股票简称：招商蛇口股票代码：001979

债券简称：20蛇口01债券代码：149301

债券简称：21蛇口01债券代码：149448

债券简称：21蛇口03债券代码：149497

债券简称：22蛇口02债券代码：149938

债券简称：22蛇口03债券代码：149956

债券简称：22蛇口04债券代码：149957

债券简称：22蛇口05债券代码：148107

债券简称：22蛇口06债券代码：148108

债券简称：22蛇口07债券代码：148119

债券简称：22蛇口09债券代码：148154

债券简称：22蛇口10债券代码：148155

债券简称：23蛇口01债券代码：148382

债券简称：23蛇口02债券代码：148383

债券简称：23蛇口03债券代码：148427

债券简称：23蛇口04债券代码：148428

债券简称：23蛇口05债券代码：148525

债券简称：24蛇口01债券代码：148859

债券简称：24蛇口02债券代码：148860

债券简称：24蛇口03债券代码：148900

债券简称：24蛇口04债券代码：148901招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债券受托管理事务报告

（2024年度）债券受托管理人

（广东省深圳市福田区中心三路8号卓越时代广场（二期）北座）

2025年6月重要声明

中信证券股份有限公司（以下简称“中信证券”）编制本报告的内容及信息均来源于招商局蛇口工业区控股股份有限公司（以下简称“招商蛇口”、“发行人”或“公司”）对外披露的《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年年度报告》等

相关公开信息披露文件、发行人提供的证明文件以及第三方中介机构出具的专业意见。本报告中的“报告期”是指2024年1月1日至2024年12月31日。

本报告不构成对投资者进行或不进行某项行为的推荐意见，投资者应对相关事宜做出独立判断，而不应将本报告中的任何内容据以作为中信证券所作的承诺或声明。

1目录

第一节公司债券概况··········································································3

第二节公司债券受托管理人履职情况···················································14

第三节发行人2024年度经营情况和财务状况········································17

第四节发行人募集资金使用及专项账户运作情况与核查情况····················22

第五节发行人信息披露义务履行的核查情况·········································24

第六节公司债券本息偿付情况····························································25

第七节发行人偿债意愿和能力分析······················································26

第八节增信机制、偿债保障措施的执行情况及有效性分析·······················27

第九节债券持有人会议召开情况·························································28

第十节公司债券的信用评级情况·························································30

第十一节发行人信息披露事务负责人的变动情况···································31

第十二节与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况及受托管理人采取的

应对措施·························································································32

第十三节发行人在公司债券募集说明书中约定的其他义务的执行情况········33

2第一节公司债券概况

一、发行人名称

中文名称：招商局蛇口工业区控股股份有限公司

英文名称：China Merchants Shekou Industrial Zone Holdings Co.Ltd.二、公司债券基本情况

截至报告期末存续的由中信证券受托管理的发行人债券基本情况如下：

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年面向合格投资债券名称

者公开发行公司债券(第一期)(品种一)债券简称20蛇口01债券代码149301起息日2020年11月17日到期日2025年11月17日

截至报告期末债券余额10.40

截至报告期末的利率（%）4.15

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年面向合格投资债券名称

者公开发行公司债券(第一期)(品种一)债券简称21蛇口01债券代码149448起息日2021年4月14日到期日2026年4月14日

截至报告期末债券余额3.00

截至报告期末的利率（%）3.80

3本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到

还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年面向合格投资债券名称

者公开发行公司债券(第二期)(品种一)债券简称21蛇口03债券代码149497起息日2021年6月7日到期日2026年6月7日

截至报告期末债券余额10.00

截至报告期末的利率（%）3.66

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第一期)(品种二)债券简称22蛇口02债券代码149938起息日2022年6月7日到期日2027年6月7日

截至报告期末债券余额40.00

截至报告期末的利率（%）3.50

4本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到

还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第二期)(品种一)债券简称22蛇口03债券代码149956起息日2022年6月22日到期日2025年6月22日

截至报告期末债券余额8.00

截至报告期末的利率（%）2.90

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第二期)(品种二)债券简称22蛇口04债券代码149957起息日2022年6月22日到期日2027年6月22日

