.95-3885067108.40-593919.35

1．提取盈余公积-------------

2．对股东的分配-----------1749929012.82-3885067108.40-56321.22

3．其他-----------304062398.13--304062398.13

（四）股东权益内部结转-------------

1．资本公积转增资本-------------

2．盈余公积转增资本-------------

3．盈余公积弥补亏损-------------

4．设定受益计划变动额结转留存

-------------收益

5．其他综合收益结转留存收益-------------

6．其他-------------

（五）专项储备--------444688.58---18796.59425891.99

1．本年提取--------35744658.72--5995036.6641739695.38

2．本年使用---------35299970.14---6013833.25-41313803.39

（六）其他-------------

四、本年年末余额9016032171.00---20311665373.17-312660763.58284958838.057180349.944760925178.8463243900191.37173726918293.43271379282321.33

????附注为财务报表的组成部分

133招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

合并股东权益变动表-续人民币元上年金额归属于母公司股东权益项目

其他权益工具其中：外币报表少数股东权益股东权益合计

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润优先股永续债其他折算差额

一、上年年末余额9060836177.00-21089130000.00-20447940098.68-512344587.35473598539.354706197.574468964177.4464139468421.54176966888390.97296690278050.55

加：会计政策变更-------------

前期差错更正-------------

二、本年年初余额9060836177.00-21089130000.00-20447940098.68-512344587.35473598539.354706197.574468964177.4464139468421.54176966888390.97296690278050.55

三、本年增减变动金额---9059000000.00-30133802.6667495473.10-48819881.21-26955447.612029463.79291961001.40134638860.16-1228944937.83-9945497164.13

（一）综合收益总额-------48819881.21-26955447.61--4038571564.37154641637.574144393320.73

（二）股东投入和减少资本---9059000000.00-30133802.6667495473.10-----1640187888.95-7456173781.49

1．股东投入的普通股-----------3622873627.543622873627.54

2．其他权益工具持有者投

---9059000000.00----------9059000000.00入资本

3．股份支付计入股东权益

-------------的金额

4．其他----30133802.6667495473.10------1982685738.59-2020047409.03

（三）利润分配---------291961001.40-3903932704.21-3023978511.12-6635950213.93

1．提取盈余公积---------291961001.40-291961001.40--

2．对股东的分配-----------2899467576.64-3023978511.12-59287.76

3．其他-----------712504126.17--712504126.17

（四）股东权益内部结转-------------

1．资本公积转增资本-------------

2．盈余公积转增资本-------------

3．盈余公积弥补亏损-------------

4．设定受益计划变动额结

-------------转留存收益

5．其他综合收益结转留存

-------------收益

6．其他-------------

（五）专项储备--------2029463.79--204046.772233510.56

1．本年提取--------36991976.46--3278986.0240270962.48

2．本年使用---------34962512.67---3074939.25-38037451.92

（六）其他-------------

四、本年年末余额9060836177.00-12030130000.00-20478073901.3467495473.10463524706.14446643091.746735661.364760925178.8464274107281.70175737943453.14286744780886.42

????附注为财务报表的组成部分

134招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

母公司股东权益变动表人民币元本年金额

项目其他权益工具其中：外币报

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他表折算差额

一、上年年末余额9060836177.00-12030130000.00-23730935498.6067495473.10-64245465.71--4530418088.5019419853178.5668640432003.85

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

其他------------

二、本年年初余额9060836177.00-12030130000.00-23730935498.6067495473.10-64245465.71--4530418088.5019419853178.5668640432003.85

三、本年增减变动金额-44804006.00--12030130000.00--369580296.55-67495473.1010820311.13---1150978618.68-11215219899.64

（一）综合收益总额------10820311.13---3204970029.633215790340.76

（二）股东投入和减少资本-44804006.00--12030130000.00--369580296.55-67495473.10------12377018829.45

1．股东投入的普通股------------

2．其他权益工具持有者

---12030130000.00---------12030130000.00投入资本

3．股份支付计入股东权

------------益的金额

4．其他-44804006.00----369580296.55-67495473.10------346888829.45

（三）利润分配-----------2053991410.95-2053991410.95

1．提取盈余公积------------

2．对股东的分配-----------1749929012.82-1749929012.82

3．其他-----------304062398.13-304062398.13

（四）股东权益内部结转------------

1．资本公积转增资本------------

2．盈余公积转增资本------------

3．盈余公积弥补亏损------------

4．设定受益计划变动额

------------结转留存收益

5．其他综合收益结转留

------------存收益

6．其他------------

（五）专项储备------------

1．本年提取--------58000.00--58000.00

2．本年使用---------58000.00---58000.00

（六）其他------------

四、本年年末余额9016032171.00---23361355202.05--53425154.58--4530418088.5020570831797.2457425212104.21

????附注为财务报表的组成部分

135招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日止年度

母公司股东权益变动表-续人民币元上年金额

项目其他权益工具其中：外币报

股本资本公积减：库存股其他综合收益专项储备盈余公积未分配利润股东权益合计优先股永续债其他表折算差额

一、上年年末余额9060836177.00-21089130000.00-23730935498.60--42381032.11--4238457087.104460697830.7762537675561.36

加：会计政策变更------------

前期差错更正------------

其他------------

二、本年年初余额9060836177.00-21089130000.00-23730935498.60--42381032.11--4238457087.104460697830.7762537675561.36

三、本年增减变动金额---9059000000.00--67495473.10-21864433.60--291961001.4014959155347.796102756442.49

（一）综合收益总额-------21864433.60---18863088052.0018841223618.40

（二）股东投入和减少资本---9059000000.00--67495473.10------9126495473.10

1．股东投入的普通股------------

2．其他权益工具持有

---9059000000.00---------9059000000.00者投入资本

3．股份支付计入股东

------------权益的金额

4．其他-----67495473.10------67495473.10

（三）利润分配---------291961001.40-3903932704.21-3611971702.81

1．提取盈余公积---------291961001.40-291961001.40-

2．对股东的分配-----------2899467576.64-2899467576.64

3．其他-----------712504126.17-712504126.17

（四）股东权益内部结转------------

1．资本公积转增资本------------

2．盈余公积转增资本------------

3．盈余公积弥补亏损------------

4．设定受益计划变动

------------额结转留存收益

5．其他综合收益结转

------------留存收益

6．其他------------

（五）专项储备------------

1．本年提取------------

2．本年使用------------

（六）其他------------

四、本年年末余额9060836177.00-12030130000.00-23730935498.6067495473.10-64245465.71--4530418088.5019419853178.5668640432003.85

????附注为财务报表的组成部分

136招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）一、公司基本情况

招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“本公司”）前身为招商局蛇口工业区有限公司，于1979年1月31日经国务院批准在深圳成立。

根据招商局集团有限公司招发财务字（2015）320号《关于对招商局蛇口工业区有限公司改制方案的批复》，本公司以2015年4月30日为基准日进行了改制，整体变更为股份有限公司，折合的股份总额为5500000000股（每股面值人民币1元）。其中招商局集团有限公司持股5225000000股，持股比例为95.00%；招商局轮船有限公司持股275000000股，持股比例为5.00%。

2015年11月27日，中国证券监督管理委员会以证监许可〔2015〕2766号《关于核准招商局蛇口工业区控股股份有限公司吸收合并招商局地产控股股份有限公司并募集配套资金申请的批复》，核准本公司发行1901797599股股份吸收合并招商局地产控股股份有限公司（以下简称“招商地产”），并非公开发行不超过529661016股新股募集配套资金。

为吸收合并招商地产，本公司共发行1901797599股股份，以换取招商地产社会公众股股东持有的招商地产 A 股股票 1026806844 股和 B 股股票 212450776 股。换股后招商地产 B 股股票于 2015 年 12 月 11 日终止上市并摘牌，招商地产 A 股股票于 2015 年 12 月 30 日终止上市并摘牌。

经深圳证券交易所深证上〔2015〕539 号文核准，本公司 A 股股票于 2015 年 12 月 30 日在深圳证券交易所主板上市，股票简称“招商蛇口”，股票代码001979。

2016年2月3日，本公司取得统一社会信用代码为914400001000114606的营业执照，注册资

本为792324.2592万元，住所：广东省深圳市南山区蛇口太子路1号新时代广场。

2022年6月20日，本公司注销股份184144410股，公司总股本由7923242592股减少至

7739098182股，注册资本由792324.2592万元减少至773909.8182万元。

2023年7月19日，本公司为购买深圳市南油（集团）有限公司24%股权以及深圳市招商前海

实业发展有限公司2.8866%股权，向深圳市投资控股有限公司、招商局投资发展有限公司发行股份602008952股；于2023年10月18日，为募集配套资金向招商局投资发展有限公司等13名特定对象发行股份719729043股。至此，本公司总股份由7739098182股增加至

9060836177股，相应地注册资本由773909.8182万元增加至906083.6177万元。

2025年11月10日，本公司注销了回购的库存股44804006股，本公司总股份由9060836177

股减少至9016032171股，相应地注册资本由906083.6177万元减少至901603.2171万元。

137招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）一、公司基本情况-续

本公司总部位于广东省深圳市，本公司控股股东为招商局集团有限公司。

本公司及其子公司（以下简称“本集团”）的经营范围包括：城区、园区、社区的投资、开

发建设和运营；交通运输、工业制造、金融保险、对外贸易、旅游、酒店和其他各类企业的投资和管理；邮轮母港及配套设施的建设和运营；房地产开发经营；水陆建筑工程；所属企

业产品的销售和所需设备、原材料、零配件的供应和销售；举办体育比赛；物业管理；水上

运输、码头、仓储服务；科研技术服务；提供与上述业务有关的技术、经营咨询和技术、信息服务。

本集团主要业务板块为：开发业务、资产运营、物业服务。

本公司的合并及母公司财务报表于2026年3月【13】日已经本公司董事会批准。

本年度合并财务报表范围参见附注七、“在其他主体中的权益”。本年度合并财务报表范围

的变化参见附注六、“合并范围的变更”。

二、财务报表的编制基础

1.编制基础本集团执行财政部颁布的企业会计准则及相关规定。此外，本集团还按照《公开发行证券的公司信息披露编报规则第15号——财务报告的一般规定（2023年修订）》披露有关财务信息。

2.持续经营

本集团对自2025年12月31日起12个月的持续经营能力进行了评价，未发现对持续经营能力产生重大怀疑的事项和情况。因此，本财务报表系在持续经营假设的基础上编制。

3.记账基础和计价原则

本集团会计核算以权责发生制为记账基础。除某些金融工具以公允价值计量外，本财务报表以历史成本作为计量基础。资产如果发生减值，则按照相关规定计提相应的减值准备。

在历史成本计量下，资产按照购置时支付的现金或者现金等价物的金额或者所付出的对价的公允价值计量。负债按照因承担现时义务而实际收到的款项或者资产的金额，或者承担现时义务的合同金额，或者按照日常活动中为偿还负债预期需要支付的现金或者现金等价物的金额计量。

138招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）二、财务报表的编制基础-续

3.记账基础和计价原则-续

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

三、重要会计政策及会计估计

1.遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果、合并及母公司股东权益变动和合并及母公司现金流量。

2.会计年度

本集团会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。

3.营业周期

营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。

139招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

4.记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本合并财务报表时所采用的货币为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

子公司总资产占本集团合并总资产10%以上且净利润占本集团合重要的非全资子公司

并净利润10%以上

单家联合营公司总资产占本集团合并总资产10%以上且本年按权重要的合营企业或联营企业

益法核算确认的投资收益占本集团合并净利润10%以上重要的应收款项核销金额超过10000万元账龄超过1年的重要预付款项金额超过20000万元账龄超过1年的重要应付账款金额超过10000万元

账龄超过1年的重要预收款项单项金额占合并总负债的1%且占预收款项的10%以上合同负债账面价值发生重大变动的金额金额超过300000万元账龄超过1年的重要合同负债金额超过600000万元账龄超过1年的重要其他应付款金额超过100000万元

???

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

本集团取得对另一个或多个企业(或一组资产或净资产)的控制权且其构成业务的，该交易或事项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。

对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考虑是否选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不构成业务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。

当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项可辨认资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。

140招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法-续

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值份额与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

6.2非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权益

性工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，在考虑相关递延所得税影响之后，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

141招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

7.1控制的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

7.2合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

对于本集团处置的子公司，处置日（丧失控制权的日期）前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司纳入

本公司合并范围。其自购买日（取得控制权的日期）起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司或被合并方自同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。

本公司之子公司招商局置地有限公司及其子公司（以下简称“招商置地”）在香港上市并采

用香港财务报告会计准则编制财务报表，本公司按照财政部颁布的企业会计准则对招商置地按照香港财务报告准则编制的财务报表进行转换。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

142招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法-续

7.2合并财务报表的编制方法-续

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益法核算下

的其他综合收益、其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

143招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法-续

7.2合并财务报表的编制方法-续

对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这些交易

整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生；

（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权

投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注三“18.3.2按权益法核算的长期股权投资”。

本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。

本集团向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出

售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或

出售的资产发生资产减值损失的，本集团全额确认该损失。

144招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法-续

本集团自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。

9.现金及现金等价物现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10.外币业务和外币报表折算

10.1外币业务

外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：（1）符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；（2）为了规

避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；（3）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余额变动产生的汇兑

差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益中的“外币报表折算差额”项目；处置境外经营时，计入处置当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

10.外币业务和外币报表折算-续

10.2外币财务报表折算

为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目除未分配利润及

其他综合收益中的外币财务报表折算差额项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按交易发生日的即期汇率近似的汇率折算；

折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及现金等价物的影响”单独列示。

上年年末余额和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境外

经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具

在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第14号——收入》（以下简称“收入准则”）初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中

的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估计预期

现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

11.1金融资产的分类、确认和计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款等。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量-续

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基础

的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内（含一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动资产。

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计入

当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产。

在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

除衍生金融资产外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

148招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量-续

11.1.1以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采用

实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变动

在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

11.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

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11.金融工具-续

11.2金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的

金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成且未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中的

融资成分的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

11.2.1信用风险显著增加

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.1信用风险显著增加-续

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

（1）信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；

（2）若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其他条款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等）；

（3）同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）；

（4）金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

（5）对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

（6）预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状况的不利变化；

（7）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

（8）同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加；

（9）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

（10）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。

这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

（11）预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；

（12）借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免除

或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更；

（13）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

（14）本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过（含）30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.1信用风险显著增加-续

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

11.2.2已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

（1）发行方或债务人发生重大财务困难；

（2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

（3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

（4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；

（5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

（6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人（不考虑本集团取得的任何担保），则本集团认为发生违约事件。

无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过（含）90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.3预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

对于财务担保合同（具体会计政策参见附注三、11.4.1.2.1），信用损失为本集团就该合

同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成本或

努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

11.2.4金融资产核销

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

11.3金融资产的转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终

止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；

（3）该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风

险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

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财务报表附注

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11.金融工具-续

11.3金融资产的转移-续

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的摊

余成本并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）的公

允价值并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）的公允价值，该权利和义务的公允价值应为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

11.4.1金融负债的分类、确认和计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。

金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：

承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。

相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：（1）该指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据本集团正

式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报告；（3）符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。

交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。

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11.金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类-续

11.4.1金融负债的分类、确认和计量-续

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债-续

对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

11.4.1.2其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务担

保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

11.4.1.2.1财务担保合同

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转

移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据新收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类-续

11.4.2金融负债的终止确认金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

11.4.3权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团发行权益工具，按实际发行价格计入所有者权益，相关的交易费用从所有者权益（资本公积）中扣减，如资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。回购本公司权益工具支付的对价和交易费用，减少所有者权益。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

11.5衍生工具与嵌入衍生工具

衍生工具，主要包括远期外汇合约等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。

对于嵌入衍生工具与主合同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本集团不从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而将该混合合同作为一个整体适用关于金融资产分类的会计准则规定。

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财务报表附注

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11.金融工具-续

11.5衍生工具与嵌入衍生工具-续

若混合合同包含的主合同不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本集团将嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。

（1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同在经济特征及风险不紧密相关；

（2）与该嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义；

（3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本集团按照适用的会计准则规定对混合合同的主合同进行会计处理。本集团无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价值进行可靠计量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值之间的差额确定。使用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值仍然无法单独计量的，本集团将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。

11.6金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

12.应收票据

12.1应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收票据单独评估确定信用损失，包括到期未获承兑、已有明显迹象表明承兑人很可能无法履行承兑义务的应收票据等，对其他应收票据在组合的基础上采用减值矩阵确定信用损失。应收票据预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

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财务报表附注

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12.应收票据-续

12.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

除了单项评估信用风险的应收票据外，基于其共同信用风险特征，将其余应收票据划分为不同组合：

组合名称确定依据

承兑人为信用评级较高的银行承兑汇票，或出票人为关联方或国有企业等信用较低风险组合好单位的商业承兑汇票。

正常风险组合除低风险组合及单项计提信用损失准备以外的应收票据。

????

12.3按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收票据因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

13.应收账款

13.1应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收账款单独评估确定信用损失，对其余应收账款在组合基础上采用减值矩阵确定应收账款的信用损失。应收账款预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

13.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以共同信用风险特征为依据，除单项计提信用损失准备的应收账款外，对其他应收账款分为低风险组合及正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置等。

13.3按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收账款因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

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14.其他应收款

14.1其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的其他应收款单独评估确定信用损失，对其余其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定其信用损失。其他应收款预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

14.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以共同信用风险特征为依据，将其他应收款分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括信用风险评级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置等。

14.3按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的其他应收款因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

15.存货

15.1存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品的摊销方法

15.1.1存货类别

本集团存货按房地产开发产品、非房地产存货分类。房地产开发产品包括土地开发成本、拟开发产品、在建开发产品及已完工开发产品。非房地产存货为原材料、库存商品、周转材料及其他存货等。存货按成本进行初始计量。

土地开发成本是指取得土地及对其进行平整、改造和必要的基础配套设施建设，使其达到建设用地条件所支付的各类支出。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之开发为已完工

开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品。

房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。

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15.存货-续

15.1存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品的摊销方法-续

15.1.2发出存货的计价方法

房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。

除房地产开发产品外，其他存货的成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出；发出时采用加权平均法确定其实际成本。

15.1.3存货的盘存制度

本集团存货盘存制度为永续盘存制。

15.1.4低值易耗品的摊销方法

低值易耗品采用一次转销法进行摊销。

15.2存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

15.3按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确定

依据

本集团对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备；其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

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16.合同资产

16.1合同资产的确认方法及标准

合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

16.2合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见附注三“13.应收账款”。

17.持有待售非流动资产或处置组

17.1划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

当本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流动

资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。

分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件：（1）根据类似交易中出售

此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

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17.持有待售非流动资产或处置组-续

17.1划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法-续

对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。

18.长期股权投资

18.1共同控制、重大影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

18.2初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权投资采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

18.长期股权投资-续

18.2初始投资成本的确定-续

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

18.3后续计量及损益确认方法

18.3.1按成本法核算的长期股权投资

公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资主体。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

18.3.2按权益法核算的长期股权投资

除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

18.长期股权投资-续

18.3后续计量及损益确认方法-续

18.3.2按权益法核算的长期股权投资-续

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。

被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

18.4长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而

确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

18.长期股权投资-续

18.4长期股权投资处置-续

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单位实施

共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

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19.投资性房地产

投资性房地产是指本集团为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类投资性房地产的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别使用寿命（年）预计净残值率（%）年折旧率（%）

房屋、建筑物20-3053.17-4.75

土地使用权土地使用权剩余使用年限-≥2.50

????

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

20.固定资产

20.1确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

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20.固定资产-续

20.2折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧年限（年）预计净残值率（%）年折旧率（%）

房屋建筑物20-3053.17-4.75

港口及码头设施5051.90

机器设备、家具、器具及其他设备3-2054.75-31.67

汽车及船舶5-2553.80-19.00

????

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

20.3其他说明

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

21.在建工程

在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。各类在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产的标准结转为固定资产的时点建筑安装工程达到预定可使用状态竣工验收合格且达到预定可使用状态的时点其他达到预定可使用状态验收合格且能够正常使用或出租的时点

????

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22.借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专门借

款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

23.无形资产

23.1使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

本集团无形资产包括为建造自用物业所取得的土地使用权、软件及其他等。

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

类别摊销方法使用寿命（年）及确定依据残值率（%）

土地使用权直线法从土地出让起始日起，按其出让年限平均摊销-按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规

软件直线法-定的有效年限三者中最短者分期平均摊销

按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规

著作权直线法-定的有效年限三者中最短者分期平均摊销

按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规

其他直线法-定的有效年限三者中最短者分期平均摊销

????年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

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23.无形资产-续

23.2研发支出的归集范围及相关会计处理方法

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场或

无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发生的

支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

研发支出的归集范围包括直接从事研发活动人员的工资薪金和福利费用、研发活动直接消耗

的材料、燃料和动力费用、研发活动的仪器和设备的折旧费、研发场地租赁和维护费用、研

究与试验开发所需的差旅、交通和通讯费用等。本集团以产品设计通过评审作为研发项目划分研究阶段和开发阶段的具体标准。

24.长期资产减值

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固定

资产、在建工程、使用权资产、长期待摊费用、使用寿命确定的无形资产是否存在可能发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

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24.长期资产减值-续

资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

25.长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。

26.合同负债

合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

27.职工薪酬

27.1短期薪酬的会计处理方法

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

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27.职工薪酬-续

27.2离职后福利的会计处理方法

本集团离职后福利全部为设定提存计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

27.3辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；

本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的合理预期时。

28.预计负债

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

29.股份支付

本集团的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具的交易。本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。

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29.股份支付-续

29.1以权益结算的股份支付

授予职工的以权益结算的股份支付

对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用；在授予后立即可行权时，该公允价值的金额在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

29.2实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。

30.优先股、永续债等其他金融工具

本集团发行的优先股和永续债等其他金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：

该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

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30.优先股、永续债等其他金融工具-续

将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，本集团只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

除按上述条件可归类为权益工具的其他金融工具以外，本集团发行的其他金融工具归类为金融负债。

本集团发行权益工具，按实际发行价格计入股东权益，相关的交易费用从股东权益（资本公积）中扣减，如资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。回购本集团权益工具支付的对价和交易费用，减少股东权益。

归类为金融负债的优先股和永续债等其他金融工具，利息支出或股利分配按照借款费用处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。如金融负债以摊余成本计量，相关交易费用计入初始计量金额。

归类为权益工具的优先股和永续债等其他金融工具，利息支出或股利分配作为本集团的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，相关交易费用从权益中扣减。

31.收入

31.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

收入是本集团在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

本集团的收入主要来源于商品销售收入及提供劳务收入。

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。

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31.收入-续

31.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；（2）客户能够控制本集团履约过程中在建的商

品；（3）本集团履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在整个合同期

间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

商品销售收入

本集团房地产开发产品在客户取得房地产开发产品控制权时确认收入，具体满足以下条件：

（1）买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；

（2）房地产开发产品已竣工并验收合格；

（3）收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利；

（4）办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。

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31.收入-续

31.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

提供劳务收入

本集团提供劳务的收入包括电力供应服务收入、物业管理费收入等。本集团在提供服务过程中确认收入。

32.合同成本

32.1取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

32.2履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；（2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

32.3与合同成本有关的资产的减值损失

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：（1）本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

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33.政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得的货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

33.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助主要包括土地收益金返还和产业投资扶持款等，由于该等政府补助会形成长期资产，该等政府补助为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

33.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助主要包括项目补贴和绩效奖励等，由于该等补贴不会形成长期资产，该等政府补助为与收益相关的政府补助。本集团将难以区分性质的政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿本集团发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

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34.递延所得税资产/递延所得税负债

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

34.1当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应缴纳（或返还）的所得税金额计量。

34.2递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。

此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的交易中产

生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入其

他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

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34.递延所得税资产/递延所得税负债-续

34.2递延所得税资产及递延所得税负债-续

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

34.3所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

35.租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。

除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

35.1本集团作为承租人

35.1.1租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

为简化处理，本集团租赁选择不分拆合同包含的租赁和非租赁部分，将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁进行会计处理。

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35.租赁-续

35.1本集团作为承租人-续

35.1.2使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

租赁负债的初始计量金额；

在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

本集团发生的初始直接费用；

本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款约

定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。

本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

35.1.3租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

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35.租赁-续

35.1本集团作为承租人-续

35.1.3租赁负债-续

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

取决于指数或比率的可变租赁付款额；

本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比例发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

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35.租赁-续

35.1本集团作为承租人-续

35.1.4作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

35.1.5租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

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35.租赁-续

35.1本集团作为承租人-续

35.1.6售后租回交易

本集团作为卖方及承租人

本集团按照收入准则的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。该资产转让不属于销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。该资产转让属于销售的，在租赁期开始日后，本集团按照《企业会计准则第21号——租赁》的规定对售后租回所形成的使用权资产和租赁负债进行后续计量。本集团在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不得导致其确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。

35.2本集团作为出租人

35.2.1租赁的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

35.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

35.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

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35.租赁-续

35.2本集团作为出租人-续

35.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法-续

35.2.2.2本集团作为出租人记录融资租赁业务

于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额。

取决于指数或比率的可变租赁付款额。

购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权。

承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权。

由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团提供的担保余值。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。

本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

35.2.3转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

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35.租赁-续

35.2本集团作为出租人-续

35.2.4租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计准则第

22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

36.非货币性资产交换

如果非货币性资产交换具有商业实质，并且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量，非货币性资产交换以公允价值为基础计量。对于换入资产，以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本进行初始计量；对于换出资产，在终止确认时，将换出资产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的，对于换入资产，以换入资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额；对于换出资产，在终止确认时，将换入资产的公允价值与换出资产账面价值之间的差额计入当期损益。

不满足以公允价值为基础计量的条件的非货币性资产交换，以账面价值为基础计量。对于换入资产，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额；对于换出资产，终止确认时不确认损益。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

37.债务重组

37.1作为债权人记录债务重组义务

以资产清偿债务或者将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本集团在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认。

采用多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，首先按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

38.安全生产费本集团按照2022年12月13日财政部和应急部联合发布的财资〔2022〕136号《企业安全生产费用提取和使用管理办法》提取安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时转入专项储备。使用提取的安全生产费时，属于费用性支出的，直接冲减专项储备。使用提取的安全生产费形成固定资产的，通过“在建工程”科目归集所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。

39.其他

39.1保修金

根据施工合同规定施工单位应留置的保修金，列入“应付账款”项目，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。

39.2维修基金

本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“长期应付款”项目，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）四、税项

1.主要税种及税率

税种计税依据税率

企业所得税应纳税所得额15%、16.5%、25%、28%（注1）

房地产销售、物业出租一般计税方法9%

简易计税方法5%、1.5%

适用一般计税方法，应纳增值税额为销项物业管理、广告、装卸搬运、仓储等服务

税额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税增值税6%额按销售收入和相应税率计算；适用简易

商品销售、供电13%

计税方法，计税依据为应税行为收入水路旅客运输简易计税方法3%国际运输服务免税

土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额超率累进税率30%-60%

契税土地使用权及房屋的受让金额3%-5%

房产税房屋原值的70%或租金收入1.2%或12%

城市维护建设税已交增值税1%-7%

教育费附加已交增值税3%

城镇土地使用税实际占用的土地面积（注2）

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注1：香港地区公司的利得税率为16.5%；新西兰地区公司的利得税率为28%；除以上所列

地区公司外，本公司及其他子公司适用的所得税税率为25%。

注2：本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。

2.税收优惠

根据《深圳经济特区房产税实施办法》（深府〔1987〕164号），本公司及子公司新建或购置的新建房屋（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之次月起免纳房产税三年。

前海深港现代服务业合作区的鼓励类产业企业、西部地区鼓励类产业企业及国家需要重点扶

持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释

1.货币资金

项目年末数年初数

库存现金125958.89217821.13

银行存款57308242779.3169628761389.77

其他货币资金（注）28807640876.2530676591269.43

银行存款应收利息11138019.9345832430.11

合计86127147634.38100351402910.44

其中：存放在境外的款项总额2835354417.40?1831181807.75

存放财务公司的款项总额2648059849.251422840203.11

????

