保障性住房为新房改发展核心，十四五有望拉动2万亿投资规模。2023年以来保障性住房多次在重要会议中单独提及，战略高度较往年明显提升，2023年8月国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（“14号文”），明确保障性住房是新一轮房改的核心内容，将推动建立房地产业转型发展新模式。短期看，保障性住房建设有望实现量速双升；长期看，保障性住房将与商品房形成互补，施行双轨制发展模式。保障性住房分为配租型和配售型，其中保租房规划占比超过80%。十四五期间全国计划筹建870万套保障性租赁住房；在中性假设下，预计十四五期间保障房建设整体将拉动5.24亿平米开工面积，带动23844亿元投资额。

资金来源：政策资金主导，社会资本参与

14号文明确规定保障房建设资金的三大来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷；今年1月，中国人民银行、国家金融监督管理总局发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见》，支持企业、事业单位批量购买存量闲置房屋用作保障性或商业性租赁住房。从目前投资金额来看，专项债仍为保障房建设主要资金来源，中央直接补助及社会资金作为补充；展望未来，保障房的融资渠道将更加广泛，PSL和住房公积金贷款再度重启，REITs发行稳步推进，TOD等城市发展模式同步配建保障房，全方位金融服务体系将支持保障房的长期建设规划。

“装配式+全装修”两大主线，建筑建材相关产业链受益

①规划设计：保障性住房将在城区人口300万以上城市率先开展，长三角和珠三角的规划设计公司有望率先受益，重点关注【华阳国际】。

②装配式：各主要省份或城市明确规定保障性住房建设应采用装配式建筑，中性假设下有望拉动预制PC构件市场规模2794亿元。装配式内装从造价、装修时间等具备优势，重点关注【海鸥住工】。

③土建施工：建筑央企保障房项目在全国范围内均有涉及，但地方建筑国企更具本土优势。重点关注：【中国建筑】【上海建工】。

④消费建材：保障性住房一定程度上可对冲地产下行压力，为各类消费建材提供增量需求。假设保障房整体建设进度2023年前三季度完成全年计划72%，2021-2023Q3保障房建设拉动的开工面积占当年住宅开工面积16%以上，占竣工面积23%以上。龙头及中小企业受益差别不大，关注估值底部龙头：【北新建材】【三棵树】【东方雨虹】。

风险提示

保障房建设推进不及预期的风险；房地产超预期下行的风险；资金落地不及预期的风险。