深圳亿通资产评估房地产土地估价有限公司

对《关于对安徽德豪润达电气股份有限公司2025年年报的问询函》涉及评估机构相关问题答复之核查意

见

深圳证券交易所：

安徽德豪润达电气股份有限公司收到贵所下发的《关于对安徽德豪润达电气股份有限公司2025年年报的问询函》(以下简称“《年报问询函》”)。根据《年报问询函》的要求，深圳亿通资产评估房地产土地估价有限公司就《年报问询函》所涉及的有关问题的答复进行了认真核查，并出具了本核查意见，现将核查具体情况汇报如下：

问题八、年报显示，报告期末，你公司存货账面余额为9064.44万元，存

货跌价准备为1498.41万元，计提比例为16.53%。报告期内，你公司资产减值损失为5574.00万元，其中，存货跌价损失及合同履约成本减值损失为465.87万元，固定资产减值损失为1015.36万元，在建工程减值损失为3294.20万元，无形资产减值损失为808.25万元，你公司称资产减值主要为大连综德照明持有的闲置地块（正在挂牌出售中）。2025年8月1日，你公司公开挂牌转让大连综德照明持有的两处土地使用权及在建工程，因未能征集到符合条件的意向受让方，你公司3次重新挂牌并降低挂牌底价，截至年报披露日，仍未能征集到符合条件的意向受让方。请你公司：

（2）说明大连综德照明持有的两处土地使用权及在建工程的位置、使用状态、账面余额及账面价值、评估情况（包括但不限于评估方法、评估依据、关键假设与参数、增值率）等，结合截至回函日标的资产的挂牌交易情况及资产减值损失的计提过程，说明标的资产相关资产减值损失计提是否充分；

请评估机构对上述事项（2）核查并发表明确意见。

公司答复：

1、大连综德照明持有的两处土地使用权及在建工程的位置、使用状态、账

面余额及账面价值

1（1）在建工程

大连综德照明纳入评估范围内的在建工程账面价值54630580.00元，已计提减值准备23219036.63元。为厂区内未完工的处于停工状态的1号车间（#25栋）、2号车间（#24栋），建筑面积为33993.15㎡，具体如下：

建筑面积预计完工形象进度账面价值序号项目名称位置结构（m2） 日期 （注） （元）从2016年初停工至钢结构及今，重新

11号车间（#25栋）钢筋混凝14872.5686%25563140.00

开工及完大连经土结构工日期未济技术确定开发区从2016年中心工初停工至业区钢结构及今，重新

22号车间（#24栋）钢筋混凝19120.5977%29067440.00

开工及完土结构工日期未确定

注：形象进度是建筑安装工程中用于反映施工部位及其完成比例的指标，即统计已完成工程量占总工程量的比例。

以上在建项目均已取得建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证：

1）建设工程规划许可证

建设规模建设工程规划许可证建设单位建设项目名称

㎡

大连综德照明科技有 LED照明自动化制造装备

建字第210213201810076号26224.04

限公司项目23#、24#建筑

大连综德照明科技有 LED测试分选及封装设备

建字第210213201810077号15543.23

限公司项目25#-27#建筑

2）建筑工程施工许可证

建筑工程施工许可证-210206201411250801原建设单位大连综科光电设备有限公司变更后建设单位大连综德照明科技有限公司

（2019年1月16日变更）

工程名称 LED测试分选及封装设备项目 25#、27#建筑建设地址辽宁省大连市金州新区中心工业区

建设规模14922.07平方米合同价格1494万元

2勘察单位辽宁省地质矿产局辽东勘察局

设计单位信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司施工单位大连亚昌建筑工程有限公司监理单位大连大开建设咨询监理有限公司

建筑工程施工许可证-210206201411250901原建设单位大连德润达实业有限公司变更后建设单位大连综德照明科技有限公司

（2019年1月16日变更）

工程名称 LED 照明自动化制造装备项目 24#建筑建设地址辽宁省大连市金州新区中心工业区

建设规模19120.59平方米合同价格1912万元勘察单位辽宁省地质矿产局辽东勘察局设计单位信息产业电子第十一设计研究院科技工程股份有限公司施工单位大连亚昌建筑工程有限公司监理单位大连大开建设咨询监理有限公司

