招商局蛇口工业区控股股份有限公司

财务报表及审计报告

2025年12月31日止年度招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2025年12月31日

内容页码审计报告

合并资产负债表1-3

母公司资产负债表4-6

合并利润表7-8

母公司利润表9-10

合并现金流量表11-12

母公司现金流量表13-14

合并股东权益变动表15-16

母公司股东权益变动表17-18

财务报表附注 19 - 221KPMG Huazhen L LP 毕马威华振会计师事务所

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Internet kpmg .com/cn 网址 kpmg.com/cn审计报告毕马威华振审字第2603120号

招商局蛇口工业区控股股份有限公司全体股东：

一、审计意见

我们审计了后附的招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”）的财务报表，包括2025年12月31日的合并及母公司资产负债表，2025年度的合并及母公司利润表、合并及母公司现金流量表、合并及母公司股东权益变动表以及相关财务报表附注。

我们认为，后附的财务报表在所有重大方面按照中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则（以下简称“企业会计准则”）的规定编制，公允反映了招商蛇口2025年12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果和现金流量。

二、形成审计意见的基础

我们按照中国注册会计师审计准则（以下简称“审计准则”）的规定执行了审计工作。审计报告的“注册会计师对财务报表审计的责任”部分进一步阐述了我们在这些准则下的责任。按照中国注册会计师职业道德守则和《中国注册会计师独立性准则第1号——财务报表审计和审阅业务对独立性的要求》，我们独立于招商蛇口，并履行了职业道德方面的其他责任。我们相信，我们获取的审计证据是充分、适当的，为发表审计意见提供了基础。

三、关键审计事项

关键审计事项是我们根据职业判断，认为对本年财务报表审计最为重要的事项。这些事项的应对以对财务报表整体进行审计并形成审计意见为背景，我们不对这些事项单独发表意见。

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KPMG Huazhen LLP a People's Republic of China 毕马威华振会计师事务所(特殊普通合伙) — 中国合伙制会

partnership and a member firm of the KPMG global 计师事务所，是与毕马威国际有限公司(英国私营担保有限公organisation of independent member firms affiliated with 司)相关联的独立成员所全球组织中的成员。

KPMG International Limited a private English company

limited by guarantee.审计报告（续）毕马威华振审字第2603120号

三、关键审计事项（续）存货的可变现净值的评估

请参阅财务报表附注“三、重要会计政策及会计估计”注释15所述的会计政策及“五、合并财务报表项目注释”注释7。

关键审计事项在审计中如何应对该事项2025年12月31日，招商蛇口及其子公司（以与评价存货的可变现净值相关的审计程序中包下合称“招商蛇口”）已完工开发产品、在建括以下程序：

开发产品及拟开发产品（以下统称“存货”）

*评价管理层与编制和监督管理预算及预测各的账面价值合计金额重大。该等存货按照成本存货项目的开发成本以及与确定存货可变现与可变现净值孰低计量。净值和计提存货减值相关的关键内部控制的管理层确定资产负债表日每个存货项目的可变设计和运行有效性；

现净值。

*评价管理层所采用的确定存货可变现净值的

在确定存货可变现净值过程中，管理层需对每方法是否符合企业会计准则的要求，并选取个拟开发产品和在建开发产品达到完工状态时存货项目，将确定存货可变现净值中采用的将要发生的开发成本作出最新估计，并估算每预期未来售价与市场可获取的可比销售单个存货项目的预期未来售价、未来销售费用以价、历史销售单价或招商蛇口的预算销售单

及相关销售税金等，该过程涉及重大的管理层价进行比较；将未来销售费用以及相关销售判断和估计。税金与已售项目实际发生的销售费用及相关由于存货对招商蛇口资产的重要性，且估计存销售税金进行比较；

货项目达到完工状态时将要发生的开发成本、*选取存货项目，将确定存货可变现净值中采预期未来售价、未来销售费用以及相关销售税用的总开发成本与招商蛇口的最新预测的总

金等存在固有风险，特别是考虑到目前的经济开发成本进行比较；选取总开发成本预算的环境以及各地政府在各个城市推出的各种应对明细项，检查至相关支持性文件；

房地产市场变化的措施，我们将招商蛇口对存*选取存货项目，对预期未来售价等关键假设货的可变现净值的评估识别为关键审计事项。进行敏感性分析，确定关键假设单独或组合的变化对存货减值的影响，以评价是否存在管理层偏向的迹象。

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三、关键审计事项（续）土地增值税的计提

请参阅财务报表附注“四、税项”注释1及“五、合并财务报表项目注释”注释29、32、49。

关键审计事项在审计中如何应对该事项招商蛇口应缴纳的主要税项之一为土地增值与评价土地增值税的计提相关的审计程序中包税。括以下程序：

招商蛇口销售开发的房地产需要就土地增值额*评价管理层与土地增值税的计提相关的关键

按照超率累进税率30%-60%缴纳土地增值内部控制的设计和运行有效性；

税。在每个财务报告期末，管理层需要对土地*选取房地产项目，利用本所内部税务专家的增值税的计提金额进行估算，在作出估算的判工作评价招商蛇口于2025年12月31日计断时，主要考虑的要素包括相关税务法律法规提的土地增值税的合理性，包括基于我们的的规定和解释，预计的销售房地产取得的收入经验、知识和对各地方税务机关就相关税法减去预计可扣除项目的土地成本、房地产开发应用的实务操作的理解，评价招商蛇口的假成本、利息费用、开发费用等。招商蛇口在土设和判断；

地增值税汇算清缴时，实际应付税金可能与招商蛇口预估的金额存在差异。*选取房地产项目，评价管理层对土地增值税可扣除项目金额进行估计时所作出的假设和由于土地增值税的计提对合并财务报表的重要判断；

性，且管理层作出估计时的判断包括对相关税务法律法规和实务做法的理解等考虑要素，因*选取房地产项目，重新计算招商蛇口计提的此，我们将招商蛇口土地增值税的计提识别为土地增值税，并将我们的计算结果与招商蛇关键审计事项。口所记录的金额进行比较。

第3页，共6页审计报告（续）毕马威华振审字第2603120号

四、其他信息

招商蛇口管理层对其他信息负责。其他信息包括2025年度报告中涵盖的信息，但不包括财务报表和我们的审计报告。

我们对财务报表发表的审计意见不涵盖其他信息，我们也不对其他信息发表任何形式的鉴证结论。

结合我们对财务报表的审计，我们的责任是阅读其他信息，在此过程中，考虑其他信息是否与财务报表或我们在审计过程中了解到的情况存在重大不一致或者似乎存在重大错报。

基于我们已执行的工作，如果我们确定其他信息存在重大错报，我们应当报告该事实。在这方面，我们无任何事项需要报告。

五、管理层和治理层对财务报表的责任

管理层负责按照企业会计准则的规定编制财务报表，使其实现公允反映，并设计、执行和维护必要的内部控制，以使财务报表不存在由于舞弊或错误导致的重大错报。

在编制财务报表时，管理层负责评估招商蛇口的持续经营能力，披露与持续经营相关的事项（如适用），并运用持续经营假设，除非招商蛇口计划进行清算、终止运营或别无其他现实的选择。

治理层负责监督招商蛇口的财务报告过程。

六、注册会计师对财务报表审计的责任

我们的目标是对财务报表整体是否不存在由于舞弊或错误导致的重大错报获取合理保证，并出具包含审计意见的审计报告。合理保证是高水平的保证，但并不能保证按照审计准则执行的审计在某一重大错报存在时总能发现。错报可能由于舞弊或错误导致，如果合理预期错报单独或汇总起来可能影响财务报表使用者依据财务报表作出的经济决策，则通常认为错报是重大的。

第4页，共6页审计报告（续）毕马威华振审字第2603120号

六、注册会计师对财务报表审计的责任（续）

在按照审计准则执行审计工作的过程中，我们运用职业判断，并保持职业怀疑。同时，我们也执行以下工作：

（1）识别和评估由于舞弊或错误导致的财务报表重大错报风险，设计和实施审计程序以应

对这些风险，并获取充分、适当的审计证据，作为发表审计意见的基础。由于舞弊可能涉及串通、伪造、故意遗漏、虚假陈述或凌驾于内部控制之上，未能发现由于舞弊导致的重大错报的风险高于未能发现由于错误导致的重大错报的风险。

（2）了解与审计相关的内部控制，以设计恰当的审计程序。

（3）评价管理层选用会计政策的恰当性和作出会计估计及相关披露的合理性。

（4）对管理层使用持续经营假设的恰当性得出结论。同时，根据获取的审计证据，就可能导致对招商蛇口持续经营能力产生重大疑虑的事项或情况是否存在重大不确定性得出结论。如果我们得出结论认为存在重大不确定性，审计准则要求我们在审计报告中提请报表使用者注意财务报表中的相关披露；如果披露不充分，我们应当发表非无保留意见。我们的结论基于截至审计报告日可获得的信息。然而，未来的事项或情况可能导致招商蛇口不能持续经营。

（5）评价财务报表的总体列报（包括披露）、结构和内容，并评价财务报表是否公允反映相关交易和事项。

（6）就招商蛇口中实体或业务活动的财务信息获取充分、适当的审计证据，以对财务报表发表审计意见。我们负责指导、监督和执行集团审计，并对审计意见承担全部责任。

我们与治理层就计划的审计范围、时间安排和重大审计发现等事项进行沟通，包括沟通我们在审计中识别出的值得关注的内部控制缺陷。

我们还就已遵守与独立性相关的职业道德要求向治理层提供声明，并与治理层沟通可能被合理认为影响我们独立性的所有关系和其他事项，以及相关的防范措施（如适用）。

第5页，共6页招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）二、财务报表的编制基础-续

3.记账基础和计价原则-续

公允价值是市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。无论公允价值是可观察到的还是采用估值技术估计的，在本财务报表中计量和披露的公允价值均在此基础上予以确定。

以公允价值计量非金融资产时，考虑市场参与者将该资产用于最佳用途产生经济利益的能力，或者将该资产出售给能够用于最佳用途的其他市场参与者产生经济利益的能力。

对于以交易价格作为初始确认时的公允价值，且在公允价值后续计量中使用了涉及不可观察输入值的估值技术的金融资产，在估值过程中校正该估值技术，以使估值技术确定的初始确认结果与交易价格相等。

公允价值计量基于公允价值的输入值的可观察程度以及该等输入值对公允价值计量整体的重要性，被划分为三个层次：

*第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。

*第二层次输入值是除第一层次输入值外相关资产或负债直接或间接可观察的输入值。

*第三层次输入值是相关资产或负债的不可观察输入值。

三、重要会计政策及会计估计

1.遵循企业会计准则的声明

本公司编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了本公司于2025年

12月31日的合并及母公司财务状况以及2025年度的合并及母公司经营成果、合并及母公

司股东权益变动和合并及母公司现金流量。

2.会计年度

本集团会计年度为公历年度，即每年1月1日起至12月31日止。

3.营业周期

营业周期是指企业从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间。本公司之从事房地产开发经营业务的子公司，营业周期大于一年，该类子公司以营业周期作为资产和负债的流动性划分依据。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

4.记账本位币

人民币为本公司及境内子公司经营所处的主要经济环境中的货币，本公司及境内子公司以人民币为记账本位币。本公司之境外子公司根据其经营所处的主要经济环境中的货币确定其记账本位币。本公司编制本合并财务报表时所采用的货币为人民币。

5.重要性标准确定方法和选择依据

项目重要性标准

子公司总资产占本集团合并总资产10%以上且净利润占本集团合重要的非全资子公司

并净利润10%以上

单家联合营公司总资产占本集团合并总资产10%以上且本年按权重要的合营企业或联营企业

益法核算确认的投资收益占本集团合并净利润10%以上重要的应收款项核销金额超过10000万元账龄超过1年的重要预付款项金额超过20000万元账龄超过1年的重要应付账款金额超过10000万元

账龄超过1年的重要预收款项单项金额占合并总负债的1%且占预收款项的10%以上合同负债账面价值发生重大变动的金额金额超过300000万元账龄超过1年的重要合同负债金额超过600000万元账龄超过1年的重要其他应付款金额超过100000万元

???

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法

本集团取得对另一个或多个企业(或一组资产或净资产)的控制权且其构成业务的，该交易或事项构成企业合并。企业合并分为同一控制下的企业合并和非同一控制下的企业合并。

对于非同一控制下的交易，购买方在判断取得的资产组合等是否构成一项业务时，将考虑是否选择采用“集中度测试”的简化判断方式。如果该组合通过集中度测试，则判断为不构成业务。如果该组合未通过集中度测试，仍应按照业务条件进行判断。

当本集团取得了不构成业务的一组资产或净资产时，应将购买成本按购买日所取得各项可辨认资产、负债的相对公允价值基础进行分配，不按照以下企业合并的会计处理方法进行处理。

-22-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

6.同一控制下和非同一控制下企业合并的会计处理方法-续

6.1同一控制下的企业合并

参与合并的企业在合并前后均受同一方或相同的多方最终控制，且该控制并非暂时性的，为同一控制下的企业合并。

合并方在企业合并中取得的资产和负债，按合并日在最终控制方合并财务报表中的账面价值计量。合并方取得的净资产账面价值份额与支付的合并对价的账面价值（或发行股份面值总额）的差额，调整资本公积中的股本溢价，股本溢价不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

为进行企业合并发生的各项直接费用，于发生时计入当期损益。合并日为合并方实际取得对被合并方控制权的日期。

6.2非同一控制下的企业合并及商誉

参与合并的企业在合并前后不受同一方或相同的多方最终控制，为非同一控制下的企业合并。

合并成本指购买方为取得被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担的负债和发行的权

益性工具的公允价值。购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

购买方在合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负债在购买日以公允价值计量。购买日是指购买方实际取得对被购买方控制权的日期。

合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的差额，在考虑相关递延所得税影响之后，作为一项资产确认为商誉并按成本进行初始计量。合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，首先对取得的被购买方各项可辨认资产、负债及或有负债的公允价值以及合并成本的计量进行复核，复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价值份额的，计入当期损益。

因企业合并形成的商誉在合并财务报表中单独列报，并按照成本扣除累计减值准备后的金额计量。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法

7.1控制的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。一旦相关事实和情况的变化导致上述控制定义涉及的相关要素发生了变化，本集团将进行重新评估。

7.2合并财务报表的编制方法

合并财务报表的合并范围以控制为基础予以确定。

子公司的合并起始于本集团获得对该子公司的控制权时，终止于本集团丧失对该子公司的控制权时。

对于本集团处置的子公司，处置日（丧失控制权的日期）前的经营成果和现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过非同一控制下的企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以购买日确定的被购买子公司各项可辨认资产、负债的公允价值为基础自购买日起将被购买子公司

纳入本公司合并范围。其自购买日（取得控制权的日期）起的经营成果及现金流量已经适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

对于通过同一控制下的企业合并取得的子公司，在编制合并当期财务报表时，以被合并子公司的各项资产、负债在最终控制方财务报表中的账面价值为基础，无论该项企业合并发生在报告期的任一时点，视同该子公司或被合并方自同受最终控制方控制之日起纳入本集团的合并范围，其自报告期最早期间期初或同受最终控制方控制之日起的经营成果和现金流量已适当地包括在合并利润表和合并现金流量表中。

子公司采用的主要会计政策和会计期间按照本公司统一规定的会计政策和会计期间厘定。

本公司之子公司招商局置地有限公司及其子公司（以下简称“招商置地”）在香港上市并

采用香港财务报告会计准则编制财务报表，本公司按照财政部颁布的企业会计准则对招商置地按照香港财务报告准则编制的财务报表进行转换。

本公司与子公司及子公司相互之间发生的内部交易对合并财务报表的影响于合并时抵销。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法-续

7.2合并财务报表的编制方法-续

子公司所有者权益中不属于母公司的份额作为少数股东权益，在合并资产负债表中股东权益项目下以“少数股东权益”项目列示。子公司当期净损益中属于少数股东权益的份额，在合并利润表中净利润项目下以“少数股东损益”项目列示。

少数股东分担的子公司的亏损超过了少数股东在该子公司期初所有者权益中所享有的份额，其余额仍冲减少数股东权益。

对于购买子公司少数股权或因处置部分股权投资但没有丧失对该子公司控制权的交易，作为权益性交易核算，调整归属于母公司所有者权益和少数股东权益的账面价值以反映其在子公司中相关权益的变化。少数股东权益的调整额与支付/收到对价的公允价值之间的差额调整资本公积，资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，在购买日作为取得控制权的交易进行会计处理，购买日之前持有的被购买方的股权按该股权在购买日的公允价值进行重新计量，公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益；购买日前持有的被购买方的股权涉及权益

法核算下的其他综合收益、其他所有者权益变动的，与其相关的其他综合收益、其他所有者权益采用与被购买方直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

因处置部分股权投资或其他原因丧失了对原有子公司控制权的，剩余股权按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益，同时冲减商誉。与原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时采用与该子公司直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

7.控制的判断标准和合并财务报表的编制方法-续

7.2合并财务报表的编制方法-续

对于通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权的，处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响符合以下一种或多种情况，通常表明该多次交易事项为一揽子交易：（1）这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的；（2）这

些交易整体才能达成一项完整的商业结果；（3）一项交易的发生取决于其他至少一项交

易的发生；（4）一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与处置投资对应的享有该子公司自购买日开始持续计算的净资产份额的差额，确认为其他综合收益，在丧失控制权时一并转入丧失控制权当期的损益。处置对子公司股权投资直至丧失控制权的各项交易不属于一揽子交易的，将各项交易作为独立的交易进行会计处理。

8.合营安排分类及共同经营会计处理方法

合营安排分为共同经营和合营企业，该分类通过考虑该安排的结构、法律形式以及合同条款等因素根据合营方在合营安排中享有的权利和承担的义务确定。共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。合营企业是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

本集团对合营企业的投资采用权益法核算，具体参见附注三“18.3.2按权益法核算的长期股权投资”。

本集团根据共同经营的安排确认本集团单独所持有的资产以及按本集团份额确认共同持有的资产；确认本集团单独所承担的负债以及按本集团份额确认共同承担的负债；确认出售本集团享有的共同经营产出份额所产生的收入；按本集团份额确认共同经营因出售产出所

产生的收入；确认本集团单独所发生的费用，以及按本集团份额确认共同经营发生的费用。本集团按照适用于特定资产、负债、收入和费用的规定核算确认与共同经营相关的资产、负债、收入和费用。

本集团向共同经营投出或出售资产等（该资产构成业务的除外），在该资产等由共同经营出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。投出或出售的资产发生资产减值损失的，本集团全额确认该损失。

-26-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

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8.合营安排分类及共同经营会计处理方法-续

本集团自共同经营购买资产等（该资产构成业务的除外），在将该资产等出售给第三方之前，仅确认因该交易产生的损益中归属于共同经营其他参与方的部分。购入的资产发生资产减值损失的，本集团按其承担的份额确认该部分损失。

9.现金及现金等价物

现金是指库存现金以及可以随时用于支付的存款。现金等价物是指本集团持有的期限短

（一般指从购买日起三个月内到期）、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资。

10.外币业务和外币报表折算

10.1外币业务

外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。

于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为记账本位币，因该日的即期汇率与初始确认时或者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除：（1）符合资本化条件的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本；

（2）为了规避外汇风险进行套期的套期工具的汇兑差额按套期会计方法处理；（3）分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的货币性项目除摊余成本之外的其他账面余

额变动产生的汇兑差额计入其他综合收益外，均计入当期损益。

编制合并财务报表涉及境外经营的，如有实质上构成对境外经营净投资的外币货币性项目，因汇率变动而产生的汇兑差额，计入其他综合收益中的“外币报表折算差额”项目；

处置境外经营时，计入处置当期损益。

以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动（含汇率变动）处理，计入当期损益或确认为其他综合收益。

-27-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

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10.外币业务和外币报表折算-续

10.2外币财务报表折算

为编制合并财务报表，境外经营的外币财务报表按以下方法折算为人民币报表：资产负债表中的所有资产、负债类项目按资产负债表日的即期汇率折算；股东权益项目除未分配利

润及其他综合收益中的外币财务报表折算差额项目外，其他项目采用发生时的即期汇率折算；利润表中的所有项目及反映利润分配发生额的项目按交易发生日的即期汇率近似的汇率折算；折算后资产类项目与负债类项目和股东权益类项目合计数的差额确认为其他综合收益并计入股东权益。

外币现金流量以及境外子公司的现金流量，采用现金流量发生日的即期汇率折算，汇率变动对现金及现金等价物的影响额，作为调节项目，在现金流量表中以“汇率变动对现金及现金等价物的影响”单独列示。

上年年末余额和上年实际数按照上年财务报表折算后的数额列示。

在处置本集团在境外经营的全部所有者权益或因处置部分股权投资或其他原因丧失了对境

外经营控制权时，将资产负债表中股东权益项目下列示的、与该境外经营相关的归属于母公司所有者权益的外币报表折算差额，全部转入处置当期损益。

在处置部分股权投资或其他原因导致持有境外经营权益比例降低但不丧失对境外经营控制权时，与该境外经营处置部分相关的外币报表折算差额将归属于少数股东权益，不转入当期损益。在处置境外经营为联营企业或合营企业的部分股权时，与该境外经营相关的外币报表折算差额，按处置该境外经营的比例转入处置当期损益。

-28-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具

在本集团成为金融工具合同的一方时确认一项金融资产或金融负债。

对于以常规方式购买或出售金融资产的，在交易日确认将收到的资产和为此将承担的负债，或者在交易日终止确认已出售的资产。

金融资产和金融负债在初始确认时以公允价值计量。对于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产和金融负债，相关的交易费用直接计入当期损益；对于其他类别的金融资产和金融负债，相关交易费用计入初始确认金额。当本集团按照《企业会计准则第14号——收入》（以下简称“收入准则”）初始确认未包含重大融资成分或不考虑不超过一年

的合同中的融资成分的应收账款时，按照收入准则定义的交易价格进行初始计量。

实际利率法是指计算金融资产或金融负债的摊余成本以及将利息收入或利息费用分摊计入各会计期间的方法。

实际利率，是指将金融资产或金融负债在预计存续期的估计未来现金流量，折现为该金融资产账面余额或该金融负债摊余成本所使用的利率。在确定实际利率时，在考虑金融资产或金融负债所有合同条款（如提前还款、展期、看涨期权或其他类似期权等）的基础上估

计预期现金流量，但不考虑预期信用损失。

金融资产或金融负债的摊余成本是以该金融资产或金融负债的初始确认金额扣除已偿还的本金，加上或减去采用实际利率法将该初始确认金额与到期日金额之间的差额进行摊销形成的累计摊销额，再扣除累计计提的损失准备（仅适用于金融资产）。

11.1金融资产的分类、确认和计量

初始确认后，本集团对不同类别的金融资产，分别以摊余成本、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益或以公允价值计量且其变动计入当期损益进行后续计量。

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基

础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式是以收取合同现金流量为目标，则本集团将该金融资产分类为以摊余成本计量的金融资产。此类金融资产主要包括货币资金、应收票据、应收账款、其他应收款和长期应收款等。

-29-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

11.金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量-续

金融资产的合同条款规定在特定日期产生的现金流量仅为对本金和以未偿付本金金额为基

础的利息的支付，且本集团管理该金融资产的业务模式既以收取合同现金流量为目标又以出售该金融资产为目标的，则该金融资产分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产自取得起期限在一年以上的，列示为其他债权投资，自资产负债表日起一年内（含一年）到期的，列示于一年内到期的非流动资产；取得时分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的应收账款与应收票据，列示于应收款项融资，其余取得时期限在一年内（含一年）项目列示于其他流动资产。

初始确认时，本集团可以单项金融资产为基础，不可撤销地将非同一控制下的企业合并中确认的或有对价以外的非交易性权益工具投资指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产。此类金融资产作为其他权益工具投资列示。

金融资产满足下列条件之一的，表明本集团持有该金融资产的目的是交易性的：

*取得相关金融资产的目的，主要是为了近期出售。

*相关金融资产在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融资产属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产包括分类为以公允价值计量且其变动计

入当期损益的金融资产和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：

*不符合分类为以摊余成本计量的金融资产、以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产条件的金融资产均分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益金融资产。

*在初始确认时，为消除或显著减少会计错配，本集团可以将金融资产不可撤销地指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产。

除衍生金融资产外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产列示于交易性金融资产。自资产负债表日起超过一年到期（或无固定期限）且预期持有超过一年的，列示于其他非流动金融资产。

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11.金融工具-续

11.1金融资产的分类、确认和计量-续

11.1.1以摊余成本计量的金融资产

以摊余成本计量的金融资产采用实际利率法，按摊余成本进行后续计量，发生减值时或终止确认产生的利得或损失，计入当期损益。

本集团对以摊余成本计量的金融资产按照实际利率法确认利息收入。除下列情况外本集团根据金融资产账面余额乘以实际利率计算确定利息收入：

*对于购入或源生的已发生信用减值的金融资产，本集团自初始确认起，按照该金融资产的摊余成本和经信用调整的实际利率计算确定其利息收入。

*对于购入或源生的未发生信用减值、但在后续期间成为已发生信用减值的金融资产，本集团在后续期间，按照该金融资产的摊余成本和实际利率计算确定其利息收入。若该金融工具在后续期间因其信用风险有所改善而不再存在信用减值，并且这一改善可与应用上述规定之后发生的某一事件相联系，本集团转按实际利率乘以该金融资产账面余额来计算确定利息收入。

11.1.2以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产

分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产相关的减值损失或利得、采

用实际利率法计算的利息收入及汇兑损益计入当期损益，除此以外该金融资产的公允价值变动均计入其他综合收益。该金融资产计入各期损益的金额与视同其一直按摊余成本计量而计入各期损益的金额相等。该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入当期损益。

指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资的公允价值变

动在其他综合收益中进行确认，该金融资产终止确认时，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。本集团持有该等非交易性权益工具投资期间，在本集团收取股利的权利已经确立，与股利相关的经济利益很可能流入本集团，且股利的金额能够可靠计量时，确认股利收入并计入当期损益。

11.1.3以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产以公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该金融资产相关的股利和利息收入计入当期损益。

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11.金融工具-续

11.2金融工具减值

本集团对以摊余成本计量的金融资产、分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益

的金融资产、租赁应收款、合同资产、不属于以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以及因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成金融负债的财务担保合同以预期信用损失为基础进行减值会计处理并确认损失准备。

本集团对由收入准则规范的交易形成且未包含重大融资成分或不考虑不超过一年的合同中

的融资成分的合同资产、应收票据和应收账款，以及由《企业会计准则第21号——租赁》规范的交易形成的租赁应收款，按照相当于整个存续期内预期信用损失的金额计量损失准备。

对于其他金融工具，除购买或源生的已发生信用减值的金融资产外，本集团在每个资产负债表日评估相关金融工具的信用风险自初始确认后的变动情况。若该金融工具的信用风险自初始确认后已显著增加，本集团按照相当于该金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量其损失准备；若该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加，本集团按照相当于该金融工具未来12个月内预期信用损失的金额计量其损失准备。信用损失准备的增加或转回金额，除分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产外，作为减值损失或利得计入当期损益。对于分类为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产，本集团在其他综合收益中确认其信用损失准备，并将减值损失或利得计入当期损益，且不减少该金融资产在资产负债表中列示的账面价值。

本集团在前一会计期间已经按照相当于金融工具整个存续期内预期信用损失的金额计量了

损失准备，但在当期资产负债表日，该金融工具已不再属于自初始确认后信用风险显著增加的情形的，本集团在当期资产负债表日按照相当于未来12个月内预期信用损失的金额计量该金融工具的损失准备，由此形成的损失准备的转回金额作为减值利得计入当期损益。

11.2.1信用风险显著增加

本集团利用可获得的合理且有依据的前瞻性信息，通过比较金融工具在资产负债表日发生违约的风险与在初始确认日发生违约的风险，以确定金融工具的信用风险自初始确认后是否已显著增加。

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11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.1信用风险显著增加-续

本集团在评估信用风险是否显著增加时会考虑如下因素：

（1）信用风险变化所导致的内部价格指标是否发生显著变化；

（2）若现有金融工具在资产负债表日作为新金融工具源生或发行，该金融工具的利率或其他条款是否发生显著变化（如更严格的合同条款、增加抵押品或担保物或者更高的收益率等）；

（3）同一金融工具或具有相同预计存续期的类似金融工具的信用风险的外部市场指标是

否发生显著变化。这些指标包括：信用利差、针对借款人的信用违约互换价格、金融资产的公允价值小于其摊余成本的时间长短和程度、与借款人相关的其他市场信息（如借款人的债务工具或权益工具的价格变动）；

（4）金融工具外部信用评级实际或预期是否发生显著变化；

（5）对债务人实际或预期的内部信用评级是否下调；

（6）预期将导致债务人履行其偿债义务的能力是否发生显著变化的业务、财务或经济状况的不利变化；

（7）债务人经营成果实际或预期是否发生显著变化；

（8）同一债务人发行的其他金融工具的信用风险是否显著增加；

（9）债务人所处的监管、经济或技术环境是否发生显著不利变化；

（10）作为债务抵押的担保物价值或第三方提供的担保或信用增级质量是否发生显著变化。这些变化预期将降低债务人按合同规定期限还款的经济动机或者影响违约概率；

（11）预期将降低借款人按合同约定期限还款的经济动机是否发生显著变化；

（12）借款合同的预期是否发生变更，包括预计违反合同的行为可能导致的合同义务的免

除或修订、给予免息期、利率跳升、要求追加抵押品或担保或者对金融工具的合同框架做出其他变更；

（13）债务人预期表现和还款行为是否发生显著变化；

（14）本集团对金融工具信用管理方法是否发生变化。

无论经上述评估后信用风险是否显著增加，本集团认为当金融工具合同付款已逾期超过（含）30日，则表明该金融工具的信用风险已经显著增加。

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11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.1信用风险显著增加-续

于资产负债表日，若本集团判断金融工具只具有较低的信用风险，则本集团假定该金融工具的信用风险自初始确认后并未显著增加。如果金融工具的违约风险较低，借款人在短期内履行其合同现金流量义务的能力很强，并且即使较长时期内经济形势和经营环境存在不利变化但未必一定降低借款人履行其合同现金义务，则该金融工具被视为具有较低的信用风险。

11.2.2已发生信用减值的金融资产

当本集团预期对金融资产未来现金流量具有不利影响的一项或多项事件发生时，该金融资产成为已发生信用减值的金融资产。金融资产已发生信用减值的证据包括下列可观察信息：

（1）发行方或债务人发生重大财务困难；

（2）债务人违反合同，如偿付利息或本金违约或逾期等；

（3）债权人出于与债务人财务困难有关的经济或合同考虑，给予债务人在任何其他情况下都不会做出的让步；

（4）债务人很可能破产或进行其他财务重组；

（5）发行方或债务人财务困难导致该金融资产的活跃市场消失；

（6）以大幅折扣购买或源生一项金融资产，该折扣反映了发生信用损失的事实。

基于本集团内部信用风险管理，当内部建议的或外部获取的信息中表明金融工具债务人不能全额偿付包括本集团在内的债权人（不考虑本集团取得的任何担保），则本集团认为发生违约事件。

无论上述评估结果如何，若金融工具合同付款已发生逾期超过（含）90日，则本集团推定该金融工具已发生违约。

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11.金融工具-续

11.2金融工具减值-续

11.2.3预期信用损失的确定

本集团按照下列方法确定相关金融工具的预期信用损失：

*对于金融资产和租赁应收款，信用损失为本集团应收取的合同现金流量与预期收取的现金流量之间差额的现值。

*对于财务担保合同（具体会计政策参见附注三、11.4.1.2.1），信用损失为本集团就该

合同持有人发生的信用损失向其做出赔付的预计付款额，减去本集团预期向该合同持有人、债务人或任何其他方收取的金额之间差额的现值。

本集团计量金融工具预期信用损失的方法反映的因素包括：通过评价一系列可能的结果而确定的无偏概率加权平均金额；货币时间价值；在资产负债表日无须付出不必要的额外成

本或努力即可获得的有关过去事项、当前状况以及未来经济状况预测的合理且有依据的信息。

11.2.4金融资产核销

当本集团不再合理预期金融资产合同现金流量能够全部或部分收回的，直接减记该金融资产的账面余额。这种减记构成相关金融资产的终止确认。

11.3金融资产的转移

满足下列条件之一的金融资产，予以终止确认：（1）收取该金融资产现金流量的合同权利终止；（2）该金融资产已转移，且将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转入方；（3）该金融资产已转移，虽然本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬，但是未保留对该金融资产的控制。

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11.金融工具-续

11.3金融资产的转移-续

若本集团既没有转移也没有保留金融资产所有权上几乎所有风险和报酬，且保留了对该金融资产控制的，则按照其继续涉入被转移金融资产的程度继续确认该被转移金融资产，并相应确认相关负债。本集团按照下列方式对相关负债进行计量：

*被转移金融资产以摊余成本计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）

的摊余成本并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）

的摊余成本，相关负债不指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。

*被转移金融资产以公允价值计量的，相关负债的账面价值等于继续涉入被转移金融资产的账面价值减去本集团保留的权利（如果本集团因金融资产转移保留了相关权利）

的公允价值并加上本集团承担的义务（如果本集团因金融资产转移承担了相关义务）

的公允价值，该权利和义务的公允价值应为按独立基础计量时的公允价值。

金融资产整体转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产在终止确认日的账面价值及因转移而收到的对价与原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和的差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产部分转移满足终止确认条件的，将转移前金融资产整体的账面价值在终止确认部分和继续确认部分之间按照转移日各自的相对公允价值进行分摊，并将终止确认部分收到的对价和原计入其他综合收益的公允价值变动累计额中对应终止确认部分的金额之和与终止确认部分在终止确认日的账面价值之差额计入当期损益。若本集团转移的金融资产是指定为以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的非交易性权益工具投资，之前计入其他综合收益的累计利得或损失从其他综合收益中转出，计入留存收益。

金融资产整体转移未满足终止确认条件的，本集团继续确认所转移的金融资产整体，并将收到的对价确认为金融负债。

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11.金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类

本集团根据所发行金融工具的合同条款及其所反映的经济实质而非仅以法律形式，结合金融负债和权益工具的定义，在初始确认时将该金融工具或其组成部分分类为金融负债或权益工具。

11.4.1金融负债的分类、确认和计量

金融负债在初始确认时划分为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债和其他金融负债。

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，包括交易性金融负债（含属于金融负债的衍生工具）和指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债。除衍生金融负债单独列示外，以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债列示为交易性金融负债。

金融负债满足下列条件之一，表明本集团承担该金融负债的目的是交易性的：

*承担相关金融负债的目的，主要是为了近期回购。

*相关金融负债在初始确认时属于集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明近期实际存在短期获利模式。

*相关金融负债属于衍生工具。但符合财务担保合同定义的衍生工具以及被指定为有效套期工具的衍生工具除外。

本集团将符合下列条件之一的金融负债，在初始确认时可以指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：（1）该指定能够消除或显著减少会计错配；（2）根据本集

团正式书面文件载明的风险管理或投资策略，以公允价值为基础对金融负债组合或金融资产和金融负债组合进行管理和业绩评价，并在本集团内部以此为基础向关键管理人员报

告；（3）符合条件的包含嵌入衍生工具的混合合同。

交易性金融负债采用公允价值进行后续计量，公允价值变动形成的利得或损失以及与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。

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11.金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类-续

11.4.1金融负债的分类、确认和计量-续

11.4.1.1以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债-续

对于被指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债，该金融负债由本集团自身信用风险变动引起的公允价值变动计入其他综合收益，其他公允价值变动计入当期损益。该金融负债终止确认时，之前计入其他综合收益的自身信用风险变动引起的其公允价值累计变动额转入留存收益。与该等金融负债相关的股利或利息支出计入当期损益。若按上述方式对该等金融负债的自身信用风险变动的影响进行处理会造成或扩大损益中的会计错配的，本集团将该金融负债的全部利得或损失（包括自身信用风险变动的影响金额）计入当期损益。

11.4.1.2其他金融负债

除金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉入被转移金融资产所形成的金融负债、财务

担保合同外的其他金融负债分类为以摊余成本计量的金融负债，按摊余成本进行后续计量，终止确认或摊销产生的利得或损失计入当期损益。

本集团与交易对手方修改或重新议定合同，未导致按摊余成本进行后续计量的金融负债终止确认，但导致合同现金流量发生变化的，本集团重新计算该金融负债的账面价值，并将相关利得或损失计入当期损益。重新计算的该金融负债的账面价值，本集团根据将重新议定或修改的合同现金流量按金融负债的原实际利率折现的现值确定。对于修改或重新议定合同所产生的所有成本或费用，本集团调整修改后的金融负债的账面价值，并在修改后金融负债的剩余期限内进行摊销。

11.4.1.2.1财务担保合同

财务担保合同是指当特定债务人到期不能按照最初或修改后的债务工具条款偿付债务时，要求发行方向蒙受损失的合同持有人赔付特定金额的合同。对于不属于指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债或者因金融资产转移不符合终止确认条件或继续涉

入被转移金融资产所形成的金融负债的财务担保合同，在初始确认后按照损失准备金额以及初始确认金额扣除依据新收入准则相关规定所确定的累计摊销额后的余额孰高进行计量。

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11.金融工具-续

11.4金融负债和权益工具的分类-续

11.4.2金融负债的终止确认

金融负债的现时义务全部或部分已经解除的，终止确认该金融负债或其一部分。本集团（借入方）与借出方之间签订协议，以承担新金融负债方式替换原金融负债，且新金融负债与原金融负债的合同条款实质上不同的，本集团终止确认原金融负债，并同时确认新金融负债。

金融负债全部或部分终止确认的，将终止确认部分的账面价值与支付的对价（包括转出的非现金资产或承担的新金融负债）之间的差额，计入当期损益。

11.4.3权益工具

权益工具是指能证明拥有本集团在扣除所有负债后的资产中的剩余权益的合同。本集团发行（含再融资）、回购、出售或注销权益工具作为权益的变动处理。本集团发行权益工具，按实际发行价格计入所有者权益，相关的交易费用从所有者权益（资本公积）中扣减，如资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。回购本公司权益工具支付的对价和交易费用，减少所有者权益。

本集团对权益工具持有方的分配作为利润分配处理，发放的股票股利不影响股东权益总额。

11.5衍生工具与嵌入衍生工具

衍生工具，主要包括远期外汇合约等。衍生工具于相关合同签署日以公允价值进行初始计量，并以公允价值进行后续计量。

对于嵌入衍生工具与主合同构成的混合合同，若主合同属于金融资产的，本集团不从该混合合同中分拆嵌入衍生工具，而将该混合合同作为一个整体适用关于金融资产分类的会计准则规定。

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11.金融工具-续

11.5衍生工具与嵌入衍生工具-续

若混合合同包含的主合同不属于金融资产，且同时符合下列条件的，本集团将嵌入衍生工具从混合工具中分拆，作为单独的衍生金融工具处理。

（1）嵌入衍生工具的经济特征和风险与主合同在经济特征及风险不紧密相关；

（2）与该嵌入衍生工具具有相同条款的单独工具符合衍生工具的定义；

（3）该混合合同不是以公允价值计量且其变动计入当期损益进行会计处理。

嵌入衍生工具从混合合同中分拆的，本集团按照适用的会计准则规定对混合合同的主合同进行会计处理。本集团无法根据嵌入衍生工具的条款和条件对嵌入衍生工具的公允价值进行可靠计量的，该嵌入衍生工具的公允价值根据混合合同公允价值和主合同公允价值之间的差额确定。使用了上述方法后，该嵌入衍生工具在取得日或后续资产负债表日的公允价值仍然无法单独计量的，本集团将该混合合同整体指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融工具。

11.6金融资产和金融负债的抵销

当本集团具有抵销已确认金融资产和金融负债的法定权利，且该种法定权利是当前可执行的，同时本集团计划以净额结算或同时变现该金融资产和清偿该金融负债时，金融资产和金融负债以相互抵销后的金额在资产负债表内列示。除此以外，金融资产和金融负债在资产负债表内分别列示，不予相互抵销。

12.应收票据

12.1应收票据的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收票据单独评估确定信用损失，包括到期未获承兑、已有明显迹象表明承兑人很可能无法履行承兑义务的应收票据等，对其他应收票据在组合的基础上采用减值矩阵确定信用损失。应收票据预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

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12.应收票据-续

12.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

除了单项评估信用风险的应收票据外，基于其共同信用风险特征，将其余应收票据划分为不同组合：

组合名称确定依据

承兑人为信用评级较高的银行承兑汇票，或出票人为关联方或国有企业等信用较低风险组合好单位的商业承兑汇票。

正常风险组合除低风险组合及单项计提信用损失准备以外的应收票据。

????

