ST易购:资产评估报告-天昊资评报字【2025】第0487号

本报告依据中国资产评估准则编制

荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟转让股权涉及贵州乐福商业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告

天昊资评报字【2025】第0487号

(共一册，第一册)

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

二〇五年八月二十九日

地址：山东省济南市历下区解放路11号1号办公楼1层

电话：0531-828000590546-8975050

摘要 .2

正文 .6

一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况.. .6

评估目的

三、评估对象和评估范围

四价值类型 .10

五、评估基准日

六、评估依据

七、评估方法 .12

八、评估程序实施过程和情况 14

九、评估假设

十、评估结论

十一、特别事项说明 1.17

十二、资产评估报告使用限制说明.

十三、资产评估报告日 .20

十四、资产评估师签名盖章. .22

附件...... .23

吉日

一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协会发布的资产评估执业准则和职业道德准则编制。

二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估师不承担责任。

三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任何机构和个人不能成为资产评估报告的使用人。

四、本资产评估机构及其资产评估师提示资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于评估对象可实现价格，评估结论不应当被认为是对评估对象可实现价格的保证。

五、本资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准则，坚持独立、客观和公正的原则，并对所出具的资产评估报告依法承担责任。

六、评估对象涉及的资产、负债清单及相关资料由委托人、被评估单位申报并经其采用签名、盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人依法对其提供资料的真实性、完整性、合法性负责。

七、资产评估师已对评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行了如实披露，并且已提请委托人及其他相关当事人完善产权以满足出具资产评估报告的要求。

八、本资产评估机构及资产评估师与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当事人不存在偏见。

九、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。

荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟转让股权涉及贵州乐福商业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告

摘要

天昊资评报字【2025】第0487号

重要提示

本摘要内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司接受苏宁国际集团股份有限公司的委托，根据国家法律、法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，按照必要的评估程序，对荷兰家乐福（中国）控股有限公司转让股权涉及贵州乐福商业有限公司的股东全部权益价值进行了评估。现将评估报告摘要如下:评估目的：为荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟转让股权之经济行为提供价值参考依据。

评估对象：贵州乐福商业有限公司的股东全部权益价值。

评估范围：贵州乐福商业有限公司经审计的全部资产及负债，包括流动资产、非流动资产和流动负债。

评估基准日：2025年3月31日。

评估价值类型：市场价值。

评估方法：资产基础法。

截至评估基准日，在持续经营和公开市场等假设前提下，贵州乐福商业有限公司的总资产账面值109.35万元，评估值10935万元，无评估增减值；负债账面值5,214.89万元，评估值5,21489万元，无评估增减值；股东全部权益账面值-5,105.54万元，评估值-5,105.54万元（大写：人民币负伍仟壹佰零伍万伍仟肆佰

元整），无评估增减值。评估结果详细情况见下表:

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率%

A B C=B-A D=C/Ax100%

流动资产 109.35 109.35 - -

非流动资产 - - -

其中：固定资产 - - -

资产总计 109.35 109.35 - -

流动负债 5,214.89 5,214.89 - -

非流动负债 - - -

负债合计 5,214.89 5,214.89 - -

净资产(所有者权益) -5,105.54 -5,105.54 - -

本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期限自评估基准日起一年，即2025年3月31日起至2026年3月30日止。

特别事项说明:

