荣盛房地产发展股份有限公司2025年第三季度报告

证券代码：002146证券简称：荣盛发展公告编号：2025-094

荣盛房地产发展股份有限公司

2025年第三季度报告

本公司及董事会全体成员保证信息披露的内容真实、准确、完整，没有虚假记载、误导性陈述或重大遗漏。

重要内容提示：

1.董事会及董事、高级管理人员保证季度报告的真实、准确、完整，不存在虚假记载、误

导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。

2.公司负责人、主管会计工作负责人及会计机构负责人(会计主管人员)声明：保证季度报

告中财务信息的真实、准确、完整。

3.第三季度财务会计报告是否经过审计

□是□否

1荣盛房地产发展股份有限公司2025年第三季度报告

一、主要财务数据

（一）主要会计数据和财务指标公司是否需追溯调整或重述以前年度会计数据

□是□否本报告期比上年同期年初至报告期末比上本报告期年初至报告期末增减年同期增减

营业收入（元）6207925023.43-31.73%20388757079.84-29.31%归属于上市公司股东

-231442673.0979.12%-3098141756.47-117.44%

的净利润（元）归属于上市公司股东

的扣除非经常性损益-439113075.8260.83%-3173204589.03-171.39%

的净利润（元）经营活动产生的现金

——-579609034.6338.04%

流量净额（元）基本每股收益（元/-0.0578.71%-0.71-115.15%

股）稀释每股收益（元/-0.0578.71%-0.71-115.15%

股）加权平均净资产收益

-1.00%79.53%-23.07%-259.87%率本报告期末上年度末本报告期末比上年度末增减

总资产（元）143253022296.16161762218191.12-11.44%归属于上市公司股东

11881680841.7814855105924.98-20.02%

的所有者权益（元）

（二）非经常性损益项目和金额

□适用□不适用

单位：元项目本报告期金额年初至报告期期末金额说明非流动性资产处置损益（包括已计提资产减

69269089.13-120701127.43值准备的冲销部分）

债务重组损益123384866.58258157130.35

除上述各项之外的其他营业外收入和支出-6349403.60-44801865.55

减：所得税影响额-21385635.8418427367.75

少数股东权益影响额（税后）19785.23-836062.94

合计207670402.7275062832.56--

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其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况：

□适用□不适用公司不存在其他符合非经常性损益定义的损益项目的具体情况。

将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明

□适用□不适用

公司不存在将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目的情形。

（三）主要会计数据和财务指标发生变动的情况及原因

□适用□不适用

1.报告期末交易性金融资产余额0.00元，比年初数17000000.00元减少100.00%，主

要原因是报告期收回投资所致。

2.报告期末应收票据余额150000.00元，比年初数0.00元增加150000.00元，主要原

因是报告期新增应收票据所致。报告期使用权资产余额673816929.60元，比年初数999786348.31元减少32.60%，主要原因是报告期租赁合同解约所致。

3.报告期末合同负债余额21516158377.20元，比年初数35108755546.40元减少

38.72%，主要原因是报告期项目结转所致。

4.报告期末其他流动负债余额2053367582.40元，比年初数3227835732.57元减少

36.39%，主要原因是报告期项目结转所致。

5.报告期末租赁负债余额592792496.25元，比年初数1065665414.08元减少

44.37%，主要原因是报告期租赁合同解约所致。

6.报告期末其他综合收益余额-30748443.47元，比年初数-124059573.95元增加

75.21%，主要原因是报告期汇率变动所致。

7.年初至报告期末销售费用528487230.18元，比上年同期数822763714.38元减少

35.77%，主要原因是报告期结转的销售佣金减少所致。

8.年初至报告期末其他收益143789325.75元，比上年同期数-50867130.47元增加

382.68%，主要原因是报告期债务重组收益增加所致。

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9.年初至报告期末投资收益-34747966.18元，比上年同期数-541238403.41元增加