12.3按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收票据因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

13.应收账款

13.1应收账款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的应收账款单独评估确定信用损失，对其余应收账款在组合基础上采用减值矩阵确定应收账款的信用损失。应收账款预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

13.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以共同信用风险特征为依据，除单项计提信用损失准备的应收账款外，对其他应收账款分为低风险组合及正常风险组合。本集团采用的共同信用风险特征包括：信用风险评级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置等。

13.3按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的应收账款因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

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14.其他应收款

14.1其他应收款的预期信用损失的确定方法及会计处理方法

本集团对信用风险显著增加的其他应收款单独评估确定信用损失，对其余其他应收款在组合基础上采用减值矩阵确定其信用损失。其他应收款预期信用损失准备的增加或转回金额，作为信用减值损失或利得计入当期损益。

14.2按照信用风险特征组合计提坏账准备的组合类别及确定依据

本集团以共同信用风险特征为依据，将其他应收款分为不同组别。本集团采用的共同信用风险特征包括信用风险评级、初始确认日期、剩余合同期限、债务人所处行业、债务人所处地理位置等。

14.3按照单项计提坏账准备的单项计提判断标准

本集团对债务人已发生事实违约、经营风险增加或财务状况恶化等情况的其他应收款因信用风险已显著变化而单项评估信用风险。

15.存货

15.1存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品的摊销方法

15.1.1存货类别

本集团存货按房地产开发产品、非房地产存货分类。房地产开发产品包括土地开发成本、拟开发产品、在建开发产品及已完工开发产品。非房地产存货为原材料、库存商品、周转材料及其他存货等。存货按成本进行初始计量。

土地开发成本是指取得土地及对其进行平整、改造和必要的基础配套设施建设，使其达到建设用地条件所支付的各类支出。已完工开发产品是指已建成、待出售的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出售为目的的物业；拟开发产品是指所购入的、已决定将之开发为

已完工开发产品的土地。项目整体开发时，拟开发产品全部转入在建开发产品；项目分期开发时，将分期开发用地部分转入在建开发产品，未开发土地仍保留在拟开发产品。

房地产开发产品的实际成本包括土地出让金、基础配套设施支出、建筑安装工程支出、开发项目完工之前所发生的借款费用及开发过程中的其他相关费用。

-42-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

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15.存货-续

15.1存货类别、发出计价方法、盘存制度、低值易耗品的摊销方法-续

15.1.2发出存货的计价方法

房地产开发产品发出时，采用个别计价法确定发出存货的实际成本。

除房地产开发产品外，其他存货的成本包括采购成本、加工成本和其他使存货达到目前场所和状态所发生的支出；发出时采用加权平均法确定其实际成本。

15.1.3存货的盘存制度

本集团存货盘存制度为永续盘存制。

15.1.4低值易耗品的摊销方法

低值易耗品采用一次转销法进行摊销。

15.2存货跌价准备的确认标准和计提方法

资产负债表日，存货按照成本与可变现净值孰低计量。当其可变现净值低于成本时，提取存货跌价准备。

可变现净值是指在日常活动中，存货的估计售价减去至完工时估计将要发生的成本、估计的销售费用以及相关税费后的金额。在确定存货的可变现净值时，以取得的确凿证据为基础，同时考虑持有存货的目的以及资产负债表日后事项的影响。

计提存货跌价准备后，如果以前减记存货价值的影响因素已经消失，导致存货的可变现净值高于其账面价值的，在原已计提的存货跌价准备金额内予以转回，转回的金额计入当期损益。

15.3按照组合计提存货跌价准备的组合类别及确定依据、不同类别存货可变现净值的确

定依据

本集团对于数量繁多、单价较低的存货，按存货类别计提存货跌价准备；对与在同一地区生产和销售的产品系列相关、具有相同或类似最终用途或目的，且难以与其他项目分开计量的存货，合并计提存货跌价准备；其他存货按单个存货项目的成本高于其可变现净值的差额提取存货跌价准备。

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16.合同资产

16.1合同资产的确认方法及标准

合同资产是指本集团已向客户转让商品或服务而有权收取对价的权利，且该权利取决于时间流逝之外的其他因素。本集团拥有的无条件（即，仅取决于时间流逝）向客户收取对价的权利作为应收款项单独列示。

16.2合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法

有关合同资产预期信用损失的确定方法及会计处理方法，参见附注三“13.应收账款”。

17.持有待售非流动资产或处置组

17.1划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法

当本集团主要通过出售（包括具有商业实质的非货币性资产交换）而非持续使用一项非流

动资产或处置组收回其账面价值时，将其划分为持有待售类别。

分类为持有待售类别的非流动资产或处置组需同时满足以下条件：（1）根据类似交易中

出售此类资产或处置组的惯例，在当前状况下即可立即出售；（2）出售极可能发生，即本集团已经就一项出售计划作出决议且获得确定的购买承诺，预计出售将在一年内完成。

因出售对子公司的投资等原因导致丧失对子公司控制权的，无论出售后是否保留部分权益性投资，在拟出售的对子公司投资满足持有待售类别划分条件时，在母公司个别财务报表中将对子公司投资整体划分为持有待售类别，在合并财务报表中将子公司所有资产和负债划分为持有待售类别。

本集团以账面价值与公允价值减去出售费用后的净额孰低计量持有待售的非流动资产或处置组。账面价值高于公允价值减去出售费用后的净额的，减记账面价值至公允价值减去出售费用后的净额，减记的金额确认为资产减值损失，计入当期损益，同时计提持有待售资产减值准备。后续资产负债表日持有待售的非流动资产公允价值减去出售费用后的净额增加的，恢复以前减记的金额，并在划分为持有待售类别后确认的资产减值损失金额内转回，转回金额计入当期损益。划分为持有待售类别前确认的资产减值损失不予转回。

持有待售的非流动资产或处置组中的非流动资产不计提折旧或摊销，持有待售的处置组中负债的利息和其他费用继续予以确认。

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17.持有待售非流动资产或处置组-续

17.1划分为持有待售的非流动资产或处置组的确认标准和会计处理方法-续

对联营企业或合营企业的权益性投资全部或部分分类为持有待售资产，分类为持有待售的部分自分类为持有待售之日起不再采用权益法核算。

18.长期股权投资

18.1共同控制、重大影响的判断标准

控制是指投资方拥有对被投资方的权力，通过参与被投资方的相关活动而享有可变回报，并且有能力运用对被投资方的权力影响其回报金额。共同控制是指按照相关约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关活动必须经过分享控制权的参与方一致同意后才能决策。重大影响是指对被投资方的财务和经营政策有参与决策的权力，但并不能够控制或者与其他方一起共同控制这些政策的制定。在确定能否对被投资单位实施控制或施加重大影响时，已考虑投资方和其他方持有的被投资单位当期可转换公司债券、当期可执行认股权证等潜在表决权因素。

18.2初始投资成本的确定

对于同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产以及所承担债务账面价值之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。以发行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照被合并方所有者权益在最终控制方合并财务报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本，按照发行股份的面值总额作为股本，长期股权投资初始投资成本与所发行股份面值总额之间的差额，调整资本公积；资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。

对于非同一控制下的企业合并取得的长期股权投资，在购买日按照合并成本作为长期股权投资的初始投资成本。通过多次交易分步取得被购买方的股权，最终形成非同一控制下的企业合并的，应分别是否属于“一揽子交易”进行处理：属于“一揽子交易”的，将各项交易作为一项取得控制权的交易进行会计处理。不属于“一揽子交易”的，按照原持有被购买方的股权投资账面价值加上新增投资成本之和，作为改按成本法核算的长期股权投资的初始投资成本。原持有的股权投资采用权益法核算的，相关其他综合收益暂不进行会计处理。

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18.长期股权投资-续

18.2初始投资成本的确定-续

合并方或购买方为企业合并发生的审计、法律服务、评估咨询等中介费用以及其他相关管理费用，于发生时计入当期损益。

除企业合并形成的长期股权投资外其他方式取得的长期股权投资，按成本进行初始计量。

对于因追加投资能够对被投资单位实施重大影响或实施共同控制但不构成控制的，长期股权投资成本为按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》确定的原持有股权投资的公允价值加上新增投资成本之和。

18.3后续计量及损益确认方法

18.3.1按成本法核算的长期股权投资

公司财务报表采用成本法核算对子公司的长期股权投资。子公司是指本集团能够对其实施控制的被投资主体。

采用成本法核算的长期股权投资按初始投资成本计量。追加或收回投资调整长期股权投资的成本。当期投资收益按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认。

18.3.2按权益法核算的长期股权投资

除全部或部分分类为持有待售资产的对联营企业和合营企业的投资外，本集团对联营企业和合营企业的投资采用权益法核算。联营企业是指本集团能够对其施加重大影响的被投资单位，合营企业是指本集团仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。

采用权益法核算时，长期股权投资的初始投资成本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，不调整长期股权投资的初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的，其差额计入当期损益，同时调整长期股权投资的成本。

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18.长期股权投资-续

18.3后续计量及损益确认方法-续

18.3.2按权益法核算的长期股权投资-续

采用权益法核算时，按照应享有或应分担的被投资单位实现的净损益和其他综合收益的份额，分别确认投资收益和其他综合收益，同时调整长期股权投资的账面价值；按照被投资单位宣告分派的利润或现金股利计算应享有的部分，相应减少长期股权投资的账面价值；

对于被投资单位除净损益、其他综合收益和利润分配以外所有者权益的其他变动，调整长期股权投资的账面价值并计入资本公积。在确认应享有被投资单位净损益的份额时，以取得投资时被投资单位各项可辨认资产等的公允价值为基础，对被投资单位的净利润进行调整后确认。被投资单位采用的会计政策及会计期间与本集团不一致的，按照本集团的会计政策及会计期间对被投资单位的财务报表进行调整，并据以确认投资收益和其他综合收益。对于本集团与联营企业及合营企业之间发生的交易，投出或出售的资产不构成业务的，未实现内部交易损益按照享有的比例计算归属于本集团的部分予以抵销，在此基础上确认投资损益。但本集团与被投资单位发生的未实现内部交易损失，属于所转让资产减值损失的，不予以抵销。

在确认应分担被投资单位发生的净亏损时，以长期股权投资的账面价值和其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益减记至零为限。此外，如本集团对被投资单位负有承担额外损失的义务，则按预计承担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现净利润的，本集团在收益分享额弥补未确认的亏损分担额后，恢复确认收益分享额。

18.4长期股权投资处置

处置长期股权投资时，其账面价值与实际取得价款的差额，计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置后的剩余股权仍采用权益法核算的，原采用权益法核算而确认的其他综合收益采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权

益变动而确认的所有者权益，按比例结转入当期损益。采用成本法核算的长期股权投资，处置后剩余股权仍采用成本法核算的，其在取得对被投资单位的控制之前因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，并按比例结转当期损益；因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动按比例结转当期损益。

-47-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

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18.长期股权投资-续

18.4长期股权投资处置-续

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的控制的，在编制个别财务报表时，处置后的剩余股权能够对被投资单位实施共同控制或施加重大影响的，改按权益法核算，并对该剩余股权视同自取得时即采用权益法核算进行调整；处置后的剩余股权不能对被投资单

位实施共同控制或施加重大影响的，改按金融工具确认和计量准则的有关规定进行会计处理，其在丧失控制之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。对于本集团取得对被投资单位的控制之前，因采用权益法核算或金融工具确认和计量准则核算而确认的其他综合收益，在丧失对被投资单位控制时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因采用权益法核算而确认的被投资单位净资产中除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动在丧失对被投资单位控制时结转入当期损益。其中，处置后的剩余股权采用权益法核算的，其他综合收益和其他所有者权益按比例结转；处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则进行会计处理的，其他综合收益和其他所有者权益全部结转。

本集团因处置部分股权投资丧失了对被投资单位的共同控制或重大影响的，处置后的剩余股权改按金融工具确认和计量准则核算，其在丧失共同控制或重大影响之日的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。原股权投资因采用权益法核算而确认的其他综合收益，在终止采用权益法核算时采用与被投资单位直接处置相关资产或负债相同的基础进行会计处理，因被投资方除净损益、其他综合收益和利润分配以外的其他所有者权益变动而确认的所有者权益，在终止采用权益法时全部转入当期投资收益。

本集团通过多次交易分步处置对子公司股权投资直至丧失控制权，如果上述交易属于一揽子交易的，将各项交易作为一项处置子公司股权投资并丧失控制权的交易进行会计处理，在丧失控制权之前每一次处置价款与所处置的股权对应的长期股权投资账面价值之间的差额，先确认为其他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益。

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19.投资性房地产

投资性房地产是指本集团为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物等。

投资性房地产按成本进行初始计量。与投资性房地产有关的后续支出，如果与该资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入投资性房地产成本。其他后续支出，在发生时计入当期损益。

本集团采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类投资性房地产的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别使用寿命（年）预计净残值率（%）年折旧率（%）

房屋、建筑物20-3053.17-4.75

土地使用权土地使用权剩余使用年限-≥2.50

????

当投资性房地产被处置，或者永久退出使用且预计不能从其处置中取得经济利益时，终止确认该项投资性房地产。

投资性房地产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

20.固定资产

20.1确认条件

固定资产是指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的，使用寿命超过一个会计年度的有形资产。固定资产仅在与其有关的经济利益很可能流入本集团，且其成本能够可靠地计量时才予以确认。固定资产按成本并考虑预计弃置费用因素的影响进行初始计量。

与固定资产有关的后续支出，如果与该固定资产有关的经济利益很可能流入且其成本能可靠地计量，则计入固定资产成本，并终止确认被替换部分的账面价值。除此以外的其他后续支出，在发生时计入当期损益。

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20.固定资产-续

20.2折旧方法

固定资产从达到预定可使用状态的次月起，采用年限平均法在使用寿命内计提折旧。各类固定资产的折旧年限、估计残值率和年折旧率如下：

类别折旧年限（年）预计净残值率（%）年折旧率（%）

房屋建筑物20-3053.17-4.75

港口及码头设施5051.90

机器设备、家具、器具及其他设备3-2054.75-31.67

汽车及船舶5-2553.80-19.00

????

预计净残值是指假定固定资产预计使用寿命已满并处于使用寿命终了时的预期状态，本集团目前从该项资产处置中获得的扣除预计处置费用后的金额。

20.3其他说明

当固定资产处置时或预期通过使用或处置不能产生经济利益时，终止确认该固定资产。固定资产出售、转让、报废或毁损的处置收入扣除其账面价值和相关税费后的差额计入当期损益。

本集团至少于年度终了对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如发生改变则作为会计估计变更处理。

21.在建工程

在建工程按实际成本计量﹐实际成本包括在建期间发生的各项工程支出、工程达到预定可使用状态前的资本化的借款费用以及其他相关费用等。在建工程不计提折旧。

在建工程在达到预定可使用状态后结转为固定资产。各类在建工程结转为固定资产的标准和时点如下：

类别结转为固定资产的标准结转为固定资产的时点建筑安装工程达到预定可使用状态竣工验收合格且达到预定可使用状态的时点其他达到预定可使用状态验收合格且能够正常使用或出租的时点

????

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22.借款费用

可直接归属于符合资本化条件的资产的购建或者生产的借款费用，在资产支出已经发生、借款费用已经发生、为使资产达到预定可使用或可销售状态所必要的购建或生产活动已经开始时，开始资本化；购建或者生产的符合资本化条件的资产达到预定可使用状态或者可销售状态时，停止资本化。如果符合资本化条件的资产在购建或生产过程中发生非正常中断、并且中断时间连续超过3个月的，暂停借款费用的资本化，直至资产的购建或生产活动重新开始。其余借款费用在发生当期确认为费用。

专门借款当期实际发生的利息费用，减去尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额予以资本化；一般借款根据累计资产支出超过专

门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，确定资本化金额。资本化率根据一般借款的加权平均利率计算确定。资本化期间内，外币专门借款的汇兑差额全部予以资本化；外币一般借款的汇兑差额计入当期损益。

23.无形资产

23.1使用寿命及其确定依据、估计情况、摊销方法或复核程序

本集团无形资产包括为建造自用物业所取得的土地使用权、软件及其他等。

无形资产按成本进行初始计量。使用寿命有限的无形资产自可供使用时起，对其原值减去预计净残值和已计提的减值准备累计金额在其预计使用寿命内采用直线法分期平均摊销。

使用寿命不确定的无形资产不予摊销。各类无形资产的摊销方法、使用寿命和残值率如下：

类别摊销方法使用寿命（年）及确定依据残值率（%）

土地使用权直线法从土地出让起始日起，按其出让年限平均摊销-按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规

软件直线法-定的有效年限三者中最短者分期平均摊销

按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规

著作权直线法-定的有效年限三者中最短者分期平均摊销

按预计使用年限、合同规定的受益年限和法律规

其他直线法-定的有效年限三者中最短者分期平均摊销

????年末，对使用寿命有限的无形资产的使用寿命和摊销方法进行复核，必要时进行调整。

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23.无形资产-续

23.2研发支出的归集范围及相关会计处理方法

研究阶段的支出，于发生时计入当期损益。

开发阶段的支出同时满足下列条件的，确认为无形资产，不能满足下述条件的开发阶段的支出计入当期损益：

（1）完成该无形资产以使其能够使用或出售在技术上具有可行性；

（2）具有完成该无形资产并使用或出售的意图；

（3）无形资产产生经济利益的方式，包括能够证明运用该无形资产生产的产品存在市场

或无形资产自身存在市场，无形资产将在内部使用的，能够证明其有用性；

（4）有足够的技术、财务资源和其他资源支持，以完成该无形资产的开发，并有能力使用或出售该无形资产；

（5）归属于该无形资产开发阶段的支出能够可靠地计量。

无法区分研究阶段支出和开发阶段支出的，将发生的研发支出全部计入当期损益。内部开发活动形成的无形资产的成本仅包括满足资本化条件的时点至无形资产达到预定用途前发

生的支出总额，对于同一项无形资产在开发过程中达到资本化条件之前已经费用化计入损益的支出不再进行调整。

研发支出的归集范围包括直接从事研发活动人员的工资薪金和福利费用、研发活动直接消

耗的材料、燃料和动力费用、研发活动的仪器和设备的折旧费、研发场地租赁和维护费

用、研究与试验开发所需的差旅、交通和通讯费用等。本集团以产品设计通过评审作为研发项目划分研究阶段和开发阶段的具体标准。

24.长期资产减值

本集团在每一个资产负债表日检查长期股权投资、采用成本模式计量的投资性房地产、固

定资产、在建工程、使用权资产、长期待摊费用、使用寿命确定的无形资产是否存在可能

发生减值的迹象。如果该等资产存在减值迹象，则估计其可收回金额。使用寿命不确定的无形资产和尚未达到可使用状态的无形资产，无论是否存在减值迹象，每年均进行减值测试。

估计资产的可收回金额以单项资产为基础，如果难以对单项资产的可收回金额进行估计的，则以该资产所属的资产组为基础确定资产组的可收回金额。可收回金额为资产或者资产组的公允价值减去处置费用后的净额与其预计未来现金流量的现值两者之中的较高者。

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24.长期资产减值-续

资产预计未来现金流量的现值，按照资产在持续使用过程中和最终处置时所产生的预计未来现金流量，选择恰当的税前折现率对其进行折现后的金额加以确定。

如果资产的可收回金额低于其账面价值，按其差额计提资产减值准备，并计入当期损益。

商誉至少在每年年度终了进行减值测试。对商誉进行减值测试时，结合与其相关的资产组或者资产组组合进行。即，自购买日起将商誉的账面价值按照合理的方法分摊到能够从企业合并的协同效应中受益的资产组或资产组组合，如包含分摊的商誉的资产组或资产组组合的可收回金额低于其账面价值的，确认相应的减值损失。减值损失金额首先抵减分摊到该资产组或资产组组合的商誉的账面价值，再根据资产组或资产组组合中除商誉以外的其他各项资产的账面价值所占比重，按比例抵减其他各项资产的账面价值。

上述资产减值损失一经确认，在以后会计期间不予转回。

25.长期待摊费用

长期待摊费用为已经发生但应由本期和以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。

长期待摊费用在预计受益期间分期平均摊销。

26.合同负债

合同负债是指本集团已收或应收客户对价而应向客户转让商品或服务的义务。同一合同下的合同资产和合同负债以净额列示。

27.职工薪酬

27.1短期薪酬的会计处理方法

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将实际发生的短期薪酬确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。本集团发生的职工福利费，在实际发生时根据实际发生额计入当期损益或相关资产成本。职工福利费为非货币性福利的，按照公允价值计量。

本集团为职工缴纳的医疗保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费和住房公积金，以及本集团按规定提取的工会经费和职工教育经费，在职工为本集团提供服务的会计期间，根据规定的计提基础和计提比例计算确定相应的职工薪酬金额，确认相应负债，并计入当期损益或相关资产成本。

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27.职工薪酬-续

27.2离职后福利的会计处理方法

本集团离职后福利全部为设定提存计划。

本集团在职工为其提供服务的会计期间，将根据设定提存计划计算的应缴存金额确认为负债，并计入当期损益或相关资产成本。

27.3辞退福利的会计处理方法

本集团向职工提供辞退福利的，在下列两者孰早日确认辞退福利产生的职工薪酬负债，并计入当期损益：本集团不能单方面撤回因解除劳动关系计划或裁减建议所提供的辞退福利时；本集团有详细、正式的涉及支付辞退福利的重组计划；并且，该重组计划已开始实施，或已向受其影响的各方通告了该计划的主要内容，从而使各方形成了对本集团将实施重组的合理预期时。

28.预计负债

当与或有事项相关的义务是本集团承担的现时义务，且履行该义务很可能导致经济利益流出，以及该义务的金额能够可靠地计量，则确认为预计负债。

在资产负债表日，考虑与或有事项有关的风险、不确定性和货币时间价值等因素，按照履行相关现时义务所需支出的最佳估计数对预计负债进行计量。如果货币时间价值影响重大，则以预计未来现金流出折现后的金额确定最佳估计数。

如果清偿预计负债所需支出全部或部分预期由第三方补偿的，补偿金额在基本确定能够收到时，作为资产单独确认，且确认的补偿金额不超过预计负债的账面价值。

29.股份支付

本集团的股份支付是为了获取职工或其他方提供服务而授予权益工具的交易。本集团的股份支付为以权益结算的股份支付。

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29.股份支付-续

29.1以权益结算的股份支付

授予职工的以权益结算的股份支付

对于用以换取职工提供的服务的以权益结算的股份支付，本集团以授予职工权益工具在授予日的公允价值计量。该公允价值的金额在等待期内以对可行权权益工具数量的最佳估计为基础，按直线法计算计入相关成本或费用；在授予后立即可行权时，该公允价值的金额在授予日计入相关成本或费用，相应增加资本公积。

在等待期内每个资产负债表日，本集团根据最新取得的可行权职工人数变动等后续信息做出最佳估计，修正预计可行权的权益工具数量。上述估计的影响计入当期相关成本或费用，并相应调整资本公积。

29.2实施、修改、终止股份支付计划的相关会计处理

本集团对股份支付计划进行修改时，若修改增加了所授予权益工具的公允价值，按照权益工具公允价值的增加相应地确认取得服务的增加；若修改增加了所授予权益工具的数量，则将增加的权益工具的公允价值相应地确认为取得服务的增加。权益工具公允价值的增加是指修改前后的权益工具在修改日的公允价值之间的差额。若修改减少了股份支付公允价值总额或采用了其他不利于职工的方式修改股份支付计划的条款和条件，则仍继续对取得的服务进行会计处理，视同该变更从未发生，除非本集团取消了部分或全部已授予的权益工具。

在等待期内，如果取消了授予的权益工具，本集团对取消所授予的权益性工具作为加速行权处理，将剩余等待期内应确认的金额立即计入当期损益，同时确认资本公积。职工或其他方能够选择满足非可行权条件但在等待期内未满足的，本集团将其作为授予权益工具的取消处理。

30.优先股、永续债等其他金融工具

本集团发行的优先股和永续债等其他金融工具，同时符合以下条件的，作为权益工具：

该金融工具不包括交付现金或其他金融资产给其他方，或在潜在不利条件下与其他方交换金融资产或金融负债的合同义务；

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30.优先股、永续债等其他金融工具-续

将来须用或可用企业自身权益工具结算该金融工具的，如该金融工具为非衍生工具，不包括交付可变数量的自身权益工具进行结算的合同义务；如为衍生工具，本集团只能通过以固定数量的自身权益工具交换固定金额的现金或其他金融资产结算该金融工具。

除按上述条件可归类为权益工具的其他金融工具以外，本集团发行的其他金融工具归类为金融负债。

本集团发行权益工具，按实际发行价格计入股东权益，相关的交易费用从股东权益（资本公积）中扣减，如资本公积不足冲减的，依次冲减盈余公积和未分配利润。回购本集团权益工具支付的对价和交易费用，减少股东权益。

归类为金融负债的优先股和永续债等其他金融工具，利息支出或股利分配按照借款费用处理，其回购或赎回产生的利得或损失等计入当期损益。如金融负债以摊余成本计量，相关交易费用计入初始计量金额。

归类为权益工具的优先股和永续债等其他金融工具，利息支出或股利分配作为本集团的利润分配，其回购、注销等作为权益的变动处理，相关交易费用从权益中扣减。

31.收入

31.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策

收入是本集团在日常活动中形成的、会导致所有者权益增加且与所有者投入资本无关的经济利益的总流入。

本集团的收入主要来源于商品销售收入及提供劳务收入。

本集团在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务控制权时，按照分摊至该项履约义务的交易价格确认收入。履约义务，是指合同中本集团向客户转让可明确区分商品或服务的承诺。

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31.收入-续

31.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

本集团在合同开始日对合同进行评估，识别该合同所包含的各单项履约义务，并确定各单项履约义务是在某一时段内履行，还是在某一时点履行。满足下列条件之一的，属于在某一时间段内履行的履约义务，本集团按照履约进度，在一段时间内确认收入：（1）客户在本集团履约的同时即取得并消耗所带来的经济利益；（2）客户能够控制本集团履约过

程中在建的商品；（3）本集团履约过程中所产出的商品或服务具有不可替代用途，且本集团在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项。否则，本集团在客户取得相关商品或服务控制权的时点确认收入。

交易价格，是指本集团因向客户转让商品或服务而预期有权收取的对价金额，但不包含代

第三方收取的款项以及本集团预期将退还给客户的款项。在确定交易价格时，本集团考虑

可变对价、合同中存在的重大融资成分、非现金对价、应付客户对价等因素的影响。本集团确认的交易价格不超过在相关不确定性消除时累计已确认收入极可能不会发生重大转回的金额。

合同中存在重大融资成分的，本集团按照假定客户在取得商品控制权时即以现金支付的应付金额确定交易价格。该交易价格与合同对价之间的差额，在合同期间内采用实际利率法摊销。合同开始日，本集团预计客户取得商品控制权与客户支付价款间隔不超过一年的，不考虑合同中存在的重大融资成分。

本集团向客户预收销售商品款项的，首先将该款项确认为负债，待履行了相关履约义务时再转为收入。当本集团预收款项无需退回，且客户可能会放弃其全部或部分合同权利时，本集团预期将有权获得与客户所放弃的合同权利相关的金额的，按照客户行使合同权利的模式按比例将上述金额确认为收入；否则，本集团只有在客户要求履行剩余履约义务的可能性极低时，才将上述负债的相关余额转为收入。

商品销售收入

本集团房地产开发产品在客户取得房地产开发产品控制权时确认收入，具体满足以下条件：

（1）买卖双方签订销售合同并在国土部门备案；

（2）房地产开发产品已竣工并验收合格；

（3）收到客户的全部购房款或取得收取全部购房款权利；

（4）办理了交房手续，或者根据购房合同约定的条件视同客户接收时。

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31.收入-续

31.1按照业务类型披露收入确认和计量所采用的会计政策-续

提供劳务收入

本集团提供劳务的收入包括电力供应服务收入、物业管理费收入等。本集团在提供服务过程中确认收入。

32.合同成本

32.1取得合同的成本

本集团为取得合同发生的增量成本（即不取得合同就不会发生的成本）预期能够收回的，确认为一项资产，并采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。若该项资产摊销期限不超过一年的，在发生时计入当期损益。本集团为取得合同发生的其他支出，在发生时计入当期损益，明确由客户承担的除外。

32.2履行合同的成本

本集团为履行合同发生的成本，不属于除新收入准则外的其他企业会计准则范围且同时满足下列条件的，确认为一项资产：（1）该成本与一份当前或预期取得的合同直接相关；

（2）该成本增加了本集团未来用于履行履约义务的资源；（3）该成本预期能够收回。上

述资产采用与该资产相关的商品或服务收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

32.3与合同成本有关的资产的减值损失

在确定与合同成本有关的资产的减值损失时，首先对按照其他相关企业会计准则确认的、与合同有关的其他资产确定减值损失；对于与合同成本有关的资产，其账面价值高于下列两项的差额的，超出部分计提减值准备，并确认为资产减值损失：（1）本集团因转让与该资产相关的商品或服务预期能够取得的剩余对价；（2）为转让该相关商品或服务估计将要发生的成本。

与合同成本相关的资产计提减值准备后，如果以前期间减值的因素发生变化，使得上述两项差额高于该资产账面价值的，转回原已计提的资产减值准备，并计入当期损益，但转回后的资产账面价值不超过假定不计提减值准备情况下该资产在转回日的账面价值。

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33.政府补助

政府补助是指本集团从政府无偿取得的货币性资产和非货币性资产。政府补助在能够满足政府补助所附条件且能够收到时予以确认。

政府补助为货币性资产的，按照收到或应收的金额计量。政府补助为非货币性资产的，按照公允价值计量；公允价值不能够可靠取得的，按照名义金额计量。按照名义金额计量的政府补助，直接计入当期损益。

33.1与资产相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助主要包括土地收益金返还和产业投资扶持款等，由于该等政府补助会形成长期资产，该等政府补助为与资产相关的政府补助。

与资产相关的政府补助，确认为递延收益，在相关资产使用寿命内按照合理、系统的方法分期计入损益。

33.2与收益相关的政府补助判断依据及会计处理方法

本集团的政府补助主要包括项目补贴和绩效奖励等，由于该等补贴不会形成长期资产，该等政府补助为与收益相关的政府补助。本集团将难以区分性质的政府补助整体归类为与收益相关的政府补助。

与收益相关的政府补助，用于补偿本集团以后期间的相关成本费用或损失的，确认为递延收益，并在确认相关成本费用或损失的期间计入当期损益；用于补偿本集团发生的相关成本费用或损失的，直接计入当期损益。

与本集团日常活动相关的政府补助，按照经济业务实质，计入其他收益。与本集团日常活动无关的政府补助，计入营业外收入。

已确认的政府补助需要退回时，存在相关递延收益余额的，冲减相关递延收益账面余额，超出部分计入当期损益。

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34.递延所得税资产/递延所得税负债

所得税费用包括当期所得税和递延所得税。

34.1当期所得税

资产负债表日，对于当期和以前期间形成的当期所得税负债（或资产），以按照税法规定计算的预期应缴纳（或返还）的所得税金额计量。

34.2递延所得税资产及递延所得税负债

对于某些资产、负债项目的账面价值与其计税基础之间的差额，以及未作为资产和负债确认但按照税法规定可以确定其计税基础的项目的账面价值与计税基础之间的差额产生的暂

时性差异，采用资产负债表债务法确认递延所得税资产及递延所得税负债。

一般情况下所有暂时性差异均确认相关的递延所得税。但对于可抵扣暂时性差异，本集团以很可能取得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额为限，确认相关的递延所得税资产。此外，与商誉的初始确认相关的，以及与既不是企业合并、发生时也不影响会计利润和应纳税所得额（或可抵扣亏损）且不导致等额应纳税暂时性差异和可抵扣暂时性差异的

交易中产生的资产或负债的初始确认有关的暂时性差异，不予确认有关的递延所得税资产或负债。

对于能够结转以后年度的可抵扣亏损及税款抵减，以很可能获得用来抵扣可抵扣亏损和税款抵减的未来应纳税所得额为限，确认相应的递延所得税资产。

本集团确认与子公司、联营企业及合营企业投资相关的应纳税暂时性差异产生的递延所得税负债，除非本集团能够控制暂时性差异转回的时间，而且该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回。对于与子公司、联营企业及合营企业投资相关的可抵扣暂时性差异，只有当暂时性差异在可预见的未来很可能转回，且未来很可能获得用来抵扣可抵扣暂时性差异的应纳税所得额时，本集团才确认递延所得税资产。

资产负债表日，对于递延所得税资产和递延所得税负债，根据税法规定，按照预期收回相关资产或清偿相关负债期间的适用税率计量。

除与直接计入其他综合收益或股东权益的交易和事项相关的当期所得税和递延所得税计入

其他综合收益或股东权益，以及企业合并产生的递延所得税调整商誉的账面价值外，其余当期所得税和递延所得税费用或收益计入当期损益。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）三、重要会计政策及会计估计-续

34.递延所得税资产/递延所得税负债-续

34.2递延所得税资产及递延所得税负债-续

资产负债表日，对递延所得税资产的账面价值进行复核，如果未来很可能无法获得足够的应纳税所得额用以抵扣递延所得税资产的利益，则减记递延所得税资产的账面价值。在很可能获得足够的应纳税所得额时，减记的金额予以转回。

34.3所得税的抵销

当拥有以净额结算的法定权利，且意图以净额结算或取得资产、清偿负债同时进行时，本集团当期所得税资产及当期所得税负债以抵销后的净额列报。

当拥有以净额结算当期所得税资产及当期所得税负债的法定权利，且递延所得税资产及递延所得税负债是与同一税收征管部门对同一纳税主体征收的所得税相关或者是对不同的纳

税主体相关，但在未来每一具有重要性的递延所得税资产及负债转回的期间内，涉及的纳税主体意图以净额结算当期所得税资产和负债或是同时取得资产、清偿负债时，本集团递延所得税资产及递延所得税负债以抵销后的净额列报。

35.租赁租赁，是指在一定期间内，出租人将资产的使用权让与承租人以获取对价的合同。

在合同开始日，本集团评估该合同是否为租赁或者包含租赁。如果合同中一方让渡了在一定期间内控制一项或多项已识别资产使用的权利以换取对价，则该合同为租赁或者包含租赁。除非合同条款和条件发生变化，本集团不重新评估合同是否为租赁或者包含租赁。

35.1本集团作为承租人

35.1.1租赁的分拆

合同中同时包含一项或多项租赁和非租赁部分的，本集团将各项单独租赁和非租赁部分进行分拆，按照各租赁部分单独价格及非租赁部分的单独价格之和的相对比例分摊合同对价。

为简化处理，本集团租赁选择不分拆合同包含的租赁和非租赁部分，将各租赁部分及与其相关的非租赁部分分别合并为租赁进行会计处理。

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35.租赁-续

35.1本集团作为承租人-续

35.1.2使用权资产

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日对租赁确认使用权资产。租赁期开始日，是指出租人提供租赁资产使其可供本集团使用的起始日期。

使用权资产按照成本进行初始计量，该成本包括：

*租赁负债的初始计量金额；

*在租赁期开始日或之前支付的租赁付款额，存在租赁激励的，扣除已享受的租赁激励相关金额；

*本集团发生的初始直接费用；

*本集团为拆卸及移除租赁资产、复原租赁资产所在场地或将租赁资产恢复至租赁条款

约定状态预计将发生的成本，不包括属于为生产存货而发生的成本。

本集团参照《企业会计准则第4号——固定资产》有关折旧规定，对使用权资产计提折旧。本集团能够合理确定租赁期届满时取得租赁资产所有权的，使用权资产在租赁资产剩余使用寿命内计提折旧。无法合理确定租赁期届满时能够取得租赁资产所有权的，在租赁期与租赁资产剩余使用寿命两者孰短的期间内计提折旧。

本集团按照《企业会计准则第8号——资产减值》的规定来确定使用权资产是否已发生减值，并对已识别的减值损失进行会计处理。

35.1.3租赁负债

除短期租赁和低价值资产租赁外，本集团在租赁期开始日按照该日尚未支付的租赁付款额的现值对租赁负债进行初始计量。在计算租赁付款额的现值时，本集团采用租赁内含利率作为折现率，无法确定租赁内含利率的，采用增量借款利率作为折现率。

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35.租赁-续

35.1本集团作为承租人-续

35.1.3租赁负债-续

租赁付款额是指本集团向出租人支付的与在租赁期内使用租赁资产的权利相关的款项，包括：

*固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额；

*取决于指数或比率的可变租赁付款额；

*本集团合理确定将行使的购买选择权的行权价格；

*租赁期反映出本集团将行使终止租赁选择权的，行使终止租赁选择权需支付的款项；

*根据本集团提供的担保余值预计应支付的款项。

取决于指数或比率的可变租赁付款额在初始计量时根据租赁期开始日的指数或比率确定。

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额在实际发生时计入当期损益或相关资产成本。

租赁期开始日后，本集团按照固定的周期性利率计算租赁负债在租赁期内各期间的利息费用，并计入当期损益或相关资产成本。

在租赁期开始日后，发生下列情形的，本集团重新计量租赁负债，并调整相应的使用权资产，若使用权资产的账面价值已调减至零，但租赁负债仍需进一步调减的，本集团将差额计入当期损益：

因租赁期变化或购买选择权的评估结果发生变化的，本集团按变动后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债；

根据担保余值预计的应付金额或者用于确定租赁付款额的指数或者比例发生变动，本集团按照变动后的租赁付款额和原折现率计算的现值重新计量租赁负债。租赁付款额的变动源自浮动利率变动的，使用修订后的折现率计算现值。

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35.租赁-续

35.1本集团作为承租人-续

35.1.4作为承租方对短期租赁和低价值资产租赁进行简化处理的判断依据和会计处理方法

本集团对短期租赁以及低价值资产租赁，选择不确认使用权资产和租赁负债。短期租赁，是指在租赁期开始日，租赁期不超过12个月且不包含购买选择权的租赁。本集团将短期租赁和低价值资产租赁的租赁付款额，在租赁期内各个期间按照直线法计入当期损益或相关资产成本。

35.1.5租赁变更

租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该租赁变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该租赁变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

租赁变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，在租赁变更生效日，本集团重新分摊变更后合同的对价，重新确定租赁期，并按照变更后租赁付款额和修订后的折现率计算的现值重新计量租赁负债。

租赁变更导致租赁范围缩小或租赁期缩短的，本集团相应调减使用权资产的账面价值，并将部分终止或完全终止租赁的相关利得或损失计入当期损益。其他租赁变更导致租赁负债重新计量的，本集团相应调整使用权资产的账面价值。

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35.租赁-续

35.1本集团作为承租人-续

35.1.6售后租回交易

本集团作为卖方及承租人

本集团按照收入准则的规定，评估确定售后租回交易中的资产转让是否属于销售。该资产转让不属于销售的，本集团继续确认被转让资产，同时确认一项与转让收入等额的金融负债，并按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》对该金融负债进行会计处理。该资产转让属于销售的，在租赁期开始日后，本集团按照《企业会计准则第21号——租赁》的规定对售后租回所形成的使用权资产和租赁负债进行后续计量。本集团在对售后租回所形成的租赁负债进行后续计量时，确定租赁付款额或变更后租赁付款额的方式不得导致其确认与租回所获得的使用权有关的利得或损失。

35.2本集团作为出租人

35.2.1租赁的分拆

合同中同时包含租赁和非租赁部分的，本集团根据收入准则关于交易价格分摊的规定分摊合同对价，分摊的基础为租赁部分和非租赁部分各自的单独价格。

35.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法

实质上转移了与租赁资产所有权有关的几乎全部风险和报酬的租赁为融资租赁。融资租赁以外的其他租赁为经营租赁。

35.2.2.1本集团作为出租人记录经营租赁业务

在租赁期内各个期间，本集团采用直线法，将经营租赁的租赁收款额确认为租金收入。本集团发生的与经营租赁有关的初始直接费用于发生时予以资本化，在租赁期内按照与租金收入确认相同的基础进行分摊，分期计入当期损益。

本集团取得的与经营租赁有关的未计入租赁收款额的可变租赁收款额，在实际发生时计入当期损益。

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35.租赁-续

35.2本集团作为出租人-续

35.2.2作为出租方租赁的分类标准和会计处理方法-续

35.2.2.2本集团作为出租人记录融资租赁业务

于租赁期开始日，本集团以租赁投资净额作为应收融资租赁款的入账价值，并终止确认融资租赁资产。租赁投资净额为未担保余值和租赁期开始日尚未收到的租赁收款额按照租赁内含利率折现的现值之和。

租赁收款额，是指本集团因让渡在租赁期内使用租赁资产的权利而应向承租人收取的款项，包括：

*承租人需支付的固定付款额及实质固定付款额，存在租赁激励的，扣除租赁激励相关金额。

*取决于指数或比率的可变租赁付款额。

*购买选择权的行权价格，前提是合理确定承租人将行使该选择权。

*承租人行使终止租赁选择权需支付的款项，前提是租赁期反映出承租人将行使终止租赁选择权。

*由承租人、与承租人有关的一方以及有经济能力履行担保义务的独立第三方向本集团提供的担保余值。

未纳入租赁投资净额计量的可变租赁收款额在实际发生时计入当期损益。

本集团按照固定的周期性利率计算并确认租赁期内各个期间的利息收入。

35.2.3转租赁

本集团作为转租出租人，将原租赁及转租赁合同作为两个合同单独核算。本集团基于原租赁产生的使用权资产，而不是原租赁的标的资产，对转租赁进行分类。

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35.租赁-续

35.2本集团作为出租人-续

35.2.4租赁变更

经营租赁发生变更的，本集团自变更生效日起将其作为一项新租赁进行会计处理，与变更前租赁有关的预收或应收租赁收款额视为新租赁的收款额。

融资租赁发生变更且同时符合下列条件的，本集团将该变更作为一项单独租赁进行会计处理：

*该变更通过增加一项或多项租赁资产的使用权而扩大了租赁范围；

*增加的对价与租赁范围扩大部分的单独价格按该合同情况调整后的金额相当。

融资租赁的变更未作为一项单独租赁进行会计处理的，本集团分别下列情形对变更后的租赁进行处理：

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为经营租赁的，本集团自租赁变更生效日开始将其作为一项新租赁进行会计处理，并以租赁变更生效日前的租赁投资净额作为租赁资产的账面价值；

假如变更在租赁开始日生效，该租赁会被分类为融资租赁的，本集团按照《企业会计准则

第22号——金融工具确认和计量》关于修改或重新议定合同的规定进行会计处理。

36.非货币性资产交换

如果非货币性资产交换具有商业实质，并且换入资产或换出资产的公允价值能够可靠地计量，非货币性资产交换以公允价值为基础计量。对于换入资产，以换出资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的成本进行初始计量；对于换出资产，在终止确认时，将换出资产公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益。有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠的，对于换入资产，以换入资产的公允价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额；对于换出资产，在终止确认时，将换入资产的公允价值与换出资产账面价值之间的差额计入当期损益。

不满足以公允价值为基础计量的条件的非货币性资产交换，以账面价值为基础计量。对于换入资产，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入资产的初始计量金额；对于换出资产，终止确认时不确认损益。

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37.债务重组

37.1作为债权人记录债务重组义务

以资产清偿债务或者将债务转为权益工具方式进行债务重组的，本集团在相关资产符合其定义和确认条件时予以确认。

采用多项资产清偿债务或者组合方式进行债务重组的，首先按照《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》的规定确认和计量受让的金融资产和重组债权，然后按照受让的金融资产以外的各项资产的公允价值比例，对放弃债权的公允价值扣除受让金融资产和重组债权确认金额后的净额进行分配，并以此为基础按照前述方法分别确定各项资产的成本。放弃债权的公允价值与账面价值之间的差额，计入当期损益。

38.安全生产费本集团按照2022年12月13日财政部和应急部联合发布的财资〔2022〕136号《企业安全生产费用提取和使用管理办法》提取安全生产费，计入相关产品的成本或当期损益，同时转入专项储备。使用提取的安全生产费时，属于费用性支出的，直接冲减专项储备。使用提取的安全生产费形成固定资产的，通过“在建工程”科目归集所发生的支出，待安全项目完工达到预定可使用状态时确认为固定资产；同时，按照形成固定资产的成本冲减专项储备，并确认相同金额的累计折旧。该固定资产在以后期间不再计提折旧。

39.其他

39.1保修金

根据施工合同规定施工单位应留置的保修金，列入“应付账款”项目，待保证期过后根据实际情况和合同约定支付。

39.2维修基金

本集团物业管理公司收到业主委托代为管理的公共维修基金，计入“长期应付款”项目，专项用于住宅共同部位、共同设备和物业管理区域公共设施的维修、更新。

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2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）四、税项

1.主要税种及税率

税种计税依据税率

企业所得税应纳税所得额15%、16.5%、25%、28%（注1）

房地产销售、物业出租一般计税方法9%

简易计税方法5%、1.5%

适用一般计税方法，应纳增值税额为销项物业管理、广告、装卸搬运、仓储等服务

税额扣除可抵扣进项税后的余额，销项税增值税6%额按销售收入和相应税率计算；适用简易

商品销售、供电13%

计税方法，计税依据为应税行为收入水路旅客运输简易计税方法3%国际运输服务免税

土地增值税房地产销售收入-扣除项目金额超率累进税率30%-60%

契税土地使用权及房屋的受让金额3%-5%

房产税房屋原值的70%或租金收入1.2%或12%

城市维护建设税已交增值税1%-7%

教育费附加已交增值税3%

城镇土地使用税实际占用的土地面积（注2）

???????

注1：香港地区公司的利得税率为16.5%；新西兰地区公司的利得税率为28%；除以上所

列地区公司外，本公司及其他子公司适用的所得税税率为25%。

注2：本公司及其子公司按照当地人民政府制定的适用税额标准缴纳城镇土地使用税。

2.税收优惠

根据《深圳经济特区房产税实施办法》（深府〔1987〕164号），本公司及子公司新建或购置的新建房屋（不包括违章建造的房屋），自建成或购置之次月起免纳房产税三年。

前海深港现代服务业合作区的鼓励类产业企业、西部地区鼓励类产业企业及国家需要重点

扶持的高新技术企业，减按15%的税率征收企业所得税。

-69-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释

1.货币资金

项目年末数年初数

库存现金125958.89217821.13

银行存款57308242779.3169628761389.77

其他货币资金（注）28807640876.2530676591269.43

银行存款应收利息11138019.9345832430.11

合计86127147634.38100351402910.44

其中：存放在境外的款项总额2835354417.40?1831181807.75

存放财务公司的款项总额2648059849.251422840203.11

????

注：于2025年12月31日其他货币资金主要包括根据《预售资金监管办法》受监管的预收售楼款。

2.交易性金融资产

项目年末数年初数

以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产120000.00120000.00

其中：权益工具投资120000.00120000.00

债务工具投资--

合计120000.00120000.00

????

（1）权益工具投资情况项目年末数年初数

权益工具的成本520000.00520000.00

公允价值120000.00120000.00

累计计入损益的公允价值变动金额-400000.00-400000.00

????

3.应收票据

（1）应收票据分类类别年末数年初数

银行承兑汇票3857689.6410745949.07

商业承兑汇票20365982.0552013948.84

合计24223671.6962759897.91

????

-70-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

3.应收票据-续

（2）本年末，本集团无已质押的应收票据。

（3）本年末，本集团无已背书或贴现且在资产负债表日尚未到期的应收票据。

（4）本年末，本集团无因出票人未履约而转为应收账款的票据。

（5）按信用损失准备计提方法分类披露年末数年初数账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备项目预期信用预期信用

金额比例（%）金额金额比例（%）金额

损失率（%）损失率（%）单项计提预期信用损失准备

--------的应收票据

正常风险组合24247919.63100.0024247.940.1062821741.60100.0061843.690.10

合计24247919.63100.0024247.940.1062821741.60100.0061843.690.10?

????

（6）信用损失准备的情况本年变动情况类别本年年初余额本年年末余额计提收回或转回核销其他变动

单项计提预期信用损失的应收票据------

正常风险组合61843.692943.20-40538.95--24247.94

合计61843.692943.20-40538.95--24247.94

????

4.应收账款

（1）应收账款总体情况项目年末数年初数

应收账款3852887886.743820370438.68

减：信用损失准备382562963.41310290751.32

合计3470324923.333510079687.36

????

-71-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

4.应收账款-续

（2）按账龄披露年末数年初数账面余额坏账准备账面余额坏账准备项目计提比例账面价值计提比例账面价值

金额比例（%）金额金额比例（%）金额

（%）（%）

1年以内2029718819.6052.6822108542.651.092007610276.952012827853.6652.6919962158.010.991992865695.65

1至2年279372660.277.2525713544.129.20253659116.15221983777.455.8133796319.8515.22188187457.60

2至3年124940962.333.2456007107.1944.8368933855.14126496115.673.3156955690.1545.0369540425.52

3年以上1418855444.5436.83278733769.4519.641140121675.091459062691.9038.19199576583.3113.681259486108.59

合计3852887886.74100.00382562963.413470324923.333820370438.68100.00310290751.323510079687.36

-72-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

4.应收账款-续

（3）应收账款分类情况年末数年初数项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）

低风险组合1696891867.6044.041690929.480.101695200938.121791229984.4646.891773262.500.101789456721.96注1

正常风险组合1184671358.9330.75230174330.9419.43954497027.991034522003.1427.08175529545.0816.97858992458.06注2

单项计提信用损失准备的应收账款971324660.2125.21150697702.9915.51820626957.22994618451.0826.03132987943.7413.37861630507.34注3

合计3852887886.74100.00382562963.413470324923.333820370438.68100.00310290751.323510079687.36?

注1：低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团并表范围内的关联单位、联合营单位等。

注2：正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的应收账款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的应收账款计提信用损失准备。

注3：单项计提信用损失准备的应收账款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的应收账款，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备。

（4）信用损失准备变动情况本年变动类别本年年初余额本年年末余额计提收回或转回转销或核销合并范围变动其他变动

信用损失准备310290751.3285469521.61-11075094.45-402175.74-576919.08-1143120.25382562963.41

?

-73-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

4.应收账款-续

（4）信用损失准备变动情况-续

应收账款信用损失准备变动情况如下：

本年项目整个存续期预期信用损失整个存续期预期信用损失合计（未发生信用减值）（已发生信用减值）

年初数177302807.58132987943.74310290751.32

转入已发生信用减值-1853541.911853541.91-

转回未发生信用减值---

本年计提预期信用损失66344712.2619124809.3585469521.61

本年转回预期信用损失-7806502.44-3268592.01-11075094.45

合并范围变动等其他原因的影响-1720039.33--1720039.33

本年核销应收账款金额-402175.74--402175.74年末数231865260.42150697702.99382562963.41

????

（5）本年不存在收回或转回的重要信用损失准备。

（6）本年无重要的应收账款核销情况。

（7）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况账面余额占应收账款总单位名称与本集团关系账面余额账龄信用损失准备

额的比例（%）

客户一第三方872303337.85180天以内、1至2年、3年以上52877934.8622.64

客户二第三方261174772.313年以上261174.786.78

客户三第三方193505631.91180天以内、1至2年、3年以上193505.635.02

客户四关联方49342347.04180天以内、3年以上135769.181.28

客户五第三方48586146.081至2年、2至3年、3年以上39472576.691.26

合计?1424912235.1992940961.1436.98

-74-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

5.预付款项

（1）预付款项按账龄列示年末数年初数项目账面余额账面余额减值准备减值准备

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内（含1年）6302288280.5376.07-2134871080.1346.75-

1至2年（含2年）57515624.030.69-121857372.062.67-

2至3年（含3年）25341677.440.31-344895250.307.55-

3年以上1899658421.0922.93-1965088950.8943.03-

合计8284804003.09100.00-4566712653.38100.00-

????

