招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告摘要

证券代码：001979 证券简称：招商蛇口 公告编号：【CMSK】2026-014

招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告摘要

一、重要提示

公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

公司负责人朱文凯、主管会计工作负责人余志良及会计机构负责人（会计主管人员）袁斐声明：保证本年度报告中财务

报告的真实、准确、完整。

本公司董事张军立、董事徐鑫因工作原因未能亲自出席审议本报告的董事会会议（以下简称“本次董事会”），分别授权董事余志良、董事黄传京代为出席会议并行使表决权，其余董事均出席了会议。

本报告中涉及的未来计划等前瞻性陈述，属于计划性事项，不构成公司对投资者的实质性承诺，敬请投资者注意投资风险。公司在本报告第三节“管理层讨论与分析”中“十一、公司未来发展的展望”部分，描述了公司经营中可能存在的风险，敬请投资者关注相关内容。

公司经本次董事会审议通过的利润分配预案为：以2026年3月13日的公司总股本9016032171股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.5110元（含税），不以公积金转增股本。本次利润分配方案实施时，如享有利润分配权的股份总额发生变动，则以实施分配方案时股权登记日的享有利润分配权的股份总额为基数，按照分配总额不变的原则对每股分红金额进行调整。

本年度报告摘要来自年度报告全文，为全面了解本公司的经营成果、财务状况及未来发展规划，投资者应当到证监会指定媒体仔细阅读年度报告全文。

二、公司基本情况

1、公司简介

股票简称招商蛇口股票代码001979股票上市交易所深圳证券交易所联系人和联系方式董事会秘书证券事务代表姓名余志良朱瑜办公地址深圳市南山区太子路5号招商蛇口广场深圳市南山区太子路5号招商蛇口广场

电话0755-268186000755-26818600

电子信箱 cmskir@cmhk.com cmskir@cmhk.com

2、报告期主要业务或产品简介

开发业务主营以住宅为主的可售型商品房的开发与销售，此外还包括代建业务；资产运营业务包括集中商业、产业办公、公寓酒店等持有物业运营与资产管理以及会展和邮轮业务；物业服务业务包括基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务等。

1.开发业务

作为绿色人居的探路者、实践者和领跑者，公司坚持区域聚焦、城市深耕。公司深入贯彻“安全、舒适、绿色、智慧”的好房子国家标准，研发并落地“招商蛇口好房子”技术体系，打造品质人居、绿色人居、智慧人居。“玺系”“揽阅系”“启序系”“天青系”等住宅产品，以持续迭代的品质升级居住体验。代建业务积极发挥核心开发能力优势，推动政府代建、商业代建等轻资产业务，业态涵盖住宅公寓、产业商办、文体艺术等九大领域，赋能公司多业务协同发展。

2.资产运营

1招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告摘要

资产运营涵盖集中商业、公寓、产业园、写字楼、酒店、会展及邮轮等多元业务。公司成立资产管理部，强化资产统筹管理能力，通过招商商管、招商产园、招商伊敦、招商邮轮等专业公司进行全生命周期的精细化运营管理。公司致力于在物业生命周期的每个阶段做到行业标杆水平，帮助客户与项目一同成长，关注并努力释放项目所有经营潜能，实现物业资产价值与投资回报双提升。公司已搭建了主要持有经营业态的资本市场退出通道，构建了资产运营“投、融、建、管、退”全生命周期发展模式与投融资机制。

3.物业服务

公司持续挖掘开发业务和资产运营业务客户资源优势，构建物业管理与服务生态圈，不断巩固差异化竞争力。物业服务业态多元，覆盖住宅、非住宅和城市空间服务，内容涵盖基础物业管理、平台增值服务及专业增值服务。同时，公司积极探索“物业+康养”社区居家养老业务新赛道，致力于打造全龄段、全周期的美好生活服务体系。

3、主要会计数据和财务指标

（1）近三年主要会计数据和财务指标

2025年2024年本年比上年增减2023年

营业收入（元）154727977005.92178947546568.86-13.53%175007558097.22

归属于上市公司股东1023784320.624038571564.37-74.65%6319420453.25

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益169077786.352449251766.33-93.10%5732522241.81