（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕底的情形

本次评估不存在权属等主要资料不完整或者存在瑕的情形。

（二）评估程序受限的有关情况、评估机构采取的弥补措施及对评估结论影响的情况

截至评估基准日，被评估单位原经营管理的门店均已闭店，上述公司闭店门店前期均为租赁，因存在闭店纠纷导致设备受限。

截至现场勘查日，评估人员无法对被评估单位的设备进行现场勘察，经与企业管理层确认，上述设备已无实物。故本次以0.00元评估。

除上述事项外，本次评估不存在其他评估程序受限的有关情况。

（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素

截至评估基准日，被评估单位存在未决诉讼事项，本次评估未考虑未决诉讼对评估结果可能产生的影响，诉讼事项见下表：

一审案号被告案由标的额(元) 诉讼阶段

（2025）沪仲案字第3701号上海联家超市有限公司、天津家福商业有限公司、北京家乐福商业有限公司、济南家乐福商业有限公司、天津家源超市有限公司、青岛家乐福商业有限公司、河北保龙仓家乐福商业有限公司、石家庄家乐福商业有限公司、山西悦家商业有限公司、哈尔滨家乐福超市有限公司、大连家乐福商业有限公司、南京悦家超市有限公司、无锡悦家商业有限公司、杭州家乐福超市有限公司、徐州悦家商业有限公司、合肥悦家商业有限公司、南昌悦家商业有限公司、郑州悦家商业有限公司、株洲家乐福商业有限公司、四川家乐福商业有限公司、贵州乐福商业有限公司、曲靖家乐福超市有限公司、新疆家乐福超市有限公司、深圳乐荣超市有限公司、深圳家乐福商业有限公司、珠海家乐福商业有限公司、福州家乐福商业有限公司、厦门家乐福商业有限公司服务合同纠纷 1,882,190.79 仲裁

（四）重要的利用专家工作及相关报告情况

本次评估，被评估单位的财务报表由天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“天衡专字（2025）01539号”带强调事项的审计报告。除此之外，本次评估不存在其他利用专家工作及相关报告情况。

（五）抵押、担保、冻结及其或有负债（或有资产）事项

被评估单位的5个银行存款账户于评估基准日均处于司法冻结状态，具体清单如下:

单位：人民币元

序号开户银行账号账面价值状态

1 招商银行股份有限公司南京城西支行 125912176610301 4.61 冻结

2 江苏苏宁银行股份有限公司 18801001300004900 23.07 冻结

3 中国工商银行贵阳市中华路支行 2402004509200052227 2,817.13 冻结

4 中国工商银行贵阳市中华路支行 2402004529200161282 1,760.00 冻结

5 交通银行上海陆家嘴支行 310066771018170164790 4.45 冻结

合计 4,609.26

本次评估未考虑冻结事项对评估结果的影响。

除上述事项外，被评估单位不存在其他抵押、担保及其他或有负债（或有资产）事项。

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

（六）重大期后事项

荷兰家乐福（中国）控股有限公司已于2025年8月签订股权转让协议，将其所持有的贵州乐福100%股权以1元对价的方式转让给长沙盛名商业管理有限责任公司。截至报告出具日，上述股权转让对应的工商变更程序尚在办理中。

（七）其他事项

1、截至评估基准日，被评估单位原商超业务已不再经营，原有员工均已遣散,本次评估未考虑上述事项对被评估单位持续经营假设和评估结论的影响。

2、本次评估，天衡会计师事务所（特殊普通合伙）出具的“天衡专字（2025）01539号”审计报告是本次评估的基础，但本报告不对上述财务数据的准确性等承担责任。

以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解评估结论，应当阅读资产评估报告正文。

荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟转让股权涉及贵州乐福商业有限公司股东全部权益价值项目资产评估报告正文天昊资评报字【2025】第0487号

苏宁国际集团股份有限公司:

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司接受贵单位的委托，按照法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观和公正的原则，采用资产基础法，按照必要的评估程序，对荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟转让股权行为涉及的贵州乐福商业有限公司股东全部权益在2025年3月31日的市场价值进行了评估。现将资产评估情况报告如下。

一、委托人、被评估单位和其他资产评估报告使用人概况

本次评估的委托人为苏宁国际集团股份有限公司，被评估单位为贵州乐福商业有限公司，资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人包括委托人和国家法律、法规规定的评估报告使用者。

（一）委托人概况

企业名称：苏宁国际集团股份有限公司 (以下简称：“苏宁国际”)

商业登记号码：50403242

企业类型：私人股份有限公司

成立日期：2009年03月13日

住所： 4103-6, AIA KOWLOON TOWER, 100 HOW MING STREET, KWUNTONG,KLNHONGKONG

（二）被评估单位概况

1．公司简介

名称：贵州乐福商业有限公司

统一社会信用代码：91520100560940711R

类型:有限责任公司(外国法人独资)