截至报告期末债券余额10.00

截至报告期末的利率（%）3.40

5本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到

还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第三期)(品种一)债券简称22蛇口05债券代码148107起息日2022年10月28日到期日2025年10月28日

截至报告期末债券余额40.00

截至报告期末的利率（%）2.60

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司中信建投证券股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第三期)(品种二)债券简称22蛇口06债券代码148108起息日2022年10月28日到期日2027年10月28日

截至报告期末债券余额10.00

截至报告期末的利率（%）3.12

6本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到

还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司中信建投证券股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第四期)(品种一)债券简称22蛇口07债券代码148119起息日2022年11月16日到期日2025年11月16日

截至报告期末债券余额13.60

截至报告期末的利率（%）2.75

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司中信建投证券股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第五期)(品种一)债券简称22蛇口09债券代码148154起息日2022年12月14日到期日2025年12月14日

截至报告期末债券余额26.40

截至报告期末的利率（%）2.40

7本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到

还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司中信建投证券股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第五期)(品种二)债券简称22蛇口10债券代码148155起息日2022年12月14日到期日2027年12月14日

截至报告期末债券余额10.00

截至报告期末的利率（%）2.80

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司华泰联合主承销商证券有限责任公司中信建投证券股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第一期)(品种一)债券简称23蛇口01债券代码148382起息日2023年7月18日到期日2026年7月18日

截至报告期末债券余额25.00

截至报告期末的利率（%）2.79

8本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到

还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司中信建投主承销商证券股份有限公司中国国际金融股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第一期)(品种二)债券简称23蛇口02债券代码148383起息日2023年7月18日到期日2028年7月18日

截至报告期末债券余额25.00

截至报告期末的利率（%）3.15

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司中信建投主承销商证券股份有限公司中国国际金融股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第二期)(品种一)债券简称23蛇口03债券代码148427起息日2023年8月22日到期日2026年8月22日

截至报告期末债券余额25.00

截至报告期末的利率（%）2.79

9本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到

还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所主承销商中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第二期)(品种二)债券简称23蛇口04债券代码148428起息日2023年8月22日到期日2028年8月22日

截至报告期末债券余额25.00

截至报告期末的利率（%）3.10

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所主承销商中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第三期)(品种一)债券简称23蛇口05债券代码148525起息日2023年11月28日到期日2026年11月28日

截至报告期末债券余额38.40

截至报告期末的利率（%）3.20

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

10交易场所深交所

中信证券股份有限公司招商证券股份有限公司中信建投主承销商证券股份有限公司中国国际金融股份有限公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第一期)(品种一)债券简称24蛇口01债券代码148859起息日2024年8月12日到期日2027年8月12日

截至报告期末债券余额21.00

截至报告期末的利率（%）2.10

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所招商证券股份有限公司中信证券股份有限公司申万宏源主承销商证券有限公司华泰联合证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第一期)(品种二)债券简称24蛇口02债券代码148860起息日2024年8月12日到期日2029年8月12日

截至报告期末债券余额29.00

截至报告期末的利率（%）2.30

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

11交易场所深交所

招商证券股份有限公司中信证券股份有限公司申万宏源主承销商证券有限公司华泰联合证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第二期)(品种一)债券简称24蛇口03债券代码148900起息日2024年9月5日到期日2027年9月5日

截至报告期末债券余额25.00

截至报告期末的利率（%）2.25

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

交易场所深交所招商证券股份有限公司中信证券股份有限公司申万宏源主承销商证券有限公司华泰联合证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

单位：亿元币种：人民币招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资债券名称

者公开发行公司债券(第二期)(品种二)债券简称24蛇口04债券代码148901起息日2024年9月5日到期日2029年9月5日

截至报告期末债券余额15.00

截至报告期末的利率（%）2.35

本期债券采用单利按年计息，不计复利。每年付息一次，到还本付息方式

期一次还本，最后一期利息随本金的兑付一起支付。

12交易场所深交所

招商证券股份有限公司中信证券股份有限公司申万宏源主承销商证券有限公司华泰联合证券有限责任公司受托管理人中信证券股份有限公司债券约定的选择权条款名称不适用（如有）报告期内选择权条款的触发或不适用