93.58%，主要原因是报告期处置子公司亏损减少所致。

10.年初至报告期末公允价值变动收益0.00元，比上年同期数-2458233.21元增加

100.00%，主要原因是报告期金融资产公允价值变动损失减少所致。

11.年初至报告期末信用减值损失-447836701.06元，比上年同期数-173802363.88元

减少157.67%，主要原因是报告期计提信用减值损失增加所致。

12.年初至报告期末资产减值损失-558464813.24元，比上年同期数-15372923.06元减

少3532.78%，主要原因是报告期计提资产减值损失增加所致。

13.年初至报告期末所得税费用400274772.50元，比上年同期数214892447.84元增

加86.27%，主要原因是报告期当期所得税费用增加所致。

二、股东信息

（一）普通股股东总数和表决权恢复的优先股股东数量及前十名股东持股情况表

单位：股

报告期末普通股股东总数144623报告期末表决权恢复的优先股股东总数（如有）0

前10名股东持股情况（不含通过转融通出借股份）

持有有限售条质押、标记或冻结情况股东名称股东性质持股比例持股数量件的股份数量股份状态数量荣盛控股股份境内非国有法质押598748076

17.29%7516115040

有限公司人冻结641501204

耿建明境内自然人12.88%560000000420000000质押560000000质押266839150荣盛建设工程境内非国有法

6.36%2764519900冻结269653990

有限公司人标记6798000香港中央结算

其他1.30%565081140不适用0有限公司荣盛创业投资境内非国有法

1.01%439467210质押43946721

有限公司人中国工商银行股份有限公司

－南方中证全

其他0.76%329336440不适用0指房地产交易型开放式指数证券投资基金

邹家立境内自然人0.51%2219000016642500不适用0

陈勇境内自然人0.45%195154000不适用0

刘山境内自然人0.34%150000000质押10370000

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胡晓境内自然人0.27%118567000不适用0

前10名无限售条件股东持股情况（不含通过转融通出借股份、高管锁定股）股份种类及数量股东名称持有无限售条件股份数量股份种类数量荣盛控股股份有限公司751611504人民币普通股751611504荣盛建设工程有限公司276451990人民币普通股276451990耿建明140000000人民币普通股140000000香港中央结算有限公司56508114人民币普通股56508114荣盛创业投资有限公司43946721人民币普通股43946721

中国工商银行股份有限公司－南方中证全指房地产交易型开放式32933644人民币普通股32933644指数证券投资基金陈勇19515400人民币普通股19515400刘山15000000人民币普通股15000000胡晓11856700人民币普通股11856700季革10868435人民币普通股10868435

荣盛控股股份有限公司、荣盛建设工程有限公司、耿建明、荣盛创上述股东关联关系或一致行动的说明业投资有限公司之间存在关联关系。未知其他股东之间是否存在关联关系或为一致行动人。

截至2025年9月30日，公司股东荣盛控股股份有限公司参与兴业证券股份有限公司融资融券股票数量110110300股；公司股东陈

前10名股东参与融资融券业务情况说明（如有）勇参与长江证券股份有限公司融资融券股票数量18858400股；公司股东胡晓参与申万宏源证券股份有限公司融资融券股票数量

11856700股。

持股5%以上股东、前10名股东及前10名无限售流通股股东参与转融通业务出借股份情况

□适用□不适用

前10名股东及前10名无限售流通股股东因转融通出借/归还原因导致较上期发生变化

□适用□不适用

（二）公司优先股股东总数及前10名优先股股东持股情况表

□适用□不适用

三、其他重要事项

□适用□不适用

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公司债务重组工作

2025年3月26日，公司披露《关于公司拟对债务进行重组的提示性公告》，为进一

步化解公司债务风险，加快促进公司良好发展，公司拟制定以股抵债方案，通过梳理公司现有优质、有潜力的资产，整合酒店管理类公司、代建运营类公司、商业管理类公司以及产业服务类公司等优质轻资产子公司的部分股权作为偿债资源，用于化解相关债务。债务主要包括金融债务和经营债务等。同时公司未来也将着力提升轻资产运营能力，扩大非房领域的营收和利润占比。