以上在建工程截至评估基准日已停工，目前处于闲置状态，保养状况一般。

（2）土地使用权

大连综德照明纳入评估范围的无形资产账面价值25749689.53元，未计提减值准备。为位于大连经济技术开发区中心工业区的厂区用地两宗，土地面积共

59586.00平方米，为国有出让用地，均已办理土地有偿使用手续，土地用途为

工业用地，具体如下：

序开发

土地权证编号宗地名称土地位置取得日期面积（㎡）号程度

辽（2018）金普新区大连综德照明科技

1大连经济技术开五通不动产权第有限公司厂区用地2012/12/534585.00

019001762发区中心工业区一平号

辽（2018）金普新区大连综德照明科技

2大连经济技术开五通不动产权第有限公司厂区用地2012/12/525001.00

019001773发区中心工业区一平号

以上土地使用权证载权属人为产权持有人。截至评估基准日，上述土地使用权未设有他项权利。

2、评估情况3公司委托深圳亿通资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称“评估公司”），以2025年12月31日为评估基准日，对为编制2025年度财务报告拟进行资产减值测试涉及的上述资产可收回金额进行了评估。评估公司于2026年3月26日出具了《安徽德豪润达电气股份有限公司为编制2025年度财务报告拟进行资产减值测试涉及大连综德照明科技有限公司持有的在建工程和无形资产可收回金额资产评估报告》（深亿通评报字（2026）第1062号），评估情况如下：

（1）评估方法的确定

按照《企业会计准则第8号——资产减值》相关规定，本次评估对象涉及的资产，现已停工，不具备独立产生现金流的能力，因此无法适用资产预计未来现金流量现值的评估方法；考虑到可以通过出售、变现等方式获得补偿，故本次采用成本法或者市场法评估公允价值后减去处置费用的净额的评估方法。

基于委托人提供的停产后处置方案，评估对象涉及的在建工程，由于未完成试生产就处于停产状态或未建成投入使用就处于停工状态，不具备独立产生现金流的能力，因此无法适用资产预计未来现金流量现值的评估方法，故本次采用成本法评估公允价值后减去处置费用的净额的评估方法；对于拟出售变现的土地使用权，采用市场比较法确定公允价值后，扣除相关处置费用确定可收回金额。

（2）采用公允价值减去处置费用估算可收回金额介绍

可收回金额=资产组公允价值－处置费用

1）公允价值的确定

*在建工程

评估对象涉及的在建工程，由于未建成投入使用就处于停工状态，市场法与评估对象相同或类似的房地产交易市场发育不成熟，市场交易不活跃，可比房地产交易案例较少，不宜采用市场法评估。委估在建工程已停工，未来复工时间不能确定，无法独自产生收益，基于本次评估之特定目的，结合在建工程的特点，本次评估主要采用成本法的评估方法进行评估，求取在建工程的可收回金额。成本法一般算出来是资产的进入价，而公允价值是指的资产的退出价，因为现在找不到委估资产的退出报价，因此我们统计同类资产的实际成交价和其评估价的折扣作为变现系数，将我们用成本法算出来的进入价乘变现系数修正为退出价。

在建工程公允价值＝重置全价×综合成新率×变现系数

4关键参数

A.重置全价

建筑物重置成本=总建安工程费+前期费用+建筑税费+资金成本+合理利润-可抵扣进项税

其中：总建安工程费用根据市场造价信息，选取与评估对象类似的造价案例，分别对建造时间、地区价格、工程类别、楼层高度、基础、屋面、墙体等进行比

较并修正，计算出评估对象的建筑工程费；前期费用包括建设单位管理费、勘察设计费、工程建设监理费、招标代理服务费、可行性研究费等；建筑税费主要为城市基础设施建设费，根据《大连市人民政府关于改革城市基础设施配套费征收管理办法的通知》（大政发[2004]83号）、《大连市人民政府关于推进建筑产业现代化的实施意见》《大政发[2015]42号》确定；资金成本参考同行业厂区建设项