注：于2025年12月31日其他货币资金主要包括根据《预售资金监管办法》受监管的预收售楼款。

2.交易性金融资产

项目年末数年初数

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产120000.00120000.00

其中：权益工具投资120000.00120000.00

债务工具投资--

合计120000.00120000.00

????

（1）权益工具投资情况项目年末数年初数

权益工具的成本520000.00520000.00

公允价值120000.00120000.00

累计计入损益的公允价值变动金额-400000.00-400000.00

????

3.应收票据

（1）应收票据分类类别年末数年初数

银行承兑汇票3857689.6410745949.07

商业承兑汇票20365982.0552013948.84

合计24223671.6962759897.91

????

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

3.应收票据-续

（2）本年末，本集团无已质押的应收票据。

（3）本年末，本集团无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。

（4）本年末，本集团无因出票人未履约而转为应收账款的票据。

（5）按信用损失准备计提方法分类披露年末数年初数账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备项目预期信用预期信用

金额比例（%）金额金额比例（%）金额

损失率（%）损失率（%）单项计提预期信用损失准备

--------的应收票据

正常风险组合24247919.63100.0024247.940.1062821741.60100.0061843.690.10

合计24247919.63100.0024247.940.1062821741.60100.0061843.690.10?

????

（6）信用损失准备的情况本年变动情况类别本年年初余额本年年末余额计提收回或转回核销其他变动

单项计提预期信用损失的应收票据------

正常风险组合61843.692943.20-40538.95--24247.94

合计61843.692943.20-40538.95--24247.94

????

4.应收账款

（1）应收账款总体情况项目年末数年初数

应收账款3852887886.743820370438.68

减：信用损失准备382562963.41310290751.32

合计3470324923.333510079687.36

????

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

4.应收账款-续

（2）按账龄披露年末数年初数账面余额坏账准备账面余额坏账准备项目计提比例账面价值计提比例账面价值

金额比例（%）金额金额比例（%）金额

（%）（%）

1年以内2029718819.6052.6822108542.651.092007610276.952012827853.6652.6919962158.010.991992865695.65

1至2年279372660.277.2525713544.129.20253659116.15221983777.455.8133796319.8515.22188187457.60

2至3年124940962.333.2456007107.1944.8368933855.14126496115.673.3156955690.1545.0369540425.52

3年以上1418855444.5436.83278733769.4519.641140121675.091459062691.9038.19199576583.3113.681259486108.59

合计3852887886.74100.00382562963.413470324923.333820370438.68100.00310290751.323510079687.36

190招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

4.应收账款-续

（3）应收账款分类情况年末数年初数项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）

低风险组合1696891867.6044.041690929.480.101695200938.121791229984.4646.891773262.500.101789456721.96注1

正常风险组合1184671358.9330.75230174330.9419.43954497027.991034522003.1427.08175529545.0816.97858992458.06注2

单项计提信用损失准备的应收账款971324660.2125.21150697702.9915.51820626957.22994618451.0826.03132987943.7413.37861630507.34注3

合计3852887886.74100.00382562963.413470324923.333820370438.68100.00310290751.323510079687.36?

注1：低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团并表范围内的关联单位、联合营单位等。

注2：正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的应收账款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的应收账款计提信用损失准备。

注3：单项计提信用损失准备的应收账款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的应收账款，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备。

（4）信用损失准备变动情况本年变动类别本年年初余额本年年末余额计提收回或转回转销或核销合并范围变动其他变动

信用损失准备310290751.3285469521.61-11075094.45-402175.74-576919.08-1143120.25382562963.41

?

191招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

4.应收账款-续

（4）信用损失准备变动情况-续

应收账款信用损失准备变动情况如下：

本年项目整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损失合计（未发生信用减值）（已发生信用减值）

年初数177302807.58132987943.74310290751.32

转入已发生信用减值-1853541.911853541.91-

转回未发生信用减值---

本年计提预期信用损失66344712.2619124809.3585469521.61

本年转回预期信用损失-7806502.44-3268592.01-11075094.45

合并范围变动等其他原因的影响-1720039.33--1720039.33

本年核销应收账款金额-402175.74--402175.74年末数231865260.42150697702.99382562963.41

????

（5）本年不存在收回或转回的重要信用损失准备。

（6）本年无重要的应收账款核销情况。

（7）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况账面余额占应收账款总单位名称与本集团关系账面余额账龄信用损失准备

额的比例（%）

客户一第三方872303337.85180天以内、1至2年、3年以上52877934.8622.64

客户二第三方261174772.313年以上261174.786.78

客户三第三方193505631.91180天以内、1至2年、3年以上193505.635.02

客户四关联方49342347.04180天以内、3年以上135769.181.28

客户五第三方48586146.081至2年、2至3年、3年以上39472576.691.26

合计?1424912235.1992940961.1436.98

192招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

5.预付款项

（1）预付款项按账龄列示年末数年初数项目账面余额账面余额减值准备减值准备

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内（含1年）6302288280.5376.07-2134871080.1346.75-

1至2年（含2年）57515624.030.69-121857372.062.67-

2至3年（含3年）25341677.440.31-344895250.307.55-

3年以上1899658421.0922.93-1965088950.8943.03-

合计8284804003.09100.00-4566712653.38100.00-

????

（2）账龄超过1年的重要预付款项情况单位名称年末数账龄未结转原因

供应商一1810000000.003年以上未达到合同约定的结算条件

合计1810000000.00??

????

（3）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款项情况占预付款项单位名称与本集团关系本年年末金额账龄未结算原因

总额的比例（%）

供应商二第三方4089619625.80180天以内49.36未达到合同约定的结算条件

供应商一第三方1810000000.003年以上21.85未达到合同约定的结算条件

供应商三第三方645000000.00180天以内7.79未达到合同约定的结算条件

供应商四第三方532320000.00180天以内6.43未达到合同约定的结算条件

供应商五第三方518080000.00180天以内6.25未达到合同约定的结算条件

合计?7595019625.80—91.68?

????

193招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款

（1）项目列示项目年末数年初数

应收利息--

应收股利217634462.81227765013.04

其他应收款98725403522.67107646340357.43

合计98943037985.48107874105370.47

????

（2）应收股利被投资单位年末数年初数

账龄1年以内的应收股利126441949.77170030206.58

其中：东莞市恒安房地产开发有限公司52600000.00-

漳州招商局码头有限公司25734415.1922057706.58

南京悦宁房地产开发有限公司23100000.00-

北京金旭开泰房地产开发有限公司15000000.00-

南京弘威盛房地产开发有限公司5100000.00-

南京悦怡装饰有限公司3640000.00-

西安沃呈房地产开发有限公司1267534.58-

杭州浙茂企业管理有限公司-26070000.00

杭州铧璟置业有限公司-80150000.00

杭州万璟置业有限公司-11400000.00

天津旭浩房地产开发有限公司-19777500.00

中国深圳外轮代理有限公司-10575000.00

账龄1年以上的应收股利91192513.0457734806.46

其中：漳州招商局码头有限公司79792513.0457734806.46

杭州万璟置业有限公司11400000.00-

合计217634462.81227765013.04

减：信用损失准备--

账面价值217634462.81227765013.04

????

194招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款

（a） 按账龄披露年末数年初数项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）

1年以内20514483626.6919.6827287276.210.1320487196350.4823383622940.2920.80402328042.561.7222981294897.73

1至2年11586517262.5511.12430545603.763.7211155971658.7925321793401.7122.5378871170.620.3125242922231.09

2至3年15311877222.3014.69116640616.190.7615195236606.1120090442235.6917.8758000426.420.2920032441809.27

3年以上56822327559.0454.514935328651.758.6951886998907.2943614085664.2438.804224404244.909.6939389681419.34

合计104235205670.58100.005509802147.9198725403522.67112409944241.93100.004763603884.50107646340357.43

195招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（b） 按款项性质分类情况款项性质年末数年初数

关联方往来款37748269792.4435651573058.91

合作方往来款60082334273.2269360734896.82

土地及其他保证金3901969843.515492724287.96

其他2502631761.411904911998.24

合计104235205670.58112409944241.93

减：信用损失准备5509802147.914763603884.50

账面价值98725403522.67107646340357.43

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（c） 按信用损失准备计提方法分类披露年末数年初数项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）

低风险组合93885753215.3090.0794591329.570.1093791161885.73103365942754.5391.95104466965.910.10103261475788.62注1

正常风险组合545291447.980.52212112262.9638.90333179185.02528556085.450.47188476262.7935.66340079822.66注2

单项计提信用损失准备的应收账款9804161007.309.415203098555.3853.074601062451.928515445401.957.584470660655.8052.504044784746.15注3

合计104235205670.58100.005509802147.9198725403522.67112409944241.93100.004763603884.50107646340357.43?

注1：低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团并表范围内的关联单位、联合营单位等。

注2：正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的其他应收款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的其他应收款计提信用损失准备。

注3：单项计提信用损失准备的其他应收款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的其他应收款，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备。

197招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（d） 信用损失准备情况本年变动类别年初数合并范围变动等年末数计提收回或转回转销或核销其他原因影响

信用损失准备4763603884.50783381435.73-17212388.46-?-19970783.865509802147.91

其他应收款信用减值准备变动情况如下：

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期信用减值准备未来12个月内合计预期信用损失预期信用损失预期信用损失（未发生信用减值）（已发生信用减值）

本年年初余额292943228.70?4470660655.804763603884.50

本年年初余额在本年：????

——转入第二阶段----

——转入第三阶段-800146.00800146.00-

——转回第二阶段----

——转回第一阶段----

本年计提47610267.08735771168.65783381435.73

本年转回-13078973.39-4133415.07-17212388.46

本年核销----

合并范围变动等其他原因影响-19970783.86---19970783.86

本年年末余额306703592.535203098555.385509802147.91

（e） 本年无实际核销的其他应收款。

（f） 本年不存在收回或转回的重要信用损失准备。

198招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（g） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款信用损失准备单位名称与本集团关系款项性质年末数账龄

总额的比例（%）年末数

客户六第三方合作方往来款6048252054.781年以内、1至2年5.806048252.05

客户七第三方合作方往来款4959304408.001至2年、2至3年、3年以上4.764959304.41

客户八第三方合作方往来款4131244111.003年以上3.964131244.11

客户九第三方合作方往来款3699032764.361至2年、2至3年、3年以上3.553734032.77

客户十关联方关联方往来款3676511539.481年以内3.533676511.54

合计??22514344877.6221.6022549344.88

????

7.存货

（1）存货分类年末数年初数项目账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值

原材料15275368.11-15275368.1120880337.17501827.1220378510.05

库存商品36906613.86410255.3236496358.5480379872.25410255.3279969616.93

周转材料及其他存货157459373.74-157459373.74186806644.06-186806644.06

土地开发成本41089559739.94-41089559739.9441123284722.62-41123284722.62

拟开发产品13229554670.06676319973.4812553234696.5815384191893.31184383000.0015199808893.31

在建开发产品239711591881.752930466993.52236781124888.23229001243116.662764111795.40226237131321.26

已完工开发产品75937048647.094246669466.9371690379180.1690815982310.964480037684.7886335944626.18

合计370177396294.557853866689.25362323529605.30376612768897.037429444562.62369183324334.41

????

（2）土地开发成本预计总投资额项目名称开工时间预计竣工时间年末数年初数（人民币亿元）

深圳前海湾土地（注1）未定未定未定38025533474.5838025533474.58

漳州双鱼岛土地（注2）未定未定未定1924683036.091939134072.70

漳州开发区土地（注3）未定未定未定1139343229.271158617175.34

合计???41089559739.9441123284722.62

????

注1：深圳前海湾土地系2019年度土地整备获得的土地。

注2：漳州双鱼岛土地系根据国海管字〔2007〕318号《关于招商局漳州开发区人工岛工程项目用海的批复》取得的海域上完成填海造地，并于2021年12月换发取得不动产权证书。截至2025年12月31日，漳州双鱼岛土地使用权及海域使用权面积为

213万平方米。

199招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（2）土地开发成本-续

注3：漳州开发区土地系自1993年始经福建省政府批准分批次征得的土地。截至2025年

12月31日，正在进行一级开发或已经完成一级开发的漳州开发区土地使用权及海

域使用权面积共390万平方米。

（3）拟开发产品

于2025年12月31日，本集团拟开发产品中土地储备面积为247.27万平方米，土地储备金额为1322955.47万元。

预计下批预计总投资额项目名称预计开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）

深圳太子湾 DY03-03 地块 未定 未定 6.16 197678129.53 197556847.08

深圳太子湾北2027年3月2029年8月58.2092933006.0679716726.00

深圳龙岗五和枢纽片区重点更新单元2029年6月2032年2月318.20338693083.89299595857.17

苏州永旺北2026年2月2028年5月19.061298304700.00-

青岛汇智园2026年9月2028年9月11.6438837382.7238837382.72

武汉未来中心2026年12月2028年6月26.621359408464.962146403492.61

衡阳地产项目未定未定未定871103791.79871103791.79

昆明空港国际新城2027年6月2029年8月80.032245568982.382150739336.48

成都天府新区总部基地项目2026年6月2028年12月82.661245067681.941245067681.94

成都源启金沙（注1）2026年5月2028年9月20.201139104682.93-

重庆招商渝天府2028年12月2030年12月40.642652258046.492668109473.47

重庆招商18722026年2月2027年9月22.00121448185.681100792191.50

清华科技园广州创新基地2027年1月2030年12月15.00192357130.82213857460.46

佛山江序园2026年6月2029年4月31.28359438345.16-

佛山招商玺（注1）2026年6月2029年3月53.50297122552.27-

海南区域总部项目2026年12月2028年12月9.43106463852.33106463852.33

新西兰项目2027年11月2028年11月未定665614124.19697217399.99

南通滨江大二期（注2）-1055128658.98

其他???8152526.921901930.99

转至在建开发产品的项目（注3）????-2511699809.80

合计???13229554670.0615384191893.31

????

注1：该等项目系本期收购。

注2：该项目变动系合并范围变动所致。

注3：本年拟开发产品转在建开发产品的项目包括深圳后海玺家园（原“深圳饼干厂项目”）、天津网谷项目、启东协兴港项目、杭州上塘善贤。

200招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（4）在建开发产品预计下批预计总投资额项目名称开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）深圳会展湾新港广场（原“深圳国际会

2017年4月2026年5月42.712720748018.883703058352.81展中心商业配套项目”）

深圳渔二村2022年11月2026年12月17.951118267052.09898370486.09

深圳前海首开区2024年11月2026年9月155.362425514265.471790425509.70

深圳太子湾伊敦钓鱼台酒店2022年10月2026年7月13.53839767798.15665629866.33

深圳前海启动区二期2020年6月2026年6月133.831590958582.961160030612.34

深圳招商东岸2016年6月2028年10月17.461015768577.54989169347.84

深圳溪涌项目未定2030年12月103.11559758840.21544789697.84

深圳太子湾环港大厦2023年3月2028年3月12.32258276656.26249290700.34

深圳三联旧改2017年9月2028年12月149.792223605659.402033179338.35

深圳坪地项目2019年6月2028年12月3.0091017778.72111749083.90

深圳沙井会展北新地块（A3010602） 2023 年 3 月 2027 年 9 月 33.00 2681355612.31 2125318506.17

深圳四海 K501-0002 地块 2024 年 2 月 2026 年 4 月 16.96 483896146.26 215084425.38

深圳宝中南街坊观潮府2025年9月2027年10月98.858761868896.19-深圳后海玺家园

2025年7月2028年6月45.332479650724.21-（原“深圳饼干厂项目”）

深圳桂湾2025年7月2027年12月28.002227574882.43-

东莞招商局中心项目2021年11月2027年10月13.13818182526.34977098219.96

惠州依山华府项目2021年3月2026年12月7.24456866507.56565557245.47

北京招商玺2023年9月2026年6月113.9910370805405.479526052102.22

北京八里桥2025年6月2027年7月36.493041810674.51-

北京通州梨园2025年3月2026年12月16.381271344937.24856725.08

北京招商序项目2025年3月2027年12月54.254163697736.90-

大连公园18722018年6月2026年11月5.29438181136.361170298717.17

哈尔滨贝肯山2014年6月2026年1月6.43558909665.97478002844.17

沈阳东望府2021年08月2027年12月18.351036515431.791473663601.52

沈阳江山和樾2021年7月2026年3月18.91988497564.40952993038.57

太原招商时代主场2021年3月2026年5月13.63970366949.141340393973.98

天津九方城市广场2011年6月未定未定322806906.66322806906.66

天津武清凯旋王国5号地2025年1月2026年9月8.72582632221.34-

长春公园18722021年1月2026年10月1.10108136136.60859238987.55

上海浦东三林2023年12月2026年9月101.149185164235.888567791339.46

上海松江泗泾 TOD 项目 2024 年 4 月 2026 年 8 月 68.77 6427027360.98 5465694752.99

上海杨浦平凉19街坊2024年1月2026年10月25.032087877859.021850774585.01

上海闵行浦江项目2024年1月2026年3月44.114271400810.103432263899.27上海招商时代乐章

2024年2月2026年9月34.033080848624.804746575818.73（原“上海潘广路项目”）

上海潘广路二期项目2024年10月2027年3月49.693967388473.183323943591.55

上海虹口弘安里2022年9月2026年9月85.318155760649.267804452360.03

上海静安曹家渡2024年11月2027年3月71.056305077845.405854113837.71

????

201招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（4）在建开发产品-续预计下批预计总投资额项目名称开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）

上海海上清和玺（注1）2024年7月2027年6月114.029787079333.75-

上海嘉定新城项目2025年4月2027年4月40.303102785488.21-

上海浦东唐镇项目2025年9月2027年12月38.802972491294.52-

上海滨江安澜庭（注1）2025年9月2028年12月123.7910476271336.60-

上海招商序2025年2月2027年12月40.433498460086.05-

启东协兴港项目2019年11月2026年12月9.34483314153.71537032086.78

启东希尔顿南项目2025年11月2027年6月10.00482242894.88-

杭州缤印爱达城2023年5月2026年3月25.232517528743.823275985020.48

杭州庆隆小河项目2023年12月2026年6月18.801765788098.941648163959.03

杭州映澜璀璨里2023年10月2026年2月13.741165929294.03969850679.56

杭州潮语臻境府（注1）2025年1月2027年12月22.712025865527.73-

杭州翠隐江粼轩（注1）2025年5月2027年7月28.952542757544.41-

杭州杭序府项目2025年3月2027年9月42.753639132758.49-

杭州上塘善贤2025年2月2027年6月20.581746860264.781643700.15

浙江商雅置业项目2020年2月2026年12月14.62611517648.48611517648.48

镇江依云尚城2014年6月2028年12月6.5290480872.7289779951.96

宁波海曙长乐 CL-01-06a 项目 2023 年 11 月 2026 年 5 月 13.19 1006987314.64 900065019.51

苏州招商序2025年2月2027年5月13.881024408192.76-

昆山中航城项目2013年9月2026年3月2.60253959534.24253959534.24

南京丁家庄项目2019年6月未定未定964973623.53964950203.33

南京越城天地2018年10月2026年1月81.685928826877.246257178266.67

南京河西绿博园2025年8月2027年12月47.083532463763.39-

南通紫琅湖2024年12月2026年8月13.881058680297.57722934851.88

南通滨江项目2020年5月2026年1月3.90372915503.851065971226.02

南通中创公园道2021年9月2026年1月6.98592242863.301032298267.83

南通滨江南项目2025年10月2027年12月55.842868244628.84-

南通紫琅湖 R24022 地块（注 1） 2025 年 9 月 2027 年 9 月 10.18 667238070.29 -

温州云谷2023年1月2026年3月47.624266392441.913791678474.37

徐州金融集聚区项目2018年5月2026年6月14.421222644587.462748266085.49

徐州山水间2020年6月2026年5月1.36102947715.99643594574.42

徐州雍润府 B

2021年5月2027年9月11.07724092991.53791270575.02（原“徐州2020-51地块”）

盐城雍华府2021年6月2026年9月30.362055942792.732677959483.46

合肥璟悦湾项目2022年3月2027年5月3.44312780248.65784806673.64

合肥招商玺2024年4月2026年1月21.041914100446.561600847542.83

合肥臻第园2023年8月2026年5月11.291074022650.942973735455.71

合肥百川序2025年11月2028年6月10.91501379560.00-

青岛公园18722019年10月2026年12月3.09146026354.97168723680.62

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202招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（4）在建开发产品-续预计下批预计总投资额项目名称开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）

青岛火炬园2016年9月2029年3月13.3550225506.6449379471.03

厦门西潘 B-05 地块 2023 年 6 月 2026 年 3 月 82.71 7872124407.39 7330829691.58

漳州双鱼岛 A30 项目 2022 年 5 月 2027 年 4 月 17.06 621747457.97 617638802.36

漳州双鱼岛 A32 项目 2022 年 5 月 2027 年 12 月 5.62 132967872.32 132531383.38

烟台招商西岸2014年5月2027年4月3.5290123010.60117456480.37

宜昌依云水岸2018年10月2028年12月30.20419651025.39883639933.76

宜昌林屿境（注1）2025年3月2026年8月6.26340613793.56-

西安林屿缦岛2025年9月2027年9月16.88907174492.98-

西安湾2025年9月2028年12月30.001860343727.06-

西安梧桐书院2025年1月2026年12月15.641194592526.38-

西安玺2024年10月2026年6月19.231538968279.261184283799.74

西安招商揽阅215亩项目2024年1月2026年12月51.522083831164.443623831323.92

乌鲁木齐高新项目2022年4月2026年8月14.00954133365.15702182097.74

襄阳雍江国际2020年4月2026年12月5.21281018732.06251785989.64

武汉凤凰城2018年12月2026年12月4.4662570486.2762141888.07

武汉经开之窗2018年8月2026年12月21.17139444068.57459192467.48

武汉未来中心2021年1月2027年12月57.483680426223.443481391845.26

武汉武昌序2023年10月2026年4月13.691335492862.541098222363.86

武汉汉口18722020年8月2028年10月12.93972009869.512373566625.50

武汉汉南193项目2020年5月2026年12月8.07266557236.44264493127.50

武汉和平里2025年10月2028年8月25.271401736944.81-武汉招商缦境揽阅

2018年9月2027年12月14.00696015054.58483162081.91（原“武汉电动车项目”）

长沙滨江项目2022年7月2026年11月0.2423829163.5623829163.56

长沙观沙岭19地块2023年7月2026年1月18.361805474647.641516589636.47

长沙江山境2022年9月2026年10月17.951361324645.593901989482.62

长沙梅溪湖花园城2022年7月2026年1月10.52842910165.98723213537.33

长沙天欣学府2023年8月2026年7月12.661016490530.901456964607.38

长沙桂语雲峯2021年9月2027年3月11.12895262645.20821647062.18

长沙天青府2024年2月2026年6月9.47731620037.681426369212.93

长沙金岭项目（注1）2024年11月2026年12月8.64660231907.19-

长沙招商序2025年5月2027年8月14.91982349258.50-

郑州雍景城2018年5月2026年12月2.17104990792.79103348574.71

郑州时代观宸苑2024年6月2026年7月8.42740424298.95546578216.08

郑州招商林屿境2024年4月2026年9月9.83367956167.25584775193.28

郑州嵩云序居（注1）2025年4月2026年10月11.53658434256.71-

重庆公园大道2014年8月2028年12月9.23502685887.392154249159.24

重庆长嘉汇2010年10月2026年3月25.22997084111.321140310748.48

重庆招商18722022年8月2027年5月18.001146545630.631212668515.44

重庆招商渝天府2021年6月2026年1月25.091410432303.231616328502.07

重庆理想城2019年10月2026年6月2.18137175084.08125514102.88

成都锦城序（原“成都成华81亩”）2024年12月2027年7月26.752068602627.071586725026.67

????

203招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（4）在建开发产品-续预计下批预计总投资额项目名称开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）

成都天府新区总部基地项目2020年5月2026年4月66.142819386162.332733352133.64

成都源启金沙（DK2/DK3）（注 1） 2025 年 2 月 2027 年 10 月 9.16 640235915.41 -

成都招商玺2025年5月2027年12月44.003174180900.98-

晋宁依山郡（晋宁和润项目）2018年6月2028年12月18.84567360351.31564019219.57

晋宁依云郡（晋宁和润项目）2018年5月2027年12月4.0139747543.5838549908.86

昆明空港国际新城2020年2月2026年1月11.96532080680.06690611378.30

南宁招商樾江府2020年8月2028年9月18.881741720026.351733842455.07

广州南沙横沥项目2024年10月2026年8月18.951512360000.36679274450.42

广州招商湾区1872项目2021年7月2026年7月41.693795022012.114762314053.98

清华科技园广州创新基地2024年7月2026年3月7.66668018446.10705205387.52

佛山江序园2025年3月2028年3月31.281227171152.13-

佛山招商玺（注1）2023年5月2027年5月32.38622033772.64-

湛江招商国际邮轮城2018年7月2026年7月6.12496932512.35535666142.53

中山臻湾府2020年11月2026年9月17.111603088247.581308843519.25

三亚海琴花园2024年12月2026年1月5.71470236780.48190781248.87

新西兰项目2014年10月2026年6月未定177633054.95165344255.89

南通滨江大二期（注2）-1640627136.80

其他681687102.52969192296.19

转至完工开发产品的项目(注3)-62515907979.68

合计???239711591881.75229001243116.66

????