住所：贵州省贵阳市南明区文昌南路2002-05号亨特国际广场裙楼

法定代表人：王文东

注册资本：500万美元

成立日期：2010年12月17日

营业期限：2010年12月17日至2050年12月16日

经营范围：法律、法规、国务院决定规定禁止的不得经营；法律、法规、国务院决定规定应当许可（审批）的，经审批机关批准后凭许可（审批）文件经营;法律、法规、国务院决定规定无需许可（审批）的，市场主体自主选择经营。（批发、零售:预包装食品、散装食品、乳制食品（含婴幼儿配方乳粉）、电子产品、化妆品、普通化工产品、日用百货，针纺织品，家用电器，金银制品、珠宝首饰；配套餐饮服务及相关服务设施的经营；自营商品的进出口；针对国内商户出租、转租商场所在物业的部分店铺；利用本店设施、物品设置商品信息及服务信息；建筑材料、建筑装潢材料、厨房设备、燃气热水器、燃气灶具的零售和批发；图书、报刊的零售及相关配套服务;I、II医疗器械（许可的除外），及相关的配套服务；票务代理；展览展示服务；普通道路货物运输；装卸搬运；道路货物运输代理；汽车、柜台租赁服务；制冷设备安装、维修及售后；家用电器的安装、维修及售后；智能设备、电子设备安装、维修及售后;家政服务；代理销售单用途预付卡；仓储服务；旅游信息咨询；废旧物资的回收与销售；汽车装潢、保养及维修；摄影服务；健康信息咨询；健身服务；洗涤服务；保洁服务；酒店管理；室内环境治理；建筑装饰装修建设工程设计与施工。涉及许可经营项目，应取得相关部门许可后方可经营）。

2．历史沿革

贵州乐福商业有限公司成立于2010年12月17日，成立时注册资本为500万美元，由荷兰家乐福（中国）控股有限公司出资成立，全部以货币出资。成立时的股权结构如下:

金额单位：万美元

序号股东名称认缴出资额出资比例(%)

- 荷兰家乐福（中国）控股有限公司 500.00 100.00

合计 500.00 100.00

截至评估基准日，股东出资及出资比例情况如下:

金额单位：万美元

序号股东名称认缴出资额实缴出资额出资比例(%)

1 荷兰家乐福（中国）控股有限公司 500.00 500.00 100.00

合计 500.00 500.00 100.00

3．公司简介

家乐福集团成立于1959年，是大卖场业态的首创者，欧洲第一大零售商，世界第二大国际化零售连锁集团。2019年9月，苏宁易购全资子公司苏宁国际出资48亿元收购了荷兰家乐福（中国）控股有限公司80%股份，成为家乐福中国控股股东。

由于行业趋势和企业自身经营策略以及疫情叠加等问题，自2022年和2023以来,家乐福在国内各城市相继开始闭店，截至评估基准日，被评估单位已停止原有的商超经营业务。

4．被评估单位近两年及评估基准日的资产、负债状况和经营业绩:

金额单位：人民币万元

项目 2023年12月31日 2024年12月31日 2025年3月31日

总资产 250.72 116.32 109.35

负债 5,331.25 5,213.14 5,214.89

净资产 -5,080.52 -5,096.82 -5,105.55

项目 2023年 2024年 2025年1-3月

营业收入 24.71 -0.49 -

利润总额 -438.81 -16.29 -8.73

净利润 -438.81 -16.29 -8.73

审计机构天衡会计师事务所（特殊普通合伙) 天衡会计师事务所（特殊普通合伙) 天衡会计师事务所（特殊普通合伙)

以上被评估单位2023年的财务数据经过经天衡会计师事务所(特殊普通合伙)审计；2024年以及评估基准日的财务数据经过经天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“天衡专字（2025）01539号”带强调事项的审计报告。

（三）委托人和被评估单位之间的关系

委托人苏宁国际持有荷兰家乐福（中国）控股有限公司83.33%的股权，荷兰家乐福（中国）控股有限公司持有被评估单位贵州乐福商业有限公司100%股权，苏宁国际间接控股被评估单位。

（四）资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人

本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使用，除国家法律法规另有规定外，任何未经评估机构和委托人确认的机构或个人不能由于得到评估报告而成为评估报告使用人。

二、评估目的

荷兰家乐福（中国）控股有限公司拟转让股权，需对所涉及的贵州乐福商业有限公司于评估基准日的股东全部权益市场价值进行评估，为上述经济行为提供价值参考。

三、评估对象和评估范围

（一）评估对象和评估范围

本项目的评估对象为贵州乐福商业有限公司的股东全部权益价值，评估范围为贵州乐福商业有限公司的全部资产及负债。各项资产和负债审计后账面价值如下:

