房地产：销售边际改善，投融资表现较弱

1. 销售：5 月销售额降幅收窄，城市维度房价持续承压。首先，从交易量分析。2024 年1-5 月，商品房销售额同比-27.9%，降幅收窄了0.4 个百分点；百强房企全口径销售额累计同比-46%，降幅收窄了2.5 个百分点；30 城新建商品房成交面积累计同比-41%，降幅收窄了0.7 个百分点；18 城二手住宅成交套数累计同比-15%，降幅收窄了3 个百分点。2024 年5 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为2019 年同期的52%，而18 城二手住宅单月成交套数约为2019 年同期的89%，显然二手房销售情况好于新房。其次，从房价分析。2024 年1-5 月，商品房销售均价同比-9.5%，降幅收窄了0.6 个百分点。

2024 年5 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-4.3%，降幅扩大了0.8 个百分点；70 个大中城市二手住宅销售价格同比-7.5%，降幅扩大了0.7个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。5 月需求端政策密集落地，有望为楼市提供一定支撑，在一定程度上扭转当前楼市的悲观预期，有利于基本面边际好转。

2. 投融资：地产开发投资降幅继续扩大，房企到位资金仍主要受销售拖累。

首先，从投资端分析。2024 年5 月，房地产开发景气指数为92.01，继续创历史新低。2024 年1-5 月，房地产开发投资额同比-10.1%，降幅扩大了0.3个百分点；百强房企权益拿地额累计同比-27%，降幅扩大了17 个百分比；300 城住宅用地成交建面累计同比-29%，降幅较1-4 月扩大10 个百分点。5月300 城住宅用地成交溢价率2.2%，仍处于较低水平。其次，从融资端分析。

2024 年1-5 月，房企到位资金同比-24.3%，降幅较1-4 月收窄了0.6 个百分点；其中，国内贷款同比-6.2%，定金及预收款同比-36.7%，个人按揭贷款同比-40.2%；房企非银融资发行额累计同比-29%，降幅扩大了5 个百分点。

3. 开竣工：累计同比均持续改善。2024 年1-5 月，新开工面积同比-24.2%，降幅较1-4 月收窄了0.4 个百分点；竣工面积同比-20.1%，降幅较1-4 月收窄了0.3 个百分点。5 月单月，新开工面积同比-22.7%，降幅较4 月扩大了8.7 个百分点；竣工面积同比-18.4%，降幅较4 月收窄了0.7 个百分点。

基建：投资增速持续放缓，国际工程二季度回暖1. 固定资产投资：2024 年1-5 月，全国固定资产投资（不含农户）完成额18.8 万亿元，同比增长4.0%，增速同比持平，环比下降0.2pct。从投资主体看，2024 年1-5 月国有及国有控股投资累计同比增长7.1%，增速同比下降1.3pct，环比下降0.3pct，民间投资累计同比增长0.1%，增速同比上升0.2pct，环比下降0.2pct，投资信心持续减弱。

2. 基建投资：2024 年1-5 月广义基建投资同比增长6.68%，增速同比下降2.85pct，环比下降1.1pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长5.7%，增速同比下降1.8pct，环比下降0.3pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长23.7%，增速同比下降3.9pct，环比下降2.5pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长7.1%，增速同比提升0.2pct，环比下降1.1pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比减少1.5%，增速同比下降6.2pct，环比下降0.5pct。

3. 项目开工与景气度：5 月新开工项目投资额大幅回落。根据Mysteel 数据，2024 年3/4/5 月全国开工项目总投资额分别为4.0/4.0/0.8 万亿元，累计同比增速-34.7%/-26.1%/-33.5%，单月同比增速-6.6%/43.4%/-79.6%，年初新开工强度明显弱于前两年，3 月同比降幅有所收窄，4 月开工投资额同比高增环比持平，5 月新开工大幅回落。2024 开年以来专项债发行偏慢，国际工程稳健增长，4 月增速略有回升。

投资策略：

1.房地产：5 月，商品房销售量价单月降幅均有收窄、开竣工累计同比均持续改善，但开发投资额和城市维度房价等指标持续承压。继5 月17 日央行降低首付比例、取消利率下限后，各城市陆续放松限购限贷政策。尽管改善的幅度和持续性有分歧，但有改善是市场的共识。考虑到5 月并非传统旺季，显然归功于需求端政策起效。虽然目前仍无法判断新房价格何时能止跌，短期地产板块较难形成趋势性上涨，但政策落地带来的阶段性改善意味着基本面至少不会加速恶化。个股端，推荐滨江集团、华润置地、龙湖集团。

2.基建：2024 年1-5 月全国固定资产投资增速4.0%，广义基建投资增速6.68%，其中能源/水利/交通投资增速分别为23.7%/-1.5%/7.1%，开工项目投资额累计同比减少33.5%。整体来看基建投资增速环比持续收窄，略显压力，细分领域中，水利管理业与铁路运输业投资提速延续。基建投资对固定资产投资的支撑作用仍然显著，但目前来看，开工项目投资额不及预期，新增专项债规模下降，全年实现3.9 万亿元专项债的目标面临较大挑战。随着海外订单持续回暖，建议关注国际工程龙头企业业绩兑现；工业建筑受地产和地方政府债务影响较小，也是当前政策支持的投资方向，相关板块有望迎来估值修复，半导体行业资本开支有望维持高位，部分重大晶圆厂项目有望年内落地，建议关注洁净厂房建设机会。重点推荐中国中铁、中国铁建、太极实业、中国海诚、中材国际、鸿路钢构。

风险提示：

1、后续政策落地不及预期；2、房企信用风险事件超预期冲击；3、重大项目审批进度不及预期；4、国央企改革推进不及预期；5、地方财政压力持续增大。