（2）账龄超过1年的重要预付款项情况单位名称年末数账龄未结转原因

供应商一1810000000.003年以上未达到合同约定的结算条件

合计1810000000.00??

????

（3）按预付对象归集的年末余额前五名的预付款项情况占预付款项单位名称与本集团关系本年年末金额账龄未结算原因

总额的比例（%）

供应商二第三方4089619625.80180天以内49.36未达到合同约定的结算条件

供应商一第三方1810000000.003年以上21.85未达到合同约定的结算条件

供应商三第三方645000000.00180天以内7.79未达到合同约定的结算条件

供应商四第三方532320000.00180天以内6.43未达到合同约定的结算条件

供应商五第三方518080000.00180天以内6.25未达到合同约定的结算条件

合计?7595019625.80—91.68?

????

-75-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款

（1）项目列示项目年末数年初数

应收利息--

应收股利217634462.81227765013.04

其他应收款98725403522.67107646340357.43

合计98943037985.48107874105370.47

????

（2）应收股利被投资单位年末数年初数

账龄1年以内的应收股利126441949.77170030206.58

其中：东莞市恒安房地产开发有限公司52600000.00-

漳州招商局码头有限公司25734415.1922057706.58

南京悦宁房地产开发有限公司23100000.00-

北京金旭开泰房地产开发有限公司15000000.00-

南京弘威盛房地产开发有限公司5100000.00-

南京悦怡装饰有限公司3640000.00-

西安沃呈房地产开发有限公司1267534.58-

杭州浙茂企业管理有限公司-26070000.00

杭州铧璟置业有限公司-80150000.00

杭州万璟置业有限公司-11400000.00

天津旭浩房地产开发有限公司-19777500.00

中国深圳外轮代理有限公司-10575000.00

账龄1年以上的应收股利91192513.0457734806.46

其中：漳州招商局码头有限公司79792513.0457734806.46

杭州万璟置业有限公司11400000.00-

合计217634462.81227765013.04

减：信用损失准备--

账面价值217634462.81227765013.04

????

-76-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款

（a） 按账龄披露年末数年初数项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）

1年以内20514483626.6919.6827287276.210.1320487196350.4823383622940.2920.80402328042.561.7222981294897.73

1至2年11586517262.5511.12430545603.763.7211155971658.7925321793401.7122.5378871170.620.3125242922231.09

2至3年15311877222.3014.69116640616.190.7615195236606.1120090442235.6917.8758000426.420.2920032441809.27

3年以上56822327559.0454.514935328651.758.6951886998907.2943614085664.2438.804224404244.909.6939389681419.34

合计104235205670.58100.005509802147.9198725403522.67112409944241.93100.004763603884.50107646340357.43

-77-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（b） 按款项性质分类情况款项性质年末数年初数

关联方往来款37748269792.4435651573058.91

合作方往来款60082334273.2269360734896.82

土地及其他保证金3901969843.515492724287.96

其他2502631761.411904911998.24

合计104235205670.58112409944241.93

减：信用损失准备5509802147.914763603884.50

账面价值98725403522.67107646340357.43

-78-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（c） 按信用损失准备计提方法分类披露年末数年初数项目账面余额坏账准备账面余额坏账准备计提理由账面价值账面价值

金额比例（%）金额计提比例（%）金额比例（%）金额计提比例（%）

低风险组合93885753215.3090.0794591329.570.1093791161885.73103365942754.5391.95104466965.910.10103261475788.62注1

正常风险组合545291447.980.52212112262.9638.90333179185.02528556085.450.47188476262.7935.66340079822.66注2

单项计提信用损失准备的应收账款9804161007.309.415203098555.3853.074601062451.928515445401.957.584470660655.8052.504044784746.15注3

合计104235205670.58100.005509802147.9198725403522.67112409944241.93100.004763603884.50107646340357.43?

注1：低风险组合，根据信用风险特征划分为低风险的组合，比如政府单位、招商局集团并表范围内的关联单位、联合营单位等。

注2：正常风险组合，除低风险组合项目及单项计提信用损失准备的其他应收款以外的客户，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的其他应收款计提信用损失准备。

注3：单项计提信用损失准备的其他应收款是指信用风险已显著变化且单独进行减值测试的其他应收款，按照其未来现金流量现值低于其账面价值的差额计提信用损失准备。

-79-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（d） 信用损失准备情况本年变动类别年初数合并范围变动等年末数计提收回或转回转销或核销其他原因影响

信用损失准备4763603884.50783381435.73-17212388.46-?-19970783.865509802147.91

其他应收款信用减值准备变动情况如下：

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期信用减值准备未来12个月内合计预期信用损失预期信用损失预期信用损失（未发生信用减值）（已发生信用减值）

本年年初余额292943228.70?4470660655.804763603884.50

本年年初余额在本年：????

——转入第二阶段----

——转入第三阶段-800146.00800146.00-

——转回第二阶段----

——转回第一阶段----

本年计提47610267.08735771168.65783381435.73

本年转回-13078973.39-4133415.07-17212388.46

本年核销----

合并范围变动等其他原因影响-19970783.86---19970783.86

本年年末余额306703592.535203098555.385509802147.91

（e） 本年无实际核销的其他应收款。

（f） 本年不存在收回或转回的重要信用损失准备。

-80-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

6.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（g） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款信用损失准备单位名称与本集团关系款项性质年末数账龄

总额的比例（%）年末数

客户六第三方合作方往来款6048252054.781年以内、1至2年5.806048252.05

客户七第三方合作方往来款4959304408.001至2年、2至3年、3年以上4.764959304.41

客户八第三方合作方往来款4131244111.003年以上3.964131244.11

客户九第三方合作方往来款3699032764.361至2年、2至3年、3年以上3.553734032.77

客户十关联方关联方往来款3676511539.481年以内3.533676511.54

合计??22514344877.6221.6022549344.88

????

7.存货

（1）存货分类年末数年初数项目账面余额存货跌价准备账面价值账面余额存货跌价准备账面价值

原材料15275368.11-15275368.1120880337.17501827.1220378510.05

库存商品36906613.86410255.3236496358.5480379872.25410255.3279969616.93

周转材料及其他存货157459373.74-157459373.74186806644.06-186806644.06

土地开发成本41089559739.94-41089559739.9441123284722.62-41123284722.62

拟开发产品13229554670.06676319973.4812553234696.5815384191893.31184383000.0015199808893.31

在建开发产品239711591881.752930466993.52236781124888.23229001243116.662764111795.40226237131321.26

已完工开发产品75937048647.094246669466.9371690379180.1690815982310.964480037684.7886335944626.18

合计370177396294.557853866689.25362323529605.30376612768897.037429444562.62369183324334.41

????

（2）土地开发成本预计总投资额项目名称开工时间预计竣工时间年末数年初数（人民币亿元）

深圳前海湾土地（注1）未定未定未定38025533474.5838025533474.58

漳州双鱼岛土地（注2）未定未定未定1924683036.091939134072.70

漳州开发区土地（注3）未定未定未定1139343229.271158617175.34

合计???41089559739.9441123284722.62

????

注1：深圳前海湾土地系2019年度土地整备获得的土地。

注2：漳州双鱼岛土地系根据国海管字〔2007〕318号《关于招商局漳州开发区人工岛工程项目用海的批复》取得的海域上完成填海造地，并于2021年12月换发取得不动产权证书。截至2025年12月31日，漳州双鱼岛土地使用权及海域使用权面积为

213万平方米。

-81-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（2）土地开发成本-续

注3：漳州开发区土地系自1993年始经福建省政府批准分批次征得的土地。截至2025年

12月31日，正在进行一级开发或已经完成一级开发的漳州开发区土地使用权及海

域使用权面积共390万平方米。

（3）拟开发产品

于2025年12月31日，本集团拟开发产品中土地储备面积为247.27万平方米，土地储备金额为1322955.47万元。

预计下批预计总投资额项目名称预计开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）

深圳太子湾 DY03-03 地块 未定 未定 6.16 197678129.53 197556847.08

深圳太子湾北2027年3月2029年8月58.2092933006.0679716726.00

深圳龙岗五和枢纽片区重点更新单元2029年6月2032年2月318.20338693083.89299595857.17

苏州永旺北2026年2月2028年5月19.061298304700.00-

青岛汇智园2026年9月2028年9月11.6438837382.7238837382.72

武汉未来中心2026年12月2028年6月26.621359408464.962146403492.61

衡阳地产项目未定未定未定871103791.79871103791.79

昆明空港国际新城2027年6月2029年8月80.032245568982.382150739336.48

成都天府新区总部基地项目2026年6月2028年12月82.661245067681.941245067681.94

成都源启金沙（注1）2026年5月2028年9月20.201139104682.93-

重庆招商渝天府2028年12月2030年12月40.642652258046.492668109473.47

重庆招商18722026年2月2027年9月22.00121448185.681100792191.50

清华科技园广州创新基地2027年1月2030年12月15.00192357130.82213857460.46

佛山江序园2026年6月2029年4月31.28359438345.16-

佛山招商玺（注1）2026年6月2029年3月53.50297122552.27-

海南区域总部项目2026年12月2028年12月9.43106463852.33106463852.33

新西兰项目2027年11月2028年11月未定665614124.19697217399.99

南通滨江大二期（注2）-1055128658.98

其他???8152526.921901930.99

转至在建开发产品的项目（注3）????-2511699809.80

合计???13229554670.0615384191893.31

????

注1：该等项目系本期收购。

注2：该项目变动系合并范围变动所致。

注3：本年拟开发产品转在建开发产品的项目包括深圳后海玺家园（原“深圳饼干厂项目”）、天津网谷项目、启东协兴港项目、杭州上塘善贤。

-82-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（4）在建开发产品预计下批预计总投资额项目名称开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）深圳会展湾新港广场（原“深圳国际会

2017年4月2026年5月42.712720748018.883703058352.81展中心商业配套项目”）

深圳渔二村2022年11月2026年12月17.951118267052.09898370486.09

深圳前海首开区2024年11月2026年9月155.362425514265.471790425509.70

深圳太子湾伊敦钓鱼台酒店2022年10月2026年7月13.53839767798.15665629866.33

深圳前海启动区二期2020年6月2026年6月133.831590958582.961160030612.34

深圳招商东岸2016年6月2028年10月17.461015768577.54989169347.84

深圳溪涌项目未定2030年12月103.11559758840.21544789697.84

深圳太子湾环港大厦2023年3月2028年3月12.32258276656.26249290700.34

深圳三联旧改2017年9月2028年12月149.792223605659.402033179338.35

深圳坪地项目2019年6月2028年12月3.0091017778.72111749083.90

深圳沙井会展北新地块（A3010602） 2023 年 3 月 2027 年 9 月 33.00 2681355612.31 2125318506.17

深圳四海 K501-0002 地块 2024 年 2 月 2026 年 4 月 16.96 483896146.26 215084425.38

深圳宝中南街坊观潮府2025年9月2027年10月98.858761868896.19-深圳后海玺家园

2025年7月2028年6月45.332479650724.21-（原“深圳饼干厂项目”）

深圳桂湾2025年7月2027年12月28.002227574882.43-

东莞招商局中心项目2021年11月2027年10月13.13818182526.34977098219.96

惠州依山华府项目2021年3月2026年12月7.24456866507.56565557245.47

北京招商玺2023年9月2026年6月113.9910370805405.479526052102.22

北京八里桥2025年6月2027年7月36.493041810674.51-

北京通州梨园2025年3月2026年12月16.381271344937.24856725.08

北京招商序项目2025年3月2027年12月54.254163697736.90-

大连公园18722018年6月2026年11月5.29438181136.361170298717.17

哈尔滨贝肯山2014年6月2026年1月6.43558909665.97478002844.17

沈阳东望府2021年08月2027年12月18.351036515431.791473663601.52

沈阳江山和樾2021年7月2026年3月18.91988497564.40952993038.57

太原招商时代主场2021年3月2026年5月13.63970366949.141340393973.98

天津九方城市广场2011年6月未定未定322806906.66322806906.66

天津武清凯旋王国5号地2025年1月2026年9月8.72582632221.34-

长春公园18722021年1月2026年10月1.10108136136.60859238987.55

上海浦东三林2023年12月2026年9月101.149185164235.888567791339.46

上海松江泗泾 TOD 项目 2024 年 4 月 2026 年 8 月 68.77 6427027360.98 5465694752.99

上海杨浦平凉19街坊2024年1月2026年10月25.032087877859.021850774585.01

上海闵行浦江项目2024年1月2026年3月44.114271400810.103432263899.27上海招商时代乐章

2024年2月2026年9月34.033080848624.804746575818.73（原“上海潘广路项目”）

上海潘广路二期项目2024年10月2027年3月49.693967388473.183323943591.55

上海虹口弘安里2022年9月2026年9月85.318155760649.267804452360.03

上海静安曹家渡2024年11月2027年3月71.056305077845.405854113837.71

????

-83-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（4）在建开发产品-续预计下批预计总投资额项目名称开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）

上海海上清和玺（注1）2024年7月2027年6月114.029787079333.75-

上海嘉定新城项目2025年4月2027年4月40.303102785488.21-

上海浦东唐镇项目2025年9月2027年12月38.802972491294.52-

上海滨江安澜庭（注1）2025年9月2028年12月123.7910476271336.60-

上海招商序2025年2月2027年12月40.433498460086.05-

启东协兴港项目2019年11月2026年12月9.34483314153.71537032086.78

启东希尔顿南项目2025年11月2027年6月10.00482242894.88-

杭州缤印爱达城2023年5月2026年3月25.232517528743.823275985020.48

杭州庆隆小河项目2023年12月2026年6月18.801765788098.941648163959.03

杭州映澜璀璨里2023年10月2026年2月13.741165929294.03969850679.56

杭州潮语臻境府（注1）2025年1月2027年12月22.712025865527.73-

杭州翠隐江粼轩（注1）2025年5月2027年7月28.952542757544.41-

杭州杭序府项目2025年3月2027年9月42.753639132758.49-

杭州上塘善贤2025年2月2027年6月20.581746860264.781643700.15

浙江商雅置业项目2020年2月2026年12月14.62611517648.48611517648.48

镇江依云尚城2014年6月2028年12月6.5290480872.7289779951.96

宁波海曙长乐 CL-01-06a 项目 2023 年 11 月 2026 年 5 月 13.19 1006987314.64 900065019.51

苏州招商序2025年2月2027年5月13.881024408192.76-

昆山中航城项目2013年9月2026年3月2.60253959534.24253959534.24

南京丁家庄项目2019年6月未定未定964973623.53964950203.33

南京越城天地2018年10月2026年1月81.685928826877.246257178266.67

南京河西绿博园2025年8月2027年12月47.083532463763.39-

南通紫琅湖2024年12月2026年8月13.881058680297.57722934851.88

南通滨江项目2020年5月2026年1月3.90372915503.851065971226.02

南通中创公园道2021年9月2026年1月6.98592242863.301032298267.83

南通滨江南项目2025年10月2027年12月55.842868244628.84-

南通紫琅湖 R24022 地块（注 1） 2025 年 9 月 2027 年 9 月 10.18 667238070.29 -

温州云谷2023年1月2026年3月47.624266392441.913791678474.37

徐州金融集聚区项目2018年5月2026年6月14.421222644587.462748266085.49

徐州山水间2020年6月2026年5月1.36102947715.99643594574.42

徐州雍润府 B

2021年5月2027年9月11.07724092991.53791270575.02（原“徐州2020-51地块”）

盐城雍华府2021年6月2026年9月30.362055942792.732677959483.46

合肥璟悦湾项目2022年3月2027年5月3.44312780248.65784806673.64

合肥招商玺2024年4月2026年1月21.041914100446.561600847542.83

合肥臻第园2023年8月2026年5月11.291074022650.942973735455.71

合肥百川序2025年11月2028年6月10.91501379560.00-

青岛公园18722019年10月2026年12月3.09146026354.97168723680.62

????

-84-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（4）在建开发产品-续预计下批预计总投资额项目名称开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）

青岛火炬园2016年9月2029年3月13.3550225506.6449379471.03

厦门西潘 B-05 地块 2023 年 6 月 2026 年 3 月 82.71 7872124407.39 7330829691.58

漳州双鱼岛 A30 项目 2022 年 5 月 2027 年 4 月 17.06 621747457.97 617638802.36

漳州双鱼岛 A32 项目 2022 年 5 月 2027 年 12 月 5.62 132967872.32 132531383.38

烟台招商西岸2014年5月2027年4月3.5290123010.60117456480.37

宜昌依云水岸2018年10月2028年12月30.20419651025.39883639933.76

宜昌林屿境（注1）2025年3月2026年8月6.26340613793.56-

西安林屿缦岛2025年9月2027年9月16.88907174492.98-

西安湾2025年9月2028年12月30.001860343727.06-

西安梧桐书院2025年1月2026年12月15.641194592526.38-

西安玺2024年10月2026年6月19.231538968279.261184283799.74

西安招商揽阅215亩项目2024年1月2026年12月51.522083831164.443623831323.92

乌鲁木齐高新项目2022年4月2026年8月14.00954133365.15702182097.74

襄阳雍江国际2020年4月2026年12月5.21281018732.06251785989.64

武汉凤凰城2018年12月2026年12月4.4662570486.2762141888.07

武汉经开之窗2018年8月2026年12月21.17139444068.57459192467.48

武汉未来中心2021年1月2027年12月57.483680426223.443481391845.26

武汉武昌序2023年10月2026年4月13.691335492862.541098222363.86

武汉汉口18722020年8月2028年10月12.93972009869.512373566625.50

武汉汉南193项目2020年5月2026年12月8.07266557236.44264493127.50

武汉和平里2025年10月2028年8月25.271401736944.81-武汉招商缦境揽阅

2018年9月2027年12月14.00696015054.58483162081.91（原“武汉电动车项目”）

长沙滨江项目2022年7月2026年11月0.2423829163.5623829163.56

长沙观沙岭19地块2023年7月2026年1月18.361805474647.641516589636.47

长沙江山境2022年9月2026年10月17.951361324645.593901989482.62

长沙梅溪湖花园城2022年7月2026年1月10.52842910165.98723213537.33

长沙天欣学府2023年8月2026年7月12.661016490530.901456964607.38

长沙桂语雲峯2021年9月2027年3月11.12895262645.20821647062.18

长沙天青府2024年2月2026年6月9.47731620037.681426369212.93

长沙金岭项目（注1）2024年11月2026年12月8.64660231907.19-

长沙招商序2025年5月2027年8月14.91982349258.50-

郑州雍景城2018年5月2026年12月2.17104990792.79103348574.71

郑州时代观宸苑2024年6月2026年7月8.42740424298.95546578216.08

郑州招商林屿境2024年4月2026年9月9.83367956167.25584775193.28

郑州嵩云序居（注1）2025年4月2026年10月11.53658434256.71-

重庆公园大道2014年8月2028年12月9.23502685887.392154249159.24

重庆长嘉汇2010年10月2026年3月25.22997084111.321140310748.48

重庆招商18722022年8月2027年5月18.001146545630.631212668515.44

重庆招商渝天府2021年6月2026年1月25.091410432303.231616328502.07

重庆理想城2019年10月2026年6月2.18137175084.08125514102.88

成都锦城序（原“成都成华81亩”）2024年12月2027年7月26.752068602627.071586725026.67

????

-85-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（4）在建开发产品-续预计下批预计总投资额项目名称开工时间年末数年初数

竣工时间（人民币亿元）

成都天府新区总部基地项目2020年5月2026年4月66.142819386162.332733352133.64

成都源启金沙（DK2/DK3）（注 1） 2025 年 2 月 2027 年 10 月 9.16 640235915.41 -

成都招商玺2025年5月2027年12月44.003174180900.98-

晋宁依山郡（晋宁和润项目）2018年6月2028年12月18.84567360351.31564019219.57

晋宁依云郡（晋宁和润项目）2018年5月2027年12月4.0139747543.5838549908.86

昆明空港国际新城2020年2月2026年1月11.96532080680.06690611378.30

南宁招商樾江府2020年8月2028年9月18.881741720026.351733842455.07

广州南沙横沥项目2024年10月2026年8月18.951512360000.36679274450.42

广州招商湾区1872项目2021年7月2026年7月41.693795022012.114762314053.98

清华科技园广州创新基地2024年7月2026年3月7.66668018446.10705205387.52

佛山江序园2025年3月2028年3月31.281227171152.13-

佛山招商玺（注1）2023年5月2027年5月32.38622033772.64-

湛江招商国际邮轮城2018年7月2026年7月6.12496932512.35535666142.53

中山臻湾府2020年11月2026年9月17.111603088247.581308843519.25

三亚海琴花园2024年12月2026年1月5.71470236780.48190781248.87

新西兰项目2014年10月2026年6月未定177633054.95165344255.89

南通滨江大二期（注2）-1640627136.80

其他681687102.52969192296.19

转至完工开发产品的项目(注3)-62515907979.68

合计???239711591881.75229001243116.66

????

注1：该等项目系本期收购。

注2：该项目系本期合并范围变动导致减少。

注3：本年开发成本转至开发产品的项目包括深圳臻玺家园、深圳太子湾招商玺家园、深

圳太子湾云滨大厦、深圳前海前湾项目、深圳龙华九龙山项目、昆明巫家坝项目、

北京市丰台区羊坊020项目、北京璀璨时代（原“北京亦庄台湖0032地块”）、北京通州东小马、天津江山玺项目、沈阳公园1872、上海招商云澜湾（原“上海松江永丰项目”）、上海普陀中山北项目（原“上海天汇玺”）、上海徐汇华泾项目、

上海周浦1872项目、杭州湖秀臻和府、杭州湖岩臻品府、宁波璀璨天鑫、宁波海曙

长乐 CL-01-06b 项目、苏州湖西璀璨、苏州臻和璟园（原“苏州招文项目”）、南

京璀璨璟园、南通东望府、南京招商局中心臻境城、扬州云萃、扬州云筑、合肥

天青臻境项目、合肥臻和园、西安招商雍澜湾项目、西安招商云山间、西安云兰、

西安天青云麓、西安招商雲墨、成都中环臻邸等。

-86-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

深圳艾美特2021年8月141009614.45-141009614.45-

深圳国际会展中心商业配套项目2021年12月5489761465.8118619136.731230590835.054277789767.49

深圳前海启动区一期2020年12月194345668.24-115935.15194229733.09

深圳三联旧改2023年6月720820259.30-500235807.05220584452.25

深圳龙华九龙山项目2025年9月-2410050816.971980241728.20429809088.77

深圳瑧玺家园2025年12月-1567204888.711501342983.4665861905.25

深圳会展湾新港广场2025年4月-1245888919.71206600745.491039288174.22

深圳前海前湾项目2025年4月-6065540844.505802362974.14263177870.36

深圳沙井会展北项目2024年12月397119795.32207486895.60579761260.6024845430.32

深圳太子湾02-02商业2020年12月278514116.43--278514116.43

深圳太子湾02-04商业2021年8月326502551.00--326502551.00

深圳太子湾泓玺大厦2024年9月303594569.18-186202373.32117392195.86

深圳太子湾瑞玺大厦2025年12月296669534.64365640381.37401896590.39260413325.62

深圳太子湾商务广场2018年11月29449104.40-14735630.0314713474.37

深圳太子湾望海大厦2024年9月574908113.2971151713.90-646059827.19

深圳太子湾招商玺家园2025年6月15865294.411921057727.951733310188.53203612833.83

深圳湾海大厦2020年6月207931323.52--207931323.52

深圳壹海城2025年9月443610594.52-27313738.95416296855.57

深圳招商中环2021年4月359254670.52-5381.63359249288.89

深圳中航格澜阳光花园2007年12月42438775.79-7073129.2835365646.51

中航巽察湾花园2023年11月10906213.00-1508674.009397539.00

东莞麻涌雍华府2021年5月56971911.0220534.29313381.3456679063.97

东莞谢岗依城大观花园2023年12月19928714.3031962420.0644046833.757844300.61

东莞招商局中心项目2025年9月-427469897.93205492328.31221977569.62

东莞招商雍祥府2022年12月206861622.121950018.7516348123.68192463517.19

惠州依山华府项目2024年9月283445608.19124572626.2118150652.67389867581.73北京璀璨时代（原“北京亦庄台湖0032

2025年9月-4376600746.812709368284.881667232461.93地块”）

北京都会中心2022年12月345105297.011812945.6318484216.29328434026.35

北京市丰台区羊坊020项目2025年9月-4230526134.952271761965.751958764169.20

北京通州东小马2025年5月-3160262520.172867440470.37292822049.80

北京臻珑府2022年12月122003372.92-24890433.0997112939.83

雄安招商公园18722024年1月370661807.92-33425964.05337235843.87

大连公园18722025年9月750716212.01823768698.24982040004.94592444905.31

大连海德公园2024年4月931113219.842002268.922639289.46930476199.30

大连臻园北区2024年3月138095886.03-40862493.8397233392.20

大连臻园南区2016年11月24918941.661544521.591291161.3725172301.88

哈尔滨贝肯山2024年6月296009954.622152938.4276136354.11222026538.93

沈阳东望府2025年11月75097658.61641432605.10498694000.21217836263.50

沈阳公园18722025年12月656200808.40478610149.12613194407.68521616549.84

沈阳江山和樾2024年8月94583264.92510767.875548333.5989545699.20

沈阳招商观园2025年1月259963074.9737347042.75123511528.71173798589.01

沈阳招商曦城2021年11月18941645.04-1037062.5617904582.48

太原招商时代主场2025年12月80174368.84943916558.83874974858.16149116069.51

????

-87-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

天津贝肯山项目2020年12月18410288.50-18410288.50-

天津江山玺项目2025年1月902044999.432190281351.731125017967.451967308383.71

天津网谷项目2020年6月576780245.4522298547.8810817025.83588261767.50

天津招商天玺2015年12月1347226418.88-1271937218.3475289200.54

长春公园18722025年12月712686710.36767688343.49883030202.97597344850.88

长春招商学府18722022年11月46139984.093334803.665985841.9643488945.79

上海璀璨城市2023年11月32288955.50-181305.0732107650.43

上海璀璨公馆2024年3月62195616.15-935487.6361260128.52

上海虹桥公馆2022年12月59108411.38-89287.6459019123.74

上海虹桥公馆三期2024年12月100872326.8634769.1550734277.3650172818.65

上海会卓路西虹桥三期项目2024年3月34998540.6835246148.0637397343.5132847345.23

上海四平路项目2023年10月923830119.579049120.69338660.70932540579.56

上海松江泗泾11-01项目2022年8月19064524.97-773018.2118291506.76

上海苏河玺2024年12月6512612832.48-6374098032.92138514799.56

上海西虹桥项目2024年12月98354281.6124757.1235063150.9763315887.76

上海徐汇华泾项目2025年6月-2931289315.482883816774.4947472540.99

上海阅江汇（注1）2023年9月-391640501.64132015609.42259624892.22

上海招商虹玺2024年09月155328191.48-3843171.74151485019.74上海招商时代乐章

2025年11月-2355412218.232243448325.71111963892.52（原“上海潘广路项目”）

上海招商外滩玺2023年11月212255749.468766764.2110458045.09210564468.58上海招商云澜湾

2025年9月-2742953334.232100792136.80642161197.43（原“上海松江永丰项目”）

上海周浦1872项目2025年4月-2328748467.402283819406.1644929061.24上海普陀中山北项目

2025年3月-4245791780.184199149226.6146642553.57（原“上海天汇玺”）

启东协兴港项目2025年5月238078745.06122970570.96136416820.17224632495.85

杭州缤印爱达城2025年9月-1636111403.981585384493.3050726910.68

杭州公园18722021年8月73234542.56-65052215.118182327.45

杭州湖翠晓印轩2024年11月17119228.45-17119228.45-

杭州湖秀臻和府2025年9月-1017956236.07974061770.0243894466.05

杭州湖岩臻品府2025年7月-2201283376.982168402606.8832880770.10

杭州花栖云境里2023年7月74131648.65-36614724.6637516923.99

杭州花屿观澜里2023年7月70594518.59-34826894.4235767624.17

杭州花芸春境府2024年9月861274030.4269316.4530465009.66830878337.21

杭州锦翠金宸府2024年12月3884389433.90-3884389433.90-

杭州珺悦家园2023年9月12555943.92243806.30243806.3012555943.92

杭州天澜里2023年3月88111225.84-17065921.2171045304.63

杭州湘北项目2023年5月257977248.15-188497745.6969479502.46

杭州云望之宸2023年7月143395843.48-91287110.0752108733.41

杭州智慧网谷项目2022年11月449815670.10--449815670.10

嘉定南翔项目2024年4月564891588.93-554211276.6210680312.31

浙江商雅置业项目2022年9月251979660.88466388.35127283708.27125162340.96

镇江依云尚城2021年12月13340946.15-1321862.3912019083.76

宁波璀璨天鑫2025年10月-1543323479.271414905188.07128418291.20

????

-88-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

宁波奉化凤麓和鸣府2023年6月1703138872.42-640120987.531063017884.89

宁波公园18722019年10月249550003.57--249550003.57

宁波海曙金茂府2021年4月15319168.07-92834.0415226334.03

宁波海曙长乐 CL-01-06b 项目 2025 年 12 月 - 1600347305.34 1496941415.16 103405890.18

宁波金华云湖臻品小区2023年10月256096242.34-25519822.41230576419.93

宁波金华云悦臻境小区2023年6月109908056.4217419908.6218787208.09108540756.95

宁波明月江南2021年12月20138279.9915499272.2833466927.642170624.63

宁波三里江印2023年6月11817543.93-1712702.5010104841.43

宁波涌潮印府2022年09月29574015.99-1228160.0528345855.94

苏州湖西璀璨2025年8月-1401237648.921330119850.1571117798.77

苏州辉映时代2022年9月19454575.10-789454.5618665120.54

苏州金融小镇2021年10月27555788.57--27555788.57

苏州柳岸晓风2025年12月-5889450.561476655.264412795.30

苏州前山澜庭2023年11月60340520.02-60340520.02-

苏州沁苏禧2024年11月124041054.5119765255.3035865566.78107940743.03

苏州蔚然璀璨花园2024年1月315445299.95-315445299.95-

苏州蔚然锦绣花园2022年12月14257059.17-14257059.17-

苏州文禧花园2024年11月66668516.922695229.4318200000.0051163746.35

苏州臻和璟园（原“苏州招文项目”）2025年12月-1179765015.50845551393.16334213622.34

常熟琴萃雅院2024年1月299846190.21-224643705.8375202484.38

常熟琴颂雅院2022年4月188000552.37-136673550.9051327001.47

常熟琴臻雅院2024年1月463654073.05-457636602.446017470.61

南京 2019G35 项目 2023 年 9 月 123550510.12 - 20504396.84 103046113.28

南京 2019G67 项目 2022 年 8 月 48934902.26 - 488798.40 48446103.86

南京 2020G13 项目 2022 年 12 月 39561442.63 23333762.27 30460407.85 32434797.05

南京百家臻园2024年11月89977577.67-66097223.7523880353.92

南京璀璨璟园2025年6月-2744235668.672276180783.04468054885.63

南京东望府2022年1月87687447.973228344.445408617.4485507174.97

南京江心印项目2023年11月682400316.41-607561264.6174839051.80

南京山语境府2021年12月25213438.26-25213438.26-

南京依云华府2019年11月44183684.79-6272393.8437911290.95

南京雍宁府2022年1月50754137.03-1641878.6249112258.41

南京越城天地2025年03月1847581606.58642068203.30789231777.371700418032.51

南京招商局中心臻境城2025年11月1583449089.734431140879.153548682881.962465907086.92

南通滨江大二期2025年4月609321491.18307464389.78916785880.96-

南通滨江项目2025年3月1036011707.33708132757.34737755903.471006388561.20

南通东望府2025年7月488443001.80215037702.21149411537.35554069166.66

南通雍华苑2023年6月94268366.10-15578179.9178690186.19

南通中创公园道2025年8月596673720.25637603270.93620908321.25613368669.93

宿迁智慧光年小区2024年1月223309614.57-83020046.47140289568.10

无锡璟萃项目2024年3月195136866.851021170.45137936945.7058221091.60

徐州金融集聚区项目2025年12月1597494059.751826938329.611739404015.461685028373.90

徐州山水间2025年11月187046953.91760248601.48604906591.73342388963.66

????

-89-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

徐州雍润府 B

2024年1月537250732.9877420941.47190023080.86424648593.59（原“徐州2020-51地块”）

盐城雍华府2025年12月788612303.17732859755.11518781515.651002690542.63

扬州璟萃2024年11月244784734.46-183141820.3061642914.16

扬州云萃2025年2月350802059.54359553230.81530841055.46179514234.89

扬州云筑2025年12月443508783.4287546426.79399783976.80131271233.41

扬州运河上宸2022年3月27678386.66109.47-27678496.13

合肥滨奥花园2024年3月339645203.33-226445666.24113199537.09

合肥诚园2022年3月203767326.7525602463.5552189668.58177180121.72

合肥东望府2022年12月151436981.1789541429.8249287390.69191691020.30

合肥璟悦湾项目2025年05月511374586.57724049037.191139407853.0396015770.73

合肥臻第园2025年12月-2545292380.222266735277.72278557102.50

合肥天青臻境项目2025年9月-2152031049.352110686989.3041344060.05

合肥依云华府2020年6月60591584.823759306.325658841.6458692049.50

合肥雍华府2021年6月86282524.32-44412134.5241870389.80

合肥雍境湾2024年12月367880482.01-330743005.2937137476.72

合肥雍润府2024年12月127704501.88-86081448.2941623053.59

合肥云际轩2024年11月30867431.88-2162816.8028704615.08

合肥臻和园2025年4月8953374.4087677997.8123924526.2472706845.97

济南招商滨河府天环中心2024年8月272529798.991365594.25111018390.51162877002.73

青岛公园18722023年9月70493975.413000000.003000000.0070493975.41

青岛海德花园2018年12月241598408.59-23275869.70218322538.89

青岛合心园2016年12月47205392.617606712.8732180828.1022631277.38

青岛火炬园2019年4月73366601.11--73366601.11

青岛基金谷2016年12月11728044.31--11728044.31

青岛同顺园2022年9月497191682.10-39068096.31458123585.79

赣州雍景湾2021年12月116139554.75-22792218.2293347336.53

赣州招商局中心2023年8月1005650415.56--1005650415.56

厦门海上世界2023年6月2558153810.02-503353605.972054800204.05

厦门璟云2024年9月84855034.66-71415395.4213439639.24

厦门臻园2021年8月860953642.386865278.68140101412.16727717508.90

漳州半山云海2023年3月692845038.539285937.1256077105.18646053870.47

漳州卡达凯斯2023年10月553216228.5134621441.80213619603.59374218066.72

漳州兰溪谷2021年6月249224337.68-77525600.48171698737.20

漳州文璟苑2022年12月264634335.18-257434256.757200078.43

漳州芯云谷2019年10月685277861.00--685277861.00

烟台雍景湾2024年7月495997944.0127375785.54516508877.286864852.27

烟台招商东岸2021年7月345308539.76-58029398.67287279141.09

烟台招商西岸2024年5月27627937.26-22248033.015379904.25

宜昌依云水岸2021年10月60789658.50-55079354.105710304.40

西安港务区项目2025年12月-2491012418.901011273126.741479739292.16

西安华宇臻境西地块2022年12月134704477.02-22355031.80112349445.22

西安天青云麓2025年11月-2297985278.231765836148.42532149129.81

????

-90-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

西安云兰2025年6月-1862490134.131796959758.3065530375.83

西安招商城市主场2023年12月111228663.60175060345.26247525984.6038763024.26

西安招商华宇长安玺2023年7月24489593.34--24489593.34

西安招商丝路中心2022年8月505153591.45-83774918.86421378672.59

西安招商西安序项目2024年12月239870167.33-149321769.3690548397.97

西安招商雍澜湾项目2025年6月121216628.131450199699.401261433564.87309982762.66

西安招商云山间2025年6月-2114179778.531960575424.39153604354.14

西安招商雲墨2025年11月-2032502403.581947697533.1284804870.46

襄阳雍江国际2024年7月172227675.545378828.7447828732.59129777771.69

十堰兰溪谷2024年10月74305726.5414373627.7425516778.7063162575.58

十堰阳光城2020年12月21484858.8794604.0094604.0021484858.87

武汉凤凰城2020年12月44938566.74--44938566.74

武汉海洋天地2021年2月82795133.90-3715154.6579079979.25

武汉汉口18722025年12月1373950462.131542278016.231408643146.561507585331.80

武汉汉南193项目2022年6月81699556.46-22985948.5558713607.91

武汉江山和樾2023年6月109291645.05-54137626.2755154018.78

武汉未来中心2025年9月229568674.691431293706.451339714687.52321147693.62

武汉一江璟城2023年7月777215742.288195938.11161226000.56624185679.83

武汉壹品澜庭2022年12月125922472.6220337.528268062.38117674747.76

武汉招商公园18722021年12月53430065.401096312.861517311.7253009066.54

武汉招商拾光里2019年8月33740947.85--33740947.85

武汉招商愉樾2022年7月359923764.98-358108819.321814945.66

长沙滨江项目2024年6月48191438.15-7860264.9440331173.21

长沙桂语雲峯2024年10月411839117.50-211921498.35199917619.15

长沙江山境2025年11月-3304732049.032890579737.24414152311.79

长沙麓山府2024年3月24984705.875206.013229135.8621760776.02

长沙天青府2025年10月-1031076124.611017855520.0313220604.58

长沙天欣学府2025年6月-810032425.90791743366.0818289059.82

长沙雍山湖2025年2月96038141.1310560589.36106598730.49-

长沙招商华发依云曦城2022年6月214525061.30-55680154.68158844906.62

衡阳中航城市花园2015年8月220451251.632163557.2111170270.90211444537.94

柳州招商境界2021年6月92705088.12-34549100.9658155987.16

郑州雍景城2024年6月1146806627.2519778671.57949791091.61216794207.21

郑州招商林屿境【65亩置换地】2025年9月-516320710.73462212816.2054107894.53

郑州招商时代锦宸苑2023年12月62264763.29-45312418.4316952344.86

郑州招商时代天宸2024年11月1055102360.39-966903931.7888198428.61

郑州招商依云上城2022年9月91561994.59-38243207.7453318786.85

重庆城市主场2020年12月24877169.84-23241279.541635890.30

重庆公园大道2022年12月1155015205.06-219659956.05935355249.01

重庆公园上城2022年2月49816616.57560000.0039824722.5510551894.02

重庆花园城2017年9月23402320.1539876799.6240061445.2123217674.56

重庆理想城2023年3月85461438.72-19299451.1766161987.55

????

-91-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

重庆时光序2023年7月36370069.94538041.2615360156.8621547954.34

重庆依云江湾2021年12月194235599.05-37638628.35156596970.70

重庆雍璟城2023年6月97637081.754516405.1815233096.3486920390.59

重庆云邸2020年9月39581248.28-22654348.6016926899.68

重庆长嘉汇2025年8月1278644604.28923966170.661132026625.301070584149.64

重庆招商18722025年10月98152522.601588671982.411504092032.95182732472.06

重庆招商渝天府2025年9月549473368.39739029528.49869228081.72419274815.16

成都大魔方2022年12月136999824.4356863867.7758411794.37135451897.83

成都天府玺项目2023年8月62700610.24-7628258.8655072351.38

成都天府新区总部基地项目2025年10月3979391011.65980111863.121030552028.463928950846.31

成都依云上城2021年8月34227893.8141480621.9163338529.8612369985.86

成都雍景府2021年11月12885951.16-8444745.844441205.32

成都招商粼江樾2024年11月740841562.27-139297404.55601544157.72

成都招商新川臻境2024年9月16664733.72-12172572.004492161.72

成都招商依山樾2024年1月151487821.61-63770909.2287716912.39

成都中航国际广场2013年12月61443322.85-23921168.3337522154.52

成都中环臻邸2025年9月-1565981243.291559871142.466110100.83

成都中央华城2021年6月13789311.35-4716365.379072945.98

晋宁依湾郡（晋宁和润项目）2022年8月24042846.07-1184776.9122858069.16

晋宁依云郡（晋宁和润项目）2020年12月17294190.36-391198.4116902991.95

昆明海公馆2018年12月43199236.9213705.1642127383.761085558.32

昆明空港国际新城2025年9月558160684.71200464402.44254337586.01504287501.14

昆明巫家坝项目2025年1月502486186.04771106376.20435338685.19838253877.05

昆明雍和府2022年8月59078425.10170205.8821591080.8337657550.15

昆明雍珑府2024年10月214997227.26-200959506.1414037721.12

昆明雨花国际商务中心2021年2月107149824.15-103284424.993865399.16

南宁十里云裳2021年7月262538788.58468255.90109506244.67153500799.81

南宁雍景湾2018年12月44374368.5111543833.1211543833.1244374368.51

南宁招商境界2019年12月16100481.221348877.801428268.8016021090.22

南宁招商榕园2021年11月15994799.83-15664924.64329875.19

南宁招商樾江府2025年12月514886878.49123712058.37141220501.47497378435.39

南宁招商樾园2021年11月44768832.30-44695382.7773449.53

南宁臻樾府项目2024年1月328926001.71-53060531.62275865470.09

广州海珠天珺2024年9月5997149887.8375114807.06541545715.455530718979.44

广州金山谷2021年3月265325708.911596789.4726667826.06240254672.32

广州龙湖招商天钜2021年12月58061322.95670497.8858731820.83-

广州雍景湾2022年12月159323847.84-21361868.78137961979.06

广州招商湾区1872项目2025年6月666355721.211037889474.911092649774.41611595421.71

广州臻珑府2024年11月178418280.215543820.6413441320.07170520780.78

清华科技园广州创新基地2023年10月293122592.30213725028.76146554246.42360293374.64

佛山时代天禧2021年6月11680469.5975878.67-11756348.26

佛山招商岸芷汀兰2022年3月140052748.95-37639078.88102413670.07

????

-92-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（5）已完工开发产品-续最近一期项目名称年初数本年增加本年减少年末数竣工时间

佛山招商曦岸2021年5月132583176.57-16010054.79116573121.78

佛山招商玺2025年10月-4061802864.423744584063.16317218801.26

佛山招商悦府2022年2月27744776.41-4963889.5122780886.90

佛山招商越园2022年7月53449909.00-6555847.6446894061.36

湛江招商国际邮轮城2024年3月546317328.6213722427.29333223158.19226816597.72

中山雍华朗廷2022年12月109819997.06-81685564.7028134432.36

中山臻湾府2024年9月400392125.283868452.37322003405.9882257171.67

珠海依云华府2021年6月77192562.56-5836043.0071356519.56

海口雍江湾2023年1月150813510.65-88076384.9462737125.71

海南区域总部项目2022年4月324705457.89-3700844.32321004613.57

三亚海月花园项目2022年12月157004502.16-82926203.5674078298.60

新西兰项目2025年6月95836616.17134672377.9867790260.02162718734.13

其他731586256.45574444073.38942026431.58364003898.25

合计90815982310.96111526998061.85126405931725.7275937048647.09

注1：该等项目系本期收购。

-93-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（6）存货跌价准备本年减少项目年初数本年计提其他变动年末数转回转销

深圳海谷科技大厦56434554.64--56434554.64--

深圳国际会展中心商业配套项目-199381215.94---199381215.94

深圳会展湾新港广场-193456309.14---193456309.14

中航巽察湾花园-1260743.00---1260743.00

惠州依山华府项目61320456.42--1267718.23-60052738.19

北京都会中心26434281.67--8288715.43-18145566.24

天津招商天玺（注1）243171232.1221414392.82---243171232.1221414392.82

天津江山玺项目74940262.53--27669587.21-47270675.32

天津九方城市广场322806906.66----322806906.66

长春公园1872119371638.58--72918373.22-46453265.36

大连公园1872311290106.0948991193.33-183223591.26-177057708.16

沈阳公园1872102585230.3974110066.45-24657597.12-152037699.72

沈阳招商观园33113963.86--10166495.96-22947467.90

沈阳江山和樾73034713.07--483636.54-72551076.53

沈阳东望府41098705.77--25373053.48-15725652.29

上海四平商办8604311.93----8604311.93

上海四平路项目527477105.82----527477105.82

杭州云望之宸7546011.37--5322820.40-2223190.97

昆山中航城项目111872658.97----111872658.97

南京招商局中心臻境城83917417.54--83917417.54--

南通东望府180605445.49--34512878.34-146092567.15

南通滨江大二期（注2）323481600.00----323481600.00-

无锡璟萃项目41524422.50--17202266.62-24322155.88

张家港依云兰庭224414.10--204612.85-19801.25

盐城雍华府580000000.00177651659.16-109071339.60-648580319.56

徐州雍润府 B 511910508.43 - - 72696367.45 - 439214140.98

扬州云萃139084873.2333149689.00-103191967.36-69042594.87

扬州云筑100808959.23--80388076.64-20420882.59

扬州璟萃69445525.7610370681.00-50077482.65-29738724.11

合肥雍华府19755212.34--13533560.56-6221651.78

合肥诚园-71826328.00---71826328.00

合肥四季臻邸-52004957.01---52004957.01

福州雍景湾4629295.42--4629295.42--

厦门臻园412749432.8633952141.87-58665439.31-388036135.42

厦门湾湖臻境-432748439.03---432748439.03

漳州半山云海-84779753.74---84779753.74

温州博悦湾（注2）-12997153.63---12997153.63-

烟台招商东岸76589769.97--16806185.68-59783584.29

宜昌依云水岸5989401.10----5989401.10

西安招商雍澜湾项目97288968.1916301119.44-73218276.96-40371810.67

武汉汉南193项目123479667.91--8840458.82-114639209.09

????