金额单位：人民币元

科目名称账面价值

流动资产合计 1,093,454.32

非流动资产合计 -

其中：固定资产 -

资产总计 1,093,454.32

流动负债合计 52,148,910.26

非流动负债合计 -

负债总计 52,148,910.26

净资产(所有者权益) -51,055,455.94

以上资产和负债账面值数据经过天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计。委托的评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估范围一致。

（二）评估范围内主要资产情况

企业申报的纳入评估范围的实物资产包括：固定资产—机器设备和固定资产--电子设备，两种类型的实物资产的特点如下:

1.固定资产—机器设备

企业申报的纳入评估范围的机器设备类资产共计2项，分别为电梯急停开关和踏

板遗失检测装置，账面净值合计为602.71元。因存在闭店纠纷，导致设备资产受限,截至评估基准日已全额计提减值，账面价值合计为零，至现场勘查日，已无实物。

2.固定资产—电子设备

企业申报的纳入评估范围的电子设备类资产共计540项，包括显示器、净水器、冰箱等，账面净值合计为87,950.71元。因存在闭店纠纷，导致设备资产受限，截至评估基准日已全额计提减值，账面价值合计为零，至现场勘查日，已无实物。

（三）企业申报的表外资产的类型、数量。

被评估单位无表外资产申报。

（四）引用其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额（或者评估值）。

本次评估，被评估单位的财务数据由天衡会计师事务所（特殊普通合伙）审计，并出具了“天衡专字（2025）01539号”带强调事项的审计报告。除此之外，不存在其他引用机构报告结论的情况。

四、价值类型

本次评估选用的价值类型为市场价值，即自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。

五、评估基准日

本项目评估基准日为2025年3月31日。

评估基准日由委托方确定，评估基准日的确定主要考虑了会计期末以及有利于本次经济行为实现等因素。

六、评估依据

（一）法律法规依据

1．《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过）；

2．《中华人民共和国公司法》（根据2023年12月29日第十四届全国人民代表大天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

会常务委员会第七次会议第二次修订):

3．《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过）；

4．《中华人民共和国证券法》（2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议第二次修订）；

5．《资产评估行业财政监督管理办法》（财政部令第86号，财政部令第97号修改）；

6．《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财政部、国家税务总局财税〔2016）36号);

7．《关于调整增值税税率的通知》（财政部、国家税务总局财税【2018】32号）;

8．《关于深化增值税改革有关政策的公告》（财政部税务总局海关总署公告2019年第39号）；

9．其他与评估工作相关的法律、法规文件。

（二）评估准则依据

1．《资产评估基本准则》财资[2017]43号);

2．《资产评估职业道德准则》(中评协[2017]30号);

3．《资产评估执业准则- -资产评估报告》(中评协[2018J35号);

4．《资产评估执业准则- -资产评估方法》（中评协[2019]35号）;

5．《资产评估执业准则- -资产评估程序》(中评协[2018]36号);

6．《资产评估执业准则- -资产评估档案》（中评协[2018]37号）;

7．《资产评估执业准则-

8．《资产评估执业准则- -机器设备》（中评协[2017]39号）;

9．《资产评估机构业务质量控制指南》（中评协[2017]46号）;

10．《资产评估对象法律权属指导意见》（中评协[2017]48号）;

11．《资产评估价值类型指导意见》（中评协[2017]47号）;

12．《资产评估执业准则- -企业价值》(中评协[2018]38号)。

（三）权属依据

1．重要资产购置合同或发票;

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

2．其他资产权属证明文件。

（四）取价依据

1．被评估单位提供的以前年度的财务报表;

2．被评估单位提供的有关协议、合同、发票等财务、经营资料。

（五）其他参考资料

1．被评估单位提供的《资产评估申报明细表》;

2．苏宁国际与天昊国际签订的《资产评估委托合同》;

3．被评估单位提供的其他有关资料。

七、评估方法

（一）评估方法的选择

评估专业人员执行企业价值评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析收益法、市场法、资产基础法三种基本方法的适用性，依法选择评估方法。

资产基础法（成本法）适用的前提条件:

（1）评估对象能正常使用或者在用;

（2）评估对象能够通过重置途径获得;