的净利润（元）经营活动产生的现金

9693099444.3431963589494.90-69.67%31430984938.66

流量净额（元）

基本每股收益（元/股）0.080.37-78.38%0.65

稀释每股收益（元/股）0.080.37-78.38%0.65

加权平均净资产收益0.73%3.36%下降2.63个百分点6.04%率

2025年末2024年末本年末比上年末增减2023年末

总资产（元）835411599109.07860308816014.37-2.89%908508499680.74

归属于上市公司股东97652364027.90111006837433.28-12.03%119723389659.58

的净资产（元）

注1：计算基本每股收益、稀释每股收益、加权平均净资产收益率时，考虑了其他权益工具永续债和库存股的影响。

注2：报告期内，公司营业总收入同比下降13.53%，归属于上市公司股东的净利润同比下降74.65%，主要系公司开发业务项目结转规模同比下降，以及投资收益同比减少。

（2）分季度主要会计数据

单位：元

第一季度第二季度第三季度第四季度

营业收入20447728414.1731037348952.6838281365029.4164961534609.66

归属于上市公司股东的净445439544.241002747131.981048783248.77-1473185604.37利润归属于上市公司股东的扣

386176196.07575573881.931005934048.81-1798606340.46

除非经常性损益的净利润

经营活动产生的现金流量-8793468085.836787570908.155143342280.186555654341.84净额

2招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告摘要

4、股本及股东情况

（1）普通股股东数量及前10名股东持股情况表

单位：股年度报告披露报告期末表年度报告披露日前上报告期末日前上决权恢复的一月末表决权恢复的不适普通股股102528一月末82721不适用优先股股东优先股股东总数（如用东总数普通股总数（如有）有）股东总数

持股5%以上的股东或前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

质押、标记或持有有限售持有无限售持股比报告期末持股报告期内增冻结情况股东名称股东性质条件的股份条件的股份例数量减变动情况数量数量股份数量状态招商局集

团有限公国有法人51.10%4606899949--4606899949司深圳市投

资控股有国有法人5.06%456121891-456121891-限公司招商局轮

船有限公国有法人4.55%409823160--409823160司招商局投

资发展有国有法人3.12%281147804-145887061135260743限公司香港中央

结算有限境外法人1.61%145392455-40289477-145392455公司全国社保

基金、理财产

基金一一1.44%13008775149173072-130087751品等二组合全国社保

基金、理财产

基金四一1.02%9226023622152898-92260236品等三组合中国证券

金融股份境内一般法人0.75%67677157--67677157有限公司深圳华侨

城股份有国有法人0.70%63559322--63559322限公司国开金融

有限责任国有法人0.70%63559322--63559322公司战略投资者或一般法人因配售新股成为前10名股东的不适用。

情况（如有）上述股东关联关系或一致行

招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司、招商局投资发展有限公司属于一致行动人。

动的说明

上述股东涉及委托/受托表

决权、放弃表决权情况的说不适用。

明

3招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告摘要

前10名股东中存在回购专不适用。

户的特别说明（如有）

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）报告期末持有无限售条件股份数股份种类股东名称量股份种类数量招商局集团有限公司4606899949人民币普通股4606899949招商局轮船有限公司409823160人民币普通股409823160香港中央结算有限公司145392455人民币普通股145392455招商局投资发展有限公司135260743人民币普通股135260743全国社保基金一一二组合130087751人民币普通股130087751全国社保基金四一三组合92260236人民币普通股92260236中国证券金融股份有限公司67677157人民币普通股67677157深圳华侨城股份有限公司63559322人民币普通股63559322国开金融有限责任公司63559322人民币普通股63559322

中国工商银行股份有限公司－华泰柏瑞沪深59594459人民币普通股59594459

300交易型开放式指数证券投资基金

前10名无限售流通股股东之间，以及前10名无限售流通股股东和前10名股东之招商局集团有限公司、招商局轮船有限公司和招商局投资发展有限公司属于一致行动人。

间关联关系或一致行动的说明前10名普通股股东参与融

资融券业务情况说明（如有）不适用。

（参见注4）

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况不适用。

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化不适用。

（2）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

报告期内，公司不存在优先股。

4招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告摘要

（3）以方框图形式披露公司与实际控制人之间的产权及控制关系

注:招商局集团通过下属子公司深圳市招为投资合伙企业(有限合伙)间接持有4634372股，占公司总股本的0.05%。

5、在年度报告批准报出日存续的债券情况

（1）债券的基本信息债券简债券代债券名称发行日起息日到期日债券余额利率称码招商局蛇口工业区控股股份有限公司2020年面向合格投资者20蛇口

()(011493012020-11-132020-11-172025-11-1704.15公开发行公司债券第一期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年面向合格投资者21蛇口