-94-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（6）存货跌价准备-续本年增加本年减少项目年初数其他变动年末数计提转回转销

武汉一江璟城358070205.00--66770632.81-291299572.19

武汉壹品澜庭71300780.20--4988632.49-66312147.71

武汉招商愉樾237287341.33--237287341.33--

武汉汉口1872112134238.69--40711230.99-71423007.70

长沙梅溪湖-51006900.63---51006900.63

蕲春健康科技园72250181.52--72250181.52--

衡阳中航城市花园67899955.62348634329.58-6771950.24-409762334.96

柳州招商境界40435155.32--12620277.88-27814877.44

郑州雍景城309262111.87--297925690.99-11336420.88

郑州招商依云上城47397387.24--16142527.79-31254859.45

重庆依云江湾109186083.84--9176013.08-100010070.76

重庆理想城-19589972.71---19589972.71

重庆招商渝天府-878617676.52---878617676.52

重庆公园大道-139878663.86---139878663.86

成都招商粼江樾45330000.00--11840300.00-33489700.00

成都招商依山樾29060000.00--12830000.00-16230000.00

昆明海公馆16646428.45--16646428.45--

昆明巫家坝项目195662847.68--92965596.05-102697251.63

昆明雍珑府47813398.68--42129423.92-5683974.76

昆明雨花国际商务中心28164769.59--27783818.17-380951.42

昆明空港国际新城-72098095.13---72098095.13

南宁十里云裳19375270.9110015647.19-5073391.38-24317526.72

南宁招商樾江府258877538.26208631494.16-10732293.04-456776739.38

南宁臻樾府项目41474448.92--2240916.16-39233532.76

广州湾区1872250084577.9175647357.12-75647357.12-250084577.91

佛山依云国际154650.10--154650.10--

佛山招商岸芷汀兰56201074.66--17789270.06-38411804.60

佛山招商曦岸41507585.24--2038746.16-39468839.08

佛山招商越园1380098.00--294694.46-1085403.54

肇庆依云水岸721175.18----721175.18

中山臻湾府69998884.03--38042521.91-31956362.12

珠海依云华府3109174.01--282257.03-2826916.98

新西兰项目（注3）4154582.91----44127.544110455.37

其他1917563.50----501827.121415736.38

合计7429444562.623268515979.46-2263897912.42-580195940.417853866689.25

????

注1：该项目其他变动是由于存货重分类为投资性房地产，存货跌价准备跟随重分类至投资性房地产减值准备。

注2：该等项目系合并范围变动所致。

注3：该项目其他变动系汇率变动所致。

-95-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

7.存货-续

（7）存货2025年12月31日余额中含有的借款费用资本化金额为13678670852.22元

（2024年12月31日：14886407795.00元）；本年用于确定借款利息费用的资本

化率为3.05%（上年：3.03%）。

（8）2025年12月31日，上述存货中用于借款抵押的存货账面价值为77584563912.14

元（2024年12月31日：63262158984.85元）。

8.合同资产

（1）合同资产列示年末数年初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

已完工未结算项目187720315.023024340.89184695974.1370911700.621418234.0269493466.60

????

（2）合同资产减值准备合并范围变更外币报表折算

项目年初数本年计提本年转回本年转销/核销年末数原因影响影响

已完工未结算项目1418234.02-1606106.87---3024340.89注

????

注：正常风险组合，结合历史经验、债务人到期还款能力以及未来现金流量情况等，按账龄分析法对本组合的合同资产计提信用损失准备。

（3）有关合同资产的定性分析

注：本集团提供的工程承包服务，按照履约进度确认的收入超过客户办理结算对价的部分，尚未达到合同约定收取合同对价的条件，从而形成合同资产。

-96-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

9.其他流动资产

项目年末数年初数

预交税金及留抵进项税24407234927.4925977571622.94

合同取得成本（注）1775709033.631579440371.57

其他990210368.89971269245.30

小计27173154330.0128528281239.81

减：减值准备--

合计27173154330.0128528281239.81

????

注：2025年12月31日，本集团确认合同取得成本1775709033.63元，系房产销售合同佣金。本集团按照与该资产相关的房地产收入确认相同的基础进行摊销，计入当期损益。

10.长期股权投资

（1）长期股权投资分类其他增加（减少以项目年初数本期增加本期减少外币报表折算影响年末数“-”号填列）

对合营企业投资28906495445.8282040122.513926516686.83-286216331.33-5340415.4624770462134.71

对联营企业投资49418304751.109936960682.547224822078.42-2554520701.37-60353626.8549515569027.00

小计78324800196.9210019000805.0511151338765.25-2840737032.70-65694042.3174286031161.71

减：长期股权投资减值准备1821096158.6724068929.22290581808.01--1554583279.88

合计76503704038.259994931875.8310860756957.24-2840737032.70-65694042.3172731447881.83

????

-97-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

招商力宝医院管理（深圳）有限公司（注1）-27500000.00--27500000.00-------

深圳市招华国际会展运营有限公司（注1）-----------

深圳招商一九七九发展有限公司（注1）-----------

深圳市壹海城商业物业管理有限公司3932560.01--1454371.79-----5386931.80-

深圳招商维京游轮旅游有限公司（注4）（注6）1974153.80--1439190.03-522163.90-----12799.87--

广铁招商（深圳）发展有限公司9999814.12--------9999814.12-

深圳市宝湾鼎泰发展有限公司（注6）10200000.00--10200000.00--------

深圳市招商名巨置地有限公司（注5）10200000.00--10200000.00--------

深圳招商江岭城市服务有限公司1555540.31--278976.38---365674.07--1468842.62-

惠州市昭乐房地产有限公司（注4）88395203.46---4682160.00----9184.1883722227.64-

东莞市恒安房地产开发有限公司218986392.72---126480.00---52600000.00--166259912.72-

广州市万尚房地产有限公司49764941.95--------49764941.95-

广州合景隆泰置业发展有限公司（注1）-----------

广州招商高利泽养老服务有限公司（注1）-1020000.00--1020000.00-------

广州新合房地产有限责任公司（注1）---0.01-----0.01--

广州润嘉置业有限公司（注1）90735.79---90735.79-------

广州市穗云置业有限公司（注1）-----------

中山市碧商房地产开发有限公司85620701.60--8511250.00-----94131951.60-

佛山鼎图房地产有限公司44799813.45---184598.00-----44615215.45-

佛山招商宝华房地产有限公司（注4）（注5）467737947.25--510000000.00-2736365.44----44998418.19--

佛山市南海区美璟房地产开发有限公司546212250.02---5254323.08-----540957926.94-

佛山招商映月房地产有限公司1343390.15--16000.00-----1359390.15-

佛山招商尚贤房地产有限公司（注4）10546835.10---1008000.00-----65165.659473669.45-

????

-98-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认的其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

佛山招商璞海房地产有限公司（注4）10103120.83---351756.00-----319958.049431406.79-

珠海景华房地产有限公司160472492.81---28376700.00-----132095792.81-

合肥锦顺房地产开发有限公司269374043.90--23442822.96-----292816866.86-

芜湖长商投资中心（有限合伙）698780000.00--------698780000.00-

南京奥建置业有限公司20614426.76--349488.97-----20963915.73-

南京汇隆房地产有限公司（注4）（注7）19800000.95--19800000.00------0.95--

南京弘威盛房地产开发有限公司17759724.96---1658932.69---13600000.00--2500792.27-

南京铁盛商业管理有限公司（注1）-----------

南京溪茂置业有限公司5306706.20---459864.72-----4846841.48-

南京招汇公寓管理有限公司（注1）-----------

南京荟合置业有限公司（注4）236583251.87--114240000.00-13233056.48-----109110195.39-

南京悦宁房地产开发有限公司66098917.96---609146.04---41250000.00--24239771.92-

南京锦华置业有限公司108514404.74---310894.19---10000000.00--98203510.55-

南京悦霖房地产开发有限公司38093227.98--2145264.16-----40238492.14-

南京锦达装饰有限公司3458393.07--54377.46-----3512770.53-

南京悦怡装饰有限公司（注6）2540783.14--400000.001499216.86---3640000.00----

上海江瀚房地产开发经营有限公司（注4）（注5）184157902.76--184353171.88195269.12-------

上海锦泾置业有限公司4918148.02---737114.53-----4181033.49-

上海绿地南坤置业有限公司12460256.50--60943.77-----12521200.27-

上海浦隽房地产开发有限公司（注4）191517099.39---52756583.60-----1128534.56137631981.23-

上海仁崇置业有限公司388908735.81---15280364.46--13605981.02--387234352.37-

上海盛察实业发展有限公司（注4）220655836.62---5164648.23----1684152.18217175340.57-

上海孚金置业有限公司47285703.60---207497.34-----47078206.26-

上海融文置业有限公司50208393.63---5770237.71-----44438155.92-

????

-99-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认的其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

宁波鼎峰房地产开发有限公司46460102.67--155749.85-----46615852.52-

嘉兴金久房地产开发有限公司45454500.47--168548.65-----45623049.12-

南通市华昌房地产有限公司34215687.16--693309.38-----34908996.54-

启东金碧置业发展有限公司----------11631330.00

太仓市鑫堃房地产开发有限公司（注4）38017107.39--742447.01----132581.0638892135.46-

太仓远汇置业有限公司71680231.56---395120.72-----71285110.84-

太仓市鑫珩房地产开发有限公司（注4）47986937.62---554897.98-----132581.0747299458.57-

南通招弘建设开发有限责任公司（注4）43782375.66---1458829.11-----1165.3042322381.25-

如东威新房地产开发有限责任公司----------16577750.00

如皋市恒昱房地产有限公司17812025.68---1708632.24-----16103393.44-

杭州臻美投资有限公司（注1）-----------

温州保悦置业有限公司1522950590.81--279548144.52-----1802498735.33-

平湖恒璟房地产开发有限公司29666779.96---1895271.52-----27771508.44-

平湖市卓耀房地产开发有限公司（注4）158581110.26--11177713.57-----837622.65168921201.18-

绍兴光祈房地产开发有限公司170213099.49---1796100.09-----168416999.40-

苏州锦钿置业有限公司（注4）46142623.21--21917556.49-----2013355.8266046823.88-

苏州招诺商务咨询有限公司2169969995.12---32000529.82---325833182.04--1812136283.26-

苏州金悦凯商务咨询有限公司196874873.36---205448.04-----0.01196669425.31543202473.00

苏州安茂置业有限公司229532630.65---16311637.50-----213220993.15-

苏州劲商房地产开发有限公司86615112.00--61200000.008210549.45--198679.57--33824341.02-

苏州灏溢房地产开发有限公司57849765.97---1166668.00-----56683097.97-

苏州盛玺房地产有限公司5209751.08---186690.00-----5023061.08-

苏州泓昶置业有限公司17132615.91---4222224.00-----12910391.91-

苏州璟隽咨询管理有限公司153462211.04---228337.58-----153233873.46-

????

-100-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认的其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

常熟市尚源房地产开发有限公司163252954.03---3941518.37-----159311435.66-

常州金阖诚置业有限公司784511749.71--245000000.00-20917296.42-----518594453.29-

无锡市三合房地产发展有限公司248601247.91---37901056.15-----210700191.76-

无锡市美商骏房地产发展有限公司412101051.03--363000000.001758228.72--385055.28--51244335.03-

徐州铭润房地产开发有限公司618276408.39--19600.00-----618296008.39-

盐城梁盛通置业有限公司43405931.25--------43405931.25-

盐城海洲置业有限公司（注4）98009303.37---25818122.44----57240.7772248421.70-

漳州市滨北置业有限公司7947739.11---7068.47-----7940670.64-

厦门添旭投资有限公司1469991282.30---390.80-----1469990891.50-

福州中欣投资有限公司393692746.40---61912560.05-----331780186.35-

济南安齐房地产开发有限公司480433760.05---6687285.02-----473746475.0310000000.00

烟台招商财金物业服务有限公司1839357.40---79238.02-----1760119.38-

烟台招孚商业管理有限公司（注6）240995.91--255000.0014004.09-------

青岛鑫诚中航城市服务有限公司2990249.77--980.00-----2991229.77-

山东省机场管理集团中航物业有限公司5702861.22--1054361.81---887189.02--5870034.01-

郑州润兴置业有限公司49954125.94--1276833.35-----51230959.29-

重庆万招置业有限公司2863820.2143237600.00--2773084.42-----43328335.79-

重庆瀚置招商房地产开发有限公司281772642.00---2276748.86-----279495893.14-

重庆招商两江城市建设发展有限公司2601119.28---8387.95-----2592731.33-

成都中交花源美庐置业有限公司65505570.37--866409.60-----66371979.97-

成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司（注1）（注4）163416930.79---157163591.33-----6253339.46--

成都禾招物业管理有限公司5664328.89--334485.00-----5998813.89-

攀枝花阳光积余城市管理服务有限公司3692444.40--514500.00-----4206944.40-

武汉右岸网谷产业园有限公司（注1）-----------

????

-101-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

中关村协同发展投资有限公司150958312.44---6706805.566512634.02--450000.00--150314140.90-

北京浩远房地产开发有限公司78259184.66--3986513.10-----82245697.76-

北京鹏悦置业有限公司（注1）-----------

北京朝金房地产开发有限公司----------338083793.78

北京亚林西房地产开发有限公司38294401.17--409213.27-----38703614.44-

北京永安佑泰房地产开发有限公司（注1）（注3）-----------

北京金旭开泰房地产开发有限公司474750642.82--206000000.00-523152.26---74710688.73--193516801.83-

北京招城房地产开发有限公司43762752.1828000.00--35564189.49-----8226562.69-

天津顺集置业有限公司（注1）-----------

乐活置业国际有限公司120011818.05--1069128.96-----121080947.01-

红海世界有限公司238628529.41--5639363.19---4736746.80--5312550.77234218595.03-

红海寰球有限公司1255028.29--------27864.691227163.60-

北京景晟乾通置业有限公司（注1）-----------

北京毓锦置业有限公司96026096.66---5337092.53--5421720.95--96110725.08-

中建地产（苏州）有限公司733112834.36277984.21-591758124.18-26458879.41-----115173814.98-

东莞招商启城房地产开发有限公司4000000.00--------4000000.00-

深圳招华会展能源科技发展有限公司9133445.57--------9133445.57-

上海象招房地产开发有限公司1546651050.64--30876445.54-----1577527496.18-

上海象商房地产开发有限公司797713873.74--504440904.44-----1302154778.18-

昆山市悦城置业有限公司793834489.28--176280110.47-----970114599.75-

福州中晋投资有限公司822083501.20--3623863.85-----825707365.05-

佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司（注1）（注4）28154746.52---27114037.72-----1040708.80--

杭州崇逸置业有限公司265113852.30--193800000.003658477.82---58741949.97--16230380.15-

合肥常伫装饰工程有限公司2468381.73---35161.69-----2433220.04-

????

-102-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

一、合营企业

广州招赢房地产有限责任公司（注4）607092727.24---134019705.89----24068929.22-5187493.46443816598.67235521803.80

深圳市润招房地产有限公司312091813.22--271375500.00-1799027.14-----38917286.08-

无锡合赢企业管理有限公司（注1）-----------

招商蛇口（深圳）产业创新私募股权投资基金

23925397.612000000.00--7110599.51-----18814798.10-

合伙企业（有限合伙）

贵州城发积余物业管理服务有限公司2140244.79---920000.00-----1220244.79-

上海招象惠新房地产开发有限公司（注4）388246250.14--21587291.46-----806919.33409026622.27-

上海北铖房地产开发有限公司（注4）1864789866.13---8065325.70----9799629.421866524169.85-

北京怡置京西房地产开发有限公司1090288087.82---5329891.38-----1084958196.44-

武汉未来中心商业管理有限公司1477361.19--71370.95-----1548732.14-

江苏招商麒麟物业管理有限公司3263400.00--774547.28-----4037947.28-育商（广州）城市运营服务有限公司2551430.00--------2551430.00-

深圳市招蔚置业有限公司（注1）4000000.00--3891669.38-108330.62-------

昆山保瑞房地产开发有限公司（注4）14301167.70--1492100.63-----3441121.0312352147.30-

苏州润悦招禧置业有限公司160271458.41---9619751.99---72508698.01--78143008.41-

广州穗信置业有限公司（注1）（注3）2412363.00---2412363.00-------

南京盛科房地产开发有限公司（注4）412927655.26---15590233.56-----397337421.70-

杭州临空招商会展管理有限公司16606310.98--3265216.47-----19871527.45-

北京鸿远京投置业有限公司654070014.73--48944390.76-----703014405.49-

南京怡盛商业管理有限公司65136.09--4014.14-----69150.23-

上海新长桥企业发展有限公司（注4）（注5）1162437295.23--1139604031.36-18268775.87-----4564488.00--

昆山市悦顺置业有限公司（注4）2400705.87---1468950.00-----12173.85919582.02-

北京招置物业服务有限公司925000.00--149142.48-----1074142.48-

南京劲盛房地产开发有限公司（注2）-7976538.30-------502918.837473619.47-

小计27775547224.4682040122.51-3926516686.83316622867.366512634.02--639712691.82-24068929.2225020443.6523615444984.131155017150.58

-103-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认的其他综合其他权益宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额投资损益收益调整变动股利或利润减值准备

二、联营企业

深圳市蛇口通讯有限公司144775761.79--26424414.19---25205522.95--145994653.03-

深圳前海蛇口自贸区供电有限公司375820900.94--47893093.00-1403525.79-16200000.00--408917519.73-

深圳市招华会展实业有限公司1222595483.19---225800197.05-----996795286.14-

深圳 TCL 光电科技有限公司 158234721.63 - - 27556960.00 - - - - - 185791681.63 -

深圳招商华侨城投资有限公司699439900.47---24280000.01-----675159900.46-

深圳前海葡萄酒创新管理有限公司10552549.39---657873.50-----9894675.89-

深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司（注1）-----------

深圳招商邮轮服务有限公司7765836.11--719320.00-----8485156.11-

深圳市招商免税商品有限公司41777757.19---2986681.44-----38791075.75-

深圳市滨海酒店资产有限公司78145306.46---15910350.00-----62234956.46-

深圳市太子湾乐居置业有限公司290940033.65---12858506.26-----278081527.39-

深圳市澎湃致远投资有限责任公司2653750.00--80478.06-----2734228.06-深圳市中鑫招商信息技术股权投资基金合伙企业（有

512692.79---15308.50---307985.48--189398.81-限合伙）

深圳市保捷房地产开发有限公司754295309.48--53355718.40-----807651027.88-

深圳市保卓房地产开发有限公司2016616760.01---3168388.00-----2013448372.01-

深圳市前海深港商贸物流小镇运营有限公司22760435.36---26898.94---1000041.21--21733495.21-

广州联森房地产有限公司5317194.02---151980.00-----5165214.02-

广州联洲房地产有限公司11927877.44--643484.00-----12571361.44-

广州云都房地产开发有限公司36474467.13--8460000.00-1142404.99---6293683.02--20578379.12-

广州矿荣房地产开发有限公司30038529.67--3741756.33---8000000.00--25780286.00-

广州顺茂房地产开发有限公司948289519.12---10518162.07-----937771357.0561685827.61

广州诚品置业有限公司133341941.94---33323553.90-----100018388.04-

广州云佳房地产开发有限公司45788847.13--71623.13-----45860470.26-

广州市矿誉投资有限公司（注4）1036678860.49---681252528.94-----2654415.32352771916.23-

????

-104-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他权益宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整变动股利或利润减值准备

二、联营企业

佛山市清皓置业有限公司（注4）1603641905.28--9296000.00-----1612937905.28-

佛山市南海区峯商房地产开发有限公司137698819.42---4748901.23-----132949918.19-

东莞市嘉房房地产开发有限公司12066566.49--8945454.40124000.00---1054545.60--2190566.49-

东莞市景源房地产开发有限公司（注7）12976204.88--12978872.082667.20-------

东莞市招美房地产开发有限公司341591749.28---1730650.00-----339861099.28-

东莞市润合房地产有限公司（注4）1567965147.8550700000.00-1350600000.0081660.00---156900000.00--50700000.0060546807.85-

东莞弘璟实业投资有限公司298793581.23---57364100.00-----241429481.2377000000.00

东莞市保汇实业投资有限公司（注4）759244613.79---400188672.95-----45929600.64313126340.2085000000.00

珠海雍景华越房地产有限公司93549229.55---3316700.00-----90232529.55-

招商局海南开发投资有限公司844684364.68--11235991.90-----855920356.58-

南京世招荃晟置业有限公司（注6）145328774.25--122500000.0087582.41---22916356.65--0.01--

南京招商兴盛房地产有限公司28314104.94--40697.89-----28354802.83-

葛洲坝南京置业有限公司179464191.35--9189927.66-----188654119.01-

南京善盛房地产开发有限公司（注4）156498550.09---1797756.04--36000000.00-3647000.01194347794.06-

南京招商金城物业管理有限公司6582317.56--975100.00-----7557417.56-

南京招盈房地产开发有限公司127674431.54--105300000.00-17721724.64-----4652706.90-

南京十心房地产有限公司427001119.98---14172356.40---14700000.00--398128763.58-

南京铧耀房地产开发有限公司（注4）1760197833.59---70916174.56-----1689281659.03-

南京聚盛房地产开发有限公司（注1）（注4）4524312.66---3865560.90-----658751.76--

南京招裕装饰有限公司（注3）2603785.77---348306.81-----2255478.96-

南京招锦弘新房地产开发有限公司227139267.19--75000000.00-44758419.98-----107380847.21-

上海乐都置业有限公司170707505.26--------170707505.26-

上海新南山房地产开发有限公司61249325.88--------61249325.88-

上海曼翊企业管理有限公司（注1）-----------

????

-105-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

上海孚达置业有限公司（注3）112661308.09---6613960.37-----106047347.72-

上海兴美置业有限公司1253780003.65--67743326.28---292773677.93--1028749652.00-

上海招鸿房地产开发有限公司470964099.65--5577658.73-----476541758.38-

宁波春望商贸有限公司（注4）54674391.71--48000000.00-14582105.71----20300862.9612393148.96-

宁波鸿茂置业有限公司（注4）3689246.69---6045534.88----2356288.19--

宁波维悦置业有限公司（注4）28851050.98---938131.18-----20267558.267645361.54-

宁波盛锐房地产开发有限公司23834162.79--1240293.15-----25074455.94-

宁波世圆企业管理咨询有限公司116322750.56---317524.35-----116005226.21-

嘉兴世茂新领航置业有限公司44448842.40--4618957.06-----49067799.46-

嘉兴卓嘉房地产开发有限公司53538791.67--1102644.69-----54641436.36-

嘉善裕灿房地产开发有限公司125196207.65--1608556.99-----126804764.64-

绍兴臻悦房地产开发有限公司76754616.61---2407312.40-----74347304.21-

太仓碧桂园房地产开发有限公司（注4）（注7）353197488.41--362246796.4159519308.00---50470000.00----

太仓辉盛房地产开发有限公司52310411.33---3223357.08-----49087054.25-

无锡润泰置业有限公司238090196.22---24674817.02-----213415379.20-

无锡浦锦企业管理有限公司（注4）265958288.92--6525082.77-----241536.96272241834.73-

无锡天河地铁生态置业有限公司（注1）（注4）---1148321.57-----1148321.57--

杭州宸远招盛置业有限公司108313678.00---3301.89-----108310376.11-

杭州盛寅房地产开发有限公司70602613.70---3808018.73-----66794594.97-

杭州北隆房地产开发有限公司106813269.08---448826.21-----106364442.87-

杭州弘招城房地产开发有限公司52207666.43---14519.79-----52193146.64-

杭州万璟置业有限公司17267484.02--140170.37-----17407654.39-

杭州信榕房地产开发有限公司200526532.74---6900204.68---61009852.30--132616475.76-

杭州瑾帆投资管理有限公司（注3）138629616.66--1814545.40-----140444162.06-

????

-106-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动权益法下确认减值准备被投资单位年初数其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资的其他本年年末余额收益调整权益变动股利或利润减值准备投资损益

二、联营企业

杭州浙茂企业管理有限公司485701022.84--462000000.007796515.94-----31497538.78-

杭州星旭商务咨询有限公司14683240.28---1367127.26-----13316113.02-

苏州嘉众房地产开发有限公司24004226.99--35560.00---2040000.00--21999786.99-

苏州仁安置业有限公司5398520.19---151500.00-----5247020.19-

苏州新晟捷置地有限公司77436134.73---1090292.75---24781682.25--51564159.73-

苏州悦顺房地产开发有限公司129941144.50333067.92-95000000.00-1363317.93---22526682.98--11384211.51-

苏州华恒商用置业有限公司798331532.30--532000000.005489017.01-----271820549.31-

苏州市高新区和坤房地产开发有限公司41646922.90--1923888.55---24837568.55--18733242.90-

苏州招商慧明资本管理有限责任公司2000000.00--------2000000.00-

苏州相茂置业有限公司（注4）70937673.57---8470372.40-----333461.6762133839.50-

徐州新绿州房地产咨询有限公司（注1）-----------

温州市光悦房地产开发有限公司1247367095.41---72510623.65-----1174856471.76-

衢州亿佳企业管理有限公司（注1）-----------

昆山顺拓房地产开发有限公司172973339.16--10771315.75-----183744654.91-

昆山宝业房产开发有限公司40294649.43--45081600.00-----85376249.43-

昆山卓弥房地产开发有限公司24019153.44--2783862.00---12149975.58--14653039.86-

镇江亿腾房地产开发有限公司13422727.90---380978.00-----13041749.90-

镇江悦璟房地产开发有限公司20689957.33---228360.00-----20461597.33-

常州牡丹招商置业有限公司365457382.85--137200000.00-1306852.38-----226950530.47-

厦门市雍景湾房地产有限公司（注1）-----------

厦门联招和悦投资有限公司221262518.76---69588144.35-----151674374.41-

漳州招商局码头有限公司551121062.66--33332882.07---25734415.19--558719529.54-

漳州招商局厦门湾港务有限公司（注4）94276029.16--742985.88----138055.9295157070.96-

中外运物流（福建）有限公司43987228.86--2359333.66---3984000.00--42362562.52-

????

-107-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

南昌青茂置业有限公司（注1）-2376000.00--2376000.00-------

青岛伊敦战新产业投资基金合伙企业（有限合伙）305077660.85--77222493.44-----382300154.29-

青岛绿华置业有限公司931919975.45--16269949.03-----948189924.48-

上海隽廷房地产开发有限公司1537978034.03--1049400000.008053672.53---346500000.00--150131706.56-

威海华发投资有限公司432135498.96---993883.66-----0.01431141615.29-

日照市招商高新城市运营服务有限公司2450083.26--73500.00-----2523583.26-

烟台蓝天中航城市服务有限公司4056465.08--384594.47-----4441059.55-

山东铁航物业管理有限公司4967457.58--1562965.66-----6530423.24-

河南郑欧丝路建设发展有限公司139607728.10---8226121.77---57000.00--131324606.33-

新郑市碧玺置业有限公司（注4）（注7）11862757.49--7448800.00-557.49-----4413400.00--

西安沃呈房地产开发有限公司（注4）19451387.51---84509.94---14041929.14--5324948.43-

西咸新区文茂房地产有限公司（注4）（注6）55669907.854988682.00-9977364.00-8244779.65---38789446.19--3647000.01--

武汉碧曜房地产开发有限公司5362841.29--3613286.23-----8976127.52-

武汉润广招房地产开发有限公司5203533.92---511009.77-----4692524.15-

湖北长投房地产开发有限公司（注1）-----------

武汉中建壹品澜荟置业有限公司（注1）6144992.10---6144992.10-------

武汉龙信筑工建筑科技有限公司4214406.14---2436342.24-----1778063.90-

武汉泓耀房地产开发有限公司111721561.49---40064204.72---29400000.00--42257356.77-

四川遂航智达物业服务有限公司6129229.88--1764000.00-----7893229.88-

合肥禹博房地产开发有限公司105593027.97---1934984.70-----103658043.27-

合肥居峰置业有限公司30313803.45--42039987.00-----72353790.45-

合肥招阳房地产开发有限公司203389229.22--2981779.32-----206371008.54-

合肥和逸房地产开发有限公司（注4）73929502.9466908484.26-87473200.00-10271768.15----23815465.2166908484.26-

芜湖荣众房地产开发有限公司（注1）-----------

????

-108-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

芜湖创耀置业有限公司（注4）426808591.47375086489.73-557924000.00-1755270.63----132870679.16375086489.73-

广西广投智慧服务集团有限公司12927006.94--1662480.00-----14589486.94-

北京招商局天平物业管理有限公司4070863.67---877007.39-----3193856.28-

天津国际邮轮母港有限公司28734058.81---26175422.04-----2558636.77-

天津市联展房地产开发有限公司（注1）-----------

天津合发房地产开发有限公司----------175880301.69

天津中海海阔地产有限公司（注4）266176752.15--72000000.00-46830409.36----2503766.80149850109.59-

哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司44504014.65---785214.98-----43718799.67-

大连旅顺口开泰置业有限公司11456401.50---748227.60-----10708173.90-

大连金泓舟房地产开发有限公司75447246.16---33290106.39-----42157139.77-

沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司174892682.79--3446297.50-----178338980.29-

招商局东北亚开发投资有限公司1007560457.94--3104387.64-14478754.75---1025143600.33-

阿萨勒湖投资控股有限公司210739253.14--14041916.45-----5391637.06219389532.53-

招商局商业房地产投资信托基金756707692.45---73816444.63---39648116.12--643243131.70-

友英有限公司360286564.59--215875.20-----8875512.63351626927.16-

悦景集团有限公司1046910135.94---193250492.65-----23070782.76830588860.53-

置俊投资有限公司937856817.46---6757094.03-----23015685.63908084037.80-

China-Belarus Joint-Stock Closed Company Industrial Park

136581704.32--14903848.594307677.11----155793230.02-

Development Company

欣桦有限公司-----------

招商新城管理服务（无锡）有限公司2319773.77--336448.80-----2656222.57-

TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS LIMITED（注 1） - - - - - - - - - - -

东莞武地泓海置业有限公司（注4）358591440.17--35830907.00-----394422347.17-

合肥启盛房地产开发有限公司777734936.56--184641934.00---66000000.00--896376870.56-

SA VENICE I 1186069226.36 - - -36609397.40 - - -24450877.26 - - 1125008951.70 -

武汉招盈置业有限公司（注4）607423356.94---78155467.68-----4593935.94524673953.32-

上海置滨汇招置业有限公司497833557.86--162516346.97-----660349904.83-

????

-109-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

上海招政嘉城市建设有限公司187418718.93---13949849.97---154101473.16--19367395.80-

陕西瑞迅置业有限公司（注4）382953003.20---24601419.46-----1145554.71357206029.03-

SOLAR ESTATE LIMITED 356.05 - - - - - - - -8.77 347.28 -

杭州北桐房地产开发有限公司213170899.96--82444826.50-----295615726.46-

杭州北榆房地产开发有限公司219465119.01--172500000.007194597.85---41325000.00--12834716.86-

宁波康海置业有限公司171976692.85--73500000.00-33966055.62-----64510637.23-风鹏（深圳）私募股权基金管理有限责任公司4841110.07--59342.69-----4900452.76-

成都国生积余不动产管理有限公司12262227.34--2450000.00-----14712227.34-

北京百川恒升物业管理有限公司3621821.39--555031.59---156000.00--4020852.98-

济南文旅集团积余城市服务有限公司2848551.47--864418.78-----3712970.25-

深圳市启越房地产开发有限公司210911956.76---57443480.12-----153468476.64-

深圳市润商房地产有限公司297049654.40--68622162.00---34300000.00--331371816.40-

杭州铧璟置业有限公司（注7）1427364400.00--1427364400.00-------

合肥和旭房地产有限公司（注4）227792228.50226433411.39-147000000.00-1358817.11-----79433411.39226433411.39-

博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投资基金1024586887.08---5002423.32---40109997.54--979474466.22-

天津宝星积余产业服务有限公司2396403.71---31531.76-----2364871.95-

济南先投积余城市服务有限公司4866976.82--160624.88-----5027601.70-

深圳市罗湖积余城市服务有限公司686000.00--494682.49-----1180682.49-

南京盛文房地产开发有限公司787731747.17--124894497.65-----912626244.82-

广州市天河区顺信房地产有限公司（注4）1468564505.89--98798994.00-----69412.511567294087.38-

西安招商禾雅房地产有限公司（注6）3926202.95--5100000.001173797.05-------

杭州北榕房地产开发有限公司405203510.53--141808951.26-----547012461.79-

成都愉派置业有限公司498895167.08--182965223.51-----681860390.59-

成都冠麓置业有限公司232370961.28--38791729.70-----271162690.98-

青岛世园兴茂置业有限公司160170944.37---1642394.84-----158528549.53-

青岛世园方茂置业有限公司378856442.58---25139725.32-----353716717.26-

加汉有限公司-----------

南京招商未来科技城物业管理有限公司1938063.53---33270.95---299438.57--1605354.01-

????

-110-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续本年增减变动减值准备被投资单位年初数权益法下确认其他综合其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资其他本年年末余额的投资损益收益调整权益变动股利或利润减值准备

二、联营企业

华夏国际邮轮有限公司1500504927.83--7737908.19-----1508242836.02-

天津滨海商投积余城市运营管理有限公司1602300.00--246942.67-----1849242.67-

DIGITAL NOBLE LIMITED 26704662.07 - - - - - - - - 26704662.07 -招商基金招商蛇口租赁住房封闭式基础设施证券

341836331.64--895138.03---14820853.07--327910616.60-

投资基金

海南航天城积余服务有限公司2000000.00--152885.01-----2152885.01-

中信证券-招商蛇口消费基础设施一期资产支持专

137000000.00--7102005.73---7102005.73--137000000.00-

项计划

无锡嘉盛商远建筑科技有限公司（注7）-----------

上海耀茂置业有限公司（注2）（注4）-900768000.00-1280000.00-15112800.00----1588304.93885963504.93-

上海越招置业有限公司（注2）（注4）-327600000.00-1490000.00-3162100.00----672585.66323620485.66-深圳市风鹏深港私募股权投资基金合伙企业

-79500000.00--155818.37-----79344181.63-（有限合伙）（注2）

杭州建杭嘉辉置业有限公司（注2）-208595251.00-1432145.50-20586998.68-----186576106.82-

成都东部积余物业管理有限公司（注2）-2000000.00-82160.00-----2082160.00-

南京鸿盛茂房地产有限公司（注2）（注4）-558600000.00-119238.02-3783004.60-----9134.50554688622.88-

北京华润招铁海泽置业有限公司（注2）-2909408000.00--15676395.05-----2893731604.95-

成都兴宸置业有限公司（注2）-719564954.46--350083.11-----719214871.35-

成都兆泽麟房地产开发有限公司（注2）

-720000000.00--12039000.49-----910739.75707050259.76-（注3）（注4）

上海新东安企业发展有限公司（注2）

-1924136744.44--223100.00-----1240979.791922672664.65-（注4）

南通招城置业有限公司（注2）（注4）-318891206.90-------79937424.70238953782.20-

杭州兆晟房地产有限公司（注2）-12495000.00-------12495000.00-

昆山市悦林置业有限公司（注2）（注4）-27900000.00--9000.00-----27891000.00-

河南众乐房地产开发有限公司（注2）-232691390.44--4119428.48-----228571961.96-

烟台孚旺置业有限公司（注2）（注4）-267984000.00--6658709.14----12522664.14273847955.00-

小计48728156813.799936960682.54-6934240270.41-889803566.034307677.1115882280.54-1587988126.47--157272593.3749116002897.70399566129.30

合计76503704038.2510019000805.05-10860756957.24-573180698.6710820311.1315882280.54-2227700818.29-24068929.22-132252149.7272731447881.831554583279.88

????

-111-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续

注1：因权益法核算账面价值减至为零的长期股权投资如下：

被投资单位持股比例（%）投资成本累计权益法调整金额

招商力宝医院管理（深圳）有限公司50.0079000000.00-79000000.00

深圳市招华国际会展运营有限公司50.005000000.00-5000000.00

深圳招商一九七九发展有限公司50.005100000.00-5100000.00

广州合景隆泰置业发展有限公司50.001000000.00-1000000.00

广州招商高利泽养老服务有限公司51.0025500000.00-25500000.00

广州新合房地产有限责任公司34.0034000000.00-34000000.00

广州润嘉置业有限公司30.0014767689.97-14767689.97

广州市穗云置业有限公司25.009980477.76-9980477.76

南京铁盛商业管理有限公司55.0027500000.00-27500000.00

南京招汇公寓管理有限公司51.005100000.00-5100000.00

杭州臻美投资有限公司16.668330000.00-8330000.00

武汉右岸网谷产业园有限公司51.005100000.00-5100000.00

北京鹏悦置业有限公司33.0066000000.00-66000000.00

北京永安佑泰房地产开发有限公司16.608300000.00-8300000.00

天津顺集置业有限公司12.503750000.00-3750000.00

北京景晟乾通置业有限公司20.003407380.00-3407380.00

佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司33.0053460000.00-53460000.00

无锡合赢企业管理有限公司10.002000000.00-2000000.00

广州穗信置业有限公司33.0016500363.00-16500363.00

深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司40.004000000.00-4000000.00

南京聚盛房地产开发有限公司20.0020310824.83-20310824.83

上海曼翊企业管理有限公司24.501225000.00-1225000.00

无锡天河地铁生态置业有限公司30.0029909352.00-29909352.00

徐州新绿州房地产咨询有限公司15.501550000.00-1550000.00

衢州亿佳企业管理有限公司30.0013767510.93-13767510.93

厦门市雍景湾房地产有限公司29.0017400000.00-17400000.00

南昌青茂置业有限公司33.0055731828.13-55731828.13

湖北长投房地产开发有限公司40.0020623590.00-20623590.00

芜湖荣众房地产开发有限公司24.0011861350.00-11861350.00

天津市联展房地产开发有限公司16.50150150000.00-150150000.00

TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS LIMITED 49.00 380.01 -380.01

注2：系本年新增联合营企业。

注3：系未实缴出资的联合营企业。

-112-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

10.长期股权投资-续

（2）按权益法核算的股权投资-续

注4：其他变动主要系本集团与联营企业或合营企业发生交易，抵销或转回未实现内部交易损益所产生的影响。

注5：其他变动系因取得控制权转为子公司所产生的影响，详见附注六、2（2）“本年新收购之子公司”。

注6：系本期注销清算的联合营企业。

注7：系本期处置减少的联合营企业。

（3）长期股权投资减值准备合并范围本期减少外币报表项目期初余额本期增加期末余额变更影响减少数减少原因折算影响

北京朝金房地产开发有限公司338083793.78-?--——-?338083793.78

启东金碧置业发展有限公司11631330.00-?--——-?11631330.00

苏州金悦凯商务咨询有限公司543202473.00-?--——-?543202473.00

如东威新房地产开发有限责任公司16577750.00-?--——-?16577750.00

天津合发房地产开发有限公司175880301.69-?--——-?175880301.69

济南安齐房地产开发有限公司10000000.00-?--——-?10000000.00

广州招赢房地产有限责任公司211452874.58-?24068929.22-——-?235521803.80

广州顺茂房地产开发有限公司61685827.61-?--——-?61685827.61

东莞弘璟实业投资有限公司77000000.00-?--——-?77000000.00

东莞市保汇实业投资有限公司85000000.00-?--——-?85000000.00

杭州铧璟置业有限公司290581808.01-?-290581808.01股权处置-?-

合计1821096158.67-24068929.22290581808.01-1554583279.88

（4）不存在向投资企业转移资金的能力受到限制的情况。

11.其他非流动金融资产

项目年末数年初数

分类为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产1754256253.881479549761.11

其中：权益工具投资1754256253.881479549761.11

合计1754256253.881479549761.11

????

（1）权益工具投资情况项目年末数年初数

权益工具的成本553851504.58793886352.08

公允价值1754256253.881479549761.11

累计计入损益的公允价值变动金额1200404749.30685663409.03

????

-113-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

12.投资性房地产

（1）采用成本计量模式的投资性房地产

项目房屋、建筑物土地使用权合计

一、账面原值???

1．年初数80731632869.1765542945528.55146274578397.72

2．本年增加金额11351545077.322707304440.1814058849517.50

（1）外购3889231555.72783761635.794672993191.51

（2）存货转换为投资性房地产4652563465.93685056518.565337619984.49

（3）固定资产转为投资性房地产1269179078.45-1269179078.45

（4）其他科目转为投资性房地产173359398.54154031722.33327391120.87

（5）合并范围变更增加1298853008.55531568420.521830421429.07

（6）外币报表折算影响---

（7）其他增加（含重分类）68358570.13552886142.98621244713.11

3．本年减少金额2330608626.46392755071.152723363697.61

（1）处置---

（2）转往存货\固定资产\长期待摊费用11138604.58562529.8711701134.45

（3）合并范围变更减少344066399.6846440550.09390506949.77

（4）外币报表折算影响27707385.3018689560.9446396946.24

（5）其他减少（含重分类）1947696236.90327062430.252274758667.15

4．年末数89752569320.0367857494897.58157610064217.61

二、累计折旧和累计摊销

1．年初数9795310282.791957763525.4211753073808.21

2．本年增加金额2480088095.68615498694.083095586789.76

（1）计提或摊销2432784286.52607927021.823040711308.34

（2）存货转换为投资性房地产---

（3）固定资产转为投资性房地产38069349.26-38069349.26

（4）其他科目转为投资性房地产-4011242.804011242.80

（5）合并范围变更增加9234459.903560429.4612794889.36

（6）外币报表折算影响---

（7）其他增加（含重分类）---

3．本年减少金额49194958.213805846.6153000804.82

（1）处置---

（2）转往存货\固定资产\长期待摊费用3899698.74194722.844094421.58

（3）合并范围变更减少41184395.023494015.2444678410.26

（4）外币报表折算影响4110864.45117108.534227972.98

（5）其他减少（含重分类）---

4．年末数12226203420.262569456372.8914795659793.15

三、减值准备

1．年初数1158621493.90493141076.491651762570.39

2．本年增加金额531987754.45-531987754.45

（1）计提---

（2）外币报表折算影响---

（3）其他增加（含重分类）531987754.45-531987754.45

3．本年减少金额-702121.53702121.53

（1）处置---

（2）外币报表折算影响-702121.53702121.53

（3）其他减少（含重分类）---

4．年末数1690609248.35492438954.962183048203.31

四、账面价值

1．年末数75835756651.4264795599569.73140631356221.15

2．年初数69777701092.4863092040926.64132869742019.12

?

-114-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

12.投资性房地产-续

（2）未办妥产权证书的投资性房地产情况项目年末数

正在办理权属证书的新物业727655407.18?

历史原因及原始资料缺失造成暂未取得权属证书168512490.48

暂未确定用途土地，尚未办理权属证书80285279.18?其他88603403.06??

合计1065056579.90

????

（3）于2025年12月31日，本集团用于银行借款抵押的投资性房地产账面价值为

35082726154.80元（2024年12月31日：17997864188.47元）。

13.固定资产

（1）固定资产汇总项目年末数年初数

固定资产10757557782.9311443994342.48

合计10757557782.9311443994342.48

????

-115-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

13.固定资产-续

（2）固定资产情况

机器设备、港口及

项目房屋建筑物家具、器具及汽车及船舶合计码头设施其他设备

一、账面原值：?????

1．年初数10294790122.0124443377.501880958784.363544424375.9115744616659.78

2．本年增加金额956550403.16342000.0058404955.17322431324.711337728683.04

（1）购置35436.23342000.0020089423.767557437.1928024297.18

（2）本年在建工程转入442287370.51-2228674.73313917416.04758433461.28

（3）本年存货转入-----

（4）本年投资性房地产转入-----

（5）合并范围变更增加488299163.39-1905838.05-490205001.44

（6）其他增加25928433.03-34181018.63956471.4861065923.14

3．本年减少金额1418149741.37-25703194.0394678699.771538531635.17

（1）处置或报废917621.66-20996831.3093369904.01115284356.97

（2）转往投资性房地产/其他项目1279179078.45---1279179078.45

（3）合并范围变更减少--443302.31-443302.31

（4）其他减少138053041.26-4263060.421308795.76143624897.44

4．年末数9833190783.8024785377.501913660545.503772177000.8515543813707.65

二、累计折旧

1．年初数2246113759.006506539.061261607177.84768151165.134282378641.03

2．本年增加金额385819035.142323672.59111972168.88152973497.28653088373.89

（1）计提381238899.372323672.5997866292.84152446233.78633875098.58

（2）本年在建工程转入-----

（3）本年存货转入-----

（4）本年投资性房地产转入-----

（5）合并范围变更增加3201016.20-445940.79-3646956.99

（6）其他增加1379119.57-13659935.25527263.5015566318.32

3．本年减少金额61747904.25-20565675.9885141186.24167454766.47

（1）处置或报废828548.68-19462298.2284154915.07104445761.97

（2）转往投资性房地产/其他项目47569349.26---47569349.26

（3）合并范围变更减少--439720.45-439720.45

（4）其他减少13350006.31-663657.31986271.1714999934.79

4．年末数2570184889.898830211.651353013670.74835983476.174768012248.45

三、减值准备

1．年初数6503239.98-11740436.29-18243676.27

2．本年增加金额79762262.84---79762262.84

（1）计提-----

（2）合并范围变更增加79762262.84---79762262.84

3．本年减少金额79762262.84---79762262.84

（1）本年转销-----

（2）其他减少79762262.84---79762262.84

4．年末数6503239.98-11740436.29-18243676.27

四、账面价值

1．年末数7256502653.9315955165.85548906438.472936193524.6810757557782.93

其中：年末已抵押之资产净额3161501173.23-5503704.542313495542.975480500420.74

2．年初数8042173123.0317936838.44607611170.232776273210.7811443994342.48

????