（3）评估对象的重置成本以及相关贬值能够合理估算。

收益法适用的前提条件:

（1）评估对象的未来收益可以合理预期并用货币计量;

（2）预期收益所对应的风险能够度量;

（3）收益期限能够确定或者合理预期。

市场法适用的前提条件:

（1）评估对象的可比参照物具有公开的市场，以及活跃的交易;

（2）有关交易的必要信息可以获得。

本次评估根据评估方法的适用性分析，采用了资产基础法，选择理由如下:至评估基准日，被评估单位资产负债表表内各项资产和负债可以识别，且都可以采用适当的具体评估方法进行单独评估，被评估单位不存在对评估对象价值

有重大影响且难以识别和评估的资产或者负债，故可以采用资产基础法。

根据被评估单位历史年度的经营情况可知，被评估单位目前处于歇业状态，未来的经营前景存在较大不确定性，管理层难以对企业未来的盈利情况和所承担的风险进行可靠预测，故本次评估不采用收益法。

被评估单位属于亏损歇业的非上市公司，同一行业的上市公司在经营阶段、经营风险、财务风险等方面与被评估单位相差较大，且评估基准日附近国内同行业的可比企业转让或收购案例较少，可比交易案例的经营和财务数据难以取得，无法计算价值比率，故本次评估不采用市场法。

（二）评估方法简介

1．资产基础法

企业价值评估中的资产基础法，是指以被评估单位评估基准日的资产负债表为基础，评估表内及可识别的表外各项资产、负债价值，确定评估对象价值的评估方法。

流动资产的评估

流动资产包括货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款和其他流动资产。

（1）货币资金

主要为银行存款，银行存款采用将评估基准日各银行存款明细账余额与银行对账单以及银行询证函核对，确定评估值。

（2）应收款项

包括应收账款、其他应收款。各种应收款项在核实无误的基础上，根据每笔款项可能收回的数额确定评估值。对于期后已收回和有充分理由相信能全额收回的，按账面余额确认评估值；对于收回可能性不确定的款项，参照企业的账龄分析估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；坏账准备按零确定评估值。

（3）预付账款

评估专业人员根据所能收回的相应货物或权利的价值确定评估值。对于能够收回相应货物或权利的，按核实后的账面值作为评估值。对于收回可能性不确定的款项，参照企业的坏账准备计提方法估计可能的风险损失额，以账面余额扣减估计的风险损失额确定评估值；坏账准备按零确定评估值。

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

（4）其他流动资产

其他流动资产为企业尚待抵扣的增值税进项，在核实无误的基础上，评估以核实的账面价值作为评估值。

非流动资产的评估

企业申报的纳入评估范围的机器设备类资产共计2项，分别为电梯急停开关和踏板遗失检测装置；电子设备类资产共计540项，包括显示器、净水器、冰箱等，因存在闭店纠纷导致资产受限，截至评估基准日已全额计提减值，账面价值合计为零，至现场勘查日，均已无实物，本次评估按零确定评估值。

流动负债的评估

负债包括应付账款、合同负债、应付职工薪酬、应交税费、其他应付款、一年到期非流动负债及其他非流动负债等。

各类负债在查阅核实债务人、负债额的基础上，以评估基准日被评估单位实际需要承担的负债项目及金额确定评估值。

八、评估程序实施过程和情况

整个评估基本程序包括：明确业务基本事项；订立委托合同；编制资产评估计划;进行评估现场调查；收集整理评估资料；评定估算形成评估结论；编制出具资产评估报告；整理归集评估档案等。主要评估程序实施过程如下：

（一）评估前期准备工作阶段

1．与委托人洽谈，明确评估业务基本事项，对自身专业胜任能力、独立性和业务风险进行综合分析和评价，订立资产评估委托合同;

2．确定项目负责人，组成评估项目组，编制资产评估计划，实施项目培训;

3．辅导被评估单位填报资产评估申报表，搜集及准备评估所需资料;

（二）现场调查及收集评估资料阶段

1．根据评估业务的具体情况，按照评估程序准则的要求，评估人员通过询问、访谈、核对、监盘、勘查、函证、复核等方式对评估对象涉及的资产和负债进行必要的清查核实。从各种可能的途径获取评估资料，核实评估范围，了解评估对象现状，关注评估对象法律权属。具体操作如下：