执行情况（如有）

行权日（如有）不适用

13第二节公司债券受托管理人履职情况

报告期内，受托管理人依据《公司债券发行与交易管理办法》、《公司债券受托管理人执业行为准则》和其他相关法律、法规、规范性文件及自律规则的规定以及《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券受托管理协议》《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资者公开发行公司债券受托管理协议》（以下合称《受托管理协议》）的约定，持续跟踪发行人的信息披露情况、资信状况、募集资金使用情况、公司债券本息偿付情况、偿债保障措施实施情况等，并督促发行人履行公司债券募集说明书、受托管理协议中所约定的义务，积极行使债券受托管理人职责，维护债券持有人的合法权益。

一、持续关注发行人资信情况、督促发行人进行信息披露

报告期内，受托管理人持续关注发行人资信状况，按月定期全面排查发行人重大事项发生情况，持续关注发行人信息披露情况。报告期内，受托管理人持续督导发行人履行信息披露义务，包括督促发行人按时完成定期信息披露、及时履行临时信息披露义务。

报告期内，发行人出现了变更会计师事务所、拟回购公司股份并减少注册资本、三分之一以上董事发生变动等重大事项，受托管理人根据相关法律、法规等监管规定及《受托管理协议》约定及时开展督导工作，督促发行人就相关事项及时履行信息披露义务。

二、披露受托管理事务报告

报告期内，受托管理人正常履职，于2024年6月28日在深圳证券交易所网站（http://www.szse.cn）公告了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债券受托管理事务报告（2023年度）》，于2024年7月3日就变更会计师事务所事项公告了《中信证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司变更会计师事务所的临时受托管理事务报告》，于2024年11月8日就拟回购公司股份并减少14注册资本事项公告了《中信证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司拟回购公司股份并减少注册资本的临时受托管理事务报告》。于2024年11月28日就公司三分之一以上董事发生变动事项公告了《中信证券股份有限公司关于招商局蛇口工业区控股股份有限公司三分之一以上董事发生变动的临时受托管理事务报告》。

三、持续监测及排查发行人信用风险情况

报告期内，受托管理人持续关注发行人信用风险变化情况，持续监测对发行人生产经营、债券偿付可能造成重大不利影响的情况。根据监管规定或者协议约定，开展信用风险排查，研判信用风险影响程度，了解发行人的偿付意愿，核实偿付资金筹措、归集情况，评估相关投资者权益保护措施或者风险应对措施的有效性。

报告期内，发行人资信状况良好，偿债意愿正常。

四、持续关注增信措施

20蛇口01、21蛇口01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22

蛇口05、22蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口01、23蛇口

02、23蛇口03、23蛇口04、23蛇口05、24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03和

24蛇口04均无增信措施。

五、监督专项账户及募集资金使用情况

报告期内，债券募集资金全部使用完毕前，受托管理人持续监督并按照监管要求和协议约定定期检查发行人公司债券募集资金存储、划转和使用情况，监督募集资金专项账户运作情况，具体情况详见“第四节发行人募集资金使用及专项账户运作情况与核查情况”。受托管理人及时向发行人传达法律法规和规定、监管政策要求和市场典型案例，提示发行人按照募集说明书约定用途合法合规使用募集资金。

报告期内，20蛇口01、21蛇口01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22蛇口05、22蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口

01、23蛇口02、23蛇口03、23蛇口04和23蛇口05均不涉及募集资金使用，且

15截至报告期初，募集资金已全部使用完毕。

报告期内，24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03和24蛇口04涉及募集资金使用，具体情况详见“第四节发行人募集资金使用及专项账户运作情况与核查情况”。

六、召开持有人会议，维护债券持有人权益

受托管理人按照《受托管理协议》、《债券持有人会议规则》约定履行受托管理职责，召开债券持有人会议，督促会议决议的具体落实，维护债券持有人的合法权益。报告期内，因发行人回购股份并减少注册资本事项，触发20蛇口01、21蛇口

01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22蛇口05、22蛇口06、22

蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口01、23蛇口02、23蛇口03、23蛇口

04、23蛇口05、24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03和24蛇口04持有人会议召开条件，具体会议召开及决议等情况详见“第九节债券持有人会议召开情况”。

七、督促履约

报告期内，受托管理人已督促20蛇口01、21蛇口01、21蛇口03、22蛇口

02、22蛇口03、22蛇口04、22蛇口05、22蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22