注1：该等项目系本期收购。

注2：该项目系本期合并范围变动导致减少。

注3：本年开发成本转至开发产品的项目包括深圳臻玺家园、深圳太子湾招商玺家园、深

圳太子湾云滨大厦、深圳前海前湾项目、深圳龙华九龙山项目、昆明巫家坝项目、

北京市丰台区羊坊020项目、北京璀璨时代（原“北京亦庄台湖0032地块”）、北京通州东小马、天津江山玺项目、沈阳公园1872、上海招商云澜湾（原“上海松江永丰项目”）、上海普陀中山北项目（原“上海天汇玺”）、上海徐汇华泾项目、

上海周浦1872项目、杭州湖秀臻和府、杭州湖岩臻品府、宁波璀璨天鑫、宁波海曙

长乐 CL-01-06b 项目、苏州湖西璀璨、苏州臻和璟园（原“苏州招文项目”）、南

京璀璨璟园、南通东望府、南京招商局中心臻境城、扬州云萃、扬州云筑、合肥

天青臻境项目、合肥臻和园、西安招商雍澜湾项目、西安招商云山间、西安云兰、

西安天青云麓、西安招商雲墨、成都中环臻邸等。

204招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

深圳艾美特2021年8月141009614.45-141009614.45-

深圳国际会展中心商业配套项目2021年12月5489761465.8118619136.731230590835.054277789767.49

深圳前海启动区一期2020年12月194345668.24-115935.15194229733.09

深圳三联旧改2023年6月720820259.30-500235807.05220584452.25

深圳龙华九龙山项目2025年9月-2410050816.971980241728.20429809088.77

深圳瑧玺家园2025年12月-1567204888.711501342983.4665861905.25

深圳会展湾新港广场2025年4月-1245888919.71206600745.491039288174.22

深圳前海前湾项目2025年4月-6065540844.505802362974.14263177870.36

深圳沙井会展北项目2024年12月397119795.32207486895.60579761260.6024845430.32

深圳太子湾02-02商业2020年12月278514116.43--278514116.43

深圳太子湾02-04商业2021年8月326502551.00--326502551.00

深圳太子湾泓玺大厦2024年9月303594569.18-186202373.32117392195.86

深圳太子湾瑞玺大厦2025年12月296669534.64365640381.37401896590.39260413325.62

深圳太子湾商务广场2018年11月29449104.40-14735630.0314713474.37

深圳太子湾望海大厦2024年9月574908113.2971151713.90-646059827.19

深圳太子湾招商玺家园2025年6月15865294.411921057727.951733310188.53203612833.83

深圳湾海大厦2020年6月207931323.52--207931323.52

深圳壹海城2025年9月443610594.52-27313738.95416296855.57

深圳招商中环2021年4月359254670.52-5381.63359249288.89

深圳中航格澜阳光花园2007年12月42438775.79-7073129.2835365646.51

中航巽察湾花园2023年11月10906213.00-1508674.009397539.00

东莞麻涌雍华府2021年5月56971911.0220534.29313381.3456679063.97

东莞谢岗依城大观花园2023年12月19928714.3031962420.0644046833.757844300.61

东莞招商局中心项目2025年9月-427469897.93205492328.31221977569.62

东莞招商雍祥府2022年12月206861622.121950018.7516348123.68192463517.19

惠州依山华府项目2024年9月283445608.19124572626.2118150652.67389867581.73北京璀璨时代（原“北京亦庄台湖0032

2025年9月-4376600746.812709368284.881667232461.93地块”）

北京都会中心2022年12月345105297.011812945.6318484216.29328434026.35

北京市丰台区羊坊020项目2025年9月-4230526134.952271761965.751958764169.20

北京通州东小马2025年5月-3160262520.172867440470.37292822049.80

北京臻珑府2022年12月122003372.92-24890433.0997112939.83

雄安招商公园18722024年1月370661807.92-33425964.05337235843.87

大连公园18722025年9月750716212.01823768698.24982040004.94592444905.31

大连海德公园2024年4月931113219.842002268.922639289.46930476199.30

大连臻园北区2024年3月138095886.03-40862493.8397233392.20

大连臻园南区2016年11月24918941.661544521.591291161.3725172301.88

哈尔滨贝肯山2024年6月296009954.622152938.4276136354.11222026538.93

沈阳东望府2025年11月75097658.61641432605.10498694000.21217836263.50

沈阳公园18722025年12月656200808.40478610149.12613194407.68521616549.84

沈阳江山和樾2024年8月94583264.92510767.875548333.5989545699.20

沈阳招商观园2025年1月259963074.9737347042.75123511528.71173798589.01

沈阳招商曦城2021年11月18941645.04-1037062.5617904582.48

太原招商时代主场2025年12月80174368.84943916558.83874974858.16149116069.51

????

205招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

天津贝肯山项目2020年12月18410288.50-18410288.50-

天津江山玺项目2025年1月902044999.432190281351.731125017967.451967308383.71

天津网谷项目2020年6月576780245.4522298547.8810817025.83588261767.50

天津招商天玺2015年12月1347226418.88-1271937218.3475289200.54

长春公园18722025年12月712686710.36767688343.49883030202.97597344850.88

长春招商学府18722022年11月46139984.093334803.665985841.9643488945.79

上海璀璨城市2023年11月32288955.50-181305.0732107650.43

上海璀璨公馆2024年3月62195616.15-935487.6361260128.52

上海虹桥公馆2022年12月59108411.38-89287.6459019123.74

上海虹桥公馆三期2024年12月100872326.8634769.1550734277.3650172818.65

上海会卓路西虹桥三期项目2024年3月34998540.6835246148.0637397343.5132847345.23

上海四平路项目2023年10月923830119.579049120.69338660.70932540579.56

上海松江泗泾11-01项目2022年8月19064524.97-773018.2118291506.76

上海苏河玺2024年12月6512612832.48-6374098032.92138514799.56

上海西虹桥项目2024年12月98354281.6124757.1235063150.9763315887.76

上海徐汇华泾项目2025年6月-2931289315.482883816774.4947472540.99

上海阅江汇（注1）2023年9月-391640501.64132015609.42259624892.22

上海招商虹玺2024年09月155328191.48-3843171.74151485019.74上海招商时代乐章

2025年11月-2355412218.232243448325.71111963892.52（原“上海潘广路项目”）

上海招商外滩玺2023年11月212255749.468766764.2110458045.09210564468.58上海招商云澜湾

2025年9月-2742953334.232100792136.80642161197.43（原“上海松江永丰项目”）

上海周浦1872项目2025年4月-2328748467.402283819406.1644929061.24上海普陀中山北项目

2025年3月-4245791780.184199149226.6146642553.57（原“上海天汇玺”）

启东协兴港项目2025年5月238078745.06122970570.96136416820.17224632495.85

杭州缤印爱达城2025年9月-1636111403.981585384493.3050726910.68

杭州公园18722021年8月73234542.56-65052215.118182327.45

杭州湖翠晓印轩2024年11月17119228.45-17119228.45-

杭州湖秀臻和府2025年9月-1017956236.07974061770.0243894466.05

杭州湖岩臻品府2025年7月-2201283376.982168402606.8832880770.10

杭州花栖云境里2023年7月74131648.65-36614724.6637516923.99

杭州花屿观澜里2023年7月70594518.59-34826894.4235767624.17

杭州花芸春境府2024年9月861274030.4269316.4530465009.66830878337.21

杭州锦翠金宸府2024年12月3884389433.90-3884389433.90-

杭州珺悦家园2023年9月12555943.92243806.30243806.3012555943.92

杭州天澜里2023年3月88111225.84-17065921.2171045304.63

杭州湘北项目2023年5月257977248.15-188497745.6969479502.46

杭州云望之宸2023年7月143395843.48-91287110.0752108733.41

杭州智慧网谷项目2022年11月449815670.10--449815670.10

嘉定南翔项目2024年4月564891588.93-554211276.6210680312.31

浙江商雅置业项目2022年9月251979660.88466388.35127283708.27125162340.96

镇江依云尚城2021年12月13340946.15-1321862.3912019083.76

宁波璀璨天鑫2025年10月-1543323479.271414905188.07128418291.20

????

206招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

宁波奉化凤麓和鸣府2023年6月1703138872.42-640120987.531063017884.89

宁波公园18722019年10月249550003.57--249550003.57

宁波海曙金茂府2021年4月15319168.07-92834.0415226334.03

宁波海曙长乐 CL-01-06b 项目 2025 年 12 月 - 1600347305.34 1496941415.16 103405890.18

宁波金华云湖臻品小区2023年10月256096242.34-25519822.41230576419.93

宁波金华云悦臻境小区2023年6月109908056.4217419908.6218787208.09108540756.95

宁波明月江南2021年12月20138279.9915499272.2833466927.642170624.63

宁波三里江印2023年6月11817543.93-1712702.5010104841.43

宁波涌潮印府2022年09月29574015.99-1228160.0528345855.94

苏州湖西璀璨2025年8月-1401237648.921330119850.1571117798.77

苏州辉映时代2022年9月19454575.10-789454.5618665120.54

苏州金融小镇2021年10月27555788.57--27555788.57

苏州柳岸晓风2025年12月-5889450.561476655.264412795.30

苏州前山澜庭2023年11月60340520.02-60340520.02-

苏州沁苏禧2024年11月124041054.5119765255.3035865566.78107940743.03

苏州蔚然璀璨花园2024年1月315445299.95-315445299.95-

苏州蔚然锦绣花园2022年12月14257059.17-14257059.17-

苏州文禧花园2024年11月66668516.922695229.4318200000.0051163746.35

苏州臻和璟园（原“苏州招文项目”）2025年12月-1179765015.50845551393.16334213622.34

常熟琴萃雅院2024年1月299846190.21-224643705.8375202484.38

常熟琴颂雅院2022年4月188000552.37-136673550.9051327001.47

常熟琴臻雅院2024年1月463654073.05-457636602.446017470.61

南京 2019G35 项目 2023 年 9 月 123550510.12 - 20504396.84 103046113.28

南京 2019G67 项目 2022 年 8 月 48934902.26 - 488798.40 48446103.86

南京 2020G13 项目 2022 年 12 月 39561442.63 23333762.27 30460407.85 32434797.05

南京百家臻园2024年11月89977577.67-66097223.7523880353.92

南京璀璨璟园2025年6月-2744235668.672276180783.04468054885.63

南京东望府2022年1月87687447.973228344.445408617.4485507174.97

南京江心印项目2023年11月682400316.41-607561264.6174839051.80

南京山语境府2021年12月25213438.26-25213438.26-

南京依云华府2019年11月44183684.79-6272393.8437911290.95

南京雍宁府2022年1月50754137.03-1641878.6249112258.41

南京越城天地2025年03月1847581606.58642068203.30789231777.371700418032.51

南京招商局中心臻境城2025年11月1583449089.734431140879.153548682881.962465907086.92

南通滨江大二期2025年4月609321491.18307464389.78916785880.96-

南通滨江项目2025年3月1036011707.33708132757.34737755903.471006388561.20

南通东望府2025年7月488443001.80215037702.21149411537.35554069166.66

南通雍华苑2023年6月94268366.10-15578179.9178690186.19

南通中创公园道2025年8月596673720.25637603270.93620908321.25613368669.93

宿迁智慧光年小区2024年1月223309614.57-83020046.47140289568.10

无锡璟萃项目2024年3月195136866.851021170.45137936945.7058221091.60

徐州金融集聚区项目2025年12月1597494059.751826938329.611739404015.461685028373.90

徐州山水间2025年11月187046953.91760248601.48604906591.73342388963.66

????

207招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

徐州雍润府 B

2024年1月537250732.9877420941.47190023080.86424648593.59（原“徐州2020-51地块”）

盐城雍华府2025年12月788612303.17732859755.11518781515.651002690542.63

扬州璟萃2024年11月244784734.46-183141820.3061642914.16

扬州云萃2025年2月350802059.54359553230.81530841055.46179514234.89

扬州云筑2025年12月443508783.4287546426.79399783976.80131271233.41

扬州运河上宸2022年3月27678386.66109.47-27678496.13

合肥滨奥花园2024年3月339645203.33-226445666.24113199537.09

合肥诚园2022年3月203767326.7525602463.5552189668.58177180121.72

合肥东望府2022年12月151436981.1789541429.8249287390.69191691020.30

合肥璟悦湾项目2025年05月511374586.57724049037.191139407853.0396015770.73

合肥臻第园2025年12月-2545292380.222266735277.72278557102.50

合肥天青臻境项目2025年9月-2152031049.352110686989.3041344060.05

合肥依云华府2020年6月60591584.823759306.325658841.6458692049.50

合肥雍华府2021年6月86282524.32-44412134.5241870389.80

合肥雍境湾2024年12月367880482.01-330743005.2937137476.72

合肥雍润府2024年12月127704501.88-86081448.2941623053.59

合肥云际轩2024年11月30867431.88-2162816.8028704615.08

合肥臻和园2025年4月8953374.4087677997.8123924526.2472706845.97

济南招商滨河府天环中心2024年8月272529798.991365594.25111018390.51162877002.73

青岛公园18722023年9月70493975.413000000.003000000.0070493975.41

青岛海德花园2018年12月241598408.59-23275869.70218322538.89

青岛合心园2016年12月47205392.617606712.8732180828.1022631277.38

青岛火炬园2019年4月73366601.11--73366601.11

青岛基金谷2016年12月11728044.31--11728044.31

青岛同顺园2022年9月497191682.10-39068096.31458123585.79

赣州雍景湾2021年12月116139554.75-22792218.2293347336.53

赣州招商局中心2023年8月1005650415.56--1005650415.56

厦门海上世界2023年6月2558153810.02-503353605.972054800204.05

厦门璟云2024年9月84855034.66-71415395.4213439639.24

厦门臻园2021年8月860953642.386865278.68140101412.16727717508.90

漳州半山云海2023年3月692845038.539285937.1256077105.18646053870.47

漳州卡达凯斯2023年10月553216228.5134621441.80213619603.59374218066.72

漳州兰溪谷2021年6月249224337.68-77525600.48171698737.20

漳州文璟苑2022年12月264634335.18-257434256.757200078.43

漳州芯云谷2019年10月685277861.00--685277861.00

烟台雍景湾2024年7月495997944.0127375785.54516508877.286864852.27

烟台招商东岸2021年7月345308539.76-58029398.67287279141.09

烟台招商西岸2024年5月27627937.26-22248033.015379904.25

宜昌依云水岸2021年10月60789658.50-55079354.105710304.40

西安港务区项目2025年12月-2491012418.901011273126.741479739292.16

西安华宇臻境西地块2022年12月134704477.02-22355031.80112349445.22

西安天青云麓2025年11月-2297985278.231765836148.42532149129.81

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208招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

西安云兰2025年6月-1862490134.131796959758.3065530375.83

西安招商城市主场2023年12月111228663.60175060345.26247525984.6038763024.26

西安招商华宇长安玺2023年7月24489593.34--24489593.34

西安招商丝路中心2022年8月505153591.45-83774918.86421378672.59

西安招商西安序项目2024年12月239870167.33-149321769.3690548397.97

西安招商雍澜湾项目2025年6月121216628.131450199699.401261433564.87309982762.66

西安招商云山间2025年6月-2114179778.531960575424.39153604354.14

西安招商雲墨2025年11月-2032502403.581947697533.1284804870.46

襄阳雍江国际2024年7月172227675.545378828.7447828732.59129777771.69

十堰兰溪谷2024年10月74305726.5414373627.7425516778.7063162575.58

十堰阳光城2020年12月21484858.8794604.0094604.0021484858.87

武汉凤凰城2020年12月44938566.74--44938566.74

武汉海洋天地2021年2月82795133.90-3715154.6579079979.25

武汉汉口18722025年12月1373950462.131542278016.231408643146.561507585331.80

武汉汉南193项目2022年6月81699556.46-22985948.5558713607.91

武汉江山和樾2023年6月109291645.05-54137626.2755154018.78

武汉未来中心2025年9月229568674.691431293706.451339714687.52321147693.62

武汉一江璟城2023年7月777215742.288195938.11161226000.56624185679.83

武汉壹品澜庭2022年12月125922472.6220337.528268062.38117674747.76

武汉招商公园18722021年12月53430065.401096312.861517311.7253009066.54

武汉招商拾光里2019年8月33740947.85--33740947.85

武汉招商愉樾2022年7月359923764.98-358108819.321814945.66

长沙滨江项目2024年6月48191438.15-7860264.9440331173.21

长沙桂语雲峯2024年10月411839117.50-211921498.35199917619.15

长沙江山境2025年11月-3304732049.032890579737.24414152311.79

长沙麓山府2024年3月24984705.875206.013229135.8621760776.02

长沙天青府2025年10月-1031076124.611017855520.0313220604.58

长沙天欣学府2025年6月-810032425.90791743366.0818289059.82

长沙雍山湖2025年2月96038141.1310560589.36106598730.49-

长沙招商华发依云曦城2022年6月214525061.30-55680154.68158844906.62

衡阳中航城市花园2015年8月220451251.632163557.2111170270.90211444537.94

柳州招商境界2021年6月92705088.12-34549100.9658155987.16

郑州雍景城2024年6月1146806627.2519778671.57949791091.61216794207.21

郑州招商林屿境【65亩置换地】2025年9月-516320710.73462212816.2054107894.53

郑州招商时代锦宸苑2023年12月62264763.29-45312418.4316952344.86

郑州招商时代天宸2024年11月1055102360.39-966903931.7888198428.61

郑州招商依云上城2022年9月91561994.59-38243207.7453318786.85

重庆城市主场2020年12月24877169.84-23241279.541635890.30

重庆公园大道2022年12月1155015205.06-219659956.05935355249.01

重庆公园上城2022年2月49816616.57560000.0039824722.5510551894.02

重庆花园城2017年9月23402320.1539876799.6240061445.2123217674.56

重庆理想城2023年3月85461438.72-19299451.1766161987.55

????

209招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

重庆时光序2023年7月36370069.94538041.2615360156.8621547954.34

重庆依云江湾2021年12月194235599.05-37638628.35156596970.70

重庆雍璟城2023年6月97637081.754516405.1815233096.3486920390.59

重庆云邸2020年9月39581248.28-22654348.6016926899.68

重庆长嘉汇2025年8月1278644604.28923966170.661132026625.301070584149.64

重庆招商18722025年10月98152522.601588671982.411504092032.95182732472.06

重庆招商渝天府2025年9月549473368.39739029528.49869228081.72419274815.16

成都大魔方2022年12月136999824.4356863867.7758411794.37135451897.83

成都天府玺项目2023年8月62700610.24-7628258.8655072351.38

成都天府新区总部基地项目2025年10月3979391011.65980111863.121030552028.463928950846.31

成都依云上城2021年8月34227893.8141480621.9163338529.8612369985.86

成都雍景府2021年11月12885951.16-8444745.844441205.32

成都招商粼江樾2024年11月740841562.27-139297404.55601544157.72

成都招商新川臻境2024年9月16664733.72-12172572.004492161.72

成都招商依山樾2024年1月151487821.61-63770909.2287716912.39

成都中航国际广场2013年12月61443322.85-23921168.3337522154.52

成都中环臻邸2025年9月-1565981243.291559871142.466110100.83

成都中央华城2021年6月13789311.35-4716365.379072945.98

晋宁依湾郡（晋宁和润项目）2022年8月24042846.07-1184776.9122858069.16

晋宁依云郡（晋宁和润项目）2020年12月17294190.36-391198.4116902991.95

昆明海公馆2018年12月43199236.9213705.1642127383.761085558.32

昆明空港国际新城2025年9月558160684.71200464402.44254337586.01504287501.14

昆明巫家坝项目2025年1月502486186.04771106376.20435338685.19838253877.05

昆明雍和府2022年8月59078425.10170205.8821591080.8337657550.15

昆明雍珑府2024年10月214997227.26-200959506.1414037721.12

昆明雨花国际商务中心2021年2月107149824.15-103284424.993865399.16

南宁十里云裳2021年7月262538788.58468255.90109506244.67153500799.81

南宁雍景湾2018年12月44374368.5111543833.1211543833.1244374368.51

南宁招商境界2019年12月16100481.221348877.801428268.8016021090.22

南宁招商榕园2021年11月15994799.83-15664924.64329875.19

南宁招商樾江府2025年12月514886878.49123712058.37141220501.47497378435.39

南宁招商樾园2021年11月44768832.30-44695382.7773449.53

南宁臻樾府项目2024年1月328926001.71-53060531.62275865470.09

广州海珠天珺2024年9月5997149887.8375114807.06541545715.455530718979.44

广州金山谷2021年3月265325708.911596789.4726667826.06240254672.32

广州龙湖招商天钜2021年12月58061322.95670497.8858731820.83-

广州雍景湾2022年12月159323847.84-21361868.78137961979.06

广州招商湾区1872项目2025年6月666355721.211037889474.911092649774.41611595421.71

广州臻珑府2024年11月178418280.215543820.6413441320.07170520780.78

清华科技园广州创新基地2023年10月293122592.30213725028.76146554246.42360293374.64

佛山时代天禧2021年6月11680469.5975878.67-11756348.26

佛山招商岸芷汀兰2022年3月140052748.95-37639078.88102413670.07

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210招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

佛山招商曦岸2021年5月132583176.57-16010054.79116573121.78

佛山招商玺2025年10月-4061802864.423744584063.16317218801.26

佛山招商悦府2022年2月27744776.41-4963889.5122780886.90

佛山招商越园2022年7月53449909.00-6555847.6446894061.36

湛江招商国际邮轮城2024年3月546317328.6213722427.29333223158.19226816597.72

中山雍华朗廷2022年12月109819997.06-81685564.7028134432.36

中山臻湾府2024年9月400392125.283868452.37322003405.9882257171.67

珠海依云华府2021年6月77192562.56-5836043.0071356519.56

海口雍江湾2023年1月150813510.65-88076384.9462737125.71

海南区域总部项目2022年4月324705457.89-3700844.32321004613.57

三亚海月花园项目2022年12月157004502.16-82926203.5674078298.60

新西兰项目2025年6月95836616.17134672377.9867790260.02162718734.13

其他731586256.45574444073.38942026431.58364003898.25

合计90815982310.96111526998061.85126405931725.7275937048647.09

注1：该等项目系本期收购。

211招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（6）存货跌价准备本年减少项目年初数本年计提其他变动年末数转回转销

深圳海谷科技大厦56434554.64--56434554.64--

深圳国际会展中心商业配套项目-199381215.94---199381215.94

深圳会展湾新港广场-193456309.14---193456309.14

中航巽察湾花园-1260743.00---1260743.00

惠州依山华府项目61320456.42--1267718.23-60052738.19

北京都会中心26434281.67--8288715.43-18145566.24

天津招商天玺（注1）243171232.1221414392.82---243171232.1221414392.82

天津江山玺项目74940262.53--27669587.21-47270675.32

天津九方城市广场322806906.66----322806906.66

长春公园1872119371638.58--72918373.22-46453265.36

大连公园1872311290106.0948991193.33-183223591.26-177057708.16

沈阳公园1872102585230.3974110066.45-24657597.12-152037699.72

沈阳招商观园33113963.86--10166495.96-22947467.90

沈阳江山和樾73034713.07--483636.54-72551076.53

沈阳东望府41098705.77--25373053.48-15725652.29

上海四平商办8604311.93----8604311.93

上海四平路项目527477105.82----527477105.82

杭州云望之宸7546011.37--5322820.40-2223190.97

昆山中航城项目111872658.97----111872658.97

南京招商局中心臻境城83917417.54--83917417.54--

南通东望府180605445.49--34512878.34-146092567.15

南通滨江大二期（注2）323481600.00----323481600.00-

无锡璟萃项目41524422.50--17202266.62-24322155.88

张家港依云兰庭224414.10--204612.85-19801.25

盐城雍华府580000000.00177651659.16-109071339.60-648580319.56

徐州雍润府 B 511910508.43 - - 72696367.45 - 439214140.98

扬州云萃139084873.2333149689.00-103191967.36-69042594.87

扬州云筑100808959.23--80388076.64-20420882.59

扬州璟萃69445525.7610370681.00-50077482.65-29738724.11

合肥雍华府19755212.34--13533560.56-6221651.78

合肥诚园-71826328.00---71826328.00

合肥四季臻邸-52004957.01---52004957.01

福州雍景湾4629295.42--4629295.42--

厦门臻园412749432.8633952141.87-58665439.31-388036135.42

厦门湾湖臻境-432748439.03---432748439.03

漳州半山云海-84779753.74---84779753.74

温州博悦湾（注2）-12997153.63---12997153.63-

烟台招商东岸76589769.97--16806185.68-59783584.29

宜昌依云水岸5989401.10----5989401.10

西安招商雍澜湾项目97288968.1916301119.44-73218276.96-40371810.67

武汉汉南193项目123479667.91--8840458.82-114639209.09

????

212招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（6）存货跌价准备-续本年增加本年减少项目年初数其他变动年末数计提转回转销

武汉一江璟城358070205.00--66770632.81-291299572.19

武汉壹品澜庭71300780.20--4988632.49-66312147.71

武汉招商愉樾237287341.33--237287341.33--

武汉汉口1872112134238.69--40711230.99-71423007.70

长沙梅溪湖-51006900.63---51006900.63

蕲春健康科技园72250181.52--72250181.52--

衡阳中航城市花园67899955.62348634329.58-6771950.24-409762334.96

柳州招商境界40435155.32--12620277.88-27814877.44

郑州雍景城309262111.87--297925690.99-11336420.88

郑州招商依云上城47397387.24--16142527.79-31254859.45

重庆依云江湾109186083.84--9176013.08-100010070.76

重庆理想城-19589972.71---19589972.71

重庆招商渝天府-878617676.52---878617676.52

重庆公园大道-139878663.86---139878663.86

成都招商粼江樾45330000.00--11840300.00-33489700.00

成都招商依山樾29060000.00--12830000.00-16230000.00

昆明海公馆16646428.45--16646428.45--

昆明巫家坝项目195662847.68--92965596.05-102697251.63

昆明雍珑府47813398.68--42129423.92-5683974.76

昆明雨花国际商务中心28164769.59--27783818.17-380951.42

昆明空港国际新城-72098095.13---72098095.13

南宁十里云裳19375270.9110015647.19-5073391.38-24317526.72

南宁招商樾江府258877538.26208631494.16-10732293.04-456776739.38

南宁臻樾府项目41474448.92--2240916.16-39233532.76

广州湾区1872250084577.9175647357.12-75647357.12-250084577.91

佛山依云国际154650.10--154650.10--

佛山招商岸芷汀兰56201074.66--17789270.06-38411804.60

佛山招商曦岸41507585.24--2038746.16-39468839.08

佛山招商越园1380098.00--294694.46-1085403.54

肇庆依云水岸721175.18----721175.18

中山臻湾府69998884.03--38042521.91-31956362.12

珠海依云华府3109174.01--282257.03-2826916.98

新西兰项目（注3）4154582.91----44127.544110455.37

其他1917563.50----501827.121415736.38

合计7429444562.623268515979.46-2263897912.42-580195940.417853866689.25

????