-116-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

13.固定资产-续

（3）未办妥产权证书的固定资产情况项目年末数年初数

未办理竣工结算207740465.42221989765.69

正在办理权属证书新物业15969840.2918222834.41

因历史原因及报建资料缺失无法办理产权证28765811.6230265341.10

临时建筑，不具备办理权属登记条件8878748.1526466354.55产权证到期尚未重新办理236263853.90-

其他原因5577448.056248914.64

合计503196167.43303193210.39

????

（4）年末不存在重要的已提足折旧仍继续使用、暂时闲置、本年处置、报废固定资产。

14.在建工程

（1）在建工程汇总项目年末数年初数

在建工程285949536.06824459503.57

合计285949536.06824459503.57

????

（2）在建工程情况年末数年初数项目账面余额减值准备账面价值账面余额减值准备账面价值

原水取水泵站迁改工程151798029.71-151798029.71103196612.68-103196612.68

双鱼岛碧海银滩项目94117045.66-94117045.6693941276.79-93941276.79

更新高速客船26805081.50-26805081.5027103834.79-27103834.79

明华一期改造项目---477964792.64-477964792.64

大湾区三/四号船舶建造---116863645.94-116863645.94

其他13229379.19-13229379.195389340.73-5389340.73

合计285949536.06-?285949536.06824459503.57-824459503.57

????

-117-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

15.使用权资产

（1）使用权资产情况

机器设备、家具、项目房屋及建筑物汽车及船舶其他合计器具及其他设备

一、账面原值?????

1．年初数3601117609.701346126.46778480.302537360.123605779576.58

2．本年增加金额138904268.13567291.05298914.85152318.73139922792.76

（1）本期租入71321548.27567291.05298914.85152318.7372340072.90

（2）合并范围变更增加-----

（3）汇率变动增加-----

（4）其他增加67582719.86---67582719.86

3．本年减少金额609072296.67187179.41322345.59152318.73609734140.40

（1）不再租入/租赁变更571437168.49187179.41314531.52152318.73572091198.15

（2）合并范围变更减少-----

（3）汇率变动减少278818.87-7814.07-286632.94

（4）其他减少37356309.31---37356309.31

4．年末数3130949581.161726238.10755049.562537360.123135968228.94

二、累计折旧

1．年初数1414990909.61545864.29397204.201535586.531417469564.63

2．本年增加金额320099276.75577405.90122833.948462.16320807978.75

（1）计提272943231.73577405.90122833.948462.16273651933.73

（2）合并范围变更增加-----

（3）汇率变动增加-----

（4）其他增加47156045.02---47156045.02

3．本年减少金额446307655.30187179.41208063.078462.16446711359.94

（1）不再租入431149205.27187179.41206272.518462.16431551119.35

（2）合并范围变更减少-----

（3）汇率变动减少261915.95-1790.56-263706.51

（4）其他减少14896534.08---14896534.08

4．年末数1288782531.06936090.78311975.071535586.531291566183.44

三、减值准备

1．年初数-----

2．本年增加金额-----

3．本年减少金额-----

4．年末数-----

四、账面价值

1．年末数1842167050.10790147.32443074.491001773.591844402045.50

2．年初数2186126700.09800262.17381276.101001773.592188310011.95

????

-118-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

16.无形资产

（1）无形资产情况项目土地使用权软件著作权其他合计

一、账面原值?????

1．年初数2085166995.53242312632.956197839.6222590279.272356267747.37

2．本年增加金额154876351.786854861.231012141.77206739.03162950093.81

（1）本期构建844629.456785567.001012141.77206739.038849077.25

（2）合并范围变更增加154031722.33---154031722.33

（3）外币报表折算影响-69294.23--69294.23

（4）其他增加-----

3．本年减少金额177845109.00212770.76-706739.03178764618.79

（1）处置-210361.70-706739.03917100.73

（2）合并范围变更减少-----

（3）外币报表折算影响2624643.212409.06--2627052.27

（4）其他减少175220465.79---175220465.79

4．年末数2062198238.31248954723.427209981.3922090279.272340453222.39

二、累计摊销?????

1．年初数330432041.52109187896.126118039.6212387407.47458125384.73

2．本年增加金额54589650.9942601441.87112614.211990962.4899294669.55

（1）计提53386278.1542591625.19112614.211990962.4898081480.03

（2）合并范围变更增加1203372.84---1203372.84

（3）外币报表折算影响-9816.68--9816.68

（4）其他增加-----

3．本年减少金额4011242.80212667.34-500000.004723910.14

（1）本期出售及报废-210361.70-500000.00710361.70

（2）合并范围变更减少-----

（3）外币报表折算影响-2305.64--2305.64

（4）其他减少4011242.80---4011242.80

4．年末数381010449.71151576670.656230653.8313878369.95552696144.14

三、减值准备?????

1．年初数77503766.92---77503766.92

2．本年增加金额-----

（1）计提-----

（2）外币报表折算影响-----

3．本年减少金额1909891.54---1909891.54

（1）本年转销-----

（2）其他减少1909891.54---1909891.54

4．年末数75593875.38---75593875.38

四、账面价值?????

1．年末数1605593913.2297378052.77979327.568211909.321712163202.87

2．年初数1677231187.09133124736.8379800.0010202871.801820638595.72

????

-119-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

16.无形资产-续

（2）于2025年12月31日，未办妥产权证书的土地使用权情况如下：

项目年末数

历史原因及原始资料缺失造成暂未取得权属证书13334742.89

????

17.开发支出

合并范围变更本年增加本年减少外币报表折算项目年初数年末数影响内部开发支出购置其他转入无形资产计入当期损益其他影响

软件系统42327009.84-101565735.141255230.88-3089862.5376106188.61--65951924.72

????

18.商誉

（1）商誉账面原值被投资单位形成来源年初数本年增加本年减少外币报表折算影响年末数

北京华商大厦有限公司购入子公司27297506.00---27297506.00

招商置地购入子公司159560861.23---159560861.23

招商局积余产业运营服务股份有限公司购入子公司171091633.90---171091633.90上海积余商航物业管理服务有限公司（原购入子公司8784231.07---8784231.07上海航空工业集团物业管理有限公司）

招商积余南航（广州）物业服务有限公司购入子公司176269129.50---176269129.50

新中物业管理（中国）有限公司购入子公司315691266.63---315691266.63

深圳市汇勤物业管理有限公司购入子公司128038303.20---128038303.20

深圳市招平盛圆投资有限公司购入子公司433274394.28---433274394.28

深圳市招平盛泰投资有限公司购入子公司593380881.09---593380881.09

小计?2013388206.90---2013388206.90

商誉减值准备?159560861.23222423094.32--381983955.55

合计?1853827345.67-222423094.32--1631404251.35

????

（2）商誉所在资产组或资产组组合的相关信息所属经营分部及是否与以前年名称所属资产组或组合的构成及依据依据度保持一致

北京华商大厦有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应资产运营是招商置地开发业务及资产

资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应是运营

招商局积余产业运营服务股份有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是上海积余商航物业管理服务有限公司（原资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是上海航空工业集团物业管理有限公司）

招商积余南航（广州）物业服务有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是新中物业管理（中国）有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是深圳市汇勤物业管理有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应物业服务是深圳市招平盛圆投资有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应资产运营是深圳市招平盛泰投资有限公司资产组按收购时点被购买方拥有的资产认定，且不考虑购买方协同效应资产运营是????

-120-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

18.商誉-续

（3）商誉减值测试过程及商誉减值损失的确认方法

在对商誉进行减值测试时，本集团将相关资产组（含商誉）的账面价值与其可收回金额进行比较，如果可收回金额低于账面价值，相关差额计入当期损益。本集团产生商誉的各资产组的可收回金额的确定方法包括按公允价值减预计处置费用确定和按预计未来现金流量的现值确定。其中，对深圳市招平盛圆投资有限公司以及深圳市招平盛泰投资有限公司的资产组的可收回金额按公允价值使用市场法确定。对于其他资产组的可收回金额按照预计未来现金流量的现值确定。

可收回金额按公允价值减去处置费用后的净额确定：

本集团按公允价值减预计处置费用的方法确定可收回金额的资产组来自于资产运营分部，提供物业出租服务。资产组的公允价值采用市场法确定。本集团在预计资产组的公允价值时使用的关键假设包含单位面积售价等。本集团管理层在确定关键假设相关的参数时，与本集团历史经验或外部信息来源相一致。

资产组账面价值公允价值和处置费用项目可收回金额减值金额关键参数关键参数的确定依据

（注）的确定方式

深圳市招平盛圆投资有限公司2492168598.342360000000.00132168598.34市场法单位面积售价可比市场价格

深圳市招平盛泰投资有限公司3176254495.983086000000.0090254495.98市场法单位面积售价可比市场价格

合计5668423094.325446000000.00222423094.32

注：该资产组账面价值已包含商誉的金额。

可收回金额按预计未来现金流量的现值确定：

本集团按预计未来现金流量现值确定可收回金额的资产组主要来自于物业服务分部，提供物业管理服务。现金流量现值基于本集团管理层按照五年详细预测期和后续稳定期对未来现金流量进行预计。详细预测期的预计未来现金流量基于管理层制定的商业计划确定；后续稳定期的预计未来现金流量按照详细预测期最后一年的水平确定。本集团在预计未来现金流量现值时使用的关键假设包括业务量增长率和折现率等。2025年度采用的税前折现率为10.48%-13.19%，详细预测期增长率为-10.31%-8.05%。本集团管理层在确定各关键假设相关的参数时，与本集团历史经验或外部信息来源相一致。

-121-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

18.商誉-续

（4）商誉减值准备明细合并范围变更外币报表折算

被投资单位年初数本年计提（注）本年减少年末数影响影响

招商置地159560861.23----159560861.23

深圳市招平盛圆投资有限公司--132168598.34--132168598.34

深圳市招平盛泰投资有限公司--90254495.98--90254495.98

合计159560861.23-222423094.32--381983955.55

????

注：深圳市招平盛圆投资有限公司和深圳市招平盛泰投资有限公司的商誉于2022收购交易形成，相关的资产组为资产运营分部。该商誉的可收回金额按照公允价值减去处置费用后的净额确定。本公司于2025年聘请外部专业资产评估机构进行评估，因本年房地产市场行情下降，相应的房产资产市场价值下降，导致商誉相关资产组的可收回金额低于资产组（含商誉）的账面价值，因此对该项商誉计提了2.22亿元的商誉减值准备。

19.长期待摊费用

项目年初数本年增加金额本年摊销金额其他减少金额年末数

租入固定资产改良支出933011638.77246576092.85194769472.2733912410.62950905848.73

其他78074707.1771357630.3141427473.93-108004863.55

合计1011086345.94317933723.16236196946.2033912410.621058910712.28

????

20.递延所得税资产/递延所得税负债

（1）未经抵销的递延所得税资产年末数年初数项目递延所得税资产可抵扣暂时性差异递延所得税资产可抵扣暂时性差异

内部销售未实现利润（注）8224987643.1032899950572.408419318270.6733677273082.69

预提土地增值税4040710929.9416172564728.973952622457.9715819777107.58

资产减值准备401739308.511609518473.53422154189.801693210860.37

可抵扣亏损3156619133.7912627170330.662408446416.119653858005.19

其他1110792216.794449215389.521186141004.334858538859.56

合计16934849232.1367758419495.0816388682338.8865702657915.39

????

注：内部销售未实现利润主要系本集团内部土地使用权交易，在合并财务报表层面抵销未实现的内部销售损益，从而确认递延所得税资产。

-122-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

20.递延所得税资产/递延所得税负债-续

（2）未经抵销的递延所得税负债年末数年初数项目递延所得税负债应纳税暂时性差异递延所得税负债应纳税暂时性差异

附属公司待分配利润332716648.215361827261.19332542980.116050289604.54

企业合并取得资产的公允价值调整（注1）1969664558.477878658233.882085049379.618340197518.44

其他1548752137.156201280596.221401269398.235638319604.03

合计3851133343.8319441766091.293818861757.9520028806727.01

????

注1：主要系本集团非同一控制下企业合并资产评估增值确认的递延所得税负债。

（3）以抵销后净额列示的递延所得税资产或负债递延所得税资产和负债抵销后递延所得税资产递延所得税资产和负债抵销后递延所得税资产项目本年年末互抵金额或负债本年年末余额上年年末互抵金额或负债上年年末余额

递延所得税资产1271258477.8315663590754.301235452990.7915153229348.09

递延所得税负债1271258477.832579874866.001235452990.792583408767.16

????

（4）未确认递延所得税资产明细项目年末数年初数

可抵扣暂时性差异15693368285.0413993090153.39

可抵扣亏损47246992479.5138173964039.56

合计62940360764.5552167054192.95

????

（5）未确认递延所得税资产的可抵扣亏损将于以下年度到期年份年末数年初数备注

2025-2223941063.80?

20265072203955.504542976134.36?

20278094159174.358203194417.53?

20289190994999.459858712232.70?

202911936811615.7611890281296.03?

203011486748878.356856752.27?

2031--?

2032--?

203323185011.9823185011.98?

2034--?

无到期期限之可抵扣亏损1442888844.121424817130.89香港子公司亏损

合计47246992479.5138173964039.56?

????

-123-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

21.其他非流动资产

年末数年初数项目账面金额减值准备账面价值账面金额减值准备账面价值

预付股权收购款---208800000.00-208800000.00

履约保证金200000000.00306000.00199694000.00200000000.00306000.00199694000.00其他（注）543876414.79-543876414.79543876414.79-543876414.79

合计743876414.79306000.00743570414.79952676414.79306000.00952370414.79

????

注：其他主要系本集团内部土地使用权交易抵销后形成的预付土地增值税。

22.所有权或使用权受到限制的资产

年末数年初数项目账面价值受限原因账面价值受限原因

货币资金1151371376.25受限的保证金等?939259169.43受限的保证金等

应收账款3447273.44?质押借款198977.45质押借款

存货77584563912.14?抵押借款63262158984.85抵押借款

投资性房地产35082726154.80?抵押借款17997864188.47抵押借款

固定资产5480500420.74抵押借款?5713208409.38抵押借款

无形资产763724016.39?抵押借款540706881.11抵押借款

其他465001581.81股权质押-股权质押

合计120531334735.57?88453396610.69?

????

-124-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

23.资产减值准备及信用损失准备

合并范围项目年初数本年计提本年转回本年核销及转销本年因出售转出本年其他增加本年其他减少外币报表折算影响年末数变更影响

应收票据信用损失准备61843.69-2943.2040538.95-----24247.94

应收账款信用损失准备310290751.32-576919.0885469521.6111075094.45402175.74--1143120.25-382562963.41

其他应收款信用损失准备4763603884.50-11102204.07783381435.7317212388.46---8868579.79-5509802147.91

存货跌价准备7429444562.62-336478753.633268515979.46-501827.122263897912.42-243171232.12-44127.547853866689.25

长期股权投资减值准备1821096158.67-24068929.22--290581808.01---1554583279.88

投资性房地产减值准备1651762570.39209054259.49----322933494.96--702121.532183048203.31

固定资产减值准备18243676.2779762262.84-----79762262.84-18243676.27

无形资产减值准备77503766.92--------1909891.5475593875.38

商誉减值准备159560861.23-222423094.32------381983955.55

合同资产减值准备1418234.02-1606106.87------3024340.89

合计16232986309.63-59341354.454385468010.4128328021.86904002.862554479720.43322933494.96332945195.00-2656140.6117962733379.79

????

-125-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

24.短期借款

（1）短期借款分类项目年末数年初数

保证借款-437751387.80

抵押借款1300503620.932042452769.95

信用借款1652262375.59268836738.51

短期借款应计利息1461883.351577524.91

合计2954227879.872750618421.17

????

（2）本年末，本集团无已逾期未偿还的短期借款。

25.应付账款

（1）应付账款列示项目年末数年初数

工程款44451103012.1247518020106.23

地价款2488044780.001697025097.46

保修金1305185708.651540248326.24

其他2033416071.902360150753.16

合计50277749572.6753115444283.09

????

-126-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

25.应付账款-续

（2）账龄超过1年的重要应付账款未偿还项目年末数或未结转的原因

深圳前海启动区一期463271404.25工程未结算

深圳太子湾瑞玺大厦356538507.78工程未结算

昆明空港国际新城212917309.46工程未结算

厦门海上世界196177108.85工程未结算

北京招商玺196876548.70工程未结算

深圳沙井会展北项目106900292.68工程未结算

上海苏河玺164451403.53工程未结算

北京都会中心155116396.55工程未结算

武汉未来中心332875990.01工程未结算

外滩玺项目119856492.91工程未结算

深圳太子湾伊敦钓鱼台酒店104353561.23工程未结算

广州金山谷119583158.45工程未结算

西安招商城市主场117212111.08工程未结算

重庆公园大道108604339.60工程未结算

哈尔滨贝肯山88685254.30工程未结算

合计2843419879.38

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26.预收款项

（1）预收款项列示项目年末数年初数

租金231401604.38259024904.98

其他25516980.5614930563.60

合计256918584.94273955468.58

????

（2）本年末不存在账龄超过一年的重要预收款项。

-127-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

27.合同负债

（1）合同负债分类项目年末数年初数

售楼款124312922032.90140490821259.92

其他1509245337.561461465054.22

合计125822167370.46141952286314.14

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（2）报告期内账面价值发生重大变动的金额及原因项目变动金额变动原因

上海海上清和玺6286174377.44预售

上海松江泗泾 TOD 项目 3459883118.26 预售

上海静安曹家渡4330598480.91预售

深圳前海首开区3674598848.66预售

深圳臻玺家园-3300401744.12结转收入

上海苏河玺-7159163835.99结转收入

杭州锦翠金宸府-4439492527.47结转收入

上海普陀中山北项目-5038752680.89结转收入

深圳太子湾招商玺家园-3968879285.88结转收入

深圳前海前湾项目-7280156975.71结转收入

上海徐汇华泾项目-3268543210.95结转收入

????

-128-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

27.合同负债-续

（3）主要项目年末预收售楼款列示如下：

项目名称年末数年初数预售比例预计竣工时间

上海海上清和玺6286174377.44-90.34%2027年6月上海虹口弘安里6246309032.263461821431.91100.00%2026年9月上海松江泗泾 TOD 项目 6065323319.40 2605440201.14 80.59% 2026 年 9 月

上海浦东三林5762482430.422796303667.0258.94%2026年6月北京招商玺4935854812.913182461264.0670.07%2026年6月广州海珠天珺4712424794.946224988357.4065.34%已竣工

上海静安曹家渡4330598480.91-88.57%2027年3月深圳前海首开区4294359507.99619760659.3375.45%2026年9月成都天府新区总部基地项目4045767161.303722544858.3876.56%2026年8月厦门湾湖臻境3874964806.422587967326.8578.15%2026年3月上海闵行浦江项目3749534882.301833104497.1091.23%已竣工

西安招商揽阅215亩项目3375259689.183131669457.1063.56%2026年12月温州云谷二期3161605977.412249897351.6865.58%已竣工

成都锦城序2966227145.45-96.10%2027年7月杭州缤印爱达城2558459209.822858374030.86100.00%已竣工

深圳四海 K501-0002 地块 2212818940.05 809154133.66 99.10% 2026 年 04 月

西安玺2212800007.43-94.36%2026年6月杭州庆隆小河项目1934801282.681934883851.49100.00%2026年5月杭州翠隐江粼轩1826554465.32-100.00%2027年7月合肥招商玺1794872372.481112832694.5880.91%2026年1月杭州潮语臻境府1766336007.64-100.00%2027年12月长沙江山境1764690019.813822021510.84100.00%2026年10月上海招商时代乐章1760405720.092502033691.1767.84%2026年9月广州南沙横沥项目1755269214.3575564411.65100.00%2026年8月长沙观沙岭19地块1679422317.251390576277.80100.00%2026年1月武汉武昌序1627789894.141601912761.11100.00%2026年2月合计86701105869.3948523312435.13??

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（4）有关合同负债的定性和定量分析

合同负债主要为本集团根据房地产销售合同收取的售楼款。该售楼款在合同签订时收取，金额为合同对价的15%至100%不等。该合同的相关收入将在本集团履行履约义务后确认。

（5）在本年确认的包括在合同负债年初账面价值的收入

本年度本集团确认的包括在年初合同负债账面价值中的收入金额为103753212874.70元，本年新增的合同负债金额为87623093931.02元，上述合同负债的变动金额主要为房地产销售合同及物业管理合同所形成。

-129-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

28.应付职工薪酬

（1）应付职工薪酬列示项目年初数本年增加本年减少年末数

一、短期薪酬3039212500.966942375262.506580251887.793401335875.67

二、离职后福利-设定提存计划7828184.09795769717.06793428358.9710169542.18

三、辞退福利1946151.1880112264.3380816287.911242127.60

四、其他297117.477251022.227295650.48252489.21

合计3049283953.707825508266.117461792185.153413000034.66

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（2）短期薪酬列示项目年初数本年增加本年减少年末数

一、工资、奖金、津贴和补贴2998369223.745978367822.465617522898.213359214147.99

二、职工福利费-219837079.38219837079.38-

三、社会保险费3192536.37305018147.86304782851.713427832.52

其中：医疗保险费及生育保险2495906.51265488023.93265263697.622720232.82

补充医疗保险80495.8318030804.8418031648.0979652.58

工伤保险费101167.9716974508.1916959211.80116464.36

其他514966.064524810.904528294.20511482.76

四、住房公积金997109.05338637805.41338272241.091362673.37

五、工会经费和职工教育经费35461621.9383809557.9582941761.5536329418.33

六、其他短期薪酬1192009.8716704849.4416895055.851001803.46

合计3039212500.966942375262.506580251887.793401335875.67

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（3）离职后福利-设定提存计划列示项目年初数本年增加本年减少年末数

一、基本养老保险4247727.45626557147.71625685945.345118929.82

二、失业保险费124588.9424471654.9624437294.84158949.06

三、企业年金缴费3455867.70144740914.39143305118.794891663.30

合计7828184.09795769717.06793428358.9710169542.18

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-130-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

29.应交税费

项目年末数年初数

所得税2242658601.143309233740.91

土地增值税232901488.52238825749.07

增值税475514596.411129998137.20

契税171561771.2358120420.34

个人所得税36367499.9726861843.88

城市维护建设税80645315.45109071938.79

教育费附加59250035.2980827383.90

房产税89143811.9680158200.53

土地使用税14210610.0314297159.27

其他27695216.4131214583.91

合计3429948946.415078609157.80

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30.其他应付款

（1）其他应付款汇总项目年末数年初数

应付股利483356701.86862049635.30

其他应付款90146939962.1196225735401.46

合计90630296663.9797087785036.76

????

（2）应付股利项目年末数年初数

子公司应付少数股东之股利483356701.86846832617.44

划分为权益工具的永续债股利-15217017.86

合计483356701.86862049635.30

????

于2025年12月31日，超过1年的应付股利余额为475241047.18元，系投资方尚未领取的股利。

-131-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

30.其他应付款-续

（3）其他应付款

（a） 按款项性质列示其他应付款项目年末数年初数

合作公司往来32811715934.0331352984807.34

关联公司往来35791503096.1237609044597.42

代收及暂收款1195270201.611319386658.69

保证金4689390157.715463318448.33

股权收购款288210000.00294710000.00

保理款13446625443.4118330431281.35

其他1924225129.231855859608.33

合计90146939962.1196225735401.46

????

（b） 其他应付款账龄分析年末数年初数账龄

金额比例（%）金额比例（%）

1年以内35614321526.0739.5137360563897.8238.83

1至2年8682862851.829.6318126666241.0518.84

2至3年13530523887.6815.0114753561932.8615.33

3年以上32319231696.5435.8525984943329.7327.00

合计90146939962.11100.0096225735401.46100.00

????

-132-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

30.其他应付款-续

（3）其他应付款-续

（c） 账龄超过 1 年的重要其他应付款项目年末数未偿还或未结转的原因

深圳华侨城股份有限公司4260901759.03项目前期垫款，随项目回款逐步偿还苏州招诺商务咨询有限公司1788155000.00项目前期垫款，随项目回款逐步偿还上海象招房地产开发有限公司1524880000.00项目前期垫款，随项目回款逐步偿还北京铭嘉房地产开发有限公司1476241548.47项目前期垫款，随项目回款逐步偿还厦门添旭投资有限公司1469801550.00项目前期垫款，随项目回款逐步偿还武汉城市建设集团有限公司1376143672.32项目前期垫款，随项目回款逐步偿还上海象商房地产开发有限公司1295525986.25项目前期垫款，随项目回款逐步偿还中铁房地产集团中南有限公司1272589013.19项目前期垫款，随项目回款逐步偿还深圳联新投资管理有限公司1192614155.54项目前期垫款，随项目回款逐步偿还深圳市保卓房地产开发有限公司1176008352.94项目前期垫款，随项目回款逐步偿还河南颐城控股有限公司1145441330.85项目前期垫款，随项目回款逐步偿还象屿地产集团有限公司1087630877.13项目前期垫款，随项目回款逐步偿还宁波市鄞开投资集团有限责任公司1051546744.33项目前期垫款，随项目回款逐步偿还合计20117479990.05——

????

31.一年内到期的非流动负债

项目年末数年初数

一年内到期的长期借款（注）36902513366.7931951132112.31

其中：质押借款37385108.56469344636.70

抵押借款4137794597.655674757623.76

保证借款9285179989.419073858948.80

信用借款23442153671.1716733170903.05

长期借款应计利息257690685.45268518555.85

一年内到期的租赁负债215157213.04278387870.12

一年内到期的应付债券18040000000.0015185000000.00

应付债券应计利息543784786.87612691290.88

一年内到期的长期应付款2971207951.451359373043.03

合计58930354003.6049655102872.19

????

注：一年内到期的长期借款说明详见附注五、33。

-133-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

32.其他流动负债

（1）其他流动负债列示项目年末数年初数

预提土地增值税17963532241.9417818828356.61

待转销项税11845788987.3713117522500.06

未实缴出资额1285084300.001314834300.00

其他1041665019.411094046439.14

合计32136070548.7233345231595.81

????

33.长期借款

（1）长期借款分类

项目年末数年初数年末利率区间（%）

质押借款（注1）422547187.23469344636.702.34%-2.85%

抵押借款（注2）44246961739.4025480334098.731.83%-4.33%

保证借款（注3）29480629725.6636130003419.471.45%-4.95%

信用借款103628184638.4495648914884.411.75%-7.05%

合计177778323290.73157728597039.31

减：一年内到期的长期借款36902513366.7931951132112.31

其中：质押借款37385108.56469344636.702.34%-2.85%

抵押借款4137794597.655674757623.761.83%-4.33%

保证借款9285179989.419073858948.801.45%-4.95%

信用借款23442153671.1716733170903.051.75%-7.05%

一年后到期的长期借款140875809923.94125777464927.00

????

注1：质押借款主要系由本公司持有的子公司股权作为质押的借款。

注2：抵押借款主要系由本集团之子公司以其存货、投资性房地产及固定资产提供抵押的借款，参见附注五、22。

注3：保证借款主要系由本公司之控股股东、本公司及本公司之子公司提供担保的借款。

注4：本集团长期借款中包含多项带有契约条件的银行借款。于2025年12月31日，该类借款的账面价值为人民币49322102198.11元。借款协议要求，本公司在借款期间内满足资产负债率、流动比率、或有负债比率等契约条件；若未遵循该契约条件，则该类借款将变为按银行要求随时偿还。本集团预计能够遵循上述契约条件。

-134-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

33.长期借款-续

（1）长期借款分类-续

上述借款年利率期间：

项目本期上期

上述借款年利率区间1.45%-7.05%1.45%-7.35%

????

34.应付债券

（1）应付债券项目年末数年初数

20 招商蛇口 MTN002B - 1014281095.89

20蛇口01（品种一）-1045557589.05

20 招商蛇口 MTN001B - 718859726.05

21 招商蛇口 MTN001B 1506419178.09 1506419178.08

21蛇口01（品种一）308206481.05308206481.04

21蛇口03（品种一）1020957259.961020957259.96

22 招商蛇口 GN004 550124315.04 550124315.07

22 招商蛇口 MTN001A - 662363753.43

22 招商蛇口 MTN001B 664827123.25 664827123.29

22 招商蛇口 MTN002A - 1026301369.88

22 招商蛇口 MTN002B 730716438.39 730716438.37

22 招商蛇口 MTN003A - 2014164383.57

22 招商蛇口 MTN003B 1008112328.83 1008112328.78

22蛇口01（品种二）4080164383.474080164383.44

22蛇口02（品种一）-812330958.48

22蛇口02（品种二）1017978082.011017978082.02

22蛇口03（品种一）-4018520547.95

22蛇口03（品种二）1005727123.281005556164.38

22蛇口04（品种一）-1364713424.66

22蛇口05（品种一）-2643124602.74

22蛇口05（品种二）1001380821.901001380821.92

23 招商蛇口 MTN003 704399452.04 704399452.05

23蛇口01（品种一）2532096277.752532096277.78

23蛇口01（品种二）2536246575.332536237732.98

23蛇口02（品种一）2525224657.492525224657.52

23蛇口02（品种二）2528027397.232528027397.25

23蛇口03（品种一）3851446356.143851446356.15

????

-135-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（1）应付债券-续项目年末数年初数

23 招商蛇口 GN002 402383561.66 402383561.65

23 招商蛇口 MTN004 1602524931.51 1602524931.51

23 招商蛇口 MTN001 2021019178.07 2021019178.08

23 漳州开发 MTN001 1007390410.96 1007390410.96

23 漳州开发 MTN002 707479452.03 707479452.05

24蛇口01（品种一）2117156712.292117156712.32

24蛇口01（品种二）2925949041.122925949041.10

24 招商蛇口 GN002 1500595000.00 1500170000.00

24 招商蛇口 GN001 261234554.82 261171083.34

24蛇口02（品种一）2518184931.502518184931.51

24蛇口02（品种二）1511782191.781511395890.41

25 招商蛇口 MTN003 1006760273.96 -

25蛇口01806259726.02-

25蛇口024014575342.46-

25蛇口045048798597.26-

25 招商漳州 MTN001 811506849.33 -

25 招商蛇口 MTN005（绿色） 501886849.31 -

25 招商蛇口 MTN001 1019264383.57 -

25 招商蛇口 MTN002 1314217726.05 -

25 招商蛇口 MTN004 3517760821.92 -

22 招商蛇口 ABN001 - 3230774196.17

合计62188784786.8762697691290.88

减：一年内到期的应付债券18583784786.8715797691290.88

一年后到期的应付债券43605000000.0046900000000.00

-136-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（2）应付债券的增减变动票面利率债券合并范围按面值外币报表债券名称面值发行日期发行金额年初数本年发行溢折价摊销本期偿还年末数是否违约

（%）期限变更影响计提利息折算影响

20 招商蛇口 MTN002B 1000000000.00 3.89 2020-8-20 5 年 1000000000.00 1014281095.89 - - 24618904.11 - 1038900000.00 - - 否

20蛇口01（品种一）1040000000.004.152020-11-175年1040000000.001045557589.05--37602410.95-1083160000.00--否

20 招商蛇口 MTN001B 700000000.00 3.30 2020-3-9 5 年 700000000.00 718859726.05 - - 4240273.95 - 723100000.00 - - 否

21 招商蛇口 MTN001A 1500000000.00 3.23 2021-11-18 3 年 1500000000.00 - - - - - - - - 否

21 招商蛇口 MTN001B 1500000000.00 3.55 2021-11-18 5 年 1500000000.00 1506419178.08 - - 53250000.01 - 53250000.00 - 1506419178.09 否

21蛇口01（品种一）300000000.003.802021-4-145年300000000.00308206481.04--11400000.01-11400000.00-308206481.05否

21蛇口02（品种二）700000000.003.562021-4-143年700000000.00--------否

21蛇口03（品种一）1000000000.003.662021-6-75年1000000000.001020957259.96--36600000.00-36600000.00-1020957259.96否

21蛇口04（品种二）1160000000.003.372021-6-73年1160000000.00--------否

22 招商蛇口 GN004 550000000.00 2.75 2022-12-29 5 年 550000000.00 550124315.07 - - 15124999.97 - 15125000.00 - 550124315.04 否

22 招商蛇口 MTN001A 645000000.00 2.89 2022-1-26 3 年 645000000.00 662363753.43 - - 1276746.57 - 663640500.00 - - 否

22 招商蛇口 MTN001B 645000000.00 3.30 2022-1-26 5 年 645000000.00 664827123.29 - - 21284999.96 - 21285000.00 - 664827123.25 否

22 招商蛇口 MTN002A 1000000000.00 3.20 2022-3-7 3 年 1000000000.00 1026301369.88 - - 5698630.12 - 1032000000.00 - - 否

22 招商蛇口 MTN002B 710000000.00 3.55 2022-3-7 5 年 710000000.00 730716438.37 - - 25205000.02 - 25205000.00 - 730716438.39 否

22 招商蛇口 MTN003A 2000000000.00 2.75 2022-9-29 3 年 2000000000.00 2014164383.57 - - 40835616.43 - 2055000000.00 - - 否

22 招商蛇口 MTN003B 1000000000.00 3.15 2022-9-29 5 年 1000000000.00 1008112328.78 - - 31500000.05 - 31500000.00 - 1008112328.83 否

22蛇口01（品种二）4000000000.003.502022-6-75年4000000000.004080164383.44--140000000.03-140000000.00-4080164383.47否

22蛇口02（品种一）800000000.002.902022-6-223年800000000.00812330958.48--10869041.52-823200000.00--否

22蛇口02（品种二）1000000000.003.402022-6-225年1000000000.001017978082.02--33999999.99-34000000.00-1017978082.01否

22蛇口03（品种一）4000000000.002.602022-10-283年4000000000.004018520547.95--85479452.05-4104000000.00--否

22蛇口03（品种二）1000000000.003.122022-10-285年1000000000.001005556164.38--31370958.90-31200000.00-1005727123.28否

22蛇口04（品种一）1360000000.002.752022-11-163年1360000000.001364713424.66--32686575.34-1397400000.00--否

22蛇口05（品种一）2640000000.002.402022-12-143年2640000000.002643124602.74--60235397.26-2703360000.00--否

22蛇口05（品种二）1000000000.002.802022-12-145年1000000000.001001380821.92--27999999.98-28000000.00-1001380821.90否

23 招商蛇口 MTN003 700000000.00 3.10 2023-10-19 3 年 700000000.00 704399452.05 - - 21699999.99 - 21700000.00 - 704399452.04 否

23蛇口01（品种一）2500000000.002.792023-07-173年2500000000.002532096277.78--69749999.97-69750000.00-2532096277.75否

-137-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（2）应付债券的增减变动-续票面利率债券合并范围按面值外币报表是否债券名称面值发行日期发行金额年初数本年发行溢折价摊销本期偿还年末数

（%）期限变更影响计提利息折算影响违约

23蛇口01（品种二）2500000000.003.152023-07-175年2500000000.002536237732.98--78758842.35-78750000.00-2536246575.33否

23蛇口02（品种一）2500000000.002.792023-08-223年2500000000.002525224657.52--69749999.97-69750000.00-2525224657.49否

23蛇口02（品种二）2500000000.003.102023-08-225年2500000000.002528027397.25--77499999.98-77500000.00-2528027397.23否

23蛇口03（品种一）3840000000.003.202023-11-283年3840000000.003851446356.15--122879999.99-122880000.00-3851446356.14否

23 招商蛇口 GN002 400000000.00 2.90 2023-10-18 3 年 400000000.00 402383561.65 - - 11600000.01 - 11600000.00 - 402383561.66 否

23 招商蛇口 MTN004 1600000000.00 3.20 2023-12-14 3 年 1600000000.00 1602524931.51 - - 51200000.00 - 51200000.00 - 1602524931.51 否

23 招商蛇口 MTN001 2000000000.00 2.80 2023-08-17 3 年 2000000000.00 2021019178.08 - - 55999999.99 - 56000000.00 - 2021019178.07 否

23 漳州开发 MTN001 1000000000.00 3.25 2023-10-10 3 年 1000000000.00 1007390410.96 - - 32500000.00 - 32500000.00 - 1007390410.96 否

23 漳州开发 MTN002 700000000.00 3.00 2023-08-24 3 年 700000000.00 707479452.05 - - 20999999.98 - 21000000.00 - 707479452.03 否

24蛇口01（品种一）2100000000.002.102024-08-123年2100000000.002117156712.32--44099999.97-44100000.00-2117156712.29否

24蛇口01（品种二）2900000000.002.302024-08-125年2900000000.002925949041.10--66700000.02-66700000.00-2925949041.12否

24 招商蛇口 GN002 1500000000.00 2.04 2024-12-30 3 年 1500000000.00 1500170000.00 - - 31025000.00 - 30600000.00 - 1500595000.00 否

24 招商蛇口 GN001 260000000.00 2.35 2024-10-24 3 年 260000000.00 261171083.34 - - 6173471.48 - 6110000.00 - 261234554.82 否

24蛇口02（品种一）2500000000.002.252024-09-053年2500000000.002518184931.51--56249999.99-56250000.00-2518184931.50否

24蛇口02（品种二）1500000000.002.352024-09-055年1500000000.001511395890.41--35636301.37-35250000.00-1511782191.78否

25 招商蛇口 MTN003（注 2） 1000000000.00 1.75 2025-08-13 3 年 1000000000.00 - - 1000000000.00 6760273.96 - - - 1006760273.96 否

25蛇口01（注1）800000000.001.702025-07-173年800000000.00--800000000.006259726.02---806259726.02否

25蛇口02（注1）4000000000.001.902025-10-233年4000000000.00--4000000000.0014575342.46---4014575342.46否

25蛇口04（注1）5040000000.001.772025-11-243年5040000000.00--5040000000.008798597.26---5048798597.26否

25 招商漳州 MTN001（注 2） 800000000.00 2.50 2025-06-05 3 年 800000000.00 - - 800000000.00 11506849.33 - - - 811506849.33 否

25 招商蛇口 MTN005（绿色）

500000000.001.942025-10-223年500000000.00--500000000.001886849.31---501886849.31否（注2）

25 招商蛇口 MTN001（注 2） 1000000000.00 2.05 2025-1-22 3 年 1000000000.00 - - 1000000000.00 19264383.57 - - - 1019264383.57 否

25 招商蛇口 MTN002（注 2） 1300000000.00 1.91 2025-6-6 3 年 1300000000.00 - - 1300000000.00 14217726.05 - - - 1314217726.05 否

25 招商蛇口 MTN004（注 2） 3500000000.00 1.89 2025-09-25 3 年 3500000000.00 - - 3500000000.00 17760821.92 - - - 3517760821.92 否

22 招商蛇口 ABN001 3200000000.00 4.50 2022-3-11 15 年 3200000000.00 3230774196.17 - - 22098993.81 - 3252873189.98 - - 否

合计83390000000.0062697691290.88-17940000000.001706932185.97-20155838689.98-62188784786.87

减：一年内到期的应付债券15797691290.8818583784786.87

一年后到期的应付债券46900000000.0043605000000.00

-138-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（2）应付债券的增减变动-续

注1：本公司于2025年7月17日面向专业投资者公开发行公司债券（第一期），发行规模不超过8亿元（含）。本期实际发行规模为8亿元，票面年利率为1.70%，期限3年。

本公司于2025年10月23日面向专业投资者公开发行公司债券（第二期），发行规模不超过40亿元（含）。本期实际发行规模为40亿元，票面年利率为1.90%，期限3年。

本公司于2025年11月24日面向专业投资者公开发行公司债券（第三期），发行规模不超过50.40亿元（含）。本期实际发行规模为50.40亿元，票面年利率为

1.77%，期限3年。

注2：本公司于2025年1月22日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第一

期中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN001”。发行总额为 10 亿元，发行利率

2.05%，期限3年。

本公司于2025年6月6日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第二

期中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN002”。发行总额为 13 亿元，发行利率

1.91%，期限3年。

本公司于2025年8月13日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第三

期中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN003”。发行总额为 10 亿元，发行利率

1.75%，期限3年。

本公司于2025年9月25日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第四

期中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN004”。发行总额为 35 亿元，发行利率

1.89%，期限3年。

本公司于2025年10月22日发行招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年度第

五期绿色中期票据，简称“25 招商蛇口 MTN005（绿色）”。发行总额为 5 亿元，发行利率1.94%，期限3年。

-139-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

34.应付债券-续

（2）应付债券的增减变动-续招商局漳州开发区有限公司于2025年6月5日发行了招商局漳州开发区有限公司

2025 年度第一期中期票据，简称“25 招商漳州 MTN001”。发行总额为 8 亿元，发

行利率2.50%，期限3年。

35.租赁负债

（1）租赁负债项目年末数年初数

租赁付款额3010627459.093472186542.76

减：未确认的融资费用664297495.11802909059.58

合计2346329963.982669277483.18

减：一年内到期的租赁负债215157213.04278387870.12

一年以后到期的租赁负债2131172750.942390889613.06

????

（2）本集团的租赁负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

项目年末数

资产负债表日后第1年314163778.47

资产负债表日后第2年300725312.66

资产负债表日后第3年298353193.37

以后年度2097385174.59

合计3010627459.09

????本集团未面临重大的与租赁负债相关的流动性风险。

-140-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

36.长期应付款

项目年末数年初数

售后租回融资款（注）3409235035.934370848375.04

本体维修基金79395451.2856373456.25

其他49350956.1036225883.72

合计3537981443.314463447715.01

减：一年内到期的长期应付款2971207951.451359373043.03

一年后到期的长期应付款566773491.863104074671.98

????

注：系本集团将部分固定资产和投资性房地产以售后租回的方式取得的融资款，该项交易不形成销售。

37.预计负债

项目年初数本年增加本年减少年末数形成原因

对外提供担保-53043653.99-53043653.99对外提供担保?

未决诉讼2520000.00-2520000.00-?

其他3920000.00--3920000.00土地延期竣工违约金?

合计6440000.0053043653.992520000.0056963653.99?

????

38.递延收益

项目年初数合并范围变更影响本年增加本年减少年末数形成原因与合营及联营公司与合营及联营公司顺流交易产

2240162841.17-13367411.00-2253530252.17顺流交易产生未实

生未实现收益现收益

太子湾项目填海及拆迁补偿款921229856.68--78882336.74842347519.94?

政府补助186851788.53-90887644.034102185.36273637247.20?

合计3348244486.38-104255055.0382984522.103369515019.31?

????

39.其他非流动负债

项目年末数年初数

未实缴出资额（注）2965185057.783139342355.08

其他6854152.055853204.05

合计2972039209.833145195559.13

?

注：主要系本集团根据相关章程及协议约定，确认的对联合营公司的认缴出资款。

-141-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

40.股本

本年增减变动项目年初数年末数

发行新股送股公积金转股其他（注）小计

一、有限售条件股份

1．国有法人持股737269695.00----135260743.00-135260743.00602008952.00

2．其他内资持股1037781.00----598096.00-598096.00439685.00

其中：境内法人持股-------

境内自然人持股1037781.00---598096.00-598096.00439685.00

3．外资持股-------

其中：境外法人持股-------

境外自然人持股-------

有限售条件股份合计738307476.00----135858839.00-135858839.00602448637.00

二、无限售条件股份

1．人民币普通股8322528701.00--91054833.0091054833.008413583534.00

无限售条件股份合计8322528701.00---91054833.0091054833.008413583534.00

合计9060836177.00----44804006.00-44804006.009016032171.00

????

注：其他变动系本公司于2025年11月10日注销库存股44804006股，以及部分本公司向特定对象公开发行的股份锁定期届满，导致本公司无限售条件股份增加

91054833股，有限售条件股份减少135858839股。

41.其他权益工具

（1）年末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况2020年12月，本公司与百瑞信托有限责任公司签订了《百瑞恒益914号集合资金信托计划（招商蛇口可续期）投资合同》，根据合同约定，百瑞信托有限责任公司向本公司提供人民币15.45亿元投资本金。2021年3月和9月，根据合同约定，百瑞信托有限责任公司向本公司分别提供人民币9亿元和人民币25亿元投资本金。2021年12月，本公司应投资人要求签订了补充协议，承诺人民币20亿元投资本金到期不选择续期，因此对应部分转为长期借款核算。2022年12月，本公司与百瑞信托有限责任公司签订了补充协议，根据合同约定，百瑞信托有限责任公司向本公司提供人民币18.9亿元投资本金。2023年8月，本公司向百瑞信托有限责任公司偿还了15.45亿元投资本金。2024年本公司向百瑞信托有限责任公司偿还了14亿元投资本金。2025年12月，本公司向百瑞信托有限责任公司偿还了

18.9亿元投资本金。

2022年12月，本公司与陆家嘴国际信托有限公司签订了《永续债权投资合同》，根据合同约定，陆家嘴国际信托有限公司向本公司提供人民币2亿元投资本金。2023年4月，根据合同约定，陆家嘴国际信托有限公司向本公司提供人民币9.1313亿元投资本金。2024年本公司向陆家嘴国际信托有限公司偿还了共计2亿元投资本金。2025年2月，本公司向陆家嘴国际信托有限公司偿还了共计人民币9.1313亿元投资本金。

-142-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

41.其他权益工具-续

（1）年末发行在外的优先股、永续债等其他金融工具基本情况-续

2023年4月至5月，本公司与中原信托有限公司先后签订了2份《永续债权投资合同》和

2份补充协议，根据合同约定，中原信托有限公司向本公司提供12.79亿元投资本金。2024年，本公司向中原信托有限公司偿还了共计4.9亿元投资本金。2025年2月，本公司与中原信托有限公司签订了补充协议，承诺人民币5.0亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。2025年12月，本公司与中原信托有限公司签订了补充协议，承诺人民币2.89亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。

2023年6月，本公司与国通信托有限责任公司签订了《永续债权投资合同》，根据合同约定，国通信托有限责任公司向本公司提供34.60亿元投资本金。2025年12月，本公司偿还了人民币32.40亿元投资本金，剩下的人民币2.2亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。

2023年7月，本公司与华泰资产管理有限公司签订了《债权投资计划投资合同》，根据合同约定，华泰资产管理有限公司向本公司提供18亿元投资本金。2025年12月，本公司与华泰资产管理有限公司签订了补充协议，承诺人民币18亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。

2023年7月，本公司与招商信诺资产管理有限责任公司签订了《债权投资计划投资合同》，根据合同约定，招商信诺资产管理有限责任公司向本公司提供18亿元投资本金。

2025年4月，本公司已全部偿还完18亿元投资本金。

2023年9月，本公司与华夏久盈资产管理有限责任公司先后签订了2份《债权投资计划投资合同》，根据合同约定，华夏久盈资产管理有限责任公司向本公司提供13.78亿元投资本金。2025年12月，本公司与华夏久盈资产管理有限责任公司签订了补充协议，承诺人民币13.78亿元投资本金到期不选择续约，因此对应部分转为借款核算。

（2）年末发行在外的优先股、永续债等金融工具变动情况表年初数本年增加本年减少年末数发行在外的金融工具数量账面价值数量账面价值数量账面价值数量账面价值

永续债-12030130000.00---12030130000.00--

????