天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

（1）现场实地勘查

根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，评估人员在被评估单位相关人员的配合下，对各项资产进行了现场勘查核实。针对不同的资产性质及特点，评估采取了不同的勘查方法。

（2）补充、修改和完善资产评估明细表

评估人员根据现场实地勘查结果，并和被评估单位相关人员充分沟通，进一步完善“资产评估明细表”，做到：账、表、实相符。

（3）查验产权证明文件资料

评估人员对纳入评估范围的资产产权证明文件资料进行查验，对权属资料不完善、权属不清晰的情况提请企业核实或出具相关产权说明文件。

2．评估人员为了充分了解被评估单位的经营管理状况及其面临的风险，对被评估单位进行了必要的尽职调查，调查主要内容如下：

（1）被评估单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管理结构;

（2）被评估单位的资产、财务、生产经营管理状况;

（3）其他相关信息资料。

（三）评定估算和编制初步评估报告阶段

1．项目组评估专业人员对收集的评估资料进行必要分析、归纳和整理，形成评定估算的依据和底稿；根据评估对象、价值类型及评估资料收集情况等条件，选择适用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明。

2．项目负责人在审核确认各专业及各类资产的初步测算结果和评估说明准确无误，评估工作没有发生重评和漏评情况的基础上，进行评估汇总分析，编制初步评估报告。

（四）评估报告内审和提交资产评估报告阶段

本公司按照法律、行政法规、资产评估准则和资产评估机构内部质量控制制度，对初步资产评估报告进行内部审核，形成评估结论；与委托人或者委托人许可的相关当事方就资产评估报告内容进行必要沟通，在不影响对评估结论进行独天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

立判断的前提下，达成一致意见后，按资产评估委托合同的要求向委托人提交正式资产评估报告。

九、评估假设

（一）基本假设

1．交易假设：假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。

2．公开市场假设：假设在市场上交易的资产，或拟在市场上交易的资产，资产交易双方彼此地位平等，彼此都有获取足够市场信息的机会和时间，以便于对资产的功能、用途及其交易价格等作出理智的判断。

3．企业持续经营假设：假设被评估单位完全遵守所有有关的法律法规，在可预见的将来持续不断地经营下去。

（二）一般假设

1．假设国家现行的法律法规、国家宏观经济形势无重大变化，利率、汇率、赋税基准及税率、政策性征收费用等外部经济环境不会发生不可预见的重大变化；

2．假设被评估资产按目前的用途和使用的方式、规模、频度、环境等情况继续使用，并未考虑各项资产各自的最佳利用;

3．假设被评估单位继续保持现有的经营方式，经营范围与目前方向保持一致;

4．除非另有说明，假设公司完全遵守有关的法律法规;

（三）特殊假设

1．假设公司未来采取的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面基本一致;

2．假设企业所处行业及领域的市场、技术处于正常发展的状态，没有出现重大的市场、技术突变情形;

3．假设发生关联交易，为公平的市场交易价格;

4．假设被评估单位和委托人提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整。

评估专业人员根据资产评估的要求，认定这些假设前提条件在评估基准日时成立，当未来经济环境发生较大变化和前提条件改变时，评估专业人员将不承担

由于前提条件改变而推导出不同评估结论的责任。

十、评估结论

本次评估采用资产基础法进行了评定估算。

截至评估基准日，在持续经营和公开市场等假设前提下，贵州乐福商业有限公司的总资产账面值109.35万元人评储值409.35万元，无评估增减值；负债账面值5,214.89万元，评估值5214.89万元,本无评估增减值；股东全部权益账面值-5,105.54万元，评估值-5,10554万元（大写人民币负伍仟壹佰零伍万伍仟肆佰元整），无评估增减值。评估结果详细情况见下表:

资产评估结果汇总表

金额单位：人民币万元

项目账面价值评估价值增减值增值率%

A B C=B-A D=C/Ax100%

流动资产 109.35 109.35 - -

非流动资产 - - -

其中：固定资产 - - -

资产总计 109.35 109.35 - -

流动负债 5,214.89 5,214.89 - -

非流动负债 - - -

负债合计 5,214.89 5,214.89 - -

净资产(所有者权益) -5,105.54 -5,105.54 - -

本资产评估报告评估结论使用有效期为一年，即自评估基准日2025年3月31日至2026年3月30日有效。

十一、特别事项说明

本资产评估报告中陈述的特别事项是指在评估专业人员执行了资产评估程序,根据搜集的资料经过评定估算已确定评估结论的前提下，评估专业人员揭示在评估过程中已发现可能影响评估结论，但非评估专业人员执业水平和能力所能评定估算的有关事项。