注1：该项目其他变动是由于存货重分类为投资性房地产，存货跌价准备跟随重分类至投资性房地产减值准备。

注2：该等项目系合并范围变动所致。

注3：该项目其他变动系汇率变动所致。

213招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（7）存货2025年12月31日余额中含有的借款费用资本化金额为13678670852.22元

（2024年12月31日：14886407795.00元）；本年用于确定借款利息费用的资本

化率为3.05%（上年：3.03%）。

（8）2025年12月31日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为77584563912.14

元（2024年12月31日：63262158984.85元）。

8.合同资产

（1）合同资产列示年末数年初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

已完工未结算项目187720315.023024340.89184695974.1370911700.621418234.0269493466.60

????

（2）合同资产减值准备合并范围变更外币报表折算

项目年初数本年计提本年转回本年转销/核销年末数原因影响影响

已完工未结算项目1418234.02-1606106.87---3024340.89注

????

注：正常风险组合，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的合同资产计提信用损失准备。

（3）有关合同资产的定性分析

注：本集团提供的工程承包服务，按照履约进度确认的收入超过客户办理结算对价的部分，尚未达到合同约定收取合同对价的条件，从而形成合同资产。

214招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

9.其他流动资产

项目年末数年初数

预交税金及留抵进项税24407234927.4925977571622.94

合同取得成本（注）1775709033.631579440371.57

其他990210368.89971269245.30

小计27173154330.0128528281239.81

减：减值准备--

合计27173154330.0128528281239.81

????

注：2025年12月31日，本集团确认合同取得成本1775709033.63元，系房产销售合同佣金。本集团按照与该资产相关的房地产收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

10.长期股权投资

（1）长期股权投资分类其他增加（减少以项目年初数本期增加本期减少外币报表折算影响年末数“-”号填列）

对合营企业投资28906495445.8282040122.513926516686.83-286216331.33-5340415.4624770462134.71

对联营企业投资49418304751.109936960682.547224822078.42-2554520701.37-60353626.8549515569027.00

小计78324800196.9210019000805.0511151338765.25-2840737032.70-65694042.3174286031161.71

减：长期股权投资减值准备1821096158.6724068929.22290581808.01--1554583279.88

合计76503704038.259994931875.8310860756957.24-2840737032.70-65694042.3172731447881.83

????

215招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

招商力宝医院管理（深圳）有限公司（注1）-27500000.00--27500000.00-------

深圳市招华国际会展运营有限公司（注1）-----------

深圳招商一九七九发展有限公司（注1）-----------

深圳市壹海城商业物业管理有限公司3932560.01--1454371.79-----5386931.80-

深圳招商维京游轮旅游有限公司（注4）（注6）1974153.80--1439190.03-522163.90-----12799.87--

广铁招商（深圳）发展有限公司9999814.12--------9999814.12-

深圳市宝湾鼎泰发展有限公司（注6）10200000.00--10200000.00--------

深圳市招商名巨置地有限公司（注5）10200000.00--10200000.00--------

深圳招商江岭城市服务有限公司1555540.31--278976.38---365674.07--1468842.62-

惠州市昭乐房地产有限公司（注4）88395203.46---4682160.00----9184.1883722227.64-

东莞市恒安房地产开发有限公司218986392.72---126480.00---52600000.00--166259912.72-

广州市万尚房地产有限公司49764941.95--------49764941.95-

广州合景隆泰置业发展有限公司（注1）-----------

广州招商高利泽养老服务有限公司（注1）-1020000.00--1020000.00-------

广州新合房地产有限责任公司（注1）---0.01-----0.01--

广州润嘉置业有限公司（注1）90735.79---90735.79-------

广州市穗云置业有限公司（注1）-----------

中山市碧商房地产开发有限公司85620701.60--8511250.00-----94131951.60-

佛山鼎图房地产有限公司44799813.45---184598.00-----44615215.45-

佛山招商宝华房地产有限公司（注4）（注5）467737947.25--510000000.00-2736365.44----44998418.19--

佛山市南海区美璟房地产开发有限公司546212250.02---5254323.08-----540957926.94-

佛山招商映月房地产有限公司1343390.15--16000.00-----1359390.15-

佛山招商尚贤房地产有限公司（注4）10546835.10---1008000.00-----65165.659473669.45-

????

216招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认的其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

佛山招商璞海房地产有限公司（注4）10103120.83---351756.00-----319958.049431406.79-

珠海景华房地产有限公司160472492.81---28376700.00-----132095792.81-

合肥锦顺房地产开发有限公司269374043.90--23442822.96-----292816866.86-

芜湖长商投资中心（有限合伙）698780000.00--------698780000.00-

南京奥建置业有限公司20614426.76--349488.97-----20963915.73-

南京汇隆房地产有限公司（注4）（注7）19800000.95--19800000.00------0.95--

南京弘威盛房地产开发有限公司17759724.96---1658932.69---13600000.00--2500792.27-

南京铁盛商业管理有限公司（注1）-----------

南京溪茂置业有限公司5306706.20---459864.72-----4846841.48-

南京招汇公寓管理有限公司（注1）-----------

南京荟合置业有限公司（注4）236583251.87--114240000.00-13233056.48-----109110195.39-

南京悦宁房地产开发有限公司66098917.96---609146.04---41250000.00--24239771.92-

南京锦华置业有限公司108514404.74---310894.19---10000000.00--98203510.55-

南京悦霖房地产开发有限公司38093227.98--2145264.16-----40238492.14-

南京锦达装饰有限公司3458393.07--54377.46-----3512770.53-

南京悦怡装饰有限公司（注6）2540783.14--400000.001499216.86---3640000.00----

上海江瀚房地产开发经营有限公司（注4）（注5）184157902.76--184353171.88195269.12-------

上海锦泾置业有限公司4918148.02---737114.53-----4181033.49-

上海绿地南坤置业有限公司12460256.50--60943.77-----12521200.27-

上海浦隽房地产开发有限公司（注4）191517099.39---52756583.60-----1128534.56137631981.23-

上海仁崇置业有限公司388908735.81---15280364.46--13605981.02--387234352.37-

上海盛察实业发展有限公司（注4）220655836.62---5164648.23----1684152.18217175340.57-

上海孚金置业有限公司47285703.60---207497.34-----47078206.26-

上海融文置业有限公司50208393.63---5770237.71-----44438155.92-

????

217招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认的其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

宁波鼎峰房地产开发有限公司46460102.67--155749.85-----46615852.52-

嘉兴金久房地产开发有限公司45454500.47--168548.65-----45623049.12-

南通市华昌房地产有限公司34215687.16--693309.38-----34908996.54-

启东金碧置业发展有限公司----------11631330.00

太仓市鑫堃房地产开发有限公司（注4）38017107.39--742447.01----132581.0638892135.46-

太仓远汇置业有限公司71680231.56---395120.72-----71285110.84-

太仓市鑫珩房地产开发有限公司（注4）47986937.62---554897.98-----132581.0747299458.57-

南通招弘建设开发有限责任公司（注4）43782375.66---1458829.11-----1165.3042322381.25-

如东威新房地产开发有限责任公司----------16577750.00

如皋市恒昱房地产有限公司17812025.68---1708632.24-----16103393.44-

杭州臻美投资有限公司（注1）-----------

温州保悦置业有限公司1522950590.81--279548144.52-----1802498735.33-

平湖恒璟房地产开发有限公司29666779.96---1895271.52-----27771508.44-

平湖市卓耀房地产开发有限公司（注4）158581110.26--11177713.57-----837622.65168921201.18-

绍兴光祈房地产开发有限公司170213099.49---1796100.09-----168416999.40-

苏州锦钿置业有限公司（注4）46142623.21--21917556.49-----2013355.8266046823.88-

苏州招诺商务咨询有限公司2169969995.12---32000529.82---325833182.04--1812136283.26-

苏州金悦凯商务咨询有限公司196874873.36---205448.04-----0.01196669425.31543202473.00

苏州安茂置业有限公司229532630.65---16311637.50-----213220993.15-

苏州劲商房地产开发有限公司86615112.00--61200000.008210549.45--198679.57--33824341.02-

苏州灏溢房地产开发有限公司57849765.97---1166668.00-----56683097.97-

苏州盛玺房地产有限公司5209751.08---186690.00-----5023061.08-

苏州泓昶置业有限公司17132615.91---4222224.00-----12910391.91-

苏州璟隽咨询管理有限公司153462211.04---228337.58-----153233873.46-

????

218招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认的其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

常熟市尚源房地产开发有限公司163252954.03---3941518.37-----159311435.66-

常州金阖诚置业有限公司784511749.71--245000000.00-20917296.42-----518594453.29-

无锡市三合房地产发展有限公司248601247.91---37901056.15-----210700191.76-

无锡市美商骏房地产发展有限公司412101051.03--363000000.001758228.72--385055.28--51244335.03-

徐州铭润房地产开发有限公司618276408.39--19600.00-----618296008.39-

盐城梁盛通置业有限公司43405931.25--------43405931.25-

盐城海洲置业有限公司（注4）98009303.37---25818122.44----57240.7772248421.70-

漳州市滨北置业有限公司7947739.11---7068.47-----7940670.64-

厦门添旭投资有限公司1469991282.30---390.80-----1469990891.50-

福州中欣投资有限公司393692746.40---61912560.05-----331780186.35-

济南安齐房地产开发有限公司480433760.05---6687285.02-----473746475.0310000000.00

烟台招商财金物业服务有限公司1839357.40---79238.02-----1760119.38-

烟台招孚商业管理有限公司（注6）240995.91--255000.0014004.09-------

青岛鑫诚中航城市服务有限公司2990249.77--980.00-----2991229.77-

山东省机场管理集团中航物业有限公司5702861.22--1054361.81---887189.02--5870034.01-

郑州润兴置业有限公司49954125.94--1276833.35-----51230959.29-

重庆万招置业有限公司2863820.2143237600.00--2773084.42-----43328335.79-

重庆瀚置招商房地产开发有限公司281772642.00---2276748.86-----279495893.14-

重庆招商两江城市建设发展有限公司2601119.28---8387.95-----2592731.33-

成都中交花源美庐置业有限公司65505570.37--866409.60-----66371979.97-

成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司（注1）（注4）163416930.79---157163591.33-----6253339.46--

成都禾招物业管理有限公司5664328.89--334485.00-----5998813.89-

攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司3692444.40--514500.00-----4206944.40-

武汉右岸网谷产业园有限公司（注1）-----------

????

219招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

中关村协同发展投资有限公司150958312.44---6706805.566512634.02--450000.00--150314140.90-

北京浩远房地产开发有限公司78259184.66--3986513.10-----82245697.76-

北京鹏悦置业有限公司（注1）-----------

北京朝金房地产开发有限公司----------338083793.78

北京亚林西房地产开发有限公司38294401.17--409213.27-----38703614.44-

北京永安佑泰房地产开发有限公司（注1）（注3）-----------

北京金旭开泰房地产开发有限公司474750642.82--206000000.00-523152.26---74710688.73--193516801.83-

北京招城房地产开发有限公司43762752.1828000.00--35564189.49-----8226562.69-

天津顺集置业有限公司（注1）-----------

乐活置业国际有限公司120011818.05--1069128.96-----121080947.01-

红海世界有限公司238628529.41--5639363.19---4736746.80--5312550.77234218595.03-

红海寰球有限公司1255028.29--------27864.691227163.60-

北京景晟乾通置业有限公司（注1）-----------

北京毓锦置业有限公司96026096.66---5337092.53--5421720.95--96110725.08-

中建地产（苏州）有限公司733112834.36277984.21-591758124.18-26458879.41-----115173814.98-

东莞招商启城房地产开发有限公司4000000.00--------4000000.00-

深圳招华会展能源科技发展有限公司9133445.57--------9133445.57-

上海象招房地产开发有限公司1546651050.64--30876445.54-----1577527496.18-

上海象商房地产开发有限公司797713873.74--504440904.44-----1302154778.18-

昆山市悦城置业有限公司793834489.28--176280110.47-----970114599.75-

福州中晋投资有限公司822083501.20--3623863.85-----825707365.05-

佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司（注1）（注4）28154746.52---27114037.72-----1040708.80--

杭州崇逸置业有限公司265113852.30--193800000.003658477.82---58741949.97--16230380.15-

合肥常伫装饰工程有限公司2468381.73---35161.69-----2433220.04-

????

220招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

广州招赢房地产有限责任公司（注4）607092727.24---134019705.89----24068929.22-5187493.46443816598.67235521803.80

深圳市润招房地产有限公司312091813.22--271375500.00-1799027.14-----38917286.08-

无锡合赢企业管理有限公司（注1）-----------

招商蛇口（深圳）产业创新私募股权投资基金

23925397.612000000.00--7110599.51-----18814798.10-

合伙企业（有限合伙）

贵州城发积余物业管理服务有限公司2140244.79---920000.00-----1220244.79-

上海招象惠新房地产开发有限公司（注4）388246250.14--21587291.46-----806919.33409026622.27-

上海北铖房地产开发有限公司（注4）1864789866.13---8065325.70----9799629.421866524169.85-

北京怡置京西房地产开发有限公司1090288087.82---5329891.38-----1084958196.44-

武汉未来中心商业管理有限公司1477361.19--71370.95-----1548732.14-

江苏招商麒麟物业管理有限公司3263400.00--774547.28-----4037947.28-育商（广州）城市运营服务有限公司2551430.00--------2551430.00-

深圳市招蔚置业有限公司（注1）4000000.00--3891669.38-108330.62-------

昆山保瑞房地产开发有限公司（注4）14301167.70--1492100.63-----3441121.0312352147.30-

苏州润悦招禧置业有限公司160271458.41---9619751.99---72508698.01--78143008.41-

广州穗信置业有限公司（注1）（注3）2412363.00---2412363.00-------

南京盛科房地产开发有限公司（注4）412927655.26---15590233.56-----397337421.70-

杭州临空招商会展管理有限公司16606310.98--3265216.47-----19871527.45-

北京鸿远京投置业有限公司654070014.73--48944390.76-----703014405.49-

南京怡盛商业管理有限公司65136.09--4014.14-----69150.23-

上海新长桥企业发展有限公司（注4）（注5）1162437295.23--1139604031.36-18268775.87-----4564488.00--

昆山市悦顺置业有限公司（注4）2400705.87---1468950.00-----12173.85919582.02-

北京招置物业服务有限公司925000.00--149142.48-----1074142.48-

南京劲盛房地产开发有限公司（注2）-7976538.30-------502918.837473619.47-

小计27775547224.4682040122.51-3926516686.83316622867.366512634.02--639712691.82-24068929.2225020443.6523615444984.131155017150.58

221招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认的其他综合其他权益宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额投资损益收益调整变动股利或利润减值准备

二、联营企业

深圳市蛇口通讯有限公司144775761.79--26424414.19---25205522.95--145994653.03-

深圳前海蛇口自贸区供电有限公司375820900.94--47893093.00-1403525.79-16200000.00--408917519.73-

深圳市招华会展实业有限公司1222595483.19---225800197.05-----996795286.14-

深圳 TCL 光电科技有限公司 158234721.63 - - 27556960.00 - - - - - 185791681.63 -

深圳招商华侨城投资有限公司699439900.47---24280000.01-----675159900.46-

深圳前海葡萄酒创新管理有限公司10552549.39---657873.50-----9894675.89-

深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司（注1）-----------

深圳招商邮轮服务有限公司7765836.11--719320.00-----8485156.11-

深圳市招商免税商品有限公司41777757.19---2986681.44-----38791075.75-

深圳市滨海酒店资产有限公司78145306.46---15910350.00-----62234956.46-

深圳市太子湾乐居置业有限公司290940033.65---12858506.26-----278081527.39-

深圳市澎湃致远投资有限责任公司2653750.00--80478.06-----2734228.06-深圳市中鑫招商信息技术股权投资基金合伙企业（有

512692.79---15308.50---307985.48--189398.81-限合伙）

深圳市保捷房地产开发有限公司754295309.48--53355718.40-----807651027.88-

深圳市保卓房地产开发有限公司2016616760.01---3168388.00-----2013448372.01-

深圳市前海深港商贸物流小镇运营有限公司22760435.36---26898.94---1000041.21--21733495.21-

广州联森房地产有限公司5317194.02---151980.00-----5165214.02-

广州联洲房地产有限公司11927877.44--643484.00-----12571361.44-

广州云都房地产开发有限公司36474467.13--8460000.00-1142404.99---6293683.02--20578379.12-

广州矿荣房地产开发有限公司30038529.67--3741756.33---8000000.00--25780286.00-

广州顺茂房地产开发有限公司948289519.12---10518162.07-----937771357.0561685827.61

广州诚品置业有限公司133341941.94---33323553.90-----100018388.04-

广州云佳房地产开发有限公司45788847.13--71623.13-----45860470.26-

广州市矿誉投资有限公司（注4）1036678860.49---681252528.94-----2654415.32352771916.23-

????

222招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他权益宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整变动股利或利润减值准备

二、联营企业

佛山市清皓置业有限公司（注4）1603641905.28--9296000.00-----1612937905.28-

佛山市南海区峯商房地产开发有限公司137698819.42---4748901.23-----132949918.19-

东莞市嘉房房地产开发有限公司12066566.49--8945454.40124000.00---1054545.60--2190566.49-

东莞市景源房地产开发有限公司（注7）12976204.88--12978872.082667.20-------

东莞市招美房地产开发有限公司341591749.28---1730650.00-----339861099.28-

东莞市润合房地产有限公司（注4）1567965147.8550700000.00-1350600000.0081660.00---156900000.00--50700000.0060546807.85-

东莞弘璟实业投资有限公司298793581.23---57364100.00-----241429481.2377000000.00

东莞市保汇实业投资有限公司（注4）759244613.79---400188672.95-----45929600.64313126340.2085000000.00

珠海雍景华越房地产有限公司93549229.55---3316700.00-----90232529.55-

招商局海南开发投资有限公司844684364.68--11235991.90-----855920356.58-

南京世招荃晟置业有限公司（注6）145328774.25--122500000.0087582.41---22916356.65--0.01--

南京招商兴盛房地产有限公司28314104.94--40697.89-----28354802.83-

葛洲坝南京置业有限公司179464191.35--9189927.66-----188654119.01-

南京善盛房地产开发有限公司（注4）156498550.09---1797756.04--36000000.00-3647000.01194347794.06-

南京招商金城物业管理有限公司6582317.56--975100.00-----7557417.56-

南京招盈房地产开发有限公司127674431.54--105300000.00-17721724.64-----4652706.90-

南京十心房地产有限公司427001119.98---14172356.40---14700000.00--398128763.58-

南京铧耀房地产开发有限公司（注4）1760197833.59---70916174.56-----1689281659.03-

南京聚盛房地产开发有限公司（注1）（注4）4524312.66---3865560.90-----658751.76--

南京招裕装饰有限公司（注3）2603785.77---348306.81-----2255478.96-

南京招锦弘新房地产开发有限公司227139267.19--75000000.00-44758419.98-----107380847.21-

上海乐都置业有限公司170707505.26--------170707505.26-

上海新南山房地产开发有限公司61249325.88--------61249325.88-

上海曼翊企业管理有限公司（注1）-----------

????

223招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

上海孚达置业有限公司（注3）112661308.09---6613960.37-----106047347.72-

上海兴美置业有限公司1253780003.65--67743326.28---292773677.93--1028749652.00-

上海招鸿房地产开发有限公司470964099.65--5577658.73-----476541758.38-

宁波春望商贸有限公司（注4）54674391.71--48000000.00-14582105.71----20300862.9612393148.96-

宁波鸿茂置业有限公司（注4）3689246.69---6045534.88----2356288.19--

宁波维悦置业有限公司（注4）28851050.98---938131.18-----20267558.267645361.54-

宁波盛锐房地产开发有限公司23834162.79--1240293.15-----25074455.94-

宁波世圆企业管理咨询有限公司116322750.56---317524.35-----116005226.21-

嘉兴世茂新领航置业有限公司44448842.40--4618957.06-----49067799.46-

嘉兴卓嘉房地产开发有限公司53538791.67--1102644.69-----54641436.36-

嘉善裕灿房地产开发有限公司125196207.65--1608556.99-----126804764.64-

绍兴臻悦房地产开发有限公司76754616.61---2407312.40-----74347304.21-

太仓碧桂园房地产开发有限公司（注4）（注7）353197488.41--362246796.4159519308.00---50470000.00----

太仓辉盛房地产开发有限公司52310411.33---3223357.08-----49087054.25-

无锡润泰置业有限公司238090196.22---24674817.02-----213415379.20-

无锡浦锦企业管理有限公司（注4）265958288.92--6525082.77-----241536.96272241834.73-

无锡天河地铁生态置业有限公司（注1）（注4）---1148321.57-----1148321.57--

杭州宸远招盛置业有限公司108313678.00---3301.89-----108310376.11-

杭州盛寅房地产开发有限公司70602613.70---3808018.73-----66794594.97-

杭州北隆房地产开发有限公司106813269.08---448826.21-----106364442.87-

杭州弘招城房地产开发有限公司52207666.43---14519.79-----52193146.64-

杭州万璟置业有限公司17267484.02--140170.37-----17407654.39-

杭州信榕房地产开发有限公司200526532.74---6900204.68---61009852.30--132616475.76-

杭州瑾帆投资管理有限公司（注3）138629616.66--1814545.40-----140444162.06-

????

224招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动权益法下确认减值准备被投资单位年初数其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资的其他本年年末余额收益调整权益变动股利或利润减值准备投资损益

二、联营企业

杭州浙茂企业管理有限公司485701022.84--462000000.007796515.94-----31497538.78-

杭州星旭商务咨询有限公司14683240.28---1367127.26-----13316113.02-

苏州嘉众房地产开发有限公司24004226.99--35560.00---2040000.00--21999786.99-

苏州仁安置业有限公司5398520.19---151500.00-----5247020.19-

苏州新晟捷置地有限公司77436134.73---1090292.75---24781682.25--51564159.73-

苏州悦顺房地产开发有限公司129941144.50333067.92-95000000.00-1363317.93---22526682.98--11384211.51-

苏州华恒商用置业有限公司798331532.30--532000000.005489017.01-----271820549.31-

苏州市高新区和坤房地产开发有限公司41646922.90--1923888.55---24837568.55--18733242.90-

苏州招商慧明资本管理有限责任公司2000000.00--------2000000.00-

苏州相茂置业有限公司（注4）70937673.57---8470372.40-----333461.6762133839.50-

徐州新绿州房地产咨询有限公司（注1）-----------

温州市光悦房地产开发有限公司1247367095.41---72510623.65-----1174856471.76-

衢州亿佳企业管理有限公司（注1）-----------

昆山顺拓房地产开发有限公司172973339.16--10771315.75-----183744654.91-

昆山宝业房产开发有限公司40294649.43--45081600.00-----85376249.43-

昆山卓弥房地产开发有限公司24019153.44--2783862.00---12149975.58--14653039.86-

镇江亿腾房地产开发有限公司13422727.90---380978.00-----13041749.90-

镇江悦璟房地产开发有限公司20689957.33---228360.00-----20461597.33-

常州牡丹招商置业有限公司365457382.85--137200000.00-1306852.38-----226950530.47-

厦门市雍景湾房地产有限公司（注1）-----------

厦门联招和悦投资有限公司221262518.76---69588144.35-----151674374.41-

漳州招商局码头有限公司551121062.66--33332882.07---25734415.19--558719529.54-

漳州招商局厦门湾港务有限公司（注4）94276029.16--742985.88----138055.9295157070.96-

中外运物流（福建）有限公司43987228.86--2359333.66---3984000.00--42362562.52-

????

225招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

南昌青茂置业有限公司（注1）-2376000.00--2376000.00-------

青岛伊敦战新产业投资基金合伙企业（有限合伙）305077660.85--77222493.44-----382300154.29-

青岛绿华置业有限公司931919975.45--16269949.03-----948189924.48-

上海隽廷房地产开发有限公司1537978034.03--1049400000.008053672.53---346500000.00--150131706.56-

威海华发投资有限公司432135498.96---993883.66-----0.01431141615.29-

日照市招商高新城市运营服务有限公司2450083.26--73500.00-----2523583.26-

烟台蓝天中航城市服务有限公司4056465.08--384594.47-----4441059.55-

山东铁航物业管理有限公司4967457.58--1562965.66-----6530423.24-

河南郑欧丝路建设发展有限公司139607728.10---8226121.77---57000.00--131324606.33-

新郑市碧玺置业有限公司（注4）（注7）11862757.49--7448800.00-557.49-----4413400.00--

西安沃呈房地产开发有限公司（注4）19451387.51---84509.94---14041929.14--5324948.43-

西咸新区文茂房地产有限公司（注4）（注6）55669907.854988682.00-9977364.00-8244779.65---38789446.19--3647000.01--

武汉碧曜房地产开发有限公司5362841.29--3613286.23-----8976127.52-

武汉润广招房地产开发有限公司5203533.92---511009.77-----4692524.15-

湖北长投房地产开发有限公司（注1）-----------

武汉中建壹品澜荟置业有限公司（注1）6144992.10---6144992.10-------

武汉龙信筑工建筑科技有限公司4214406.14---2436342.24-----1778063.90-

武汉泓耀房地产开发有限公司111721561.49---40064204.72---29400000.00--42257356.77-

四川遂航智达物业服务有限公司6129229.88--1764000.00-----7893229.88-

合肥禹博房地产开发有限公司105593027.97---1934984.70-----103658043.27-

合肥居峰置业有限公司30313803.45--42039987.00-----72353790.45-

合肥招阳房地产开发有限公司203389229.22--2981779.32-----206371008.54-

合肥和逸房地产开发有限公司（注4）73929502.9466908484.26-87473200.00-10271768.15----23815465.2166908484.26-

芜湖荣众房地产开发有限公司（注1）-----------

????