蛇口10、23蛇口01、23蛇口02、23蛇口03、23蛇口04和23蛇口05按期足额付息。

报告期内，24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03、24蛇口04不涉及兑付兑息事项。

受托管理人将持续掌握受托管理债券还本付息、赎回、回售等事项的资金安排，督促发行人按时履约。

16第三节发行人2024年度经营情况和财务状况

一、发行人2024年度经营情况

（一）发行人业务情况及经营模式

面对复杂的经营环境，招商蛇口持续加强战略研判能力，确保战略方向的准确性与前瞻性。报告期内，公司围绕房地产行业新发展模式，快速识变、主动应变，对战略进行了优化升级，将原三大策略“区域聚焦、城市深耕、综合发展”调整为“全面聚焦、质效并驱、轻重共赢”。通过打造“产品迭代力、内容运营力、服务增值力”三大核心能力，实现“存量做优”与“增量优做”。

招商蛇口始终秉持“承载美好生活”的初心，锚定行业五强的战略目标，致力于成为中国领先的城市和园区综合开发运营服务商。公司以开发业务、资产运营、物业服务三大核心业务为支柱，着力构建“租购并举、轻重结合”的业务结构，推动高质量发展，构建房地产发展新模式。

开发业务：打造生活新模式。公司坚持“五精”策略（精挑细选搞开发、精雕细琢提品质、精诚合作促去化、精耕细作抓经营、精打细算控成本），全面提升产品力，致力于打造“招商好房子”，为消费者提供高品质的生活空间，满足人们对美好生活的向往。

资产运营：打造生产新模式。公司将以“做好存量、做精增量”为核心理念，持续提升资产运营能力，并伺机通过公募 REITs 推动存量资产价值释放，优化资产结构，同时精准布局增量市场，形成“开发-运营-资本化-再投资”的资本循环闭环，打造高效、可持续的产业生态圈。

物业服务：打造服务新模式。公司将以“增强能力、做大规模”为目标，通过创新服务模式和提升运营效率，为客户提供高品质的物业服务体验，不断扩大市场份额，树立行业标杆。

（二）行业情况

2024年世界经济维持中低速增长，全球化受阻、地缘政治冲突加剧、产业链

17重构等使经济面临的不确定性加大。中国经济经受住内外部多重困难挑战带来的

下行压力，国民经济运行总体平稳，新质生产力持续发展。一揽子增量政策的出台，推动社会信心有效提振、经济明显回升，全年国内生产总值达到134.9万亿元，同比增长5.0%，实现了预期目标。

2024年，房地产政策支持力度不断加大，市场经历了从深度调整到逐步企稳的过程。9月26日，中央政治局会议首次提出“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了本轮下行周期以来最强的稳地产信号。随后，“四个取消、四个降低、两个增加”以及收储存量商品房、盘活存量闲置土地等多项政策的出台和落实，有效提振了市场信心。四季度以来，市场成交显著回暖，全年商品房销售额降幅呈现逐月收窄态势，市场逐步走向稳定。代建行业发展进入结构性调整，新签约规模保持增长，但伴随行业竞争加剧，服务费率呈下行趋势。

全国主要城市的购物中心、产业园、写字楼、公寓酒店等经营依然面临压力。

购物中心空置率有所回落，但供应量仍较大；产业园与写字楼市场供需失衡仍有待改善，经营难度有所提升；公寓市场供应规模继续扩大、需求稳中微降；酒店行业持续复苏，但商务与会议需求表现较弱。与此同时，国内公募 REITs 的逐步成熟为行业带来新的机遇。底层资产已涵盖产业园区、保障性租赁住房和消费基础设施等多种类型，进一步打通了房企“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制，为房企转型发展提供了新的动力。国内旅游市场稳步恢复，我国全面实施外国旅游团乘坐邮轮入境免签政策，有力促进了邮轮旅游市场持续回暖；展览业保持平稳发展，市场化水平不断提升，国际化程度持续加深，京津冀、长三角、珠三角仍是热门展览区域。

物业服务行业增量业务减少、存量竞争加剧、并购趋于理性，行业规模低位增长。头部企业全面参与市场竞争，低价竞争白热化、刚性成本上涨，物企盈利持续承压，但行业结构性发展空间仍然存在。政府积极引导行业有序发展，后勤社会化尚在进行时，康养、社区生活服务等增值服务潜在需求巨大，整体增量和存量释放仍可支撑行业稳健成长。