2025年4月22日，公司召开第八届董事会第六次会议，审议并通过了《关于以下属公司股权实施债务重组的议案》，于4月23日披露了《关于以下属公司股权实施债务重组相关事项的公告》，公司以下属子公司廊坊盛元臻享酒店管理有限公司（以下简称“盛元臻享”）99%股权及廊坊盛筑臻享建设工程有限公司100%股权（以下简称“盛筑臻享”）分别搭建盛元挚享（廊坊）企业管理有限公司（以下简称“盛元挚享”）、盛筑挚享（廊坊）企业管理有限公司（以下简称“盛筑挚享”），盛元挚享与盛筑挚享合称为“挚享平台”，主要开展酒店管理、代建运营业务。公司以“挚享平台”预测估值460亿元（前述预测估值均以第三方机构出具的估值报告为准），将“挚享平台”不超过20%的股权与经营及金融债权人（以下统称“债权人”）实施债务重组，即债权人将持有的不超过92亿元债权对应换取“挚享平台”不超过20%股权或相应收益权。公司后续将以新设立的以商业管理业务为核心的平台公司100%股权及以产业新城业务为核心的平台公司100%

股权搭建“至启平台”，未来拟以“至启平台”下属平台子公司开展商业管理、园区运营业务。公司将以“至启平台”预测估值340亿元（前述预测估值均以第三方机构出具的估值报告为准），将“至启平台”不超过20%的股权与债权人实施债务重组，即债权人将持有的不超过68亿元债权对应换取“至启平台”不超过20%股权或相应收益权。