()(011494482021-04-122021-04-142026-04-14300003.80公开发行公司债券第一期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2021年面向合格投资者21蛇口

()(031494972021-06-032021-06-072026-06-071000003.66公开发行公司债券第二期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者22蛇口

()(021499382022-06-022022-06-072027-06-074000003.50公开发行公司债券第一期品

种二)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者22蛇口

()(041499572022-06-202022-06-222027-06-221000003.40公开发行公司债券第二期品

种二)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者22蛇口

()(031499562022-06-202022-06-222025-06-2202.90公开发行公司债券第二期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者22蛇口

(1481082022-10-262022-10-282027-10-281000003.12公开发行公司债券第三期)(品06

种二)

招商局蛇口工业区控股股份有22蛇口1481072022-10-262022-10-282025-10-2802.60

5招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告摘要

债券简债券代债券名称发行日起息日到期日债券余额利率称码限公司2022年面向专业投资者05

公开发行公司债券(第三期)(品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者22蛇口

()(071481192022-11-142022-11-162025-11-1602.75公开发行公司债券第四期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者22蛇口

()(101481552022-12-122022-12-142027-12-141000002.80公开发行公司债券第五期品

种二)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2022年面向专业投资者22蛇口

()(091481542022-12-122022-12-142025-12-1402.40公开发行公司债券第五期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者23蛇口

()(021483832023-07-142023-07-182028-07-182500003.15公开发行公司债券第一期品

种二)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者23蛇口

公开发行公司债券(第一期)(品011483822023-07-142023-07-182026-07-182500002.79

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者23蛇口

()(041484282023-08-182023-08-222028-08-222500003.10公开发行公司债券第二期品

种二)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2023年面向专业投资者23蛇口

()(031484272023-08-182023-08-222026-08-222500002.79公开发行公司债券第二期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有

限公司2023年面向专业投资者23蛇口1485252023-11-242023-11-282026-11-283840003.20

公开发行公司债券(第三期)(品05

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资者24蛇口

()(021488602024-08-082024-08-122029-08-122900002.30公开发行公司债券第一期品

种二)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资者24蛇口

()(011488592024-08-082024-08-122027-08-122100002.10公开发行公司债券第一期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资者24蛇口

()(041489012024-09-032024-09-052029-09-051500002.35公开发行公司债券第二期品

种二)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2024年面向专业投资者24蛇口

()(031489002024-09-032024-09-052027-09-052500002.25公开发行公司债券第二期品

种一)招商局蛇口工业区控股股份有

限公司202525蛇口年面向专业投资者015243672025-07-152025-07-172028-07-17800001.70

公开发行公司债券(第一期)招商局蛇口工业区控股股份有

限公司202525蛇口年面向专业投资者025244842025-10-222025-10-232028-10-234000001.90

公开发行公司债券(第二期)(品

6招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年年度报告摘要

债券简债券代债券名称发行日起息日到期日债券余额利率称码

种一)招商局蛇口工业区控股股份有限公司2025年面向专业投资者25蛇口

()(045245552025-11-242025-11-262028-11-265040001.77公开发行公司债券第三期品

种一)报告期内公司债券的付息兑付

报告期内，公司发行的各期债券均按时还本付息情况

（2）报告期内信用评级结果调整情况不适用。

（3）截至报告期末公司近2年的主要会计数据和财务指标项目本报告期末上年末本报告期末比上年末增减

流动比率1.591.590%

资产负债率67.51%66.67%0.84%

速动比率0.610.63-3.17%本报告期上年同期本报告期比上年同期增减

扣除非经常性损益后净利润16907.78244925.18-93.10%

EBITDA全部债务比 5% 7% -28.57%

利息保障倍数1.121.49-24.83%

现金利息保障倍数3.176.22-49.04%

EBITDA利息保障倍数 1.62 1.92 -15.63%

贷款偿还率100%100%0%

利息偿付率100%100%0%

三、重要事项

详见公司2025年年度报告全文第五节“重要事项”，详细描述了报告期内发生的重要事项。

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