226招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

芜湖创耀置业有限公司（注4）426808591.47375086489.73-557924000.00-1755270.63----132870679.16375086489.73-

广西广投智慧服务集团有限公司12927006.94--1662480.00-----14589486.94-

北京招商局天平物业管理有限公司4070863.67---877007.39-----3193856.28-

天津国际邮轮母港有限公司28734058.81---26175422.04-----2558636.77-

天津市联展房地产开发有限公司（注1）-----------

天津合发房地产开发有限公司----------175880301.69

天津中海海阔地产有限公司（注4）266176752.15--72000000.00-46830409.36----2503766.80149850109.59-

哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司44504014.65---785214.98-----43718799.67-

大连旅顺口开泰置业有限公司11456401.50---748227.60-----10708173.90-

大连金泓舟房地产开发有限公司75447246.16---33290106.39-----42157139.77-

沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司174892682.79--3446297.50-----178338980.29-

招商局东北亚开发投资有限公司1007560457.94--3104387.64-14478754.75---1025143600.33-

阿萨勒湖投资控股有限公司210739253.14--14041916.45-----5391637.06219389532.53-

招商局商业房地产投资信托基金756707692.45---73816444.63---39648116.12--643243131.70-

友英有限公司360286564.59--215875.20-----8875512.63351626927.16-

悦景集团有限公司1046910135.94---193250492.65-----23070782.76830588860.53-

置俊投资有限公司937856817.46---6757094.03-----23015685.63908084037.80-

China-Belarus Joint-Stock Closed Company Industrial Park

136581704.32--14903848.594307677.11----155793230.02-

Development Company

欣桦有限公司-----------

招商新城管理服务（无锡）有限公司2319773.77--336448.80-----2656222.57-

TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS LIMITED（注 1） - - - - - - - - - - -

东莞武地泓海置业有限公司（注4）358591440.17--35830907.00-----394422347.17-

合肥启盛房地产开发有限公司777734936.56--184641934.00---66000000.00--896376870.56-

SA VENICE I 1186069226.36 - - -36609397.40 - - -24450877.26 - - 1125008951.70 -

武汉招盈置业有限公司（注4）607423356.94---78155467.68-----4593935.94524673953.32-

上海置滨汇招置业有限公司497833557.86--162516346.97-----660349904.83-

????

227招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

上海招政嘉城市建设有限公司187418718.93---13949849.97---154101473.16--19367395.80-

陕西瑞迅置业有限公司（注4）382953003.20---24601419.46-----1145554.71357206029.03-

SOLAR ESTATE LIMITED 356.05 - - - - - - - -8.77 347.28 -

杭州北桐房地产开发有限公司213170899.96--82444826.50-----295615726.46-

杭州北榆房地产开发有限公司219465119.01--172500000.007194597.85---41325000.00--12834716.86-

宁波康海置业有限公司171976692.85--73500000.00-33966055.62-----64510637.23-风鹏（深圳）私募股权基金管理有限责任公司4841110.07--59342.69-----4900452.76-

成都国生积余不动产管理有限公司12262227.34--2450000.00-----14712227.34-

北京百川恒升物业管理有限公司3621821.39--555031.59---156000.00--4020852.98-

济南文旅集团积余城市服务有限公司2848551.47--864418.78-----3712970.25-

深圳市启越房地产开发有限公司210911956.76---57443480.12-----153468476.64-

深圳市润商房地产有限公司297049654.40--68622162.00---34300000.00--331371816.40-

杭州铧璟置业有限公司（注7）1427364400.00--1427364400.00-------

合肥和旭房地产有限公司（注4）227792228.50226433411.39-147000000.00-1358817.11-----79433411.39226433411.39-

博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金1024586887.08---5002423.32---40109997.54--979474466.22-

天津宝星积余产业服务有限公司2396403.71---31531.76-----2364871.95-

济南先投积余城市服务有限公司4866976.82--160624.88-----5027601.70-

深圳市罗湖积余城市服务有限公司686000.00--494682.49-----1180682.49-

南京盛文房地产开发有限公司787731747.17--124894497.65-----912626244.82-

广州市天河区顺信房地产有限公司（注4）1468564505.89--98798994.00-----69412.511567294087.38-

西安招商禾雅房地产有限公司（注6）3926202.95--5100000.001173797.05-------

杭州北榕房地产开发有限公司405203510.53--141808951.26-----547012461.79-

成都愉派置业有限公司498895167.08--182965223.51-----681860390.59-

成都冠麓置业有限公司232370961.28--38791729.70-----271162690.98-

青岛世园兴茂置业有限公司160170944.37---1642394.84-----158528549.53-

青岛世园方茂置业有限公司378856442.58---25139725.32-----353716717.26-

加汉有限公司-----------

南京招商未来科技城物业管理有限公司1938063.53---33270.95---299438.57--1605354.01-

????

228招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

华夏国际邮轮有限公司1500504927.83--7737908.19-----1508242836.02-

天津滨海商投积余城市运营管理有限公司1602300.00--246942.67-----1849242.67-

DIGITAL NOBLE LIMITED 26704662.07 - - - - - - - - 26704662.07 -招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券

341836331.64--895138.03---14820853.07--327910616.60-

投资基金

海南航天城积余服务有限公司2000000.00--152885.01-----2152885.01-

中信证券-招商蛇口消费基础设施一期资产支持专

137000000.00--7102005.73---7102005.73--137000000.00-

项计划

无锡嘉盛商远建筑科技有限公司（注7）-----------

上海耀茂置业有限公司（注2）（注4）-900768000.00-1280000.00-15112800.00----1588304.93885963504.93-

上海越招置业有限公司（注2）（注4）-327600000.00-1490000.00-3162100.00----672585.66323620485.66-深圳市风鹏深港私募股权投资基金合伙企业

-79500000.00--155818.37-----79344181.63-（有限合伙）（注2）

杭州建杭嘉辉置业有限公司（注2）-208595251.00-1432145.50-20586998.68-----186576106.82-

成都东部积余物业管理有限公司（注2）-2000000.00-82160.00-----2082160.00-

南京鸿盛茂房地产有限公司（注2）（注4）-558600000.00-119238.02-3783004.60-----9134.50554688622.88-

北京华润招铁海泽置业有限公司（注2）-2909408000.00--15676395.05-----2893731604.95-

成都兴宸置业有限公司（注2）-719564954.46--350083.11-----719214871.35-

成都兆泽麟房地产开发有限公司（注2）

-720000000.00--12039000.49-----910739.75707050259.76-（注3）（注4）

上海新东安企业发展有限公司（注2）

-1924136744.44--223100.00-----1240979.791922672664.65-（注4）

南通招城置业有限公司（注2）（注4）-318891206.90-------79937424.70238953782.20-

杭州兆晟房地产有限公司（注2）-12495000.00-------12495000.00-

昆山市悦林置业有限公司（注2）（注4）-27900000.00--9000.00-----27891000.00-

河南众乐房地产开发有限公司（注2）-232691390.44--4119428.48-----228571961.96-

烟台孚旺置业有限公司（注2）（注4）-267984000.00--6658709.14----12522664.14273847955.00-

小计48728156813.799936960682.54-6934240270.41-889803566.034307677.1115882280.54-1587988126.47--157272593.3749116002897.70399566129.30

合计76503704038.2510019000805.05-10860756957.24-573180698.6710820311.1315882280.54-2227700818.29-24068929.22-132252149.7272731447881.831554583279.88

????

229招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续

注1：因权益法核算账面价值减至为零的长期股权投资如下：

被投资单位持股比例（%）投资成本累计权益法调整金额

招商力宝医院管理（深圳）有限公司50.0079000000.00-79000000.00

深圳市招华国际会展运营有限公司50.005000000.00-5000000.00

深圳招商一九七九发展有限公司50.005100000.00-5100000.00

广州合景隆泰置业发展有限公司50.001000000.00-1000000.00

广州招商高利泽养老服务有限公司51.0025500000.00-25500000.00

广州新合房地产有限责任公司34.0034000000.00-34000000.00

广州润嘉置业有限公司30.0014767689.97-14767689.97

广州市穗云置业有限公司25.009980477.76-9980477.76

南京铁盛商业管理有限公司55.0027500000.00-27500000.00

南京招汇公寓管理有限公司51.005100000.00-5100000.00

杭州臻美投资有限公司16.668330000.00-8330000.00

武汉右岸网谷产业园有限公司51.005100000.00-5100000.00

北京鹏悦置业有限公司33.0066000000.00-66000000.00

北京永安佑泰房地产开发有限公司16.608300000.00-8300000.00

天津顺集置业有限公司12.503750000.00-3750000.00

北京景晟乾通置业有限公司20.003407380.00-3407380.00

佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司33.0053460000.00-53460000.00

无锡合赢企业管理有限公司10.002000000.00-2000000.00

广州穗信置业有限公司33.0016500363.00-16500363.00

深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司40.004000000.00-4000000.00

南京聚盛房地产开发有限公司20.0020310824.83-20310824.83

上海曼翊企业管理有限公司24.501225000.00-1225000.00

无锡天河地铁生态置业有限公司30.0029909352.00-29909352.00

徐州新绿州房地产咨询有限公司15.501550000.00-1550000.00

衢州亿佳企业管理有限公司30.0013767510.93-13767510.93

厦门市雍景湾房地产有限公司29.0017400000.00-17400000.00

南昌青茂置业有限公司33.0055731828.13-55731828.13

湖北长投房地产开发有限公司40.0020623590.00-20623590.00

芜湖荣众房地产开发有限公司24.0011861350.00-11861350.00

天津市联展房地产开发有限公司16.50150150000.00-150150000.00

TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS LIMITED 49.00 380.01 -380.01

注2：系本年新增联合营企业。

注3：系未实缴出资的联合营企业。

230招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续

注4：其他变动主要系本集团与联营企业或合营企业发生交易，抵销或转回未实现内部交易损益所产生的影响。

注5：其他变动系因取得控制权转为子公司所产生的影响，详见附注六、2（2）“本年新收购之子公司”。

注6：系本期注销清算的联合营企业。

注7：系本期处置减少的联合营企业。

（3）长期股权投资减值准备合并范围本期减少外币报表项目期初余额本期增加期末余额变更影响减少数减少原因折算影响

北京朝金房地产开发有限公司338083793.78-?--——-?338083793.78

启东金碧置业发展有限公司11631330.00-?--——-?11631330.00

苏州金悦凯商务咨询有限公司543202473.00-?--——-?543202473.00

如东威新房地产开发有限责任公司16577750.00-?--——-?16577750.00

天津合发房地产开发有限公司175880301.69-?--——-?175880301.69

济南安齐房地产开发有限公司10000000.00-?--——-?10000000.00

广州招赢房地产有限责任公司211452874.58-?24068929.22-——-?235521803.80

广州顺茂房地产开发有限公司61685827.61-?--——-?61685827.61

东莞弘璟实业投资有限公司77000000.00-?--——-?77000000.00

东莞市保汇实业投资有限公司85000000.00-?--——-?85000000.00

杭州铧璟置业有限公司290581808.01-?-290581808.01股权处置-?-

合计1821096158.67-24068929.22290581808.01-1554583279.88

（4）不存在向投资企业转移资金的能力受到限制的情况。

11.其他非流动金融资产

项目年末数年初数

分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产1754256253.881479549761.11

其中：权益工具投资1754256253.881479549761.11

合计1754256253.881479549761.11

????

（1）权益工具投资情况项目年末数年初数

权益工具的成本553851504.58793886352.08

公允价值1754256253.881479549761.11

累计计入损益的公允价值变动金额1200404749.30685663409.03

????

231招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

12.投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、账面原值???

1．年初数80731632869.1765542945528.55146274578397.72

2．本年增加金额11351545077.322707304440.1814058849517.50

（1）外购3889231555.72783761635.794672993191.51

（2）存货转换为投资性房地产4652563465.93685056518.565337619984.49

（3）固定资产转为投资性房地产1269179078.45-1269179078.45

（4）其他科目转为投资性房地产173359398.54154031722.33327391120.87

（5）合并范围变更增加1298853008.55531568420.521830421429.07

（6）外币报表折算影响---

（7）其他增加（含重分类）68358570.13552886142.98621244713.11

3．本年减少金额2330608626.46392755071.152723363697.61

（1）处置---

（2）转往存货\固定资产\长期待摊费用11138604.58562529.8711701134.45

（3）合并范围变更减少344066399.6846440550.09390506949.77

（4）外币报表折算影响27707385.3018689560.9446396946.24

（5）其他减少（含重分类）1947696236.90327062430.252274758667.15

4．年末数89752569320.0367857494897.58157610064217.61

二、累计折旧和累计摊销

1．年初数9795310282.791957763525.4211753073808.21

2．本年增加金额2480088095.68615498694.083095586789.76

（1）计提或摊销2432784286.52607927021.823040711308.34

（2）存货转换为投资性房地产---

（3）固定资产转为投资性房地产38069349.26-38069349.26

（4）其他科目转为投资性房地产-4011242.804011242.80

（5）合并范围变更增加9234459.903560429.4612794889.36

（6）外币报表折算影响---

（7）其他增加（含重分类）---

3．本年减少金额49194958.213805846.6153000804.82

（1）处置---

（2）转往存货\固定资产\长期待摊费用3899698.74194722.844094421.58

（3）合并范围变更减少41184395.023494015.2444678410.26

（4）外币报表折算影响4110864.45117108.534227972.98

（5）其他减少（含重分类）---

4．年末数12226203420.262569456372.8914795659793.15

三、减值准备

1．年初数1158621493.90493141076.491651762570.39

2．本年增加金额531987754.45-531987754.45

（1）计提---

（2）外币报表折算影响---

（3）其他增加（含重分类）531987754.45-531987754.45

3．本年减少金额-702121.53702121.53

（1）处置---

（2）外币报表折算影响-702121.53702121.53

（3）其他减少（含重分类）---

4．年末数1690609248.35492438954.962183048203.31

四、账面价值

1．年末数75835756651.4264795599569.73140631356221.15

2．年初数69777701092.4863092040926.64132869742019.12

?

232招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

12.投资性房地产-续

（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况项目年末数

正在办理权属证书的新物业727655407.18?

历史原因及原始资料缺失造成暂未取得权属证书168512490.48

暂未确定用途土地，尚未办理权属证书80285279.18?其他88603403.06??

合计1065056579.90

????

（3）于2025年12月31日，本集团用于银行借款抵押的投资性房地产账面价值为

35082726154.80元（2024年12月31日：17997864188.47元）。

13.固定资产

（1）固定资产汇总项目年末数年初数

固定资产10757557782.9311443994342.48

合计10757557782.9311443994342.48

????

233招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

13.固定资产-续

（2）固定资产情况

机器设备、港口及

项目房屋建筑物家具、器具及汽车及船舶合计码头设施其他设备

一、账面原值：?????

1．年初数10294790122.0124443377.501880958784.363544424375.9115744616659.78

2．本年增加金额956550403.16342000.0058404955.17322431324.711337728683.04

（1）购置35436.23342000.0020089423.767557437.1928024297.18

（2）本年在建工程转入442287370.51-2228674.73313917416.04758433461.28

（3）本年存货转入-----

（4）本年投资性房地产转入-----

（5）合并范围变更增加488299163.39-1905838.05-490205001.44

（6）其他增加25928433.03-34181018.63956471.4861065923.14

3．本年减少金额1418149741.37-25703194.0394678699.771538531635.17

（1）处置或报废917621.66-20996831.3093369904.01115284356.97

（2）转往投资性房地产/其他项目1279179078.45---1279179078.45

（3）合并范围变更减少--443302.31-443302.31

（4）其他减少138053041.26-4263060.421308795.76143624897.44

4．年末数9833190783.8024785377.501913660545.503772177000.8515543813707.65

二、累计折旧

1．年初数2246113759.006506539.061261607177.84768151165.134282378641.03

2．本年增加金额385819035.142323672.59111972168.88152973497.28653088373.89

（1）计提381238899.372323672.5997866292.84152446233.78633875098.58

（2）本年在建工程转入-----

（3）本年存货转入-----

（4）本年投资性房地产转入-----

（5）合并范围变更增加3201016.20-445940.79-3646956.99

（6）其他增加1379119.57-13659935.25527263.5015566318.32

3．本年减少金额61747904.25-20565675.9885141186.24167454766.47

（1）处置或报废828548.68-19462298.2284154915.07104445761.97

（2）转往投资性房地产/其他项目47569349.26---47569349.26

（3）合并范围变更减少--439720.45-439720.45

（4）其他减少13350006.31-663657.31986271.1714999934.79

4．年末数2570184889.898830211.651353013670.74835983476.174768012248.45

三、减值准备

1．年初数6503239.98-11740436.29-18243676.27

2．本年增加金额79762262.84---79762262.84

（1）计提-----

（2）合并范围变更增加79762262.84---79762262.84

3．本年减少金额79762262.84---79762262.84

（1）本年转销-----

（2）其他减少79762262.84---79762262.84

4．年末数6503239.98-11740436.29-18243676.27

四、账面价值

1．年末数7256502653.9315955165.85548906438.472936193524.6810757557782.93

其中：年末已抵押之资产净额3161501173.23-5503704.542313495542.975480500420.74

2．年初数8042173123.0317936838.44607611170.232776273210.7811443994342.48

????

234招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

13.固定资产-续

（3）未办妥产权证书的固定资产情况项目年末数年初数

未办理竣工结算207740465.42221989765.69

正在办理权属证书新物业15969840.2918222834.41

因历史原因及报建资料缺失无法办理产权证28765811.6230265341.10

临时建筑，不具备办理权属登记条件8878748.1526466354.55产权证到期尚未重新办理236263853.90-

其他原因5577448.056248914.64

合计503196167.43303193210.39

????

（4）年末不存在重要的已提足折旧仍继续使用、暂时闲置、本年处置、报废固定资产。

14.在建工程

（1）在建工程汇总项目年末数年初数

在建工程285949536.06824459503.57

合计285949536.06824459503.57

????

（2）在建工程情况年末数年初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

原水取水泵站迁改工程151798029.71-151798029.71103196612.68-103196612.68

双鱼岛碧海银滩项目94117045.66-94117045.6693941276.79-93941276.79

更新高速客船26805081.50-26805081.5027103834.79-27103834.79

明华一期改造项目---477964792.64-477964792.64

大湾区三/四号船舶建造---116863645.94-116863645.94

其他13229379.19-13229379.195389340.73-5389340.73

合计285949536.06-?285949536.06824459503.57-824459503.57

????

235招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

15.使用权资产

（1）使用权资产情况

机器设备、家具、项目房屋及建筑物汽车及船舶其他合计器具及其他设备

一、账面原值?????

1．年初数3601117609.701346126.46778480.302537360.123605779576.58

2．本年增加金额138904268.13567291.05298914.85152318.73139922792.76

（1）本期租入71321548.27567291.05298914.85152318.7372340072.90

（2）合并范围变更增加-----

（3）汇率变动增加-----

（4）其他增加67582719.86---67582719.86

3．本年减少金额609072296.67187179.41322345.59152318.73609734140.40

（1）不再租入/租赁变更571437168.49187179.41314531.52152318.73572091198.15

（2）合并范围变更减少-----

（3）汇率变动减少278818.87-7814.07-286632.94

（4）其他减少37356309.31---37356309.31

4．年末数3130949581.161726238.10755049.562537360.123135968228.94

二、累计折旧

1．年初数1414990909.61545864.29397204.201535586.531417469564.63

2．本年增加金额320099276.75577405.90122833.948462.16320807978.75

（1）计提272943231.73577405.90122833.948462.16273651933.73

（2）合并范围变更增加-----

（3）汇率变动增加-----

（4）其他增加47156045.02---47156045.02

3．本年减少金额446307655.30187179.41208063.078462.16446711359.94

（1）不再租入431149205.27187179.41206272.518462.16431551119.35

（2）合并范围变更减少-----

（3）汇率变动减少261915.95-1790.56-263706.51

（4）其他减少14896534.08---14896534.08

4．年末数1288782531.06936090.78311975.071535586.531291566183.44

三、减值准备

1．年初数-----

2．本年增加金额-----

3．本年减少金额-----

4．年末数-----

四、账面价值

1．年末数1842167050.10790147.32443074.491001773.591844402045.50

2．年初数2186126700.09800262.17381276.101001773.592188310011.95

????

236招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

16.无形资产

（1）无形资产情况项目土地使用权软件著作权其他合计

一、账面原值?????

1．年初数2085166995.53242312632.956197839.6222590279.272356267747.37

2．本年增加金额154876351.786854861.231012141.77206739.03162950093.81

（1）本期构建844629.456785567.001012141.77206739.038849077.25

（2）合并范围变更增加154031722.33---154031722.33

（3）外币报表折算影响-69294.23--69294.23

（4）其他增加-----

3．本年减少金额177845109.00212770.76-706739.03178764618.79

（1）处置-210361.70-706739.03917100.73

（2）合并范围变更减少-----

（3）外币报表折算影响2624643.212409.06--2627052.27

（4）其他减少175220465.79---175220465.79

4．年末数2062198238.31248954723.427209981.3922090279.272340453222.39

二、累计摊销?????

1．年初数330432041.52109187896.126118039.6212387407.47458125384.73

2．本年增加金额54589650.9942601441.87112614.211990962.4899294669.55

（1）计提53386278.1542591625.19112614.211990962.4898081480.03

（2）合并范围变更增加1203372.84---1203372.84

（3）外币报表折算影响-9816.68--9816.68

（4）其他增加-----

3．本年减少金额4011242.80212667.34-500000.004723910.14

（1）本期出售及报废-210361.70-500000.00710361.70

（2）合并范围变更减少-----

（3）外币报表折算影响-2305.64--2305.64

（4）其他减少4011242.80---4011242.80

4．年末数381010449.71151576670.656230653.8313878369.95552696144.14

三、减值准备?????

1．年初数77503766.92---77503766.92

2．本年增加金额-----

（1）计提-----

（2）外币报表折算影响-----

3．本年减少金额1909891.54---1909891.54

（1）本年转销-----

（2）其他减少1909891.54---1909891.54

4．年末数75593875.38---75593875.38

四、账面价值?????

1．年末数1605593913.2297378052.77979327.568211909.321712163202.87

2．年初数1677231187.09133124736.8379800.0010202871.801820638595.72

????

237招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

16.无形资产-续

（2）于2025年12月31日，未办妥产权证书的土地使用权情况如下：

项目年末数

历史原因及原始资料缺失造成暂未取得权属证书13334742.89

????

17.开发支出

合并范围变更本年增加本年减少外币报表折算项目年初数年末数影响内部开发支出购置其他转入无形资产计入当期损益其他影响

软件系统42327009.84-101565735.141255230.88-3089862.5376106188.61--65951924.72

????

18.商誉

（1）商誉账面原值被投资单位形成来源年初数本年增加本年减少外币报表折算影响年末数

北京华商大厦有限公司购入子公司27297506.00---27297506.00

招商置地购入子公司159560861.23---159560861.23

招商局积余产业运营服务股份有限公司购入子公司171091633.90---171091633.90上海积余商航物业管理服务有限公司（原购入子公司8784231.07---8784231.07上海航空工业集团物业管理有限公司）

招商积余南航（广州）物业服务有限公司购入子公司176269129.50---176269129.50

新中物业管理（中国）有限公司购入子公司315691266.63---315691266.63

深圳市汇勤物业管理有限公司购入子公司128038303.20---128038303.20

深圳市招平盛圆投资有限公司购入子公司433274394.28---433274394.28

深圳市招平盛泰投资有限公司购入子公司593380881.09---593380881.09

小计?2013388206.90---2013388206.90

商誉减值准备?159560861.23222423094.32--381983955.55

合计?1853827345.67-222423094.32--1631404251.35

????

（2）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息所属经营分部及是否与以前年名称所属资产组或组合的构成及依据依据度保持一致

北京华商大厦有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应资产运营是招商置地开发业务及资产

资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应是运营

招商局积余产业运营服务股份有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是上海积余商航物业管理服务有限公司（原资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是上海航空工业集团物业管理有限公司）

招商积余南航（广州）物业服务有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是新中物业管理（中国）有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是深圳市汇勤物业管理有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是深圳市招平盛圆投资有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应资产运营是深圳市招平盛泰投资有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应资产运营是????

238招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

18.商誉-续

（3）商誉减值测试过程及商誉减值损失的确认方法

在对商誉进行减值测试时，本集团将相关资产组（含商誉）的账面价值与其可收回金额进行比较，如果可收回金额低于账面价值，相关差额计入当期损益。本集团产生商誉的各资产组的可收回金额的确定方法包括按公允价值减预计处置费用确定和按预计未来现金流量的现值确定。其中，对深圳市招平盛圆投资有限公司以及深圳市招平盛泰投资有限公司的资产组的可收回金额按公允价值使用市场法确定。对于其他资产组的可收回金额按照预计未来现金流量的现值确定。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定：

本集团按公允价值减预计处置费用的方法确定可收回金额的资产组来自于资产运营分部，提供物业出租服务。资产组的公允价值采用市场法确定。本集团在预计资产组的公允价值时使用的关键假设包含单位面积售价等。本集团管理层在确定关键假设相关的参数时，与本集团历史经验或外部信息来源相一致。

资产组账面价值公允价值和处置费用项目可收回金额减值金额关键参数关键参数的确定依据

（注）的确定方式

深圳市招平盛圆投资有限公司2492168598.342360000000.00132168598.34市场法单位面积售价可比市场价格

深圳市招平盛泰投资有限公司3176254495.983086000000.0090254495.98市场法单位面积售价可比市场价格

合计5668423094.325446000000.00222423094.32

注：该资产组账面价值已包含商誉的金额。

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定：

本集团按预计未来现金流量现值确定可收回金额的资产组主要来自于物业服务分部，提供物业管理服务。现金流量现值基于本集团管理层按照五年详细预测期和后续稳定期对未来现金流量进行预计。详细预测期的预计未来现金流量基于管理层制定的商业计划确定；后续稳定期的预计未来现金流量按照详细预测期最后一年的水平确定。本集团在预计未来现金流量现值时使用的关键假设包括业务量增长率和折现率等。2025年度采用的税前折现率为10.48%-13.19%，详细预测期增长率为-10.31%-8.05%。本集团管理层在确定各关键假设相关的参数时，与本集团历史经验或外部信息来源相一致。

239招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

18.商誉-续

（4）商誉减值准备明细合并范围变更外币报表折算

被投资单位年初数本年计提（注）本年减少年末数影响影响

招商置地159560861.23----159560861.23

深圳市招平盛圆投资有限公司--132168598.34--132168598.34

深圳市招平盛泰投资有限公司--90254495.98--90254495.98

合计159560861.23-222423094.32--381983955.55

????