（一）权属等主要资料不完整或者存在瑕底的情形

本次评估不存在权属等主要资料不完整或者存在瑕的情形。

（二）委托人未提供的其他关键资料情况

委托人无未提供的其他关键资料的情况。

（三）未决事项、法律纠纷等不确定因素

截至评估基准日，被评估单位存在未决诉讼事项，本次评估未考虑未决诉讼对评估结果可能产生的影响，诉讼事项见下表:

一审案号被告案由标的额(元) 诉讼阶段

（四）重要的利用专家工作及相关报告情况

（五）重大期后事项

除上述事项以外，本次评估未发现其他重大期后事项。

（六）评估程序受限的有关情况、机构采取弥补措施及对评估结论影响的情况

截至评估基准日，被评估单位原经营管理的门店均已闭店，上述公司闭店门天昊国际房地产土地资产评估集团有限公司

店前期均为租赁，因存在闭店纠纷导致设备受限。

截至现场勘查日，评估人员无法对被评估单位的设备进行现场勘察，经与企业管理层确认，上述设备已无实物。故本次以0.00元评估。

除上述事项外，本次评估不存在其他评估程序受限的有关情况。

（七）抵押、担保及其或有负债（或有资产）等事项

单位：人民币元

序号开户银行账号账面价值状态

1 招商银行股份有限公司南京城西支行 125912176610301 4.61 冻结

2 江苏苏宁银行股份有限公司 18801001300004900 23.07 冻结

3 中国工商银行贵阳市中华路支行 2402004509200052227 2,817.13 冻结

4 中国工商银行贵阳市中华路支行 2402004529200161282 1,760.00 冻结

5 交通银行上海陆家嘴支行 310066771018170164790 4.45 冻结

合计 4,609.26

本次评估未考虑冻结事项对评估结果的影响。

除上述事项外，被评估单位不存在其他抵押、担保及其他或有负债（或有资产）事项。

（八）本次资产评估对应的经济行为中，可能对评估结论产生重大影响的瑕情形

本次资产评估对应的经济行为中，未发现可能对评估结论产生重大影响的瑕情形。

（九）其他需要说明的事项

1．本评估报告是在委托人及被评估单位相关当事方提供与资产评估相关资料基础上做出的。提供必要的资料并保证所提供的资料的真实性、合法性、完整性是委托方及相关当事方的责任；资产评估专业人员仅对该资料及其来源进行了必要的查验和披露，但对该资料及其来源无法提供任何保证。对其确认或者发表意见超出了评估专业人员的执业范围。

2．截至评估基准日，被评估单位原商超业务已不再经营，原有员工均已遣散，本次评估未考虑上述事项对被评估单位持续经营假设和评估结论的影响。

3．本次评估，天衡会计师事务所(特殊普通合伙）出具的“天衡专字(2025)01539号”审计报告是本次评估的基础，但本报告不对上述财务数据的准确性等承

担责任。

4．本次评估未考虑评估值增减可能产生的纳税义务变化。

5．在评估基准日后、评估结论使用有效期之内，如果资产数量及作价标准发生变化时，应按以下原则处理：

（1）当资产数量发生变化时，应根据原评估方法对资产额进行相应调整;

（2）当资产价格标准发生变化时并对资产评估价值产生明显影响时，委托人应及时聘请有资格的评估机构重新确定评估值;

（3）对评估基准日后资产数量、价格标准的变化，委托人在资产实际作价时应给予充分考虑，进行相应调整。

上述特别事项，评估专业人员提请资产评估报告使用人关注其对评估结论产生的影响。

十二、资产评估报告使用限制说明

（一）本资产评估报告仅用于资产评估报告载明的评估目的和用途，不能用于其他目的和用途。因使用不当造成的后果与签字资产评估师及其所在评估机构无关。

（二）委托人或者其他资产评估报告使用人未按照法律、行政法规和资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告的，本资产评估机构及其资产评估师不承担责任。