18（三）经营业绩

2024年，公司实现营业收入1789.48亿元，同比上升2.25%，实现归属于

上市公司股东的净利润40.39亿元，同比下降36.09%，基本每股收益0.37元/股，同比下降43.08%。

1、营业收入构成近两年，公司主营业务收入结构如下表所示：

单位：万元、%

2024年度2023年度

项目金额占比金额占比

开发业务15636122.5687.3815423641.4788.13

资产运营714963.124.00665664.663.80

物业服务1543668.988.631411449.698.07

合计17894754.66100.0017500755.81100.00近两年，公司分业务板块毛利润如下表所示：

单位：万元、%

2024年度2023年度

项目金额占比金额占比

开发业务2436046.1193.212639144.3694.92

资产运营9674.390.374785.840.17

城市服务167864.776.42136382.194.91

合计2613585.27100.002780312.39100.00

注：以上毛利润为税前口径近两年，公司分业务板块毛利润率如下表所示：

项目2024年度2023年度

开发业务15.58%17.11%

资产运营1.35%0.72%

城市服务10.87%9.66%

合计14.61%15.89%

注：以上毛利润率为税前口径近两年，按区域分类，公司业务收入具体构成情况如下：

19单位：万元，%

2024年度2023年度

项目金额占比金额占比

华北区域1500467.728.382028736.4211.59

华东区域4224318.9323.614616452.1126.38

江南区域5058740.0328.274157734.1123.76

华西区域3138749.1617.543635404.1320.77

华南区域3741143.9220.912700561.2515.43

海外及其他区域231334.901.29361867.792.07

合计17894754.66100.0017500755.81100.00

二、发行人2024年度财务状况

2024年12月2023年12月

变动比率超过30%的原因

项目31日/2024年31日/2023年变动比率分析度度

资产总计（亿元）8603.099085.08-5.31%-

负债合计（亿元）5735.646118.18-6.25%-所有者权益合计（亿

2867.452966.90-3.35%-

元）归属于母公司所有者权

1110.071197.23-7.28%-

益合计（亿元）经营活动产生的现金流

319.64314.311.70%-

量净额（亿元）投资活动产生的现金流主要系联合营公司净投入

31.58-122.41125.80%

量净额（亿元）同比减少筹资活动产生的现金流主要系融资规模同比下降

-234.05-173.53-34.88%

量净额（亿元）所致

流动比率（倍）1.591.561.92%-

速动比率（倍）0.630.588.62%-

资产负债率66.6767.34-0.99%-

应收账款周转率（次）51.2447.567.74%-

存货周转率（次）0.390.3511.43%-

总资产周转率0.200.200.00%-

总资产报酬率1.43%1.94%-26.29%-

202024年12月2023年12月

变动比率超过30%的原因

项目31日/2024年31日/2023年变动比率分析度度主要系公司开发业务项目

结转毛利率同比下降，以及净资产收益率1.44%3.13%-53.99%计提房地产项目减值准备同比增加所致

贷款偿还率100%100%0.00%-

利息偿付率100%100%0.00%-

注：

上述财务指标未经年化，上述财务指标计算方法：

1、流动比率＝流动资产／流动负债

2、速动比率＝（流动资产－存货净额）／流动负债

3、资产负债率＝负债总计／资产总计

4、应收账款周转率（次）＝营业收入／应收账款平均余额

5、存货周转率（次）＝营业成本／存货平均余额

6、总资产周转率（次）＝营业收入／总资产平均余额

7、总资产报酬率=（利润总额+列入财务费用的利息支出）/总资产平均余额×100%

8、净资产收益率=净利润/净资产平均余额×100%9、EBITDA 利息保障倍数=（利润总额+计入财务费用的利息支出+折旧+无形资产摊销+长期待摊费用摊销）/（计入财务费用的利息支出+资本化利息支出）

10、贷款偿还率＝实际贷款偿还额／应偿还贷款额

11、利息偿付率＝实际利息支出／应付利息支出

21第四节发行人募集资金使用及专项账户运作情况与核查情

况

一、报告期内债券募集资金使用情况

（一）招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资者公开

发行公司债券(第一期)