注：深圳市招平盛圆投资有限公司和深圳市招平盛泰投资有限公司的商誉于2022收购交易形成，相关的资产组为资产运营分部。该商誉的可收回金额按照公允价值减去处置费用后的净额确定。本公司于2025年聘请外部专业资产评估机构进行评估，因本年房地产市场行情下降，相应的房产资产市场价值下降，导致商誉相关资产组的可收回金额低于资产组（含商誉）的账面价值，因此对该项商誉计提了2.22亿元的商誉减值准备。

19.长期待摊费用

项目年初数本年增加金额本年摊销金额其他减少金额年末数

租入固定资产改良支出933011638.77246576092.85194769472.2733912410.62950905848.73

其他78074707.1771357630.3141427473.93-108004863.55

合计1011086345.94317933723.16236196946.2033912410.621058910712.28

????

20.递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产年末数年初数项目递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异

内部销售未实现利润（注）8224987643.1032899950572.408419318270.6733677273082.69

预提土地增值税4040710929.9416172564728.973952622457.9715819777107.58

资产减值准备401739308.511609518473.53422154189.801693210860.37

可抵扣亏损3156619133.7912627170330.662408446416.119653858005.19

其他1110792216.794449215389.521186141004.334858538859.56

合计16934849232.1367758419495.0816388682338.8865702657915.39

????

注：内部销售未实现利润主要系本集团内部土地使用权交易，在合并财务报表层面抵销未实现的内部销售损益，从而确认递延所得税资产。

240招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

20.递延所得税资产/递延所得税负债-续

（2）未经抵销的递延所得税负债年末数年初数项目递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异

附属公司待分配利润332716648.215361827261.19332542980.116050289604.54

企业合并取得资产的公允价值调整（注1）1969664558.477878658233.882085049379.618340197518.44

其他1548752137.156201280596.221401269398.235638319604.03

合计3851133343.8319441766091.293818861757.9520028806727.01

????

注1：主要系本集团非同一控制下企业合并资产评估增值确认的递延所得税负债。

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债递延所得税资产和负债抵销后递延所得税资产递延所得税资产和负债抵销后递延所得税资产项目本年年末互抵金额或负债本年年末余额上年年末互抵金额或负债上年年末余额

递延所得税资产1271258477.8315663590754.301235452990.7915153229348.09

递延所得税负债1271258477.832579874866.001235452990.792583408767.16

????

（4）未确认递延所得税资产明细项目年末数年初数

可抵扣暂时性差异15693368285.0413993090153.39

可抵扣亏损47246992479.5138173964039.56

合计62940360764.5552167054192.95

????

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份年末数年初数备注

2025-2223941063.80?

20265072203955.504542976134.36?

20278094159174.358203194417.53?

20289190994999.459858712232.70?

202911936811615.7611890281296.03?

203011486748878.356856752.27?

2031--?

2032--?

203323185011.9823185011.98?

2034--?

无到期期限之可抵扣亏损1442888844.121424817130.89香港子公司亏损

合计47246992479.5138173964039.56?

????

241招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

21.其他非流动资产

年末数年初数项目账面金额减值准备账面价值账面金额减值准备账面价值

预付股权收购款---208800000.00-208800000.00

履约保证金200000000.00306000.00199694000.00200000000.00306000.00199694000.00其他（注）543876414.79-543876414.79543876414.79-543876414.79

合计743876414.79306000.00743570414.79952676414.79306000.00952370414.79

????

注：其他主要系本集团内部土地使用权交易抵销后形成的预付土地增值税。

22.所有权或使用权受到限制的资产

年末数年初数项目账面价值受限原因账面价值受限原因

货币资金1151371376.25受限的保证金等?939259169.43受限的保证金等

应收账款3447273.44?质押借款198977.45质押借款

存货77584563912.14?抵押借款63262158984.85抵押借款

投资性房地产35082726154.80?抵押借款17997864188.47抵押借款

固定资产5480500420.74抵押借款?5713208409.38抵押借款

无形资产763724016.39?抵押借款540706881.11抵押借款

其他465001581.81股权质押-股权质押

合计120531334735.57?88453396610.69?

????

242招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

23.资产减值准备及信用损失准备

合并范围项目年初数本年计提本年转回本年核销及转销本年因出售转出本年其他增加本年其他减少外币报表折算影响年末数变更影响

应收票据信用损失准备61843.69-2943.2040538.95-----24247.94

应收账款信用损失准备310290751.32-576919.0885469521.6111075094.45402175.74--1143120.25-382562963.41

其他应收款信用损失准备4763603884.50-11102204.07783381435.7317212388.46---8868579.79-5509802147.91

存货跌价准备7429444562.62-336478753.633268515979.46-501827.122263897912.42-243171232.12-44127.547853866689.25

长期股权投资减值准备1821096158.67-24068929.22--290581808.01---1554583279.88

投资性房地产减值准备1651762570.39209054259.49----322933494.96--702121.532183048203.31

固定资产减值准备18243676.2779762262.84-----79762262.84-18243676.27

无形资产减值准备77503766.92--------1909891.5475593875.38

商誉减值准备159560861.23-222423094.32------381983955.55

合同资产减值准备1418234.02-1606106.87------3024340.89

合计16232986309.63-59341354.454385468010.4128328021.86904002.862554479720.43322933494.96332945195.00-2656140.6117962733379.79

????

243招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

24.短期借款

（1）短期借款分类项目年末数年初数

保证借款-437751387.80

抵押借款1300503620.932042452769.95

信用借款1652262375.59268836738.51

短期借款应计利息1461883.351577524.91

合计2954227879.872750618421.17

????

（2）本年末，本集团无已逾期未偿还的短期借款。

25.应付账款

（1）应付账款列示项目年末数年初数

工程款44451103012.1247518020106.23

地价款2488044780.001697025097.46

保修金1305185708.651540248326.24

其他2033416071.902360150753.16

合计50277749572.6753115444283.09

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244招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

25.应付账款-续

（2）账龄超过1年的重要应付账款未偿还项目年末数或未结转的原因

深圳前海启动区一期463271404.25工程未结算

深圳太子湾瑞玺大厦356538507.78工程未结算

昆明空港国际新城212917309.46工程未结算

厦门海上世界196177108.85工程未结算

北京招商玺196876548.70工程未结算

深圳沙井会展北项目106900292.68工程未结算

上海苏河玺164451403.53工程未结算

北京都会中心155116396.55工程未结算

武汉未来中心332875990.01工程未结算

外滩玺项目119856492.91工程未结算

深圳太子湾伊敦钓鱼台酒店104353561.23工程未结算

广州金山谷119583158.45工程未结算

西安招商城市主场117212111.08工程未结算

重庆公园大道108604339.60工程未结算

哈尔滨贝肯山88685254.30工程未结算

合计2843419879.38

?

26.预收款项

（1）预收款项列示项目年末数年初数

租金231401604.38259024904.98

其他25516980.5614930563.60

合计256918584.94273955468.58

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（2）本年末不存在账龄超过一年的重要预收款项。

245招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

27.合同负债

（1）合同负债分类项目年末数年初数

售楼款124312922032.90140490821259.92

其他1509245337.561461465054.22

合计125822167370.46141952286314.14

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（2）报告期内账面价值发生重大变动的金额及原因项目变动金额变动原因

上海海上清和玺6286174377.44预售

上海松江泗泾 TOD 项目 3459883118.26 预售

上海静安曹家渡4330598480.91预售

深圳前海首开区3674598848.66预售

深圳臻玺家园-3300401744.12结转收入

上海苏河玺-7159163835.99结转收入

杭州锦翠金宸府-4439492527.47结转收入

上海普陀中山北项目-5038752680.89结转收入

深圳太子湾招商玺家园-3968879285.88结转收入

深圳前海前湾项目-7280156975.71结转收入

上海徐汇华泾项目-3268543210.95结转收入

????

246招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

27.合同负债-续

（3）主要项目年末预收售楼款列示如下：

项目名称年末数年初数预售比例预计竣工时间

上海海上清和玺6286174377.44-90.34%2027年6月上海虹口弘安里6246309032.263461821431.91100.00%2026年9月上海松江泗泾 TOD 项目 6065323319.40 2605440201.14 80.59% 2026 年 9 月

上海浦东三林5762482430.422796303667.0258.94%2026年6月北京招商玺4935854812.913182461264.0670.07%2026年6月广州海珠天珺4712424794.946224988357.4065.34%已竣工

上海静安曹家渡4330598480.91-88.57%2027年3月深圳前海首开区4294359507.99619760659.3375.45%2026年9月成都天府新区总部基地项目4045767161.303722544858.3876.56%2026年8月厦门湾湖臻境3874964806.422587967326.8578.15%2026年3月上海闵行浦江项目3749534882.301833104497.1091.23%已竣工

西安招商揽阅215亩项目3375259689.183131669457.1063.56%2026年12月温州云谷二期3161605977.412249897351.6865.58%已竣工

成都锦城序2966227145.45-96.10%2027年7月杭州缤印爱达城2558459209.822858374030.86100.00%已竣工

深圳四海 K501-0002 地块 2212818940.05 809154133.66 99.10% 2026 年 04 月

西安玺2212800007.43-94.36%2026年6月杭州庆隆小河项目1934801282.681934883851.49100.00%2026年5月杭州翠隐江粼轩1826554465.32-100.00%2027年7月合肥招商玺1794872372.481112832694.5880.91%2026年1月杭州潮语臻境府1766336007.64-100.00%2027年12月长沙江山境1764690019.813822021510.84100.00%2026年10月上海招商时代乐章1760405720.092502033691.1767.84%2026年9月广州南沙横沥项目1755269214.3575564411.65100.00%2026年8月长沙观沙岭19地块1679422317.251390576277.80100.00%2026年1月武汉武昌序1627789894.141601912761.11100.00%2026年2月合计86701105869.3948523312435.13??

????

（4）有关合同负债的定性和定量分析

合同负债主要为本集团根据房地产销售合同收取的售楼款。该售楼款在合同签订时收取，金额为合同对价的15%至100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。

（5）在本年确认的包括在合同负债年初账面价值的收入

本年度本集团确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入金额为103753212874.70元，本年新增的合同负债金额为87623093931.02元，上述合同负债的变动金额主要为房地产销售合同及物业管理合同所形成。

247招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

28.应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示项目年初数本年增加本年减少年末数

一、短期薪酬3039212500.966942375262.506580251887.793401335875.67

二、离职后福利-设定提存计划7828184.09795769717.06793428358.9710169542.18

三、辞退福利1946151.1880112264.3380816287.911242127.60

四、其他297117.477251022.227295650.48252489.21

合计3049283953.707825508266.117461792185.153413000034.66

????

（2）短期薪酬列示项目年初数本年增加本年减少年末数

一、工资、奖金、津贴和补贴2998369223.745978367822.465617522898.213359214147.99

二、职工福利费-219837079.38219837079.38-

三、社会保险费3192536.37305018147.86304782851.713427832.52

其中：医疗保险费及生育保险2495906.51265488023.93265263697.622720232.82

补充医疗保险80495.8318030804.8418031648.0979652.58

工伤保险费101167.9716974508.1916959211.80116464.36

其他514966.064524810.904528294.20511482.76

四、住房公积金997109.05338637805.41338272241.091362673.37

五、工会经费和职工教育经费35461621.9383809557.9582941761.5536329418.33

六、其他短期薪酬1192009.8716704849.4416895055.851001803.46

合计3039212500.966942375262.506580251887.793401335875.67

????

（3）离职后福利-设定提存计划列示项目年初数本年增加本年减少年末数

一、基本养老保险4247727.45626557147.71625685945.345118929.82

二、失业保险费124588.9424471654.9624437294.84158949.06

三、企业年金缴费3455867.70144740914.39143305118.794891663.30

合计7828184.09795769717.06793428358.9710169542.18

????

248招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

29.应交税费

项目年末数年初数

所得税2242658601.143309233740.91

土地增值税232901488.52238825749.07

增值税475514596.411129998137.20

契税171561771.2358120420.34

个人所得税36367499.9726861843.88

城市维护建设税80645315.45109071938.79

教育费附加59250035.2980827383.90

房产税89143811.9680158200.53

土地使用税14210610.0314297159.27

其他27695216.4131214583.91

合计3429948946.415078609157.80

????

30.其他应付款

（1）其他应付款汇总项目年末数年初数

应付股利483356701.86862049635.30

其他应付款90146939962.1196225735401.46

合计90630296663.9797087785036.76

????

（2）应付股利项目年末数年初数

子公司应付少数股东之股利483356701.86846832617.44

划分为权益工具的永续债股利-15217017.86

合计483356701.86862049635.30

????

于2025年12月31日，超过1年的应付股利余额为475241047.18元，系投资方尚未领取的股利。

249招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

30.其他应付款-续

（3）其他应付款

（a） 按款项性质列示其他应付款项目年末数年初数

合作公司往来32811715934.0331352984807.34

关联公司往来35791503096.1237609044597.42

代收及暂收款1195270201.611319386658.69

保证金4689390157.715463318448.33

股权收购款288210000.00294710000.00

保理款13446625443.4118330431281.35

其他1924225129.231855859608.33

合计90146939962.1196225735401.46

????

（b） 其他应付款账龄分析年末数年初数账龄

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内35614321526.0739.5137360563897.8238.83

1至2年8682862851.829.6318126666241.0518.84

2至3年13530523887.6815.0114753561932.8615.33

3年以上32319231696.5435.8525984943329.7327.00

合计90146939962.11100.0096225735401.46100.00

????

250招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

30.其他应付款-续

（3）其他应付款-续

（c） 账龄超过 1 年的重要其他应付款项目年末数未偿还或未结转的原因

深圳华侨城股份有限公司4260901759.03项目前期垫款，随项目回款逐步偿还苏州招诺商务咨询有限公司1788155000.00项目前期垫款，随项目回款逐步偿还上海象招房地产开发有限公司1524880000.00项目前期垫款，随项目回款逐步偿还北京铭嘉房地产开发有限公司1476241548.47项目前期垫款，随项目回款逐步偿还厦门添旭投资有限公司1469801550.00项目前期垫款，随项目回款逐步偿还武汉城市建设集团有限公司1376143672.32项目前期垫款，随项目回款逐步偿还上海象商房地产开发有限公司1295525986.25项目前期垫款，随项目回款逐步偿还中铁房地产集团中南有限公司1272589013.19项目前期垫款，随项目回款逐步偿还深圳联新投资管理有限公司1192614155.54项目前期垫款，随项目回款逐步偿还深圳市保卓房地产开发有限公司1176008352.94项目前期垫款，随项目回款逐步偿还河南颐城控股有限公司1145441330.85项目前期垫款，随项目回款逐步偿还象屿地产集团有限公司1087630877.13项目前期垫款，随项目回款逐步偿还宁波市鄞开投资集团有限责任公司1051546744.33项目前期垫款，随项目回款逐步偿还合计20117479990.05——

????

31.一年内到期的非流动负债

项目年末数年初数

一年内到期的长期借款（注）36902513366.7931951132112.31

其中：质押借款37385108.56469344636.70

抵押借款4137794597.655674757623.76

保证借款9285179989.419073858948.80

信用借款23442153671.1716733170903.05

长期借款应计利息257690685.45268518555.85

一年内到期的租赁负债215157213.04278387870.12

一年内到期的应付债券18040000000.0015185000000.00

应付债券应计利息543784786.87612691290.88

一年内到期的长期应付款2971207951.451359373043.03

合计58930354003.6049655102872.19

????

注：一年内到期的长期借款说明详见附注五、33。

251招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

32.其他流动负债

（1）其他流动负债列示项目年末数年初数

预提土地增值税17963532241.9417818828356.61

待转销项税11845788987.3713117522500.06

未实缴出资额1285084300.001314834300.00

其他1041665019.411094046439.14

合计32136070548.7233345231595.81

????

33.长期借款

（1）长期借款分类

项目年末数年初数年末利率区间（%）

质押借款（注1）422547187.23469344636.702.34%-2.85%

抵押借款（注2）44246961739.4025480334098.731.83%-4.33%

保证借款（注3）29480629725.6636130003419.471.45%-4.95%

信用借款103628184638.4495648914884.411.75%-7.05%

合计177778323290.73157728597039.31

减：一年内到期的长期借款36902513366.7931951132112.31

其中：质押借款37385108.56469344636.702.34%-2.85%

抵押借款4137794597.655674757623.761.83%-4.33%

保证借款9285179989.419073858948.801.45%-4.95%

信用借款23442153671.1716733170903.051.75%-7.05%

一年后到期的长期借款140875809923.94125777464927.00

????

注1：质押借款主要系由本公司持有的子公司股权作为质押的借款。

注2：抵押借款主要系由本集团之子公司以其存货、投资性房地产及固定资产提供抵押的借款，参见附注五、22。

注3：保证借款主要系由本公司之控股股东、本公司及本公司之子公司提供担保的借款。

注4：本集团长期借款中包含多项带有契约条件的银行借款。于2025年12月31日，该类借款的账面价值为人民币49322102198.11元。借款协议要求，本公司在借款期间内满足资产负债率、流动比率、或有负债比率等契约条件；若未遵循该契约条件，则该类借款将变为按银行要求随时偿还。本集团预计能够遵循上述契约条件。

252招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

33.长期借款-续

（1）长期借款分类-续

上述借款年利率期间：

项目本期上期

上述借款年利率区间1.45%-7.05%1.45%-7.35%

????

34.应付债券

（1）应付债券项目年末数年初数

20 招商蛇口 MTN002B - 1014281095.89

20蛇口01（品种一）-1045557589.05

20 招商蛇口 MTN001B - 718859726.05

21 招商蛇口 MTN001B 1506419178.09 1506419178.08

21蛇口01（品种一）308206481.05308206481.04

21蛇口03（品种一）1020957259.961020957259.96

22 招商蛇口 GN004 550124315.04 550124315.07

22 招商蛇口 MTN001A - 662363753.43

22 招商蛇口 MTN001B 664827123.25 664827123.29

22 招商蛇口 MTN002A - 1026301369.88

22 招商蛇口 MTN002B 730716438.39 730716438.37

22 招商蛇口 MTN003A - 2014164383.57

22 招商蛇口 MTN003B 1008112328.83 1008112328.78

22蛇口01（品种二）4080164383.474080164383.44

22蛇口02（品种一）-812330958.48

22蛇口02（品种二）1017978082.011017978082.02

22蛇口03（品种一）-4018520547.95

22蛇口03（品种二）1005727123.281005556164.38

22蛇口04（品种一）-1364713424.66

22蛇口05（品种一）-2643124602.74

22蛇口05（品种二）1001380821.901001380821.92

23 招商蛇口 MTN003 704399452.04 704399452.05

23蛇口01（品种一）2532096277.752532096277.78

23蛇口01（品种二）2536246575.332536237732.98

23蛇口02（品种一）2525224657.492525224657.52

23蛇口02（品种二）2528027397.232528027397.25

23蛇口03（品种一）3851446356.143851446356.15

????

253招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（1）应付债券-续项目年末数年初数

23 招商蛇口 GN002 402383561.66 402383561.65

23 招商蛇口 MTN004 1602524931.51 1602524931.51

23 招商蛇口 MTN001 2021019178.07 2021019178.08

23 漳州开发 MTN001 1007390410.96 1007390410.96

23 漳州开发 MTN002 707479452.03 707479452.05

24蛇口01（品种一）2117156712.292117156712.32

24蛇口01（品种二）2925949041.122925949041.10

24 招商蛇口 GN002 1500595000.00 1500170000.00

24 招商蛇口 GN001 261234554.82 261171083.34

24蛇口02（品种一）2518184931.502518184931.51

24蛇口02（品种二）1511782191.781511395890.41

25 招商蛇口 MTN003 1006760273.96 -

25蛇口01806259726.02-

25蛇口024014575342.46-

25蛇口045048798597.26-

25 招商漳州 MTN001 811506849.33 -

25 招商蛇口 MTN005（绿色） 501886849.31 -

25 招商蛇口 MTN001 1019264383.57 -

25 招商蛇口 MTN002 1314217726.05 -

25 招商蛇口 MTN004 3517760821.92 -

22 招商蛇口 ABN001 - 3230774196.17

合计62188784786.8762697691290.88

减：一年内到期的应付债券18583784786.8715797691290.88

一年后到期的应付债券43605000000.0046900000000.00

254招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（2）应付债券的增减变动票面利率债券合并范围按面值外币报表债券名称面值发行日期发行金额年初数本年发行溢折价摊销本期偿还年末数是否违约

（%）期限变更影响计提利息折算影响

20 招商蛇口 MTN002B 1000000000.00 3.89 2020-8-20 5 年 1000000000.00 1014281095.89 - - 24618904.11 - 1038900000.00 - - 否

20蛇口01（品种一）1040000000.004.152020-11-175年1040000000.001045557589.05--37602410.95-1083160000.00--否

20 招商蛇口 MTN001B 700000000.00 3.30 2020-3-9 5 年 700000000.00 718859726.05 - - 4240273.95 - 723100000.00 - - 否

21 招商蛇口 MTN001A 1500000000.00 3.23 2021-11-18 3 年 1500000000.00 - - - - - - - - 否

21 招商蛇口 MTN001B 1500000000.00 3.55 2021-11-18 5 年 1500000000.00 1506419178.08 - - 53250000.01 - 53250000.00 - 1506419178.09 否

21蛇口01（品种一）300000000.003.802021-4-145年300000000.00308206481.04--11400000.01-11400000.00-308206481.05否

21蛇口02（品种二）700000000.003.562021-4-143年700000000.00--------否

21蛇口03（品种一）1000000000.003.662021-6-75年1000000000.001020957259.96--36600000.00-36600000.00-1020957259.96否

21蛇口04（品种二）1160000000.003.372021-6-73年1160000000.00--------否

22 招商蛇口 GN004 550000000.00 2.75 2022-12-29 5 年 550000000.00 550124315.07 - - 15124999.97 - 15125000.00 - 550124315.04 否

22 招商蛇口 MTN001A 645000000.00 2.89 2022-1-26 3 年 645000000.00 662363753.43 - - 1276746.57 - 663640500.00 - - 否

22 招商蛇口 MTN001B 645000000.00 3.30 2022-1-26 5 年 645000000.00 664827123.29 - - 21284999.96 - 21285000.00 - 664827123.25 否

22 招商蛇口 MTN002A 1000000000.00 3.20 2022-3-7 3 年 1000000000.00 1026301369.88 - - 5698630.12 - 1032000000.00 - - 否

22 招商蛇口 MTN002B 710000000.00 3.55 2022-3-7 5 年 710000000.00 730716438.37 - - 25205000.02 - 25205000.00 - 730716438.39 否

22 招商蛇口 MTN003A 2000000000.00 2.75 2022-9-29 3 年 2000000000.00 2014164383.57 - - 40835616.43 - 2055000000.00 - - 否

22 招商蛇口 MTN003B 1000000000.00 3.15 2022-9-29 5 年 1000000000.00 1008112328.78 - - 31500000.05 - 31500000.00 - 1008112328.83 否

22蛇口01（品种二）4000000000.003.502022-6-75年4000000000.004080164383.44--140000000.03-140000000.00-4080164383.47否

22蛇口02（品种一）800000000.002.902022-6-223年800000000.00812330958.48--10869041.52-823200000.00--否

22蛇口02（品种二）1000000000.003.402022-6-225年1000000000.001017978082.02--33999999.99-34000000.00-1017978082.01否

22蛇口03（品种一）4000000000.002.602022-10-283年4000000000.004018520547.95--85479452.05-4104000000.00--否

22蛇口03（品种二）1000000000.003.122022-10-285年1000000000.001005556164.38--31370958.90-31200000.00-1005727123.28否

22蛇口04（品种一）1360000000.002.752022-11-163年1360000000.001364713424.66--32686575.34-1397400000.00--否

22蛇口05（品种一）2640000000.002.402022-12-143年2640000000.002643124602.74--60235397.26-2703360000.00--否

22蛇口05（品种二）1000000000.002.802022-12-145年1000000000.001001380821.92--27999999.98-28000000.00-1001380821.90否

23 招商蛇口 MTN003 700000000.00 3.10 2023-10-19 3 年 700000000.00 704399452.05 - - 21699999.99 - 21700000.00 - 704399452.04 否

23蛇口01（品种一）2500000000.002.792023-07-173年2500000000.002532096277.78--69749999.97-69750000.00-2532096277.75否

255招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（2）应付债券的增减变动-续票面利率债券合并范围按面值外币报表是否债券名称面值发行日期发行金额年初数本年发行溢折价摊销本期偿还年末数

（%）期限变更影响计提利息折算影响违约

23蛇口01（品种二）2500000000.003.152023-07-175年2500000000.002536237732.98--78758842.35-78750000.00-2536246575.33否

23蛇口02（品种一）2500000000.002.792023-08-223年2500000000.002525224657.52--69749999.97-69750000.00-2525224657.49否

23蛇口02（品种二）2500000000.003.102023-08-225年2500000000.002528027397.25--77499999.98-77500000.00-2528027397.23否

23蛇口03（品种一）3840000000.003.202023-11-283年3840000000.003851446356.15--122879999.99-122880000.00-3851446356.14否

23 招商蛇口 GN002 400000000.00 2.90 2023-10-18 3 年 400000000.00 402383561.65 - - 11600000.01 - 11600000.00 - 402383561.66 否

23 招商蛇口 MTN004 1600000000.00 3.20 2023-12-14 3 年 1600000000.00 1602524931.51 - - 51200000.00 - 51200000.00 - 1602524931.51 否

23 招商蛇口 MTN001 2000000000.00 2.80 2023-08-17 3 年 2000000000.00 2021019178.08 - - 55999999.99 - 56000000.00 - 2021019178.07 否

23 漳州开发 MTN001 1000000000.00 3.25 2023-10-10 3 年 1000000000.00 1007390410.96 - - 32500000.00 - 32500000.00 - 1007390410.96 否

23 漳州开发 MTN002 700000000.00 3.00 2023-08-24 3 年 700000000.00 707479452.05 - - 20999999.98 - 21000000.00 - 707479452.03 否

24蛇口01（品种一）2100000000.002.102024-08-123年2100000000.002117156712.32--44099999.97-44100000.00-2117156712.29否

24蛇口01（品种二）2900000000.002.302024-08-125年2900000000.002925949041.10--66700000.02-66700000.00-2925949041.12否