目开发周期，采用评估基准日全国银行间同业拆借中心受权公布贷款市场报价利率（LPR）计算得出；目前委估单位均已停工，且暂无复工计划，厂房重置建造后并无利润产生，故不考虑委估房产的开发利润。

B.成新率成新率采用年限法和现场勘察法以不同权重加权计算。

成新率=年限法成新率×40%+勘察成新率×60%

委估车间经济耐用年限60年，停工时间为2016年2月，至评估基准日已使用9.87年。委估车间所在土地准用年限为2062年12月4日，评估基准日该土地剩余使用年限为36.93年，经计算年限成新率为79%。经现场勘察，委估车间保养情况一般，勘察成新率取75%。

综合成新率=79%×40%+75%×60%=77%

C.变现系数

委估资产本身已经在产权交易所拍卖，于评估报告日已经5次重新挂牌。根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》，应当将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值。第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。由于评估报告出

5具日仍处于第5次重新挂牌当中，未知是否有意向受让方参与竞价，因此本次取

第4次重新挂牌价与第一次挂牌价的折价作为变现系数。

*土地使用权

由于评估对象所在地土地市场交易活跃，同类型的土地交易实例较多，交易情况和背景清晰，可取得类似土地的可比案例并加以修正，故采用市场比较法进行评估。

市场比较法是将待估宗地与在较近时期内已经发生交易的类似土地交易实

例进行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估基准日地价的方法。由于委估土地一般与地上建筑物一起转让，因此需要与地上建筑物一起考虑一个变现系数。

其基本公式为：

待估宗地公允价值=比较案例宗地价格×交易情况修正系数×交易期日修正

系数×区域因素修正系数×个别因素修正系数×使用年期修正系数×变现系数。

关键参数：

A.可比案例

项目估价对象(0)比较案例(1)比较案例(2)比较案例(3)大连综德照明科阿特拉斯科普柯

大连亨奕储能科因那智能装备(大

名称技有限公司厂区(大连)工业流体

技有限公司用地连)有限公司用地用地有限公司用地

资料来源---成交案例成交案例成交案例金普新区董家沟金普新区董家沟金普新区董家沟金普新区董家沟地址街道街道小窑湾片区街道小窑湾片区街道小窑湾片区

估价对象类型土地-工业用地土地-工业用地土地-工业用地土地-工业用地

总价(元)---88300001660000021227560

计量单位 土地面积(m2) 土地面积(m2) 土地面积(m2) 土地面积(m2)

数量规模34585.0016000.2130012.5140052.00单价（元/m2） --- 552.00 553.00 530.00

交易日期2025/12/312025年12月2026年1月2026年1月以上案例均属于工业用地、成交时间较基准日近、与委估土地属同一街道、同一土地级别。

B.土地剩余年限修正

由于设定待估土地剩余使用年限为36.93年，比较案例[1/2/3]的剩余使用年限均为50年，需进行土地剩余年限修正：

6E[1/2/3]=1-1/(1+r)^m

其中：r=土地还原率（土地还原率为 4.5%）；

m=土地剩余使用年限。

则 E0=1-1/(1+4.5%)^36.93=0.9032，E[1/2/3]=1-1/(1+4.5%)^50=1，计算得出

土地剩余年限修正系数 EZ[1/2/3]=0.9032/1=0.90。

其中土地还原率来自《大连金普新区国有建设用地基准地价修正体系》。.C.变现系数

委估资产本身已经在产权交易所拍卖，于评估报告日已经5次重新挂牌。根据《企业会计准则第39号——公允价值计量》，应当将公允价值计量所使用的输入值划分为三个层次，并首先使用第一层次输入值。第一层次输入值是在计量日能够取得的相同资产或负债在活跃市场上未经调整的报价。活跃市场，是指相关资产或负债的交易量和交易频率足以持续提供定价信息的市场。由于评估报告出具日仍处于第5次重新挂牌当中，未知是否有意向受让方参与竞价，因此本次取