单位：亿元币种：人民币

债券简称24蛇口01、24蛇口02

债券代码148859、148860

募集资金总额50.00约定的募集资金用途（请全文列本期债券的募集资金在扣除发行费用后，拟用于偿还或示） 置换公司存量 ABS。

截至报告期末募集资金使用金

50.00

额

截至报告期末募集资金余额0.00截至报告期末募集资金实际使用情况（包括实际使用和临时补 全部用于偿还或置换公司存量 ABS流）报告期内募集资金是否按照约是定用途使用报告期内是否变更募集资金用否途变更募集资金用途履行的程序不涉及

及信息披露情况（如发生变更）募集资金变更后的用途（如发生不涉及

变更）报告期内募集资金实际使用情况是否与发行人定期报告披露是内容一致

募集资金用于项目建设的，报告期内项目的进展情况及运营效不涉及益（如有）截至报告期末募集资金是否存否

在违规使用情况（如有）

违规使用的具体情况（如有）不涉及

募集资金违规使用的，是否已完不涉及

成整改及整改情况（如有）报告期内专项账户运作情况运作规范

22（二）招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资者公开

发行公司债券(第二期)

单位：亿元币种：人民币

债券简称24蛇口03、24蛇口04

债券代码148900、148901

募集资金总额40.00约定的募集资金用途（请全文列本期债券的募集资金扣除发行费用后，拟用于偿还或置示） 换公司存量 ABS 及到期公司债券本金。

截至报告期末募集资金使用金

40.00

额

截至报告期末募集资金余额0.00截至报告期末募集资金实际使

全部用于偿还或置换公司存量 ABS 及到期公司债券本用情况（包括实际使用和临时补金

流）报告期内募集资金是否按照约是定用途使用报告期内是否变更募集资金用否途变更募集资金用途履行的程序不涉及

及信息披露情况（如发生变更）募集资金变更后的用途（如发生不涉及

变更）报告期内募集资金实际使用情况是否与发行人定期报告披露是内容一致

募集资金用于项目建设的，报告期内项目的进展情况及运营效不涉及益（如有）截至报告期末募集资金是否存否

在违规使用情况（如有）

违规使用的具体情况（如有）不涉及

募集资金违规使用的，是否已完不涉及

成整改及整改情况（如有）报告期内专项账户运作情况运作规范

二、其他需要说明的事项无。

23第五节发行人信息披露义务履行的核查情况

一、发行人定期报告披露情况

报告期内，发行人按照募集说明书约定及监管规定按时披露了定期报告，相关披露情况如下：

序号报告披露时间定期报告名称公告场所招商局蛇口工业区控股股份有限

12024年3月19日深圳证券交易所

公司2023年年度报告招商局蛇口工业区控股股份有限

22024年8月31日深圳证券交易所

公司2024年半年度报告

针对发行人上述定期报告，中信证券已按照深圳证券交易所的要求核查了发行人董事、监事、高级管理人员对定期报告的书面确认情况。

二、发行人临时报告披露情况

报告期内，针对可能影响债券偿付能力、债券交易价格或者投资者权益的重大事项，发行人按照募集说明书约定及监管规定披露了临时报告。经核查，报告期内，发行人按照募集说明书和相关协议约定履行了信息披露义务，未发现发行人存在应披未披、披露不及时或者披露信息不准确的情形。

三、其他需要说明的事项（如有）无。

24第六节公司债券本息偿付情况

报告期内，受托管理人已督促发行人相关债券按期足额付息，受托管理人将持续掌握受托债券还本付息、赎回（如有）、回售（如有）等事项的资金安排，督促发行人按时履约。发行人报告期内相关债券具体偿付情况如下：

报告期内，20蛇口01、21蛇口01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22蛇口05、22蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口

01、23蛇口02、23蛇口03、23蛇口04、23蛇口05已按期足额付息。

报告期内，24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03和24蛇口04不涉及兑付兑息事项。中信证券将持续掌握受托管理债券还本付息、赎回（如有）、回售（如有）等事项的资金安排，督促发行人按时履约。

25第七节发行人偿债意愿和能力分析

一、发行人偿债意愿情况

报告期内，20蛇口01、21蛇口01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22蛇口05、22蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口