24 招商蛇口 GN002 1500000000.00 2.04 2024-12-30 3 年 1500000000.00 1500170000.00 - - 31025000.00 - 30600000.00 - 1500595000.00 否

24 招商蛇口 GN001 260000000.00 2.35 2024-10-24 3 年 260000000.00 261171083.34 - - 6173471.48 - 6110000.00 - 261234554.82 否

24蛇口02（品种一）2500000000.002.252024-09-053年2500000000.002518184931.51--56249999.99-56250000.00-2518184931.50否

24蛇口02（品种二）1500000000.002.352024-09-055年1500000000.001511395890.41--35636301.37-35250000.00-1511782191.78否

25 招商蛇口 MTN003（注 2） 1000000000.00 1.75 2025-08-13 3 年 1000000000.00 - - 1000000000.00 6760273.96 - - - 1006760273.96 否

25蛇口01（注1）800000000.001.702025-07-173年800000000.00--800000000.006259726.02---806259726.02否

25蛇口02（注1）4000000000.001.902025-10-233年4000000000.00--4000000000.0014575342.46---4014575342.46否

25蛇口04（注1）5040000000.001.772025-11-243年5040000000.00--5040000000.008798597.26---5048798597.26否

25 招商漳州 MTN001（注 2） 800000000.00 2.50 2025-06-05 3 年 800000000.00 - - 800000000.00 11506849.33 - - - 811506849.33 否

25 招商蛇口 MTN005（绿色）

500000000.001.942025-10-223年500000000.00--500000000.001886849.31---501886849.31否（注2）

25 招商蛇口 MTN001（注 2） 1000000000.00 2.05 2025-1-22 3 年 1000000000.00 - - 1000000000.00 19264383.57 - - - 1019264383.57 否

25 招商蛇口 MTN002（注 2） 1300000000.00 1.91 2025-6-6 3 年 1300000000.00 - - 1300000000.00 14217726.05 - - - 1314217726.05 否

25 招商蛇口 MTN004（注 2） 3500000000.00 1.89 2025-09-25 3 年 3500000000.00 - - 3500000000.00 17760821.92 - - - 3517760821.92 否

22 招商蛇口 ABN001 3200000000.00 4.50 2022-3-11 15 年 3200000000.00 3230774196.17 - - 22098993.81 - 3252873189.98 - - 否

合计83390000000.0062697691290.88-17940000000.001706932185.97-20155838689.98-62188784786.87

减：一年内到期的应付债券15797691290.8818583784786.87

一年后到期的应付债券46900000000.0043605000000.00

256招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（2）应付债券的增减变动-续

注1：本公司于2025年7月17日面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过8亿元（含）。本期实际发行规模为8亿元，票面年利率为1.70%，期限3年。

本公司于2025年10月23日面向专业投资者公开发行公司债券（第二期），发行规模不超过40亿元（含）。本期实际发行规模为40亿元，票面年利率为1.90%，期限3年。

本公司于2025年11月24日面向专业投资者公开发行公司债券（第三期），发行规模不超过50.40亿元（含）。本期实际发行规模为50.40亿元，票面年利率为

1.77%，期限3年。

注2：本公司于2025年1月22日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第一

期中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN001”。发行总额为 10 亿元，发行利率

2.05%，期限3年。

本公司于2025年6月6日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二

期中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN002”。发行总额为 13 亿元，发行利率

1.91%，期限3年。

本公司于2025年8月13日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第三

期中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN003”。发行总额为 10 亿元，发行利率

1.75%，期限3年。

本公司于2025年9月25日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第四

期中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN004”。发行总额为 35 亿元，发行利率

1.89%，期限3年。

本公司于2025年10月22日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第

五期绿色中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN005（绿色）”。发行总额为 5 亿元，发行利率1.94%，期限3年。

257招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（2）应付债券的增减变动-续招商局漳州开发区有限公司于2025年6月5日发行了招商局漳州开发区有限公司

2025 年度第一期中期票据，简称“25 招商漳州 MTN001”。发行总额为 8 亿元，发

行利率2.50%，期限3年。

35.租赁负债

（1）租赁负债项目年末数年初数

租赁付款额3010627459.093472186542.76

减：未确认的融资费用664297495.11802909059.58

合计2346329963.982669277483.18

减：一年内到期的租赁负债215157213.04278387870.12

一年以后到期的租赁负债2131172750.942390889613.06

????

（2）本集团的租赁负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

项目年末数

资产负债表日后第1年314163778.47

资产负债表日后第2年300725312.66

资产负债表日后第3年298353193.37

以后年度2097385174.59

合计3010627459.09

????本集团未面临重大的与租赁负债相关的流动性风险。

258招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

36.长期应付款

项目年末数年初数

售后租回融资款（注）3409235035.934370848375.04

本体维修基金79395451.2856373456.25

其他49350956.1036225883.72

合计3537981443.314463447715.01

减：一年内到期的长期应付款2971207951.451359373043.03

一年后到期的长期应付款566773491.863104074671.98

????

注：系本集团将部分固定资产和投资性房地产以售后租回的方式取得的融资款，该项交易不形成销售。

37.预计负债

项目年初数本年增加本年减少年末数形成原因

对外提供担保-53043653.99-53043653.99对外提供担保?

未决诉讼2520000.00-2520000.00-?

其他3920000.00--3920000.00土地延期竣工违约金?

合计6440000.0053043653.992520000.0056963653.99?

????

38.递延收益

项目年初数合并范围变更影响本年增加本年减少年末数形成原因与合营及联营公司与合营及联营公司顺流交易产

2240162841.17-13367411.00-2253530252.17顺流交易产生未实

生未实现收益现收益

太子湾项目填海及拆迁补偿款921229856.68--78882336.74842347519.94?

政府补助186851788.53-90887644.034102185.36273637247.20?

合计3348244486.38-104255055.0382984522.103369515019.31?

????

39.其他非流动负债

项目年末数年初数

未实缴出资额（注）2965185057.783139342355.08

其他6854152.055853204.05

合计2972039209.833145195559.13

?

注：主要系本集团根据相关章程及协议约定，确认的对联合营公司的认缴出资款。

259招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

40.股本

本年增减变动项目年初数年末数

发行新股送股公积金转股其他（注）小计

一、有限售条件股份

1．国有法人持股737269695.00----135260743.00-135260743.00602008952.00

2．其他内资持股1037781.00----598096.00-598096.00439685.00

其中：境内法人持股-------

境内自然人持股1037781.00---598096.00-598096.00439685.00

3．外资持股-------

其中：境外法人持股-------

境外自然人持股-------

有限售条件股份合计738307476.00----135858839.00-135858839.00602448637.00

二、无限售条件股份

1．人民币普通股8322528701.00--91054833.0091054833.008413583534.00

无限售条件股份合计8322528701.00---91054833.0091054833.008413583534.00

合计9060836177.00----44804006.00-44804006.009016032171.00

????

注：其他变动系本公司于2025年11月10日注销库存股44804006股，以及部分本公司向特定对象公开发行的股份锁定期届满，导致本公司无限售条件股份增加

91054833股，有限售条件股份减少135858839股。

41.其他权益工具

（1）年末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况2020年12月，本公司与百瑞信托有限责任公司签订了《百瑞恒益914号集合资金信托计划（招商蛇口可续期）投资合同》，根据合同约定，百瑞信托有限责任公司向本公司提供人民币15.45亿元投资本金。2021年3月和9月，根据合同约定，百瑞信托有限责任公司向本公司分别提供人民币9亿元和人民币25亿元投资本金。2021年12月，本公司应投资人要求签订了补充协议，承诺人民币20亿元投资本金到期不选择续期，因此对应部分转为长期借款核算。2022年12月，本公司与百瑞信托有限责任公司签订了补充协议，根据合同约定，百瑞信托有限责任公司向本公司提供人民币18.9亿元投资本金。2023年8月，本公司向百瑞信托有限责任公司偿还了15.45亿元投资本金。2024年本公司向百瑞信托有限责任公司偿还了14亿元投资本金。2025年12月，本公司向百瑞信托有限责任公司偿还了

18.9亿元投资本金。

2022年12月，本公司与陆家嘴国际信托有限公司签订了《永续债权投资合同》，根据合同约定，陆家嘴国际信托有限公司向本公司提供人民币2亿元投资本金。2023年4月，根据合同约定，陆家嘴国际信托有限公司向本公司提供人民币9.1313亿元投资本金。2024年本公司向陆家嘴国际信托有限公司偿还了共计2亿元投资本金。2025年2月，本公司向陆家嘴国际信托有限公司偿还了共计人民币9.1313亿元投资本金。

260招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

41.其他权益工具-续

（1）年末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况-续

2023年4月至5月，本公司与中原信托有限公司先后签订了2份《永续债权投资合同》和

2份补充协议，根据合同约定，中原信托有限公司向本公司提供12.79亿元投资本金。2024年，本公司向中原信托有限公司偿还了共计4.9亿元投资本金。2025年2月，本公司与中原信托有限公司签订了补充协议，承诺人民币5.0亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。2025年12月，本公司与中原信托有限公司签订了补充协议，承诺人民币2.89亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。

2023年6月，本公司与国通信托有限责任公司签订了《永续债权投资合同》，根据合同约定，国通信托有限责任公司向本公司提供34.60亿元投资本金。2025年12月，本公司偿还了人民币32.40亿元投资本金，剩下的人民币2.2亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。

2023年7月，本公司与华泰资产管理有限公司签订了《债权投资计划投资合同》，根据合同约定，华泰资产管理有限公司向本公司提供18亿元投资本金。2025年12月，本公司与华泰资产管理有限公司签订了补充协议，承诺人民币18亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。

2023年7月，本公司与招商信诺资产管理有限责任公司签订了《债权投资计划投资合同》，根据合同约定，招商信诺资产管理有限责任公司向本公司提供18亿元投资本金。

2025年4月，本公司已全部偿还完18亿元投资本金。

2023年9月，本公司与华夏久盈资产管理有限责任公司先后签订了2份《债权投资计划投资合同》，根据合同约定，华夏久盈资产管理有限责任公司向本公司提供13.78亿元投资本金。2025年12月，本公司与华夏久盈资产管理有限责任公司签订了补充协议，承诺人民币13.78亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。

（2）年末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表年初数本年增加本年减少年末数发行在外的金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值

永续债-12030130000.00---12030130000.00--

????

261招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

42.资本公积

项目年初数本年增加本年减少年末数

一、资本（或股本）溢价18733565872.83305878732.93488169541.6418551275064.12

1．投资者投入的资本70889787246.43--70889787246.43

2．收购少数股东权益形成的差额（注）-6382792548.34305878732.93101291089.67-6178204905.08

3．其他-45773428825.26-386878451.97-46160307277.23

二、其他资本公积1744508028.5115882280.54-1760390309.05

1．被投资单位除净损益、其他综合收益

及利润分配以外的所有者权益的其他21224380.9715882280.54-37106661.51变动

2．股份支付----

3．原制度资本公积转入986618531.49--986618531.49

4．其他736665116.05--736665116.05

合计20478073901.34321761013.47488169541.6420311665373.17

????注：上述资本公积的影响详见附注七“2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易”。

43.库存股

项目年初数本年增加本年减少年末数

回购股份67495473.10362771109.99430266583.09-

合计67495473.10362771109.99430266583.09-

???注：2024年11月1日，本公司召开2024年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购实施期限为自公司股东大会审议通过本次回购股份方案之日起

12个月内。截至2024年12月31日，本公司累计回购股份数量为6326858股，支

付的资金总额为人民币67495473.10元（含印花税、交易佣金等交易费用）。本年度，本公司继续回购了38477148股股份，相应支付的资金总额为人民币

362771109.99元。本公司于2025年11月10日办理完成上述回购股份的注销手续。

262招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

44.其他综合收益

本年发生额

减：前期计入其减：前期计入其项目年初数本年所得税后归属于税后归属于年末数

他综合收益当期减：所得税费用他综合收益当期税前发生额母公司股东少数股东转入损益转入留存收益

一、不能重分类进损益的其他综合收益--------

其中：重新计量设定受益计划变动额--------

其他权益工具投资公允价值变动--------

二、将重分类进损益的其他综合收益463524706.14-169407899.09----150863942.56-18543956.53312660763.58

其中：权益法下可转损益的其他综合收益-69791614.0610820311.13---10820311.13--58971302.93

外币财务报表折算差额533316320.20-180228210.22----161684253.69-18543956.53371632066.51

其他综合收益合计463524706.14-169407899.09----150863942.56-18543956.53312660763.58

????本年累计数上年累计数项目税前金额所得税税后金额税前金额所得税税后金额

一、归属母公司股东的其他综合收益-150863942.56--150863942.56-48819881.21--48819881.21

（一）不能重分类进损益的其他综合收益------

（二）将重分类进损益的其他综合收益-150863942.56--150863942.56-48819881.21--48819881.21

其中：外币财务报表折算差额-161684253.69--161684253.69-26955447.61--26955447.61

二、归属于少数股东的其他综合收益-18543956.53--18543956.534311677.09-4311677.09

（一）不能重分类进损益的其他综合收益------

（二）将重分类进损益的其他综合收益-18543956.53--18543956.534311677.09-4311677.09

其中：外币财务报表折算差额-18543956.53--18543956.534311677.09-4311677.09

合计-169407899.09--169407899.09-44508204.12--44508204.12

???

45.专项储备

项目年初数本年增加本年减少年末数

安全生产费6735661.3635744658.72-35299970.147180349.94

????

46.盈余公积

2025年

项目年初数本年增加本年减少年末数

法定盈余公积4759317635.47--4759317635.47

任意盈余公积1607543.37--1607543.37

合计4760925178.84--4760925178.84

????

2024年

项目年初数本年增加本年减少年末数

法定盈余公积4467356634.07291961001.40-4759317635.47

任意盈余公积1607543.37--1607543.37

合计4468964177.44291961001.40-4760925178.84

????

263招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

47.未分配利润

项目本年上年

调整前上年末未分配利润64274107281.7064139468421.54

加：本年年初未分配利润调整数--

其中：会计政策变更影响--

同一控制下企业合并影响--

调整后本年年初未分配利润64274107281.7064139468421.54

加：本年归属于母公司股东的净利润1023784320.624038571564.37

减：提取法定盈余公积-291961001.40

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

应付普通股股利1749929012.822899467576.64

转作股本的普通股股利--

对其他权益工具持有人的分配304062398.13712504126.17

其他--

本年年末未分配利润63243900191.3764274107281.70

????

48.营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年累计数上年累计数项目收入成本收入成本

主营业务154727977005.92133440837561.90178947546568.86152811693875.94

????

（2）营业收入、营业成本的分解信息本年累计数上年累计数项目收入成本收入成本

开发业务130829345042.14110777865514.16156361225574.19132000764521.19

资产运营7172819283.497709061545.177149631240.477052887319.83

物业服务16725812680.2914953910502.5715436689754.2013758042034.92

合计154727977005.92133440837561.90178947546568.86152811693875.94

????

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财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

48.营业收入和营业成本-续

（3）履约义务的说明

本集团向客户销售房地产，销售合同在房地产预售时订立，本集团在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，并在客户取得相关商品控制权时点确认销售收入的实现。交易价格的支付在房地产的控制权转移时到期。

本集团向客户提供物业管理服务，该服务为一段时间内履行的履约义务。本集团在提供物业管理服务的过程中确认收入。

（4）本集团分摊至剩余履约义务的说明

于2025年12月31日，本集团分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格预计为1032.63亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同。本集团预计在未来1至3年内，在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。

上述披露未包括原预计合同期限不超过一年的房地产销售合同中的履约义务。

49.税金及附加

项目本年累计数上年累计数

土地增值税3047886974.215627101072.52

城市维护建设税276520476.48365794560.34

教育费附加203091687.47257372644.40

其他772090045.07679830002.61

合计4299589183.236930098279.87

????

50.销售费用

项目本年累计数上年累计数

职工薪酬255166030.56280495948.21

销售机构费用及佣金2712840139.752529907796.89

广告推广费958124933.191114092512.62

其他75532903.6489766590.70

合计4001664007.144014262848.42

????

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

51.管理费用

项目本年累计数上年累计数

职工薪酬1597331211.391600785794.88

办公及行政费用170370144.34184326243.92

折旧与摊销46659044.6574565592.79

其他222927243.63243773728.43

合计2037287644.012103451360.02

????

52.研发费用

项目本年累计数上年累计数

数字信息化系统研发35661151.6767879422.53

研发人员薪酬78331330.7535397246.59

产业、产品标准化研发费用-25710416.41

合计113992482.42128987085.53

????

53.财务费用

项目本年累计数上年累计数

利息支出7913059627.258526996917.73

减：已资本化利息4266392296.354931336643.68

减：利息收入1299898135.592006501353.35

汇兑损失-9591844.83122379163.49

其他171967879.70231121677.94

合计2509145230.181942659762.13

????

注：2025年1月1日至2025年12月31日止年度，租赁负债的利息费用为109946824.93元。

266招商局蛇口工业区控股股份有限公司

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

54.其他收益

产生其他收益的来源本年累计数上年累计数是否为政府补助

国内客运航线资助15004317.8628976733.50是

代扣代缴手续费返还6210278.858716750.93否

增值税加计抵减4935183.3012756619.06否

产业发展专项资金7673119.5610430100.00是

稳岗补贴4713912.505859929.61是

财政扶持资金6918580.2318007335.68是

企业贡献奖励金4561566.652692576.93是

其他税务优惠6175027.1611737275.91否

其他小额补助52281457.2942111223.82是

其他-37589235.67-13746147.37否

合计70884207.73127542398.07?

其中：政府补助91152954.09108077899.54?

????

55.投资收益

项目本年累计数上年累计数

长期股权投资收益-99326845.342637962338.97

其中：权益法核算确认的投资收益-573042642.751692791699.35

股权处置收益473715797.41945170639.62

交易性金融资产-13883711.761913357.20

其中：持有期间取得的投资收益-13883711.762040475.39

处置收益--127118.19

其他非流动金融资产12222101.3634872063.38

其中：持有期间取得的投资收益12112140.3613054122.72

处置收益109961.0021817940.66

债权投资收益-45110.21-

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得--取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得813693431.781224304684.39以摊余成本计量的金融资产终止确认收益-7115254.39-7069555.97

债务重组产生的投资收益-466037.21

其他2623737.57-

合计708168349.013892448925.18

????

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

56.公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本年累计数上年累计数

交易性金融资产--82429814.88

其他非流动金融资产512411832.7046133380.11

其他5000000.00-

合计517411832.70-36296434.77

????

57.信用减值损失

项目本年累计数上年累计数

应收款项坏账损失-74394427.16-67342633.50

其他应收款坏账损失-766169047.27-1482335040.89

应收票据坏账损失37595.75-35825.54

其他-53043653.99-

合计-893569532.67-1549713499.93

????

58.资产减值损失

项目本年累计数上年累计数

存货减值损失-3268515979.46-3574541914.85

商誉减值准备-222423094.32-159560861.23

长期股权投资减值准备-24068929.22-725720510.20

无形资产减值准备--14567260.80

其他减值准备-1606106.87-9837813.02

合计-3516614109.87-4484228360.10

????

59.资产处置收益

资产处置收益的来源本年累计数上年累计数

非流动资产处置收益49246854.0634162513.55

其中：固定资产处置收益7999514.923670119.70

其他41247339.1430492393.85

合计49246854.0634162513.55

????

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60.营业外收入

计入当期非经常性项目本年累计数上年累计数损益的金额

违约赔偿收入155459572.00153032265.61155459572.00

与企业日常活动无关的政府补助56179.85472000.0056179.85

其他利得51905452.1093215885.1851905452.10

合计207421203.95246720150.79207421203.95

????

61.营业外支出

计入当期非经常性项目本年累计数上年累计数损益的金额

对外捐赠支出25000000.0020501000.0025000000.00

诉讼损失、赔偿金、违约金支出126308053.85101115254.23126308053.85

非流动资产报废、毁损损失756172.201302820.69756172.20

其他支出135487042.7734468995.52135487042.77

合计287551268.82157388070.44287551268.82

????

62.所得税费用

（1）所得税费用表项目本年累计数上年累计数

当期所得税费用4969666243.015355313530.28

递延所得税费用-492661282.42-454574075.83

合计4477004960.594900739454.45

????

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本年累计数

利润总额5180858433.13

按法定税率计算的所得税费用1295214608.28

子公司适用不同税率的影响-7172469.70

调整以前期间所得税的影响129624945.50

非应税收入的影响-101544255.55

不可抵扣的成本、费用和损失的影响170034145.24

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-740851310.88

本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响3356824243.68

根据于大陆设立之子公司、合营公司及联营公司当期盈利预计的预提所得税-45362486.58

其他420237540.60

所得税费用4477004960.59

????

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63.借款费用

项目资本化率资本化金额

存货1.35%-8.50%3911857125.16

在建工程2.05%-2.90%5098404.25

固定资产--

投资性房地产1.75%-5.05%349436766.94

小计4266392296.35

计入当期损益的利息费用3646667330.90

合计7913059627.25

????

64.外币折算

项目本年累计数

计入当期损益的汇兑差额-9591844.83

处置境外经营转入当期损益的外币财务报表折算差额-

合计-9591844.83

????

65.租赁

（1）租赁承租人项目本年累计数上年累计数

租赁负债的利息费用（注1）109946824.93129225337.57

短期租赁费用92000579.39107187074.70

低价值资产租赁费用4530776.613180126.18

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额（注2）--

转租使用权资产取得的收入264960315.36180504553.27

与租赁相关的总现金流出2038939087.282884703807.39

售后租回交易产生的相关损益（注3）190521733.22215908704.03

售后租回交易现金流入（注3）496610000.001943200000.00

售后租回交易现金流出1648739954.242480749752.05

????

注1：于2025年度，不存在资本化的租赁负债利息费用。

注2：于2025年度，不存在资本化的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额。

注3：于2025年度，本集团将部分固定资产和投资性房地产以售后租回方式取得融资款，该项交易不形成销售，相关损益系取得融资款所需承担的利息费用。

270招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

65.租赁-续

（2）经营租赁出租人项目金额

一、收入情况

租赁收入3483903815.12

其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入22602776.19

二、资产负债表日后将收到的未折现租赁收款额8697461228.46

第1年1931112068.03

第2年1602851288.92

第3年1384210362.22

第4年1169259360.05

第5年1043955301.59

5年以上1566072847.65

????

（3）融资租赁出租人项目金额

一、收入情况-

销售损益-

租赁投资净额的融资收益-

与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的收入-

二、资产负债表日后将收到的未折现租赁收款额-

第1年-

第2年-

第3年-

第4年-

第5年-

5年以上-

三、未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节-

剩余年度将收到的未折现租赁收款额合计-

减：未实现融资收益-

加：未担保余值的现值-

租赁投资净额-

????

271招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

66.现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到其他与经营活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

收到经营性往来款4871756368.432463181917.60

收到的保证金、押金、意向金3918124335.823560443567.23

代收、暂收款656063628.83654817235.66

利息收入694709508.891049526771.52

政府补助188826851.6292467955.21

合计10329480693.597820437447.22

????支付其他与经营活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

支付经营性往来款7316843468.584582633604.43

支付或退还押金、保证金3885468712.814057022822.60

销售费用支付的现金2003527642.113576199997.24

管理费用支付的现金672880186.81756603545.53

财务费用支付的现金66540548.1937717500.80

合计13945260558.5013010177470.60

????

（2）与投资活动有关的现金收到其他与投资活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

收回合营及联营公司项目前期垫款及其他10913711982.7212269923778.23

取得子公司收到的现金净额（注）4935550240.832625432427.48

合计15849262223.5514895356205.71

????

注:取得子公司收到的现金净额(五、67(2))。

272招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

66.现金流量表项目-续

（2）与投资活动有关的现金-续支付其他与投资活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

支付合营及联营公司项目前期垫款及其他5723717536.015362101507.86

为取得子公司而代偿款项656322151.40353345233.12

处置子公司减少的现金净额（注）95352813.34-

合计6475392500.755715446740.98

????

注：处置子公司减少的现金净额(五、67(3))。

（3）与筹资活动有关的现金收到其他与筹资活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

项目公司收到的非控股股东前期垫款及其他8095249260.805596603623.16

发行产品融入资金8944498748.543999557874.51

售后租回融资款496610000.001943200000.00

收到员工跟投款93578117.97163775138.87

合计17629936127.3111703136636.54

????支付其他与筹资活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

项目公司支付的非控股股东前期垫款及其他13468748053.9313996377349.83

发行产品偿还资金8223123287.705015168900.16

偿还永续债7843130000.009059000000.00

支付的租赁款1944311237.302774336606.51

返还员工跟投款364017152.04740784532.26

因子公司减资/注销或收购少数股东权益支付的款项3765137735.78744650874.25

发生筹资费用所支付的现金6839675.8311806595.06

合计35615307142.5832342124858.07

????

273招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

66.现金流量表项目-续

（3）与筹资活动有关的现金-续筹资活动产生的各项负债变动情况本年增加本年减少项目年初数年末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款2750618421.1716268667764.7243197808.6316064942664.4643313450.192954227879.87

长期借款（含一年内到期的金额）157997115595.1679010329325.9225539295059.4984510726004.39-178036013976.18

应付债券（含一年内到期的金额）62697691290.8817940000000.001706932185.9720155838689.98-62188784786.87

租赁负债（含一年内到期的金额）2669277483.18-110445624.99292853065.39140540078.802346329963.98长期应付款-售后租回融资款（含一年内到

4370848375.04496610000.00193234832.801651458171.91-3409235035.93期的金额）

合计230485551165.43113715607090.6427593105511.88122675818596.13183853528.99248934591642.83

????

274招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

67.现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料补充资料本年累计数上年累计数

1．将净利润调节为经营活动现金流量：??

净利润703853472.544188901524.85

加：资产减值损失3516614109.874484228360.10

信用减值损失893569532.671549713499.93

固定资产及投资性房地产折旧3674586406.922970809252.18

使用权资产折旧273651933.73358351576.04

无形资产摊销98081480.03102901047.86

长期待摊费用摊销236196946.20216860689.02

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-49246854.06-34162513.55（减：收益）

固定资产报废损失756172.201302820.69

公允价值变动损失（减：收益）-517411832.7036296434.77

财务费用3031886859.372761064855.71

投资损失（减：收益）-708168349.01-3892448925.18

递延所得税资产减少（减：增加）-466778322.25-354226303.41

递延所得税负债增加（减：减少）-3533901.16-108304395.23

存货的减少（减：增加）36013311545.5869311004855.92

经营性应收项目的减少（减：增加）1117126420.536729210219.15

经营性应付项目的增加（减：减少）-38121396176.12-56357913503.95

经营活动产生的现金流量净额9693099444.3431963589494.90

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：??