第4次重新挂牌价与第一次挂牌价的折价作为变现系数。

2）处置费用的确定

处置费用包括与资产处置有关的中介服务费、拆除费用、其他交易费用等相关费用。

根据委估资产在产权交易所的挂牌公告，本项目交易服务费按照《大连产权交易所网络竞价须知》约定执行，由受让方承担，一次性支付；本项目交易过程中产生的相关税赋，按照国家有关规定缴纳，由受让方承担。办理相关权证的费用等，由受让方承担。

所有的处置费用均由受让方承担，因此处置费用为0。

（3）关键假设

1）公开市场假设、交易假设、持续使用假设

2）在建工程无影响继续施工的重大缺陷，可后续正常建设

3）处置方案合理可行，不再重启 LED芯片生产

4）资产权属文件数据合法真实，无未披露的权利瑕疵及负债

（4）评估结论

7在本次评估目的、价值类型和假设前提条件下，大连综德照明持有的在建工

程和无形资产于2025年12月31日的可收回金额为3996.59万元。

3、结合截至回函日标的资产的挂牌交易情况及资产减值损失的计提过程，

说明标的资产相关资产减值损失计提是否充分

（1）标的资产的挂牌交易情况公司于2025年7月17日召开第八届董事会第七次会议，审议通过《关于公开挂牌出售子公司部分资产的议案》，同意公司通过大连市产权交易所以公开挂牌的方式出售子公司大连综德照明科技有限公司所持有两处土地使用权及在建工程。本次公司聘请北京中和谊资产评估有限公司以2025年4月30日为基准日对标的资产进行评估，标的资产账面价值8084.42万元，评估值为6783.42万元。

公司本次交易以评估报告为依据，首次公开挂牌转让价格为6783.42万元，最终交易对手和交易价格将根据国有产权交易规则市场化产生和确定，具体内容详见公司披露的《关于公开挂牌出售子公司部分资产的公告》。

公司自2025年8月1日在大连市产权交易所对相关资产进行公开挂牌，在首次公开挂牌未征集到符合条件的意向受让方的情况下，公司管理层根据董事会授权进行重新挂牌，具体内容详见公司披露的《关于公开挂牌出售子公司部分资产的进展公告》。

公司于2026年1月14日召开第八届董事会第十四次会议，审议通过《关于调整出售子公司部分资产公开挂牌转让次数的议案》，同意公司管理层在以标的资产评估价值6783.42万元为首次公开挂牌转让价格的基础上，重新挂牌次数由原授权的不超过3次变更为不超过6次，具体内容详见公司披露的《关于公开挂牌出售子公司部分资产的进展公告》。

2026年5月11日，标的资产开始进行第6次重新挂牌，截至回函日标的资

产暂未征集到符合条件的意向受让方。

（2）资产减值损失的计提过程

2025年7月，以资产处置（挂牌交易）为目的的评估价值类型为市场价值，

得出评估值为6783.42万元（评估基准日：2025年4月30日）；2025年12月，以财务报表减值测试为目的的评估价值类型为可收回金额，是按公允价值减去处置费用路径开展，鉴于该资产多次挂牌均未征集到符合条件的意向受让方，本次8评估以挂牌折价作为变现系数，得出评估值为3996.59万元（评估基准日：2025年12月31日）。

以财务报表减值测试为目的的评估值则依据会计准则并充分考虑了该资产

多次流拍的现实情况，评估结论更为谨慎。

公司本次计提资产减值损失4041.44万元，计提依据为标的资产可收回金额低于其账面净值，多次流拍导致挂牌价格下调，反映出标的资产市场价值下跌；

可收回金额处于较低水平，系市场环境、资产特性等多类因素共同作用的结果，本次评估工作符合会计准则要求。

综上，公司已严格遵循《企业会计准则》，结合标的资产实际挂牌情况及评估结果，对相关资产减值损失进行了充分计提。

评估机构意见：

我们在评估过程中根据评估对象实际情况，结合当前市场状况，认为选取的评估方法恰当，重置全价、成新率、变现系数等关键参数的确定依据充分、合理；

公司已针对存在减值迹象的资产充分计提减值准备，减值准备计提金额准确、充分。

深圳亿通资产评估房地产土地估价有限公司

2026年7月10日

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