01、23蛇口02、23蛇口03、23蛇口04和23蛇口05已按期足额付息。

报告期内，24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03、24蛇口04不涉及兑付兑息事项。

报告期内，发行人未出现债券兑付兑息违约情形，发行人偿债意愿正常。

二、发行人偿债能力分析近两年主要偿债能力指标统计表

单位：%

项目2024年度/末2023年度/末

EBITDA 利息倍数 1.92 1.71

流动比率1.591.56

速动比率0.630.58

资产负债率66.6767.34

从短期偿债指标来看，2023年末及2024年末，发行人流动比率分别为1.56倍、1.59倍，速动比率分别为0.58倍、0.63倍，最近一年末，发行人流动比率及速动比率较上年保持相对稳定。

从长期偿债指标来看，2023年末及2024年末，发行人资产负债率分别为

67.34%、66.67%，发行人资产负债率较为稳定。

从 EBITDA 利息倍数来看，2023 年度及 2024 年度，发行人 EBITDA 利息倍数分别为1.71、1.92，利息保障倍数呈上升态势，总体来看保障水平较高。

报告期内，发行人生产经营及财务指标未出现重大不利变化，发行人偿债能力正常。

26第八节增信机制、偿债保障措施的执行情况及有效性分析

一、增信机制及变动情况

20蛇口01、21蛇口01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22

蛇口05、22蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口01、23蛇口

02、23蛇口03、23蛇口04、23蛇口05、24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03和

24蛇口04无增信措施。

二、偿债保障措施变动情况

报告期内，发行人偿债保障措施未发生重大变化。

三、偿债保障措施的执行情况及有效性分析

发行人制定《债券持有人会议规则》，聘请债券受托管理人，设立专门的偿债工作小组，按照要求履行信息披露义务。报告期内，未发现20蛇口01、21蛇口

01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22蛇口05、22蛇口06、22

蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口01、23蛇口02、23蛇口03、23蛇口

04、23蛇口05、24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03和24蛇口04偿债保障措施

的执行情况和有效性存在异常。

27第九节债券持有人会议召开情况

受托管理人按照《受托管理协议》《债券持有人会议规则》约定履行受托管理职责，召开债券持有人会议，督促会议决议的具体落实，维护债券持有人的合法权益。

报告期内，因发行人回购股份并减少注册资本事项，触发20蛇口01、21蛇口

01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22蛇口05、22蛇口06、22

蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口01、23蛇口02、23蛇口03、23蛇口

04、23蛇口05、24蛇口01、24蛇口02、24蛇口03和24蛇口04持有人会议召开条件，具体情况如下：

公司已于2024年10月14日披露《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于公司董事长提议回购公司股份的提示性公告》。

公司已于2024年10月17日披露《招商局蛇口工业区控股股份有限公司第三届董事会2024年第十二次临时会议决议公告》，会议审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》，同意公司通过深圳证券交易所交易系统以集中竞价交易方式进行股份回购，本次回购的股份将全部予以注销并减少公司注册资本。

公司已于2024年11月2日披露《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024

年第三次临时股东大会决议公告》，招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年第三次临时股东大会逐项审议通过了《关于以集中竞价交易方式回购公司股份方案的议案》。上述事项触发20蛇口01、21蛇口01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口04、22蛇口05、22蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、

23蛇口01、23蛇口02、23蛇口03、23蛇口04、23蛇口05、24蛇口01、24蛇

口02、24蛇口03和24蛇口04持有人会议召开条件。

发行人已于2024年11月27日召开招商局蛇口工业区控股股份有限公司“22蛇口04”、“22蛇口03”、“22蛇口02”、“21蛇口03”、“21蛇口01”、“20蛇口01”

2024年第一次债券持有人会议，于2024年11月11日至2024年11月15日以简

化程序召开招商局蛇口工业区控股股份有限公司“24蛇口04”、“24蛇口03”、“24

28蛇口02”、“24蛇口01”、“23蛇口05”、“23蛇口04”、“23蛇口03”、“23蛇口

02”、“23蛇口01”、“22蛇口10”、“22蛇口09”、“22蛇口07”、“22蛇口06”、“22蛇口05”2024年第一次债券持有人会议，就《关于不要求公司提前清偿债务及提供额外担保的议案》进行审议并进行表决。