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

3．现金及现金等价物净变动情况：??

现金的年末余额84964638238.2099366311310.90

减：现金的年初余额99366311310.9087651936754.64

加：现金等价物的年末余额--

减：现金等价物的年初余额--

现金及现金等价物净增加（减少）额-14401673072.7011714374556.26

????

275招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

67.现金流量表补充资料-续

（2）本年支付的取得子公司的现金净额项目金额金额

本年发生的企业合并并于本年支付的现金或现金等价物1933491805.5623200400.00

其中：郑州泰实房地产开发有限公司403130000.00-

上海新百安经济发展有限公司1463968305.56-

漳州开发区招商水务有限公司66393500.00-

宜昌开元房地产开发有限公司-400.00

上海江瀚房地产开发经营有限公司-23200000.00

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物644315184.514958750640.83

其中：郑州泰建房地产开发有限公司12937271.76-

上海新百安经济发展有限公司631377912.75-

上海江瀚房地产开发经营有限公司-72405409.89

深圳招商鸿隆房地产开发有限公司-30647.37

宜昌开元房地产开发有限公司-39594.56

佛山招商宝华房地产有限公司-1119759774.37

长沙麓谷汇弘建设发展有限公司-8997833.59

成都招辉房地产开发有限公司-102580415.93

上海新长桥企业发展有限公司-2185080887.09

杭州缤延企业管理有限公司-4718.55

杭州滨潮房地产开发有限公司-604445645.26

杭州浙新置业有限公司-865378215.87

南通招瑞置业有限公司-27498.35

加：以前期间发生的企业合并/资产购买而取得子公司于本

--年支付的现金或现金等价物

取得子公司及其他经营单位支付/（收到）的现金净额1289176621.05-4935550240.83

????

276招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

67.现金流量表补充资料-续

（3）本年收到的处置子公司的现金净额项目金额金额

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物1528349826.21104845631.00

其中：温岭新城悦嘉房地产开发有限公司10945656.00-

深圳市太子湾商储置业有限公司715518000.00-

南通招城置业有限公司623492000.00-

太仓依新置业有限公司178394170.21-

广州市君耀房地产有限公司-2018531.00

无锡溪胜房地产开发有限公司-10962100.00

温州弘睿投资管理有限公司-12365000.00

深圳市风鹏产新创业投资合伙企业（有限合伙）-79500000.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物16594735.02200198444.34

其中：深圳市太子湾商储置业有限公司13682845.82-

南通招城置业有限公司2895057.72-

太仓依新置业有限公司16831.48-

深圳市风鹏产新创业投资合伙企业（有限合伙）-80065084.10

广州市君耀房地产有限公司-9539463.47

南京劲盛房地产开发有限公司-3660000.00

无锡溪胜房地产开发有限公司-18983034.57

温州弘睿投资管理有限公司-20056117.74

烟台孚旺置业有限公司-67894744.46

加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物--

处置子公司及其他经营单位收到的现金净额1511755091.19-95352813.34

????

277招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

67.现金流量表补充资料-续

（4）现金和现金等价物的构成项目年末数年初数

一、现金84964638238.2099366311310.90

其中：库存现金125958.89217821.13

可随时用于支付的银行存款57308242779.3169628761389.77

可随时用于支付的其他货币资金27656269500.0029737332100.00

二、现金等价物--

其中：三个月内到期的债券投资--

三、年末现金和现金等价物余额84964638238.2099366311310.90

四、受限制货币资金1151371376.25939259169.43

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现

1151371376.25939259169.43

金等价物

五、应收利息11138019.9345832430.11

六、货币资金合计86127147634.38100351402910.44

????

（5）供应商融资安排的有关信息：

（a） 供应商融资安排的条款和条件：

本集团通过多个融资方为供应商提供反向保理服务。合资格的供应商可通过供应链金融平台向融资方提交保理业务申请，融资方在审核通过该申请并收到本集团的书面同意后，直接向供应商支付保理款。本集团在保理到期日前需将应付款足额支付至相应的专用账户以结清应付的保理款。在融资方代为向供应商支付货款时，本集团终止对相关应付账款的确认，同时形成对融资方的负债，确认对融资方的负债不涉及现金流入。在本集团到期向融资方偿还相应款项时，涉及现金流出，计入经营活动现金流。

项目年末数年初数

其他应付款6487510106.1312030338644.22

其中：供应商已从融资提供方收到的款项6487510106.1312030338644.22

????

上述金融负债的付款到期日区间情况如下：

项目具体情况

属于供应商融资安排的金融负债达到付款节点后的360天-720天

不属于供应商融资安排的可比应付账款达到付款节点后的1天-360天

????

278招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

68.外币货币性项目

（1）外币货币性项目项目本年年末外币余额折算汇率本年年末折算人民币余额

货币资金??476156937.80

其中：港币231380261.220.9032208987279.54

美元37055217.767.0288260453714.59

新西兰元1513164.204.05206131341.34

吉布提法郎14397732.790.0395568293.05

俄罗斯卢布185227.540.088116309.28

应收账款9501031.81

其中：美元1351728.867.02889501031.81

其他应收款6140666412.18

其中：港币5486118664.930.90324955172100.54

美元154244283.907.02881084152222.68

新西兰元25000000.004.0520101300000.00

吉布提法郎1066326.000.039542088.96

应付账款2897418.78

其中：港币662540.350.9032598419.69

美元8133.247.028857166.92

欧元13065.938.2355107604.47

俄罗斯卢布19326066.590.08811701660.16

英镑45849.069.4346432567.54

应付职工薪酬29339.85

其中：港币32483.610.903229339.85

应交税费939923.16

其中：港币1015392.410.9032917122.73

吉布提法郎577650.000.039522800.43

其他应付款3851440839.32

其中：港币3261197322.870.90322945578645.96

美元128690322.837.0288904538541.11

新西兰元326666.404.05201323652.25

长期借款5808159.54

其中：美元826337.297.02885808159.54

长期应付款103940752.71

其中：美元14787837.577.0288103940752.71

????

（2）境外经营实体

本集团重要的境外经营实体包括瑞嘉投资实业有限公司、招商置地、招商局置业有限公司

和 China Merchant Properties Development (NZ) Limited。其中，瑞嘉投资实业有限公司、招商置地为投资公司，其投资实体的主要经营活动均在中国大陆，以人民币作为记账本位币；招商局置业有限公司的经营活动主要在香港，以港币为记账本位币；China MerchantProperties Development (NZ) Limited 的经营活动主要在新西兰，以新西兰元为记账本位币。

279招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

69.政府补助

（1）本年末按应收金额确认的政府补助本年末无按应收金额确认的政府补助。

（2）涉及政府补助的负债项目

本年新增本年计入营业本年计入其他与资产相关/负债项目年初数其他变动年末数补助金额外收入金额收益金额与收益相关

漳州开发区四区政府土地收益金返还65834673.64----65834673.64与收益相关

招商局·芯云谷一期信息技术产业园投资扶持44161353.16--146377.58-44014975.58与收益相关

太子湾片区综合开发项目邮轮母港工程岸电建设14388884.94--854785.21-13534099.73与收益相关

风华剧院改造补助11235305.20--1605043.60-9630261.60与资产相关

漳州开发区双鱼岛地块补偿6623800.00----6623800.00与资产相关

漳州招银冷链物流园区工程利息补贴4951613.16--253928.88-4697684.28与收益相关

电动出租车补贴款1438820.26--669979.92-768840.34与资产相关

海洋经济发展补助资金1062500.23--249999.96-812500.27与收益相关

原水取水泵站迁改工程补贴32639193.7568368644.03---101007837.78与资产相关

番禺科技园专项科技经费2029614.34----2029614.34与收益相关

大径变电缆补贴-2000000.00-18518.52-1981481.48与资产相关

厦门住房政府补助-20000000.00---20000000.00与资产相关与资产或收益

其他小额合计2486029.85519000.00-303551.69-2701478.16相关

合计186851788.5390887644.03-4102185.36-273637247.20——

????

（3）计入当期损益的政府补助项目本年累计数上年累计数

国内客运航线资助15004317.8628976733.50

产业发展专项资金7673119.5610430100.00

稳岗补贴4713912.505859929.61

财政扶持资金6918580.2318007335.68

企业贡献奖励金4561566.652692576.93

小额补助52337637.1442583223.82

合计91209133.94108549899.54

????

280招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

六、合并范围的变更

1.处置子公司

处置价款与处置丧失控制权与原子公司丧失控制权丧失控制权丧失控制权按照公允价值丧失控制权投资对应的合并之日剩余股权股权投资相关股权处置股权丧失控制权之日剩余之日剩余之日剩余重新计量剩余子公司名称股权处置价款时点的财务报表层面享公允价值的的其他综合比例（%）处置方式的时点股权的股权的股权的股权产生的确定依据有该子公司净资确定方法及收益转入投资比例（%）账面价值公允价值利得或损失产份额的差额主要假设损益的金额

温岭新城悦嘉房地产开发有限公司10945656.0036.00协议转让2025年2月控制权发生变更1278769.02----不适用-深圳市风鹏产新创业投资合伙企业

79500000.00100.00协议转让2025年6月控制权发生变更-263080.58----不适用-（有限合伙）

深圳市太子湾商储置业有限公司715518000.00100.00协议转让2025年10月控制权发生变更578883126.61----不适用-

温州弘睿投资管理有限公司12365000.0050.00协议转让2025年11月控制权发生变更536728.24----不适用-

无锡溪胜房地产开发有限公司13920200.0041.00协议转让2025年12月控制权发生变更-40786.10----不适用-

太仓依新置业有限公司178394170.2151.00协议转让2025年12月控制权发生变更-68008.78----不适用-

广州市君耀房地产有限公司2018531.0050.10协议转让2025年12月控制权发生变更-2542090.41----不适用-参照出售股权

南通招城置业有限公司623492000.0053.00协议转让2025年12月控制权发生变更-62784125.7827.00318891206.90318891206.90--的交易价格

????

281招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）六、合并范围的变更-续

2.其他原因的合并范围变动

（1）本年新设成立的主要子公司

序号企业名称持股比例（%）投资成本

1上海招臻置业有限公司70.002100000000.00?

2南通招崇工程技术有限公司100.00?227700000.00

3上海招陆置业有限公司100.001200000000.00?

4深圳市招钦置业有限公司100.00735970000.00?

5长沙招悦房地产有限公司70.007000000.00?

6平湖招壹置业有限公司100.00尚未实际出资

7平湖招陆置业有限公司100.00尚未实际出资

8平湖招肆置业有限公司100.00尚未实际出资

9合肥城招合盛物业管理有限公司51.001530000.00

10青岛招晖投资运营有限公司100.00136351483.08

11南京盛玺投资有限公司51.001785000000.00

12武汉新得置业有限公司100.0030000000.00

13深圳市招明物业租赁有限公司100.001000000.00

14招商积余天府（四川）物业管理有限公司100.00尚未实际出资

15上海江澜汇酒店公寓有限责任公司90.009000000.00

16招福（厦门）房地产有限公司100.00尚未实际出资

17深圳市招润置业有限公司55.004821861000.00

18上海招鼎置业有限公司70.00980000000.00

19招瑞（中白）有限责任公司100.00尚未实际出资

20南通招瑞置业有限公司40.60365400000.00

21上海招越置业有限公司50.00尚未实际出资

22深圳市招沣置业有限公司70.00尚未实际出资

23宜昌招和置业有限公司100.00尚未实际出资

24启东招诚建设发展有限公司83.00249000000.00

25杭州千岛湖伊敦酒店有限公司100.00475000000.00

????

282招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）六、合并范围的变更-续

2.其他原因的合并范围变动-续

（2）本年新收购之子公司

公司名称（注）本年年末净资产本年净利润（亏损）

深圳招商鸿隆房地产开发有限公司8646136.63209.60

佛山招商宝华房地产有限公司1715199109.48847589624.83

上海新长桥企业发展有限公司2211038427.95-24524237.16

深圳市招商名巨置地有限公司--

长沙麓谷汇弘建设发展有限公司90960748.66-9050929.37

南通中豪开发置业有限公司339352095.76-10797904.24

杭州缤延企业管理有限公司1484277664.48-96054.07

杭州滨潮房地产开发有限公司1474176742.07-4738790.98

上海江瀚房地产开发经营有限公司366298406.45-69396127.43

郑州泰建房地产开发有限公司390732228.75-12397771.25

宜昌开元房地产开发有限公司-22583985.12-22549158.48

上海新百安经济发展有限公司2561941570.11-19894429.89

杭州浙新置业有限公司458731487.43-

成都招辉房地产开发有限公司-15000.00-

成都兆瑞宏房地产开发有限公司-16122110.06-16122110.06

????

注：上述收购交易性质为资产收购而非业务收购，不符合企业合并的定义，即为其他方式导致的企业合并范围变动。

283招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）六、合并范围的变更-续

2.其他原因的合并范围变动-续

（3）本年清算注销及其他原因导致合并范围变更的子公司公司名称不再纳入合并范围的原因深圳市招启置业有限公司清算注销深圳市招阳置业有限公司清算注销深圳市招恒置业有限公司清算注销苏州招澎企业管理有限公司清算注销杭州杭盛房地产开发有限公司清算注销成都新得房地产开发有限公司清算注销招鑫（天津）投资合伙企业（有限合伙）清算注销合肥沁云企业管理有限公司清算注销合肥沁景企业管理有限公司清算注销西安招中宏景房地产有限公司清算注销成都招益房地产开发有限公司清算注销南京招创技术创新服务有限公司清算注销徐州淮盛商业运营管理有限公司清算注销合肥沁达企业管理有限公司清算注销烟台润商实业有限公司清算注销深圳市招辰置业有限公司清算注销

招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司清算注销北京亚林东房地产开发有限公司清算注销新疆招盛房地产有限公司清算注销中山科城积余城市运营服务有限公司清算注销广州依云房地产有限公司清算注销无锡瑞商房地产开发有限公司清算注销哈尔滨招源房地产开发有限公司清算注销

余味餐饮（深圳）有限公司清算注销杭州千岛湖生态居房地产有限公司清算注销深圳市招信企业管理有限公司清算注销温岭新城悦盛房地产开发有限公司清算注销烟台孚旺置业有限公司丧失控制权南京劲盛房地产开发有限公司丧失控制权

????

284招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

（1）企业集团的构成——主要子公司直接间接主要子公司名称注册资本注册地业务性质持股持股取得方式经营地

（%）（%）深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司

深圳14681672万人民币深圳房地产开发-50.00投资设立

（注）

投资咨询、产业园管理、

深圳市招商前海实业发展有限公司深圳2550000万人民币深圳-85.99投资设立企业管理咨询

深圳市前海鸿昱实业投资有限公司深圳7286954万人民币深圳资本市场服务-100.00收购

深圳招商房地产有限公司深圳448301.11万人民币深圳房地产开发100.00-投资设立

深圳市招商前海驰迪实业有限公司深圳2000000万人民币深圳房地产开发-100.00投资设立

招商局地产（北京）有限公司北京800000万人民币北京房地产开发100.00-投资设立

深圳市南油（集团）有限公司深圳50000万人民币深圳投资兴办实业、物业出租100.00-非同一控制下企业合并

招商局置地有限公司开曼群岛30000万港元开曼群岛投资控股-74.35非同一控制下企业合并

瑞嘉投资实业有限公司香港160000万港元香港投资控股100.00-同一控制下企业合并

上海虹润置业有限公司上海36500万人民币上海房地产开发100.00-投资设立

招商局置地（深圳）有限公司深圳450100万人民币深圳投资-100.00非同一控制下企业合并

招商局地产（杭州）有限公司杭州160000万人民币杭州房地产开发100.00-投资设立

广州招商房地产有限公司广州20000万人民币广州房地产开发-100.00投资设立

深圳市前海平方园区开发有限公司深圳60000万人民币深圳汽车园区开发及管理65.0035.00投资设立

深圳市前海蛇口启迪实业有限公司深圳1000万人民币深圳房地产开发-100.00投资设立

招商局地产（南京）有限公司南京14838.081712万人民币南京房地产开发49.0051.00投资设立

达峰国际股份有限公司香港130万港元香港投资控股及提供代理服务100.00-投资设立

招商局积余产业运营服务股份有限公司深圳106034.606万人民币深圳物业管理47.453.71非同一控制下企业合并

招商蛇口（天津）有限公司天津150000万人民币天津房地产开发100.00-投资设立

深圳市招华会展置地有限公司（注）深圳290000万人民币深圳房地产开发50.00-投资设立

上海招商置业有限公司上海3000万人民币上海房地产开发100.00-投资设立深圳市招华国际会展发展有限公司

深圳690000万人民币深圳房地产开发50.00-投资设立

（注）

深圳市前海蛇口和胜实业有限公司深圳1000万人民币深圳商务服务业-100.00投资设立

成都天府招商轨道城市发展有限公司成都300000万人民币成都房地产开发-51.00投资设立

上海新长桥企业发展有限公司（注）上海225000万人民币上海房地产开发-50.00收购

招商局地产（苏州）有限公司苏州3000万人民币苏州房地产开发95.005.00投资设立

上海新百安经济发展有限公司上海100000万人民币上海房地产开发-55.00收购

北京中皋京投房地产开发有限公司北京300000万人民币北京房地产开发-90.00收购

上海招宜置业有限公司上海350000万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

上海招松置业有限公司上海262540万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

重庆招商置地开发有限公司重庆56996万美元重庆房地产开发-100.00投资设立

南京盛香园房地产开发有限公司南京422750万人民币南京房地产开发-52.00收购

广州保穗置业有限公司（注）广州400000万人民币广州房地产开发-50.00收购

成都招商北湖置地有限公司成都5000万人民币成都房地产开发100.00-投资设立

上海弘安里企业发展有限公司上海190000万人民币上海房地产开发-80.00协议变更

招商局漳州开发区有限公司漳州260000万人民币漳州房地产开发78.00-同一控制下企业合并

深圳市招润置业有限公司深圳950000万人民币深圳房地产开发-55.00投资设立招鑫（厦门）房地产有限公司厦门209500万人民币厦门房地产开发-100.00投资设立

南京玄盛房地产开发有限公司南京680000万人民币南京房地产开发-100.00投资设立

重庆怡置招商房地产开发有限公司重庆464000万港元重庆房地产开发-100.00投资设立

上海招瑞置业有限公司上海339500万人民币上海房地产开发-80.00投资设立

厦门西海湾邮轮城投资有限公司厦门180000万人民币厦门房地产开发-60.00投资设立

汇泰投资有限公司香港1万港元香港投资控股-100.00非同一控制下企业合并

长沙招尚房地产有限公司长沙1000万人民币长沙房地产开发-100.00投资设立

上海招宁房地产开发有限公司上海3000万人民币上海房地产开发100.00-投资设立

誉越有限公司香港464001万港元香港投资控股-100.00非同一控制下企业合并

合肥瑞盛房地产开发有限公司合肥100000万人民币合肥房地产开发100.00-投资设立

深圳坪山招商房地产有限公司深圳80000万人民币深圳房地产开发70.00-投资设立

杭州北泓房地产开发有限公司杭州172200万人民币杭州房地产开发-100.00收购

茵荣有限公司（注）英属维尔京群岛59909.542万美元英属维尔京群岛投资控股-50.00非同一控制下企业合并

广州招盛房地产有限责任公司广州1000万人民币广州房地产开发-100.00投资设立

上海招广置业有限公司上海300000万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

上海招旅置业有限公司上海138738万人民币上海房地产开发-60.00投资设立

深圳招商商置投资有限公司深圳17000万人民币深圳房地产开发、物业出租100.00-投资设立

深圳招商理财服务有限公司深圳200万人民币深圳投资100.00-投资设立

?

285招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益-续

1.在子公司中的权益-续

（1）企业集团的构成——主要子公司-续直接间接主要子公司名称注册资本注册地业务性质持股持股取得方式经营地

（%）（%）

成都招商远康房地产开发有限公司成都2041万人民币成都房地产开发-100.00非同一控制下企业合并

汇聚控股有限公司英属维尔京群岛0.001万美元英属维尔京群岛投资控股-100.00非同一控制下企业合并

武汉招城置业有限公司（注）武汉200000万人民币武汉房地产开发-50.00投资设立

Jumbo Pacific Holdings Limited 开曼群岛 0.0001 万美元 开曼群岛 投资控股 - 100.00 非同一控制下企业合并

SUPER ALLIANCE REAL ESTATE

开曼群岛160000万人民币开曼群岛投资控股-100.00收购

PARTNERS L.P.深圳市太子湾乐湾置业有限公司深圳5882.3529万人民币深圳房地产开发51.00-投资设立

西安茂安房地产有限公司西安12200万美元西安房地产开发-100.00投资设立

香港华商置业有限公司香港100万港元香港房地产开发、物业出租-100.00投资设立

华先有限公司香港1万港元香港投资控股-100.00非同一控制下企业合并

烟台招商局置业有限公司烟台50000万人民币烟台房地产开发100.00-投资设立

温州臻玺置业有限公司（注）温州100000万人民币温州房地产开发-34.00投资设立

北京招晨房地产开发有限公司北京142800万人民币北京房地产开发-100.00投资设立

深圳市招航置业有限公司深圳307740万人民币深圳房地产开发-70.00投资设立

招商局地产（武汉）有限公司武汉3000万人民币武汉房地产开发100.00-投资设立

招商局地产（厦门）有限公司厦门5000万人民币厦门房地产开发100.00-投资设立

深圳市招顺置业有限公司深圳1000万人民币深圳房地产开发经营-100.00投资设立

徐州淮海金融招商发展有限公司徐州200000万人民币徐州房地产开发-65.00投资设立

深圳市乐享置业有限公司深圳87000万人民币深圳房地产开发100.00-投资设立

上海招潘置业有限公司上海300000万人民币上海房地产开发-60.00投资设立

合肥市盈泽房地产开发有限公司合肥11800万美元合肥房地产开发1.0099.00投资设立

成惠投资有限公司英属维尔京群岛0.05万美元英属维尔京群岛投资控股-100.00非同一控制下企业合并

长沙招阳房地产有限公司长沙1000万人民币长沙房地产开发-100.00投资设立

西安雍景嘉境房地产有限公司西安1000万人民币西安房地产开发-100.00投资设立

EXCEL STEPS LIMITED 英属维尔京群岛 0.0015 万港元 英属维尔京群岛 投资控股 - 100.00 非同一控制下企业合并

成都招商博时房地产开发有限公司成都94000万人民币成都房地产开发-100.00投资设立

上海招臻置业有限公司上海300000万人民币上海房地产开发-70.00投资设立

上海宝琛置业有限公司上海98000万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

大连招源房地产有限公司大连144500万人民币大连房地产开发-100.00投资设立

佛山依云房地产有限公司（注）佛山364000万人民币佛山房地产开发-50.00投资设立

深圳市招雍置业有限公司深圳10000万人民币深圳房地产开发-100.00投资设立

杭州滨潮房地产开发有限公司杭州150000万人民币杭州房地产开发-99.00收购

重庆招商依城房地产开发有限公司重庆75900万人民币重庆房地产开发-100.00投资设立

重庆招商启盛房地产开发有限公司重庆54060万人民币重庆房地产开发-100.00投资设立

乐富投资有限公司香港0.01万港元香港投资控股-100.00非同一控制下企业合并

上海招越置业有限公司（注）上海2000万人民币上海房地产开发-50.00投资设立

北京招盛房地产开发有限公司北京130000万人民币北京房地产开发-60.00投资设立

深圳市太子湾商鼎置业有限公司深圳5882.3529万人民币深圳房地产开发51.00-投资设立

深圳市招商公寓发展有限公司深圳2000万人民币深圳房地产开发、物业出租40.0060.00投资设立

北京招胜房地产开发有限公司北京62000万人民币北京房地产开发-65.00投资设立

西安招平房地产有限公司西安186080万人民币西安房地产开发-100.00投资设立

招商局置业有限公司香港1000万港元香港房地产开发-100.00同一控制下企业合并

合肥招商章盛房地产开发有限公司合肥148000万人民币合肥房地产开发-100.00投资设立

上海招陆置业有限公司上海120000万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

杭州浙新置业有限公司杭州50000万人民币杭州房地产开发-51.00收购

深圳市招商创业有限公司深圳500万人民币深圳房地产开发、物业出租100.00-投资设立

????

注：本集团直接或间接持有该等公司50%或低于50%股权，根据该等公司章程及相关合作协议约定，本集团拥有对该等公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。

（2）重要的非全资子公司本集团无重要的非全资子公司。

286招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益-续

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明交易类型公司名称时间交易比例本年年末持股比例

购买少数股权南通招通置业有限公司2025年3月29.00%80.00%

购买少数股权合肥沁达企业管理有限公司2025年6月16.00%100.00%

购买少数股权扬州新城亿晟房地产开发有限公司2025年5月40.00%100.00%

购买少数股权深圳市招信企业管理有限公司2025年10月20.00%100.00%

购买少数股权太仓招宏商务咨询有限公司2025年12月14.50%80.00%

购买少数股权杭州凯冠企业管理有限公司2025年10月50.00%100.00%

购买少数股权西安招商嘉时房地产有限公司2025年12月49.00%100.00%

处置少数股权北京招胜房地产开发有限公司2025年12月35.00%65.00%

????

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响南通招通置业合肥沁达企业管理扬州新城亿晟房地产西安招商嘉时房项目有限公司有限公司开发有限公司地产有限公司

购买成本????

--现金750230000.00684100000.004000000.00516931300.00

--非现金资产的公允价值----

购买成本合计750230000.00684100000.004000000.00516931300.00

减：按处置的股权比例计算的子

1030877598.68649882614.281841854.12515008925.04

公司净资产份额

差额280647598.68-34217385.72-2158145.88-1922374.96

其中：调整资本公积280647598.68-34217385.72-2158145.88-1922374.96

调整盈余公积----

调整未分配利润----

????深圳市招信企业管理太仓招宏商务咨询杭州凯冠企业管理项目有限公司有限公司有限公司

购买成本???

--现金555663850.47431444883.135000000.00

--非现金资产的公允价值---

购买成本合计555663850.47431444883.135000000.00

减：按购买的股权比例计算的子公司净资产份额493432978.69452045229.969630787.42

差额-62230871.7820600346.834630787.42

其中：调整资本公积-62230871.7820600346.834630787.42

调整盈余公积---

调整未分配利润---

????

287招商局蛇口工业区控股股份有限公司