四、季度财务报表

（一）财务报表

1、合并资产负债表

编制单位：荣盛房地产发展股份有限公司

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2025年09月30日

单位：元项目期末余额期初余额

流动资产：

货币资金2165855830.862806868973.18结算备付金拆出资金

交易性金融资产17000000.00衍生金融资产

应收票据150000.00

应收账款4194945757.424086897136.69应收款项融资

预付款项1220981707.791222366376.56应收保费应收分保账款应收分保合同准备金

其他应收款16267629815.9416772619751.13

其中：应收利息82933973.70176049785.79应收股利买入返售金融资产

存货95028053280.56110726569465.52

其中：数据资源合同资产持有待售资产一年内到期的非流动资产

其他流动资产7151426690.328222000188.16

流动资产合计126029043082.89143854321891.24

非流动资产：

发放贷款和垫款债权投资其他债权投资长期应收款

长期股权投资2084397029.411998838253.41其他权益工具投资

其他非流动金融资产2145467544.842145607734.21

投资性房地产1584767496.371591356423.67

固定资产3716181330.814113898473.05

在建工程369043022.14366540172.95生产性生物资产油气资产

使用权资产673816929.60999786348.31

无形资产1222213212.161281848213.97

其中：数据资源开发支出

其中：数据资源

商誉156814634.35153414000.16

长期待摊费用232968116.05248461074.95

递延所得税资产2881372387.542851208095.20

其他非流动资产2156937510.002156937510.00

非流动资产合计17223979213.2717907896299.88

资产总计143253022296.16161762218191.12

流动负债：

短期借款76546123.1994026000.00向中央银行借款

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拆入资金

交易性金融负债404243985.66460758853.77衍生金融负债应付票据

应付账款26043910732.1127061435092.33

预收款项649770505.34679627836.31

合同负债21516158377.2035108755546.40卖出回购金融资产款吸收存款及同业存放代理买卖证券款代理承销证券款

应付职工薪酬187390728.94197936597.15

应交税费6518638807.436354965305.26

其他应付款28897254635.9128611505862.99

其中：应付利息6712551355.365403179229.47

应付股利50406016.8450413287.47应付手续费及佣金应付分保账款持有待售负债

一年内到期的非流动负债26653303054.8127236965183.15

其他流动负债2053367582.403227835732.54

流动负债合计113000584532.99129033812009.90

非流动负债：

保险合同准备金

长期借款8633241583.837392982564.04

应付债券5460546686.596138061095.37

其中：优先股永续债

租赁负债592792496.251065665414.08长期应付款长期应付职工薪酬预计负债

递延收益393081115.25409067399.99

递延所得税负债243508017.65392324624.15

其他非流动负债3731102.973731102.97

非流动负债合计15326901002.5415401832200.60

负债合计128327485535.53144435644210.50

所有者权益：

股本4348163851.004348163851.00其他权益工具

其中：优先股永续债

资本公积4453102897.324421697354.53

减：库存股

其他综合收益-30748443.47-124059573.95专项储备

盈余公积5808189467.215808189467.21一般风险准备

未分配利润-2697026930.28401114826.19

归属于母公司所有者权益合计11881680841.7814855105924.98

少数股东权益3043855918.852471468055.64

所有者权益合计14925536760.6317326573980.62

负债和所有者权益总计143253022296.16161762218191.12

法定代表人：邹家立主管会计工作负责人：景中华会计机构负责人：穆旸

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2、合并年初到报告期末利润表

单位：元项目本期发生额上期发生额

一、营业总收入20388757079.8428841235163.08

其中：营业收入20388757079.8428841235163.08利息收入已赚保费手续费及佣金收入

二、营业总成本21699946533.4728730719158.05

其中：营业成本18722915898.9025263696959.73利息支出手续费及佣金支出退保金赔付支出净额提取保险责任准备金净额保单红利支出分保费用

税金及附加618060897.51611639296.08

销售费用528487230.18822763714.38

管理费用786785365.91808274149.64研发费用

财务费用1043697140.971224345038.22

其中：利息费用1041572428.691204555727.12

利息收入7946338.3140051660.62

加：其他收益143789325.75-50867130.47投资收益（损失以“－”号填-34747966.18-541238403.41

列）

其中：对联营企业和合营

49665599.49-257082326.29

企业的投资收益以摊余成本计量的金融资产终止确认收益汇兑收益（损失以“-”号填列）净敞口套期收益（损失以“－”号填列）公允价值变动收益（损失以-2458233.21“－”号填列）信用减值损失（损失以“-”号-447836701.06-173802363.88

填列）资产减值损失（损失以“-”号-558464813.24-15372923.06

填列）资产处置收益（损失以“-”号

95244986.7362232937.76

填列）三、营业利润（亏损以“－”号填-2113204621.63-610990111.24

列）

加：营业外收入26631379.3433207072.59

减：营业外支出71078984.0688614716.80四、利润总额（亏损总额以“－”号-2157652226.35-666397755.45

9荣盛房地产发展股份有限公司2025年第三季度报告

填列）

减：所得税费用400274772.50214892447.83五、净利润（净亏损以“－”号填-2557926998.85-881290203.28

列）

（一）按经营持续性分类1.持续经营净利润（净亏损以-2557926998.85-881290203.28“－”号填列）2.终止经营净利润（净亏损以“－”号填列）

（二）按所有权归属分类

1.归属于母公司股东的净利润

-3098141756.47-1424857208.12（净亏损以“-”号填列）2.少数股东损益（净亏损以“-”