因出席“22蛇口04”、“22蛇口03”、“22蛇口02”、“21蛇口03”、“21蛇口

01”、“20蛇口01”的债券持有人单独或合并持有该债券的债券表决权数额未超过该期债券表决权总数的50%，前述债券的债券持有人会议未能有效召开。

“24蛇口04”、“24蛇口03”、“24蛇口02”、“24蛇口01”、“23蛇口05”、

“23蛇口04”、“23蛇口03”、“23蛇口02”、“23蛇口01”、“22蛇口10”、“22蛇口09”、“22蛇口07”、“22蛇口06”、“22蛇口05”2024年第一次债券持有人会议

异议期已于2024年11月15日结束，根据《债券持有人会议规则》的相关规定，本次会议视为已召开并表决完毕。根据表决结果，《关于不要求公司提前清偿债务及提供额外担保的议案》获得债券持有人会议表决通过。

29第十节公司债券的信用评级情况

中诚信国际信用评级有限责任公司（以下简称为中诚信国际）于2024年5月15日披露了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债2024年度跟踪评级报告》。根据上述评级报告，经2024年5月14日评定，发行人的主体信用等级为AAA，20 蛇口 01、21 蛇口 01、21 蛇口 03、22 蛇口 02、22 蛇口 03、22 蛇口 04的信用等级为 AAA。

联合资信评估有限公司（以下简称为联合资信）于2024年5月31日披露了

《招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年跟踪评级报告》。根据上述评级报告，经 2024 年 5 月 31 日评定，发行人的主体信用等级为 AAA，22 蛇口 05、22 蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口01、23蛇口02、23蛇口03、

23 蛇口 04、23 蛇口 05 的信用等级为 AAA。

联合资信于2024年8月7日披露了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第一期）信用评级报告》。根据上述评级报告，经 2024 年 7 月 30 日评定，发行人的主体信用等级为 AAA，24 蛇口 01、

24 蛇口 02 的信用等级为 AAA。

联合资信于2024年8月30日披露了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司

2024年面向专业投资者公开发行公司债券（第二期）信用评级报告》。根据上述评级报告，经 2024 年 8 月 19 日评定，发行人的主体信用等级为 AAA，24 蛇口 03、

24 蛇口 04 的信用等级为 AAA。

作为20蛇口01、21蛇口01、21蛇口03、22蛇口02、22蛇口03、22蛇口

04、22蛇口05、22蛇口06、22蛇口07、22蛇口09、22蛇口10、23蛇口01、23

蛇口02、23蛇口03、23蛇口04、23蛇口05、24蛇口01、24蛇口02、24蛇口

03和24蛇口04的债券受托管理人，中信证券股份有限公司特此提请投资者关注

公司债券的相关风险，并请投资者对相关事项做出独立判断。

30第十一节发行人信息披露事务负责人的变动情况报告期内，发行人信息披露事务负责人发生了变动。根据《招商局蛇口工业区控股股份有限公司信息披露事务管理制度》，发行人董事会秘书负责组织和协调公司信息披露事务，汇集公司应予披露的信息并报告董事会，持续关注媒体对公司的报道并主动求证报道的真实情况。发行人已于2024年7月9日披露了《招商局蛇口工业区控股股份有限公司关于聘任公司财务总监、董事会秘书及公司副总经理的公告》，黄均隆先生不再担任发行人董事会秘书，由余志良先生担任发行人董事会秘书，发行人信息披露事务负责人发生变更。

31第十二节与发行人偿债能力和增信措施有关的其他情况及

受托管理人采取的应对措施

报告期内，发行人未发生与其偿债能力和增信措施有关的其他情况。中信证券将持续关注发行人相关情况，督促发行人及时履行信息披露义务并按募集说明书约定采取相应措施。

32第十三节发行人在公司债券募集说明书中约定的其他义务

的执行情况

一、其他义务的执行情况

报告期内，未发现公司债券募集说明书中约定的发行人其他义务的执行情况存在异常。

二、其他事项无。

33（本页无正文，为《招商局蛇口工业区控股股份有限公司公司债券受托管理事务

报告（2024年度）》之盖章页）

债券受托管理人：中信证券股份有限公司

2025年月日