-143-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

42.资本公积

项目年初数本年增加本年减少年末数

一、资本（或股本）溢价18733565872.83305878732.93488169541.6418551275064.12

1．投资者投入的资本70889787246.43--70889787246.43

2．收购少数股东权益形成的差额（注）-6382792548.34305878732.93101291089.67-6178204905.08

3．其他-45773428825.26-386878451.97-46160307277.23

二、其他资本公积1744508028.5115882280.54-1760390309.05

1．被投资单位除净损益、其他综合收益

及利润分配以外的所有者权益的其他21224380.9715882280.54-37106661.51变动

2．股份支付----

3．原制度资本公积转入986618531.49--986618531.49

4．其他736665116.05--736665116.05

合计20478073901.34321761013.47488169541.6420311665373.17

????注：上述资本公积的影响详见附注七“2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易”。

43.库存股

项目年初数本年增加本年减少年末数

回购股份67495473.10362771109.99430266583.09-

合计67495473.10362771109.99430266583.09-

???注：2024年11月1日，本公司召开2024年第三次临时股东大会，审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司以自有资金或自筹资金通过深圳证券交易所以集中竞价交易方式回购公司股份，回购的股份全部用于注销并减少注册资本，回购实施期限为自公司股东大会审议通过本次回购股份方案之日起

12个月内。截至2024年12月31日，本公司累计回购股份数量为6326858股，支

付的资金总额为人民币67495473.10元（含印花税、交易佣金等交易费用）。本年度，本公司继续回购了38477148股股份，相应支付的资金总额为人民币

362771109.99元。本公司于2025年11月10日办理完成上述回购股份的注销手续。

-144-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

44.其他综合收益

本年发生额

减：前期计入其减：前期计入其项目年初数本年所得税后归属于税后归属于年末数

他综合收益当期减：所得税费用他综合收益当期税前发生额母公司股东少数股东转入损益转入留存收益

一、不能重分类进损益的其他综合收益--------

其中：重新计量设定受益计划变动额--------

其他权益工具投资公允价值变动--------

二、将重分类进损益的其他综合收益463524706.14-169407899.09----150863942.56-18543956.53312660763.58

其中：权益法下可转损益的其他综合收益-69791614.0610820311.13---10820311.13--58971302.93

外币财务报表折算差额533316320.20-180228210.22----161684253.69-18543956.53371632066.51

其他综合收益合计463524706.14-169407899.09----150863942.56-18543956.53312660763.58

????本年累计数上年累计数项目税前金额所得税税后金额税前金额所得税税后金额

一、归属母公司股东的其他综合收益-150863942.56--150863942.56-48819881.21--48819881.21

（一）不能重分类进损益的其他综合收益------

（二）将重分类进损益的其他综合收益-150863942.56--150863942.56-48819881.21--48819881.21

其中：外币财务报表折算差额-161684253.69--161684253.69-26955447.61--26955447.61

二、归属于少数股东的其他综合收益-18543956.53--18543956.534311677.09-4311677.09

（一）不能重分类进损益的其他综合收益------

（二）将重分类进损益的其他综合收益-18543956.53--18543956.534311677.09-4311677.09

其中：外币财务报表折算差额-18543956.53--18543956.534311677.09-4311677.09

合计-169407899.09--169407899.09-44508204.12--44508204.12

???

45.专项储备

项目年初数本年增加本年减少年末数

安全生产费6735661.3635744658.72-35299970.147180349.94

????

46.盈余公积

2025年

项目年初数本年增加本年减少年末数

法定盈余公积4759317635.47--4759317635.47

任意盈余公积1607543.37--1607543.37

合计4760925178.84--4760925178.84

????

2024年

项目年初数本年增加本年减少年末数

法定盈余公积4467356634.07291961001.40-4759317635.47

任意盈余公积1607543.37--1607543.37

合计4468964177.44291961001.40-4760925178.84

????

-145-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

47.未分配利润

项目本年上年

调整前上年末未分配利润64274107281.7064139468421.54

加：本年年初未分配利润调整数--

其中：会计政策变更影响--

同一控制下企业合并影响--

调整后本年年初未分配利润64274107281.7064139468421.54

加：本年归属于母公司股东的净利润1023784320.624038571564.37

减：提取法定盈余公积-291961001.40

提取任意盈余公积--

提取一般风险准备--

应付普通股股利1749929012.822899467576.64

转作股本的普通股股利--

对其他权益工具持有人的分配304062398.13712504126.17

其他--

本年年末未分配利润63243900191.3764274107281.70

????

48.营业收入和营业成本

（1）营业收入和营业成本情况本年累计数上年累计数项目收入成本收入成本

主营业务154727977005.92133440837561.90178947546568.86152811693875.94

????

（2）营业收入、营业成本的分解信息本年累计数上年累计数项目收入成本收入成本

开发业务130829345042.14110777865514.16156361225574.19132000764521.19

资产运营7172819283.497709061545.177149631240.477052887319.83

物业服务16725812680.2914953910502.5715436689754.2013758042034.92

合计154727977005.92133440837561.90178947546568.86152811693875.94

????

-146-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

48.营业收入和营业成本-续

（3）履约义务的说明

本集团向客户销售房地产，销售合同在房地产预售时订立，本集团在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，并在客户取得相关商品控制权时点确认销售收入的实现。交易价格的支付在房地产的控制权转移时到期。

本集团向客户提供物业管理服务，该服务为一段时间内履行的履约义务。本集团在提供物业管理服务的过程中确认收入。

（4）本集团分摊至剩余履约义务的说明

于2025年12月31日，本集团分摊至尚未履行（或部分未履行）履约义务的交易价格预计为1032.63亿元，主要为尚未达到房地产销售合同约定的交付条件的销售合同。本集团预计在未来1至3年内，在房地产完工并验收合格，达到销售合同约定的交付条件，在客户取得相关商品控制权时点，确认销售收入的实现。

上述披露未包括原预计合同期限不超过一年的房地产销售合同中的履约义务。

49.税金及附加

项目本年累计数上年累计数

土地增值税3047886974.215627101072.52

城市维护建设税276520476.48365794560.34

教育费附加203091687.47257372644.40

其他772090045.07679830002.61

合计4299589183.236930098279.87

????

50.销售费用

项目本年累计数上年累计数

职工薪酬255166030.56280495948.21

销售机构费用及佣金2712840139.752529907796.89

广告推广费958124933.191114092512.62

其他75532903.6489766590.70

合计4001664007.144014262848.42

????

-147-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

51.管理费用

项目本年累计数上年累计数

职工薪酬1597331211.391600785794.88

办公及行政费用170370144.34184326243.92

折旧与摊销46659044.6574565592.79

其他222927243.63243773728.43

合计2037287644.012103451360.02

????

52.研发费用

项目本年累计数上年累计数

数字信息化系统研发35661151.6767879422.53

研发人员薪酬78331330.7535397246.59

产业、产品标准化研发费用-25710416.41

合计113992482.42128987085.53

????

53.财务费用

项目本年累计数上年累计数

利息支出7913059627.258526996917.73

减：已资本化利息4266392296.354931336643.68

减：利息收入1299898135.592006501353.35

汇兑损失-9591844.83122379163.49

其他171967879.70231121677.94

合计2509145230.181942659762.13

????

注：2025年1月1日至2025年12月31日止年度，租赁负债的利息费用为109946824.93元。

-148-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

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54.其他收益

产生其他收益的来源本年累计数上年累计数是否为政府补助

国内客运航线资助15004317.8628976733.50是

代扣代缴手续费返还6210278.858716750.93否

增值税加计抵减4935183.3012756619.06否

产业发展专项资金7673119.5610430100.00是

稳岗补贴4713912.505859929.61是

财政扶持资金6918580.2318007335.68是

企业贡献奖励金4561566.652692576.93是

其他税务优惠6175027.1611737275.91否

其他小额补助52281457.2942111223.82是

其他-37589235.67-13746147.37否

合计70884207.73127542398.07?

其中：政府补助91152954.09108077899.54?

????

55.投资收益

项目本年累计数上年累计数

长期股权投资收益-99326845.342637962338.97

其中：权益法核算确认的投资收益-573042642.751692791699.35

股权处置收益473715797.41945170639.62

交易性金融资产-13883711.761913357.20

其中：持有期间取得的投资收益-13883711.762040475.39

处置收益--127118.19

其他非流动金融资产12222101.3634872063.38

其中：持有期间取得的投资收益12112140.3613054122.72

处置收益109961.0021817940.66

债权投资收益-45110.21-

丧失控制权后，剩余股权按公允价值重新计量产生的利得--取得控制权时，股权按公允价值重新计量产生的利得813693431.781224304684.39以摊余成本计量的金融资产终止确认收益-7115254.39-7069555.97

债务重组产生的投资收益-466037.21

其他2623737.57-

合计708168349.013892448925.18

????

-149-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

56.公允价值变动收益

产生公允价值变动收益的来源本年累计数上年累计数

交易性金融资产--82429814.88

其他非流动金融资产512411832.7046133380.11

其他5000000.00-

合计517411832.70-36296434.77

????

57.信用减值损失

项目本年累计数上年累计数

应收款项坏账损失-74394427.16-67342633.50

其他应收款坏账损失-766169047.27-1482335040.89

应收票据坏账损失37595.75-35825.54

其他-53043653.99-

合计-893569532.67-1549713499.93

????

58.资产减值损失

项目本年累计数上年累计数

存货减值损失-3268515979.46-3574541914.85

商誉减值准备-222423094.32-159560861.23

长期股权投资减值准备-24068929.22-725720510.20

无形资产减值准备--14567260.80

其他减值准备-1606106.87-9837813.02

合计-3516614109.87-4484228360.10

????

59.资产处置收益

资产处置收益的来源本年累计数上年累计数

非流动资产处置收益49246854.0634162513.55

其中：固定资产处置收益7999514.923670119.70

其他41247339.1430492393.85

合计49246854.0634162513.55

????

-150-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

60.营业外收入

计入当期非经常性项目本年累计数上年累计数损益的金额

违约赔偿收入155459572.00153032265.61155459572.00

与企业日常活动无关的政府补助56179.85472000.0056179.85

其他利得51905452.1093215885.1851905452.10

合计207421203.95246720150.79207421203.95

????

61.营业外支出

计入当期非经常性项目本年累计数上年累计数损益的金额

对外捐赠支出25000000.0020501000.0025000000.00

诉讼损失、赔偿金、违约金支出126308053.85101115254.23126308053.85

非流动资产报废、毁损损失756172.201302820.69756172.20

其他支出135487042.7734468995.52135487042.77

合计287551268.82157388070.44287551268.82

????

62.所得税费用

（1）所得税费用表项目本年累计数上年累计数

当期所得税费用4969666243.015355313530.28

递延所得税费用-492661282.42-454574075.83

合计4477004960.594900739454.45

????

（2）会计利润与所得税费用调整过程项目本年累计数

利润总额5180858433.13

按法定税率计算的所得税费用1295214608.28

子公司适用不同税率的影响-7172469.70

调整以前期间所得税的影响129624945.50

非应税收入的影响-101544255.55

不可抵扣的成本、费用和损失的影响170034145.24

使用前期未确认递延所得税资产的可抵扣亏损的影响-740851310.88

本年未确认递延所得税资产的可抵扣暂时性差异或可抵扣亏损的影响3356824243.68

根据于大陆设立之子公司、合营公司及联营公司当期盈利预计的预提所得税-45362486.58

其他420237540.60

所得税费用4477004960.59

????

-151-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

63.借款费用

项目资本化率资本化金额

存货1.35%-8.50%3911857125.16

在建工程2.05%-2.90%5098404.25

固定资产--

投资性房地产1.75%-5.05%349436766.94

小计4266392296.35

计入当期损益的利息费用3646667330.90

合计7913059627.25

????

64.外币折算

项目本年累计数

计入当期损益的汇兑差额-9591844.83

处置境外经营转入当期损益的外币财务报表折算差额-

合计-9591844.83

????

65.租赁

（1）租赁承租人项目本年累计数上年累计数

租赁负债的利息费用（注1）109946824.93129225337.57

短期租赁费用92000579.39107187074.70

低价值资产租赁费用4530776.613180126.18

未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额（注2）--

转租使用权资产取得的收入264960315.36180504553.27

与租赁相关的总现金流出2038939087.282884703807.39

售后租回交易产生的相关损益（注3）190521733.22215908704.03

售后租回交易现金流入（注3）496610000.001943200000.00

售后租回交易现金流出1648739954.242480749752.05

????

注1：于2025年度，不存在资本化的租赁负债利息费用。

注2：于2025年度，不存在资本化的未纳入租赁负债计量的可变租赁付款额。

注3：于2025年度，本集团将部分固定资产和投资性房地产以售后租回方式取得融资款，该项交易不形成销售，相关损益系取得融资款所需承担的利息费用。

-152-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

65.租赁-续

（2）经营租赁出租人项目金额

一、收入情况

租赁收入3483903815.12

其中：未计入租赁收款额的可变租赁付款额相关的收入22602776.19

二、资产负债表日后将收到的未折现租赁收款额8697461228.46

第1年1931112068.03

第2年1602851288.92

第3年1384210362.22

第4年1169259360.05

第5年1043955301.59

5年以上1566072847.65

????

（3）融资租赁出租人项目金额

一、收入情况-

销售损益-

租赁投资净额的融资收益-

与未纳入租赁投资净额的可变租赁付款额相关的收入-

二、资产负债表日后将收到的未折现租赁收款额-

第1年-

第2年-

第3年-

第4年-

第5年-

5年以上-

三、未折现租赁收款额与租赁投资净额的调节-

剩余年度将收到的未折现租赁收款额合计-

减：未实现融资收益-

加：未担保余值的现值-

租赁投资净额-

????

-153-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

66.现金流量表项目

（1）与经营活动有关的现金收到其他与经营活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

收到经营性往来款4871756368.432463181917.60

收到的保证金、押金、意向金3918124335.823560443567.23

代收、暂收款656063628.83654817235.66

利息收入694709508.891049526771.52

政府补助188826851.6292467955.21

合计10329480693.597820437447.22

????支付其他与经营活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

支付经营性往来款7316843468.584582633604.43

支付或退还押金、保证金3885468712.814057022822.60

销售费用支付的现金2003527642.113576199997.24

管理费用支付的现金672880186.81756603545.53

财务费用支付的现金66540548.1937717500.80

合计13945260558.5013010177470.60

????

（2）与投资活动有关的现金收到其他与投资活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

收回合营及联营公司项目前期垫款及其他10913711982.7212269923778.23

取得子公司收到的现金净额（注）4935550240.832625432427.48

合计15849262223.5514895356205.71

????

注：取得子公司收到的现金净额（五、67（2））。

-154-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

66.现金流量表项目-续

（2）与投资活动有关的现金-续支付其他与投资活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

支付合营及联营公司项目前期垫款及其他5723717536.015362101507.86

为取得子公司而代偿款项656322151.40353345233.12

处置子公司减少的现金净额（注）95352813.34-

合计6475392500.755715446740.98

????

注：处置子公司减少的现金净额（五、67（3））。

（3）与筹资活动有关的现金收到其他与筹资活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

项目公司收到的非控股股东前期垫款及其他8095249260.805596603623.16

发行产品融入资金8944498748.543999557874.51

售后租回融资款496610000.001943200000.00

收到员工跟投款93578117.97163775138.87

合计17629936127.3111703136636.54

????支付其他与筹资活动有关的现金项目本年累计数上年累计数

项目公司支付的非控股股东前期垫款及其他13468748053.9313996377349.83

发行产品偿还资金8223123287.705015168900.16

偿还永续债7843130000.009059000000.00

支付的租赁款1944311237.302774336606.51

返还员工跟投款364017152.04740784532.26

因子公司减资/注销或收购少数股东权益支付的款项3765137735.78744650874.25

发生筹资费用所支付的现金6839675.8311806595.06

合计35615307142.5832342124858.07

????

-155-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

66.现金流量表项目-续

（3）与筹资活动有关的现金-续筹资活动产生的各项负债变动情况本年增加本年减少项目年初数年末数现金变动非现金变动现金变动非现金变动

短期借款2750618421.1716268667764.7243197808.6316064942664.4643313450.192954227879.87

长期借款（含一年内到期的金额）157997115595.1679010329325.9225539295059.4984510726004.39-178036013976.18

应付债券（含一年内到期的金额）62697691290.8817940000000.001706932185.9720155838689.98-62188784786.87

租赁负债（含一年内到期的金额）2669277483.18-110445624.99292853065.39140540078.802346329963.98长期应付款-售后租回融资款（含一年内到

4370848375.04496610000.00193234832.801651458171.91-3409235035.93期的金额）

合计230485551165.43113715607090.6427593105511.88122675818596.13183853528.99248934591642.83

????

-156-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

67.现金流量表补充资料

（1）现金流量表补充资料补充资料本年累计数上年累计数

1．将净利润调节为经营活动现金流量：??

净利润703853472.544188901524.85

加：资产减值损失3516614109.874484228360.10

信用减值损失893569532.671549713499.93

固定资产及投资性房地产折旧3674586406.922970809252.18

使用权资产折旧273651933.73358351576.04

无形资产摊销98081480.03102901047.86

长期待摊费用摊销236196946.20216860689.02

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

-49246854.06-34162513.55（减：收益）

固定资产报废损失756172.201302820.69

公允价值变动损失（减：收益）-517411832.7036296434.77

财务费用3031886859.372761064855.71

投资损失（减：收益）-708168349.01-3892448925.18

递延所得税资产减少（减：增加）-466778322.25-354226303.41

递延所得税负债增加（减：减少）-3533901.16-108304395.23

存货的减少（减：增加）36013311545.5869311004855.92

经营性应收项目的减少（减：增加）1117126420.536729210219.15

经营性应付项目的增加（减：减少）-38121396176.12-56357913503.95

经营活动产生的现金流量净额9693099444.3431963589494.90

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：??

债务转为资本--

一年内到期的可转换公司债券--

融资租入固定资产--

3．现金及现金等价物净变动情况：??

现金的年末余额84964638238.2099366311310.90

减：现金的年初余额99366311310.9087651936754.64

加：现金等价物的年末余额--

减：现金等价物的年初余额--

现金及现金等价物净增加（减少）额-14401673072.7011714374556.26

????

-157-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

67.现金流量表补充资料-续

（2）本年支付的取得子公司的现金净额项目金额金额

本年发生的企业合并并于本年支付的现金或现金等价物1933491805.5623200400.00

其中：郑州泰实房地产开发有限公司403130000.00-

上海新百安经济发展有限公司1463968305.56-

漳州开发区招商水务有限公司66393500.00-

宜昌开元房地产开发有限公司-400.00

上海江瀚房地产开发经营有限公司-23200000.00

减：购买日子公司持有的现金及现金等价物644315184.514958750640.83

其中：郑州泰建房地产开发有限公司12937271.76-

上海新百安经济发展有限公司631377912.75-

上海江瀚房地产开发经营有限公司-72405409.89

深圳招商鸿隆房地产开发有限公司-30647.37

宜昌开元房地产开发有限公司-39594.56

佛山招商宝华房地产有限公司-1119759774.37

长沙麓谷汇弘建设发展有限公司-8997833.59

成都招辉房地产开发有限公司-102580415.93

上海新长桥企业发展有限公司-2185080887.09

杭州缤延企业管理有限公司-4718.55

杭州滨潮房地产开发有限公司-604445645.26

杭州浙新置业有限公司-865378215.87

南通招瑞置业有限公司-27498.35

加：以前期间发生的企业合并/资产购买而取得子公司于本

--年支付的现金或现金等价物

取得子公司及其他经营单位支付/（收到）的现金净额1289176621.05-4935550240.83

????

-158-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

67.现金流量表补充资料-续

（3）本年收到的处置子公司的现金净额项目金额金额

本年处置子公司于本年收到的现金或现金等价物1528349826.21104845631.00

其中：温岭新城悦嘉房地产开发有限公司10945656.00-

深圳市太子湾商储置业有限公司715518000.00-

南通招城置业有限公司623492000.00-

太仓依新置业有限公司178394170.21-

广州市君耀房地产有限公司-2018531.00

无锡溪胜房地产开发有限公司-10962100.00

温州弘睿投资管理有限公司-12365000.00

深圳市风鹏产新创业投资合伙企业（有限合伙）-79500000.00

减：丧失控制权日子公司持有的现金及现金等价物16594735.02200198444.34

其中：深圳市太子湾商储置业有限公司13682845.82-

南通招城置业有限公司2895057.72-

太仓依新置业有限公司16831.48-

深圳市风鹏产新创业投资合伙企业（有限合伙）-80065084.10

广州市君耀房地产有限公司-9539463.47

南京劲盛房地产开发有限公司-3660000.00

无锡溪胜房地产开发有限公司-18983034.57

温州弘睿投资管理有限公司-20056117.74

烟台孚旺置业有限公司-67894744.46

加：以前期间处置子公司于本年收到的现金或现金等价物--

处置子公司及其他经营单位收到的现金净额1511755091.19-95352813.34

????

-159-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

67.现金流量表补充资料-续

（4）现金和现金等价物的构成项目年末数年初数

一、现金84964638238.2099366311310.90

其中：库存现金125958.89217821.13

可随时用于支付的银行存款57308242779.3169628761389.77

可随时用于支付的其他货币资金27656269500.0029737332100.00

二、现金等价物--

其中：三个月内到期的债券投资--

三、年末现金和现金等价物余额84964638238.2099366311310.90

四、受限制货币资金1151371376.25939259169.43

其中：母公司或集团内子公司使用受限制的现金和现

1151371376.25939259169.43

金等价物

五、应收利息11138019.9345832430.11

六、货币资金合计86127147634.38100351402910.44

????

（5）供应商融资安排的有关信息：

（a） 供应商融资安排的条款和条件：

本集团通过多个融资方为供应商提供反向保理服务。合资格的供应商可通过供应链金融平台向融资方提交保理业务申请，融资方在审核通过该申请并收到本集团的书面同意后，直接向供应商支付保理款。本集团在保理到期日前需将应付款足额支付至相应的专用账户以结清应付的保理款。在融资方代为向供应商支付货款时，本集团终止对相关应付账款的确认，同时形成对融资方的负债，确认对融资方的负债不涉及现金流入。在本集团到期向融资方偿还相应款项时，涉及现金流出，计入经营活动现金流。

项目年末数年初数

其他应付款6487510106.1312030338644.22

其中：供应商已从融资提供方收到的款项6487510106.1312030338644.22

????

上述金融负债的付款到期日区间情况如下：

项目具体情况

属于供应商融资安排的金融负债达到付款节点后的360天-720天

不属于供应商融资安排的可比应付账款达到付款节点后的1天-360天

????

-160-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

68.外币货币性项目

（1）外币货币性项目项目本年年末外币余额折算汇率本年年末折算人民币余额

货币资金??476156937.80

其中：港币231380261.220.9032208987279.54

美元37055217.767.0288260453714.59

新西兰元1513164.204.05206131341.34

吉布提法郎14397732.790.0395568293.05

俄罗斯卢布185227.540.088116309.28

应收账款9501031.81

其中：美元1351728.867.02889501031.81

其他应收款6140666412.18

其中：港币5486118664.930.90324955172100.54

美元154244283.907.02881084152222.68

新西兰元25000000.004.0520101300000.00

吉布提法郎1066326.000.039542088.96

应付账款2897418.78

其中：港币662540.350.9032598419.69

美元8133.247.028857166.92

欧元13065.938.2355107604.47

俄罗斯卢布19326066.590.08811701660.16

英镑45849.069.4346432567.54

应付职工薪酬29339.85

其中：港币32483.610.903229339.85

应交税费939923.16

其中：港币1015392.410.9032917122.73

吉布提法郎577650.000.039522800.43

其他应付款3851440839.32

其中：港币3261197322.870.90322945578645.96

美元128690322.837.0288904538541.11

新西兰元326666.404.05201323652.25

长期借款5808159.54

其中：美元826337.297.02885808159.54

长期应付款103940752.71

其中：美元14787837.577.0288103940752.71

????

（2）境外经营实体

本集团重要的境外经营实体包括瑞嘉投资实业有限公司、招商置地、招商局置业有限公司

和 China Merchant Properties Development (NZ) Limited。其中，瑞嘉投资实业有限公司、招商置地为投资公司，其投资实体的主要经营活动均在中国大陆，以人民币作为记账本位币；招商局置业有限公司的经营活动主要在香港，以港币为记账本位币；China MerchantProperties Development (NZ) Limited 的经营活动主要在新西兰，以新西兰元为记账本位币。

-161-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

69.政府补助

（1）本年末按应收金额确认的政府补助本年末无按应收金额确认的政府补助。

（2）涉及政府补助的负债项目

本年新增本年计入营业本年计入其他与资产相关/负债项目年初数其他变动年末数补助金额外收入金额收益金额与收益相关

漳州开发区四区政府土地收益金返还65834673.64----65834673.64与收益相关

招商局·芯云谷一期信息技术产业园投资扶持44161353.16--146377.58-44014975.58与收益相关

太子湾片区综合开发项目邮轮母港工程岸电建设14388884.94--854785.21-13534099.73与收益相关

风华剧院改造补助11235305.20--1605043.60-9630261.60与资产相关

漳州开发区双鱼岛地块补偿6623800.00----6623800.00与资产相关

漳州招银冷链物流园区工程利息补贴4951613.16--253928.88-4697684.28与收益相关

电动出租车补贴款1438820.26--669979.92-768840.34与资产相关

海洋经济发展补助资金1062500.23--249999.96-812500.27与收益相关

原水取水泵站迁改工程补贴32639193.7568368644.03---101007837.78与资产相关

番禺科技园专项科技经费2029614.34----2029614.34与收益相关

大径变电缆补贴-2000000.00-18518.52-1981481.48与资产相关

厦门住房政府补助-20000000.00---20000000.00与资产相关与资产或收益

其他小额合计2486029.85519000.00-303551.69-2701478.16相关

合计186851788.5390887644.03-4102185.36-273637247.20——

????

（3）计入当期损益的政府补助项目本年累计数上年累计数

国内客运航线资助15004317.8628976733.50

产业发展专项资金7673119.5610430100.00

稳岗补贴4713912.505859929.61

财政扶持资金6918580.2318007335.68

企业贡献奖励金4561566.652692576.93

小额补助52337637.1442583223.82

合计91209133.94108549899.54

????

-162-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）五、合并财务报表项目注释-续

六、合并范围的变更

1.处置子公司

处置价款与处置丧失控制权与原子公司丧失控制权丧失控制权丧失控制权按照公允价值丧失控制权投资对应的合并之日剩余股权股权投资相关股权处置股权丧失控制权之日剩余之日剩余之日剩余重新计量剩余子公司名称股权处置价款时点的财务报表层面享公允价值的的其他综合比例（%）处置方式的时点股权的股权的股权的股权产生的确定依据有该子公司净资确定方法及收益转入投资比例（%）账面价值公允价值利得或损失产份额的差额主要假设损益的金额

温岭新城悦嘉房地产开发有限公司10945656.0036.00协议转让2025年2月控制权发生变更1278769.02----不适用-深圳市风鹏产新创业投资合伙企业

79500000.00100.00协议转让2025年6月控制权发生变更-263080.58----不适用-（有限合伙）

深圳市太子湾商储置业有限公司715518000.00100.00协议转让2025年10月控制权发生变更578883126.61----不适用-

温州弘睿投资管理有限公司12365000.0050.00协议转让2025年11月控制权发生变更536728.24----不适用-

无锡溪胜房地产开发有限公司13920200.0041.00协议转让2025年12月控制权发生变更-40786.10----不适用-

太仓依新置业有限公司178394170.2151.00协议转让2025年12月控制权发生变更-68008.78----不适用-

广州市君耀房地产有限公司2018531.0050.10协议转让2025年12月控制权发生变更-2542090.41----不适用-参照出售股权

南通招城置业有限公司623492000.0053.00协议转让2025年12月控制权发生变更-62784125.7827.00318891206.90318891206.90--的交易价格

????

-163-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）六、合并范围的变更-续

2.其他原因的合并范围变动

（1）本年新设成立的主要子公司

序号企业名称持股比例（%）投资成本

1上海招臻置业有限公司70.002100000000.00?

2南通招崇工程技术有限公司100.00?227700000.00

3上海招陆置业有限公司100.001200000000.00?

4深圳市招钦置业有限公司100.00735970000.00?

5长沙招悦房地产有限公司70.007000000.00?

6平湖招壹置业有限公司100.00尚未实际出资

7平湖招陆置业有限公司100.00尚未实际出资

8平湖招肆置业有限公司100.00尚未实际出资

9合肥城招合盛物业管理有限公司51.001530000.00

10青岛招晖投资运营有限公司100.00136351483.08

11南京盛玺投资有限公司51.001785000000.00

12武汉新得置业有限公司100.0030000000.00

13深圳市招明物业租赁有限公司100.001000000.00

14招商积余天府（四川）物业管理有限公司100.00尚未实际出资

15上海江澜汇酒店公寓有限责任公司90.009000000.00

16招福（厦门）房地产有限公司100.00尚未实际出资

17深圳市招润置业有限公司55.004821861000.00

18上海招鼎置业有限公司70.00980000000.00

19招瑞（中白）有限责任公司100.00尚未实际出资

20南通招瑞置业有限公司40.60365400000.00

21上海招越置业有限公司50.00尚未实际出资

22深圳市招沣置业有限公司70.00尚未实际出资

23宜昌招和置业有限公司100.00尚未实际出资

24启东招诚建设发展有限公司83.00249000000.00

25杭州千岛湖伊敦酒店有限公司100.00475000000.00

????

-164-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）六、合并范围的变更-续

2.其他原因的合并范围变动-续

（2）本年新收购之子公司

公司名称（注）本年年末净资产本年净利润（亏损）

深圳招商鸿隆房地产开发有限公司8646136.63209.60

佛山招商宝华房地产有限公司1715199109.48847589624.83

上海新长桥企业发展有限公司2211038427.95-24524237.16

深圳市招商名巨置地有限公司--

长沙麓谷汇弘建设发展有限公司90960748.66-9050929.37

南通中豪开发置业有限公司339352095.76-10797904.24

杭州缤延企业管理有限公司1484277664.48-96054.07

杭州滨潮房地产开发有限公司1474176742.07-4738790.98

上海江瀚房地产开发经营有限公司366298406.45-69396127.43

郑州泰建房地产开发有限公司390732228.75-12397771.25

宜昌开元房地产开发有限公司-22583985.12-22549158.48

上海新百安经济发展有限公司2561941570.11-19894429.89

杭州浙新置业有限公司458731487.43-

成都招辉房地产开发有限公司-15000.00-

成都兆瑞宏房地产开发有限公司-16122110.06-16122110.06

????

注：上述收购交易性质为资产收购而非业务收购，不符合企业合并的定义，即为其他方式导致的企业合并范围变动。

-165-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）六、合并范围的变更-续

2.其他原因的合并范围变动-续

（3）本年清算注销及其他原因导致合并范围变更的子公司公司名称不再纳入合并范围的原因深圳市招启置业有限公司清算注销深圳市招阳置业有限公司清算注销深圳市招恒置业有限公司清算注销苏州招澎企业管理有限公司清算注销杭州杭盛房地产开发有限公司清算注销成都新得房地产开发有限公司清算注销招鑫（天津）投资合伙企业（有限合伙）清算注销合肥沁云企业管理有限公司清算注销合肥沁景企业管理有限公司清算注销西安招中宏景房地产有限公司清算注销成都招益房地产开发有限公司清算注销南京招创技术创新服务有限公司清算注销徐州淮盛商业运营管理有限公司清算注销合肥沁达企业管理有限公司清算注销烟台润商实业有限公司清算注销深圳市招辰置业有限公司清算注销

招商局嘉铭（北京）房地产开发有限公司清算注销北京亚林东房地产开发有限公司清算注销新疆招盛房地产有限公司清算注销中山科城积余城市运营服务有限公司清算注销广州依云房地产有限公司清算注销无锡瑞商房地产开发有限公司清算注销哈尔滨招源房地产开发有限公司清算注销

余味餐饮（深圳）有限公司清算注销杭州千岛湖生态居房地产有限公司清算注销深圳市招信企业管理有限公司清算注销温岭新城悦盛房地产开发有限公司清算注销烟台孚旺置业有限公司丧失控制权南京劲盛房地产开发有限公司丧失控制权

????

-166-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益

1.在子公司中的权益

（1）企业集团的构成——主要子公司直接间接主要子公司名称注册资本注册地业务性质持股持股取得方式经营地

（%）（%）深圳市前海蛇口自贸投资发展有限公司

深圳14681672万人民币深圳房地产开发-50.00投资设立

（注）

投资咨询、产业园管理、

深圳市招商前海实业发展有限公司深圳2550000万人民币深圳-85.99投资设立企业管理咨询

深圳市前海鸿昱实业投资有限公司深圳7286954万人民币深圳资本市场服务-100.00收购

深圳招商房地产有限公司深圳448301.11万人民币深圳房地产开发100.00-投资设立

深圳市招商前海驰迪实业有限公司深圳2000000万人民币深圳房地产开发-100.00投资设立

招商局地产（北京）有限公司北京800000万人民币北京房地产开发100.00-投资设立

深圳市南油（集团）有限公司深圳50000万人民币深圳投资兴办实业、物业出租100.00-非同一控制下企业合并

招商局置地有限公司开曼群岛30000万港元开曼群岛投资控股-74.35非同一控制下企业合并

瑞嘉投资实业有限公司香港160000万港元香港投资控股100.00-同一控制下企业合并

上海虹润置业有限公司上海36500万人民币上海房地产开发100.00-投资设立

招商局置地（深圳）有限公司深圳450100万人民币深圳投资-100.00非同一控制下企业合并

招商局地产（杭州）有限公司杭州160000万人民币杭州房地产开发100.00-投资设立

广州招商房地产有限公司广州20000万人民币广州房地产开发-100.00投资设立

深圳市前海平方园区开发有限公司深圳60000万人民币深圳汽车园区开发及管理65.0035.00投资设立

深圳市前海蛇口启迪实业有限公司深圳1000万人民币深圳房地产开发-100.00投资设立

招商局地产（南京）有限公司南京14838.081712万人民币南京房地产开发49.0051.00投资设立

达峰国际股份有限公司香港130万港元香港投资控股及提供代理服务100.00-投资设立

招商局积余产业运营服务股份有限公司深圳106034.606万人民币深圳物业管理47.453.71非同一控制下企业合并

招商蛇口（天津）有限公司天津150000万人民币天津房地产开发100.00-投资设立

深圳市招华会展置地有限公司（注）深圳290000万人民币深圳房地产开发50.00-投资设立

上海招商置业有限公司上海3000万人民币上海房地产开发100.00-投资设立深圳市招华国际会展发展有限公司

深圳690000万人民币深圳房地产开发50.00-投资设立

（注）

深圳市前海蛇口和胜实业有限公司深圳1000万人民币深圳商务服务业-100.00投资设立

成都天府招商轨道城市发展有限公司成都300000万人民币成都房地产开发-51.00投资设立

上海新长桥企业发展有限公司（注）上海225000万人民币上海房地产开发-50.00收购

招商局地产（苏州）有限公司苏州3000万人民币苏州房地产开发95.005.00投资设立

上海新百安经济发展有限公司上海100000万人民币上海房地产开发-55.00收购

北京中皋京投房地产开发有限公司北京300000万人民币北京房地产开发-90.00收购

上海招宜置业有限公司上海350000万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

上海招松置业有限公司上海262540万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

重庆招商置地开发有限公司重庆56996万美元重庆房地产开发-100.00投资设立

南京盛香园房地产开发有限公司南京422750万人民币南京房地产开发-52.00收购

广州保穗置业有限公司（注）广州400000万人民币广州房地产开发-50.00收购

成都招商北湖置地有限公司成都5000万人民币成都房地产开发100.00-投资设立

上海弘安里企业发展有限公司上海190000万人民币上海房地产开发-80.00协议变更

招商局漳州开发区有限公司漳州260000万人民币漳州房地产开发78.00-同一控制下企业合并

深圳市招润置业有限公司深圳950000万人民币深圳房地产开发-55.00投资设立招鑫（厦门）房地产有限公司厦门209500万人民币厦门房地产开发-100.00投资设立

南京玄盛房地产开发有限公司南京680000万人民币南京房地产开发-100.00投资设立

重庆怡置招商房地产开发有限公司重庆464000万港元重庆房地产开发-100.00投资设立

上海招瑞置业有限公司上海339500万人民币上海房地产开发-80.00投资设立

厦门西海湾邮轮城投资有限公司厦门180000万人民币厦门房地产开发-60.00投资设立

汇泰投资有限公司香港1万港元香港投资控股-100.00非同一控制下企业合并

长沙招尚房地产有限公司长沙1000万人民币长沙房地产开发-100.00投资设立

上海招宁房地产开发有限公司上海3000万人民币上海房地产开发100.00-投资设立

誉越有限公司香港464001万港元香港投资控股-100.00非同一控制下企业合并

合肥瑞盛房地产开发有限公司合肥100000万人民币合肥房地产开发100.00-投资设立

深圳坪山招商房地产有限公司深圳80000万人民币深圳房地产开发70.00-投资设立

杭州北泓房地产开发有限公司杭州172200万人民币杭州房地产开发-100.00收购

茵荣有限公司（注）英属维尔京群岛59909.542万美元英属维尔京群岛投资控股-50.00非同一控制下企业合并

广州招盛房地产有限责任公司广州1000万人民币广州房地产开发-100.00投资设立

上海招广置业有限公司上海300000万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

上海招旅置业有限公司上海138738万人民币上海房地产开发-60.00投资设立

深圳招商商置投资有限公司深圳17000万人民币深圳房地产开发、物业出租100.00-投资设立

深圳招商理财服务有限公司深圳200万人民币深圳投资100.00-投资设立

?

-167-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益-续

1.在子公司中的权益-续

（1）企业集团的构成——主要子公司-续直接间接主要子公司名称注册资本注册地业务性质持股持股取得方式经营地

（%）（%）

成都招商远康房地产开发有限公司成都2041万人民币成都房地产开发-100.00非同一控制下企业合并

汇聚控股有限公司英属维尔京群岛0.001万美元英属维尔京群岛投资控股-100.00非同一控制下企业合并

武汉招城置业有限公司（注）武汉200000万人民币武汉房地产开发-50.00投资设立

Jumbo Pacific Holdings Limited 开曼群岛 0.0001 万美元 开曼群岛 投资控股 - 100.00 非同一控制下企业合并

SUPER ALLIANCE REAL ESTATE

开曼群岛160000万人民币开曼群岛投资控股-100.00收购

PARTNERS L.P.深圳市太子湾乐湾置业有限公司深圳5882.3529万人民币深圳房地产开发51.00-投资设立

西安茂安房地产有限公司西安12200万美元西安房地产开发-100.00投资设立

香港华商置业有限公司香港100万港元香港房地产开发、物业出租-100.00投资设立

华先有限公司香港1万港元香港投资控股-100.00非同一控制下企业合并

烟台招商局置业有限公司烟台50000万人民币烟台房地产开发100.00-投资设立

温州臻玺置业有限公司（注）温州100000万人民币温州房地产开发-34.00投资设立

北京招晨房地产开发有限公司北京142800万人民币北京房地产开发-100.00投资设立

深圳市招航置业有限公司深圳307740万人民币深圳房地产开发-70.00投资设立

招商局地产（武汉）有限公司武汉3000万人民币武汉房地产开发100.00-投资设立

招商局地产（厦门）有限公司厦门5000万人民币厦门房地产开发100.00-投资设立

深圳市招顺置业有限公司深圳1000万人民币深圳房地产开发经营-100.00投资设立

徐州淮海金融招商发展有限公司徐州200000万人民币徐州房地产开发-65.00投资设立

深圳市乐享置业有限公司深圳87000万人民币深圳房地产开发100.00-投资设立

上海招潘置业有限公司上海300000万人民币上海房地产开发-60.00投资设立

合肥市盈泽房地产开发有限公司合肥11800万美元合肥房地产开发1.0099.00投资设立

成惠投资有限公司英属维尔京群岛0.05万美元英属维尔京群岛投资控股-100.00非同一控制下企业合并

长沙招阳房地产有限公司长沙1000万人民币长沙房地产开发-100.00投资设立

西安雍景嘉境房地产有限公司西安1000万人民币西安房地产开发-100.00投资设立

EXCEL STEPS LIMITED 英属维尔京群岛 0.0015 万港元 英属维尔京群岛 投资控股 - 100.00 非同一控制下企业合并

成都招商博时房地产开发有限公司成都94000万人民币成都房地产开发-100.00投资设立

上海招臻置业有限公司上海300000万人民币上海房地产开发-70.00投资设立

上海宝琛置业有限公司上海98000万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

大连招源房地产有限公司大连144500万人民币大连房地产开发-100.00投资设立

佛山依云房地产有限公司（注）佛山364000万人民币佛山房地产开发-50.00投资设立

深圳市招雍置业有限公司深圳10000万人民币深圳房地产开发-100.00投资设立

杭州滨潮房地产开发有限公司杭州150000万人民币杭州房地产开发-99.00收购

重庆招商依城房地产开发有限公司重庆75900万人民币重庆房地产开发-100.00投资设立

重庆招商启盛房地产开发有限公司重庆54060万人民币重庆房地产开发-100.00投资设立

乐富投资有限公司香港0.01万港元香港投资控股-100.00非同一控制下企业合并

上海招越置业有限公司（注）上海2000万人民币上海房地产开发-50.00投资设立

北京招盛房地产开发有限公司北京130000万人民币北京房地产开发-60.00投资设立

深圳市太子湾商鼎置业有限公司深圳5882.3529万人民币深圳房地产开发51.00-投资设立

深圳市招商公寓发展有限公司深圳2000万人民币深圳房地产开发、物业出租40.0060.00投资设立

北京招胜房地产开发有限公司北京62000万人民币北京房地产开发-65.00投资设立

西安招平房地产有限公司西安186080万人民币西安房地产开发-100.00投资设立

招商局置业有限公司香港1000万港元香港房地产开发-100.00同一控制下企业合并

合肥招商章盛房地产开发有限公司合肥148000万人民币合肥房地产开发-100.00投资设立

上海招陆置业有限公司上海120000万人民币上海房地产开发-100.00投资设立

杭州浙新置业有限公司杭州50000万人民币杭州房地产开发-51.00收购

深圳市招商创业有限公司深圳500万人民币深圳房地产开发、物业出租100.00-投资设立

????

注：本集团直接或间接持有该等公司50%或低于50%股权，根据该等公司章程及相关合作协议约定，本集团拥有对该等公司的控制权，故将其纳入合并财务报表范围。

（2）重要的非全资子公司本集团无重要的非全资子公司。

-168-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益-续

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易

（1）在子公司所有者权益份额发生变化的情况说明交易类型公司名称时间交易比例本年年末持股比例

购买少数股权南通招通置业有限公司2025年3月29.00%80.00%

购买少数股权合肥沁达企业管理有限公司2025年6月16.00%100.00%

购买少数股权扬州新城亿晟房地产开发有限公司2025年5月40.00%100.00%

购买少数股权深圳市招信企业管理有限公司2025年10月20.00%100.00%

购买少数股权太仓招宏商务咨询有限公司2025年12月14.50%80.00%

购买少数股权杭州凯冠企业管理有限公司2025年10月50.00%100.00%

购买少数股权西安招商嘉时房地产有限公司2025年12月49.00%100.00%

处置少数股权北京招胜房地产开发有限公司2025年12月35.00%65.00%

????

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响南通招通置业合肥沁达企业管理扬州新城亿晟房地产西安招商嘉时房项目有限公司有限公司开发有限公司地产有限公司

购买成本????

--现金750230000.00684100000.004000000.00516931300.00

--非现金资产的公允价值----

购买成本合计750230000.00684100000.004000000.00516931300.00

减：按处置的股权比例计算的子

1030877598.68649882614.281841854.12515008925.04

公司净资产份额

差额280647598.68-34217385.72-2158145.88-1922374.96

其中：调整资本公积280647598.68-34217385.72-2158145.88-1922374.96

调整盈余公积----

调整未分配利润----

????深圳市招信企业管理太仓招宏商务咨询杭州凯冠企业管理项目有限公司有限公司有限公司

购买成本???

--现金555663850.47431444883.135000000.00

--非现金资产的公允价值---

购买成本合计555663850.47431444883.135000000.00

减：按购买的股权比例计算的子公司净资产份额493432978.69452045229.969630787.42

差额-62230871.7820600346.834630787.42

其中：调整资本公积-62230871.7820600346.834630787.42

调整盈余公积---

调整未分配利润---

????

-169-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益-续

2.在子公司的所有者权益份额发生变化且仍控制子公司的交易-续

（2）交易对于少数股东权益及归属于母公司所有者权益的影响-续项目北京招胜房地产开发有限公司

处置对价?

--现金947961400.00

--非现金资产的公允价值-

处置对价合计947961400.00

减：按购买的股权比例计算的子公司净资产份额947199088.67

差额-762311.33

其中：调整资本公积-762311.33

调整盈余公积-

调整未分配利润-

???