540214757.62543567004.84号填列）

六、其他综合收益的税后净额93311130.4875740432.02归属母公司所有者的其他综合收益

93311130.4875740432.02

的税后净额

（一）不能重分类进损益的其他

3243176.51

综合收益

1.重新计量设定受益计划变动

额

2.权益法下不能转损益的其他

3243176.51

综合收益

3.其他权益工具投资公允价值

变动

4.企业自身信用风险公允价值

变动

5.其他

（二）将重分类进损益的其他综

90067953.9775740432.02

合收益

1.权益法下可转损益的其他综

5382021.76

合收益

2.其他债权投资公允价值变动

3.金融资产重分类计入其他综

合收益的金额

4.其他债权投资信用减值准备

5.现金流量套期储备

6.外币财务报表折算差额90067953.9770358410.26

7.其他

归属于少数股东的其他综合收益的税后净额

七、综合收益总额-2464615868.37-805549771.26

（一）归属于母公司所有者的综合

-3004830625.99-1349116776.10收益总额

（二）归属于少数股东的综合收益

540214757.62543567004.84

总额

八、每股收益：

（一）基本每股收益-0.71-0.33

（二）稀释每股收益-0.71-0.33

法定代表人：邹家立主管会计工作负责人：景中华会计机构负责人：穆旸

3、合并年初到报告期末现金流量表

单位：元项目本期发生额上期发生额

10荣盛房地产发展股份有限公司2025年第三季度报告

一、经营活动产生的现金流量：

销售商品、提供劳务收到的现金5091408260.727463803469.37客户存款和同业存放款项净增加额向中央银行借款净增加额向其他金融机构拆入资金净增加额收到原保险合同保费取得的现金收到再保业务现金净额保户储金及投资款净增加额

收取利息、手续费及佣金的现金拆入资金净增加额回购业务资金净增加额代理买卖证券收到的现金净额

收到的税费返还19366861.9847402840.08

收到其他与经营活动有关的现金1011921143.451861246436.57

经营活动现金流入小计6122696266.159372452746.02

购买商品、接受劳务支付的现金3474255922.625958963605.44客户贷款及垫款净增加额存放中央银行和同业款项净增加额支付原保险合同赔付款项的现金拆出资金净增加额

支付利息、手续费及佣金的现金支付保单红利的现金

支付给职工及为职工支付的现金961354188.211131144319.71

支付的各项税费522117384.17785550520.82

支付其他与经营活动有关的现金1744577805.782432183100.92

经营活动现金流出小计6702305300.7810307841546.89

经营活动产生的现金流量净额-579609034.63-935388800.87

二、投资活动产生的现金流量：

收回投资收到的现金140188.3740943743.66

取得投资收益收到的现金3822.17

处置固定资产、无形资产和其他长

187393.877459050.27

期资产收回的现金净额处置子公司及其他营业单位收到的

16410055.68

现金净额

收到其他与投资活动有关的现金66819.48

投资活动现金流入小计394401.7264816671.78

购建固定资产、无形资产和其他长

9616008.1985370537.88

期资产支付的现金

投资支付的现金150000.00质押贷款净增加额取得子公司及其他营业单位支付的

20058400.00

现金净额

支付其他与投资活动有关的现金3702.895575074.29

投资活动现金流出小计9769711.08111004012.17

投资活动产生的现金流量净额-9375309.36-46187340.39

三、筹资活动产生的现金流量：

吸收投资收到的现金27548802.00

其中：子公司吸收少数股东投资

27548802.00

收到的现金

取得借款收到的现金464206944.45314112473.15收到其他与筹资活动有关的现金

筹资活动现金流入小计491755746.45314112473.15

11荣盛房地产发展股份有限公司2025年第三季度报告

偿还债务支付的现金433351849.481075203292.51

分配股利、利润或偿付利息支付的

83117525.47254842257.33

现金

其中：子公司支付给少数股东的

股利、利润

支付其他与筹资活动有关的现金28592558.6239737926.94

筹资活动现金流出小计545061933.571369783476.78

筹资活动产生的现金流量净额-53306187.12-1055671003.63

四、汇率变动对现金及现金等价物的

1277388.79-795720.70

影响

五、现金及现金等价物净增加额-641013142.32-2038042865.59

加：期初现金及现金等价物余额1984049801.205089774839.41

六、期末现金及现金等价物余额1343036658.883051731973.82

（二）2025年起首次执行新会计准则调整首次执行当年年初财务报表相关项目情况

□适用□不适用

（三）审计报告

第三季度财务会计报告是否经过审计

□是□否

公司第三季度财务会计报告未经审计。

荣盛房地产发展股份有限公司董事会

2025年10月30日

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