3.在合营企业或联营企业中的权益

（1）重要的合营企业或联营企业本集团无重要的合营企业或联营企业。

（2）不重要的合营企业和联营企业的汇总财务信息

项目年末数/本年累计数年初数/上年累计数

合营企业：??

投资账面价值合计23615444984.1327775547224.46

下列各项按持股比例计算的合计数??

——净利润316622867.36593893572.87

——其他综合收益6512634.02-

——综合收益总额323135501.38593893572.87

联营企业：??

投资账面价值合计49116002897.7048728156813.79

下列各项按持股比例计算的合计数??

——净利润-889803566.031098898126.48

——其他综合收益4307677.11-21864433.60

——综合收益总额-885495888.921077033692.88

????

（3）合营企业或联营企业向本集团转移资金的能力存在重大限制的说明本集团不存在合营企业或联营企业向本集团转移资金能力存在的重大限制的情况。

-170-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益-续

3.在合营企业或联营企业中的权益-续

（4）合营企业或联营企业发生的超额亏损本年未确认的损失累积未确认本年年末合营企业或联营企业名称（或本年分享的前期累计的损失累积未确认的损失净利润）

南京聚盛房地产开发有限公司-24824800.1524824800.15

TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS LIMITED 140308899.78 124474677.88 264783577.66

深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司533981.54-533981.54-

无锡天河地铁生态置业有限公司39435265.26-39435265.26-

徐州新绿州房地产咨询有限公司19513422.567595517.5827108940.14

衢州亿佳企业管理有限公司7602665.1822973367.9030576033.08

南昌青茂置业有限公司-59179559.7359179559.73

芜湖荣众房地产开发有限公司47584312.8015725486.7063309799.50

招商力宝医院管理（深圳）有限公司18068433.8228104451.5946172885.41

深圳市招华国际会展运营有限公司90884920.49-36137429.5554747490.94

深圳招商一九七九发展有限公司85199273.7220500238.76105699512.48

广州合景隆泰置业发展有限公司103315038.0120368101.30123683139.31

广州穗信置业有限公司-31922422.6231922422.62

广州新合房地产有限责任公司-356428120.67356428120.67

广州润嘉置业有限公司-44331559.4644331559.46

广州市穗云置业有限公司-284196824.71284196824.71

佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司-16370833.5616370833.56

南京招汇公寓管理有限公司11050058.04-11050058.04

南京铁盛商业管理有限公司9835593.934334818.6614170412.59

启东金碧置业发展有限公司24336127.14-1030747.9223305379.22

北京永安佑泰房地产开发有限公司13949975.2910955305.9524905281.24

杭州臻美投资有限公司16076912.69-10596348.805480563.89

北京景晟乾通置业有限公司25440982.4622355025.2147796007.67

广州招商高利泽养老服务有限公司22077328.06268667.9122345995.97

武汉右岸网谷产业园有限公司79507703.34-3341226.8676166476.48

无锡合赢企业管理有限公司4765752.653132037.927897790.57

????

-171-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）七、在其他主体中的权益-续

4.表决权在半数以下纳入合并范围，或表决权超过半数但未纳入合并范围的情况

（1）本集团无拥有半数以下表决权纳入合并范围内的重要子公司

（2）本集团无拥有表决权超过半数但未纳入合并范围的重要被投资单位。

八、与金融工具相关的风险

本集团的主要金融工具包括货币资金、交易性金融资产、应收票据、应收账款、其他应收

款、其他非流动金融资产、借款、应付票据、应付账款、其他应付款、一年内到期的非流

动负债、应付债券、长期应付款和其他非流动负债等，各项金融工具的详细情况说明见附注五。与这些金融工具有关的风险，以及本集团为降低这些风险所采取的风险管理政策如下所述。本集团管理层对这些风险敞口进行管理和监控以确保将上述风险控制在限定的范围之内。

本集团采用敏感性分析技术分析风险变量的合理、可能变化对当期损益和股东权益可能产生的影响。由于任何风险变量很少孤立地发生变化，而变量之间存在的相关性对某一风险变量的变化的最终影响金额将产生重大作用，因此下述内容是在假设每一变量的变化是在独立的情况下进行的。

1.风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化

本集团从事风险管理的目标是在风险和收益之间取得适当的平衡，将风险对本集团经营业绩的负面影响降低到最低水平，使股东及其其他权益投资者的利益最大化。基于该风险管理目标，本集团风险管理的基本策略是确定和分析本集团所面临的各种风险，建立适当的风险承受底线和进行风险管理，并及时可靠地对各种风险进行监督，将风险控制在限定的范围之内。

-172-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）八、与金融工具相关的风险-续

1.风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化-续

1.1市场风险

1.1.1外汇风险

外汇风险指因汇率变动产生损失的风险。本集团承受汇率风险主要与美元、港币、吉布提法郎、新西兰元和新白俄罗斯卢布有关，除本集团设立在境外部分子公司使用美元、港币、新西兰元、欧元以及新白俄罗斯卢布进行计价结算外，本集团的其它主要业务活动以人民币计价结算。于2025年12月31日，除下表所述资产及负债的美元、港元、新西兰元、新白俄罗斯卢布及以外币为记账本位币的子公司持有的人民币余额外，本集团的资产及负债均为人民币余额。该等美元、港币、新西兰元、欧元、吉布提法郎、新白俄罗斯卢布余额的资产和负债产生的汇率风险可能对本集团的经营业绩产生影响。出于列报考虑，风险敞口金额以人民币列示，以资产负债表日即期汇率折算。外币报表折算差额未包括在内。

项目年末数年初数

货币资金-人民币（注）1772400.014841030.88

货币资金-美元260453714.59272757977.57

货币资金-港币208987279.54491709464.63

货币资金-新西兰元6131341.346196535.94

货币资金-吉布提法郎568293.0589432.48

货币资金-俄罗斯卢布16309.28-

货币资金-新白俄罗斯卢布-843146.27

应收账款-美元9501031.819716767.74

其他应收款-人民币（注）1510141443.811511184332.45

其他应收款-美元1084152222.683070260812.33

其他应收款-港币4955172100.544678224578.83

其他应收款-新西兰元101300000.00592408072.06

其他应收款-吉布提法郎42088.968736.91

应付账款-人民币（注）12428203.1810938230.57

应付账款-美元57166.9223140.39

应付账款-港币598419.692758809.32

应付账款-欧元107604.4796284.78

其他应付款-人民币（注）1071562270.74993135788.79

其他应付款-美元904558042.932745600888.99

其他应付款-港币2945578645.973719493399.76

其他应付款-新西兰元1323652.251337862.24

其他应付款-吉布提法郎-169163.61

长期借款-人民币（注）161531265.98145050000.00

长期借款-美元5808159.546534047.21

长期应付款-美元103940752.71106300891.59

?

注：上述人民币余额为不以人民币为记账本位币的子公司持有的人民币余额。

本集团密切关注汇率变动对本集团的影响。

-173-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）八、与金融工具相关的风险-续

1.风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化-续

1.1市场风险-续

1.1.1外汇风险-续

外汇风险敏感性分析

在其它变量不变的情况下，汇率可能发生的合理变动对当期损益和权益的税后影响如下：

本年上年项目汇率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响

所有外币对人民币升值5%22416906.04?22416906.04?90298588.4690298588.46

所有外币对人民币贬值5%-22416906.04?-22416906.04?-90298588.46-90298588.46

????

1.1.2利率风险-现金流量变动风险

本集团的利率风险产生于银行借款及应付债券等带息债务。浮动利率的金融负债使本集团面临现金流量变动风险。于2025年12月31日，本集团的浮动利率借款合同金额合计为

125046073751.76元（2024年12月31日：142574630543.13元）。本集团持续密切关

注利率变动对于本集团利率风险的影响，本集团的政策是保持这些借款的浮动利率，目前并无利率互换等安排。

利率风险敏感性分析

在其他变量不变的情况下，利率可能发生的合理变动对当期损益和股东权益的税后影响如下：

本年上年项目利率变动对净利润的影响对股东权益的影响对净利润的影响对股东权益的影响

浮动利率借款上浮50个基点-469571983.58-469571983.58-534656431.07-534656431.07

浮动利率借款下浮50个基点469571983.58469571983.58534656431.07534656431.07

????

-174-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）八、与金融工具相关的风险-续

1.风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化-续

1.2信用风险

2025年12月31日，可能引起本集团信用损失的最大信用风险敞口主要来自于合同另一方未能履行义务而导致本集团金融资产产生的损失以及本集团承担的财务担保（不考虑可利用的担保物或其他信用增级），具体包括：货币资金（附注五、1）、应收票据（附注五、3）、应收账款（附注五、4）、其他应收款（附注五、6）等。于资产负债表日，本集团金融资产的账面价值已代表其最大信用风险敞口。此外本集团信用损失的最大信用风险敞口还包括附注十一、2“或有事项”中披露的财务担保合同金额。

为降低信用风险，本集团成立专门部门负责确定信用额度、进行信用审批，并执行其他监控程序以确保采取必要的措施回收逾期债务。此外，本集团于每个资产负债表日审核金融资产的回收情况，以确保对相关金融资产计提了充分的信用损失准备。因此，本集团管理层认为本集团所承担的信用风险已经大为降低。

本集团的货币资金存放在信用评级较高的金融机构，故货币资金只具有较低的信用风险。

本集团的风险敞口分布在多个合同方和多个客户，因此本集团没有重大的信用集中风险。

本集团采用了必要的政策确保所有销售客户均具有良好的信用记录。

-175-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）八、与金融工具相关的风险-续

1.风险管理目标、政策和程序，以及本期发生的变化-续

1.3流动风险

管理流动性风险时，本集团保持管理层认为充分的现金及现金等价物并对其进行监控，以满足本集团经营需要，并降低现金流量波动的影响。本集团管理层对借款的使用情况进行监控并确保遵守借款协议。

本集团将银行借款作为主要资金来源。于2025年12月31日，本集团尚未使用的银行借款额度为57013566881.46元（2024年12月31日：74311852970.15元），其中本集团尚未使用的短期银行借款额度为1392066881.46元（2024年12月31日：85385731.88元）。

本集团持有的金融负债按未折现剩余合同义务的到期期限分析如下：

????项目账面价值一年以内一至五年五年以上合计

短期借款2954227879.872973770274.39--2973770274.39

应付票据24434266.5724434266.57--24434266.57

应付账款50277749572.6750277749572.67--50277749572.67

其他应付款90630296663.9790630296663.97--90630296663.97

一年内到期的非流动负债58930354003.6059943178511.60--59943178511.60

其他流动负债1435235245.871435235245.87--1435235245.87

长期借款140875809923.943977640113.5215910560454.06156808770806.91176696971374.49

应付债券43605000000.00133867225.2343962219224.66-44096086449.89

租赁负债2131172750.9428084540.361090785900.631676599805.062795470246.05

长期应付款566773491.8626638354.12608170640.1159788442.44694597436.67

其他非流动负债2972039209.83-2972039209.83-2972039209.83

-176-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）九、公允价值的披露

1.以公允价值计量的资产和负债的年末公允价值

本年年末公允价值

项目第一层次第二层次第三层次合计公允价值计量公允价值计量公允价值计量

持续的公允价值计量????

（一）交易性金融资产54156167.98-1700220085.901754376253.88

1．以公允价值计量且变动计入当期损

--120000.00120000.00益的金融资产

（1）债务工具投资--120000.00120000.00

（2）权益工具投资----

（3）衍生金融资产----

2．其他非流动金融资产54156167.98-1700100085.901754256253.88

（1）债务工具投资----

（2）权益工具投资54156167.98-1700100085.901754256253.88

（3）衍生金融资产----

（二）其他权益工具投资----

持续以公允价值计量的资产总额54156167.98-1700220085.901754376253.88

（三）交易性金融负债----

1．以公允价值计量且变动计入当期损

----益的金融负债

其中：发行的交易性债券----

衍生金融负债----

其他----

（四）其他非流动负债----

持续以公允价值计量的负债总额----

????

2.持续和非持续第一层次公允价值计量项目市价的确定依据

以公允价值计量且变动计入当期损益的金融资产中年末的公允价值是基于该等权益工具投资于上海证券交易所及香港证券交易所2025年12月31日的收盘价进行计量。

3.持续和非持续第二层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息本集团未持有第二层次公允价值计量项目。

-177-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）九、公允价值的披露-续

4.持续和非持续第三层次公允价值计量项目，采用的估值技术和重要参数的定性及定

量信息项目本年年末公允价值上年年末公允价值估值技术输入值

权益工具投资1047815166.12?718161574.10现金流折现法折现率

权益工具投资652404919.78689669041.22净资产法账面价值

????

非上市权益工具投资之公允价值采用包括现金流折现法、净资产法等估值方法进行确定。

采用现金流折现法估值时本集团需对未来现金流量、信用风险、市场波动率和相关性等方

面进行估计，并选择适当的折现率和考虑折价溢价调整。

5.不以公允价值计量的金融资产和金融负债的公允价值情况

不以公允价值计量的金融资产和负债主要包括：货币资金、应收票据、应收账款、其他应

收款、短期借款、应付票据、应付账款、其他应付款、长期借款、应付债券、一年内到期

的非流动负债、长期应付款、租赁负债、其他非流动负债等。

本集团管理层认为，财务报表中按摊余成本计量的金融资产及金融负债的账面价值接近该等资产及负债的公允价值。

十、关联方及关联交易

1.本公司的母公司情况

母公司对本公司的母公司对本公司的母公司名称注册地业务性质注册资本

持股比例（%）表决权比例（%）

运输、代理、租赁、

招商局集团有限公司中国北京16900000000.0051.1058.81

金融、房地产等业务

????

于2025年12月31日，招商局集团有限公司直接持有本公司51.10%的股权，通过其子公司招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司及深圳市招为投资合伙企业（有限合伙）间接持有本公司7.71%的股权。

2.本公司的主要子公司情况

本公司的主要子公司的情况详见附注七、1（1）。

-178-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

3.本公司合营和联营企业情况

本年与本集团发生关联方交易，或上年与本集团发生关联方交易形成余额的其他合营或联营企业情况如下：

合营或联营企业名称与本公司关系上海仁崇置业有限公司合营企业上海北铖房地产开发有限公司合营企业上海孚金置业有限公司合营企业上海招象惠新房地产开发有限公司合营企业上海浦隽房地产开发有限公司合营企业上海盛察实业发展有限公司合营企业上海绿地南坤置业有限公司合营企业上海象商房地产开发有限公司合营企业上海象招房地产开发有限公司合营企业东莞市恒安房地产开发有限公司合营企业中山市碧商房地产开发有限公司合营企业乐活置业国际有限公司合营企业佛山市南海区美璟房地产开发有限公司合营企业佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司合营企业佛山招商尚贤房地产有限公司合营企业佛山招商璞海房地产有限公司合营企业北京亚林西房地产开发有限公司合营企业北京怡置京西房地产开发有限公司合营企业北京招城房地产开发有限公司合营企业北京景晟乾通置业有限公司合营企业北京朝金房地产开发有限公司合营企业北京毓锦置业有限公司合营企业北京永安佑泰房地产开发有限公司合营企业北京金旭开泰房地产开发有限公司合营企业北京鸿远京投置业有限公司合营企业南京奥建置业有限公司合营企业南京弘威盛房地产开发有限公司合营企业南京悦宁房地产开发有限公司合营企业南京悦霖房地产开发有限公司合营企业南京招汇公寓管理有限公司合营企业南京盛科房地产开发有限公司合营企业南京荟合置业有限公司合营企业南京铁盛商业管理有限公司合营企业

????

-179-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

3.本公司合营和联营企业情况-续

合营或联营企业名称与本公司关系南京锦华置业有限公司合营企业南通市华昌房地产有限公司合营企业厦门添旭投资有限公司合营企业合肥锦顺房地产开发有限公司合营企业启东金碧置业发展有限公司合营企业嘉兴金久房地产开发有限公司合营企业天津顺集置业有限公司合营企业太仓市鑫堃房地产开发有限公司合营企业太仓市鑫珩房地产开发有限公司合营企业太仓远汇置业有限公司合营企业如东威新房地产开发有限责任公司合营企业如皋市恒昱房地产有限公司合营企业宁波鼎峰房地产开发有限公司合营企业山东省机场管理集团中航物业有限公司合营企业常熟市尚源房地产开发有限公司合营企业平湖市卓耀房地产开发有限公司合营企业平湖恒璟房地产开发有限公司合营企业广州合景隆泰置业发展有限公司合营企业广州市万尚房地产有限公司合营企业广州市穗云置业有限公司合营企业广州招商高利泽养老服务有限公司合营企业广州招赢房地产有限责任公司合营企业广州新合房地产有限责任公司合营企业广州润嘉置业有限公司合营企业广州穗信置业有限公司合营企业徐州铭润房地产开发有限公司合营企业惠州市昭乐房地产有限公司合营企业成都中交花源美庐置业有限公司合营企业成都禾招物业管理有限公司合营企业成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司合营企业无锡市三合房地产发展有限公司合营企业无锡市美商骏房地产发展有限公司合营企业昆山保瑞房地产开发有限公司合营企业昆山市悦城置业有限公司合营企业昆山市悦顺置业有限公司合营企业武汉右岸网谷产业园有限公司合营企业济南安齐房地产开发有限公司合营企业深圳市壹海城商业物业管理有限公司合营企业深圳市招华国际会展运营有限公司合营企业

????

-180-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

3.本公司合营和联营企业情况-续

合营或联营企业名称与本公司关系深圳市招蔚置业有限公司合营企业深圳市润招房地产有限公司合营企业深圳招商一九七九发展有限公司合营企业温州保悦置业有限公司合营企业珠海景华房地产有限公司合营企业盐城梁盛通置业有限公司合营企业盐城海洲置业有限公司合营企业福州中晋投资有限公司合营企业福州中欣投资有限公司合营企业苏州劲商房地产开发有限公司合营企业苏州安茂置业有限公司合营企业苏州招诺商务咨询有限公司合营企业苏州泓昶置业有限公司合营企业苏州润悦招禧置业有限公司合营企业苏州灏溢房地产开发有限公司合营企业苏州璟隽咨询管理有限公司合营企业苏州锦钿置业有限公司合营企业郑州润兴置业有限公司合营企业重庆万招置业有限公司合营企业重庆瀚置招商房地产开发有限公司合营企业南京劲盛房地产开发有限公司合营企业上海祝金房地产发展有限公司合营企业之子公司中山冠景置业有限公司合营企业之子公司

乐康置业（深圳）有限公司合营企业之子公司北京亮马置业有限公司合营企业之子公司天津市中辰朝华置业有限公司合营企业之子公司太仓市万鑫房地产开发有限公司合营企业之子公司常熟招商力宝妇产医院有限公司合营企业之子公司深圳市招商福永产业园发展有限公司合营企业之子公司深圳招商力宝太子湾医院合营企业之子公司苏州融烨置业有限公司合营企业之子公司上海光盛房地产开发有限公司合营企业之子公司上海建杉置业有限公司合营企业之子公司无锡鑫昇置业有限公司合营企业之子公司

DIGITAL NOBLE LIMITED 联营企业

SOLAR ESTATE LIMITED 联营企业

TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS LIMITED 联营企业上海乐都置业有限公司联营企业上海兴美置业有限公司联营企业

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-181-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

3.本公司合营和联营企业情况-续

合营或联营企业名称与本公司关系上海孚达置业有限公司联营企业上海招鸿房地产开发有限公司联营企业上海新东安企业发展有限公司联营企业上海新南山房地产开发有限公司联营企业上海曼翊企业管理有限公司联营企业上海置滨汇招置业有限公司联营企业上海耀茂置业有限公司联营企业上海越招置业有限公司联营企业上海隽廷房地产开发有限公司联营企业东莞市保汇实业投资有限公司联营企业东莞市招美房地产开发有限公司联营企业东莞市景源房地产开发有限公司联营企业东莞市润合房地产有限公司联营企业东莞弘璟实业投资有限公司联营企业东莞武地泓海置业有限公司联营企业佛山市南海区峯商房地产开发有限公司联营企业佛山市清皓置业有限公司联营企业北京华润招铁海泽置业有限公司联营企业南京世招荃晟置业有限公司联营企业南京十心房地产有限公司联营企业南京善盛房地产开发有限公司联营企业南京招商兴盛房地产有限公司联营企业南京招锦弘新房地产开发有限公司联营企业南京盛文房地产开发有限公司联营企业南京聚盛房地产开发有限公司联营企业南京铧耀房地产开发有限公司联营企业南昌青茂置业有限公司联营企业南通招城置业有限公司联营企业厦门市雍景湾房地产有限公司联营企业厦门联招和悦投资有限公司联营企业合肥启盛房地产开发有限公司联营企业合肥和旭房地产有限公司联营企业合肥和逸房地产开发有限公司联营企业合肥居峰置业有限公司联营企业合肥招阳房地产开发有限公司联营企业合肥禹博房地产开发有限公司联营企业哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司联营企业嘉兴世茂新领航置业有限公司联营企业嘉兴卓嘉房地产开发有限公司联营企业

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-182-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

3.本公司合营和联营企业情况-续

合营或联营企业名称与本公司关系嘉善裕灿房地产开发有限公司联营企业四川遂航智达物业服务有限公司联营企业大连金泓舟房地产开发有限公司联营企业天津合发房地产开发有限公司联营企业天津国际邮轮母港有限公司联营企业天津市联展房地产开发有限公司联营企业太仓碧桂园房地产开发有限公司联营企业太仓辉盛房地产开发有限公司联营企业宁波世圆企业管理咨询有限公司联营企业宁波康海置业有限公司联营企业宁波盛锐房地产开发有限公司联营企业宁波维悦置业有限公司联营企业宁波鸿茂置业有限公司联营企业广州云佳房地产开发有限公司联营企业广州市天河区顺信房地产有限公司联营企业广州矿荣房地产开发有限公司联营企业广州联森房地产有限公司联营企业广州联洲房地产有限公司联营企业广州诚品置业有限公司联营企业广州顺茂房地产开发有限公司联营企业成都冠麓置业有限公司联营企业成都愉派置业有限公司联营企业无锡天河地铁生态置业有限公司联营企业无锡浦锦企业管理有限公司联营企业无锡润泰置业有限公司联营企业昆山宝业房产开发有限公司联营企业昆山顺拓房地产开发有限公司联营企业杭州万璟置业有限公司联营企业杭州信榕房地产开发有限公司联营企业杭州北桐房地产开发有限公司联营企业杭州北榕房地产开发有限公司联营企业杭州北隆房地产开发有限公司联营企业杭州宸远招盛置业有限公司联营企业杭州弘招城房地产开发有限公司联营企业杭州星旭商务咨询有限公司联营企业杭州浙茂企业管理有限公司联营企业杭州瑾帆投资管理有限公司联营企业杭州铧璟置业有限公司联营企业武汉中建壹品澜荟置业有限公司联营企业

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-183-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

3.本公司合营和联营企业情况-续

合营或联营企业名称与本公司关系武汉招盈置业有限公司联营企业武汉泓耀房地产开发有限公司联营企业武汉碧曜房地产开发有限公司联营企业沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司联营企业河南众乐房地产开发有限公司联营企业济南先投积余城市服务有限公司联营企业济南文旅集团积余城市服务有限公司联营企业

深圳 TCL 光电科技有限公司 联营企业深圳市保卓房地产开发有限公司联营企业深圳市保捷房地产开发有限公司联营企业深圳市前海深港商贸物流小镇运营有限公司联营企业深圳市启越房地产开发有限公司联营企业深圳市太子湾乐居置业有限公司联营企业深圳市招华会展实业有限公司联营企业深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司联营企业深圳市润商房地产有限公司联营企业深圳市滨海酒店资产有限公司联营企业深圳市蛇口通讯有限公司联营企业深圳招商华侨城投资有限公司联营企业深圳招商邮轮服务有限公司联营企业温州市光悦房地产开发有限公司联营企业湖北长投房地产开发有限公司联营企业漳州招商局码头有限公司联营企业烟台孚旺置业有限公司联营企业珠海雍景华越房地产有限公司联营企业芜湖创耀置业有限公司联营企业芜湖荣众房地产开发有限公司联营企业苏州华恒商用置业有限公司联营企业苏州悦顺房地产开发有限公司联营企业苏州新晟捷置地有限公司联营企业苏州相茂置业有限公司联营企业葛洲坝南京置业有限公司联营企业衢州亿佳企业管理有限公司联营企业西咸新区文茂房地产有限公司联营企业西安沃呈房地产开发有限公司联营企业镇江亿腾房地产开发有限公司联营企业镇江悦璟房地产开发有限公司联营企业阿萨勒湖投资控股有限公司联营企业陕西瑞迅置业有限公司联营企业

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-184-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

3.本公司合营和联营企业情况-续

合营或联营企业名称与本公司关系青岛世园兴茂置业有限公司联营企业青岛世园方茂置业有限公司联营企业青岛绿华置业有限公司联营企业

Dynamic Wish Limited 联营企业之子公司

MING YUAN PROPERTY (HUA BEI)联营企业之子公司

CORPORATION

Treasure Supreme International Limited 联营企业之子公司上海华璟枫宸房地产开发有限公司联营企业之子公司上海欣明置业有限公司联营企业之子公司上海浦申置业有限公司联营企业之子公司上海茂璟置业有限公司联营企业之子公司

Sky Castle Limited 联营企业之子公司南通长江置业有限公司联营企业之子公司

商吉置业（深圳）有限公司联营企业之子公司

商顺置业（深圳）有限公司联营企业之子公司宁波招望达置业有限公司联营企业之子公司广州市品诚房地产开发有限公司联营企业之子公司成都兆泽晟房地产开发有限公司联营企业之子公司杭州星荣置业有限公司联营企业之子公司杭州越荣房地产开发有限公司联营企业之子公司杭州运塘房地产开发有限公司联营企业之子公司杭州鑫尧置业有限公司联营企业之子公司汕头拓茂房地产开发有限公司联营企业之子公司河南郑欧丝路置业有限公司联营企业之子公司温岭新城恒悦房地产开发有限公司联营企业之子公司温州新里程房地产开发有限公司联营企业之子公司绍兴铧越置业有限公司联营企业之子公司金华绿城浙茂房地产开发有限公司联营企业之子公司金威朗有限公司联营企业之子公司

New Synergy Limited 联营企业之子公司

FORTUNE HOPE LIMITED 联营企业之子公司温州新绿州房地产开发有限公司联营企业之子公司深圳市乐宜瑞兹管理咨询有限公司联营企业之子公司深圳市林下瑞兹管理咨询有限公司联营企业之子公司

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-185-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

4.其他关联方情况

其他关联方名称其他关联方与本公司关系三亚招商臻园开发有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业中国深圳外轮代理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

中外运上海（集团）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业中外运化工国际物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业中外运物流西北有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业中外运长航实业发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业大连国际航运中心大厦有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业大连太平湾资产经营管理有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

招商（三亚）深海装备产业园有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商三亚崖州湾发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商三亚深海科技城开发有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

招商华建商业管理（北京）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

招商商业保理（天津）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局保税物流有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局共享服务有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局慈善基金会受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局投资发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局物流集团西安有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局能源运输股份有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

招商局融资租赁（天津）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局融资租赁有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局邮轮制造有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

招商局重工（江苏）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

招商局金融控股（香港）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

招商局集团（香港）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商局集团财务有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

招商港务（深圳）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业招商证券股份有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发建设有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业海通（深圳）贸易有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

深圳市招平密苑投资中心（有限合伙）受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

深圳市招平淳华投资中心（有限合伙）受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业深圳金域融泰投资发展有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

湛江港（集团）股份有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

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-186-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

4.其他关联方情况-续

其他关联方名称其他关联方与本公司关系营口新港矿石码头有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业蛇口消息报社受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业蛇口电视台受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业蛇口集装箱码头有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业赤湾集装箱码头有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

辽港控股（营口）有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业重庆外运储运有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业重庆沪渝高速公路有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业长航集团武汉置业有限公司受同一控股股东及最终控制方控制的其他企业

深圳市招平嘉汇投资中心（有限合伙）最终控制方之合营企业

深圳市招平盛盈投资中心（有限合伙）最终控制方之合营企业

深圳市招平臻选投资中心（有限合伙）最终控制方之合营企业天津招银津六十二租赁有限公司最终控制方之联营企业招商银行股份有限公司最终控制方之联营企业招商信诺资产管理有限公司最终控制方之联营企业之子公司

Khor Ambado FZCO 最终控制方之联营企业之子公司深圳市海越锦实业发展有限公司最终控制方之联营企业之子公司

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-187-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

5.关联交易情况

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易

（a） 采购商品/接受劳务情况表关联方关联交易内容本年累计数上年累计数

招商局邮轮制造有限公司购买商品94026548.67116150442.45

深圳招商邮轮服务有限公司接受劳务46638037.8137937142.47

蛇口电视台接受劳务27856270.9920115489.81

招商局投资发展有限公司接受劳务22357039.8519825471.70

蛇口消息报社接受劳务15355863.9816819803.05

深圳市招商澎湃私募股权基金管理有限公司接受劳务7501866.64-

招商局共享服务有限公司接受劳务7868282.251556603.77

招商银行股份有限公司手续费6996647.876032456.10海通（深圳）贸易有限公司购买商品1290829.4910596351.99

招商证券股份有限公司接受劳务1581607.556345942.45

招商港务（深圳）有限公司购买商品-7000000.00

中外运长航实业发展有限公司接受劳务1972271.845917299.72

其他小额购买商品/接受劳务21198291.1014447900.54

合计254643558.04262744904.05

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（b） 出售商品/提供劳务情况表关联方关联交易内容本年累计数上年累计数

招商银行股份有限公司物业管理549608019.68584920656.82

招商证券股份有限公司物业管理69710800.6154519039.13

招商银行股份有限公司数据机房服务67910030.19-

招商局集团（香港）有限公司物业管理36090043.4232953432.49

招商三亚崖州湾发展有限公司提供劳务28149885.9518489426.72

三亚招商臻园开发有限公司提供劳务24697145.775553243.65

辽港控股（营口）有限公司提供劳务21045088.4719906438.58

长航集团武汉置业有限公司提供劳务18785305.031439504.19

招商（三亚）深海装备产业园有限公司提供劳务18454660.171805625.81

招商局投资发展有限公司提供劳务17191244.7217670099.09

蛇口集装箱码头有限公司提供劳务12973098.8610295359.89

中国深圳外轮代理有限公司提供劳务11624025.8710292541.44

中外运上海（集团）有限公司物业管理10515622.913193465.33

大连太平湾资产经营管理有限公司物业管理9606169.976715260.04

中外运化工国际物流有限公司物业管理8987521.469308491.10

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-188-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

5.关联交易情况-续

（1）购销商品、提供和接受劳务的关联交易-续

（b） 出售商品/提供劳务情况表 - 续关联方关联交易内容本年累计数上年累计数

赤湾集装箱码头有限公司提供劳务8137487.464980731.72

中外运物流西北有限公司物业管理7677523.507918868.76

漳州招商局码头有限公司提供劳务7559993.926359471.52

招商华建商业管理（北京）有限公司物业管理7007086.186722920.87

营口新港矿石码头有限公司物业管理6858929.736287273.63

招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司物业管理5795874.134490966.17

招商局物流集团西安有限公司物业管理5515803.02-海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开发

提供劳务5420906.0529499819.12建设有限公司

重庆沪渝高速公路有限公司物业管理4984648.935058864.90

招商三亚深海科技城开发有限公司提供劳务4965621.126735774.84

大连国际航运中心大厦有限公司提供劳务4528301.8913313207.54

深圳金域融泰投资发展有限公司提供劳务1169249.345703597.81

其他小额销售商品/提供劳务188344591.22122071822.69

合计?1163314679.57996205903.85

（2）关联租赁情况

（a） 本集团作为出租方本年确认的租赁上年确认的租赁出租方名称承租方名称租赁资产种类收入收入

招商港务（深圳）有限公司土地32067795.3032336048.74

本公司招商局保税物流有限公司土地6600390.086600390.08

其他土地2970626.932280273.47

招商局投资发展有限公司写字楼11422859.9913582780.95深圳市招广置业管理有限公司

其他写字楼4513782.864830462.86

招商局邮轮制造有限公司厂房12006338.8411726527.69

招商局邮轮产业发展（江苏）

招商局重工（江苏）有限公司厂房8416020.528157255.22有限公司

其他厂房3207869.48518431.61

招商局融资租赁（天津）有限公

写字楼12083676.1614355855.05

汇港实业（深圳）有限公司司

其他写字楼13471735.956239090.83

招商局保税物流有限公司仓库25254404.7436682972.87

深圳市南油（集团）有限公司

其他仓库1050346.15-受同一控股股东及最终控制方控

本集团合并范围内的其他公司写字楼/商铺41290388.5722821268.53制的其他企业

合计??174356235.57160131357.90

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-189-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

5.关联交易情况-续

（2）关联租赁情况-续

（b） 本集团作为承租方出租方名称承租方名称租赁资产的种类本年确认的租赁费上年确认的租赁费

重庆外运储运有限公司重庆招商意库商业管理有限公司写字楼5362455.905767613.51受同一控股股东及最终控制方控

本集团合并范围内的其他公司写字楼13047841.8912420265.27制的其他企业

合计??18410297.7918187878.78

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（3）关联方利息收入关联方本年累计数上年累计数

招商银行股份有限公司259443388.39382322760.23

Dynamic Wish Limited 45977393.76 60859279.77

东莞市保汇实业投资有限公司43128195.868123025.20

东莞武地泓海置业有限公司41380114.4518569762.17

成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司39870632.96-

武汉招盈置业有限公司26570832.27943975.45

New Synergy Limited 26337996.95 -

招商局集团财务有限公司25974243.6233103196.06

无锡天河地铁生态置业有限公司25733853.3441118570.51

上海新东安企业发展有限公司24525924.97-

广州市品诚房地产开发有限公司23142655.3117169820.87

上海北铖房地产开发有限公司19647255.2032827322.50

南昌青茂置业有限公司16204897.8116249294.81

深圳市招华会展实业有限公司10886871.0739533130.51

深圳招商华侨城投资有限公司10421383.65-

上海浦隽房地产开发有限公司9404454.63-

成都兆泽晟房地产开发有限公司8968862.28-

昆山保瑞房地产开发有限公司8712720.6719188530.55

上海耀茂置业有限公司7120470.39-

武汉中建壹品澜荟置业有限公司6713136.286880736.44

广州招赢房地产有限责任公司5178768.296925716.79

广州市穗云置业有限公司-37357968.17

SOLAR ESTATE LIMITED - 30323084.39

宁波鸿茂置业有限公司-20089810.25

北京景晟乾通置业有限公司-19843733.98

如东威新房地产开发有限责任公司-17697450.91

成都愉派置业有限公司-13336429.05

成都冠麓置业有限公司-7322177.13

深圳市启越房地产开发有限公司-6404942.19

其他小额24755333.8947133832.59

合计710099386.04883324550.52

?????

-190-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

5.关联交易情况-续

（4）关联方利息支出关联方本年累计数上年累计数

招商银行股份有限公司523486619.00692781405.67

招商局集团财务有限公司172222124.54289965824.09

深圳市招平淳华投资中心（有限合伙）44520990.10-

招商信诺资产管理有限公司37396836.85-

招商商业保理（天津）有限公司19030267.31-

北京金旭开泰房地产开发有限公司2728472.955276499.96

招商局融资租赁有限公司-40796842.25

深圳市招平密苑投资中心（有限合伙）-9604799.18

其他小额7587286.2316711371.88

合计806972596.981055136743.03

（5）关联担保情况本集团作为担保方担保是否已经被担保方担保金额担保起始日担保到期日履行完毕

Dynamic Wish Limited 1226617921.00 2022-02-14 2026-02-14 否

佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司9900000.002022-07-072026-06-12否

陕西瑞迅置业有限公司175110000.002022-08-112026-08-25否

深圳市招华会展实业有限公司55000000.002021-08-262026-08-25否

无锡鑫昇置业有限公司7875000.002022-03-222026-09-27否

宁波鸿茂置业有限公司267595000.002025-06-162026-12-19否

佛山招商尚贤房地产有限公司23600000.002022-02-282027-02-27否

厦门联招和悦投资有限公司19575500.002022-06-212027-06-16否

河南众乐房地产开发有限公司40000000.002025-11-202027-09-05否

南通招城置业有限公司156217228.942022-09-072027-09-06否

无锡天河地铁生态置业有限公司150000000.002024-07-012027-11-21否

东莞市保汇实业投资有限公司92778000.002022-05-202028-05-19否

武汉招盈置业有限公司115000000.002025-06-172028-06-17否

南昌青茂置业有限公司112998600.002023-07-012028-06-21否

南昌青茂置业有限公司104306400.002023-07-012028-06-21否

厦门联招和悦投资有限公司36750000.002022-06-272029-06-27否

武汉招盈置业有限公司90000000.002024-08-122030-02-12否

金威朗有限公司262024122.002025-12-242030-12-24否

东莞弘璟实业投资有限公司41000000.002024-12-272030-12-26否

商顺置业（深圳）有限公司600740000.002025-07-242031-01-25否

深圳市招商福永产业园发展有限公司57729716.972025-01-172031-12-31否

Khor Ambado FZCO 79047928.42 2019-05-24 2032-05-24 否

深圳招商力宝太子湾医院18860730.832025-07-012032-07-01否

深圳市招华会展实业有限公司655804840.862018-06-252033-08-05否

河南郑欧丝路置业有限公司17619150.712024-01-222034-01-16否

乐康置业（深圳）有限公司133919244.112022-03-092043-01-22否

常熟招商力宝妇产医院有限公司32742535.342022-07-292043-04-10否

合计4582811919.18???

?????

-191-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

5.关联交易情况-续

（6）关联方资金拆借关联交易关联方拆借金额起始日到期日说明内容

招商局集团财务有限公司借入资金8183646097.69实际借入日约定还款日长期借款

招商银行股份有限公司借入资金18638516000.78实际借入日约定还款日长期借款

合计?26822162098.47???

上海新东安企业发展有限公司借出资金3676511539.482025年10月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

温州保悦置业有限公司借出资金1287721100.492025年2月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

深圳市招华会展实业有限公司借出资金1081281907.582024年3月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

宁波鸿茂置业有限公司借出资金1010222010.962025年4月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

东莞武地泓海置业有限公司借出资金979731004.182025年12月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

无锡天河地铁生态置业有限公司借出资金917673261.112025年11月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

盐城梁盛通置业有限公司借出资金332842121.352025年11月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

南昌青茂置业有限公司借出资金292457055.782025年2月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

商吉置业（深圳）有限公司借出资金157337637.212025年4月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

商顺置业（深圳）有限公司借出资金96780999.192024年5月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

徐州铭润房地产开发有限公司借出资金79122617.622025年1月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

上海越招置业有限公司借出资金76911635.442025年4月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

河南众乐房地产开发有限公司借出资金11390999.992025年7月按本公司要求或项目预售开始归还往来款

其他小额借出资金11119444.16实际借出日按本公司要求或项目预售开始归还往来款

合计?10011103334.54???

?????

（7）关键管理人员报酬项目本年累计数上年累计数

关键管理人员薪酬16569100.0016747500.00

?????

（8）其他关联交易

（a） 关联方资产转让情况关联方关联交易内容本年累计数上年累计数

深圳市林下瑞兹管理咨询有限公司处置股权-?382606585.57

深圳市乐宜瑞兹管理咨询有限公司处置股权-?644643300.74

招商局能源运输股份有限公司处置股权578883126.61-

合计?578883126.611027249886.31

?????

（b） 关联捐赠情况关联方名称关联交易内容本年累计数上年累计数

招商局慈善基金会捐赠支出22000000.00?18000000.00

?????

-192-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况

（1）应收项目年末数年初数项目名称关联方账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备

招商银行股份有限公司33129614685.17-44160273353.60-

货币资金招商局集团财务有限公司2648059849.25-1422840203.11-

合计35777674534.42-45583113556.71-

招商银行股份有限公司49342347.04135769.1818418268.93100508.92海南博鳌乐城国际医疗旅游先行区开

13409646.64-22123061.98-

发建设有限公司

天津国际邮轮母港有限公司8754716.698754.7210299666.6410299.67

深圳市招华国际会展运营有限公司7202662.127202.667591208.757591.21

中国深圳外轮代理有限公司6873133.07-1626936.61-

北京朝金房地产开发有限公司6798356.586758260.586798713.583609263.85

成都禾招物业管理有限公司6344827.556344.833109861.173961.74

Treasure Supreme International

应收账款--7500000.007500.00

Limited

招商琼海博鳌乐城健康投资有限公司5918600.63-1258241.05-

济南文旅集团积余城市服务有限公司5005155.255005.16155880.00155.88

四川遂航智达物业服务有限公司1691050.193995.5913714655.2613714.66山东省机场管理集团中航物业有限公

2180010.222180.0110368924.28100331.45

司

招商局保税物流有限公司3655268.11-6930409.58-

其他小额118035673.964372733.35113507217.49555395.59

合计235211448.0511300246.08223403045.324408722.97深圳市招商澎湃私募股权基金管理有

7951978.64-?-?-

限公司预付款项

其他小额7537227.14-?978567.40-

合计15489205.78-?978567.40-

漳州招商局码头有限公司105526928.23-?79792513.04-

东莞市恒安房地产开发有限公司52600000.00-?--

南京悦宁房地产开发有限公司23100000.00-?--

北京金旭开泰房地产开发有限公司15000000.00-?--

杭州万璟置业有限公司11400000.00-?11400000.00-

应收股利南京弘威盛房地产开发有限公司5100000.00-?--

中国深圳外轮代理有限公司--?10575000.00-

杭州浙茂企业管理有限公司--?26070000.00-

杭州铧璟置业有限公司--?80150000.00-

其他小额4907534.58-?--

合计217634462.81-?207987513.04-

??

-193-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

（1）应收项目-续年末数年初数项目名称关联方账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备

上海新东安企业发展有限公司3676511539.483676511.54--

TRIUMPHANT ALLY INVESTMENTS

3107374007.893107374.023107377362.433107377.36

LIMITED

武汉招盈置业有限公司1725392664.111725392.651882225116.201882225.11

温州保悦置业有限公司1287721100.491287721.101213489993.361213489.99

东莞市保汇实业投资有限公司1189945560.221189945.561093739053.051093739.06

宁波鸿茂置业有限公司1166891015.43379526571.881160437485.55199669245.36

成都金牛区幸福汇轨道城市发展有限公司1069541863.221069541.851270318152.221270318.15

深圳市招华会展实业有限公司1056993984.201056994.001033913817.541033913.82

芜湖创耀置业有限公司1043162689.771051431.031603336704.331603336.71

东莞武地泓海置业有限公司1001435554.851001447.99824391199.00823668.95

天津市中辰朝华置业有限公司938766724.64850044592.15955265850.00801893202.29

广州市穗云置业有限公司925392959.79340860475.53816592959.79275367243.05

无锡天河地铁生态置业有限公司917673261.11172819701.48856461781.94856461.79

上海浦隽房地产开发有限公司901265885.56901265.86868675573.64880376.41

广州新合房地产有限责任公司791691006.82492508947.92788367519.46492507088.26

成都兆泽晟房地产开发有限公司760399254.40760399.25--

北京景晟乾通置业有限公司723055846.8423009612.33823055846.8423009466.33

FORTUNE HOPE LIMITED 706950564.97 706950.57 691224315.04 691224.34

New Synergy Limited 672026124.10 672026.13 - -

深圳市滨海酒店资产有限公司662590083.70662590.08668844339.42668844.34

其他应收款广州招赢房地产有限责任公司560833698.29560833.70673673990.08673673.99

北京朝金房地产开发有限公司548891272.53548647967.27548828128.39548325132.51

南通招城置业有限公司545918201.75545918.21--

北京招城房地产开发有限公司485928699.52485928.69858381396.57858381.39

如东威新房地产开发有限责任公司464683831.33154405253.52467673972.14154404943.66

济南安齐房地产开发有限公司454390436.64205176865.09423990436.64205176865.09

广州市品诚房地产开发有限公司443482493.51443482.49495692578.97495692.59

北京永安佑泰房地产开发有限公司429901956.20429901.96429901956.20429901.96

北京鸿远京投置业有限公司406450000.00406450.00306146331.00306146.00

上海北铖房地产开发有限公司385922648.81385922.65831126227.26831126.23

深圳市招平嘉汇投资中心（有限合伙）359683114.08359683.11462902985.38462902.99

广州穗信置业有限公司355004600.47355004.60501114261.61501114.26

Dynamic Wish Limited 339753472.17 339753.47 250515767.59 250515.76

天津合发房地产开发有限公司334036057.95300717488.45413081057.95281883271.89

盐城梁盛通置业有限公司333559122.10333559.11328583066.87328583.06

东莞弘璟实业投资有限公司327512000.00327512.00408512000.00408512.00

昆山保瑞房地产开发有限公司324505628.66324505.63355396836.66355396.84

金威朗有限公司302814530.74302814.53274552431.80274552.40

广州合景隆泰置业发展有限公司297000000.00185811848.70297000000.00186546892.46

南昌青茂置业有限公司294396970.1395391955.93274403322.4479893632.67

深圳市润招房地产有限公司271375500.00271375.50--

????

-194-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

（1）应收项目-续年末数年初数项目名称关联方账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备

湖北长投房地产开发有限公司250000000.00106353676.26250361288.12106354037.55

陕西瑞迅置业有限公司219819594.89219819.60213966242.70213966.24

天津顺集置业有限公司218667556.25147137379.84220667556.25147137379.84

上海曼翊企业管理有限公司204771000.00179153698.25204771000.00179153698.25

厦门市雍景湾房地产有限公司195127400.42160801874.01201818793.06160805605.13

武汉右岸网谷产业园有限公司187430218.66187430.22202867857.06202867.85

盐城海洲置业有限公司183745663.22183745.66183947913.96183947.88

武汉中建壹品澜荟置业有限公司171467527.8529259237.53162526046.90162398.02

广州云佳房地产开发有限公司162230925.00162230.93162230925.00162230.93

芜湖荣众房地产开发有限公司158919702.40158919.70268290586.40268290.59

商吉置业（深圳）有限公司157337637.21157337.64--

DIGITAL NOBLE LIMITED 141248541.39 141248.54 144817208.73 144817.21

广州诚品置业有限公司140839685.43140839.69205039685.43205039.68

苏州相茂置业有限公司135341972.34135384.92162578537.73162578.54

南京聚盛房地产开发有限公司132328094.78132328.09207036710.42207036.71

MING YUAN PROPERTY (HUA BEI)

120007387.27120007.39120007555.01120007.56

CORPORATION

上海绿地南坤置业有限公司113424000.00113424.00113424000.00113424.00

深圳招商华侨城投资有限公司113172601.56113172.60102125934.89102125.93

广州润嘉置业有限公司108026498.6355169571.73108026498.6355169571.73

宁波康海置业有限公司106525843.67106525.8435909171.2535909.17

其他应收款 Sky Castle Limited 105921022.40 105921.02 411356651.86 411356.70

商顺置业（深圳）有限公司96780999.1996781.0034336157.9134336.16

启东金碧置业发展有限公司94264350.0061170064.0094264350.0061170064.00

北京亮马置业有限公司89653777.3789653.7889653777.3789653.78

温岭新城恒悦房地产开发有限公司85827857.11554018.9185827857.11248500.03

徐州铭润房地产开发有限公司79122617.6279122.6264422617.6264422.62

上海越招置业有限公司76911635.4476911.64--

佛山市顺德区景琛房地产开发有限公司75823728.3975823.7372480845.5872480.84

杭州星旭商务咨询有限公司72120042.0072120.0472120042.0072120.04

杭州运塘房地产开发有限公司69870261.7869870.2768205582.3968205.58

上海孚达置业有限公司66381810.0066381.8166381810.0066381.81

无锡鑫昇置业有限公司64451329.1964451.3365391360.6865391.35

南京招锦弘新房地产开发有限公司59674988.2159674.9989373437.5989373.44

温州新里程房地产开发有限公司59445616.0059445.6259445616.0059445.62

重庆万招置业有限公司58405453.5358405.45101638053.53101638.05

深圳招商一九七九发展有限公司55500175.7755500175.7755500175.7755500175.77

杭州鑫尧置业有限公司56000000.0056000.0056000000.0056000.00

上海欣明置业有限公司49424468.6449424.4750958622.6650958.62

温州新绿州房地产开发有限公司47055266.07184886.0644442111.9399408.70

深圳市招平臻选投资中心（有限合伙）46474264.3546474.26107141670.06107141.67

上海招象惠新房地产开发有限公司43448739.8943448.7541394853.8241394.86

?????

-195-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

（1）应收项目-续年末数年初数项目名称关联方账面余额信用损失准备账面余额信用损失准备

广州市天河区顺信房地产有限公司40463985.5240463.98135114568.46135114.56

如皋市恒昱房地产有限公司39134241.4739134.2243758577.4643758.58

天津市联展房地产开发有限公司34733602.3227008256.0034733602.3227008256.00

昆山市悦顺置业有限公司31837088.9231837.0937972269.4537972.27

佛山招商璞海房地产有限公司30364879.9430364.882905181.302905.18

上海建杉置业有限公司28777349.7228777.35106467316.41106467.32

上海光盛房地产开发有限公司18253791.9118253.7918253791.9118253.79

乐活置业国际有限公司15044862.9415044.8715045996.4015046.00

广州招商高利泽养老服务有限公司13161563.1114701.9313326296.0217996.58

宁波维悦置业有限公司12507763.5312507.7612483563.5712483.56

汕头拓茂房地产开发有限公司11936625.8012159.5311389113.4810954.11

河南众乐房地产开发有限公司11865020.7311865.02--

南京招汇公寓管理有限公司11003164.3211003164.3211110151.4311110151.43

合肥和逸房地产开发有限公司10655484.1810655.4810655484.1810655.48

南京铁盛商业管理有限公司10083333.3310083.3310290558.9310290.56

南通长江置业有限公司9867533.039867.5311743939.5111743.94

无锡润泰置业有限公司6833022.166833.02104754989.00104754.99

招商银行股份有限公司6801863.686801.8618818542.0318374.17

重庆瀚置招商房地产开发有限公司6316358.006316.366316358.006316.36

其他应收款衢州亿佳企业管理有限公司6300000.006300.0015000000.0015000.00

镇江亿腾房地产开发有限公司5804190.005804.1911741735.5011741.74

广州联洲房地产有限公司5714372.935714.374889903.294889.90

广州联森房地产有限公司5168722.725168.725168722.725168.72

济南先投积余城市服务有限公司5100000.005100.0010425922.5310425.92

佛山招商尚贤房地产有限公司5027569.475027.573938080.533938.08

SOLAR ESTATE LIMITED - - 612015918.61 612015.93

深圳市招平盛盈投资中心（有限合伙）--401444881.81401444.88

上海新长桥企业发展有限公司--202645234.71202645.23

太原中诚商正置业有限责任公司--163721246.35163721.25

深圳市启越房地产开发有限公司--66755659.1766755.66

佛山招商宝华房地产有限公司--57351202.2357351.19

深圳市招蔚置业有限公司--22300000.0022300.00

上海江瀚房地产开发经营有限公司--20742939.6425193.88

东莞市景源房地产开发有限公司--12957883.9712957.88

苏州融烨置业有限公司--10447875.3310447.88

金华绿城浙茂房地产开发有限公司--5530000.005530.00

北京金旭开泰房地产开发有限公司--5063599.095063.60

其他小额101697222.321614053.60154349030.79950653.10

合计37748269792.444612154682.2635651573058.914080620581.24

?????

-196-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

（2）应付项目项目名称关联方年末数年初数

招商银行股份有限公司473548032.541747467367.57

短期借款招商局集团财务有限公司1459524223.03-

合计1933072255.571747467367.57

招商银行股份有限公司173482976.49157646.09

招商局投资发展有限公司29335968.8018000000.00

招商局邮轮制造有限公司12500000.00-应付账款

招商局共享服务有限公司8371297.801556603.77

其他小额41540619.9330258094.24

合计265230863.0249972344.10

其他小额11803980.339496794.75预收款项

合计11803980.339496794.75

湛江港（集团）股份有限公司35771044.7738809044.77应付股利

合计35771044.7738809044.77

苏州招诺商务咨询有限公司1788155000.002143020000.00

佛山市清皓置业有限公司1576417500.00751417500.00

上海象招房地产开发有限公司1524880000.001647380000.00

厦门添旭投资有限公司1469801550.001469801550.00

深圳市保卓房地产开发有限公司1408758352.941176008352.94

上海象商房地产开发有限公司1295525986.251385525986.25

深圳市海越锦实业发展有限公司1025733793.57-

温州市光悦房地产开发有限公司966091960.00964091960.00

青岛绿华置业有限公司940716547.98960316547.98

南京铧耀房地产开发有限公司892120181.50689620181.47

上海兴美置业有限公司881100000.001155000000.00

上海耀茂置业有限公司840838610.25-

福州中晋投资有限公司797230000.00797230000.00

南京盛文房地产开发有限公司786269276.70584954832.81

合肥启盛房地产开发有限公司776532276.00809532276.00其他应付款

广州顺茂房地产开发有限公司738000000.00718000000.00

广州市天河区顺信房地产有限公司673754038.7139000.00

深圳市招平嘉汇投资中心（有限合伙）672729597.39412337081.59

昆山市悦城置业有限公司660150000.00660000000.00

北京怡置京西房地产开发有限公司600000000.00-

成都愉派置业有限公司597586200.00597586200.00

深圳市招平淳华投资中心（有限合伙）597469740.20217782430.54

深圳市保捷房地产开发有限公司548800000.00225400000.00

杭州北榕房地产开发有限公司533000000.00533013080.69

佛山市南海区美璟房地产开发有限公司531693333.33479193333.33

济南安齐房地产开发有限公司529116482.40529116482.40

南京盛科房地产开发有限公司527000000.00-

上海置滨汇招置业有限公司496000000.00496000000.00

上海招鸿房地产开发有限公司432135114.00432135114.00

上海华璟枫宸房地产开发有限公司413560000.00413560000.00

?????

-197-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

（2）应付项目-续项目名称关联方年末数年初数

南京十心房地产有限公司382200000.00382200000.00

重庆瀚置招商房地产开发有限公司376998815.98377013588.16

东莞市招美房地产开发有限公司338262906.95338262906.95

深圳市润商房地产有限公司322910000.00105350000.00

青岛世园方茂置业有限公司318816050.00280800000.00

上海盛察实业发展有限公司275311890.55-

福州中欣投资有限公司271082886.20256382886.20

杭州北桐房地产开发有限公司267598702.36237509776.00

上海仁崇置业有限公司258469868.34258469868.34

北京华润招铁海泽置业有限公司255000000.00-

合肥锦顺房地产开发有限公司254637900.00254637900.00

成都冠麓置业有限公司236070000.00236070000.00

深圳市润招房地产有限公司217140000.00217140000.00

东莞市恒安房地产开发有限公司208357482.75208357482.75

北京鸿远京投置业有限公司202775000.00138000000.00

无锡浦锦企业管理有限公司196261263.46196261263.46

杭州越荣房地产开发有限公司194044175.00194044175.00

合肥招阳房地产开发有限公司192469771.25187519771.25

南京善盛房地产开发有限公司181344156.09176344156.09

上海光盛房地产开发有限公司178035046.51178035046.51其他应付款

上海乐都置业有限公司175819823.57175819823.57

成都兆泽晟房地产开发有限公司173250000.00-

平湖市卓耀房地产开发有限公司154435001.52158059001.52

昆山顺拓房地产开发有限公司152144052.09146644976.23

杭州宸远招盛置业有限公司151586963.65151586963.65

宁波世圆企业管理咨询有限公司151470660.00151470660.00

杭州信榕房地产开发有限公司126523397.03194630897.03

厦门联招和悦投资有限公司123778505.63123778505.63

佛山市南海区峯商房地产开发有限公司120625013.00120625013.00

北京金旭开泰房地产开发有限公司100924338.33363906554.11

嘉善裕灿房地产开发有限公司100000000.00100000000.00

深圳市太子湾乐居置业有限公司99311000.0099311000.00

深圳市招华国际会展运营有限公司94493795.3522222851.77

中山冠景置业有限公司93010632.6080510632.60

杭州星荣置业有限公司84906432.0082125042.00

合肥禹博房地产开发有限公司82289821.1682289821.16

上海新南山房地产开发有限公司80763766.2880763766.28

哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司79700147.4080115803.35

南京锦华置业有限公司79500000.0089500000.00

苏州华恒商用置业有限公司79240000.00636440000.00

?????

-198-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

（2）应付项目-续项目名称关联方年末数年初数

沈阳光勋恒荣房地产开发有限公司78671735.8878671735.88

合肥居峰置业有限公司76432300.6876432300.68

无锡市三合房地产发展有限公司75019329.2960019329.29

中山市碧商房地产开发有限公司74256889.8074256889.80

杭州北隆房地产开发有限公司72491699.9572491699.95

葛洲坝南京置业有限公司69515550.0069515550.00

上海祝金房地产发展有限公司68799635.9867888835.98

东莞市润合房地产有限公司68475000.001578450000.00

太仓远汇置业有限公司67980000.0067980000.00

北京毓锦置业有限公司65390000.0065390000.00

苏州安茂置业有限公司65051456.9765051456.97

烟台孚旺置业有限公司64841679.60-

南京荟合置业有限公司64260000.00164220000.00

昆山宝业房产开发有限公司63524539.0963524539.09

惠州市昭乐房地产有限公司58716370.3758716370.37

杭州瑾帆投资管理有限公司57337673.7557337673.75

广州市万尚房地产有限公司56862517.6256862517.62

郑州润兴置业有限公司55018586.9754892929.94

成都中交花源美庐置业有限公司55000000.0055000000.00

大连金泓舟房地产开发有限公司54400000.0054400000.00

其他应付款无锡市美商骏房地产发展有限公司51183000.00411543000.00

嘉兴卓嘉房地产开发有限公司50395279.3550395279.35

杭州弘招城房地产开发有限公司49500000.0049500000.00

合肥和旭房地产有限公司49000000.0049000000.00

嘉兴世茂新领航置业有限公司47030000.0047030000.00

太仓辉盛房地产开发有限公司45740500.0045740500.00

珠海景华房地产有限公司45666992.1745666992.17

上海浦申置业有限公司45411321.9123301321.91

青岛世园兴茂置业有限公司44460000.0044460000.00

苏州灏溢房地产开发有限公司42657176.4042657176.40

珠海雍景华越房地产有限公司42200374.2442200574.24

常熟市尚源房地产开发有限公司41774598.6141774598.61

苏州润悦招禧置业有限公司41483169.72149283169.72

南通市华昌房地产有限公司40290000.0040290000.00

阿萨勒湖投资控股有限公司39976321.8840884047.87

嘉兴金久房地产开发有限公司39930000.0039930000.00

中外运长航实业发展有限公司38334753.1638454753.16

太仓市鑫珩房地产开发有限公司36945571.0733478824.00

北京亚林西房地产开发有限公司36864017.3836864017.38

宁波鼎峰房地产开发有限公司36000000.0036000000.00

金华绿城浙茂房地产开发有限公司34680788.75525970788.75

?????

-199-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

（2）应付项目-续项目名称关联方年末数年初数

深圳市启越房地产开发有限公司30000000.00-

太仓市鑫堃房地产开发有限公司29382000.0012528645.76

上海孚金置业有限公司27200000.0027200000.00

深圳 TCL 光电科技有限公司 26752457.42 2320549.16

苏州璟隽咨询管理有限公司25081890.7925081890.79

南京悦霖房地产开发有限公司25000000.0025000000.00

上海隽廷房地产开发有限公司23100000.001419000000.00

宁波盛锐房地产开发有限公司20500000.0018750000.00

南京招商兴盛房地产有限公司20460000.0020460000.00

武汉泓耀房地产开发有限公司20422032.6349822032.63

镇江悦璟房地产开发有限公司20130035.8020130035.80

平湖恒璟房地产开发有限公司19578160.7019578160.70

南京奥建置业有限公司16335000.0016335000.00

广州矿荣房地产开发有限公司15607187.49173655.40

深圳市滨海酒店资产有限公司15000000.0015000000.00

招商银行股份有限公司13948250.1813394094.84

重庆万招置业有限公司13830317.4755693.90

深圳市前海深港商贸物流小镇运营有限公司12901898.2812901898.28

深圳市壹海城商业物业管理有限公司12780755.332686083.55

苏州劲商房地产开发有限公司12770127.0067170127.00

其他应付款武汉碧曜房地产开发有限公司12590790.0012590790.00

深圳市蛇口通讯有限公司12417248.1612099640.00

招商局金融控股（香港）有限公司12326243.34-

杭州万璟置业有限公司11400000.003800000.00

广州联森房地产有限公司10575635.9010586513.85

上海茂璟置业有限公司8874452.028874452.02

苏州泓昶置业有限公司7200000.007200000.00

南京劲盛房地产开发有限公司7101025.20-

招商证券股份有限公司6094889.198437880.32

上海北铖房地产开发有限公司6000000.00-

苏州新晟捷置地有限公司5600000.0030600000.00

绍兴铧越置业有限公司-1122514400.00

佛山招商宝华房地产有限公司-446403000.00

太仓碧桂园房地产开发有限公司-422927643.60

太仓市万鑫房地产开发有限公司-275311890.55

南京世招荃晟置业有限公司-141610000.00

苏州悦顺房地产开发有限公司-117526683.00

苏州锦钿置业有限公司-59358750.00

天津辉拓房地产开发有限公司-50000000.00

深圳市招平臻选投资中心（有限合伙）-42696255.95

宁波招望达置业有限公司-21000000.00

?

-200-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十、关联方及关联交易-续

6.应收、应付关联方等未结算项目情况-续

（2）应付项目-续项目名称关联方年末数年初数

南京悦宁房地产开发有限公司-18150000.00

西安沃呈房地产开发有限公司-11736476.31

其他应付款西咸新区文茂房地产有限公司-8220000.00

其他小额126249062.36924023438.52

合计35791503096.1237609044597.42

招商银行股份有限公司4333536666.703680330370.98

一年内到期的非招商局集团财务有限公司2327564464.101440085639.72

流动负债天津招银津六十二租赁有限公司2171431873.29210115267.47

合计8832533004.095330531278.17

招商银行股份有限公司11572808347.2718721781700.47

长期借款招商局集团财务有限公司4384361525.895872268575.77

合计15957169873.1624594050276.24

天津招银津六十二租赁有限公司-2290133442.81长期应付款

合计-2290133442.81

?

十一、承诺及或有事项

1.重要承诺事项

（1）其他重大资本承诺

项目年末数（亿元）年初数（亿元）

已签约但未于财务报表中确认的资本承诺491.23557.36

-土地受让合同138.72142.22

-建安工程合同352.01414.04

-其他承诺支出0.501.10

合计491.23557.36

????

除上述承诺事项外，于2025年12月31日，本集团无其他重大承诺事项。

-201-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十一、承诺及或有事项-续

2.或有事项

项目年末数年初数

对外担保形成的或有负债30829184187.5045705802697.90

其中：商品房承购人26246372268.3241041743856.44

为合营企业借款担保276752227.25729549383.73

为联营企业借款担保4306059691.933934509457.73

对外诉讼形成的或有负债-?-

合计30829184187.5045705802697.90

????

十二、资产负债表日后事项

1.资产负债表日后分配股利情况

于2026年3月13日，本公司召开董事会通过了2025年度利润分配预案。本公司以2026年3月13日享有利润分配权的股份总数9016032171股为基数，每10股派0.5110元现金（含税），共计派送现金股利460719243.94元。该利润分配预案尚待本公司股东大会批准。

项目金额

拟分配的利润或股利460719243.94

经审议批准宣告发放的利润或股利-

????

本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。

除存在上述需披露的资产负债表日后事项外，本集团无其他重大资产负债表日后事项。

-202-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十三、其他重要事项

1.分部信息

（1）报告分部的确定依据与会计政策

根据本集团的内部组织结构、管理要求及内部报告制度，本集团的经营业务划分为三个经营分部，本集团的管理层定期评价这些分部的经营成果，以决定向其分配资源及评价业绩。在经营分部的基础上，本集团确定了如下三个报告分部：

开发业务主营以住宅为主的可售型产品的开发与销售、代建等业务，现有公司主要包括深圳招商房地产有限公司等从事住宅房地产开发建设、房地产投资的公司。

资产运营业务主营包括商业办公、公寓酒店、产业园区等持有物业运营与资产管理，以及会展、邮轮运营等业务，现有公司主要包括深圳市招商公寓发展有限公司、深圳招商商置投资有限公司等。

物业服务业务主营包括物业管理与服务、康养等业务，现有公司主要包括招商局积余产业运营服务股份有限公司等。

分部报告信息根据各分部向管理层报告时采用的会计政策及计量标准披露，这些计量基础与编制财务报表时的会计与计量基础保持一致。

-203-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十三、其他重要事项-续

1.分部信息-续

（2）报告分部的财务信息

2025年度分部信息列示如下：

分部间项目开发业务资产运营物业服务合计相互抵减

营业收入?????

对外交易收入130829345042.147172819283.4916725812680.29-154727977005.92

分部间交易收入79252361.12411157239.893324190698.00-3814600299.01-

分部营业收入合计130908597403.267583976523.3820050003378.29-3814600299.01154727977005.92

营业费用（注）122461092982.589213653507.5319042125739.94-4314356121.17146402516108.88

其他收益-10005513.8828306557.7752583163.84-70884207.73

投资收益-521312668.812429783903.258249418.08-1208552303.51708168349.01

其中：对联营和合营企业的投资收益-787748037.23816274636.2319732585.22-662586561.78-614327377.56

公允价值变动收益604779888.22-14919119.67-67191077.73-5257858.12517411832.70

信用减值损失-832982643.25-95805.33-60484897.09-6187.00-893569532.67

资产减值损失-3220552906.67--2866849.87-293194353.33-3516614109.87

资产处置收益20154071.0925848146.623559230.33-314593.9849246854.06

营业利润4487584647.38839246698.49941726625.91-1007569473.785260988498.00

营业外收入101420116.0296286371.409714716.53-207421203.95

营业外支出269510124.6411368888.756672255.43-287551268.82

利润总额4319494638.76924164181.14944769087.01-1007569473.785180858433.13

所得税费用3576849771.58503086681.20325454352.1771614155.644477004960.59

净利润742644867.18421077499.94619314734.84-1079183629.42703853472.54

资产总额875172354977.76172543267585.3725135304917.29-237439328371.35835411599109.07

负债总额571050962003.71104496054739.7411236263925.12-122750963880.83564032316787.74补充信息

折旧和摊销费用1898320785.591860982578.80247938014.11275275388.384282516766.88

资本性支出4066210011.651499631440.70164863994.52-230978979.775499726467.10

折旧和摊销以外的非现金费用-----

???

注：该项目包括营业成本、税金及附加、管理费用、研发费用、销售费用和财务费用。

-204-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十三、其他重要事项-续

1.分部信息-续

（2）报告分部的财务信息-续

2024年度分部信息列示如下：

分部间项目开发业务资产运营物业服务合计相互抵减

营业收入?????

对外交易收入156361225574.197149631240.4715436689754.20-178947546568.86

分部间交易收入48199988.38409569530.853519935682.10-3977705201.33-

分部营业收入合计156409425562.577559200771.3218956625436.30-3977705201.33178947546568.86

营业费用（注）145808321770.399007895486.9317436511033.09-4321575078.50167931153211.91

其他收益21835715.9149943877.0655762805.10-127542398.07

投资收益12917411829.3810672501821.048503639.33-19705968364.573892448925.18

其中：对联营和合营企业的投资收益813661054.83504821540.38-2987890.00377296994.141692791699.35

公允价值变动收益-153437595.50-8992505.3116774386.20109359279.84-36296434.77

信用减值损失-1499700781.15-5186199.55-49215788.964389269.73-1549713499.93

资产减值损失-4482810126.08--1418234.02--4484228360.10

资产处置收益6344935.9225261706.782555870.85-34162513.55

营业利润17410747770.669284833984.411553077081.71-19248349937.839000308898.95

营业外收入155143960.4072138545.4719437644.92-246720150.79

营业外支出144436834.925614116.267337119.26-157388070.44

利润总额17421454896.149351358413.621565177607.37-19248349937.839089640979.30

所得税费用4189788876.09434964085.89283033317.99-7046825.524900739454.45

净利润13231666020.058916394327.731282144289.38-19241303112.314188901524.85

资产总额883366430525.46195524381928.0424490705322.76-243072701761.89860308816014.37

负债总额565175061990.50125319244197.7110722911101.09-127653182161.35573564035127.95

补充信息?????

折旧和摊销费用1471858662.421800452409.38246237034.35130374458.953648922565.10

资本性支出5478117452.631315456141.06167723272.08-20226922.886941069942.89

折旧和摊销以外的非现金费用-----

????

注：该项目包括营业成本、税金及附加、管理费用、研发费用、销售费用和财务费用。

-205-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释

1.应收账款

（1）应收账款总体情况项目年末数年初数

应收账款875537487.111690271452.98

减：信用损失准备334300.03315572.45

合计875203187.081689955880.53

????

（2）按账龄披露年末数年初数项目

账面余额比例（%）信用损失准备账面余额比例（%）信用损失准备

1年以内（含1年）5452387.200.6233340.2113423048.590.7998980.57

1至2年（含2年）---118936.340.0123787.27

2至3年（含3年）77880.190.0138940.10185818.050.01107254.61

3年以上870007219.7299.37262019.721676543650.0099.1985550.00

合计875537487.11100.00334300.031690271452.98100.00315572.45

????

-206-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

1.应收账款-续

（3）应收账款分类情况年末数年初数账面余额坏账准备账面余额坏账准备项目计提理由计提比例账面价值计提比例账面价值

金额比例（%）金额金额比例（%）金额

（%）（%）

低风险组合873541839.9999.779900.00-873531939.991684996350.2999.699900.00-1684986450.29?

正常风险组合1995647.120.23324400.0316.261671247.095275102.690.31305672.455.794969430.24?

单项计提信用损失准备的应收账款----?-----?-?

合计875537487.11100.00?334300.03?875203187.081690271452.98100.00?315572.45?1689955880.53?

-207-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

1.应收账款-续

（4）信用损失准备变动情况本年本年变动本年类别年初余额计提收回或转回转销或核销合并范围变动其他变动年末余额

信用损失准备315572.45511049.88-492322.30---334300.03

?

应收账款信用损失准备变动情况如下：

本年整个存续期整个存续期项目预期信用损失预期信用损失合计（未发生信用减值）（已发生信用减值）

年初数315572.45-315572.45

转入已发生信用减值---

转回未发生信用减值---

本年计提预期信用损失511049.88-511049.88

本年转回预期信用损失-492322.30--492322.30

合并范围变动等其他原因的影响---

本年核销应收账款金额---

年末数334300.03-334300.03

????

（5）本年不存在收回或转回的重要信用损失准备。

（6）本年无重要的应收账款核销情况。

（7）按欠款方归集的年末余额前五名的应收账款情况占应收账款总额的单位名称与本公司关系账面余额账龄信用损失准备比例（%）

深圳市蛇口新泰置业有限公司关联方859855100.003年以上-98.21

客户十一第三方9900000.003年以上9900.001.13

客户十二关联方3465204.791年以内-0.40

客户十三第三方866466.241年以内17329.320.10

客户十四第三方348260.261年以内6965.210.04

合计?874435031.29?34194.5399.88

-208-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

2.其他应收款

（1）项目列示项目年末数年初数

应收利息--

应收股利12585881087.4120650672864.46

其他应收款184844588964.95182915460567.38

合计197430470052.36203566133431.84

????

（2）应收股利被投资单位年末数年初数

账龄1年以内的应收股利??

其中：合肥市盈泽房地产开发有限公司-7000000.00

深圳南油控股有限公司-8054000000.00

深圳市南油（集团）有限公司-2544000000.00

深圳市前海平方园区开发有限公司-7917650000.00

深圳市招商公寓发展有限公司80000000.00-

账龄1年以上的应收股利??

其中：合肥市盈泽房地产开发有限公司7000000.00-

深圳市南油（集团）有限公司2544000000.00-

深圳市前海平方园区开发有限公司7917650000.00-

深圳市太子湾商融置业有限公司-87629777.05

深圳招商房地产有限公司2000000000.002000000000.00

湛江招商港城投资有限公司37231087.4140393087.41

合计12585881087.4120650672864.46

减：信用损失准备--

账面价值12585881087.4120650672864.46

????

-209-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

2.其他应收款-续

（3）其他应收款

（a） 按账龄披露年末数年初数项目

账面余额比例（%）信用损失准备账面余额比例（%）信用损失准备

1年以内（含1年）84352735339.9245.631728116.0686334002640.6147.201026824.15

1至2年（含2年）33411212854.0218.07181710.4242222732057.5323.081111350.17

2至3年（含3年）27502870782.5614.891081435.8825261708581.7113.812369800.37

3年以上39584104008.9821.413342758.1729102859554.3215.911334292.10

合计184850922985.48100.006334020.53182921302834.17100.005842266.79

????

（b） 按款项性质分类情况款项性质年末数年初数

关联方往来款184524745099.05182574481542.99

土地及其他保证金246979980.40231611578.10

其他79197906.03115209713.08

合计184850922985.48182921302834.17

减：信用损失准备6334020.535842266.79

账面价值184844588964.95182915460567.38

????

-210-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

2.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（c）其他应收款项分类情况年末数年初数账面余额坏账准备账面余额坏账准备项目计提理由计提比例账面价值计提比例账面价值

金额比例（%）金额金额比例（%）金额

（%）（%）

低风险组合184850619357.81100.006030392.86-184844588964.95182920833129.39100.005564038.79-182915269090.60

正常风险组合303627.67-303627.67100.00-469704.78-278228.0059.23191476.78

单项计提信用损失准备的应收账款----------

合计184850922985.48100.006334020.53184844588964.95182921302834.17100.005842266.79182915460567.38?

-211-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

2.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（d） 信用损失准备情况本年变动类别年初数合并范围变动等年末数计提收回或转回转销或核销其他原因影响

信用损失准备5842266.791649149.67-1157395.93--6334020.53

????

其他应收款信用减值准备变动情况如下：

第一阶段第二阶段第三阶段整个存续期整个存续期信用减值准备未来12个月内合计预期信用损失预期信用损失预期信用损失（未发生信用减值）（已发生信用减值）

本年年初余额5842266.79--5842266.79

本年计提1649149.67--1649149.67

本年转回-1157395.93-?-?-1157395.93

本年核销-?-?-?-?

合并范围变动等其他原因影响-?-?-?-?

本年年末余额6334020.53--6334020.53

????

（e） 本年无实际核销的其他应收款。

-212-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

2.其他应收款-续

（3）其他应收款-续

（f） 按欠款方归集的年末余额前五名的其他应收款情况占其他应收款信用损失准备单位名称与本集团关系款项性质年末数账龄总额的比例年末数

（%）

上海虹润置业有限公司关联方关联方往来款15637184760.831年以内、1至2年8.46-

1年以内、1至2年、深圳市南油（集团）有限公司关联方关联方往来款14365726064.597.77-

2至3年、3年以上

招商蛇口（天津）有限公司关联方关联方往来款11695916752.221年以内、3年以上6.33-

深圳招商房地产有限公司关联方关联方往来款8998401782.291年以内4.87-

招商局置地（深圳）有限公司关联方关联方往来款7311373000.001年以内、1至2年、2至3年3.96-

合计?58008602359.9331.39

3.长期股权投资

（1）长期股权投资汇总

项目年初数本年增加本年减少其他增加（减少）年末数

对子公司投资105172390428.475121837350.002065826141.22-108228401637.25

对合营企业投资197418415.11---488421.69196929993.42

对联营企业投资5331711542.98---225387055.265106324487.72

小计110701520386.565121837350.002065826141.22-225875476.95113531656118.39

减：长期股权投资减值准备1144076760.43814623724.19--1958700484.62

合计109557443626.134307213625.812065826141.22-225875476.95111572955633.77

????

-213-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

3.长期股权投资-续

（2）长期股权投资分类本年增减变动权益法下减值准备被投资单位年初数其他综合其他权益宣告发放现金计提减值年末数追加投资减少投资确认的其他本年年末余额收益调整变动股利或利润准备投资损益

一、子公司

招商局漳州开发区有限公司3107582243.31--------3107582243.31-

深圳招商水务有限公司156280277.19--------156280277.19-

深圳市招商创业有限公司53651588.68--------53651588.68-

深圳招商美伦酒店管理有限公司9000000.00--------9000000.00-

达峰国际股份有限公司1293513.00--------1293513.00-

深圳市前海平方园区开发有限公司4571025183.27--------4571025183.27-

招商局光明科技园有限公司1126588090.25--1000000.00------1125588090.25-

深圳招商蛇口国际邮轮母港有限公司50389853.31--------50389853.31-

深圳招商迅隆船务有限公司36528603.96--------36528603.96-

深圳招商文化产业有限公司37648709.58--------37648709.58-

深圳南油控股有限公司100000000.00--------100000000.00-

深圳招商网络有限公司14999743.84--------14999743.84-

深圳招商新安置业有限公司20822211.48--------20822211.48-

深圳市招商公寓发展有限公司8000000.00--------8000000.00-

漳州招商房地产有限公司229500000.00--------229500000.00-

西安招商花园城房地产有限公司30000000.00--30000000.00--------

深圳招商房地产有限公司5012368116.371000000000.00-1000000000.00------5012368116.37-

深圳招商投资开发有限公司5000000.00--------5000000.00-

招商局地产（南京）有限公司4604390955.67--------4604390955.67-

瑞嘉投资实业有限公司1301391387.30--------1301391387.30-

深圳市蛇口工业区招待所有限公司789881.58--------789881.58-

上海招商置业有限公司30140928.33--------30140928.33-

招商蛇口（天津）有限公司900093952.222800000000.00-------3700093952.22-

????

-214-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

3.长期股权投资-续

（2）长期股权投资分类-续本年增减变动权益法下减值准备被投资单位年初数其他综合其他权益宣告发放现金计提减值年末数追加投资减少投资确认的其他本年年末余额收益调整变动股利或利润准备投资损益

一、子公司

招商局地产（北京）有限公司23545565967.02--------23545565967.02-

招商局地产（苏州）有限公司27133774.60--------27133774.60-

深圳市南油（集团）有限公司9394896176.07--------9394896176.07-

深圳招商启航投资管理有限公司133466952.1815837350.00-------149304302.18-

深圳招商理财服务有限公司2000000.00--------2000000.00-

招商局漳州开发区供电有限公司30572167.18--------30572167.18-

成都招商北湖置地有限公司50000000.00--------50000000.00-

招商局地产（厦门）有限公司50113863.41--------50113863.41-

成都招商房地产有限公司10113863.41--------10113863.41-

深圳招商商置投资有限公司1853810191.70--------1853810191.70-

招商局地产（武汉）有限公司30113863.4130000000.00-30000000.00------30113863.41-

合肥市盈泽房地产开发有限公司7586275.00--------7586275.00-

深圳市蛇口新泰置业有限公司790000000.00--------790000000.00-

深圳市蛇口海滨置业有限公司30000000.00--------30000000.00-

上海招宁房地产开发有限公司631633878.66--------631633878.66-

海南招商远洋发展有限公司1200000000.00--------1200000000.00-

深圳坪山招商房地产有限公司560000000.00--------560000000.00-

宁波江湾房地产开发有限公司51510000.00--------51510000.00-

南宁招商浩田房地产有限公司70000000.00--------70000000.00-

哈尔滨银开房地产开发有限公司17000000.00--------17000000.00-

深圳市招商产业发展有限公司5000000.00--------5000000.00-

招商局地产（杭州）有限公司1600046976.11--------1600046976.11-

招商局地产（日照）有限公司30000000.00--------30000000.00-

????

-215-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

3.长期股权投资-续

（2）长期股权投资分类-续本年增减变动权益法下减值准备被投资单位年初数其他综合其他权益宣告发放现金计提减值年末数追加投资减少投资确认的其他本年年末余额收益调整变动股利或利润准备投资损益

一、子公司

烟台招商局置业有限公司500000000.00--------500000000.00-

深圳市招雅阁置业管理有限公司10000000.00--------10000000.00-

招商蛇口网谷（天津）有限公司304000001.00215000000.00-------519000001.0055676413.09

沈阳金道汇通房地产开发有限公司711826141.22--711826141.22--------

深圳招平瑞盛投资控股有限公司102000000.00--------102000000.00-

深圳招商远航投资有限公司10000000.00--------10000000.00-

深圳市太子湾商鼎置业有限公司30000000.00--------30000000.00-

深圳市太子湾商泰置业有限公司30000000.00--------30000000.00-

深圳市太子湾商融置业有限公司30000000.00--------30000000.00-

深圳市太子湾乐湾置业有限公司30000000.00--------30000000.00-

深圳市太子湾商储置业有限公司140000000.00--140000000.00--------

深圳市太子湾商隆置业有限公司350000000.00--------350000000.00-

太仓依新置业有限公司153000000.00--153000000.00--------

河南天地新居置业有限公司408166056.53--------408166056.53-

武汉招商地产汉江置业有限公司-30000000.00-------30000000.00-

深圳市招汇置业有限公司1229661000.00--------1229661000.00-

深圳市招商前海实业发展有限公司10790929579.63--------10790929579.63-

深圳市招华国际会展发展有限公司3450000000.00--------3450000000.00-

深圳市招广置业管理有限公司10000000.00--------10000000.00-

云南招昆产城投资有限公司65000000.00--------65000000.00-

深圳市登峰置业有限公司57000000.00--------57000000.00-

深圳市乐活置业有限公司460000000.00--------460000000.00-

深圳市听海置业有限公司640000000.00--------640000000.00-

????

-216-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

3.长期股权投资-续

（2）长期股权投资分类-续本年增减变动权益法下减值准备被投资单位年初数其他综合其他权益宣告发放现金计提减值年末数追加投资减少投资确认的其他本年年末余额收益调整变动股利或利润准备投资损益

一、子公司

深圳市招华会展置地有限公司1450000000.00--------1450000000.00-

湖北招阳置业有限公司1070428660.00--------1070428660.00-

深圳市乐享置业有限公司870000000.00--------870000000.00-

深圳市商航置业有限公司30000000.00--------30000000.00-

深圳市商通置业有限公司270000000.00--------270000000.00-

深圳市商安置业有限公司150000000.00--------150000000.00-

湛江招商港城投资有限公司49940000.00--------49940000.00-

深圳市商运置业有限公司320000000.00--------320000000.00-

上海虹润置业有限公司364908000.00--------364908000.00-

招商蛇口海口发展有限公司400000000.00--------400000000.00-

太仓商盛商务咨询有限公司388404125.00--------388404125.00-

招商蛇口（温州）置业有限公司50000000.00--------50000000.00-

招商局雄安投资发展有限公司4984109009.52--------4984109009.52-

南通招海置业有限公司349129000.00--------349129000.00-

招商局积余产业运营服务股份有限公司4108332693.00--------4108332693.00-

招商蛇口数字城市科技有限公司100000000.00--------100000000.00-

太仓嘉睿商务咨询有限公司10000000.00--------10000000.00-

深圳市万维大厦管理有限公司107303177.37--------107303177.37-

深圳市创业壹号管理有限公司53651588.68--------53651588.68-

太仓招盈商务咨询有限公司10000000.00--------10000000.00-

太仓招宏商务咨询有限公司1965094519.00--------1965094519.00-

合肥瑞盛房地产开发有限公司999954000.00--------999954000.00-

招商局（深圳）邮轮运营有限公司20000000.00--------20000000.00-

招商局邮轮有限公司1911599652.66-------814623724.19-1096975928.471903024071.53

????

-217-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

3.长期股权投资-续

（2）长期股权投资分类-续本年增减变动权益法下减值准备被投资单位年初数其他综合其他权益宣告发放现金计提减值年末数追加投资减少投资确认的其他本年年末余额收益调整变动股利或利润准备投资损益

一、子公司

深圳招商伊敦酒店及公寓管理有限公司80000000.00--------80000000.00-

招商蛇口昆钢（昆明）城市发展有限公司18000000.00--------18000000.00-

太仓嘉虹商务咨询有限公司1136731155.00--------1136731155.00-

苏州招恺置业有限公司776220000.00--------776220000.00-

深圳市招商会展管理有限公司10000000.00--------10000000.00-

扬州荃晟置业有限公司198366121.34--------198366121.34-

深圳招商康养产业有限公司50000000.00--------50000000.00-

太仓招琛商务咨询有限公司1000000.00--------1000000.00-

上海招承商业管理有限公司510000.00--------510000.00-

深圳市招扬置业有限公司-1000000000.00-------1000000000.00-

太仓沙桥置业有限公司10000000.00--------10000000.00-

烟台招瑞房地产开发有限公司10000000.00--------10000000.00-

上海云华置业有限公司10000000.00--------10000000.00-

太仓话屋置业有限公司10000000.00--------10000000.00-

太仓浪平置业有限公司10000000.00--------10000000.00-

上海招润虹悦房屋租赁有限公司635000000.00--------635000000.00-

平湖招壹置业有限公司-10000000.00-------10000000.00-

平湖招肆置业有限公司-10000000.00-------10000000.00-

平湖招陆置业有限公司-10000000.00-------10000000.00-

深圳市招明物业租赁有限公司-1000000.00-------1000000.00-

小计104028313668.045121837350.00-2065826141.22-----814623724.19-106269701152.631958700484.62

????

-218-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

3.长期股权投资-续

（2）长期股权投资分类-续本年增减变动权益法下减值准备被投资单位年初数其他其他宣告发放现金计提年末数追加投资减少投资确认的其他本年年末余额综合收益调整权益变动股利或利润减值准备投资损益

二、合营企业

宁波鼎峰房地产开发有限公司46460102.67--155749.85-----46615852.52-

中关村协同发展投资有限公司150958312.44---6706805.566512634.02--450000.00--150314140.90-

小计197418415.11---6551055.716512634.02--450000.00--196929993.42-

三、联营企业

招商局东北亚开发投资有限公司1007560457.94--3104387.64-14478754.75---1025143600.33-

China-Belarus Joint-Stock Closed Company

136581704.32--14903848.594307677.11----155793230.02-

Industrial Park Development Company博时招商蛇口产业园封闭式基础设施证券投

640144852.05---3168034.69---25401600.00--611575217.36-

资基金

哈尔滨招商嘉天房地产开发有限责任公司44504014.65---785214.98-----43718799.67-

华夏国际邮轮有限公司1500504927.83--7737908.19-----1508242836.02-

深圳前海蛇口自贸区供电有限公司375820900.94--47893093.00-1403525.79-16200000.00--408917519.73-

深圳市蛇口通讯有限公司144775761.79--26424414.19---25205522.95--145994653.03-

深圳市太子湾乐居置业有限公司162738750.99---12858506.26-----149880244.73-

深圳市招华会展实业有限公司1246568356.47---232859682.16-----1013708674.31-

深圳市招商免税商品有限公司41777757.19---2986681.44-----38791075.75-

苏州招商慧明资本管理有限责任公司2000000.00--------2000000.00-

天津国际邮轮母港有限公司28734058.81---26175422.04-----2558636.77-

小计5331711542.98---178769889.964307677.1115882280.54-66807122.95--5106324487.72-

合计109557443626.135121837350.00-2065826141.22-185320945.6710820311.1315882280.54-67257122.95-814623724.19-111572955633.771958700484.62

????

-219-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

3.长期股权投资-续

（3）长期股权投资减值准备项目年初数本年增加本年减少年末数

招商蛇口网谷（天津）有限公司55676413.09--55676413.09

招商局邮轮有限公司1088400347.34814623724.19-1903024071.53

合计1144076760.43814623724.19-1958700484.62

????

4.营业收入和营业成本

本年累计数上年累计数项目收入成本收入成本

主营业务359819083.77296529188.991684892235.60345583234.97

????

5.投资收益

项目本年累计数上年累计数

长期股权投资收益??

其中：成本法核算的投资收益（注1）4412054202.7919323109789.82

权益法核算的投资收益-185320945.67-41032054.02

股权处置收益260544626.66-8330000.00

交易性金融资产、其他债权投资及其他权益工具的投资收益-14799881.762040475.39

其他投资收益4729472.83-

合计4477207474.8519275788211.19

????

注1：主要系收到子公司的投资分红。

-220-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）十四、母公司财务报表主要项目注释-续

6.现金流量表补充资料

补充资料本年累计数上年累计数

1．将净利润调节为经营活动现金流量：??

净利润3204970029.6318863088052.00

加：资产减值损失814623724.191088400347.34

信用减值损失53546372.11-3640198.15

固定资产及投资性房地产折旧105029248.93105171548.66

使用权资产折旧10659659.093716862.58

无形资产摊销787544.40787544.40

长期待摊费用摊销8944788.1414959822.97

处置固定资产、无形资产和其他长期资产的损失

38561.80-206214.87（减：收益）

固定资产报废损失209552.729720.37

公允价值变动损失（减：收益）-565746419.03-5807618.06

财务费用2226717432.991159525969.16

投资损失（减：收益）-4477207474.85-19275788211.19

递延所得税资产减少（减：增加）-365197921.72-105142678.10

递延所得税负债增加（减：减少）--160474691.24

存货的减少（减：增加）-26685.09-6703560.33

经营性应收项目的减少（减：增加）-210815343.88575899728.54

经营性应付项目的增加（减：减少）-514168036.97-4048948776.44

其他--

经营活动产生的现金流量净额292365032.46-1795152352.36

2．不涉及现金收支的重大投资和筹资活动：??

债务转为资本-?-

一年内到期的可转换公司债券-?-

融资租入固定资产-?-

3．现金及现金等价物净变动情况：??

现金的年末余额17803296632.0829795697996.78

减：现金的年初余额29795697996.7828330617851.12

加：现金等价物的年末余额--

减：现金等价物的年初余额--

现金及现金等价物净增加（减少）额-11992401364.701465080145.66

????

-221-招商局蛇口工业区控股股份有限公司财务报表附注

2025年12月31日止年度（除特别注明外，金额单位为人民币元）补充资料

1.本年非经常性损益明细表按照中国证券监督管理委员会《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益（2023修订）》的规定，本集团2025年度非经常性损益如下：

项目金额

非流动资产处置损益，包括已计提资产减值准备的冲销部分49246854.06?计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关、符合国家政策规定、

87075066.06?

按照确定的标准享有、对公司损益产生持续影响的政府补助除外

企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单

-?位可辨认净资产公允价值产生的收益

除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，非金融企业持有金融资产和金

574428268.86?

融负债产生的公允价值变动损益，以及处置金融资产和金融负债取得的投资损益债务重组损益-37589235.67

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-80186244.72

其他符合非经常性损益定义的损益项目76286673.00?

合计669261381.59

减：所得税影响额143956149.49

少数股东权益影响额-329401302.17?

非经常性损益金额854706534.27?

????

2.净资产收益率及每股收益

本净资产收益率和每股收益计算表是招商局蛇口工业区控股股份有限公司按照中国证券监督管理委员会颁布的《公开发行证券公司信息披露编报规则第9号——净资产收益率和每股收益的计算及披露》（2010年修订）的有关规定而编制的。

加权平均每股收益报告期利润净资产收益率基本每股收益稀释每股收益

（%）（元/股）（元/股）

归属于公司普通股股东的净利润?0.73?0.080.08?

扣除非经常性损益后归属于公司普通股股东的净利润-0.14??-0.01?-0.01

-1-用告使审计报表财务报年

025

公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

025

公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

025

公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

025

公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

025

公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

025

公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

025

公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

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公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

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公司

2

限份有控股股区口工业局蛇供招商仅用告使审计报表财务报年

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公司

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限份有控股股区口工业局蛇供招商仅